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1、引言人才是企业的立足之本，是企业发展的基石。国家“十四五”期间人才发展规划指出：牢固确立人才引领发展的战略地位，全方位培养引进用好人才，再次确认了人才的重要性。注：报告中商业地产主要为商业写字楼本篇报告通过了解行业人才现状及发展需求、招聘策略、人才培养等，以事实数据为支撑，引发商业地产业主对人才发展的关注，支撑更高水平的人才管理决策，实现提高自身企业的人才管理目标更清晰，资源投放更高效，绩效回报更丰厚。本篇报告访问了近130名商业地产专业人士，分别来自15个省/直辖市1个特别行政区23个城市，涵盖了私营，国营，外资，中外合资等性质企业，通过对收集的结果进行梳理总结和客观分析，进而编写了本报告。

2、随着信息化、智能化、自动化的快速发展，商业地产行业的人才短缺已上升为企业发展的最大瓶颈，只有企业的目标明确才能给人才管理指明方向，人才与企业的发展需求相适应，才能为人才管理的投入与回报带来保障；才能拥有高质量的管理团队和执行团队，保障目标与结果的实现。私营企业36%国营企业35%外资企业19%中外合资8%其他2%参与调研问卷比例：BOMA调研覆盖：15个省/直辖市，1个特别行政区以下为涉及的省市：北京 福建 广东 河北 河南湖北 江苏 辽宁 青海山东 上海 四川 天津 安徽浙江 香港数据来源：BOMA中国49%男51%女男女比例：301中国商业地产现状1.1.中国商业地产历史变迁1.2.中国商

3、业地产现状1.3.中国商业地产区域情况02中国商业地产人才发展现状2.1.行业组织结构及岗位画像2.2.人才画像2.3.行业人才需求2.4.行业人才供应2.5.行业人才需求及供应03中国商业地产人才管理现状3.1.行业规范/职业道德3.2.行业人才能力评估3.3.行业人才培养3.4.行业人才职业规划04中国商业地产未来趋势4.1.未来行业发展趋势4.2.未来职业选择趋势目录4第一章中国商业地产现状51.1.中国商业地产历史变迁变迁的历史展示了中国写字楼市场的发展变化中国商业地产发展经历以下标志性的事件：改革开放，中国商业地产正式起步土地转让，地产行业正式商业化甲级写字楼5A写字楼商务综合体的概

4、念陆续大规模传播绿色建筑逐渐被商业地产所使用，并引起重视70-80年代90年代2000201220192023疫情结束商业地产行进入新阶段20082013次贷危机，政府救市注入大量资金，使商业地产规模迅速扩大楼宇高效运营管理理念被行业广泛使用新冠疫情来袭商业地产行业受到冲击6数据来源：BOMA中国、公开资料、行业专家1.2.中国商业地产现状戴德梁行的数据显示：中国甲级写字楼的空置率不断提升，除2021年外，供应量一直大于市场吸纳量；2022年整体空置率高达20%。预计2023年大中华区主要城市将有超1000万平方米办公空间完工进入市场，未来市场供应充足。7数据来源：BOMA中国、戴德梁行1.3

5、.中国商业地产区域情况戴德梁行的数据显示：2022年中国21个城市核心商圈甲级写字楼存量达到了6526.2万平方米，同比增加3%，净吸纳量约100万平方米，同比下降74.3%。北京的存量居于首位，未来供应量深圳排行第一，南宁的城市空置率最高。010,000,000北京上海广州深圳香港台北天津沈阳大连青岛南京杭州苏州无锡重庆成都西安武汉长沙厦门南宁2022年核心商圈甲级写字楼市场数据（1）存量（平方米）未来供应（平方米）0.00%50.00%-200,0000200,000400,000北京 上海 广州 深圳 香港 台北 天津 沈阳 大连 青岛 南京 杭州 苏州 无锡 重庆 成都 西安 武汉 长

6、沙 厦门 南宁2022年核心商圈甲级写字楼市场数据（2）净吸纳(当季)（平方米）空置率8数据来源：BOMA中国、戴德梁行1.3.中国商业地产区域情况戴德梁行的数据显示：中国重点城市核心商圈甲级写字楼的平均租金到达158.3元/每平方米，同比下降1.1%；北京的租金居于全国首位，2022年中国大部分区域租金呈现同比下降的趋势。数据来源：BOMA中国、戴德梁行-3.7%0.1%-6.0%-3.5%-3.8%-2.8%-8.4%0.7%-4.7%-0.4%-2.3%-3.9%-3.0%-2.5%0.0%-4.2%-4.6%-0.8%-9.9%-12.0%-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2

7、.0%0.0%2.0%0500300350400北京上海广州深圳天津沈阳大连青岛南京杭州苏州无锡重庆成都西安武汉长沙厦门南宁2022年核心商圈甲级写字楼市场数据（3）租金（元/平方米）平均租金（元/平方米）租金(同比变化)9数据来源：BOMA中国、戴德梁行第二章中国商业地产人才发展现状102.1.商业地产行业组织结构及岗位画像-业主团队注：以上组织架构及职位仅供参考，请勿带入任何公司组织结构岗位品质管理部公司/事业部资管管理其他部门品牌推广部ESG投融资管理部品牌推广经理活动策划品牌推广 随着企业对可持续发展关注，ESG部门也受到企业的关注。商业地产投融资市场不断开放，使

8、投融资岗位也备受关注。人力资源部项目运营管理资产管理部其他部门资管经理/专员市场租赁部租赁经理租赁专员可持续经理/专业投资经理人力总监人事培训招聘 事业部经理品质经理11数据来源：BOMA中国注：以上组织架构及职位仅供参考，请勿带入任何公司数据来源：BOMA中国2.1.商业地产行业组织结构及岗位画像-物业团队不同部门下设不同的岗位，为楼宇的顺利运营进行协同合作。副总经理总经办工程部/设备设施管理行政管理部采购管理部人力资源部财务管理部安全/安保部客户服务部环境管理部 财务总监 会计 计划专员 人力总监 人事 培训 招聘 采购经理 采购专员 行政经理 行政助理 应急管理员 安防/保安经理 安防员

9、 消防管理员 客户经理 客服专员 礼宾前台 环境主管 环境专员 保洁员 绿化员 助理某项目物业总弱电强电空调电梯土建/装饰 强电经理 强电技工 弱电经理 弱电技工 空调经理 空调技工 电梯经理 电梯技工 土建/装饰经理 土建/装饰技工 工程总监 工程师其他部门组织结构岗位12企业员工对【岗位职责和任职标准】认知提升很晰度53%清晰42%不清晰5%企业对【岗位职责和任职标准】需完善内容(困惑)岗位绩效 90%岗位职责 48%岗位资质 48%技能要求 43%知识要求 33%2.1.商业地产行业组织结构及岗位画像-职责目前中国商业地产行业人员岗位责任描述相对清晰，任职标准准确度较高；但同时在设置岗位

10、时也还有需要进行完善的部分，90%的企业认为岗位绩效是最需要完善的部分，其次为岗位职责和岗位资质。13数据来源：BOMA中国2.2.商业地产行业人才画像-专业商业地产行业从业人员主要来自管理学和工学，管理类主要专业为工程管理及工商管理，工学主要的专业为土木工程及电器工程.管理学42%工学30%文学12%理学5%法学5%经济学4%农学1%地质类1%学科门类专业类别学科门类专业类别法学法学管理学工程管理社会学工商管理政治学公共管理工学城市规划经济学电气工程旅游管理电子信息经济学经济学动力工程及工程热物理理学电子信息房地产计算机建筑学数学土木工程地质类资源环境与安全自动化文学外国语言文学农学植物生产

11、新闻传播学数据来源：BOMA中国、公开资料1414数据来源：BOMA中国24%29%30%29%1%以下1%-5%5%-10%10%-15%15%-20%20%以上整体离职率整体入职率24%48%29%33%1%以下1%-5%5%-10%10%-15%15%-20%20%以上关键岗位离职率关键岗位入职率2.2.商业地产行业人才画像-流动性行业整体的入职率集中在2个范畴，分别为1%-5%及10%-15%,离职率主要集中在5%-10%。关键岗位的入职率和离职率主要集中在5%以下，较为稳定。数据来源：BOMA中国排名前三的关键岗位为：资产管理物业管理市场租赁管理15数据来源：BOMA中国目前企业人才

12、发展规划策略主要以【扩张战略】为主，可以看出企业对人才的关注度越来越高，越来越重视。2.3.商业地产行业人才需求除此之外：18%的企业【不清楚采取哪种策略】10%的企业采用【不变的战略】43%扩张战略29%缩小战略16数据来源：BOMA中国46%技术人才管理人才38%人才类型企业目前最需要技术性人才，其次为管理人才;79%的企业更乐于接受3-4年才会换过工作的稳定人员。3-4年81%5-6年19%人才稳定性除此之外：16%选择了【其他人才】2.3.商业地产行业人才需求17数据来源：BOMA中国49%22%17%11%1%本科生专科生高中及以下硕士研究生博士研究生及以上其他渠道 7%猎头挖掘 3

13、%企业内推 20%社会应聘 60%学校招聘 10%企业获得优秀的人员的渠道，为传统的社会应聘，其次为企业内推；企业招聘人员主要以本科生为主，博士研究生及以上人员较少。2.3.商业地产行业人才需求18数据来源：BOMA中国2.3.商业地产行业人才需求关键岗位60%18%18%3%1%本科生专科生硕士研究生博士研究生及以上高中及以下相比企业整体招聘需求，在关键岗位招聘中，企业内推、猎头挖掘比重增加，本科生、硕士研究生、博士研究生及以上的需求比重增加。数据来源：BOMA中国猎头挖掘 12%其他渠道 4%企业内推 27%社会应聘 53%学校招聘 4%排名前三的关键岗位为：资产管理物业管理市场租赁管理1

14、9数据来源：BOMA中国2.4.商业地产行业人才供应应届毕业生市场：2023届全国高校毕业生预计达到1158万人,同比增加82万人上海北京深圳广州人员集中城市2023年应届生新发职位城市2023年上半年人才投递城市数据来源：BOMA中国、猎聘，公开资料应届生供应充足，人才主要流向经济发达的城市。从2023届应届生新发职位城市分布TOP20来看，上海、北京、深州、广州位居前四。2023 上半年人才投递热门城市TOP20 中，上海、北京、深圳位居前三，广州位居第四。2年2023年应届生数量20数据来源：BOMA中国学 历本科生本科生占据主要市场其次是硕士研究生比重为29%62

15、%工 龄10年以上57%人员工龄在10年以上57%收 入36万/年以下36万以下年薪的人员约有54%54%性 别男60%主要以男性为主男性占比在60%女性为40%参与访问的人员主要男性为主，本科生为主导，多数人员工龄10年以上，54%人员收入低于36万元2.4.商业地产行业人才供应数据来源：BOMA中国21数据来源：BOMA中国11%5%58%68%31%27%男女专科生本科生硕士研究生女性本科生人群高于男性外资企业国营企业私营企业中外合资其他12万元及以下13-24万元25-36万元37-48万元49万元以上外资企业的薪资水平较高，其次为私营企业2.4.商业地产行业人才供应(例如协会、学校、

16、医院等)22数据来源：BOMA中国 年薪12万元以下的员工：88%的工作年限为0-5年；年薪13-24万元的员工：42%的工作年限为6-10年；年薪25-36万元以下的员工：35%的工作年限为6-10年；年薪37-48万元的员工：56%的工作年限为16年以上；年薪49万元以上的员工：53%的工作年限为21年以上。12万元及以下13-24万元25-36万元37-48万元49万元以上0-5年6-10年11-15年16-20年21年以上数据来源：BOMA中国2.4.商业地产行业人才供应23数据来源：BOMA中国19%26%18%15%22%0-5年6-10年11-15年16-20年 21年以上商业地

17、产行业累计工作年限1%6%24%23%46%1年以下1-2年3-4年5-6年7年及以上员工变动工作的频率累计工作年限员工变动行业在职人员累计工作年限较长，工作变动频率低，市场较为稳定。26%商业地产行业人士累计工作年限普遍较长，行业稳定性较长46%7年以上商业地产行业员工在1-2年内换工作的频率较低，46%人员7年内都没有换过工作6-10年2.4.商业地产行业人才供应24数据来源：BOMA中国2.5.商业地产行业人才需求及供应设备设施管理需求较高，也较为紧缺，流动较低，其是未来很好的职业选择方向。ESG管理是目前市场较为紧缺的职业；优秀的市场租赁管理人员非常受市场欢迎。流动最多岗位NO.1 物

18、业管理NO.2 安全/安保管理NO.3 市场租赁管理最紧缺的岗位NO.1 市场租赁管理NO.2 设备设施管理NO.3 ESG管理需求最多的岗位NO.1 物业管理NO.2 设备设施管理NO.3 安全/安保管理25数据来源：BOMA中国2.5.商业地产行业人才需求及供应TOP1关键岗位流动最多岗位需求最多的岗位最紧缺的岗位外资企业NO.1.物业管理NO.1.物业管理NO.1.物业管理NO.1.ESG管理国营企业NO.1.资产管理NO.1.物业管理NO.1.市场租赁管理NO.1.设备设施管理私营企业NO.1.资产管理NO.1.安全/安保管理NO.1.物业管理NO.1.市场租赁管理中外合资企业NO.1

19、.物业管理NO.1.市场租赁管理NO.1.物业管理NO.1.市场租赁管理数据来源：BOMA中国26数据来源：BOMA中国第三章中国商业地产人才管理现状273.1.行业规范/职业道德职业道德培训签署职业保密协议76%敬业调查38%业绩/工作进行关联62%职业道德规范和引导86%行业规划/职业道德是人才选择的重要标准之一，行业设有道德规范和引导可以更好的引导行业和从业人员的发展。目前90%企业都设有职业道德规范和指引，其中86%的企业主要选择通过职业道德培训进行引导，其次为签署职业保密协议。49%的员工认为企业职业道德规范和引导对自己有道德上的约束，45%认为有实质的约束。职业道德规范和引导对员工

20、的约束力49%45%6%道德约束实质约束(例如升迁，去留等)无约束力28数据来源：BOMA中国19%57%62%95%第三方机构进行评估内部考试/评级考试工具测评直属上级进行能力评估商业地产中95%的企业通过直属上级对员工进行能力评估，其次62%的企业选择工具测评能力评估途径3.2.行业人才能力评估90%的企业重视绩考核，81%的企业重视专业知识能力能力评估内容38%48%81%90%潜力评估软性评估专业知识能力绩效考核人才能力评估是人才选择的重要标准之一，也是人才职业发展的重要手段和工具。企业选择工具测评可以很好的进行专业知识的考核，BOMA中国开发了KPS，可以对知识环节进行检测。97%的

21、人认为员工能力评估与自己息息相关。能力评估影响了员工的评级、升迁、工资。29数据来源：BOMA中国3.3.行业人才培养运营管理相关培训资产管理相关培训可持续管理相关培训专业技能培训其他培训（领导力、沟通等）1次/月1次/季度1次/半年1次/年其他数据来源：BOMA中国人才培训是人才发展重要工具之一，目前行业内人才培训主要可以分为运营管理培训、资产管理培训、可持续发展培训、专业技能培训等。这些培训举办频率多数为1年1次。除其他培训外，专业技能培训举办频率相对其他培训较多。30数据来源：BOMA中国3.3.行业人才培养运营管理相关培训资产管理相关培训7%23%26%40%4%1次/月1次/季度1次

22、/半年1次/年其他40%的运营管理培训频率为1年1次，资产管理培训有52%人员是1年参加一次。数据来源：BOMA中国31数据来源：BOMA中国4%15%21%52%8%1次/月1次/季度1次/半年1次/年其他专业技能培训其他培训（领导力、沟通等）可持续管理相关培训2%12%14%26%46%其他1次/月1次/季度1次/半年1次/年3.3.行业人才培养可持续管理培训有51%人员是1年参加一次，专业技能培训有34%为1年一次，还有34%为半年一次。数据来源：BOMA中国6%7%17%19%51%1次/月其他1次/季度1次/半年1次/年4%11%17%34%34%其他1次/月1次/季度1次/半年1次

23、/年32数据来源：BOMA中国企业主要采取的人才培养方式为教育培训，其次为采用行动学习；员工首先采用个人提升进行个人培养，主要通过参加行业交流，个人资格考试等，其次是教育培训。81%vs 61%行动学习(项目历练，岗位实践、高层助理，轮岗学习等)24%vs 25%导师辅导(1对1导师辅导，高层对话等)95%vs 75%教育培训(定期培训、学历提升、外部考察等)57%vs 76%个人提升(交流研讨，书面阅读、资格认证等)企业人才培训方式vs员工经历的培训方式3.3.行业人才培养33数据来源：BOMA中国人才规划及培养困境员工积极性不高，难以推动76%匹配人才的渠道有限53%业务联动不紧密，难以制

24、定合理规划71%培养途径缺乏43%难以和上海品茶融合29%企业在人才培养中主要遇到的困境为员工积极性不高，如何提高员工积极性成为人才发展的至关重要的问题。3.3.行业人才培养34数据来源：BOMA中国10%24%21%6%27%12%没有职业规划明确了自我定位明确了职业选择了解了自己与职业的匹配度制定了行动计划开启了新的职业旅程3.4.行业人才职业规划员工职业发展规划处于阶段访问数据显示：多数商业地产人士有明确的自我定位，但是还没有明确的职业选择，行业人员的职业发展规并不明朗和清晰，真正开启新的职业旅程的人较少。35数据来源：BOMA中国员工在职业发展中遇到的最主要的问题为：47%的人觉得没有

25、公司人才培养支持及职业引导；27%的人认为没有个人发展途径阻碍了个人的职业发展。数据来源：BOMA中国职业规划过程中影响因素没有公司人才培养支持及职业引导,47%没有个人发展途径,27%没有明确自我定位，及不确定自身和职业的匹配度,21%没有明确的职业方向,15%其他14%3.4.行业人才职业规划36数据来源：BOMA中国第四章中国商业地产未来趋势37未来5年发展前景4.1.未来行业发展趋势商业地产未来市场发展不明朗，整体而言行业保持谨慎的态度。调查结果显示：28%的商业地产人士认为市场未来会【保持持续调整】23%的商业地产人士认为【市场趋于紧缩】22%的商业地产人士认为处于【市场价值恢复】阶

26、段38数据来源：BOMA中国4.2.未来职业选择趋势【资产管理】【物业管理】成为行业人员优先选择的方向，【ESG】成为行业发展新方向。【业主方】以74%的绝对优势成为行业人员期望从事的管理角色。数据来源：BOMA中国未来发展领域76%行业人士希望向【资产管理】转变61%行业人士希望向【物业管理】转变44%行业人士希望向【ESG】转变74%行业人士希望成为【业主方】39%行业人士希望成为【物业方】38%行业人士希望成为【咨询机构】未来管理角色39数据来源：BOMA中国2023商业地产运营管理国际最佳实践-BOMA标准/指南/工具INTERNATIONAL COMMERCIAL REAL ESTA

27、TE BEST PRACTICEBOMA基础管理类（12）本BOMA国际写字楼分级指南BOMA商业地产标准运营流程制定指南BOMA商业地产运营管理关键绩效指标选择指南BOMA2017办公楼标准测量方法 BOMA综合体项目公用面积管理费分配指南 BOMA运营费用101手册BOMA国际物业测量标准：办公建筑 BOMA建筑系统案头参考商业地产职业生涯规划指导手册2022人权指南-人权&商业地产新冠疫情后办公空间的设计与运营指引新冠疫情对商业地产运营费用转嫁的影响能源管理类（20）本BOMA建筑施工调适最佳实践BOMA设施经理再调适手册BOMA预防性维护指南BOMA工业园区：主动性维护指南BOMA持续

28、调适最佳实践BOMA楼宇外围设备设施的维护工作与管理指南BOMA建筑调适待汉化BOMA商业地产循环经济指南商业地产循环经济核心：循环采购BOMA能源审计详解BOMA高性能商业地产资产组合能源管理框架BOMA废弃物管理改善指引BOMA制定水管理项目-减少建筑内军团杆菌增殖和传播BOMA能源管理合同模式BOMA建筑性能跟踪手册BOMA高性能商业地产资产组合：能源管理简要与模板BOMA室内空气质量-建筑教育与评估模型BOMA室内空气质量-楼宇业主、管理者和住户指南BOMA30项简单的节能措施BOMA节约用水改善指引ESG实施落地类（8本）企业CEO成功开启ESG项目的工作清单 BOMA企业收集ESG

29、数据的5个有效步骤 BOMA评估、选择、管理可持续性软件解决方案的路径BOMA提升EHS绩效的关键：调动员工参与度 ESG实质性评估 质量驱动ESG:通过提高数据质量建立信任ESG与风险管理的变革之面环境数据创造业务价值的5个步骤2023商业地产运营管理国际最佳实践-BOMA标准/指南/工具INTERNATIONAL COMMERCIAL REAL ESTATE BEST PRACTICE租赁管理类（12）本BOMA绿色租约指南BOMA绿色租户指南BOMA绿色租户装修指南BOMA2019城市养蜂指南BOMA租户租赁清单：租户入住密度评估指南BOMA租户手册编制指南BOMA农耕的变革：商业地产中

30、的城市农业BOMA释放B/C级写字楼潜在价值行动指南BOMA2022无障碍指南BOMA楼宇无障碍指南BOMA企业灾害韧性101工作手册BOMA业主提高租赁绩效必备的 7 个数据点BOMA商业楼宇流行病计划指南健康安全类（5本）BOMA建筑健康与安全管理指南BOMA商业地产保洁标准BOMA绿色清洁实施指南BOMA流行病管理楼宇韧性及应急管理类（4）本BOMA应急预案指南BOMA商业地产应急管理体系工具BOMA2019楼宇韧性简章BOMA商业地产韧性BOMA智能楼宇管理系统：组织保护指导 商业地产建筑运营中的网络风险BOMA商业建筑业主BIM实践指南2020楼宇网络安防指南-嵌入采购网络安全202

31、2年BOMA网络事故响应指南2021楼宇网络安防指南-SRM在网络安全中的作用网络安防治理指南洞察本质-5G对商业地产行业的意义智能化管理类（8）本2023商业地产运营管理国际最佳实践-BOMA标准/指南/工具INTERNATIONAL COMMERCIAL REAL ESTATE BEST PRACTICE关于BOMABOMA国际建筑业主与管理者协会，是拥有116年历史的国际联合组织，成立于1907年，总部位于华盛顿，根据全球超16亿平方米商业地产提炼出一整套国际运营管理最佳实践的规程与实用工具，使用覆盖在全球17个国家80%地区，是全球公认的商业地产行业的领导者，见证了行业的百年兴衰发展。BOMA会员包括:办公、工业、医疗、政府、公司总部和混合用途的商用建筑类型持有资产的业主方(银行、保险、信托、基金、开发商）、资管方、物业方。在建立全球商业地产运营管理标准和教育培训上做出了重大贡献和成就。