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2019中国及亚太区酒店管理合同洞察(32页).pdf

编号：11427

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2019中国及亚太区酒店管理合同洞察(32页).pdf

1、陈姵君 1 酒店及旅游地产投资咨询部中国区副总裁 2019 .04 中国饭店协会和仲量联行联合发布 2 3 自2001年起，对全球酒店管理合同的趋势的深度研究已超过18年 2005 年（全球版）2008 年（亚太区）2014年（亚太区）2018 年（亚太区）酒店管理合同趋势研究背景数据来源：仲量联行酒店旅游地产投资咨询部 Global Hotel Management Agreements Trends Hotel Management Contracts Asia Pacific Hotel Management Contracts Asia Pacific Hotel Mana

2、gement Contracts Asia Pacific 2018 年中文版报告首发！ 4 地区合同数量澳大利亚 & 新西兰26 东南亚47 日本 & 韩国12 马尔代夫6 其他7 总数98 调查样本容量酒店管理合同趋势研究背景 5 地区过去5年内签署的管理合同数量中国33 调查样本容量运营商连锁品牌类型占比奢华 16% 高端 75% 中端 9% 2019 年中国酒店管理合同收集 1. 中国饭店协会业主工作委员会 2. 环球律师事务所（王悦合伙人律师） 3. 上海裕际酒店管理咨询有限公司（CEO潘小科） 4. 通商律师事务所（沈晓琳合伙人律师）特别感谢以下参与方

3、的鼎力相助： 6 数据来源：仲量联行酒店旅游地产投资咨询部中国第一家中外合资酒店北京建国饭店 1982年，首次引进境外饭店管理公司 (半岛酒店集团管理) 1984年后，国际酒店集团陆续进入中国中国第一家全外资酒店上海希尔顿酒店，1988年开业锦江之星，1996年创立经济型酒店井喷式增长多个国内酒店集团创立，如：华住等 2006年底，共37个国际酒店管理集团的60余个品牌进入中国各大酒店集团转向中高端酒店国内地产开发商转战酒店业，如：绿地集团于 2012年推出高端品牌铂瑞以及商务品牌铂骊国内酒店呈非理性下建造，如：大部分酒店投资为政策导向侧重高端酒店对其开发地价以及房价的

4、溢价能力，忽视酒店本身的盈利能力 19801980- -19901990年的起步探索阶段 19901990- -20102010年的高速发展阶段 20102010- -20182018年的野蛮发展阶段中国酒店管理合同现状忽视酒店管理合同中某些条款对未来的资产处置的影响 “ ” 中国酒店业发展历史与现状 7 中国酒店管理合同发展现状数据来源：仲量联行酒店旅游地产投资咨询部现状：地产开发商相约国际酒店运营商扎堆国际高端酒店 4 2 1 3 主要原因：高端酒店能拉动未来综合体办公商业租金及商品房的升值利用酒店资产的估值来融资高端酒店是地产开发投资任务高端酒店的

5、稳定现金流是突破传统地产开发的盈利模式导致商品房售罄后，高端酒店建造不了了之 4 2 1 3 酒店资本投入未考虑未来投资报酬率酒店管理合同条款草草了事酒店资产处置出现难题 5能树立优质企业形象，提升企业知名度 8 收益成本 5,000,000 RMB 100,000,000 RMB 利润提升，来自于：提高收益 + 降低成本资产价值提升 20 倍酒店管理合同是资产管理核心管理合同条款管理费集团费用奖励管理费用装置设备储备金业绩测试预算业主权限业主审批权终止条款酒店管理合同十大要点 10 管理期限 Terms 基本管理费用 Base M

6、anagement Fee 奖励管理机制 Incentive Fee 业绩测试 - Performance Clause 终止权 Termination Right 5 项主要商业条款 11 37% 22% 本次分析研究包括中国的33份酒店管理合同，旨在介绍2014至2018年（含）间所签署的酒店管理合同中的主要商业和法律条款，以解析整个酒店行业的主要趋势，并且对比亚太区，在不同处的基础上提出一些见解。 30% 酒店所在一线城市（北上广深）新一线城市二线城市城市等级 75% 16% 9% 酒店定位奢华品牌高端品牌中端品牌 72% 94% 新建酒店酒店业主是

7、开发商背景中国酒店管理合同研究样本采集 12 问题：中国酒店合同管理年限和亚太区相比？ 1. 长 2. 短 3. 差不多长 1、首次签约年限 13 首次签约年限为15年至19年首次签约年限为20年至29年首次签约年限为10年至14年中国首次签约年限较长，大部分为20-29年 23% 相比亚太区 13% 57% 32% 相比亚太区 24% 相比亚太区 33% 亚太区首次签约年限缩短趋势，且大部分小于20年 Text 62% 52% 首次签约年限少于20年的管理合同数量比 2014年调查增加了10% 2014 2018 解答：1. 长 - 中国酒店管理合同的首次签约年限比亚太区较

8、长 ” 14 问题：中国酒店合同管理的续约年限和亚太区相比？ 1. 长 2. 短 3. 类似 2、续约年限 15 续约期限为10年续约期限为5年 59% 22% 相比亚太区 46% 相比亚太区 25% 解答：1. 长 - 中国酒店管理合同的续约年限比亚太区的长 12% 13% 66% Text 75% 由合同双方协议由运营商单方决定自动延期管理合同中提供一个或两个的延期期限选择 25%的合同里续约没有要求业主的同意中国以10年为单位亚太区以5年为单位 16 问题：中国酒店合同管理中的基本管理费用和亚太区相比？ 1. 高 2. 低 3. 类似 3、基本管理费用趋势 17

9、基本管理费为营业总收入的2%-2.9% 基本管理费为营业总收入的1%-1.9% 80% 10% 相比亚太区 46% 相比亚太区 29% 解答：1. 高 - 中国酒店管理合同的基本管理费用比亚太区高中国基本管理费在 2 2.9% 区间基本管理费为营业总收入的1%-1.9% 基本管理费为营业总收入的2%-2.9% 基本管理低于营业总收入的1% 46% 42% 29% 41% 2014 2014 15% 1% 2014 亚太区基本管理费在 1 1.9% 区间 18 问题：中国和亚太区的酒店管理合同中的奖励管理费用的收费方式是否一致？ 1. 是 2. 否 4、奖励管理费用 19

10、奖励管理费基于固定百分比形式奖励管理费基于阶梯制百分比形式 30% 56% 相比亚太区 63% 相比亚太区 28% 解答：1. 是 - 中国和亚太区的酒店管理合同的奖励管理费用是以阶梯制为主中国 & 亚太区 20 以固定百分比形式收取装置设备储备金以阶梯式的百分比形式收取装置设备储备金中国酒店的装置设备储备金更多以阶梯制的形式来设立 20% 80% 相比亚太区 79% 相比亚太区 21% 60% 5% 83% 17% 4%-4.9% 3%-3.9% 4%-4.9% 3%-3.9% 35%5%-5.9% 55% 32% 相比亚太区相比亚太区 47% 38% 相比亚太区相比亚

11、太区装置设备储备金的收取机制也取决于酒店类型进入稳定年后： 21 问题：中国和亚太区的酒店管理合同中的业绩测试方式是否相似？ 1. 是 2. 否 5、运营业绩测试 22 基于单向指标中国的业绩测试采用双向标准的管理合同较多。管理合同中包含业绩测试条款基于双向复合指标 1.预算经营净利润/ 经营毛利润 2.竞争组群每间可出租客房收入指数相比亚太区 Text84% 85% 38% 43%相比亚太区中国 & 亚太区亚太区 47% 42% 相比亚太区 54% 预算经营净利润/经营毛利润指标本次调查中，最为常见的业绩测试时限为连续两年业绩测试标准为低于预算经营净利润/经

12、营毛利润的85% 34% 业绩测试标准为预算经营净利润/经营毛利润的85%-89% 竞争组群每间可出租客房收入指数指标 45% 业绩测试标准为竞争组群每间可出租客房收入指数的85%-89% 37% 业绩测试标准为低于竞争组群每间可出租客房收入指数的85% 解答：1. 是 - 中国和亚太区的酒店管理合同中的业绩测试方式很相似 23 3% 本次调查中，业绩测试都是在第3-5年开始。第2个完整财政年度 31%第3个完整财政年度本次调查中，大部分的业绩测试时限为连续两年。任何2个连续财政年度任何3个连续财政年度 28% 第4个完整财政年度 22%第5个完整财政年度解答：1. 是 - 中

13、国和亚太区的酒店管理合同中的业绩测试方式很相似中国中国 & 亚太区 75% 87% 相比亚太区 19% 2% 相比亚太区 24 问题：中国的酒店管理合同中，业主对总经理任命审批权比例和亚太区相比？ 1. 多 2. 少 3. 类似 6、业主对运营商的限制 28 44% 94% 管理合同中业主拥有酒店总经理的任命权管理合同中业主拥有就得财务总监/市场销售总监的任命权 40% 经营类合同 48% 超过特定金额和/或合同期限的合同需要业主的批准合同内无此类说明 59% 相比亚太区 88% 相比亚太区 58% 相比亚太区解答：3. 类似 -亚太区和中国对酒店的总经理任命都非常重视中国 &

14、亚太区 29 问题：中国的酒店管理合同中的提出提前终止条款的比例和亚太区相比？ 1. 多 2. 少 7、提前终止条款 30 管理合同中并无注明应支付运营商的补偿金管理合同中不包含合同终止条款56% 56% 31% 终止条款会影响到酒店资产的估值 - 提前终止权能够为业主提供更多灵活性 - 管理合同的时限会影响到酒店管理费用7% 相比亚太区 12% 管理合同中约定运营商拥有酒店资产的优先购买权相比亚太区解答：2. 少 - 中国的管理合同中包含提前终止条款比例较少中国 & 亚太区 31 关键要点 Key takeaways 1.酒店管理合同商业谈判时间至少68个月勿忽视 2.最好

15、有不同的酒店运营品牌方（至少3个选择） - short list 3.解锁机会 Unlock Opportunities 酒店管理合同重新谈判 HMA renegotiation 换牌重新定位 4.提升经营毛利润提升酒店资产价值20倍 Improvement of NOI 20 x increase in hotel asset value. 5.资产管理团队能力要求（酒店运营、投融资、房地产） 32 仲量联行亚太区的酒店及旅游地产业务国家 8 城市 12 酒店行业专家 100+ 交易量占市场份额 50%+ 市场调研收购项目建造与翻新开业筹备资产运营资产处置市场研究可行性研究

16、战略咨询选址研究最高及最佳用途分析买方建议定价分析管理合同审核尽职调查收购前期的技术性尽职调查项目管理技术 / 设计审核成本预估/可行性调研设计管理服务物业升级规划顾问筛选及聘用项目总进程与阶段性工作安排建筑模型制作运营商筛选管理合同审核 / 谈判开业筹备服务商业计划审核品牌审核资产管理到期合同谈判业绩标杆分析资产价值评估管理协议审核运营预算审核资本支出审核重新定位研究运营审核挂牌上市 / 年报支持能源及可持续性审核持有和退出策略资产定价建议尽职调查营销战略全球跨境酒店投资买卖协议谈判资产处置 33 欢迎大家扫码完整版报告 34 陈姵君酒店及旅游地产投资咨询部中国区副总裁仲量联行 T +86 21 6393 3333 M +86 136 2179 9092 A

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