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到2030年，20-39岁人口占发达国家总人口的比例将达到23%。 65岁以上人口的比例将升至23%。 这两大群体逐渐成为房地产的需求主力，因此了解其需求有着重要意义。（原文来自皮匠网，关注“三个皮匠”微信公众号，每天分享最新行业报告）

爱丁堡、阿姆斯特丹、哥本哈根这三座年轻的城市，人口红利开发潜力巨大，为专建租赁住宅的需求提供着坚实保障。 西班牙和德国的城市老龄化速度较快，或为新型老年公寓的发展提供空间；但对此类产品的需求在欧洲各国普遍存在。

全球流动的学生群体继续助推专建学生公寓的需求，如今前往欧洲留学的学生正呈增加之势。 然而专建学生公寓的供应依然严重匮乏，罗马、波尔图的供需比仅3%，佛罗伦萨、里斯本和塞维利亚也只有4%的水平。

各类替代型住宅产品的投资都在升温。   在2017年的全球房地产大宗投资市场，无论零售还是工业物业，投资额均不及住宅。 全球学生公寓投资在过去五年中增加了87%。

2017年欧洲八大市场的租赁住宅投资额突破270亿欧元，较2013年增加了19%。 其中德国市场的投资占比达到54%。 收益率方面，德国最低（2.1%），英国最高（4.3%），平均收益率为3.4%。  

全球投资者都在寻求扩张，这对管理效率提出更高要求。 学生公寓领域的跨境投资占比较高，达到46%。 2017年最大宗住宅资产交易也是跨境性质，即黑石集团在西班牙的一笔价值103亿美元的投资。

美国市场替代型住宅的迅速扩张得益于相对统一的监管环境。 而欧洲国家众多，政策各有千秋，投资者着实需要费一番工夫理清思路。