资产负债表规模2021年见顶，后进入缩表周期 原图定位

房价由什么决定？2021 年以前定价模式清晰，即决定信用扩张的是房企融资拿地的行为，对应定价权为政府出让土地。做个简单回顾，融资拿地会带来信用扩张，而当销售和结算的速度不及融资拿地的速度时，信用扩张的速度超过实物量增长的速度，体现为信用超发，并引起资产价格上涨。对应到房企报表，当资产负债表规模扩大且资产负债率抬升之时，会出现房价上涨，上涨幅度取决于资产负债表/率抬升的速度，也即房价的变化跟随地价的变化，而地价的变化取决于融资渠道的变化。因此，2018 年之前，房企的资产负债表/率均扩张，楼市表现为量涨价增；2019~2021 年，资产负债表扩/率平，楼市表现为量涨价平；2021 年至今，资产负债表缩，但销售结算依旧，信用收缩的速度超过了实物量收缩的速度，楼市表现为量价下行。