报告预览

【研报】物管行业深度思考系列报告之二：下一站是幸福万亿级非住宅物业服务市场-20200302[53页].pdf

编号：12640

PDF 53页 2MB 下载积分：VIP专享

下载报告请您先登录！

【研报】物管行业深度思考系列报告之二：下一站是幸福万亿级非住宅物业服务市场-20200302[53页].pdf

1、证券证券研究报告研究报告行业深度报告行业深度报告物管行业深度思考系列报告之二：物管行业深度思考系列报告之二：下一下一站是幸福：站是幸福：万亿级万亿级非住宅非住宅物业服务物业服务市场市场非住宅非住宅物业服务市场是物业服务市场是适宜精耕细作的蓝海市场适宜精耕细作的蓝海市场，物业管理企业，物业管理企业纷纷抢滩。纷纷抢滩。住宅物业领域未来格局相对确定的预期是物业企业抢滩非住宅领域的重要原因之一。另一方面，对于考虑做大做强的物业管理企业来说，非住宅物业服务市场较住宅物业市场有诸多优势，包括：1、细分赛道多，门槛较高。细分赛道多，门槛较高。非住宅业态多样造就了该领域细分赛道众多，非住

2、领域门槛较高，专业能力是脱颖而出的必要条件。2、政策利好，蓝海市场显现。政策利好，蓝海市场显现。机关及事业单位后勤服务社会化改革、鼓励社会资本参与公共服务投资及运营两条政策主线为非住宅物管持续释放市场空间。目前物业服务头部企业对非住宅业态的覆盖度仍较浅，各业态行业集中度不高，整体呈现蓝海市场特征。3、收缴率高，较住宅更易提价。收缴率高，较住宅更易提价。非住宅各业态收缴率均高于住宅。非住宅面向单一业主或者支付能力较强的法人群体，对于物业费的上涨相对不敏感。同时非住宅的利润率也相对更为稳定。根据我们测算，整个根据我们测算，整个非住业态非住业态具有具有万亿市场万亿市场规模规模，对于

3、目前上市，对于目前上市物业公司最多几十亿的收入体量来说，非住宅市场开拓空间极物业公司最多几十亿的收入体量来说，非住宅市场开拓空间极大大。我们对于高校、医院、交通枢纽、公开场馆、产业园、办公楼、零售商业物业等 7 个行业进行了测算和深入分析，其整体物业管理相关服务的规模达到约 1.2 万亿元。其中产业园、高校和商办的市场规模较大，其基础服务费收入分别约为 7000 亿元、 1800 亿元和 1100 亿元。高校、医院、交通枢纽的市场规模扩张均来自社会化服务改革带来的需求提升。公共场馆这一业态市场处于发展早期，子领域多，服务内容多元，要求的能力专业且全面。产业园、办公楼和商业物业市

4、场化程度高，对于专业能力的要求高，尤其是产业园和商业物业，能否提供全产业链的服务，成为其能否脱颖而出的关键。看好目前在非住宅领域积极布局的物业服务公司看好目前在非住宅领域积极布局的物业服务公司，卡位优势将逐，卡位优势将逐步转化为步转化为新的业绩增长点新的业绩增长点。目前物管公司借力资本在该领域跑马圈地仍处于起步阶段。未来非住宅领域的收并购势必会变得越来越频繁，而综合类物管巨头和细分赛道龙头将在这轮竞争中占据主动。其中综合类物管巨头广泛的触角及资本优势，细分赛道龙头对本赛道的强化及扩赛道，是他们占据主动的主要法宝。A 股重点推荐招商积余、新大正，港股重点推荐保利物业、永升生活

5、服务、宝龙商业。同时建议关注非住宅业务占比较高的绿城服务、时代邻里。维持维持买入买入竺劲竺劲执业证书编号：S02 江宇辉江宇辉执业证书编号：S02 研究助理研究助理：尹欢科尹欢科研究助理研究助理：黄啸天：黄啸天发布日期： 2020 年 03 月 02 日市场市场表现表现相关研究报告相关研究报告 -12% -2% 8% 18% 28% 2019/3/1 2019/4/1 2019/5/1 2019/6/1 2019/7/1 2019/

6、8/1 2019/9/1 2019/10/1 2019/11/1 2019/12/1 2020/1/1 2020/2/1 房地产开发沪深300 房地产房地产行业深度报告报告房地产房地产请参阅最后一页的重要声明目录目录 1 非住宅物业领域：适宜精耕细作的蓝海市场 . 1 1.1 细分赛道多，门槛较高 . 2 1.2 政策利好，蓝海市场显现 . 3 1.3 收缴率高，较住宅更易提价 . 7 2 学校：区域效益明显，行业集中度待提升 . 10 2.1 市场规模约 1800 亿，仍有三成以上份额等待社会化 . 10 2.2 成本驱动定价，利润率偏低但稳定 .11 2.3 区域效益明显，龙头各自

7、割据 . 12 3 医院：行业潜力有待释放，专业提升助力破局. 13 3.1 市场规模约 550 亿，多因素驱动行业发展. 13 3.2 利润率偏低但稳定，专业为取胜之道 . 15 3.3 专业化助力发展，多方位提升服务质量. 16 4 交通枢纽：专业化程度高，国企央企占据主流. 18 4.1 机场：市场规模约 280 亿 . 18 4.2 高速公路服务区：市场规模约为 50 亿. 19 4.3 轨道交通：市场规模约为 16 亿 . 20 5 公共场馆：服务内容多样，市场前景广阔 . 21 5.1 市场规模约 500 亿，行业格局分散 . 21 5.2 毛利率适中，收并购市场风起云涌 . 22

8、 5.3 服务内容更加多元，能力要求专业且全面 . 23 6 产业园：潜力巨大的蓝海市场，精细化运营要求较高 . 27 6.1 市场规模超 7000 亿，可开拓空间巨大. 27 6.2 利润率较高，不同公司差异明显 . 28 6.3 沿产业链提供贯穿全程的多样化服务 . 28 7 办公楼：市场化程度高，增值服务空间大 . 31 7.1 市场规模约 760 亿，市场化程度较高 . 31 7.2 利润率较高，不同公司差异明显 . 32 7.3 以基础服务为主导，增值服务延伸空间广阔 . 33 8 商业物业：高度依赖经验和专业运营能力 . 35 8.1 市场规模约 1300 亿，行业格局分散. 35

9、 8.2 商管利润率高，不同公司差异较大 . 36 8.3 商管提供开业前和开业后全链条服务 . 37 投资建议：看好在非住宅领域积极布局的物业服务公司 . 39 招商积余：焕发新生的机构类物管龙头 . 39 新大正：最纯的非住物管标的 . 40 保利物业：综合类物管巨头 . 42 宝龙商业：轻资产商管龙头 . 43 永升生活服务：高成长开发商股东加持，积极布局非住 . 44 绿城服务：品质物业服务标杆 . 45 rQoRqQmQrMpRmOnMrOyRqP9PdN9PnPmMtRoOlOqQoNjMnNpM7NmMvMwMmMoQMYrMnQ 行业深度报告报告房地产房地产请参阅最后一页的

10、重要声明时代邻里：深耕大湾区，并购扩大非住版图. 46 图表目录图表目录图表 1：上市物业公司 2018 年非住宅业务收入占比 . 1 图表 2： 500 强物业企业布局各物业业态的数量占比 . 1 图表 3：上市物业服务公司及其关联开发商情况. 1 图表 4：非住宅各业态现状特点 . 2 图表 5：非住宅物业服务领域近期招标项目评分方式. 3 图表 6：政府机关后勤服务社会化改革 . 4 图表 7：军队后勤保障社会化改革 . 4 图表 8：学校后勤社会化改革 . 5 图表 9：医院后勤服务社会化改革 . 5 图表 10：鼓励社会资本参与城市基础设施投资和运营政策 . 6

11、图表 11： 2018 年非住宅分业态市场规模 . 7 图表 12： 500 强物业企业各非住宅业态覆盖度较浅. 7 图表 13： 500 强物业企业非住宅业态面积和收入占比低 . 7 图表 14：各物业业态收缴率 . 8 图表 15： 500 强物业企业各业态平均物业费 . 9 图表 16：各业态毛利率水平及业态内公司间差异 . 9 图表 17：学校物业主要服务类型及服务内容 . 10 图表 18：新大正于重庆当地的重点校园类物业项目 . 10 图表 19：学校物业市场调研情况 .11 图表 20：高校物业管理服务样本毛利率 . 12 图表 21：高校物管企业平均毛利率变化

12、. 12 图表 22：校园物业上主要市场参与者 . 12 图表 23： 2015-2018 医院物业发展指数走势 . 13 图表 24：医院物管服务规模占比 . 13 图表 25：各级医院定义 . 14 图表 26：各级医院数量 . 14 图表 27：医院数量及对应医院诊疗人数占比 . 14 图表 28：各省市诊疗人次/医院 . 14 图表 29：中国、日本每千人医疗机构床位对比 . 15 图表 30：医院物业管理服务行业规模 . 15 图表 31：医院物管公司毛利率 . 16 图表 32： 2018 年 500 强企业各业态平均每月物业费对比. 16 图表 33：医院物业

13、管理服务类型 . 17 图表 34：上市物业公司参与公共交通类物业情况 . 18 图表 35：上市物业公司参与机场物业情况 . 19 图表 36：上市物业公司参与机场物业情况 . 20 图表 37：上市物业公司参与轨道交通物业情况 . 20 行业深度报告报告房地产房地产请参阅最后一页的重要声明图表 38：公共场馆领先企业及分类 . 21 图表 39：公共场馆业态市场规模 . 22 图表 40： 2018 年度 500 强企业公共场馆物业管理面积各区间段企业分布 . 22 图表 41：公共场馆物业样本公司毛利率 . 23 图表 42：百强企业公共场馆物业服务总收入 . 23

14、图表 43：公共场馆服务特点 . 23 图表 44：政府对于公共场馆温度湿度设定要求 . 24 图表 45：公共场馆的服务类型及发展 . 24 图表 46：东光股份业务板块收入情况 . 25 图表 47：东光股份业务板块收入占比情况 . 25 图表 48：会展中心物业服务流程 . 25 图表 49：会展行业产业链较为成熟完善 . 26 图表 50：国家级及省级产业园区物管行业规模 . 27 图表 51：产业园区物管行业规模情况 . 27 图表 52： 2019 年产业园区领先物管企业 . 27 图表 53：产业园区物业管理服务样本毛利率 . 28 图表 54： 2018 年产业园区物业服务企业收入及利润率情况 . 28 图表 55：典型产业园区物业服务运营特色 . 29 图表 56：办公楼物业管理服务的主要类型及收费情况. 30 图表 57：办公楼物管涉及的上市公司 . 31 图表 58：办公楼物管行业规模 . 31 图表 59： 1999-2019 全国办公楼累计竣工面积 . 32 图表 60：办公楼物管服务领先企业 . 32 图表 61：办公楼物业管理服务样本毛利率 . 32 图表 62：办公楼物管与商业物管服务样本毛利率标准差. 32 图表 63：中经世纪物业管理服务收入结构 .

友情提示

1、下载报告失败解决办法
2、PDF文件下载后，可能会被浏览器默认打开，此种情况可以点击浏览器菜单，保存网页到桌面，就可以正常下载了。
3、本站不支持迅雷下载，请使用电脑自带的IE浏览器，或者360浏览器、谷歌浏览器下载即可。
4、本站报告下载后的文档和图纸-无水印,预览文档经过压缩，下载后原文更清晰。

本文（【研报】物管行业深度思考系列报告之二：下一站是幸福万亿级非住宅物业服务市场-20200302[53页].pdf）为本站（LuxuS）主动上传，三个皮匠报告文库仅提供信息存储空间，仅对用户上传内容的表现方式做保护处理，对上载内容本身不做任何修改或编辑。若此文所含内容侵犯了您的版权或隐私，请立即通知三个皮匠报告文库（点击联系客服），我们立即给予删除！

温馨提示：如果因为网速或其他原因下载失败请重新下载，重复下载不扣分。

上海品茶

【研报】物管行业深度思考系列报告之二：下一站是幸福万亿级非住宅物业服务市场-20200302[53页].pdf

【研报】物管行业深度思考系列报告之二：下一站是幸福万亿级非住宅物业服务市场-20200302[53页].pdf