1、 房地产开发业务流程、会计处理及评价指标 主要主要内容内容: : 房地产开发具有投资额大、周转时间长、实行预售制度等特点， 其生产经营较一般企业涉及对象更多，同时在开发过程中受到相 关部门的监管审批。由于上述特点，房企开发流程较为复杂，房 企的会计核算和财务分析具有一定的特殊性。本文详细梳理了房 地产开发各阶段的操作流程及会计处理，并且提出了适用于房地 产开发企业的财务分析评价指标。 土地获取阶段土地获取阶段 获取土地使用权是房地产项目开发的首要条件，同时，土地成本 也是商品房成本的重要组成部分。房地产开发企业获取的土地使 用权根据用途不同应确认为不同科目，当其用于建造房屋来出售 时应计入开发

2、成本，而当其用于赚取租金或资本增值时应计入无 形资产。 开发建设阶段开发建设阶段 房地产开发建设流程包括报批报建手续、项目施工建设、竣工验 收备案和产权初始登记。开发阶段涉及的成本项目主要有土地征 用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、 公共配套设施费、开发间接费和期间费用，需要经过归集和分配 分别计入对应项目的开发成本中。 房屋销售阶段房屋销售阶段 房屋销售包括预售和现房销售两种方式，为了加快资金周转，房 企通常采取预售的方式。房企预售一般在项目的开工后竣工前， 各地对房企预售条件不尽相同，在不同时间段会根据调控对预售 流程做出调整。由于预售制度，房企的销售回款需计入预收账

3、款 科目，在竣工交付后达到了结算条件才可确认收入，因此房企的 收入确认一般会滞后销售 1-2 年。 房企财务分析指标房企财务分析指标 由于房地产开发周期长、收入确认滞后、存货占比大且无法快 速去化等特点，因此对房地产企业的财务分析指标需要进行一 定的优化。本段，我们对适用于房地产企业的公司规模指标、 盈利能力指标、营运能力指标、财务杠杆指标和偿债能力指标 进行详细的介绍。 投资建议投资建议 行业方面，在国家“房住不炒，稳字当头”的政策及严控金融 风险的情况下，行业保持平稳发展是未来政策的主要基调。房 企方面，虽然受疫情影响，销售整体承压，但行业集中度提升 的逻辑不会改变，预计疫情过后，头部房企

4、的集中度将进一步 提升，并且在货币及财政政策更为积极的情况下，房企的融资 环境有望持续改善。当前，房地产板块估值仍处低位，业绩确 定性强，股息率高，我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万 科 A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、 蓝光发展。相关受益标的包括华夏幸福、融创中国、龙湖集 评级及分析师信息 行业评级： 推荐 行业走势图 分析师：由子沛分析师：由子沛 邮箱： SAC NO：S05 研究助理：侯希得研究助理：侯希得 邮箱： -28% -22% -16% -9% -3% 3% 2019/042019/072019/102020/012020/04 房地产

5、沪深300 证券研究报告|行业深度研究报告 仅供机构投资者使用 Table_Date 2020 年 04 月 12 日 39202 证券研究报告|行业深度研究报告 2 团、旭辉集团、中国奥园、中国金茂、中国恒大等。 风险提示风险提示 房地产调控政策的不确定性，销售不及预期。 盈利预测与估值盈利预测与估值 重点公司 股票股票 股票股票 收盘价收盘价 投资投资 E EPS(PS(元元) ) P P/E/E 代码代码 名称名称 （元）（元） 评级评级 20201818A A 2012019 9E E 20202020E E 20202121E E 20201818A A 2012019 9E E 2

6、0202020E E 20202121E E 000002 万科 A 26.88 增持 2.99 3.44 4.15 4.95 9.0 7.8 6.5 5.4 600048 保利地产 14.69 增持 1.58 2.23 2.71 3.28 9.3 6.6 5.4 4.5 000656 金科股份 7.88 买入 0.73 1.06 1.36 1.62 10.8 7.4 5.8 4.9 000961 中南建设 7.71 增持 0.59 1.14 1.93 2.43 13.1 6.8 4.0 3.2 资料来源：资料来源：WindWind，华西证券研究所，华西证券研究所 nMrOoOrNrMqOpN

7、qRxPnMsRbR9R9PmOpPsQpPjMoOtPeRoPmR8OqQxONZpOnMMYqNwP 证券研究报告|行业深度研究报告 3 正文目录 1. 房地产开发流程及会计核算 . 4 1.1. 土地获取阶段 . 4 1.2. 开发建设阶段 . 8 1.3. 房屋销售阶段 . 12 2. 房地产企业财务分析指标 . 16 2.1. 公司规模指标 . 16 2.2. 盈利能力指标 . 17 2.3. 营运能力指标 . 18 2.4. 财务杠杆指标 . 19 2.5. 偿债能力指标 . 20 3. 投资建议 . 21 4. 风险提示 . 21 图表目录 图 1 房企以出让方式获取土地流程图

8、. 6 图 2 房企开发建设流程及相关主要证件 . 8 图 3 房地产开发企业成本核算流程 . 10 图 4 房地产开发企业成本费用归集与分配 . 11 图 5 房企销售流程及现金流流向. 12 表 1 土地获取方式 . 5 表 2 获取土地使用权的会计核算 . 7 表 3 土地获取阶段相关税种 . 8 表 4 开工前所需许可证书 . 9 表 5 施工阶段工作及具体内容 . 9 表 6 开发成本项目及具体相关费用. 11 表 7 商品房预售和现房销售一般条件 . 12 表 8 房屋销售的会计核算 . 14 表 9 部分房企营业收入确认的标准比较 . 14 表 10 房屋销售阶段相关税种 . 1

9、6 表 11 房地产企业规模指标 . 17 表 12 房地产企业盈利能力指标 . 18 表 13 房地产企业营运能力指标 . 19 表 14 房地产企业财务杠杆指标 . 20 表 15 房地产企业偿债能力指标 . 20 证券研究报告|行业深度研究报告 4 1.1.房地产开发流程及会计核算房地产开发流程及会计核算 房地产开发具有投资额大、周转时间长、实行预售制度等特点，其生产经营较一 般企业涉及对象更多，同时在开发过程中受到相关部门的监管审批要求。由于上述特 点，房企开发流程较为复杂，房企的会计核算也具有一定特殊性。本文将房地产开发 流程分为土地获取阶段、开发建设阶段和房屋销售阶段三部分，并对各

10、阶段的操作流 程及相关会计处理进行解析。 1.1.1.1.土地获取阶段土地获取阶段 1.1.1.1.1.1.土地获取流程概述土地获取流程概述 获取土地使用权是房地产项目开发的首要条件，土地成本是商品房成本的重要组 成部分。我国实行土地的社会主义公有制，城市市区和部分城市郊区与农村的土地属 于国家所有，其他城市郊区、农村和宅基地等归属于农民集体所有。国有土地和农民 集体所有土地，可以依法确定给单位或者个人使用，房地产企业可依法获取土地使用 权，进行房地产开发。 土地获取方式包括出让方式、划拨方式、转让方式、股东投资入股方式以及其他 方式。房地产企业主要是通过出让方式取得土地使用权，即国家以土地所

11、有者的身份 将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权 出让金的行为，主要有招标出让、拍卖出让、挂牌出让三种方式。此外，房地产企业 也经常通过收购、兼并等方式取得被收购方、被兼并方的企业，从而取得其土地使用 权。 证券研究报告|行业深度研究报告 5 表 1 土地获取方式 土地获取方式土地获取方式 简要介绍简要介绍 出让方式 招 标 出 让 出让人（市、县人民政府土地行政主管部门）发布招标公告,邀请特定或者不特定 的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标,根据投标结果确定土地使用者 的行为。 拍 卖 出 让 出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开

12、竞价,根据出价结果确 定土地使用者的行为。 挂 牌 出 让 出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交 易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的 出价结果确定土地使用者的行为。 划拨方式 土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿安置等费 用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行 为。以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限 的限制。划拨土地使用权，一般不得转让、出租、抵押。 转让方式 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换

13、和赠 与。土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随 之转移。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出 让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。土地使用权 转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。 投资者投入土地使用权 在房地产开发公司成立时，投资人以土地使用权作为出资,投入房地产开发企业, 按照投资比例或约定比例进行利润分成。 其他方式获取土地使用权 房地产开发企业可以通过收购、兼并等方式取得被收购方、被兼并方的企业，进 而取得其土地使用权。 资料来源：公开资料整理，华西证券研究所 房地产企业通过出让方式获取土地流

14、程一般包括土地信息公开、资格审查、投标 摘牌、签订出让合同、办理规划许可证和办理土地使用证六个步骤。需要注意的是房 地产企业在参加招拍挂之前需要先交纳投标保证金。一般情况下，投标保证金不低于 标的金额的 20%，各地政府会依据各地房地产行业调控情况调整保证金的缴纳比例。 如果竞拍成功，投标保证金将抵扣土地使用权出让金。 证券研究报告|行业深度研究报告 6 图 1 房企以出让方式获取土地流程图 资料来源：公开资料整理，华西证券研究所 1.1.2.1.1.2.土地获取阶段会计核算土地获取阶段会计核算 关于房地产企业在土地获取阶段的会计核算，需要关注所取得的土地使用权的确 认和相关税务处理。房地产企

15、业获取的土地使用权根据用途不同应确认为不同的科目。 对于土地用于建造对外出售的房屋建筑物时，相关的土地使用权的账面价值应当计入 所建造房屋的开发成本中。对于土地用于赚取租金或资本增值时，取得的土地使用权 则确认为无形资产，并每年计提摊销。 房地产企业获取土地阶段的税务主要涉及契税、耕地占用税、印花税和城镇土地 使用税。耕地使用税在所获取的土地为耕地时才需要缴纳，并根据当地标准进行一次 缴纳。城镇土地使用税则按年计算，分期缴纳，其税率同样由地块所在地的相关标准 确定。在进行会计核算时，契税和耕地占用税计入开发成本项目，而印花税和城镇土 地使用税计入税金及附加项目。 证券研究报告|行业深度研究报告

16、 7 表 2 获取土地使用权的会计核算 会计核算阶段会计核算阶段 借方借方 贷方贷方 土地用于建造对外出售的房屋建筑物 预付竞拍保证金 其他应收款竞拍保证金 银行存款 竞拍成功 预付账款国土资源局 其他应收款竞拍保证 金 支付剩余土地出让金 开发成本土地征用及拆迁补偿费土地出让金 预付账款国土资源局 开发成本土地征用及拆迁补偿费土地出让金 银行存款 缴纳税款 开发成本土地征用及拆迁补偿费契税 银行存款 开发成本土地征用及拆迁补偿费耕地占用税 银行存款 税金及附加印花税 银行存款 税金及附加城镇土地使用税 银行存款 土地用于赚取租金或资本增值 支付土地出让金 无形资产土地使用权 银行贷款 缴纳税

17、款 无形资产土地使用权契税 银行存款 无形资产土地使用权耕地占用税 银行存款 税金及附加印花税 银行存款 税金及附加城镇土地使用税 银行存款 土地使用权每年摊销 管理费用 累计摊销 资料来源：公开资料整理，华西证券研究所 证券研究报告|行业深度研究报告 8 表 3 土地获取阶段相关税种 税种税种 税率税率/ /税额税额 缴纳税额计算方式缴纳税额计算方式 契税 3%-5% 土地使用权成交价格 X 契税税率 印花税 0.05%；每件 5 元 土地使用权出让合同记载金额 X 印花税率；房产证及土地使用权 证等权利许可证按件贴花，每件 5 元 耕地占用税 每平方米 5-50 元 实际占用的耕地面积 X

18、 适用税额，一次性缴纳 城镇土地使用税 每平方米 0.6-30 元 实际占用土地面积 X 适用税额，按年计算，分期缴纳 资料来源：公开资料整理，华西证券研究所 1.2.1.2.开发建设阶段开发建设阶段 1.2.1.1.2.1.开发建设流程概述开发建设流程概述 在获取土地后，房地产开发进入开发建设阶段。房地产开发建设流程包括报批报 建手续、项目施工建设、竣工验收备案和产权初始登记。本部分对房地产开发建设流 程各阶段的情况进行简要介绍。 图 2 房企开发建设流程及相关主要证件 资料来源：公开资料整理，华西证券研究所 报批报建手续是房地产企业在获取土地后对办理项目开发建设所需的各类许可证 书的阶段。

19、在开工建设前，房地产企业需要取得建设用地规划许可证 、 国有土地 使用证 、 建设工程规划许可证和建设工程施工许可证 。 获取土地获取土地产权初始登记产权初始登记竣工验收备案竣工验收备案项目施工项目施工建设建设报批报建报批报建 土地出让合同土地出让合同 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 国有土地使用证国有土地使用证 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 建设工程施工许可证建设工程施工许可证 商品房预售许可证商品房预售许可证 竣工验收备案表竣工验收备案表/ /证证 商品房产权证商品房产权证 相关相关主要证件主要证件 证券研究报告|行业深度研究报告 9 表 4 开工前所需许可证书 证件名称证件

20、名称 颁发部门颁发部门 颁发条件颁发条件 建设用地规划许可证 城乡规划部门 建设单位应当持有建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使 用权出让合同 国有土地使用证 人民政府 建设单位需缴清土地出让金并获取建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 城乡规划部门 建设单位需提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案、地 勘报告、综合管线图及单体施工图等材料 建筑工程施工许可证 建设部门 建设单位应(1)已经办理该建筑工程用地批准手续;(2)在城市规划 区的建筑工程,已经取得规划许可证;(3)需要拆迁的,其拆迁进度符 合施工要求;(4)已经确定建筑施工企业;(5)有满足施工需要的施工 图纸及技术资

21、料;(6)有保证工程质量和安全的具体措施;(7)建设资 金已经落实;(8)法律、行政法规规定的其他条件 资料来源：公开资料整理，华西证券研究所 在项目施工建设阶段，房企一般不直接从事相关施工工作，而是委托有施工资质 的施工单位进行施工。此阶段的工作主要包括材料设备供应、工程发包、工程分包、 建设和安装施工等。 表 5 施工阶段工作及具体内容 施工阶段工作施工阶段工作 具体内容具体内容 材料设备供应 甲供材：房地产开发商直接采购材料，直接供应给施工单位。 甲控材：房地产开发企业限定材料的品牌，材料及规格（有时也限定价格），由施工单位 负责采购及供应使用。 工程发包 将房地产开发项目的施工采用发包

22、方式委托施工单位进行施工。工程发包的主要工作包括 发包方式选择、各类合同条件谈判和合同签订等。合同谈判主要包括价款、结算方式及付 款方式的谈判。 工程分包 主体工程一般由具有资质的施工企业负责施工,除主体工程外,一般将电梯安装、门窗、防 水、保温及消防等工程分包给其他施工单位来完成,还有水、电、天然气、有线电视、热 源及消防等各种配套,需要向政府或专业公司缴纳符合标准的资源性费用,具体工程施工一 般也由各专业公司所属的工程队来完成。 建设和安装施工 施工单位进场进行建设和安装施工 资料来源：公开资料整理，华西证券研究所 竣工验收备案阶段即在建设主体施工完成后，房地产开发企业及勘察、设计、施 工

23、、工程监理等单位进行综合验收，并在建设行政主管部门进行备案的过程。办理工 程竣工验收备案应当提交下列文件:(1)工程竣工验收备案表;(2)工程竣工验收报告； (3)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准 许使用文件;(4)施工单位签署的工程质量保修书;(5)住宅质量保证书和住宅使用说明 书;(6)法规、规章规定必须提供的其他文件。 最后，房地产开发商应在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始 登记,并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证建设工程规 划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。办理新建商品 房初始登记

24、后,取得的新建商品房产权证即通常所说“大产权证”,这是购房人办理小 产权证的前提。这时所有产权是房地产开发企业的,所以我们叫开发商是大业主。 “初 始登记完成后，房子将从预售变为现售。 证券研究报告|行业深度研究报告 10 1.2.2.1.2.2.开发成本费用核算开发成本费用核算 本段主要介绍房地产开发建设阶段涉及的相关成本的核算，即将开发一定数量的 开发产品所支出的全部费用按成本项目进行归集和分配，最终计算出开发项目和单位 成本的过程。一般情况下房地产开发企业成本核算有六个步骤： （1）确定开发产品的 种类。 （2）确定成本核算对象。 （3）确定成本项目。 （4）归集开发成本费用。 （5）分

25、 配共同成本和不能分清负担对象的间接成本。 （6）确定完工标准，计算总成本及单位 面积工程成本。 房地产开发成本项目主要包括：(1)土地征用及拆迁补偿费。(2)前期工程费。(3) 建筑安装工程费。(4)基础设施费。(5)公共配套设施费。(6)开发间接费。对于未建 和在建的项目，开发过程中产生相关成本费用经过归集和分配计入对应项目的开发成 本中，而对于已完工的项目则计入开发产品中。在开发建设过程中产生的管理费用、 销售费用和财务费用则计入对应费用账户中。房地产开发建设过程中的税种主要是印 花税和城镇土地使用税，在土地获取阶段相关税种中已有所介绍。 图 3 房地产开发企业成本核算流程 资料来源：公

26、开资料整理，华西证券研究所 证券研究报告|行业深度研究报告 11 图 4 房地产开发企业成本费用归集与分配 资料来源：公开资料整理，华西证券研究所 表 6 开发成本项目及具体相关费用 成本项目成本项目 相关成本费用相关成本费用 土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出 让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变 更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回 迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 前期工程费 指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建 和场地平整

27、等前期费用。 建筑安装工程费 指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程 费和开发项目安装工程费等。 基础设施费 指开发项目在开发过程中发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、 供水供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园 林绿化等园林环境工程费。 公共配套设施费 指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠 与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。如居委会、派出所、幼 托、消防、自行车棚和公厕等设施支出。 开发间接费 指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的 成本费用性支

28、出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费修理费、办公 费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费 等。 资料来源：公开资料整理，华西证券研究所 证券研究报告|行业深度研究报告 12 1.3.1.3.房屋销售阶段房屋销售阶段 1.3.1.1.3.1.房屋销售流程房屋销售流程 房地产开发企业商品房销售的主要流程包括前期策划及营销、取得预售许可证后 开盘预售、签订销售合同及收款、商品房交付和产权登记及办证等环节。商品房预售 是房地产行业的重要销售方式，是指房地产开发企业将正在施工建设中的商品房预先 出售给承购人，并由承购人支付定金或者房价款的行为。房地产企业也可以在商品

29、房 竣工验收合格之后进行现房销售，然而房地产开发企业为了加快资金周转，保证资金 的流动性，通常会选择预售作为销售手段。房地产开发商预售需要获取预售许可证， 城市房地产管理法对预售条件进行了一般性的规定。然而，各地由于房地产行业 调控需要，会一定程度上提高预售条件，所以不同城市不同时间的实际预售条件会不 尽相同。 图 5 房企销售流程及现金流流向 资料来源：公开资料整理，华西证券研究所 表 7 商品房预售和现房销售一般条件 商品房预售一般条件商品房预售一般条件 1 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书 2 持有建设工程规划许可证和施工许可证 3 按提供预售的商品房计算,投人开发建设的资

30、金达到工程建设总投资的 25%以上,并已经确定施 工进度和竣工交付日期 商品房现售一般条件商品房现售一般条件 1 现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 2 已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书 3 持有建设工程规划许可证和施工许可证 4 已通过竣工验收 5 拆迁安置已经落实 6 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设 施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期 7 物业管理方案已经落实 资料来源：公开资料整理，华西证券研究所 前期策划及营销前期策划及营销 取得取得商品房预售证商品房预售证 后开盘后

31、开盘 签订销售合同及收款签订销售合同及收款商品房交付商品房交付 办理房屋权属登记及办理房屋权属登记及 房产证房产证 销售费用销售费用 流出流出 诚意金诚意金 流入流入 销售定金销售定金 流入流入 销售款销售款 流入流入 按揭付款时按揭付款时 按揭保证金按揭保证金 冻结冻结 按揭保证金按揭保证金 解冻解冻 证券研究报告|行业深度研究报告 13 1.3.2.1.3.2.房屋销售会计处理房屋销售会计处理 房地产开发企业的销售收款主要包括诚意金、销售定金、预收款。 开发商为了缓解资金压力，会在未取得商品房预售许可证的情况下通过收取 诚意金，这部分最终通常会退还给客户或者转作购房款。由于此时房地产开发商

32、未取 得预售资格，诚意金不能作为预收账款处理，而一般记入其他应付款科目。 销售定金是房地产开发企业在签订商品房销售(预售)合同之前收取的款项，在签 订销售合同后转作购房款。如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同，房地产开 发商一般情况下将不退还客户已经缴纳的定金。此时房地产开发商已经取得了预售资 格，并且销售定金是在于客户签订商品房认购基础上收取的，所以视为销售款的一部 分，计入预收账款科目。 在缴纳购房款时，根据付款方式不同可分为一次性付款、分期付款和按揭付款等。 由于商品房交易涉及金额较大，居民经常采取按揭付款的方式购房。按揭付款即购房 抵押按揭贷款,是指承购人支付首付款,余款以所购商品房作抵押,向银行申请贷款,由 银行先行支付房款给开发商,承购人按月向银行分期支付本息的付款方式。按揭贷款 实行双重担保，即“抵押加保证” ，借款人(即承购人)以所购的住房给贷款银行做抵 押,在借款人取得该住房的房产证和办妥抵押登记之前,由开发商提供第二重担保(连 带保证责任)。发放贷款时,贷款银行会收取一定比例的按揭保证金(一般为贷款额的 10%),作为开发商承担连带保证责任的保证金。按揭贷款保证金一般记在货币资金账 户下，但房地产开发商无法自由支配这部分资金。在房产证办理出来并完成抵押登记 之后，银行才会将按揭贷款保证金退回开发商。