1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1 / 2222 Table_Page 跟踪分析|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 两会定调平稳，两会定调平稳，房贷房贷利率大幅下行利率大幅下行 核心观点：核心观点： 本周政策情况：本周政策情况：中央中央强调“房住不炒”强调“房住不炒” ，无为市取消限售无为市取消限售。李克强总理在政府工作报告中表示，坚持“房住不炒”定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。 此外， 中共中央、 国务院近日提出稳妥推进房地产税立法， 并将深化户籍制度改革， 放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制。地方层面，芜湖市无为市取消商品房限售（原限售 2 年

2、） ，放松限价，实际销售价格可低于备案价格 8%。 本周基本面情况：本周基本面情况：一二线恢复较好一二线恢复较好，按揭贷利率大幅下滑按揭贷利率大幅下滑。20 年 5 月前 21 天，50 城新房成交同比下滑 8.1%，降幅收窄 9.8 个百分点，一二线跌幅均收窄超过 14 个百分点，恢复力度较大，13 城推盘同比上升 24.1%，房企推盘力度继续走强，库存有所上升，但去化周期随销售恢复有所回落。 土地市场方面， 楼面价继续上升， 溢价率维持在 15%左右，市场热度较高。融 360 公布 5 月房贷利率，首套、二套房均分别环比下滑 11bp，大幅下滑。 重点公司跟踪：重点公司跟踪： 海外融资规模

3、提升海外融资规模提升， 融资融资成本成本维持低位维持低位。 本周房企境内信用债发行规模 35 亿元，海外债融资 12.9 亿美元，单周融资规模超过百亿，为近期较高水平。融资额度方面，本周 4 家公司近期计划融资规模不超过 112 亿元，获准发行 19 亿元，债权融资额度仍有较大空间。融资成本方面，本周万科 5 年期公司债发行利率较 3 月同期限债券发行成本有所下降，7 年期成本小幅上升，总体融资成本维持低位。 两会定调平稳，两会定调平稳，房贷房贷利率大幅下行利率大幅下行。两会对地产定调维持了房住不炒的宗旨框架，工作报告中并未涉及房产税，前期会议的提法从“稳妥”调整为“稳步” ，整体表态偏中性。

4、货币政策要求更加灵活适度，目前地产融资环境改善，已经蔓延至需求端，5 月 41 城的首套、二套房贷利率创 16 年以来单月最大降幅。 在此催化下， 需求端持续复苏， 50 城成交同比进一步收窄，但仍需要关注未来集中供货后市场去化的持续性。投资方面，按揭利率下行将稳定市场需求，企业安全边际转好，地产板块具备充分修复条件。 同时两会定调的压力解除， 需更加关注基本面变化。关注具备管理红利、周转回款内生增长强的公司：一线 A 股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科 A、招商蛇口，二线 A 股龙头推荐： 中南建设、阳光城、 金科股份、 蓝光发展、华发股份、 荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发

5、展、万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。 风险提示风险提示。 政策调控力度进一步加大； 按揭贷利率持续上行； 行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2020-05-24 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 分析师：分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906

6、请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 相关研究：相关研究： 房地产行业:市场复苏力度较大，信贷支持进一步加强 2020-05-17 房地产行业:信贷资金保障投资力度，关注后续推盘去化压力 2020-05-17 房地产 2019 年报及 2020 年一季报综述:稳定应对变局，努力寻求突破 2020-05-05 联系人： 邢莘 -13%-7%-1%5%11%17%05/1907/1909/1911/1901/2003/20房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2 / 2222 Table_P

7、ageText 跟踪分析|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 评级评级 合理价值合理价值 EPS(元元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价收盘价 报告日期报告日期 （元（元/股）股） 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 25.16 2020/03/19 买入 35.71 3.97 4.58 6.34 5.49 4.30 3.90 20.4% 19.0% 保利地产 600048.SH 人

8、民币 14.75 2020/04/17 买入 20.90 2.59 3.05 5.70 4.83 4.49 2.90 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 16.00 2020/04/22 买入 23.78 2.16 2.28 7.40 7.02 5.67 3.70 14.4% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 30.50 2020/04/02 买入 46.08 7.07 8.73 4.32 3.49 6.90 6.90 26.4% 0.0% 华夏幸福 600340.SH 人民币 21.67 2020/04/27 买入 35.95 5.99 6.31 3

9、.62 3.43 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集团 600383.SH 人民币 12.34 2020/05/14 买入 16.83 2.61 2.99 4.73 4.13 8.68 8.44 18.0% 17.1% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 7.49 2020/04/12 买入 13.93 2.32 2.75 3.22 2.72 3.02 1.65 19.8% 19.0% 金科股份 000656.SZ 人民币 7.83 2020/03/28 买入 9.44 1.39 1.72 5.64 4.55 12.38 11.58 23.3% 22.4% 中南建设 0009

10、61.SZ 人民币 7.40 2020/05/03 买入 11.49 1.91 2.52 3.87 2.93 3.68 2.08 26.2% 25.7% 阳光城 000671.SZ 人民币 6.56 2020/02/27 买入 8.89 1.29 1.65 5.08 3.97 4.98 1.72 20.1% 20.4% 蓝光发展 600466.SH 人民币 5.04 2020/04/20 买入 10.04 1.66 1.86 3.04 2.71 4.45 3.88 21.2% 19.2% 华发股份 600325.SH 人民币 6.37 2019/10/29 买入 10.50 1.90 2.41

11、 3.35 2.65 11.91 6.34 21.3% 21.2% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.99 2020/04/27 买入 5.20 0.45 0.55 6.57 5.47 32.67 26.52 8.4% 9.5% 中国国贸 600007.SH 人民币 12.94 2020/04/28 买入 19.54 0.78 1.06 16.54 12.24 5.79 4.89 9.4% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 6.40 2019/08/12 买入 10.31 1.47 1.61 4.35 3.99 4.45 3.88 11.1% 10.8% 碧桂园 0200

12、7.HK 港币 9.20 2019/09/18 买入 16.03 2.23 2.52 3.77 3.34 2.89 2.54 23.1% 20.6% 融创中国 01918.HK 港币 31.05 2019/12/06 买入 55.30 6.64 7.57 4.28 3.75 4.98 4.14 26.5% 23.2% 中国海外发展 00688.HK 港币 23.65 2019/10/15 买入 32.90 4.63 4.99 4.67 4.34 4.31 4.09 14.4% 13.5% 旭辉控股集团 00884.HK 港币 5.26 2019/08/18 买入 6.16 1.11 1.38

13、4.32 3.49 2.80 2.20 21.2% 20.8% 万科企业 02202.HK 港币 24.25 2020/03/19 买入 38.70 3.97 4.58 5.59 4.84 7.49 9.23 18.5% 17.2% 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的； （2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币； （3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币； （4）表中估值指标按照最新收盘价计算。 rQrOqRpMmRoPyRmOvNtPvN8O8Q6M

14、mOnNoMnNlOoOqNfQtRqNbRqQwPNZmRqRNZmRnM 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 目录索引目录索引 一、地产行业政策及基本面跟踪情况 . 6 （一）主要政策回顾 . 6 （二）重点城市成交情况 . 8 （三）重点城市推盘及库存跟踪 . 13 （四）全国土地市场供给成交情况 . 15 二、重点公司跟踪情况 . 17 三、地产板块投资观点 . 19 四、风险提示 . 20 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产

15、图表索引图表索引 图图 1：本周主要政策一览（本周主要政策一览（2020.05.17-2020.05.22） . 8 图图 2：50 城市城市 2018-2020 上半年周成交面积（万方）走势上半年周成交面积（万方）走势 . 9 图图 3：50 城新房周均及单周成交面积（万方）城新房周均及单周成交面积（万方） . 10 图图 4：50 城市分线城市新房周成交环比增速（城市分线城市新房周成交环比增速（%） . 10 图图 5：50 城新房月度成交同环比（城新房月度成交同环比（%） . 10 图图 6：50 城分线城市新房月度成交同比（城分线城市新房月度成交同比（%） . 10 图图 7：50 城

16、新房成交整体年同比（城新房成交整体年同比（%） . 10 图图 8：50 城新房成交分线城市年同比（城新房成交分线城市年同比（%） . 10 图图 9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2020.05.15-2020.05.21） . 11 图图 10：14 城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方）. 12 图图 11：14 城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速 . 12 图图 12：14 城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比 . 12 图图 13：14 城分线城市二手房成交月同比城分线城市

17、二手房成交月同比 . 12 图图 14：14 城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比 . 13 图图 15：14 城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比 . 13 图图 16：13 城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 . 13 图图 17：13 城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 . 13 图图 18：13 城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势 . 14 图图 19：13 城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 . 14 图图 20：13 城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期 . 14 图图 21：13 城市及分线城市商品房去化周期（周）城市及

18、分线城市商品房去化周期（周）. 14 图图 22：13 城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 . 14 图图 23：11 城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期 . 14 图图 24：全国：全国 100 大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据 . 16 图图 25：全国：全国 100 大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比 . 16 图图 26：全国：全国 100 大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比 . 16 图图 27：全国：全国 100 大中城市土地出让金年同比大中城市土地出让金年同比.

19、 16 图图 28：全国：全国 100 大中城市土地出让金分线城市年同比大中城市土地出让金分线城市年同比 . 16 图图 29：全国：全国 100 大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率 . 17 图图 30：全国：全国 100 大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率 . 17 图图 31：A 股股重点地产公司股价周变动幅度重点地产公司股价周变动幅度 . 19 图图 32：H 股股重点地产公司股价周变动幅度重点地产公司股价周变动幅度 . 19 表表 1：疫情下的地产放松政策（疫情下的地产放松政策（2020.05.17-2020.05.22） . 7 表表 2：疫情下的地产需求端放松

20、政策（疫情下的地产需求端放松政策（2020.05.17-2020.05.22） . 7 表表 3：50 城城市商品房成交面积汇总市商品房成交面积汇总（2020.05.15-2020.05.21） . 9 表表 4：14 城二手房成交面积汇总城二手房成交面积汇总（2020.05.15-2020.05.22） . 11 表表 5：重点城市商品房库存及去化周期变化情况：重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2020.5.15-2020.5.21） . 14 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 表表 6：重点城市住宅库存面

21、积及去化周期变化情况：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2020.5.15-2020.5.21） . 15 表表 7：房企上周重点公司公告（：房企上周重点公司公告（2020.05.17-2020.05.22） . 17 表表 8：房企每周融资汇总房企每周融资汇总（2020.05.17-2020.05.22） . 18 表表 9：房企每周拿地汇总房企每周拿地汇总（2020.05.17-2020.05.21） . 18 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 一、地产行业政策及基本面跟踪情况一、地产行业政策及基本面跟

22、踪情况 （一）（一）主要政策回顾主要政策回顾 本周，李克强总理在政府工作报告中表示（a）坚持“房住不炒”定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展； （b）稳健的货币政策要更加灵活适度，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年；（c）拟安排地方政府专项债券3.75 万亿元，比去年增加 1.6 万亿元；（d）新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个。中共中央、国务院近日提出：（a）稳妥推进房地产税立法；（b）加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，改革住房公积金制度； （c）深化户籍制度改革， 放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制， 探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度。央

23、行行长易纲表示将加强货币政策逆周期调节，更加注重灵活适度，维护金融市场稳定，推动实现疫情防控和经济社会发展双胜利。此外，新 LPR第 10 次报价出炉，1 年期 LPR 为 3.85%，5 年期 LPR 为 4.65%，均与上期持平。按揭贷方面，据融 360 报道，5 月 41 城首套房贷平均利率为 5.32%，二套房贷平均利率 5.63%，均环比下降 11BP。小产权房方面，自然资源部近日表态，乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等违法用地不得办理确权登记。 地方层面，深圳市土地供应放权，表示除居住用地（不含城市更新、棚改）、作价出资用地、市投市建项目

24、用地、划拨或协议方式供应的只租不售的创新型产业用房和科研项目用地、未完善征地补偿手续用地、置换用地、总面积在 3000 平方米及以上的留用土地、征地返还用地、安置房用地，其余土地供应方案都将下放至区政府。上海市支持养老地产，提出要降低养老用地成本，引导整体地价水平与标准厂房类工业基准地价相当； 符合条件的养老服务房产、 土地， 可按规定享受契税、房产税、 城镇土地使用税优惠。 广州市近日表示， 集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记；城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。北京市限制销售，不得举办现场推介、抽奖摇号等聚集性活动，鼓励线上选房及签约。 四限方面，芜湖市无

25、为市放松四限，表示取消商品房限售（原限售 2 年），限价放松，实际销售价格可低于备案价格 8%，并给予企业购房补贴：纳税超过 300万的的无为市建筑企业购买商办用房作为总部的，给予 400 元/平补贴（最高 200万） 。 武汉市放松住房贷款， 表示可就全装修商品房的装修价款部分申请住房贷款。 公积金方面， 恩施州推行组合贷款业务，咸阳市收紧公积金，（a）住房套数认定标准为“认房又认贷”；（b）首次结清二套房按 1.1 倍利率执行；（c）首套房首付不低于 20% （不变） ， 二套房首付比例不低于 40%； （d） 购房面积超过 144平米不得贷款。 人才政策方面，郑州市提出，毕业 3 年内落

26、户的博士、35 岁以下硕士和“双一流”本科，在郑首次购房分别可享 10 万、5 万和 2 万元补贴，夫妻双方可各自领取（原只可享受一次补贴）。 市场监管方面，因个人经营贷款资金违规用于购房，浙江银保监局处罚中国农业银行萧山分行。北京市住建委因发布委托手续不全、虚假宣传“不限购”、炒作“学区房” ， 以及违法群租、 违规租赁等扰乱市场秩序的违法违规行为， 查处 21 家 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 房地产经纪机构。深圳市住建委严厉查处部分二手房挂牌价虚高行为，积极排查监督捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假

27、房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等房地产市场违法违规行为。 表表 1：疫情下的地产放松政策疫情下的地产放松政策（2020.05.17-2020.05.22） 时间时间 部门部门/城市城市 内容内容 05/17 央行行长易纲 将加强货币政策逆周期调节， 更加注重灵活适度， 维护金融市场稳定， 推动实现疫情防控和经济社会发展双胜利。 05/19 中共中央、国务院 （a）稳妥推进房地产税立法；（b）加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，改革住房公积金制度； （c）深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，探索实行城市群内户口通迁

28、、居住证互认制度。 05/22 政府工作报告 （a）坚持“房住不炒”定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展； （b）稳健的货币政策要更加灵活适度，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年；（c）拟安排地方政府专项债券 3.75 万亿元，比去年增加 1.6 万亿元；（d）新开工改造城镇老旧小区 3.9 万个。 05/18 泰安市宁阳县 （a）取消二手房限售，网签交易税费按 50%予以返还；（b）商贷：首套房商贷首付降低至 20%，首套未结清二套降低至 30%；公积金贷款：首套首付 30%，首套已结清二套 40%；（c）10 月 8 日前购买新房给予 5000 元/套补贴；（d）支持银

29、行合理降低个人住房贷款利率；（e）鼓励房企优惠打折销售。（政策已取消） 05/18 武汉市 可就全装修商品房的装修价款部分申请住房贷款。 05/18 恩施州 推行组合贷款业务。 05/19 上海市 （a）降低养老用地成本，引导整体地价水平与标准厂房类工业基准地价相当；（b）符合条件的养老服务房产、土地，可按规定享受契税、房产税、城镇土地使用税优惠。 05/20 北京市 不得举办现场推介、抽奖摇号等聚集性活动，鼓励线上选房及签约。 05/20 深圳市 除居住用地（不含城市更新、棚改）、作价出资用地、市投市建项目用地、划拨或协议方式供应的只租不售的创新型产业用房和科研项目用地、未完善征地补偿手续用

30、地、置换用地、总面积在 3000 平方米及以上的留用土地、征地返还用地、安置房用地，其余土地供应方案都将下放至区政府。 05/21 芜湖市无为市 （a）限售取消：取消商品房限售（原限售 2 年）；（b）企业购房补贴：纳税超过 300 万的的无为市建筑企业购买商办用房作为总部的，给予 400 元/平补贴（最高 200 万元）；（c）限价放松：实际销售价格可低于备案价格 8%；（d）保持信贷合理增长，对困难房企展期续贷，及时发放住房贷款；（e）允许延期 3 个月纳税；（f）顺延开竣工期限；（g）降低预售形象进度要求；（h）容缺办理施工许可；（i）竞买保证金按 20%，可分期缴纳土地款；（j）允许以

31、银行保函置换监管资金。 05/21 郑州市 毕业 3 年内落户的博士、35 岁以下硕士和“双一流”本科，在郑首次购房分别可享 10 万、5 万和 2 万元补贴，夫妻双方可各自领取（原只可享受一次补贴）。 05/22 咸阳市 （a）住房套数认定标准为“认房又认贷”；（b）首次结清二套房按 1.1 倍利率执行；（c）首套房首付不低于20%（不变），二套房首付比例不低于 40%；（d）购房面积超过 144 平米不得贷款。 数据来源：自然资源部，人民日报，各政府网站，广发证券发展研究中心 表表 2：疫情下疫情下的的地产地产需求端需求端放松政策放松政策（2020.05.17-2020.05.22） 时间

32、时间 部门部门/城市城市 内容内容 05/18 泰安市宁阳县 （a）取消二手房限售，网签交易税费按 50%予以返还；（b）商贷：首套房商贷首付降低至 20%，首套未结清二套降低至 30%；公积金贷款：首套首付 30%，首套已结清二套 40%；（c）10 月 8 日前购买新房给予 5000 元/套补贴；（d）支持银行合理降低个人住房贷款利率；（e）鼓励房企优惠打折销售。（政策已取消） 05/18 武汉市 可就全装修商品房的装修价款部分申请住房贷款。 05/18 恩施州 推行组合贷款业务。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 8 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|

33、房地产 05/21 芜湖市无为市 （a）限售取消：取消商品房限售（原限售 2 年）；（b）限价放松：实际销售价格可低于备案价格 8%。 05/21 郑州市 毕业 3 年内落户的博士、35 岁以下硕士和“双一流”本科，在郑首次购房分别可享 10 万、5 万和 2 万元补贴，夫妻双方可各自领取（原只可享受一次补贴）。 05/22 咸阳市 （a）住房套数认定标准为“认房又认贷”；（b）首次结清二套房按 1.1 倍利率执行；（c）首套房首付不低于20%（不变），二套房首付比例不低于 40%；（d）购房面积超过 144 平米不得贷款。 数据来源：各政府网站，广发证券发展研究中心 图图1：本周主要政策一览

34、本周主要政策一览（2020.05.17-2020.05.22） 数据来源：政府网站，广发证券发展研究中心 （二）（二）重点城市成交情况重点城市成交情况 根据Wind、 CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示 （数据更新日期为2020年5月21日，下同）： 本周，我们监测的50个城市商品房成交面积683.32万方，环比下降7.0%，同比下降2.7%。 分线城市来看， 四大一线城市本周商品房成交面积88.02万方， 环比下降3.0%，同比下降4.3%， 其中，广州和上海成交面积环比分别上升1.9%和下降2.5%。 本周，我们跟踪的16个二线样本城市成交面积354.65万方， 环比下降6.

35、0%， 同比下降1.9%，其中，温州和东营成交面积环比分别上升106.5%和78.2%。三四线城市成交方面，我们跟踪的30个三四线样本城市成交面积240.66万方，环比下降9.9%，同比下降3.1%。 月度来看，2020年5月50城新房成交同比下降8.1%。分线来看，4大一线城市、16个二线城市和30个三四线城市成交同比分别下降8.8%、8.2%和7.8%。全年累计情况来看，2020年全年，50城市整体成交同比下降25.0%，其中一线城市、二线城市和三四线城市同比分别下降27.3%、27.2%和20.6%。 芜湖市无为市芜湖市无为市：1.限售取消：取消商品房限售（原限售2年）；2.企业购房补贴

36、：纳税超过300万的的无为市建筑企业购买商办用房作为总部的，给予400元/平补贴（最高200万元）；3.限价放松：实际销售价格可低于备案价格8%；4.保持信贷合理增长，对困难房企展期续贷，及时发放住房贷款；5.允许延期3个月纳税；6.顺延开竣工期限；7.降低预售形象进度要求；8.容缺办理施工许可；9.竞买保证金按20%，可分期缴纳土地款；10.允许以银行保函置换监管资金广州市广州市：1.集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记；2.城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记浙江银保监局浙江银保监局:因个人经营贷款资金违规用于购房，处罚中国农业银行萧山分行泰安市宁阳县泰安市宁

37、阳县：1.取消二手房限售，网签交易税费按50%予以返还；2.商贷：首套房商贷首付降低至20%，首套未结清二套降低至30%；公积金贷款：首套首付30%，首套已结清二套40%；3.10月8日前购买新房给予5000元/套补贴；4/支持银行合理降低个人住房贷款利率；5.鼓励房企优惠打折销售。（政策已取消）05/1805/1905/1905/2005/2005/20央行行长易纲央行行长易纲：将加强货币政策逆周期调节，更加注重灵活适度，维护金融市场稳定，推动实现疫情防控和经济社会发展双胜利05/2105/1705/22政府工作报告政府工作报告：1.坚持“房住不炒”定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展

38、；2.稳健的货币政策要更加灵活适度，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年；3.拟安排地方政府专项债券3.75万亿元，比去年增加1.6万亿元；4.新开工改造城镇老旧小区3.9万个中共中央中共中央、国务院国务院：1.稳妥推进房地产税立法；2.加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，改革住房公积金制度；3.深化户籍制度改革，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制，探索实行城市群内户口通迁、居住证互认制度央行：央行：新LPR第10次报价出炉 ， 1 年 期 LPR 为3.85%，5年期LPR为4.65%，均与上期持平深圳深圳市市：除居住用地（不含城市更新、棚改）、作价出资用地、

39、市投市建项目用地、划拨或协议方式供应的只租不售的创新型产业用房和科研项目用地、未完善征地补偿手续用地、置换用地、总面积在3000平方米及以上的留用土地、征地返还用地、安置房用地，其余土地供应方案都将下放至区政府 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 9 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图2：50城市城市2018-2020上半年周成交面积（万方）走势上半年周成交面积（万方）走势 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 表表 3：50 城市商品房城市商品房成交成交面积汇总面积汇总（2020.05.15-2020.05.21） 分线分线 城市城

40、市 本周成交本周成交 （万方）（万方） 上周成交上周成交 （万方）（万方） 周环比周环比 周同比周同比 月同比月同比 20 周均周均 （万方）（万方） 19 周均周均 （万方）（万方） 周均同比周均同比 一线 （4 个） 北京 22.51 23.58 -4.5% 11.6% 8.0% 14.62 19.45 -24.8% 上海 34.31 35.20 -2.5% 0.9% -5.9% 22.97 34.33 -33.1% 广州 22.05 21.64 1.9% -8.8% -11.6% 15.19 24.96 -39.1% 深圳 9.15 10.29 -11.1% -33.1% -36.7%

41、8.19 10.25 -20.1% 一线合计一线合计 88.02 90.70 -3.0% -4.3% -8.8% 60.97 89.00 -31.5% 二线 （16 个） 杭州 22.39 24.87 -10.0% 4.0% -2.7% 16.92 20.46 -17.3% 南京 17.46 42.06 -58.5% 34.9% 104.0% 17.18 18.32 -6.2% 武汉 43.26 36.75 17.7% -15.2% -26.3% 17.55 50.61 -65.3% 苏州 20.51 19.89 3.1% -26.4% -37.4% 16.21 23.68 -31.5% 厦门

42、 10.37 5.83 77.6% 15.4% -4.3% 4.75 5.08 -6.4% 宁波 16.00 20.66 -22.6% -15.4% 12.9% 10.36 14.84 -30.2% 无锡 12.86 11.82 8.8% -17.4% -12.1% 10.09 16.29 -38.1% 福州 5.24 5.94 -11.8% -12.3% -28.5% 4.78 6.79 -29.6% 青岛 36.35 33.00 10.2% 2.5% -1.0% 24.47 33.31 -26.5% 长春 19.73 21.39 -7.8% 13.6% 0.7% 13.40 23.52 -

43、43.0% 南宁 37.83 28.42 33.1% -9.6% -34.6% 20.26 30.10 -32.7% 温州 37.78 18.30 106.5% 91.6% -16.9% 14.42 23.56 -38.8% 东营 22.28 12.51 78.2% 307.6% 98.4% 10.47 4.72 121.8% 合肥 10.02 24.25 -58.7% -44.3% -16.7% 13.63 15.52 -12.2% 昆明 0.00 0.00 - -100.0% -100.0% 15.66 31.18 -49.8% 安庆 0.00 0.00 - -100.0% -60.2%

44、1.40 2.24 -37.5% 二线合计二线合计 354.65 377.40 -6.0% -1.9% -8.2% 233.31 361.91 -35.5% 三四线 （30 个） 三四线合计三四线合计 240.66 267.03 -9.9% -3.1% -7.8% 163.68 225.15 -27.3% 50 城合计城合计 683.32 735.13 -7.0% -2.7% -8.1% 457.97 676.06 -32.3% 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 注：标色部分为各线涨幅前两大的城市 005006007008009001000W1W3W5W

45、7W9W11W13W15W17W19W21W23W25202020192018 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1010 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图3：50城城新房周均及单周成交面积（万方）新房周均及单周成交面积（万方） 图图4：50城城市分线城市新房周成交环比增速（市分线城市新房周成交环比增速（%） 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图5：50城城新房月度成交同环比（新房月度成交同环比（%） 图图6：50城城分线城市新房月度成交同比分线城市新房月度成交同比（%） 数据

46、来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图7：50城城新房成交整体年同比（新房成交整体年同比（%） 图图8：50城城新房成交分线城市年同比新房成交分线城市年同比（%） 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 分区域成交看，环渤海（4城）、长三角（11城）和珠三角（7城）成交量分别为126.79、262.14和109.46万方，其中环渤海、长三角和珠三角地区环比上周分别上涨8%、下跌14%和11%；中西部（3城）、海峡西岸城市群（5城）和沈长地区成交量分别为134.04、

47、 25.88和25.01万方， 环比上周分别下跌5%、 上涨9%和下跌6%。 683.32-7.0%-100%-50%0%50%100%150%02004006008002018201920W1-2120-W18 20-W19 20-W20 20-W2150城新房周均成交面积当周成交环比（%，右）-3.0%-6.0%-9.9%-100%-50%0%50%100%150%20-W1620-W1720-W1820-W1920-W2020-W21一线城市（4城）二线城市（16城）三四线城市（30城）13.3%-8.1%-100%-50%0%50%100%150%19.1220.0120.0220.0

48、320.0420.05.01-20.05.2150城新房成交环比50城新房成交同比-8.8%-8.2%-7.8%-80%-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%19.1220.0120.0220.0320.0420.05.01-20.05.21一线城市二线城市三四线城市-25.0%-30%-20%-10%0%10%20%30%20018201920.01.01-20.05.2150城新房成交年同比-27.3%-27.2%-20.6%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%2001820192

49、0.01.01-20.05.21一线城市（4城）二线城市（16城）三四线城市（30城） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1111 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图9：全国分区域商品房、二手房单周成交同环比全国分区域商品房、二手房单周成交同环比（2020.05.15-2020.05.21） 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 二手房方面，根据Wind统计的各城市房管局数据，本周我们选取的14个样本城市商品房口径的二手房成交面积为186.04万方， 环比下降5.1%。 分线城市来看， 2个一线城市二手房成交面积61.78万方， 环比下

50、降4.0%， 其中北京和深圳分别环比下降7.4%和上升2.9%。 12个二三线样本城市整体成交面积为124.26万方， 环比下降5.6%，其中东莞和无锡分别环比上升7.3%和5.4%。 月度情况来看，2020年5月14城市二手房成交同比下降4.0%。分线来看，一线城市和二三线城市同比分别上涨16.3%和下跌11.1%。 全年累计情况来看， 2020年全年，14城市整体成交同比下降20.3%，其中一线城市和二三线城市成交分别同比下降6.3%和25.5%。 表表 4：14 城二手房成交面积汇总城二手房成交面积汇总（2020.05.15-2020.05.22） 分线分线 城市城市 本周成交本周成交

51、（万方）（万方） 上周成交上周成交 （万方）（万方） 周环比周环比 周同比周同比 月同比月同比 19 周均周均 （万方）（万方） 18 周均周均 （万方）（万方） 周均年同周均年同比比 一线 （2 个） 北京 40.22 43.42 -7.4% 19.9% 17.5% 20.62 26.48 -22.1% 深圳 21.56 20.96 2.9% 24.8% 13.8% 13.70 13.41 2.2% 一线合计一线合计 61.78 64.37 -4.0% 21.6% 16.3% 34.33 39.88 -13.9% 二三线 （12 个） 杭州 18.39 17.84 3.1% 19.3% 2.

52、0% 9.13 10.77 -15.2% 青岛 14.81 15.39 -3.8% 23.1% 15.9% 8.17 9.77 -16.3% 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1212 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 苏州 14.46 15.17 -4.7% -52.9% -55.8% 10.62 21.99 -51.7% 厦门 9.70 15.12 -35.9% -24.5% -7.6% 6.89 8.86 -22.2% 无锡 18.78 17.82 5.4% 20.6% 35.1% 9.65 12.22 -21.0% 南宁 4.06 5.45 -2

53、5.6% -19.2% -22.3% 3.46 6.44 -46.3% 东莞 8.47 7.89 7.3% 6.2% -3.3% 4.71 7.07 -33.4% 扬州 4.66 4.83 -3.4% 22.0% 12.9% 2.28 3.41 -33.2% 岳阳 1.81 2.16 -16.4% -10.4% -1.1% 0.93 1.55 -40.0% 佛山 18.06 17.27 4.6% -40.4% -31.6% 10.32 15.53 -33.6% 金华 8.94 9.76 -8.4% 160.7% 107.2% 3.77 3.13 20.4% 江门 2.13 2.96 -28.1

54、% 11.0% 0.0% 1.41 2.05 -31.1% 二三线合计二三线合计 124.26 131.67 -5.6% -11.9% -11.1% 71.34 102.80 -30.6% 14 城合计城合计 186.04 196.04 -5.1% -3.0% -4.0% 105.67 142.68 -25.9% 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 注：标红底色部分为环比涨幅前两大城市 图图10：14城二手房周均及单周城二手房周均及单周成交面积（万方）成交面积（万方） 图图11：14城分线城市二手房周成交环比增速城分线城市二手房周成交环比增速 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研

55、究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 图图12：14城二手房成交月度同环比城二手房成交月度同环比 图图13：14城分线城分线城市城市二手房成交月同比二手房成交月同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 186.04 -5.1%-100%-50%0%50%100%150%200%05002018201920W1-2120-W18 20-W19 20-W20 20-W2114城二手房周均成交面积当周成交环比（%，右）-4.0%-5.6%-100%0%100%200%300%400%20-

56、W1620-W1720-W1820-W1920-W2020-W21一线城市（2城）二三线城市（12城）17.6%-4.0%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%19.1220.0120.0220.0320.0420.05.01-20.05.2114城二手房成交环比14城二手房成交同比16.3%-11.1%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%19.1220.0120.0220.0320.0420.05.01-20.05.21一线城市二三线城市 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1313 / 2222 Table_Pag

57、eText 跟踪分析|房地产 （三）（三）重点城市推盘及库存跟踪重点城市推盘及库存跟踪 根据Wind收集的各主要城市推盘和库存数据显示（数据更新日期为5月21日，下同）： 本周， 我们跟踪的13城市商品房单周推盘量为362.58万方， 环比上升39.4%， 同比上升33.9%。月度数据来看，2020年5月13城商品房推盘662.36万方，环比下降5.1%，同比上升24.1%。全年累计来看，截至2020年5月21日，13城市商品房推盘面积同比下降5.7%， 涨幅较2019年全年下跌7.9个百分点。 批售比方面， 本周全国13城市商品房批售比（成交/推盘，移动平均3个月）上升至1.23。 库存方面

58、， 本周我们跟踪的13城市商品房库存总量与上周持平， 其中一线城市、二线城市和三四线城市商品房库存环比上周分别上升0.3%、 1.2%和0.7%。 去化周期方面， 13城市商品房去化周期下降至21.62个月， 11个城市住宅去化周期下降至11.11个月。 图图16：13城市商品房周度推盘城市商品房周度推盘 图图17：13城市商品房月度推盘城市商品房月度推盘 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 -100%-50%0%50%100%150%200%0050020W920W1120W1320W1520W1720W1920W21推盘

59、面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）-150%-100%-50%0%50%100%150%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,00019M519M819M1120M220.05.01-20.05.21推盘面积（万方）环比（%，右）同比（%，右）图图14：14城市二手房成交整体年同比城市二手房成交整体年同比 图图15：14城市分线二手房成交年同比城市分线二手房成交年同比 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 -20.3%-40%-20%0%20%40%60%80%100%201520

60、01920.01.01-20.05.2114城二手房成交年同比-6.3%-25.5%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%20018201920.01.01-20.05.21一线城市（2城）二三线城市（12城） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1414 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图18：13城市商品房推盘年同比趋势城市商品房推盘年同比趋势 图图19：13城市商品房月度批售比城市商品房月度批售比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心

61、图图20：13城市商品房库存与去化周期城市商品房库存与去化周期 图图21：13城市及分线城市商品房去化周期（城市及分线城市商品房去化周期（周周） 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图22：13城市商品房周度库存及去化周期城市商品房周度库存及去化周期 图图23：11城市住宅周度库存及去化周期城市住宅周度库存及去化周期 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 5：重点城市商品房库存及去化周期变化情况重点城市商品房库存及去化周期变化情况（2020.5.15-2020.5.21） 城市城市 库存面积（

62、万方）库存面积（万方） 周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月） 周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月） 北京 2114 1.5% 31.47 -1.72 上海 2821 -0.3% 25.48 -2.43 广州 1996 0.8% 26.42 -1.47 深圳 551 -2.2% 14.72 -0.01 -5.7%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%20020.01.01-2020.05.21推盘面积年度同比0.000.501.001.502.0005001,0001,5002,00019M519M8

63、19M1120M220.05.01-20.05.21成交面积（万方）推盘面积（万方）批售比（移动平均3个月，右）批售比（单月，右）21.62055020004000600080004000000016W1 16W30 17W7 17W36 18W13 18W42 19W19 19W48库存面积（万方）去化周期（月，右轴）81318232814W2815W2616W2317W2118W1919W1720W15全国13城市商品房去化周期4个一线城市商品房去化周期6个二线城市商品房去化周期02040608000北

64、京上海广州深圳南京杭州福州苏州温州南宁泉州莆田江阴一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右）0040060080010001200北京 上海 广州 深圳 福州 杭州 南京 宁波 苏州 厦门 莆田一线库存（万方）二线库存（万方）三线库存（万方）去化周期（月，右）3个月平均去化周期（月，右） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1515 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 南京 2049 0.5% 23.39 -0.59 杭州 1004 4.2% 12.07 -0.63 福州 1182 0

65、.6% 51.54 0.10 苏州 1295 0.1% 16.44 -1.12 温州 1116 2.5% 17.49 -3.75 南宁 680 0.0% 7.43 -1.18 泉州 714 0.3% 49.18 -2.51 莆田 571 0.2% 37.37 -0.60 江阴 404 2.1% 27.34 -0.66 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 表表 6：重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况重点城市住宅库存面积及去化周期变化情况（2020.5.15-2020.5.21） 城市城市 库存面积（万方）库存面积（万方） 周度库存面积环比周度库存面积环比 去化周期（月）去化周期（月）

66、周度去化周期增减（月）周度去化周期增减（月） 北京 1139 1.9% 27.42 -1.57 上海 750 -0.9% 8.62 -0.93 广州 802 1.7% 13.40 -0.84 深圳 209 -3.7% 6.93 -0.73 福州 564 1.2% 32.27 0.77 杭州 366 10.5% 5.22 0.03 南京 579 2.7% 7.28 -0.08 宁波 267 -2.2% 5.29 -0.76 苏州 626 0.6% 9.10 -0.51 厦门 345 0.9% 26.57 -3.26 莆田 253 0.4% 19.31 -0.41 数据来源：Wind，广发证券发展

67、研究中心 （四）（四）全国土地市场供给成交情况全国土地市场供给成交情况 由于统计数据的滞后因素，本周我们统计的土地市场供需数据相对商品房成交均滞后一周（数据更新日期为2020年5月17日，下同）。 根据Wind统计的全国100大中城市数据，2020年第20周，供给方面，土地供应总建筑面积为1666.5万方， 环比前周上升7.1%， 同比下降53.8%。 从全年累计来看，截至2020年第20周供应面积同比上升3.7%。成交方面，2020年第20周全类型土地成交670.6万方，环比下降55.5%，同比下降70.4%。全年累计来看，截至2020年第20周土地成交面积同比下降3.8%。 出让金方面，

68、2020年第20周土地成交出让金435.4亿元，环比下降28.6%，同比下降50.8%。分线城市来看，一线城市价升量跌导致出让金环比下降0.7%，二线城市价升量跌导致出让金环比上升12.1%，三线城市量价齐跌导致出让金环比下降80.1%。 综合供给和成交， 上周全类型土地供销比（移动平均3个月）下降至1.4，住宅土地供销比（移动平均3个月）上升至1.52。 从溢价率的角度来看，2020年第20周全类型土地成交溢价率为15.2%，较前周上升0.4%。分线来看，一线城市、二线城市、三线城市全类型土地成交溢价率分别为9.4%、15.5%、18.9%，较前周分别上升0.4%、0.3%和0.6%。宅地方

69、面，2020年 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1616 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 第20周宅地成交溢价率为17.7%，较前周上升0.5个百分点。分线来看，一线城市、二线城市、三线城市上周宅地成交溢价率分别为12.4%、17.4%、21.9%，较前周分别上升0.6个百分点、0.4个百分点和0.6个百分点。 图图24：全国全国100大中城市土地供应、成交及供销比数据大中城市土地供应、成交及供销比数据 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图25：全国全国100大中城市土地供应年度累计同比大中城市土地供应年度累计同比 图图26：全国全国100

70、大中城市土地成交年度累计同比大中城市土地成交年度累计同比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 图图27：全国全国100大中城市土地出让金年同比大中城市土地出让金年同比 图图28：全国全国100大中城市土地出让金分线城市年同比大中城市土地出让金分线城市年同比 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 0.000.501.001.502.002.503.003.504.004.5005001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,50020W820W1120W1420W1720

71、W20供应面积（万方）成交面积（万方）供销比（移动平均3个月，右）供销比（当周，右）3.7%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%920W1-20W20全国100大中城市供应面积年同比（%）-3.8%-30%-20%-10%0%10%20%30%920W1-20W20全国100大中城市成交面积年同比（%）2.1%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%920W1-20W20全国100大中城市出让金年同比（%）-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%12

72、0%920W1-20W20一线城市二线城市三线城市 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1717 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图29：全国全国100大中城市楼面价和溢价率大中城市楼面价和溢价率 图图30：全国全国100大中城市分线城市溢价率大中城市分线城市溢价率 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心 二、二、重点公司跟踪情况重点公司跟踪情况 融资方面，本周房企境内信用债发行规模35亿元，海外债融资12.9亿美元（约合人民币90.3亿元），单周融资规模超过百亿，为近期较高水平。融资额

73、度方面，本周4家公司披露近期债权工具融资计划及批复情况，计划融资规模不超过112亿元，获准发行19亿元，债权融资额度仍有较大空间。 从融资成本来看，本周万科5年期公司债发行利率较3月同期限债券发行成本有所下降，7年期成本小幅上升，但总体融资成本维持低位。此外，本周大公国际、联合信用先后上调金科股份评级至AAA（原为AA+），至此国内3家重点信评公司对金科股份评级全部上调至AAA。 表表7：房企：房企上周上周重点公司公告重点公司公告（2020.05.17-2020.05.22） 证券简称证券简称 公告时间公告时间 公告内容公告内容 融资计划融资计划 荣盛发展荣盛发展 2020/5/18 （a）拟

74、设立购房尾款资产支持票据，规模不超过 40 亿元；（b）拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行非公开定向债务融资工具，规模不超过 50 亿元，期限不超过 5 年。 东湖高新东湖高新 2020/5/18 公司公开发行可转换债券获湖北国资委批准，发行规模不超过 19 亿元。 嘉凯城嘉凯城 2020/5/18 拟非公开发行债券，规模不超过 13 亿元，期限不超过 5 年。 西藏城投西藏城投 2020/5/22 拟发行公司债券，规模不超过 9 亿元，期限为不超过 7 年，本融资计划仍需股东大会及监管部门核准。 董监高变动董监高变动 佳兆业集团佳兆业集团 2020/5/18 公司首席财务官刘富强辞职，

75、委任吴建新为首席财务官，委任孙暐健为联席首席财务官。 保利地产保利地产 2020/5/20 聘任刘颖川为公司副总经理。 新城控股新城控股 2020/5/22 公司董事、联席总裁陈德力因个人原因辞职。 其他其他 中国奥园中国奥园 2020/5/18 京汉控股向中国奥园全资子公司奥园科星转让京汉股份 2.3 亿股（占京汉股份总股本 29.3%），交易价款 11.6 亿元，对应价格 5.06 元/股，转让完成后奥园科星成为公司控股股东。 京汉股份京汉股份 6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%16%05001,0001,5002,0002,5003,0003,50020W820W112

76、0W1420W1720W20楼面价（元/平，移动平均3个月）溢价率（%,右）1%3%5%7%9%11%13%15%17%19%21%20W820W1020W1220W1420W1620W1820W20一线城市溢价率（%）二线城市溢价率（%）三线城市溢价率（%） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1818 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 金科股份金科股份 2020/5/21 （a）大公国际、联合信用上调公司主体长期信用等级至 AAA（原为 AA+），评级展望维持稳定。（b）5 月 21 日融创中国全资子公司天津润鼎、天津聚金通过大宗交易减持公司 1.79

77、 亿股（占总股本 3.36%），减持均价 7.99 元/股，本次减持完毕后融创中国通过天津润鼎及天津聚金持有金科股份 2.66 亿股（占总股本 4.99%），不再为公司持股 5%以上股东。 数据来源：公司公告，广发证券发展研究中心 表表 8：房企每周融资汇总房企每周融资汇总（2020.05.17-2020.05.22） 公告日期公告日期 公司简称公司简称 类型类型 规模规模 期限（年）期限（年） 利率（利率（%） 可比债券发可比债券发行时间行时间 可比债券可比债券利利率率（%） 利率差利率差（%） (亿人民币) 2020/5/19 新世界发展 担保票据 6 亿美元 10 4.50% - - -

78、 2020/5/19 万科 A 公司债券 10 3+2 2.56% 2020/03/12 3.02% -0.46% 2020/5/19 万科 A 公司债券 15 5+2 3.45% 2020/03/12 3.42% 0.03% 2020/5/20 碧桂园 优先票据 5.4 亿美元 5 5.40% 2020/04/08 6.50% -1.10% 2020/5/20 力高集团 优先票据 1.5 亿美元 3 13.00% - - - 2020/5/22 外高桥 短期融资券 10 1 1.99% - - - 数据来源：公司融资公告，广发证券发展研究中心 表表 9：房企每周拿地汇总房企每周拿地汇总（20

79、20.05.17-2020.05.21） 公告时间公告时间 公司公司 城市城市 土地面积土地面积 建筑面积建筑面积 总地价总地价 楼面价楼面价 权益比例权益比例 权益建面权益建面 权益地价权益地价 （万方）（万方） （万方）（万方） （亿元）（亿元） （元（元/ /平）平） （万方）（万方） （亿元）（亿元） 2020-05-17 黑牡丹 常州 8.77 19.30 19.50 10106 100% 19.30 19.50 2020-05-19 瑞安房地产 上海 3.36 7.40 16.66 22509 80% 5.92 13.33 2020-05-19 绿地香港 杭州 6.01 13.82

80、 13.13 9500 100% 13.82 13.13 2020-05-20 合生创展集团 北京 1.78 5.51 42.00 76168 100% 5.51 42.00 2020-05-20 合生创展集团 北京 2.98 8.85 65.40 73912 100% 8.85 65.40 2020-05-20 南京高科 南京 3.98 10.35 20.40 19713 80% 8.28 16.32 2020-05-20 栖霞建设 南京 3.49 6.45 17.50 27142 100% 6.45 17.50 2020-05-20 大名城 上海 4.75 6.65 15.87 23881

81、 100% 6.65 15.87 2020-05-21 瑞安房地产 上海 5.69 4.87 4.30 8829 80% 3.89 3.44 2020-05-21 绿地香港 昆明 2.19 2.32 0.48 2066 100% 2.32 0.48 2020-05-21 绿地香港 昆明 3.17 3.49 0.77 2209 100% 3.49 0.77 2020-05-21 绿地香港 昆明 6.29 6.61 1.75 2643 100% 6.61 1.75 2020-05-21 绿地香港 昆明 1.53 1.62 0.43 2618 100% 1.62 0.43 2020-05-21 绿地

82、香港 昆明 5.61 6.06 1.56 2569 100% 6.06 1.56 2020-05-21 绿地香港 昆明 0.39 0.12 0.04 3498 100% 0.12 0.04 2020-05-22 北辰实业 廊坊 4.62 9.23 5.19 5621 100% 9.23 5.19 数据来源：公司拿地公告，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1919 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 图图31：A股股重点地产公司股价周变动幅度重点地产公司股价周变动幅度 （2020.05.18-2020.05.22） 图图32：H股股重点

83、地产公司股价周变动幅度重点地产公司股价周变动幅度 （2020.05.18-2020.05.22） 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 数据来源：Wind，CRIC，广发证券发展研究中心 三、三、地产板块投资观点地产板块投资观点 两会对地产定调维持了房住不炒的宗旨框架，工作报告中并未涉及房产税，前期会议的提法从“稳妥”调整为“稳步”，整体表态偏中性。货币政策要求更加灵活适度，目前地产融资环境改善，已经蔓延至需求端，5月41城的首套、二套房贷利率创16年以来单月最大降幅。在此催化下，需求端持续复苏，50城成交同比进一步收窄，但仍需要关注未来集中供货后市场去化的持续性。 投资方面，按

84、揭利率下行将稳定市场需求，企业安全边际转好，地产板块具备充分修复条件。同时两会定调的压力解除，需更加关注基本面变化。关注具备管理红利、周转回款内生增长强的公司：一线A股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科A、招商蛇口，二线A股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发展、华发股份、荣盛发展，H股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、万科企业、旭辉控股集团， H股龙头关注： 中国金茂、 合景泰富集团等， 子领域推荐： 中国国贸、 新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。 -9.0%-7.4%-6.5%-5.6%-5.5%-5.5%-4.2%-3.7%-3.0%-2.4%-2.4%-2.3%-2.2%-2.1

85、%-1.3%-10.0%-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%泰禾集团光大嘉宝蓝光发展中南建设绿地控股华夏幸福荣盛发展中国国贸新城控股阳光城金科股份招商蛇口广宇发展金地集团万科A-8.2%-7.0%-6.9%-6.1%-5.1%-5.1%-4.6%-4.2%-4.0%-3.8%-3.2%-2.9%-2.7%-0.4%1.6%-11.0% -9.0% -7.0% -5.0% -3.0% -1.0% 1.0%3.0%融信中国碧桂园绿城中国融创中国龙湖集团旭辉控股集团雅居乐集团华润置地远洋集团中国恒大中国金茂中国海外发展合景泰富集团正荣地产世茂房地产 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免

86、责声明 2020 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 四四、风险提示、风险提示 政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2121 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 广发房地产行业研究小组广发房地产行业研究小组 乐 加 栋 ： 首席分析师，复旦大学经济学硕士，十年房地产研究经验，2013 年进入广发证券发展研究中心，带领团队荣获 2019 年新财富房地产行业第一名。 郭 镇 ： 联席首席分析师，清华大学工学硕士，七年房地产研

87、究经验，2013 年进入广发证券发展研究中心。 邢 莘 ： 研究助理，上海财经大学应用统计硕士，2018 年进入广发证券发展研究中心。 广发证券广发证券行业行业投资评级说明投资评级说明 买入： 预期未来12 个月内，股价表现强于大盘 10%以上。 持有： 预期未来12 个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%+10%。 卖出： 预期未来12 个月内，股价表现弱于大盘 10%以上。 广发证券广发证券公司投资评级说明公司投资评级说明 买入： 预期未来12 个月内，股价表现强于大盘 15%以上。 增持： 预期未来12 个月内，股价表现强于大盘 5%-15%。 持有： 预期未来12 个月内，股价相对

88、大盘的变动幅度介于-5%+5%。 卖出： 预期未来12 个月内，股价表现弱于大盘 5%以上。 联系我们联系我们 广州市 深圳市 北京市 上海市 香港 地址 广州市天河区马场路26 号广发证券大厦35 楼 深圳市福田区益田路6001 号太平金融大厦 31 层 北京市西城区月坛北街 2 号月坛大厦 18层 上海市浦东新区世纪大道 8 号国金中心一期 16 楼 香港中环干诺道中111 号永安中心 14 楼1401-1410 室 邮政编码 510627 518026 100045 200120 客服邮箱 法律主体法律主体声明声明 本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作，广发证券股份有限公司及其

89、关联机构以下统称为“广发证券” 。本报告的分销依据不同国家、地区的法律、法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司/经营机构完成。 广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格，接受中国证监会监管，负责本报告于中国（港澳台地区除外）的分销。 广发证券（香港）经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见（4 号牌照）的牌照，接受香港证监会监管，负责本报告于中国香港地区的分销。 本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露。 重要重要声明声明 广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中

90、提及的公司寻求或正在建立业务关系，因此，投资者应当考虑广发证券股份有限公司及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响。投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策。 本报告署名研究人员、联系人（以下均简称“研究人员” ）针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容，在此声明： （1）本报告的全部分析结论、研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点，并不代表广发证券的立场； （2）研究人员的部分或全部的报酬无论在过去、现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论、研究观点具有直接或间接的联系。 研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量、客户评价、工作

91、量等多种因素确定，其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入，该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务。 本报告仅面向经广发证券授权使用的客户/特定合作机构发送，不对外公开发布，只有接收人才可以使用，且对于接收人而言具有保密义 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2222 / 2222 Table_PageText 跟踪分析|房地产 务。广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为广发证券的客户。在特定国家或地区传播或者发布本报告可能违反当地法律，广发证券并未采取任何行动以允许于该等国家或地区传播或者分销本报告。 本报告所提及证券可能不被允许在某些国家或地区内出售。请

92、注意，投资涉及风险，证券价格可能会波动，因此投资回报可能会有所变化，过去的业绩并不保证未来的表现。本报告的内容、观点或建议并未考虑任何个别客户的具体投资目标、财务状况和特殊需求，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建议。本报告发送给某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险、独立行使投资决策并独立承担相应风险。 本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券认为可靠，但广发证券不对其准确性、完整性做出任何保证。报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价。广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任，除非法律法规有明确规定。客户不应以本报告取

93、代其独立判断或仅根据本报告做出决策，如有需要，应先咨询专业意见。 广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表广发证券的立场。广发证券的销售人员、交易员或其他专业人士可能以书面或口头形式，向其客户或自营交易部门提供与本报告观点相反的市场评论或交易策略，广发证券的自营交易部门亦可能会有与本报告观点不一致，甚至相反的投资策略。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且无需另行通告。广发证券或其证券研究报告业务的相关董事、高级职员、分析师和员工可能拥有本报告所提及证券的权益。在阅读本报告时，收件人应

94、了解相关的权益披露（若有） 。 本研究报告可能包括和/或描述/呈列期货合约价格的事实历史信息（ “信息” ） 。请注意此信息仅供用作组成我们的研究方法/分析中的部分论点/依据/证据，以支持我们对所述相关行业/公司的观点的结论。在任何情况下，它并不（明示或暗示）与香港证监会第 5 类受规管活动（就期货合约提供意见）有关联或构成此活动。 权益披露权益披露 (1)广发证券（香港）跟本研究报告所述公司在过去 12 个月内并没有任何投资银行业务的关系。 版权声明版权声明 未经广发证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、转载和引用，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。