1、中国REIT市场报告 SPOTLIGHT Savills Research 中国投资 - 2019 2 3 中国的房地产、金融及证券市场正在经历一系列变革。房地产市场中，随着城市发展日益成熟，城镇化进程逐 渐深入，市场上新建工程慢慢减少；开发商不断整合并提高专业性；内资开发商逐步将关注点从住宅转向商业； 物业整持逐步取代散持；机构投资者不断加强资产管理。金融市场中，政府持续打压影子银行，并鼓励企业 从债权融资向股权融资过渡，同时提高资本透明度和利用率。证券市场中，沪港股市实现互联互通，A 股纳入 MSCI 新兴市场指数，科创板成立，资金运作更专业化，整个证券市场进一步向国际交易机构开放。 这一
2、系列的进步为推出房地产投资信托基金（REIT）奠定了基础。REIT 的存在能够促使项目提高管理标准和水 平，并提高物业的利用率和可持续性。近期一些其他国际市场都逐步推出 REIT，中国几乎成为最后一个尚未推 出 REIT 产品的主要市场。 JAMES MACDONALD 第一太平戴维斯中国市场研究部主管 前言 REIT英文全称是Real Estate Investment Trust，中文为房地产投资信托基金。 何为REIT? REIT 是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票集合公 众投资者资金，由专门经营管理机构选择不同地区、不同类 型的房地产项目进行多元化组合投资，最后将出租不动产所 产
3、生的收益以股息的方式分派给股东。REIT 所涉及的底层 资产可以是写字楼、零售商场、公寓、数据中心、酒店、养 老设施以及基建设施。根据投资形式的不同，REIT 可以分 为权益型、抵押型和混合型（权益型和抵押型混合）三种。 其中权益型 REIT 最为常见，这类 REIT 公司收购、管理不 动产，主要收益来源于不动产租金。抵押型 REIT 投资房地 产抵押贷款或房地产抵押支持证券，主要收益来源于贷款利 息。REIT 公司每年必须将净收入的至少 90% 作为股息分配 给股东，分配出去的股息享有税收优惠。 REIT最早于1960年诞生于美国， 之后发展到了欧洲和亚洲。 目前有近 40 个国家有 REI
4、T 产品，全球 REIT 市场资产总值 约为 1.7 万亿美元，其中美国约 1.15 万亿美元，占全球总 额的 68%。 在成熟房地产市场的发展过程中，REIT 扮演着非常重要的 角色，为房地产市场提供了一个规范有序、收益稳定且流动 性佳的投资媒介。由于监管机构需要运营方定期提交运营报 告以及资产估值报告，同时需向股权持有人定期提供运营数 据，整个市场的透明度得以提升。 此外，REIT 股东会不断敦促资产管理公司通过积极主动的 资产管理来增加物业租金收益，这将带动整个市场物业质量 不断提升。开发商亦得以释放捆绑在不动产中的大量资金， 在减少负债和杠杆率的同时保持对不动产的掌控，并以管理 费的形
5、式获得收益。REIT 为投资者提供了一个重要的退出 渠道，减少前期收购阶段对于未来退出的忧虑。 来源 第一太平戴维斯研究部 图 1：标准 REIT 结构 REIT份额 持有人 REIT 资产管理人底层资产 REIT管理人受托人 投资于REIT分派股利 代表份额持有人监管REIT 收取托管费 提供管理服务 收取管理费 获取资产获得资产运营收入 提供管理服务 收取管理费 基本概念及发展益处 4 目前亚太地区较大的 REIT 市场包括澳大利亚、日本、新加 坡以及香港。截至 2019 年 5 月，这四个市场共有 137 支 REIT 产品，总资产值约为 3,310 亿美元。其中，日本 REIT 市场规
6、模最大， 共有51支产品， 总资产值约为1,260亿美元， 澳大利亚和新加坡紧随其后。从 REIT 规模占市场专业持有 商业地产比重来看（数据来源 MSCI），新加坡 REIT 占其 专业持有商业地产总值的 40%，位于首位，其后是澳大利 亚（34%）。 REIT 底层资产中常见的资产类别包括写字楼、零售、酒店、 工业地产以及健康设施或者组合资产包。在单个资产中， 以零售物业和写字楼作为底层资产的最多，各有 21 个。从 市场总值来看，由于香港领展 REIT 以及澳大利亚 Scentre Group REIT 的市场总值较高，导致以零售物业作为底层资 产的 REIT 市场资产总值远高于其他类别
7、的 REIT。 日本有 11 支写字楼 REIT，为亚太区之首；澳大利亚、新加 坡则分别以零售 REIT 与工业 REIT 领先。澳大利亚的 REIT 资产类别最为丰富，其中有不少为利基资产类别。 新加坡 REIT 平均股息收益率达到 5.6%，为各市场最高， 澳大利亚和香港紧随其后，分别为 5.4% 和 5.3%。今年 5 月初，新加坡、澳大利亚和香港的 10 年国债收益率分别为 2.2%、1.8% 和 1.7%；而日本 10 年国债收益率为 -0.05%， 其 10 年国债与 REIT 的收益率之差达到 4.2%，为各市场最 高。一般而言，REIT 收益率要比该地区 10 年国债收益率高
8、3-3.5 个百分点左右。 今年 5 月初，中国 10 年国债收益率约为 3.4%，之后下 降到 3.0%。中国 REIT 的收益率可能需要至少达到新加坡 REIT 5.6%的水平 （约比10年国债利率高出2.6个百分点） ， 才能对投资者产生足够的吸引力。尽管这个收益率差小于其 他的市场，但是由于中国市场其他可投资选项有限，同时底 层资产具有很大的未来资产升值空间，这样的收益率在一定 程度上是可以被接受的。 零售 REIT 的收益率领先于其他各类 REIT，达到 5.5%；紧 随其后的是工业地产 REIT 和酒店 REIT，分别为 5.4% 和 5.3%。而公寓 REIT 收益率最低，为 4
9、.6%。 目前亚太地区较大的REIT市场包括澳大利亚、日本、新加坡以及香港。 亚太区REIT市场状况 表 1：亚太区四大市场 REIT 收益率及国债收益率 平均REIT收益率10年国债收益率 REIT收益率与国债收益率差 （百分点） 日本4.2%-0.05%4.21 澳大利亚5.4%1.80%3.65 新加坡5.6%2.20%3.44 香港5.3%1.70%3.64 来源 第一太平戴维斯研究部 5 0 2 4 6 8 10 12 % 0 2 4 6 8 10 12 % 图6 ： 亚太区四大REIT市场股利收益率 （数据截至2019年5月）图 7： 各资产类别 REIT 股利收益率（数据截至 2
10、019 年 5 月） 来源 S 第一太平戴维斯研究部来源 S 第一太平戴维斯研究部 0 10 20 30 40 50 60 0 20 40 60 80 100 120 140 0 5 10 15 20 25 图 4：亚太区四大 REIT 市场资产总值与数量，按照底层资产 类别分类（数据截至 2019 年 5 月） 图 5：亚太区四大市场 REIT 数量，按照底层资产类别分类 （数 据截至 2019 年 5 月） 来源 S 第一太平戴维斯研究部来源 S 第一太平戴维斯研究部 0 10 20 30 40 50 60 70 0 20 40 60 80 100 120 140 0% 5% 10% 15
11、% 20% 25% 30% 35% 40% 45% - 100 200 300 400 500 600 700 800 900 REITs 图 2：亚太区四大 REIT 市场资产总值及数量（数据截至 2019 年 5 月） 图 3：亚太区四大 REIT 市场资产总值与商业地产规模占比（数 据截至 2019 年 5 月） 来源 S 第一太平戴维斯研究部来源 S MSCI; 第一太平戴维斯研究部 6 香港共有 10 支 REIT，其中五支持有至少一宗中国大陆资产， 两支仅含大陆资产。新加坡共有 39 支 REIT，其中 10 支持 有至少一宗中国大陆资产，五支仅含大陆资产。这些大陆资 产类别丰富，
12、包括零售商场、写字楼、酒店、工业、公寓等 多种物业类型。 通过对底层资产的分析我们发现，对于 REIT 公司而言，其 底层资产的投资策略与其他国际投资者的商业地产长期投资 策略基本一致。 例如， 他们投资的零售商场主要分布在一、 二、 三线城市（其中以北京最为集中）；几乎所有的写字楼和综 持有中国大陆资产的新加坡和香港REIT 合用途物业都位于一线城市；酒店多位于二线城市；工业地 产主要分布在二、三线城市；公寓物业则多在一、二线城市。 从管理者类型来看，这些 REIT 主要由例如丰树、凯德、越 秀以及长江实业等开发商管理，其他还有例如开元集团、雅 诗阁以及砂之船集团等运营商进行管理。运营商通常
13、会选择 以酒店、服务式公寓以及奥特莱斯等为底层资产的非传统 REIT 产品。 表 2： 新加坡和香港 REIT 的大陆资产分布 零售商场写字楼综合用途酒店工业物业公寓合计 北京 上海 广州 深圳 重庆 成都 杭州 宁波 沈阳 无锡 长沙 西安 天津 武汉 大连 郑州 长春 开封 常熟 嘉兴 南昌 南通 呼和浩特 芜湖 壁山 合肥 昆明 崇贤 西宁 中山 合计 1 6 1 11 1 2 2 2 4 4 4 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 13 31 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 33 1 1 10 8 11 1 3 4 6 1 2 2 1 1 2 2 4
14、 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 4 4 1 80295710227 来源 各 REIT 公司官网 3 2 1 2 7 6.4% 6.7% 7.6% 5.8% 6.8% 6.1% 7.1% 7.3% 6.2% 7.5% 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 200920001620172018 图 8 ：凯德商用中国信托历史股息收益率 来源 凯德商用中国信托财报 ; 第一太平戴维斯研究部 案例分析 8 凯德商用中国信托 (CapitaLand Retail China Trust) 凯德商用中国信托于 2006 年末在
15、新加坡 上市，是首个以中国零售商场作为底层资 产的 REIT 产品。截至 2018 年年末，该 信托共含 11 个位于中国的购物中心，其 中四个在北京，上海、成都、广州各一个， 另外四个在其他二、三线城市。这些物业 资产价值总计约人民币 158 亿元，总可 租赁面积超过 70 万平方米。过去十年中， 该信托平均股息收益率达到 6.7% 左右， 新加坡 REIT 平均股息收益率约在 5%-8% 之间。 REIT 的概念在中国并不陌生。2005 年 越秀房地产信托基金作为首支持有中国 资产的境外 REIT 在港交所上市。同时， 自 2014 年以来，中国开始尝试自己的 类 REIT 产品来探索这个
16、资产证券化的 新机制，同时希望借此为开发商提供新 的融资渠道。然而，由于中国缺乏 REIT 相关法律和税收制度，类 REIT 产品与 境外真正意义上的 REIT 仍然存在很大 的差别。 2018 年共发行 13 支类 REIT 产品，价 值合计达人民币 254 亿元。截至 2018 年市场上类 REIT 产品数量合计达到 43 支，总规模达到人民币 903 亿元。类 REIT 底层资产中最多的是零售物业和写 字楼物业，估值占比分别达到 47% 和 26%。另外，大部分底层资产位于一线 城市及二线城市。AAA 级类 REIT 的收 益率要求达到 4%-6%。 在目前的监管环境下，类 REIT 是
17、最接 近 REIT 的产品。然而，类 REIT 本质上 更接近于资产抵押证券，即以负债的形 式存在，份额持有人并不享有底层资产 的实际所有权。另外，大部分类 REIT 以私募形式存在，唯一一个公募形式的 类 REIT 是 2015 年由万科和鹏华基金共 同在深交所发行的鹏华前海万科 REIT。 目前税收体制下，类 REIT 不能享有 REIT 特有的税收优惠，每一层的结构设 置都会涉及不同税种。 中国类REIT的发展 0 2 4 6 8 10 12 14 16 - 5 10 15 20 25 30 35 40 200172018 47% 26% 11% 10% 4% 2%
18、 零售 写字楼 公寓 酒店 物流 其他 图 9：中国类 REIT 发行规模 图 10： 中国类 REIT 产品分类，按底层资产类型 来源 REITs 研究中心官网 ; 第一太平戴维斯研究部 来源 REITs 研究中心官网 ; 第一太平戴维斯研究部 图 11：类 REIT 基本结构 专项计划管理人 专项资产管理计划 底层物业 私募基金管理人 私募基金 项目公司 投资人 认购/受让 受托管理人 收购 受托管理人 认购 来源 第一太平戴维斯研究部 9 表 3：REIT 与类 REIT 对比 来源 第一太平戴维斯研究部 众望所盼的中国REIT 过去几年中，中国一直在尝试推出真正的 REIT 产品，然而
19、 进展相对缓慢。最大的挑战在于目前的税收制度下，REIT 产品税负较高且存在重复征税，这将严重影响产品收益率。 标的物业注入（类）REIT 平台时，会产生印花税、契税、 增值税、土地增值税以及所得税等一系列税收。资产持有过 程中也须缴纳房产税、增值税、所得税。 在中国，交易过程中的税收成本很高，成为了资产所有人在 决定是否发行（类）REIT 过程中最大的顾虑。同时，资产 转移和运营过程中的相关税收大多属于地方税而不是国税， 因此，可以预见 REIT 在各地方推进时势必会面临一定的阻 力，尤其是在当前各地融资收紧的情况下。 另外一个障碍在于中国需要为 REIT 的出现对当前一些法律法 规做出调整
20、。根据合伙企业法、信托法、证券投资基金法等 现有法律规定，公募基金不能直接持有商业地产，这也是类 REIT 采取私募基金构建模式的原因。此外私募基金投资人数 不能超过 200 人，这在很大程度上影响了类 REIT 的流动性。 一直以来，中国商业地产市场收益率的实现主要依靠资产升值 而不是租金增长，这导致收益率处于较低水平，通常低于融资 成本，略高于 10 年国债收益率。 REIT类REIT 公开性公开发行； 投资者数量必须超过100名 投资者不得超过200名， 最低投资门槛为人民币100 万元 属性大部分是权益型， 少部分为抵押型或者混合型固定收益类产品 资产通常包括多个底层资产， 上市期间可
21、收购或出售资产 大部分情况只含单个资产， 存续期间不能收购新资 产 期限长期或者永久有固定期限， 通常为3-5年 退出方式股票交易 流动性有限； 通常需要等到过期、 发行主体回购、 继 发新REIT或者承销给第三方； 优先级部分也可能通 过发行商业地产抵押贷款支持证券来实现退出 税收分派给份额持有人的股息收入免税每一层级都会发生税收； 且存在重复征税 杠杆 （总负债率）20%-40%50%-70% 障碍重重 10 为了应对经济不景气，全球过去十年一直处于低利率环境。 尽管市场上一直有关于提高利率的猜测，但随着美国在 2008 年以来首次降息，其他一些国家也采取了类似的行动 来应对经济下降。中国
22、在近几年一直在努力控制金融机构债 务总额，但国内经济持续走缓让很多人猜测中国是否会同样 用降低利率的方式来刺激经济。在低利率环境下，投资者会 希望寻求更高收益率且拥有价值升值潜力的资产，这样的环 境将有助于中国推出 REIT。 同时，全世界越来越多的国家也在推出 REIT 相关法律。印 度是最近推出 REIT 的国家印度在 2014 年推出 REIT 的相关法规，并在 2019 年 5 月发行名为 Embassy Office Parks 的首支 REIT。中国几乎成为最后一个没有 REIT 的重 要经济体。目前为止，Embassy REIT 受到投资者一致欢迎， 同时价格也较发行价上升了约
23、20% 左右。印度 REIT 的成 功对中国来说是很大的鼓励。 相比印度， 中国资产基础更大， 同时中国在过去几年类 REIT 的发展过程中累积了丰富的经 验和人才。 目前中国面临经济增速减缓的情况，同时一直与美国处于冗 长的贸易战中。但是中国政府不太可能采用直接的经济刺激 手段或者大幅增加信贷来解决问题，预计目前的政策重点将 会是通过实行一系列经济试点来稳定经济，REIT 将可能是 其中的一个方式。 美国在20世纪80年代后期出现债务危机， 也正是在这期间， REIT 在美国迅速发展。新加坡在 1997 年亚洲金融危机的档 口推出 REIT，尽管当时新加坡的房地产公司没有进入危机 模式， 但
24、是其中很多都背负着很高的负债率。 日本情况类似， 1991 年房地产泡沫破裂后，为了鼓励更多的资金投入市场， 于 2001 年推出首支 REIT。 从其他市场的历史经验来看，REIT 都是在经济困难或者危 机时期应运而生或快速发展，REIT 为市场带来新的投资选 择，推动市场从债权市场向股权市场过渡，或为沉迷一段 时间的市场注入一剂新的强心针。过去几十年中国经济快 速发展的同时，负债率也在不断上升。中国政府也意识到 了这个问题。从 2016 年末起，中国开始落实降杠杆举措， 通过打压影子银行、限制债券发行等手段来降低经济负债 率。在过去几年，中国开发商和投资者一度面临再融资压 力以及限购限价的
25、双重困境。REIT 的出现将为他们提供新 的融资渠道。 另外，开发商一直以来处于开发、出售的发展模式。然而， 随着一、二线城市逐渐步入存量时代，开发机会不断减少， 开发商应该反思发展模式，着眼于通过资产管理来获得更 多稳定的收入。REIT 能够助力他们实现这样的角色转换。 目前个人投资者在中国可选择的投资方式非常稀缺，同时 境外投资严格受限。一直以来房产和理财产品是主要的投 资对象，但是这两项投资由于收益率下降，风险变得越来 越高。同时，股票市场投资回报率上下波动明显，银行存 款收益率极低。个人投资者迫切需要有更多的投资途径。 当下如何？ 11 自从去年以来，一直有消息称中国将推出 REIT。
26、2019 年 1 月 1 日，上交所表示有意大力推进 REIT 试点。同月 22 日， 深交所也表示将加快 REIT 推出。两大证券交易所似有意争 夺 REIT 产品先发位置。 1 月 24 日，国务院发布关于支持河北雄安新区全面深化 改革和扩大开放的指导意见，明确支持发行房地产投资 信托基金等房地产金融创新产品，助力该区域发展。4 月， 有报道称新加坡主权基金 GIC 以及大悦城被选作首批 REIT 试点公司。 根据上交所相关人员的反馈，中国 REIT 的净收益率预计在 5% 左右，比政府 10 年国债收益率高约 2 个百分点。尽管 此等收益率低于香港和新加坡 REIT，但是中国资产的升值
27、潜力能够弥补这一差距。目前开发商和业主账面上写字楼 资本化率在4.5%-7.0%之间， 零售资产在6.0%-8.0%之间， 因此对开发商来说 REIT 的预计收益率具备一定的吸引力。 然而如参照一线城市优质资产收益率，则吸引力可能会打 折目前一线城市甲级写字楼的净收益率在 3.0%-4.0% 之间，运营稳定的零售物业净收益率在 3.3%-4.0% 之间。 这意味着理论上而言，相比将资产放到 REIT，开发商或许 能够以更高的价格将甲级写字楼或零售资产出售给市场上 的其他机构投资者或者自用买家。但不可否认的是，REIT 能够为开发商和业主提供长期的融资渠道，有利于他们完 成投资退出，同时实现价值
28、最大化。预计规模较大、业务 多样、与政府联系较为紧密的国企开发商更有可能成为首 批尝试REIT的公司。 另一方面， REIT将有助其提高流动性、 释放资产价值，实现加速扩张。 如何定价？ 首批 REIT 产品的结构将可能是在目前类 REIT 产品的结构 上进行调整。共同基金（mutual fund）可能会被允许投资 于中国 REITs，或是允许共同基金投资于类 REIT 的股权部 分，其他结构基本不变；抑或是允许共同基金在类 REIT 结 构中代替私募基金的角色。 结构如何？ 社会保障及基建项目可能会作为首批税收优惠试点资产， 这样可以为政府减少财政压力，平衡税收优惠对财政收入 的影响。另外，
29、物流资产需求旺盛，同时价格上升潜力大， 受到投资者青睐，因此物流资产包也可能会被作为中国 REIT 的底层资产。同时，尽管一线城市的写字楼资产受经 济增速减缓的影响基本面走弱，但由于市场成熟度及透明 度较高、流动性强、租期较长、管理相对简单，且更容易 物色到租户履约能力较强的物业，因此一线城市的写字楼 资产也很有可能成为中国 REIT 的底层资产。 什么项目作为底层资产？ REIT 产品的投资者很有可能会与类 REIT 的投资者群体不 同。目前，超过 80% 的类 REIT 投资者都是商业银行，他 们通常选择持有至到期。然而 REIT 的潜在投资者将更可能 是保险公司，外商投资者和个人投资者。
30、目前许多保险公 司股权投资的比重低于保监会的最高限制，同时这些投资 的股利分红有限。REIT 产品能够提供稳定的收益率，同时 提供资产升值潜力，符合保险公司的风险偏好。另外，对 于外资投资者而言，他们仍然希望能够扩大对中国市场的 投资比重，但是中国市场投资总额较高，市场透明度与流 动性有限，同时专业资产管理团队缺乏，这些都成为了外 资直接投资中国房地产市场的障碍。REIT 市场的发展可以 在一定程度上解决这些问题。 任何的投资产品都需要时间被市场接受，REIT 也不例外。 因此向投资者宣传 REIT 投资的优缺点很重要，便于投资者 根据自己的风险偏好来选择相应的投资对象。 投资者会是谁？ 如何
31、实现？ 12 对话 Q1：REIT 在成熟市场主要依靠所持资产稳定的租金增长来 实现收益率，然而在中国，商业地产的收益率主要通过退 出时的资产升值来实现。这是否会导致中国 REIT 股息收益 率偏低继而影响投资吸引力？ 中国 REIT 产品的收益率需要比十年政府国债收益率高至少 两个百分点才能吸引投资者。尽管香港和新加坡的 REIT 收 益率比国债高出三个百分点，但是由于中国资产升值潜力 更大，可以消除这方面的影响。过去 12 个月中 10 年期国 债的收益率平均为 3.5%，而离岸 REIT 的回报率在 6-9% 之间，如此来看中国 REIT 有潜力实现 6% 的回报率。只要 中国房地产市场
32、基本面维持良好走势，供求相对平衡且经 济大环境保持健康发展，收益率水平应能得以维持。值得 一提的是，尽管股息收益率是投资者选择 REIT 时的一个重 要指标，但这不是唯一指标底层资产的质量同样重要。 中国经济正经历史无前例的重要转型，中国 REIT 将给投资 者进入这一巨大经济体房地产市场的机会，也会为他们的 资产包带来很大的多样性。许多投资者对此满怀期待。 Q2：我们知道中国推出 REIT 的最大障碍在于当前的税收 体系，无法提供像其他国家一样的税收优惠。提供这类优 惠会在一定程度上导致国家和地方税收减少。您认为中国 政府可能会做出这样的让步吗？ 解决这个问题的一个重要方法就是在一线城市试点
33、 REIT 项 目，因为一线城市税收灵活性更高。另外，也可以在一些 自由贸易区开展，比如上海，还有 2014 年批准设立的广州 南沙、深圳前海 / 蛇口、珠海横琴。随着粤港澳大湾区和雄 安新区的发展成熟，这两个区域也有望成为试点区域。 Q3：基于其他国家的经验，您认为中国会首先试点哪种物 业类型的 REIT ？您判断的依据是什么？ 虽然尚未出现真正意义上的 REIT，中国已经发行了一些类 似 REIT 的产品，包括以租赁公寓为底层资产的类 REIT。然 而，如果发行以长租公寓作为底层资产的真正股权性质的 REIT， 项目应当由开发商经营， 而非 “二房东” 性质的运营商， 如此才能保证回报率的
34、吸引力。尽管国外市场允许 REIT 中 少量持有开发项目，但是成熟市场 REIT 一般还是由现金流 稳定的资产所组成，这类物业在例如雄安新区等发展中地区 将非常有限。因此我们预计适合 REIT 项目的资产仍将集中 在一线城市以及发展成熟的经济区域。 我们认为以下资产类别成为首批 REIT 试点对象的可能性较 大： 1位于沿海城市的现代化物流资产 2位于上海和深圳的甲级写字楼 3运营稳定的优质零售项目 13 采访亚太房地产协会 (APREA) 首席执行官 Sigrid Zialcita 女士 结束语 REIT 作为新的融资模式将会对中国商业地产市场带来非常积极的影响。由于 REIT 的资金特点与
35、机构型资本以及私募资本 不同，关注的物业类型亦不同，因此能够为市场带来不同的投资需求，从而促进整体市场的发展；此外也会为市场带来更 多的流动性、更有效率的资本、更高的透明度，以及更好的市场监管。随着中国商业地产市场越来越成熟、经济去杠杆进 一步推进，REIT 的出现将可为市场的健康有序发展带来诸多裨益。 14 15 市场研究部中央管理部投资部估价部 James Macdonald 高级董事 - 中国区 +8621 6391 6688 Robert McKellar 中国首席执行官 +8621 6391 6688 rmckellarsavills.asia Nick Guan 副主管 - 上海
36、+8621 6391 6688 James Woo 高级董事 - 北京 +8610 5925 2212 Cloudy Li 助理经理 - 上海 +8621 6391 6688 Siu Wing Chu 董事长 - 华东区 +8621 6391 6688 Simon Ha 董事 - 上海 +8621 6391 6688 Frank Jiang 高级董事 - 上海 +8621 6391 6688 Chester Zhang 董事 - 华东区 +8621 6391 6688 Anthony McQuade 董事长 - 华北区 +8610 5925 2002 Jack Zhang 董事 - 上海 +8
37、621 6391 6688 Yik Tsui 董事 - 广州 +8620 3665 4988 Vincent Li 助理董事 - 华北区 +8610 5925 2044 Woody Lam 董事长 - 华南区 +8620 3665 4777 Spring Cao 高级董事 - 北京 +8610 5925 2048 William Zhang 助理董事 - 成都 +8628 8665 3175 Carlby Xie 董事 - 华南区 +8620 3665 4874 Eric Wo 董事长 - 华西区 +8628 8658 7828 Ray Wu 主管 - 深圳 +86755 8436 7008
38、Sophy Pan 高级经理 - 华西区 +8628 8658 7111 Suzie Qing 董事 - 成都 +8628 8658 7418 第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。 公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。 第一太平戴维斯是行业引领者 而非跟随者， 在全球设有650多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、 欧洲、 亚太、 非洲和中东地区。 本报告仅作一般信息用途。 未经事先许可， 任何人不得对其相关内容或全部 内容进行出版、 复制或引用。 同时本报告亦不构成任何合同、 计划书、 协议或其他文档的依据。 第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性， 但对于该报告的使用而导致直接 或间接的相关损失不承担任何责任。 本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可， 不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。 上海环贸广场二期25层 陕西南路288号 上海 中国
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