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1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 IPO 高峰高峰带来带来的的阶段性阶段性调整料调整料将结束将结束 物业管理行业专题研究报告2020.10.26 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业分析 师 S47 张全国张全国 地产分析师 S01 李金哲李金哲 地产分析师 S01 2020 年年四季度庞大的新股发行规模,四季度庞大的新股发行规模,直接诱发直接诱发了板块的调整。不过了板块的调整。不过我们我们认为,认为, 板块板块的的结构性分化虽然是长期的,结构性分化虽然是长期的,优秀优秀公司估值下降
2、公司估值下降却是却是暂时的。暂时的。一些优秀的一些优秀的 企业,如今估值已更具吸引力。企业,如今估值已更具吸引力。 部分部分开发企业急于分拆物管板块,开发企业急于分拆物管板块,IPO 高峰和高峰和个股个股破发是板块调整的直接诱因。破发是板块调整的直接诱因。 三道红线之下, 部分开发企业把分拆新业务视为一种去杠杆的办法, 无论物管板 块是否已经准备好独立运营,都急于上市募集资金。2020 年四季度物业管理公 司 IPO 融资规模,预计远远超过 2020 年前三季度的总和。由于担心融资抽血, 物业管理板块大幅调整,个别大公司距离最高点回撤超过 40%,新股第一服务 和卓越商企服务也出现破发。 新股
3、上市不仅增加了股票供给, 也放大了板块一些 固有缺点,例如行业存在关联方利益倾斜问题,部分公司毛利率失真,企业同质 化程度较高,很多企业缺乏核心竞争力。 我们看好优秀的物业管理公司,看好这些公司广阔的成长空间。我们看好优秀的物业管理公司,看好这些公司广阔的成长空间。我们测算,行 业当前的营收计 8421 亿元, 中期市场容量可达到 17252 亿元。 尽管如今大公司 的整体市占率只略超 1%,但行业的中期格局不会高度分散。我们预计,由于科 技系统研发存在规模经济效应, 增值服务需要整合行业各家资源, 非标服务需要 大品牌识别,未来行业中龙头公司在管面积覆盖率能达到 5%-10%左右,系统 覆盖
4、率则可能达到 30%以上。 我们也看好优秀物业管理公司在未来几年可能迎来跨越式发展。我们也看好优秀物业管理公司在未来几年可能迎来跨越式发展。过去几年,头 部公司的市场占有率在稳步提升。 由于部分公司的单区域密度已经达到服务可能 产生质变的拐点,科技赋能所需要的硬件售价大幅降低,独立发展带来人才、资 金和管理红利可能释放, 我们预计未来几年优秀物业管理公司可能多维度提升市 占率。 物业管理板块需要新的估值办法。物业管理板块需要新的估值办法。传统的 PE 估值法无法测算企业已签未管合 同, 无法衡量关联方已获未聘管理人的在建项目管理权潜在收入, 无法厘清盈利 中关联方支持部分的规模, 我们认为有必
5、要用新的估值办法作为补充。 除了我们 一直倡导的 PS 估值法之外,我们建议投资者考虑修正 PE 估值法。我们用企业 上市前的净利率和剔除非业主增值服务的营收作为计算修订利润下限, 用企业达 产目标收入为基础,测算修订利润的上限。 风险提示:风险提示:部分物业管理公司缺乏核心竞争力,也不具备长期成长的基础,未来 面临被市场边缘化的风险。 立足差异化,好公司的更好投资时点。立足差异化,好公司的更好投资时点。我们认为,IPO 高潮对优秀企业的估值 影响是暂时的,因为 IPO 的发行高潮并不会持续,2021 年大概率会退潮,且物 业管理板块 2020 年截止目前向市场权益再融资不过 50 余亿元(不
6、含可转债, 不含引入产业战投) , 股票供给压力不是长期的。 随着世茂服务在月底挂牌交易, 我们相信市场恐慌将告一段落, 而基本面强劲的个股已经经过一波调整, 已迎来 更好的投资时点。我们推荐绿城服务、保利物业、新大正、招商积余,永升生活 物业管理物业管理行业行业 评级评级 强于大市强于大市(维持维持) 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 服务和碧桂园服务。 重点公司盈利预测、估值及投资评级重点公司盈利预测、估值及投资评级 公司名称 评级 股价 EPS(元) PE (元) 19A 20E 21E 22E 19A 20E 21E 22E 绿城服务 买入 7.70 0.15 0.23 0.
7、31 0.39 51.3 33.5 24.8 19.7 招商积余 买入 24.70 0.27 0.61 0.84 1.10 91.5 40.5 29.4 22.5 保利物业 买入 47.32 0.92 1.45 2.11 3.02 51.4 32.6 22.4 15.7 新大正 买入 57.29 0.97 1.19 1.88 2.49 59.1 48.1 30.5 23.0 永升生活服务 买入 11.44 0.15 0.26 0.39 0.57 76.3 44.0 29.3 20.1 新城悦服务 买入 16.05 0.34 0.48 0.71 0.99 47.2 33.4 22.6 16.2
8、碧桂园服务 买入 40.24 0.62 0.90 1.24 1.64 64.9 44.7 32.5 24.5 资料来源:Wind,中信证券研究部预测 注:股价为 2020 年 10 月 26 日收盘价,港股股价已 调整为人民币,以比较 EPS qRmRrQrRrMoPtMmOtOnNqP6M9RbRoMnNsQmMiNqRmMiNmOqPbRoOvNuOtOsRwMsOoR 物业管理物业管理行业行业专题研究报告专题研究报告2020.10.26 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录目录 新股上市冲击板块估值新股上市冲击板块估值 . 1 新股供给冲击是板块调整的直接诱因 . 1 三道红线之下的去
9、杠杆:部分企业急于分拆物管的关键原因 . 2 新股发行放大了板块的缺点. 3 高估值的合理性:大赛道和高成长高估值的合理性:大赛道和高成长 . 5 物业管理行业并非“躺着赚钱” . 5 万亿级的整体市场空间 . 5 行业集中度将多维度大幅提升 . 7 突破规模瓶颈机遇已经来临. 10 物业管理行业需要新的估值办法物业管理行业需要新的估值办法 . 13 传统 PE 估值存在的核心问题. 13 几种新估值办法的探讨 . 14 立足差异化,好公司现好买点立足差异化,好公司现好买点 . 16 更有吸引力的估值 . 16 IPO 带来的冲击只是阶段性的 . 17 在结构分化中寻求确定性成长 . 18 绿
10、城服务位于拐点品质龙头 . 19 招商积余公司物管主业增长强劲 . 20 保利物业调整充分,高确定性成长公司 . 21 物业管理物业管理行业行业专题研究报告专题研究报告2020.10.26 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录插图目录 图 1:样本企业 2019 年毛利率对比 . 4 图 2:物业管理板块 2017-2019 年归母净利润 CAGR . 4 图 3:劳动密集型产业岗位平均月薪比较单位:元/月 . 7 图 4:千丁互联的生态构成 . 7 图 5:贝壳的收入分配示意图 . 8 图 6:宁波中梁首府业主“送锦旗”,万科物业随后表态退出 . 10 图 7:“锦旗门”反转,社区居委
11、会征询业主八成希望留任 . 10 图 8:24 家上市公司样本在管面积及新增在管单位:亿平米 . 11 图 9:24 家上市公司样本市场占有率(重估存量房后) . 11 图 10:万科物业收入及同比单位:亿元 . 11 图 11:万科物业的城市服务品牌万物云城经营模式 . 11 图 12:中奥到家的新增合约和终止合约面积单位:千平米 . 12 图 13:彩生活的新委任合约和终止合约单位:万平米 . 12 图 14:物业管理公司在管面积及合约面积/在管面积单位:亿平米,横轴为在管面积,纵 轴为合约面积/在管面积 . 14 图 15:市值及潜在市值较大的物管企业毛利率走势单位:% . 14 表格目
12、录表格目录 表 1:历次物业管理 IPO 发行锁定资金规模 . 1 表 2:目前仍在上市进程中的物业公司一览单位:亿元 . 1 表 3:样本企业的 2019 年年报杠杆率情况 . 2 表 4:样本企业轻资产子公司分拆上市、融资情况 . 3 表 5:物业管理市场容量计算表 . 5 表 6:各物业管理企业业主增值服务开展情况单位:百万元 . 9 表 7:万睿科技的科技产品 . 12 表 8:物业管理行业的历史进程 . 13 表 9:不同企业的 2019 年修订收入和修正 PE 估值情况 . 15 表 10:不同公司当前修正 PE 估值情况(上限盈利) . 16 表 11:板块近期表现和市场一致预期
13、的估值水平 . 16 表 12:近期物业管理公司的再融资情况 . 18 表 13:行业估值表 . 18 表 14:物业管理公司的独特性指标 . 18 表 15:绿城服务估值表 . 20 表 16:招商积余估值表 . 21 表 17:保利物业估值表 . 22 物业管理物业管理行业行业专题研究报告专题研究报告2020.10.26 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 由于股票供给持续增加,到 2021 年开始物业管理板块投资标的会更加丰富。当然, 持续的股票供给也会导致估值的结构性分化,一批小规模的上市公司会进一步被边缘化, 但优秀企业的价值则会进一步凸显。由于科技进步,管理创新,增值服务发展,未
14、来三年 可能成为集中度提升的关键三年,品牌护城河也将更加广阔。静水流深,行业正在迎接变 局,但变局中也蕴含巨大的机遇。 新股上市新股上市冲击板块估值冲击板块估值 新股供给新股供给冲击冲击是是板块调整的直接诱因板块调整的直接诱因 2020 年四季度,板块迎来了史上最大规模的 IPO 发行浪潮。2020 年以来,已经有 7 家物业管理公司合计 IPO 融资 88.8 亿元。四季度的预计发行规模则远大于前三季度,已 经有世茂服务等通过聆讯未挂牌交易,还有 11 家公司已经交表等待上市发行。不过我们 认为,这种 IPO 高潮并不会一直持续下去,2021 年一季度起物业管理公司的发行规模就 大概率会低于
15、 2020 年四季度。 物业管理板块的 IPO 高潮成为了板块调整的直接诱因。10 月 22 日,第一服务上市破 发,当日收盘报 1.76 港元,较发行价 2.4 港元跌去 26.67%,总市值 17.60 亿港元。次日 收盘,第一服务报收 1.70 港元,跌幅 3.41%。成为少有的开盘即破发的物业管理股票。 而 10 月 19 日上市的卓越商企服务亦表现平平,五个交易日盘中一度破发,到 10 月 23 日收盘勉强高于发行价。在卓越商企认购时,场面仍十分火爆,总锁定资金 3103 亿元, 但如今市场对物业管理 IPO 的响应明显转淡。 表 1:历次物业管理 IPO 发行锁定资金规模 时间时间
16、 公司公司 发行规模发行规模 (亿港元)(亿港元) 香港认香港认 购倍数购倍数 香港锁定资金香港锁定资金 (亿港元)(亿港元) 国际国际 认购认购 倍数倍数 国际锁定资金国际锁定资金 (亿港元)(亿港元) 2020 年 10 月 xx 日 世茂服务 2020 年 10 月 22 日 第一服务 6.31 66.69 40.01 6.25 33.75 2020 年 10 月 16 日 卓越商企服 务 30.66 652 2124.42 33.4 979.23 2020 年 7 月 9 日 正荣服务 13.08 102 116.03 18.1 185.41 烨星集团、弘 阳服务 2020 年 7 月
17、 2 日 金融街物业 9.69 146.22 96.85 20 66.34 2020 年 5 月 15 日 建业新生活 23.63 142.52 292.87 14.9 229.65 2019 年 12 月 30 日 宝龙商业 16.39 53 75.87 - - 2019 年 12 月 19 日 保利物业 53.82 223 1428.13 - - 2019 年 12 月 19 日 时代邻里 8.33 11 8.81 - - 2019 年 10 月 18 日 蓝光嘉宝服 务 18.26 53 83.99 - - 资料来源:公司公告,中信证券研究部注:统计截止至 2020 年 10 月 25
18、日 表 2:目前仍在上市进程中的物业公司一览单位:亿元 物业管理物业管理行业行业专题研究报告专题研究报告2020.10.26 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 公司名称公司名称 拟上市地拟上市地 点点 关联地产商关联地产商 2019 年营业收入年营业收入 2019 年归母净利年归母净利 特发服务 深交所 无 8.91 0.65 益中亘泰 深交所 无 10.42 0.58 世茂服务 联交所 世茂集团 24.89 3.85 华润万象生活 联交所 华润置地 58.68 3.65 融创服务控股 联交所 融创中国 28.27 2.70 荣万家生活服务 联交所 荣盛发展 12.51 1.10 金科智慧
19、服务 联交所 金科股份 23.28 3.66 远洋服务 联交所 远洋集团 18.30 2.07 恒大物业 联交所 中国恒大 73.32 9.30 合景悠活 联交所 合景泰富 11.25 1.85 星盛商业服务 联交所 无 3.87 0.96 宋都服务 联交所 宋都股份 2.22 0.35 佳源服务 联交所 佳源地产 4.55 0.50 合计合计 280.47 31.22 资料来源:公司公告,中信证券研究部注:统计截止至 2020 年 10 月 25 日 从最初的一二级市场套利心态,到如今一二级市场同时出现恐慌。这其中固然有基本 面因素(例如并购环境恶劣,产业链整合没有突破进展,品牌差别化不明显
20、等) ,但短期 的直接诱因就是过高的 IPO 规模。 三道三道红线之下的去杠杆:红线之下的去杠杆:部分企业部分企业急于急于分拆分拆物管的关键原因物管的关键原因 2019 年之前,物业管理公司的分拆上市在意图上主要是期待轻资产板块迅速发展。 但 2020 年以来,物业管理行业的高估值成为企业分拆的关键诱因,而三道红线为标志的 金融监管政策,更令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆,加权益的手段。 三道红线之下,无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟,部分企业都急于推动物 业管理公司分拆上市。通过股权融资的方式补充权益,将会显著改善企业杠杆水平,尤其 是资产负债率和净负债率。 表 3:样本企
21、业的 2019 年年报杠杆率情况 剔除预收帐款的资产负债率剔除预收帐款的资产负债率 净负债率净负债率 现金对有息负债的覆盖比现金对有息负债的覆盖比 万科 A 75.5% 27.9% 195.5% 华润置地 59.7% 45.9% 147.2% 龙湖集团 67.1% 51.5% 454.6% 中国海外发展 53.8% 31.6% 333.1% 中国恒大 85.3% 199.3% 51.7% 碧桂园 81.6% 58.1% 194.2% 保利地产 67.4% 72.1% 195.7% 融创中国 82.2% 149.0% 85.9% 招商蛇口 58.6% 37.0% 97.5% 世茂集团 70.8%
22、 54.1% 176.7% 绿地控股 82.7% 180.3% 71.8% 新城控股 77.5% 21.9% 221.6% 龙光地产 75.0% 48.9% 208.6% 物业管理物业管理行业行业专题研究报告专题研究报告2020.10.26 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 剔除预收帐款的资产负债率剔除预收帐款的资产负债率 净负债率净负债率 现金对有息负债的覆盖比现金对有息负债的覆盖比 华夏幸福 77.5% 191.9% 47.2% 金地集团 69.9% 66.6% 118.5% 中国金茂 69.4% 76.6% 83.3% 旭辉控股集团 74.2% 63.2% 235.1% 金科股份 7
23、4.1% 124.6% 101.2% 中南建设 82.9% 147.2% 118.8% 阳光城 78.2% 109.7% 139.3% 合计 75.0% 82.1% 117.7% 资料来源:公司公告,中信证券研究部测算 利用轻资产平台募集资金,就成为开发企业的一个重要选择。开发企业下属新业务的 扩股,也一样增厚开发企业的净资产,反而成为一种可能的增加权益的办法。 表 4:样本企业轻资产子公司分拆上市、融资情况 企业企业 轻资产轻资产子公司子公司 资本运作情况资本运作情况 华润置地 华润万象生活 2020 年 8 月, 公司建议将华润万象生活分拆且在联交所主板独立上市。 保利地产 保利物业 20
24、19 年 12 月在联交所上市,募集资金 52.7 亿港元。 融创中国 融创服务 2020 年 8 月,公司建议将融创服务分拆且在联交所主板独立上市。 世茂集团 世茂服务 2020 年 4 月,公司考虑可能分拆物业管理服务及相关增值服务业务于 联交所主板独立上市。2020 年 5 月,世茂服务进行 Pre-IPO 融资,融 资规模为 2.44 亿美元。 旭辉控股集团 永升生活服务 2020 年 5 月, 公司收购永升生活服务部分股权, 并受委托部分投票权, 公司将对永升生活服务实现并表。2020 年 6 月,永升生活服务通过配 售母子 15.8 亿港元。 资料来源:各公司公告,中信证券研究部
25、新股发行新股发行放大了板块的缺点放大了板块的缺点 物业管理板块的估值,与其说是对优秀公司核心能力的褒奖,不如说是对核心赛道高 成长性的期许。但这个行业一直都存在一些隐患,新股发行放大了这些问题。 一一、行业、行业存在存在各种形式的各种形式的关联关联方利益倾斜方利益倾斜 我们并不认为关联开发企业的支持都是不合理的利益输送。例如,一些权责重订从历 史进程来说是有必要的,开发企业确实应该承担更多的售后维修责任。但必须说明,开发 企业对物业管理公司“扶上马、送一程”,在做法上没有统一标准,在会计处理上也比较随 意,这就导致了低业绩基数的物业管理公司初期可能成长很快,且有关联方的物业管理公 司和没有关联
26、方的物业管理公司毛利率差异很大。 物业管理物业管理行业行业专题研究报告专题研究报告2020.10.26 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 图 1:样本企业 2019 年毛利率对比 资料来源:公司公告,中信证券研究部 这个问题的确是客观存在的,即部分高毛利率的企业或许不值得高估值,因为其业绩 包含一部分关联方支持的因素。新股大量供给放大了这一问题,因为新股为了更高的发行 市值,往往希望给予市场以更高的业绩增速指引。这反过来引发了市场对所有物业管理公 司的质疑物业管理公司离开了开发企业真的能业绩高增长吗?如果板块的业绩高增 长是来自开发企业,那岂不是在大周期而言物业管理公司是没有成长空间的?
27、图 2:物业管理板块 2017-2019 年归母净利润 CAGR 资料来源:公司公告,中信证券研究部 二、二、企业同质化程度较高企业同质化程度较高 物业管理公司的同质化程度是比较高的。中国物业管理公司并不稀缺,此前只是板块 可投资标的稀缺。新股的大量上市改变了投资者的看法,却也确实说明了行业的现实。或 许在细分赛道具备核心竞争力的公司的确是稀缺的,例如华润万象、绿城服务等,但物业 管理公司却是不稀缺的。不仅是 IPO 的企业需要资本市场的资金变现估值,连作为被并购 标的的中小公司也动辄索取15倍甚至20倍PE的估值, 而并购方又试图从资本市场融资。 纵然当前流动性环境丰沛,也很难支持如此庞大的
28、融资需求。 企业的同质性问题于是暴露出来。同质性也就意味着很多公司并不具备独特的竞争力。 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 45.0% 奥园健康 鑫苑服务 碧桂园服务 蓝光嘉宝服务 正荣服务 建业新生活 佳兆业美好 滨江服务 彩生活 雅生活服务 永升生活服务 新城悦服务 宝龙商业 时代邻里 中奥到家 弘阳服务 华润万象生活 南都物业 新大正 金融街物业 绿城服务 保利物业 中海物业 万科物业 招商积余 -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 建业新生活 恒大物业 融创服务 正荣服务 雅生活服务 合景悠
29、活 碧桂园服务 新城悦服务 世茂服务 金科智慧服务 永升生活服务 时代邻里 万荣家 蓝光嘉宝服务 奥园健康 佳兆业美好 宝龙商业 保利物业 益中亘泰 弘阳服务 滨江服务 远洋服务 中海物业 特发服务 卓越商企 彩生活 南都物业 新大正 金融街物业 绿城服务 中奥到家 鑫苑服务 华润万象生活 物业管理物业管理行业行业专题研究报告专题研究报告2020.10.26 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 当然,我们认为这些问题并不是今天才有的,而是客观存在的。新股的发行使得这些 问题暴露出来,板块也就出现了不小的调整。 高估值高估值的合理性:的合理性:大大赛道赛道和和高成长高成长 虽然新股发行暴露出板
30、块的很多问题,但板块高估值也不是浮沙建塔。行业中的优秀 公司,的确有给予高估值的理由。这种理由并不是来自于轻资产运营的稳定性,而主要来 自于市场空间广阔,品牌公司在经营规模(无论是从用户数,还是从服务种类维度)上的 增长弹性。 物业物业管理行业并非管理行业并非“躺着“躺着赚钱赚钱” 有研究者认为,物业管理行业的高估值来自于轻资产、低投入、持续稳定盈利。其实 物业管理行业并非“躺着赚钱” 。成立业委会后,物业管理合同期限很短,业主不满意就 可以换掉物业管理公司。从趋势上来看,政策是鼓励成立业委会,而不是反对的。 企业取得物业管理权并不是终点,只不过是起点。物业管理板块的投资,是投资成长 性, 不
31、是投资稳定性。 而成长性并不是每一家公司都具备的, 有些公司完全没有成长性 (没 有关联方支持,且品牌不足以外拓) ,有些公司可能具备阶段性成长特征(往往是有关联 公司大规模交付支持) ,另一些公司则建立起强大的品牌,在特定赛道可能赢得长跑。 因此,物业管理板块必然会发生估值的结构分化。 万亿万亿级的整体市场空间级的整体市场空间 企业要有成长性,首先是企业要身处大行业,且可能未来所占份额大幅提升。物业管 理行业是一个大行业。 我们将行业分为住宅、城市服务和商写公建三大类别。我们测算行业当前的整体营收 空间为 8421 亿元,中期(即 3-5 年时间)的规模展望为 17252 亿元。住宅物业管理
32、仍然 是体量最大的市场,城市服务则可能增长较快。 企业的市占率仍然很低。 按照2019年算, 当前龙头企业的营收市占率也不过1%-2%。 行业有高估市占率的倾向,一方面是因为企业容易将存量住宅面积作为市场总量,但物业 管理公司对应的不止是住宅,甚至不止是房屋;另一方面是全社会对存量住宅规模可能存 在严重低估。 表 5:物业管理市场容量计算表 指标指标 数据数据 单位单位 指标涵义和依据指标涵义和依据 住宅物业管理 全国住宅存量 373 亿平方 米 用一二线城市房屋数量规模数据推测全国城镇房屋数量数据,参见报告 中国房屋存量可能存在明显低估 中高端社区占比 25 % 有价格弹性,有中高端增值服务
33、推广潜力的项目,预期物业管理费在 2 元以上。 用部分样本的结构分布数据推算全国中高品质的房屋占比, 参见 报告7100 万套住房物业费的秘密 普通社区占比 50 % 缺乏价格弹性, 但已选聘或将会选聘物业管理公司, 有普通增值服务推广 物业管理物业管理行业行业专题研究报告专题研究报告2020.10.26 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 指标指标 数据数据 单位单位 指标涵义和依据指标涵义和依据 潜力,且可能有政府以社区商业等形式补贴的项目。 中高端社区物业定价 当前估计 2.7 元/月/ 平方米 严格来说, 中高端物业未必仅以物业费划分, 社区容积率, 公共区域面积, 设备使用年限等不
34、同使得同样物业费对应可能服务质量不同。 但此处为了 简化,仅以物业费说明。2019 年初时,19%的项目物业费定价达到 2 元 以上,且新交付房屋的定价远超 2 元/月/平方米。 中高端社区当前 ARPU 值估计 25 元/月/ 户 2020 年时,中期报表显示,上市公司的增值服务(不含非业主)ARPU 值为 30,其中上限不过 50 元/月/户左右。行业而言应该略低于上市公司 水平。 普通社区物业定价当 前估计 1.2 元/月/ 平方米 剔除 25%的社区无物业管理服务, 其他中档社区的物业管理费是不高的。 普通社区当前 ARPU 值估计 5 元/月/ 户 普通社区也有增值服务, 部分保障房
35、项目的增值服务空间甚至不小。 但总 体而言开展不多。 当前住宅物业管理市 场规模估计 6099 亿元 分类别加总,计算当前住宅物业管理市场规模 远期住宅存量 400 亿平米 交付的自然增长 中高端社区远期占比 25 % 中高端社区的占比几乎不变 普通社区远期占比 65 % 部分没有物业管理费的小区由于基层治理水平提高而开始聘请物业管理 公司 中高端社区物业定价 远期展望 4 元/月/ 平方米 新房交付自然导致物业管理费平均水平提高, 但存量时代到来更推动此一 情况出现 中高端社区物业管理 ARPU 值展望 60 元/月/ 户 社区增值服务专业水平的进步,联盟化时代的到来,可能推动 ARPU 值 迅速提升(但这也只相当于每户物业管理付费的 15%) 普通社区物业定价远 期展望 1.5 元/月/ 平方米 远期来看,普通住宅物业管理费的来源,除了业主之外,可能还有政府的 补贴。 普通社区 ARPU 值远 期展望 10 元/月/ 平方米 积极利用公共空间, 满足大众需求, 普通住宅的增值服务亦存在成长空间 远期住宅物业管理市 场展望 10512 亿元 住宅物业市场将逐渐成长为万亿市场 城市服务 公共财政支出 22000 亿元 2018/2019 年,公共财政支出中城乡社区事务支出分别为 2.27 万亿和 2.25 万亿。城乡社区事务支出包括社区管理,社区规