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宝龙商业-规模高速增长盈利持续改善的国内领先综合体运营商-210817（32页）.pdf

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1、商业运营领域持续构筑护城河扩张采取1+1+n 战略，深耕长三角地区公司在商业运营领域布局采取的战略是“1+1+n”,也就是“长三角+大湾区+机会型优质地区”。从公司目前项目布局看，截至 2020 年末，公司已开业的各类型项目合计 68 个(包含收并购的星汇)，其中位于长三角地区的有45 个，占比超过6 成。我们认为，公司的发展方向是围绕国内城镇化水平最高、经济最发达的区域进行深耕。我们以公司开业项目中占比超6 成的长三角区域为例，对比全国，长三角地区城镇化率长期领先超过10 个百分点，2018 年，长三角地区城镇化率超过70%，达到72.4%，更为成熟的城镇发展水平为线下购物中心的拓展奠定更坚

2、持的基础。长三角地区的人均收入水平，在全国也处于领先位置。2018 年长三角地区人均可支配收入达到 5.3 万元/年，领先全国平均水平 3.9 万元/年。更高的收入水平通常对应更强的消费能力与潜力，能承载更多的商业综合体。公司在长三角地区的项目盈利能力最强。公司坚持“1+1+n”的战略布局，从盈利层面能看到其战略的前瞻性。2016 年至 2019 年 H1，公司在管的商业运营项目毛利率情况显示，长三角区域拥有最高的毛利率，并逐年提升，其他区域毛利率略低，或有偶尔有下滑的情况(原因我们认为是新开店拉低了整体毛利率，而非单店盈利能力的下降)，此外环渤海区域作为早年进入的区域，项目内整合度不高，毛利率水平较低，整体经营管理提升的空间依然较大。

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