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1、 地产杂谈系列之二十九 按揭利率下行还有多少空间 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 房地产 2022 年 02 月 22 日 强于大市（维持）强于大市（维持） 行情走势图行情走势图 相关研究报告相关研究报告 行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二十八：市场信心仍待修复，政策亟待加大发力 2022-01-24 行业深度报告*地产*地产杂谈系列之二十七：收并购政策暖风频出，短期放量仍待观察 2022-01-21 行业深度报告*地产*地产杂谈系列之二十四：新发展模式探索之美日房企经营启示 202

2、2-01-04 行业点评*地产*收并购加速市场“出清” ，行业格局有望重塑 2021-12-20 行业 2022 年度策略报告*地产*破困局，望新机2021-12-08 行业深度报告*地产*地产杂谈系列之二十二： 经营财务视角下，国企民企之“殊途” 2021-11-10 行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二十一：现金流压力犹存，盈利端持续承压 2021-11-02 行业深度报告*地产*地产杂谈系列之十八：困局之下，地产政策及行业走向思考 2021-09-21 平安观点： 按揭利率按揭利率持续持续下行，放款速度加快。下行，放款速度加快。近期菏泽、广州等地城市下调房贷利率， 1 月 5 年期

3、LPR 时隔21 个月后再次下调。 根据贝壳研究院数据， 2022年 1 月重点监测的 103 个重点城市主流首套房贷利率为 5.56%， 二套利率为 5.84%，均较上月回落8 个基点，自 2021 年9 点高点以来连续 4 个月下行；1 月平均放款周期为 50 天，较上月缩短 7 天。整体来看，1 月整体房贷利率和放款周期延续改善趋势。 基本面压力仍存基本面压力仍存，按揭端有望延续改善按揭端有望延续改善。尽管按揭端量价均有所改善，但1 月新增居民中长期贷款同比仍降 21%，2 月前 18 天重点城市日均成交同比下降 41.5%，市场下行压力仍存。我们判断未来市场修复路径将按照“政策信贷信心

4、楼市房企投资”的路径逐步修复，当前仍处于政策转暖，提振信心的阶段，我们认为无论是预售金监管还是并购贷不计入“三条红线”等政策更多为纾困政策，盘活地产的核心仍在于销售端回暖带来经营端现金流改善，后续需求端政策仍须进一步发力。按揭利率作为需求端重要影响因素，未来有望延续改善。 按揭端按揭端潜在潜在下行空间广阔下行空间广阔，距历史低点超，距历史低点超 100bp。从央行数据来看，2021Q4 全国个人按揭综合成本 5.63%，为同期 5 年期 LPR 的 1.21 倍，上浮比例为 2009 年以来最高水平。对比 2009Q2 和 2016Q3 两轮低点，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差

5、距，当前按揭利率对应平均下降空间分别为 2.23pct 和 1.27pct，潜在下行空间依旧充足。按照总价 100 万、首付 5 成、按揭利率 5.63%，30 年按揭，按揭利率分别降10、30、50、100 个 bp，对应月供下降比例分别达 1.1%、3.3%、5.4%和 10.7%。 二季度为楼市重要观察窗口二季度为楼市重要观察窗口，需求端政策仍是关键。，需求端政策仍是关键。从 2014-2015 年、2018-2019 年的经验来看，楼市销售转正企稳大概滞后房贷利率下行约 7个月左右。根据贝壳数据，2021 年 9 月本轮按揭利率已经见顶，按照 7个月左右滞后周期，理论上二季度销售有望逐

6、步企稳。但是 2014-2015 年年我国仍处于快速城镇化过程，市场需求依旧旺盛，同时政策松绑力度较大；2018-2019 年并未出现大规模的房企流动性危机；我们预计本轮市场信心修复的时间或更长，若后续需求端政策未有明显发力，叠加上年同期高基数，不排除销售端企稳进一步延后。 投资建议：投资建议：持续关注政策端改善带来的板块估值修复，开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A等；同时若后续需求端政策力度逐步加大，优质民企对应修复空间或更大，建议关注金科股份、新城控股、中南建设、龙光集团等。多元化业务方面，当前物管板块估值已至历史低位，叠加业绩期

7、临近，性价比持续凸显，看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 2/ 15 风险提示：风险提示：1）供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。2）房企大规模减值风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地减值风险。3）政策呵护不及预期风险：若政策有效性不足

8、，楼市调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。 图表图表1 重点覆盖标的及估值重点覆盖标的及估值 股票代码 股票价格(元/股) EPS PE 评级 2022-2-21 2020A 2021E 2022E 2023E 2020A 2021E 2022E 2023E 万科 A 000002.SZ 20.70 3.57 3.13 3.27 3.35 5.8 6.6 6.3 6.2 推荐 保利发展 600048.SH 16.34 2.42 2.30 2.40 2.48 6.8 7.1 6.8 6.6 推荐 金地集团 600383.SH 13.49 2.30 2.10 2.21 2.32 5.

9、9 6.4 6.1 5.8 推荐 招商蛇口 001979.SZ 14.11 1.55 2.15 2.46 2.76 9.1 6.6 5.7 5.1 推荐 新城控股 601155.SH 35.03 6.75 8.06 9.36 10.58 5.2 4.3 3.7 3.3 推荐 金科股份 000656.SZ 5.16 1.32 1.42 1.62 1.81 3.9 3.6 3.2 2.9 推荐 中南建设 000961.SZ 4.09 1.85 1.91 1.95 1.96 2.2 2.1 2.1 2.1 推荐 天健集团 000090.SZ 6.54 0.80 1.03 1.16 1.28 8.2

10、6.3 5.6 5.1 推荐 龙光集团 3380.HK 3.14 2.36 2.53 2.69 2.85 1.3 1.2 1.2 1.1 推荐 碧桂园服务 6098.HK 42.38 0.80 1.27 1.92 2.85 53.1 33.5 22.1 14.9 推荐 保利物业 6049.HK 45.07 1.22 1.53 1.90 2.35 36.9 29.5 23.7 19.2 推荐 新城悦服务 1755.HK 12.03 0.52 0.77 1.11 1.57 23.1 15.6 10.8 7.7 推荐 金科服务 9666.HK 33.08 0.95 1.74 2.70 4.06 34

11、.8 19.0 12.3 8.1 推荐 融创服务 1516.HK 6.77 0.19 0.41 0.68 0.95 35.6 16.5 10.0 7.1 推荐 星盛商业 6668.HK 3.07 0.12 0.18 0.25 0.35 25.6 17.1 12.3 8.8 推荐 我爱我家 000560.SZ 3.25 0.13 0.23 0.27 0.31 25.0 14.1 12.0 10.5 推荐 资料来源：wind，平安证券研究所 dVdYNAkZlXdWxUmNpOoO7N9R9PnPmMoMtRiNqQsQeRtRsR8OqQzQNZsRqOuOmRoQ 请通过合法途径获取本公司研究

12、报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 3/ 15 正文目录正文目录 一、一、 前言前言 . 5 二、二、 按揭端逐步改善，需求端政策仍须加大发力按揭端逐步改善，需求端政策仍须加大发力. 5 2.1 按揭利率逐步下行，放款速度加快. 5 2.2 基本面下行趋势未见缓解，二三线城市压力依旧. 6 2.3 政策端空间仍存，需求端须加大发力 . 8 三、三、 对比前两轮低点，按揭利率下行空间广阔对比前两轮低点，按揭利率下行空间广阔 . 10 3.1 当前个人按揭利率上浮比例处历史高位 . 10 3.2 对比历史低点，按揭利率潜在下行空

13、间超 100BP .11 3.3 若按揭利率下行 100bp，对应月供降幅达 11% . 12 四、四、 二季度为楼市重要观察窗口，需求端政策仍是关键二季度为楼市重要观察窗口，需求端政策仍是关键 . 12 五、五、 未来展望与投资建议未来展望与投资建议. 13 六、六、 风险提示风险提示 . 14 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 4/ 15 图表图表目录目录 图表 1 重点覆盖标的及估值 . 2 图表 2 按揭利率持续回落，放款速度有所加快（放款周期为右轴，单位：天） . 5 图表 3 202

14、2 年 1 月全国 5 年期 LPR 报价下调 5bp . 6 图表 4 1 月居民中长期贷款依旧低迷. 6 图表 5 2022 年 1 月克而瑞百强房企单月销售跌幅进一步扩大 . 7 图表 6 各线城市日均成交走势图. 7 图表 7 百城房价下跌占比城市逐步上升. 8 图表 8 百城房价中三线城市房价压力持续加大. 8 图表 9 目前各地政策松动方向 . 9 图表 10 核心城市最新限购政策依旧严格 . 9 图表 11 2014 年“930”新政、2015 年“330”新政 . 10 图表 12 当前个人按揭利率绝对值仍处于历史较高水平（%）. 10 图表 13 2021Q4 个人按揭利率较

15、 5 年期基准仍上浮 21%，处于 2009 年以来新高.11 图表 14 当前房贷利率与历史主要低点对比 .11 图表 15 不同情形下当前个人按揭利率相比历史低点对应下降空间（PCT） . 12 图表 16 不同房贷利率下行空间对应月供下降幅度 . 12 图表 17 2014-2015 年销售增速转正滞后房贷下行 9 个月. 13 图表 18 2018-2019 年销售增速转正滞后房贷下行 3-7 个月. 13 图表 19 信心提振带动销售回暖为扭转当前困局的关键 . 14 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房

16、地产行业深度报告 5/ 15 一、一、 前言前言 近期多个城市下调首付比例、下调按揭利率，我们此前判断按揭端量价改善正逐步得到验证，那么后续按揭利率趋势如何，未来还有多大下行空间，楼市何时有望企稳，本篇报告将重点探讨以上问题。 二、二、 按揭端逐步改善，需求端政策仍须加大发力按揭端逐步改善，需求端政策仍须加大发力 2.1 按揭利率逐步下行，放款速度加快 近期菏泽、广州等地城市下调房贷利率，根据贝壳研究院数据，2022年 1月重点监测的 103个重点城市主流首套房贷利率为 5.56%，二套利率为 5.84%，均较上月回落 8个基点，自 2021年 9月高点以来连续 4个月下行；1月平均放款周期为

17、 50天，较上月缩短 7 天。整体来看，1 月整体房贷利率和放款周期延续改善趋势。 图表图表2 按揭利率持续回落，放款速度有所加快（放款周期为右轴，单位：天）按揭利率持续回落，放款速度有所加快（放款周期为右轴，单位：天） 资料来源：贝壳研究院,平安证券研究所 2022 年 1月 20日 1年期 LPR、5年期及以上 LPR最新报价 3.7%、4.6%，1年期 LPR下降 10bp，5年期 LPR下降 5bp, 5年期 LPR 系 21 个月来首次下调，有望进一步引导中长期房贷利率下行。 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内

18、容。 房地产行业深度报告 6/ 15 图表图表3 2022 年年 1 月全国月全国 5年期年期 LPR报价下调报价下调 5bp 资料来源：贝壳研究院,平安证券研究所 居民中长期贷款未见放量，显示需求端仍显不足。居民中长期贷款未见放量，显示需求端仍显不足。尽管按揭端量价均有所改善，但从居民中长期贷款来看，1月新增居民中长期贷款为 7424 亿，同比下降 21%，侧面反映楼市持续下行，按揭需求依旧惨淡。 图表图表4 1 月居民中长期贷款依旧低迷月居民中长期贷款依旧低迷 资料来源：WIND,平安证券研究所 2.2 基本面下行趋势未见缓解，二三线城市压力依旧 基本面未见明显好转，百强房企销售延续下行。

19、基本面未见明显好转，百强房企销售延续下行。百强房企 2021 年累计全口径销售金额同比下降 3.2%、全口径销售面积同比下跌 9%，为近 5 年首次负增长；2022 年 1 月单月全口径销售金额、全口径销售面积，同比降 40.7%、44.4%，环比降46.9%、47.1%。 3.853.853.853.853.853.853.803.704.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.65 4.60 3.03.23.43.63.84.04.24.44.64.----01%贷款市

20、场报价利率(LPR):1年贷款市场报价利率(LPR):5年-50%-30%-10%10%30%50%70%90%00400050006000700080009000100002021/012021/042021/072021/102022/01亿元居民中长期贷款同比（右轴） 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 7/ 15 图表图表5 2022 年年 1 月月克而瑞百强房企单月销售克而瑞百强房企单月销售跌幅跌幅进一步扩大进一步扩大 资料来源：WIND,平安证券研究所 非核心城市

21、下行压力依旧。非核心城市下行压力依旧。从平安重点跟踪的 50城市来看，截止 2月 18日，2月重点城市日均成交同比延续下滑趋势，同比下降 41.5%，环比下滑 38.5%。分城市看，一线城市更具韧性，同比降幅较 1月收窄 11.5pct，二线、 三线下滑压力更大，同比降幅较 1月扩大 20.4pct、8.3pct。 图表图表6 各线城市日均成交走势图各线城市日均成交走势图 资料来源：WIND,平安证券研究所 从百城房价指数来看，2021年下半年以来百城房价环比下降城市占比逐步提升，1月达 46%，百城房价均价连续 3个月下降。上一轮百城房价连续 3个月下滑为 2014-2015 年，量价角度均

22、显示当前市场压力较大。 -40.7%-44.4%-100%-50%0%50%100%150%200%2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月克而瑞百强销售额单月同比克而瑞百强销售面积单月同比-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%2021.82021.92021.102021.112021.122022.12022.2新房月日均成交同比一线同比二线三线 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 8/ 15 图表图表7 百城房价下跌占

23、比城市逐步上升百城房价下跌占比城市逐步上升 资料来源：WIND,平安证券研究所 图表图表8 百城房价中三线城市房价压力持续加大百城房价中三线城市房价压力持续加大 资料来源：WIND,平安证券研究所 2.3 政策端空间仍存，需求端须加大发力 现有政策现有政策以资金纾困为主，需求端政策力度仍显不足以资金纾困为主，需求端政策力度仍显不足。尽管 2021 年 9月以来政策基调逐步转暖，但主要集中融资端或并购票据、预售金监管等纾困政策；各地尽管因城施策，仍主要以公积金贷款比例调整、购房补贴、人才购房等传统手段为主；即使近期菏泽下调首套房首付比例至 20%，亦未突破 2016年央行规定（在不实施“限购”措

24、施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为 25%，各地可向下浮动 5个百分点） 。 -1.50-1.00-0.500.000.501.001.502.002.503.003.500.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%百城房价环比下跌占比百城住宅价格环比（右轴、%）-0.1%-0.1%0.0%0.1%0.1%0.2%0.2%0.3%0.3%2021/082021/092021/102021/112021/122022/01一线价格环比二线价格环比三线价格环比 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由

25、未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 9/ 15 图表图表9 目前各地政策松动方向目前各地政策松动方向 主要城市及细则主要城市及细则 限购、限售、限贷 武汉：武汉：本市无房的非本市户籍总部企业高管，在限购区域购买首套自住住房可不受限购政策限制 杭州：杭州：非杭州户籍可购买共有产权房 西安：西安：限价商品房网签备案满 5 年可购其他住房，原为“不动产权登记之日起 5 年方可购买 自贡：自贡：实行“认贷不认房”的贷款认定标准 公积金政策 宁波宁波：从 2022 年起，二孩或三孩家庭，连续缴存公积金满 2 年，首次申请公积金贷款购买首套房，公积

26、金最高贷款额度提高至 80 万/户 青岛青岛：优化住房公积金转移接续；优化异地贷款政策 北海：北海：缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由 60%下调至40% 购房补贴 哈尔滨：哈尔滨：出台 16 条利好，如施行购房补贴政策、放宽二手房公积金贷款房龄年限、降低预售条件等 桂林：桂林：对按照 2021 年房企在五城区经营贡献发放最高 30万元消费券；对 2021 年五城区购房者予以补贴，按成交合同额的 1%发放消费券 长春：长春：落实好高校毕业生安家费以及国家领军人才购房补贴政策，提高进城农民购房补贴标准 荆门荆门：居民购非住宅类商品房，按照合同额的 1.5%给

27、予购房补贴，补贴金额最高不超过5 万元。高校毕业生购商品房补贴标准最高不超过 10 万元 沈阳：沈阳：博士毕业生补贴 7 万元，硕士毕业生 4 万元，本科毕业生和技师 2 万元；高层次人才和经认定的其他符合条件人才首次使用住房公积金贷款在沈购买首套自住住房的，贷款限额最高可放宽到当期贷款最高限额的 1.5-4 倍 泸州：泸州：2021 年 8 月 24 日起 3 年内，全职新引进就业或新创办企业，并在泸州持续工作满三年以上人才购买首套房，可享受补助 10-200 万元/人 预售调整 义乌义乌：降低预售条件，保障市场供应 其他 佛山：佛山：拟调整二手房转让个人所得税为 1%，此前为 2% 资料来

28、源：政府官网，平安证券研究所 政策有望从纾困扩散至需求端，潜在政策空间仍存。政策有望从纾困扩散至需求端，潜在政策空间仍存。尽管 9月以来政策基调转暖，但政策主要集中在纾困端，缓解行业流动性压力。正如我们此前报告多次提到，楼市企稳带来经营端现金流改善才是打破当前行业困境关键。目前核心城市调控政策依旧严格，尽管在“房住不炒”的总基调下，我们不认为政策会有大的转向，但参考 2014-2015 年“9.30”和“3.30” ，当前政策仍有较大腾挪空间。随着部分城市楼市下行压力进一步加大，我们判断更多非核心城市需求端政策有望逐步改善。 图表图表10 核心城市核心城市最新限购政策最新限购政策依旧严格依旧严

29、格 北京北京 上海上海 深圳深圳 限售 个人 5 年(两限房等特殊类型住房)/企业 3 年 个人不限/企业 5 年 个人个人 住宅 3 年/公寓 5 年 企业企业 住宅停售/公寓 5 年 限购 本市户籍本市户籍 单身 1 套/家庭 2 套 非本市户籍非本市户籍 1 套（连续缴纳 5年社保或个税） 本市户籍本市户籍 单身 1 套/家庭 2 套 非本市户籍非本市户籍 单身0套/家庭1套 （63个月累计缴纳 60 个月社保或个税） 本市户籍本市户籍 单身 1 套/家庭 2 套 （落户满 3 年，且连续缴纳 36 个月及以上个税或社保） 非本市户籍非本市户籍 1 套 （连续缴纳 5 年社保或个税） 限

30、贷 无房无贷无房无贷 35% （普通） /40% （非普） 无房有贷无房有贷 60% （普通） /80% （非普） 二套房二套房 60%（普通）/80%（非普） 贷款年限贷款年限 25 年 离异离异 离异一年内参照二套房信贷政策 无房无贷无房无贷 35% 无房有贷无房有贷 50% （普通） /70% （非普） 二套房二套房 50%（普通）/70%（非普） 贷款年限贷款年限 30 年 离异：离异：住房套数追溯 3 年内婚姻记录 无房无贷：无房无贷：30% 无房有贷：无房有贷：50%（普通）/60%（非普） 二套房：二套房：70%（普通）/80%（非普） 贷款年限：贷款年限：30 年 离异：离异：

31、住房套数追溯 3 年内婚姻记录 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 10/ 15 税费 增值税免征年限 2 年 增值税免征年限 5 年 增值税免征年限：5 年 资料来源：wind，平安证券研究所 图表图表11 2014 年“年“930”新政、”新政、2015年“年“330”新政”新政 主要内容主要内容 2014 年“930”新政 对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为 30%，贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍； 对拥有 1套住房并已结清相应购房贷款的家庭， 为改善居住条件再

32、次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策 2015 年“330”新政 对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商贷购买普通自住房最低首付款比例调整为不低于 40%； 使用住房公积金贷款购买首套普通自住房， 最低首付款比例为 20%； 对拥有 1 套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，二次申请住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为 30%。 资料来源：wind，平安证券研究所 作为需求端重要影响因素，按揭利率作为需求端重要影响因素，按揭利率有望加速下行。有望加速下行。年初银行按揭额度充足，1月居民中长期贷款同比下滑显示需求端依旧低迷，供给充足而需

33、求不足的背景下，预计未来按揭利率有望加速下行。 三、三、 对比前两轮低点，按揭利率下行空间广阔对比前两轮低点，按揭利率下行空间广阔 3.1 当前个人按揭利率上浮比例处历史高位当前个人按揭利率上浮比例处历史高位 从央行数据来看，2021Q4 个人按揭综合成本 5.63%，仍处于较高水平，高于同期基准 4.65%，远高于 2009 和 2016 年的历史低点。从相对基准比例来看，2021Q4 个人按揭综合成本为同期 5 年期 LPR 的 1.21 倍，为 2009 年以来最高水平。 图表图表12 当前个人按揭利率绝对值仍处于历史较高水平（当前个人按揭利率绝对值仍处于历史较高水平（%） 资料来源：W

34、IND,平安证券研究所 4.344.525.6344.555.566.577.58 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 11/ 15 图表图表13 2021Q4 个人按揭利率较个人按揭利率较 5 年期基准仍上浮年期基准仍上浮 21%，处于，处于 2009 年以来新高年以来新高 资料来源：WIND,平安证券研究所 注：2019年前为基准为5年期贷款利率，2019Q3后为5年期LPR利率，下同 3.2 对比历史低点，按揭利率潜在下行空间超 100BP 对比 2009Q2，当时房贷利率低至 4.34%，

35、低于基准 1.6pct、为基准的 73%。2021Q4全国个人按揭加权利率为 5.63%，从绝对值来看对比2009Q2有1.29pct下行空间； 从与同期基准价差来看有2.58pct下行空间； 若当前房贷利率降至基准的73%，则对应有 2.23pct的下降空间。三种方式对应平均下行空间为 2.03pct。 同样对比 2016Q3，从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距对应的下降空间分别为 1.11、1.36和 1.34pct，平均为 1.27pct，潜在下行空间依旧较大。 图表图表14 当前房贷利率与历当前房贷利率与历史主要低点对比史主要低点对比 个人住房加权利率（%） 基准利率（%

36、） 相对基准差值（pct） 比例 2009Q2 4.34 5.94 -1.6 0.73 2016Q3 4.52 4.9 -0.38 0.92 2021Q4 5.63 4.65 0.98 1.21 资料来源：wind，平安证券研究所 1.210.50.60.70.80.911.11.21.31.41.5个人住房加权贷款利率/5年期基准利率 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 12/ 15 图表图表15 不同情形下当前个人按揭利率相比历史低点对应下降空间（不同情形下当前个人按揭利率相比历史低点对应下降

37、空间（PCT） 资料来源：WIND,平安证券研究所 3.3 若按揭利率下行 100bp，对应月供降幅达 11% 按照总价 100万、首付 5成、按揭利率 5.63%，30年按揭，等额本息还款方式下对应月供为 2880元/月，若未来按揭利率分别降 10、30、50、100 个 bp，对应月供下降比例分别达 1.1%、3.3%、5.4%和 10.7%。 图表图表16 不同房贷利率下行空间对应月供下降幅度不同房贷利率下行空间对应月供下降幅度 假设条件假设条件 总价 100 万 首付 50% 按揭基准利率 5.63% 按揭年限 30 年 房贷利率下降测算房贷利率下降测算 按揭利率降幅 10bp 30b

38、p 50bp 100bp 对应单月月供降幅（元） 31.5 94.0 155.9 307.7 对应月供下降比例 1.1% 3.3% 5.4% 10.7% 资料来源：wind，平安证券研究所 四、四、 二季度为楼市重要观察窗口，需求端政策仍是关键二季度为楼市重要观察窗口，需求端政策仍是关键 从历史来看，楼市滞后按揭利率下行约从历史来看，楼市滞后按揭利率下行约 7个月。个月。从 2014-2015 年、2018-2019 年的经验来看，楼市销售转正企稳大概滞后房贷利率下行约 7 个月左右，其中 2014 年-2015 年滞后约 9 个月，2018-2019 年尽管滞后 3 月转正，但销售端存在反复

39、，7 个月后销售市场逐步趋于稳定。 1.29 2.58 2.232.03 1.11 1.36 1.341.27 0.00.51.01.52.02.53.0绝对差值相对基准差值相对基准比例均值对比2009Q2对比2016Q3 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 13/ 15 图表图表17 2014-2015 年销售增速转正滞后房贷下行年销售增速转正滞后房贷下行 9 个月个月 资料来源：WIND,平安证券研究所 图表图表18 2018-2019 年销售增速转正滞后房贷下行年销售增速转正滞后房贷下行 3

40、-7个月个月 资料来源：WIND,平安证券研究所 二季度为楼市重要观察窗口二季度为楼市重要观察窗口，核心仍取决于，核心仍取决于需求端需求端政策力度。政策力度。根据贝壳的数据，2021 年 9月本轮按揭利率已经见顶，按照7 个月左右滞后周期， 理论上二季度销售有望逐步企稳。但考虑 2014-2015 年我国仍处于快速城镇化过程，市场潜在需求仍较旺盛，同时政策松绑力度较大；2018-2019 年并未出现大规模的房企流动性危机；我们预计本轮市场信心修复的时间或更长，若后续政策端未有明显发力，叠加上年同期高基数，不排除销售端复苏进一步延后。 五、五、 未来展望与投资建议未来展望与投资建议 整体来看，正

41、如我们此前报告多次强调，信心提振为打破当前楼市困局的关键，目前市场各主体信心仍显不足，相比于2014-2015 年，当前政策工具箱依旧充足。我们认为未来市场修复路径将按照“政策信贷信心楼市房企投资”的0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%2014/22014/52014/82014/112015/22015/52015/82015/11单月全国销售面积增速首套平均房贷利率（右轴）5.25%5.30%5.35%5.40%5.45%5.50%5.55%5.60%5.65%5.70%5.75%-8%-6%

42、-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%2018/22018/52018/82018/112019/22019/52019/82019/11图表标题单月全国销售面积增速首套平均房贷利率（右轴） 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 14/ 15 路径逐步修复，当前仍处于政策转暖，提振信心的阶段，我们认为无论是预售金监管还是并购贷不计入“三条红线”等政策更多为对当前房企资金困境的纾困政策，盘活地产的核心仍在于销售端的回暖，企业经营端现金的恢复，后续需求端政策仍需进一步发力，提振购房者信心。按揭利率

43、作为影响购房者意愿的重要因素，无论是其预期引导意义还是实际带来置业成本的下行，均显得尤为重要，预计后续按揭端利率有望加速下行。 图表图表19 信心提振带动销售回暖为扭转当前困局的关键信心提振带动销售回暖为扭转当前困局的关键 资料来源：平安证券研究所 投资建议方面，持续关注政策端改善带来的板块估值修复，开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A等；同时若后续需求端松绑力度逐步加大，优质民企对应修复空间或更大，建议关注金科股份、新城控股、中南建设、龙光集团等。多元化业务方面，当前物管板块估值已至历史低位，叠加业绩期的临近，性价比持续凸显，看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。 六、六、 风险提示风险提示 1）供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。2）房企大规模减值风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地减值风险。3）政策呵护不及预期风险：若政策有效性不足，楼市调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。