1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1 / 3737 Table_Page 投资策略报告|房地产 证券研究报告 房地产行业房地产行业 市场复苏力度较大市场复苏力度较大，信贷支持进一步加强信贷支持进一步加强 核心观点：核心观点： 政策环境综述：政策环境综述：逆周期调节力度加大逆周期调节力度加大。4 月 20 日，5 年期 LPR 报价 4.65%，较上次下降 10BP，为 LPR 改革以来最大降幅。央行同时表 态，稳健的货币政策要更加注重灵活适度，把支持实体经济恢复发展 放到更加突出的位置。财政部 4 月底提前下达 1 万亿元地方专项债券 额度，力争 5 月底完成发行。 成交市场
2、综述：成交市场综述：成交恢复较好，关注成交恢复较好，关注后续推盘去化压力后续推盘去化压力。根据统计局 和房管局数据，4 月成交同比下滑 2.1%，恢复情况较好，但这也有去 年 4 月基数较低的原因，4 月份统计局公布的价格同比下降 2.9%，比 3 月跌幅扩大 1.4 个百分点，且东部区域价格同比降幅最大（与此同时 4 月东部地区恢复较好） ，存在以量换价的情况。4 月房企推盘力度较 大，环比上涨 144%，同比上涨 17%，各线推盘同比均上涨，5 月前 14 天，重点 13 城房企推盘环比上涨 135%，同比上涨 28%，推盘竞 争更激烈的情况下，低去化率一旦出现，降价的范围和意愿还会扩大。
3、 土地市场综述：土地市场综述：土地市场热度回升土地市场热度回升。根据中指院数据，20 年 4 月 300 城全类型用地成交量价齐升带动出让金大幅增长 27%，全年累计出让 金同比转正。分线来看，一线市场继续放量增长，二三线城市出让金 也均有所增长。此外，4 月各线城市溢价率均有所提高，整体流拍率也 下滑至历史低位，土地市场热度较高。 开发投资开发投资综述综述：投资投资恢复较快恢复较快，新开工，新开工降幅收窄降幅收窄。根据统计局数据， 20 年 4 月，投资额同比增长 7.0%，恢复情况较好，而新开工面积同 比降幅收窄至 1.3%， 收窄幅度较大， 也从侧面反映了房企的补货意愿。 资金环境综述：
4、资金环境综述：资金资金继续继续改善改善，房贷利率，房贷利率持续下滑持续下滑。根据统计局数据， 20 年 4 月房企到位资金同比下滑 0.6%， 其中开发贷同比增长 10.6%， 自筹资金同比增长 5.9%，信贷层面支持较大，另一方面，订金及预收 款同比下滑 10.1%， 个人按揭贷下滑 0.5%， 销售回款的支撑仍需观察。 按揭贷利率方面，根据融 360 数据，4 月首套、二套房贷利率均环比 下降 3bp，维持较快的下滑速度，考虑到 4 月 LPR 的下降，按揭贷改 善空间进一步从加大。投资方面，关注低估值、高分红、内生增长能 力强的公司：一线 A 股龙头推荐：保利地产、金地集团、万科 A、招
5、 商蛇口，二线 A 股龙头推荐：中南建设、阳光城、金科股份、蓝光发 展、华发股份、荣盛发展，H 股龙头推荐：融创中国、中国海外发展、 万科企业、旭辉控股集团，H 股龙头关注：中国金茂、合景泰富集团 等，子领域推荐：中国国贸、新湖中宝，子领域关注：光大嘉宝。 风险提示风险提示：政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库 存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。 行业评级行业评级 买入买入 前次评级 买入 报告日期 2020-05-17 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 分析师：
6、分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 请注意，乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注 册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 相关研究：相关研究： 房地产 2019 年报及 2020 年 一季报综述:稳定应对变局， 努 力寻求突破 2020-05-05 房地产行业:土地市场升温， 销 售压力依然存在 2020-05-03 房地产行业:按揭持续改善， 行 业复苏放缓 2020-04-26 联系人： 邢莘 -15% -9% -3% 3% 9% 15% 05/1907/1909/1911
7、/1901/2003/20 房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 2 / 3737 Table_PageText 投资策略报告|房地产 重点公司估值和财务分析表重点公司估值和财务分析表 股票简称股票简称 股票代码股票代码 货币货币 最新最新 最近最近 评级评级 合理价值合理价值 EPS(元元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE(%) 收盘价收盘价 报告日期报告日期 （元（元/股）股） 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 2020E 2021E 万科 A 000002.SZ 人民币 25.49 2020/03/19 买
8、入 35.71 3.97 4.58 6.42 5.56 4.30 3.90 20.4% 19.0% 保利地产 600048.SH 人民币 15.26 2020/04/17 买入 20.90 2.59 3.05 5.89 5.00 4.49 2.90 16.5% 16.3% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 16.38 2020/04/22 买入 23.78 2.16 2.28 7.58 7.19 5.67 3.70 14.4% 13.2% 新城控股 601155.SH 人民币 31.43 2020/04/02 买入 46.08 7.07 8.73 4.45 3.60 6.90 6.90 2
9、6.4% 0.0% 华夏幸福 600340.SH 人民币 22.93 2020/04/27 买入 35.95 5.99 6.31 3.83 3.63 7.80 7.42 26.0% 21.5% 金地集团 600383.SH 人民币 12.60 2020/05/14 买入 16.83 2.61 2.99 4.83 4.22 8.68 8.44 18.0% 17.1% 荣盛发展 002146.SZ 人民币 7.82 2020/04/12 买入 13.93 2.32 2.75 3.37 2.84 3.02 1.65 19.8% 19.0% 金科股份 000656.SZ 人民币 8.02 2020/0
10、3/28 买入 9.44 1.39 1.72 5.78 4.66 12.38 11.58 23.3% 22.4% 中南建设 000961.SZ 人民币 7.84 2020/05/03 买入 11.49 1.91 2.52 4.10 3.11 3.68 2.08 26.2% 25.7% 阳光城 000671.SZ 人民币 6.72 2020/02/27 买入 8.89 1.29 1.65 5.21 4.07 4.98 1.72 20.1% 20.4% 蓝光发展 600466.SH 人民币 5.39 2020/04/20 买入 10.04 1.66 1.86 3.25 2.90 4.45 3.88
11、 21.2% 19.2% 华发股份 600325.SH 人民币 6.65 2019/10/29 买入 10.50 1.90 2.41 3.50 2.76 11.91 6.34 21.3% 21.2% 新湖中宝 600208.SH 人民币 3.06 2020/04/27 买入 5.20 0.45 0.55 6.73 5.59 32.67 26.52 8.4% 9.5% 中国国贸 600007.SH 人民币 13.44 2020/04/28 买入 19.54 0.78 1.06 17.18 12.71 5.79 4.89 9.4% 11.3% 金融街 000402.SZ 人民币 6.55 2019
12、/08/12 买入 10.31 1.47 1.61 4.45 4.08 4.45 3.88 11.1% 10.8% 碧桂园 02007.HK 港币 9.89 2019/09/18 买入 16.03 2.23 2.52 4.05 3.60 2.89 2.54 23.1% 20.6% 融创中国 01918.HK 港币 33.05 2019/12/06 买入 55.30 6.64 7.57 4.55 4.00 4.98 4.14 26.5% 23.2% 中国海外发展 00688.HK 港币 24.35 2019/10/15 买入 32.90 4.63 4.99 4.81 4.47 4.31 4.09
13、 14.4% 13.5% 旭辉控股集团 00884.HK 港币 5.54 2019/08/18 买入 6.16 1.11 1.38 4.55 3.68 2.80 2.20 21.2% 20.8% 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 备注：（1）以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的； （2）A 股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的（碧桂园、融创中国、旭辉控股集团、万科企业）合理价值货币单位为港币； （3）A 股及港股标的 EPS 货币单位均为人民币； （4）表中估值指标按照最新收盘价计算 nMqPpOmPsPrQyRsQyQrNxPaQcM9PsQqQoMpPjMoOnQfQrQxO
14、bRqQxOMYrRnPuOsRpQ 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 3 / 3737 Table_PageText 投资策略报告|房地产 目录索引目录索引 一、政策环境综述：逆周期调节力度加大 . 7 二、成交市场综述：销售面积同比-2%，恢复力度较强 . 13 （一）总体成交市场分述：4 月成交同比下滑 2%，东中西部恢复均较好 . 13 （二）各线城市成交分述：各线均推盘放量，一二线恢复较快 . 17 三、土地市场综述：土拍市场热度回升 . 20 （一）土地市场分述：量价齐升出让金增长 27%，带动累计同比转正 . 20 （二）宅地市场分述：各线出让金均大幅增长，一线继
15、续放量量价齐升 . 22 四、开发投资综述：投资恢复较快，新开工降幅收窄 . 27 五、资金环境：资金继续改善，房贷利率持续下滑 . 30 （一）房企到位资金分述：到位资金继续改善，房企资金环境继续好转 . 30 （二）按揭贷利率分述：首套、二套房按揭贷利率维持较快的下滑速度 . 31 六、地产板块投资观点. 35 七、风险提示 . 35 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 4 / 3737 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图表索引图表索引 图图 1：LPR 与贷款基准利率走势与贷款基准利率走势 . 8 图图 2：历年新增专项债额度及历年新增专项债额度及 20
16、20 年发行情况年发行情况 . 8 图图 3：2020 年年 4 月重要中央政策一览月重要中央政策一览 . 11 图图 4：2020 年年 4 月重要地方政策一览月重要地方政策一览 . 12 图图 5：2000-2020M4 商品房年度累计销售面积及增速商品房年度累计销售面积及增速 . 13 图图 6：2003-2020M4 住宅年度累计销售面积及增速住宅年度累计销售面积及增速 . 13 图图 7：2000-2020M4 商品房年度累计销售金额及增速商品房年度累计销售金额及增速 . 13 图图 8：2003-2020M4 住宅年度累计销售金额及增速住宅年度累计销售金额及增速 . 13 图图 9
17、：商品房单月销售额与销售面积同比商品房单月销售额与销售面积同比 . 14 图图 10：住宅单月销售额与销售面积同比住宅单月销售额与销售面积同比 . 14 图图 11：住宅月度成交均价同比增速对比住宅月度成交均价同比增速对比 . 14 图图 12：统计局：统计局 70 大中城市新房和二手房价格指数同比大中城市新房和二手房价格指数同比 . 14 图图 13：全国重点城市商品房推盘面积与同比增速全国重点城市商品房推盘面积与同比增速 . 15 图图 14：全国重点城市住宅推盘面积与同比增速全国重点城市住宅推盘面积与同比增速 . 15 图图 15：全国：全国 26 城市商品房库存面积及去化周期城市商品房
18、库存面积及去化周期 . 15 图图 16：全国：全国 30 城市住宅库存面积及去化周期城市住宅库存面积及去化周期 . 15 图图 17：26 城商品房批售比城商品房批售比 . 15 图图 18：30 城商品住宅批售比城商品住宅批售比 . 15 图图 19：14 个重点城市二手房销售面积及同比个重点城市二手房销售面积及同比 . 17 图图 20：中原二手房指数：中原二手房指数 . 17 图图 21：商品房销售面积累计同比增速对比商品房销售面积累计同比增速对比 . 17 图图 22：各线城市商品房成交面积同比各线城市商品房成交面积同比 . 17 图图 23：4 大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方
19、）大一线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 18 图图 24：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方）：二线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 18 图图 25：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方）：三四线城市商品房及住宅推盘面积（万方） . 18 图图 26：4 大一线住宅库存（万方）及去化周期大一线住宅库存（万方）及去化周期 . 19 图图 27：16 个二线城市住宅库存（万方）及去化周期个二线城市住宅库存（万方）及去化周期 . 19 图图 28：10 个三四线住宅库存（万方）及去化周期个三四线住宅库存（万方）及去化周期. 19 图图 29：各线城市房价环比情况各线城市房价环比情况 .
20、19 图图 30：20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方）个一二线城市商品住宅可售面积（万方） . 19 图图 31：9 个三四线城市商品住宅可售面积（万方）个三四线城市商品住宅可售面积（万方） . 19 图图 32：20 个一二线城市商品住宅可售面积（万方）个一二线城市商品住宅可售面积（万方） . 20 图图 33：9 个三四线城市商品住宅可售面积（万方）个三四线城市商品住宅可售面积（万方） . 20 图图 34：300 城市土地整体供给情况城市土地整体供给情况 . 21 图图 35：一线城市土地整体供给情况一线城市土地整体供给情况 . 21 图图 36：二线城市土地整体供给情况二线城市土
21、地整体供给情况 . 21 图图 37：三四线城市土地整体供给情况三四线城市土地整体供给情况 . 21 图图 38：300 城市土地整体成交情况城市土地整体成交情况 . 22 图图 39：一线城市土地整体成交情况一线城市土地整体成交情况 . 22 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 5 / 3737 Table_PageText 投资策略报告|房地产 图图 40：二线城市土地整体成交情况二线城市土地整体成交情况 . 22 图图 41：三四线城市土地整体成交情况三四线城市土地整体成交情况 . 22 图图 42：300 城市住宅用地供给情况城市住宅用地供给情况 . 23 图图 43：一
22、线城市住宅用地供给情况一线城市住宅用地供给情况 . 23 图图 44：二线城市住宅用地供给情况：二线城市住宅用地供给情况 . 23 图图 45：三四线城市住宅用地供给情况：三四线城市住宅用地供给情况 . 23 图图 46：300 城市住宅用地成交情况城市住宅用地成交情况 . 23 图图 47：一线城市住宅用地成交情况一线城市住宅用地成交情况 . 23 图图 48：二线城市住宅用地成交情况：二线城市住宅用地成交情况 . 24 图图 49：三四线城市住宅用地成交情况三四线城市住宅用地成交情况 . 24 图图 50：300 城市住宅用地供需规划建面（万方）城市住宅用地供需规划建面（万方） . 25
23、图图 51：300 城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率城市住宅用地成交平均楼面价和溢价率 . 25 图图 52：300 城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比城市供给住宅用地规划建筑面积累计同比 . 25 图图 53：300 城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比城市成交住宅用地规划建筑面积累计同比 . 25 图图 54：300 城住宅用地流拍率城住宅用地流拍率 . 26 图图 55：2000-2020M4 全国新开工面积规模及增速全国新开工面积规模及增速 . 28 图图 56：全国新开工面积规模及增速（月度）全国新开工面积规模及增速（月度） . 28 图图 57：全国商品房新开工面积与施工面积关
24、系图全国商品房新开工面积与施工面积关系图 . 28 图图 58：商品房新开工及竣工面积增速对比商品房新开工及竣工面积增速对比 . 29 图图 59：2000-2020M4 住宅销售与新开工面积关系住宅销售与新开工面积关系 . 29 图图 60：2000-2020M4 住宅中期库存规模及去化周期住宅中期库存规模及去化周期 . 29 图图 61：2000-2020M4 商品房累计及当期净停工面积商品房累计及当期净停工面积 . 29 图图 62：2000-2020M4 房地产开发投资规模及增速房地产开发投资规模及增速 . 29 图图 63：全国房地产开发投资规模及增速（月度）全国房地产开发投资规模及
25、增速（月度） . 29 图图 64：2000-2020M4 住宅开发投资规模及增速住宅开发投资规模及增速 . 30 图图 65：全国住宅开发投资规模及增速（月度）全国住宅开发投资规模及增速（月度） . 30 图图 66：2000-2020M4 房地产开发企业到位资金房地产开发企业到位资金 . 30 图图 67：房地产开发企业资金来源分类占比房地产开发企业资金来源分类占比 . 30 图图 68：房企开发贷及自筹资金累计同比增速房企开发贷及自筹资金累计同比增速 . 31 图图 69：房企定金预收款及按揭贷累计同比增速房企定金预收款及按揭贷累计同比增速 . 31 图图 70：35 重点城市首套房贷款
26、平均利率和平均折扣重点城市首套房贷款平均利率和平均折扣 . 31 图图 71：35 重点城市二套房贷款平均利率和平均折扣重点城市二套房贷款平均利率和平均折扣 . 31 图图 72：35 重点城市月度房贷利率上涨幅度重点城市月度房贷利率上涨幅度 . 32 图图 73：3、4 月一线城市首套房利率情况月一线城市首套房利率情况 . 32 图图 74：3、4 月二线城市首套房利率情况月二线城市首套房利率情况 . 32 图图 75：重点城市：重点城市 4 月份首套房贷利率月份首套房贷利率 . 32 表表 1：4 月逆周期调节政策一览月逆周期调节政策一览 . 7 表表 2：4 月疫情期间的补贴月疫情期间的
27、补贴 . 8 表表 3：4 月四限放松政策表月四限放松政策表 . 9 表表 4：4 月落户放松政策一览月落户放松政策一览 . 10 表表 5：差异化贷款利率执行：差异化贷款利率执行 . 10 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 6 / 3737 Table_PageText 投资策略报告|房地产 表表 6：跟踪城市房地产成交面积信息表：跟踪城市房地产成交面积信息表 . 16 表表 7：2020 年年 4 月月 300 城城及各线城市住宅用地供需主要指标概览及各线城市住宅用地供需主要指标概览 . 24 表表 8：全国土地出让金全国土地出让金 TOP10（2020 年年 4 月）月）
28、 . 26 表表 9：一线和二线城市土地市场情况（一线和二线城市土地市场情况（2020 年年 4 月）月） . 26 表表 10：4 月份全月份全国十大首套房贷利率国十大首套房贷利率最低城市最低城市 . 33 表表 11：4 月份全月份全国十大首套房贷利率国十大首套房贷利率最高城市最高城市 . 33 表表 12：20 年年 1-4 月份房地产行业运营数据一览月份房地产行业运营数据一览 . 34 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 7 / 3737 Table_PageText 投资策略报告|房地产 一、一、政策环境综述：政策环境综述：逆周期调节力度加大逆周期调节力度加大 受新冠肺
29、炎疫情影响，20年1季度不变价GDP同比下滑6.8%，是有数据以来 （1992年1季度以来）首次转负。针对疫情的影响，4月17日中央政治局会议要求以 更大的宏观政策力度对冲疫情影响， 积极的财政政策要更加积极有为， 提高赤字率， 稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合 理充裕，还要积极扩大国内需求，扩大居民消费，适当增加公共消费，要积极扩大 有效投资。 中央层面货币政策和财政政策逆周期调节力度加大。 央行第9次报价LPR报价中， 1年期LPR为3.85%，较上次下降20BP，5年期LPR为4.65%，较上次下降10BP，均 为LPR改革以来最大降幅。央行同时表
30、态，稳健的货币政策要更加注重灵活适度， 把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置。财政部出台地方债政策，于4月底提 前下达1万亿元地方专项债券额度，力争5月底完成发行，以期形成对经济的拉动作 用。此外，据传监管部门允许棚改专项债恢复发行，仅支持已开工项目，且不得用 于货币化安置项目。 表表1：4月月逆周期调节政策逆周期调节政策一览一览 时间时间 部门部门 政策政策内容内容 4/1 财政部 将落实关于增加地方政府专项债券规模增加地方政府专项债券规模、加快地方政府专项债券发行和使用加快地方政府专项债券发行和使用的决策部署，全力保障地方债券平稳顺利发行 4/3 央行 1.对中小银行定向降准定向降准 1 个百分点，共释放长期资金约 4000 亿元；2.自 4 月 7 日起将金融机构在央行超额存款准备金利率从 0.72%下调至 0.35%，是是 2008 年年 11 月以来央行首次下调超额准备金利率月以来央行首次下调超额准备金利率 4/14 国常会 加大积极
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