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1、 敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告|行业深度报告 2022 年 12 月 15 日 推荐推荐(维持)(维持)房地产行业最新观点及房地产行业最新观点及 1-11 月数据深度解读月数据深度解读 总量研究/房地产 11 月单月销售面积同比增速月单月销售面积同比增速-33.3%,较,较上上月负增长扩大月负增长扩大 10 pct,季调环比,季调环比为为-6.5%,主要原因仍是短期疫情频发叠加买方市场下的观望情绪;往后看,根据高频房管局数据观察,36 城 12 月上半月(1-8 日)销售面积同比负增长较 11 月单月收窄 10pct 至-20%,疫情改善或有利于被长期压制的刚性及改善性需求释放;居民购
2、买能力方面居民购买能力方面,居民存款余额持续提升,居民潜在购买能力逐步增强,将有助于销售市场快速回暖;购买意愿方面购买意愿方面,货币活化指数仍处于历史较低位置,居民购买意愿整体偏弱;11 月单月竣工面积同比增速为月单月竣工面积同比增速为-20.2%,较上月负增长扩大较上月负增长扩大 10.8pct,季调季调环比为环比为-2.2%,受短期疫情及房企现金流偏紧影响施工进度或有所搁置,预计后续竣工将出现明显回升,但竣工大周期基本结束;11 月单月新开工面积同比增速为月单月新开工面积同比增速为-50.8%,较较上上月负增长扩大月负增长扩大 15.7pct,季季调环比为调环比为-10.3%,销售市场持续
3、低迷及现金流偏紧或压制房企开工及拿地意愿,往后看,具备反弹基础,但短期受到复工压制,中期受制于拿地约束;11 月单月投资金额同比增速为月单月投资金额同比增速为-19.9%,较较上上月负增长扩大月负增长扩大 3.9pct,季调环,季调环比为比为-3.2%,投资短期及未来半年或仍受到土地成交价下滑滞后计入拖累,中长期受施工面积收缩影响;11 月单月到位资金同比增速为月单月到位资金同比增速为-35.4%,较上月负增长扩大,较上月负增长扩大 9.4pct,季调环,季调环比为比为-11.3%,结构上融资类资金中国内贷款单月增速回落,但较新开工仍高近两成,或透露“保交楼”进程的逐步落地,自筹资金负增长扩大
4、;销售类到位资金与销售数据走势相符,趋势下行;11 月末房地产行业资金链指数月末房地产行业资金链指数波动下行,行业资金面仍承压波动下行,行业资金面仍承压;11 月月各城市能级新房房价均各城市能级新房房价均出现出现下滑,增速上持续分化。下滑,增速上持续分化。70 城整体房价环比-0.25%,其中一线城市房价环比-0.2%,二线环比-0.2%,三线环比-0.3%;投资建议:投资建议:维持年度策略报告“布局分两阶段”观点,第一阶段或是当下到维持年度策略报告“布局分两阶段”观点,第一阶段或是当下到明年一季度,这个阶段的需求托底增量更多来源于压制需求的释放,如改善明年一季度,这个阶段的需求托底增量更多来
5、源于压制需求的释放,如改善型需求;第二阶段或开始于明年一季度末,这一阶段的需求随房价预期逐步型需求;第二阶段或开始于明年一季度末,这一阶段的需求随房价预期逐步企稳出现改善企稳出现改善;房地产房地产债券角度债券角度关注关注:关注部分目前已按照出险定价的优质房企相关债券具备“高收益”机会;股票角度股票角度关注:关注:从 DCF 视角来看,第一阶段看分母端明显改善对估值的显著拉动,第二阶段看分子端重回竞争格局改善逻辑。第第一阶段布局困境反转,“赔率”或较高,以及具备弹性的民企和混合所有制一阶段布局困境反转,“赔率”或较高,以及具备弹性的民企和混合所有制企业企业,如【龙湖集团】【金地集团】【美的置业】
6、【碧桂园】等。第二阶段第二阶段坚定布局受益竞争格局改善长逻辑的标的坚定布局受益竞争格局改善长逻辑的标的,建议持续关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司“招保万金中华龙”【招商蛇口】,【保利发展】,【万科 A】,【金地集团】,【中国海外发展】,【华润置地】,【龙湖集团】,另有区域型【建发股份】【滨江集团】【越秀地产】等;产业链角度产业链角度,重视产业链上各细分板块供应商的估值修复,重视产业链转型方向及逻辑再造可能,关注【皮阿诺】等;生态生态链角度链角度,重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的,如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等,商管
7、关注【华润万象生活】【星盛商业】等;交易关注【贝壳】等;关注REITs 标的长赛道布局。风险提示:风险提示:疫疫情反复超预期,政策改善不及预期,销售下滑超预期,市场情反复超预期,政策改善不及预期,销售下滑超预期,市场流动性改善不及预期等流动性改善不及预期等。行业规模行业规模 占比%股票家数(只)141 2.9 总市值(亿元)17999 2.2 流通市值(亿元)17290 2.5 行业指数行业指数%1m 6m 12m 绝对表现 11.8 8.3 19.0 相对表现 7.5 14.6 40.7 资料来源:公司数据、招商证券 相关相关报告报告 1、样本城市新房和二手房成交较上月边际改善样本城市周度高
8、频数据全追踪2022-12-12 2、REITs 试点进一步拓宽,运营能力出众房企或大受加持 房地产支持政策观点报告五2022-12-08 3、百强单月销售额同比负增速略有收窄22 年 11 月百强房企销售数据解读2022-12-04 赵可赵可 S01 李盛天李盛天 研究助理 基本面持续下行或预示政策基本面持续下行或预示政策进一步进一步落地落地 敬请阅读末页的重要说明 2 行业深度报告 框架申明:从销量看地产股(超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段,隐含量在价先);从投资和开竣工看地产产框架申明:从销量看地产股(超额收益出现在行业衰退末段到复苏前段,隐含量在价先);从投资
9、和开竣工看地产产业链;从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。业链;从企业到位资金及招商证券资金链水平指标关注行业风险阈值。事件:事件:(1)统统计局公布计局公布 22 年年 1-11 月全国房地产相关数据月全国房地产相关数据,1-11 月房地产销售面积 12.1 亿平,同比-23.3%,房地产销售金额 11.9 万亿元,同比-26.6%,销售均价 9785 元/平,同比-4.3%;新开工面积 11.2 亿平,同比-38.9%,竣工面积5.6 亿平,同比-19.0%,开发投资额 12.4 万亿元,同比-9.8%;到位资金 13.6 万亿元,同比-25.7%;图图 1 1:11
10、月月销销量量、销售额销售额、新开工、新开工、竣工、开发投资、到位资金竣工、开发投资、到位资金均均负增长负增长扩大扩大 资料来源:统计局,Wind,招商证券 (2)统计局公布)统计局公布 22 年年 11 月份月份 70 城大中城市房价指数城大中城市房价指数,70 城新房房价环比-0.25%,其中一线城市环比-0.20%,二线城市环比-0.20%,三四线城市环比-0.30%;二手房房价环比-0.44%,其中一线城市环比-0.40%,二线城市环比-0.40%,三四线城市环比-0.50%;(3)统计局公布)统计局公布 22 年年 11 月月份份全国全国 CPI 及细项及细项,其中租赁房房租环比-0.
11、20%,同比-0.70%。图图 2 2:11 月月 70 城城各城市能级各城市能级房价房价均均呈呈下行下行趋势趋势 资料来源:统计局,Wind,招商证券 日期日期指标指标累计数值累计数值单月数值单月数值单月季调单月季调环比环比M11商品房销售面积(万方)121250-23.3%(-1.0pct)10071-33.3%(-10.0pct)3.2%(12.7%)-6.5%M11商品房销售金额(亿元)118648-26.6%(-0.6pct)9816-32.2%(-8.5pct)3.8%(12.6%)-5.9%M11商品房销售均价(元/平)9785-4.3%(0.6pct)97471.6%(2.2p
12、ct)0.6%(-0.1%)0.7%M11商品房新开工面积(万方)111632-38.9%(-1.1pct)7910-50.8%(-15.7pct)-11.7%(4.5%)-10.3%M11商品房竣工面积(万方)55709-19.0%(-0.3pct)9144-20.2%(-10.8pct)60.8%(45.8%)-2.2%M11商品房开发投资(亿元)123863-9.8%(-1.0pct)9918-19.9%(-3.9pct)-4.5%(-0.1%)-3.2%M11商品房资金来源(亿元)136313-25.7%(-1.0pct)10833-35.4%(-9.4pct)-3.1%(8.1%)-
13、11.3%累计同比(变化)累计同比(变化)单月同比(变化)单月同比(变化)单月环比单月环比(19-21年平均环比年平均环比)分类分类环比环比环比增减环比增减同比同比同比增减同比增减70城新房城新房-0.25%0.12pct-2.33%0.08pct一线新房-0.20%-0.10pct2.50%-0.10pct二线新房-0.20%0.10pct-1.20%0.10pct三线新房-0.30%0.10pct-3.90%0.00pct70城二手房城二手房-0.44%0.03pct-3.72%-0.07pct一线二手房-0.40%-0.10pct1.20%-0.10pct二线二手房-0.40%0.10p
14、ct-3.20%0.00pct三线二手房-0.50%0.00pct-4.80%-0.10pctCPI:租赁房房租:租赁房房租-0.20%-0.10pct-0.70%0.00pctBUgUcZpXmVnVnPnPnP9PaOaQoMmMnPoMeRpOmOfQrQtN7NoOyRMYsOyRvPrRqO 敬请阅读末页的重要说明 3 行业深度报告 图图 3 3:销售、新销售、新开工、竣工、开发投资及到位资金指标结构数据汇总开工、竣工、开发投资及到位资金指标结构数据汇总 资料来源:统计局,Wind,招商证券 日期指标累计数值累计同比同比增减单月数值单月同比同比增减单月环比过去三年平均环比M11商品房
15、销售面积(万方)121250-23.3%-1.0pct10071-33.3%-10.0pct3.2%12.7%M11商品住宅104188-25.1%0.4pct10059-21.0%2.8pct20.2%10.2%M11办公楼2820-0.2%-4.3pct212-33.7%-23.5pct-6.0%26.4%M11商业营业用房7257-3.6%-3.2pct631-28.2%-4.6pct21.6%28.3%M11其他商品房6985-18.9%-23.7pct-831-171.9%-153.0pct-229.3%36.9%M11东部区域50213-22.8%-0.2pct4245-24.4%
16、-9.0pct1.8%10.8%M11中部区域36235-19.0%-1.5pct3069-32.2%-11.0pct1.8%11.5%M11西部区域31054-27.0%-2.0pct2425-44.3%-9.6pct7.4%17.6%M11东北区域3748-35.9%-0.9pct333-43.7%-7.2pct5.7%8.3%M10长三角23039-28.3%1.2pct2100-13.9%-7.7pct-31.2%-18.4%M10珠三角14224-19.3%-0.1pct1289-20.0%-8.0pct-18.9%-13.9%M10环渤海15145-17.6%0.2pct1274-
17、14.8%-5.7pct-42.1%-25.8%M10中西部55355-20.5%-0.8pct4779-28.3%-6.1pct-23.2%-15.8%M10东北3415-35.0%-0.2pct315-36.5%-6.9pct-33.0%-17.3%M11商品房销售金额(亿元)118648-26.6%-0.6pct9816-32.2%-8.5pct3.8%12.6%M11商品住宅104188-28.4%-28.4pct8741-31.1%-7.8pct4.1%11.2%M11办公楼3843-2.7%-2.7pct242-42.9%-31.8pct-21.6%22.2%M11商业营业用房72
18、57-10.1%-10.1pct576-36.8%-8.0pct11.3%25.4%M11其他商品房3360-16.9%-16.9pct257-43.1%-5.9pct10.4%24.0%M11商品房销售单价(万方)9785-4.3%0.6pct97471.6%2.2pct0.6%-0.1%M11商品住宅10000-4.4%-0.9pct8690-12.8%-13.5pct-13.3%1.0%M11办公楼13628-2.5%-0.6pct11422-13.9%-12.8pct-16.6%-3.4%M11商业营业用房10000-6.7%-0.4pct9126-12.0%-5.2pct-8.5%-
19、2.1%M11其他商品房48102.5%20.0pct-3097-179.1%-156.5pct-185.4%-9.1%M11商品房新开工面积(万方)111632-38.9%-1.1pct7910-50.8%-15.7pct-11.7%4.5%M11商品住宅81734-39.5%-1.0pct5800-49.7%-13.6pct-10.1%3.5%M11办公楼2870-39.1%-3.8pct188-67.0%-49.1pct-23.4%11.7%M11商业营业用房7608-41.2%-0.7pct540-49.0%0.0pct-3.8%3.6%M11其他商品房19420-35.6%-1.8p
20、ct1383-52.6%-26.8pct-18.5%10.0%M11商品房竣工面积(万方)55709-19.0%-0.3pct9144-20.2%-10.8pct60.8%45.8%M11商品住宅40442-18.4%0.0pct6671-18.3%-9.1pct59.7%42.4%M11办公楼1711-22.8%0.5pct292-20.3%1.0pct96.1%42.4%M11商业营业用房4544-24.9%1.1pct748-18.7%-2.6pct77.5%50.0%M11其他商品房9012-17.3%-2.6pct1434-28.7%-23.8pct52.7%60.9%M11商品房施
21、工面积(万方)896857-6.5%-0.8pct-M11商品房开发投资(亿元)123863-9.8%-1.0pct9918-19.9%-3.9pct-4.5%-0.1%M11土地成交价7591-47.7%-0.8pct1530-50.8%-1.0pct47.6%29.7%M11土地购置面积8455-53.8%-0.7pct1023-58.5%-5.4pct4.0%11.1%M10建筑安装费用77292-10.2%-0.9pct7045-17.9%-4.3pct-19.5%-12.4%M10土地购置费用36653-5.7%-0.7pct3341-11.7%-3.0pct-16.4%-16.6%
22、M11商品房资金来源(亿元)136313-25.7%-1.0pct10833-35.4%-9.4pct-3.1%8.1%M11国内贷款15823-26.9%-0.3pct1037-30.5%-12.2pct-7.9%5.1%M11利用外资66-26.3%-12.8pct4-78.4%10.3pct163.4%61.6%M11自筹资金48994-17.5%-2.7pct4138-38.8%-18.1pct-3.5%18.4%M11个人按揭21870-26.2%-1.7pct1720-41.8%-10.4pct-1.9%7.4%M11定金及预收款44601-33.6%0.3pct3560-30.4
23、%0.6pct-3.6%-1.5%M11其他到位资金4959-9.3%-0.2pct374-11.8%9.6pct16.2%17.0%敬请阅读末页的重要说明 4 行业深度报告 一、一、11 月单月销售面积同比增速月单月销售面积同比增速-33.3%,较,较上上月负增长月负增长扩大扩大 10.0 pct,季调,季调环比环比为为-6.5%,主要原因仍是主要原因仍是短期疫情频发叠加买方市场下的观望情绪短期疫情频发叠加买方市场下的观望情绪;维持维持年度策略报告“布局分两阶段”观点,第一阶段或是当下到明年一季度,这年度策略报告“布局分两阶段”观点,第一阶段或是当下到明年一季度,这个阶段的需求托底增量更多来
24、源于压制需求的释放,如改善型需求;第二阶个阶段的需求托底增量更多来源于压制需求的释放,如改善型需求;第二阶段或开始于明年一季度末,这一阶段的需求随房价预期逐步企稳出现改善段或开始于明年一季度末,这一阶段的需求随房价预期逐步企稳出现改善 11 月月单月单月销售销售面积面积同比增速为同比增速为-33.3%(较(较上上月负增长月负增长扩大扩大 10.0pct),销售),销售金额金额同比增速为同比增速为-32.2%(较(较上上月负增长月负增长扩大扩大 8.5pct),销售单价同比增速为),销售单价同比增速为 1.6%(增速由增速由负负转转正正增加增加 2.2 pct),销售面积及金额同比增速销售面积及
25、金额同比增速持续持续回落回落,主因或是短期疫情频发叠加买方市场下的观望情绪。1-11 月累计销售面积同比增速为-23.3%,较上月累计负增长扩大 1.0pct,1-11 月累计销售金额同比增速为-26.6%,较上月累计负增长扩大 0.6pct,1-11 月累计销售单价同比-4.3%,较上月累计负增长收窄 0.6pct。居民购买能力和居民购买能力和购买购买意愿意愿:我们用居民新增存款和存款余额同比增速来观测居民购买能力,两项数据同比均处于高位,与销量同比形成明显剪刀差,较充足的购买能力或预示未来销售的企稳回升;用货币活化指数(M1/M2 口径和活定期口径)来观测居民购买意愿,两类口径数据自 21
26、 年下半年以来持续处于历史较低位置,即居民购买意愿整体偏弱。整体看,整体看,销售数据自 21 年 6 月份开始回落,7 月叠加疫情反复等影响逐步下滑,8-10 月随信贷收紧进一步下滑,11月开始政策出现边际宽松,按揭出现改善,各地方宽松政策陆续出台,22 年 1-2 月份市场出现回暖迹象,3-4 月份受上海等区域疫情影响,销售数据出现明显下滑,5 月份疫情好转叠加政策利好持续释放,销售出现一定边际改善,6月份在房企积极推盘、疫情后需求回补及疫情期间数据滞后计入等多重影响下销售回升快于预期,7 月份市场逐步回归常态,销售数据有所回落,但仍好于 5 月份,8 月份及 9 月份销售市场在低基数效应下
27、略有改善,10-11 月份主要受短期疫情频发影响边际下滑。往后看往后看,据据高频高频房管局数据,房管局数据,36 城城 12 月上半月月上半月(1-8 日)日)销售面积销售面积同比同比负增长负增长较较 11 月单月月单月收窄收窄 10pct 至至-20%,疫情改善或有利于被长期压制的刚性及改善性需求释放,基于当前需求恢复仍需时间,判断后续市场复苏斜率或更为平缓。维持年度策略报告“布局分两阶段”观点,第一阶段或是当下到明年一季度,这个阶段的需求托底增量更多来源于压维持年度策略报告“布局分两阶段”观点,第一阶段或是当下到明年一季度,这个阶段的需求托底增量更多来源于压制需求的释放,如改善型需求;第二
28、阶段或开始于明年一季度末,这一阶段的需求随房价预期逐步企稳出现改善。制需求的释放,如改善型需求;第二阶段或开始于明年一季度末,这一阶段的需求随房价预期逐步企稳出现改善。房地产债券角度,房地产债券角度,关注部分目前已按照出险定价的优质房企相关债券具备“高收益”机会;房地产股票角度,房地产股票角度,从 DCF 模型视角来看,第一阶段看分母端明显改善对估值的显著拉动,第二阶段看分子端重回竞争格局改善逻辑。第一阶段布局困境反转,“赔率”或较高,以及具备弹性的民企和混合所有制企业。第一阶段布局困境反转,“赔率”或较高,以及具备弹性的民企和混合所有制企业,如【龙湖集团】【金地集团】【美的置业】【碧桂园】等
29、。第二阶段坚定布局受益竞争格局改善长逻辑的标的第二阶段坚定布局受益竞争格局改善长逻辑的标的,建议持续关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司“招保万金中华龙”【招商蛇口】,【保利发展】,【万科 A】,【金地集团】,【中国海外发展】,【华润置地】,【龙湖集团】,另有区域型【建发股份】【滨江集团】【越秀地产】等。敬请阅读末页的重要说明 5 行业深度报告 图图 4:11 月单月销量面积同比负增长扩大至月单月销量面积同比负增长扩大至-33.3%图图 5:11 月单月销售面积季调环比为月单月销售面积季调环比为-6.5%资料来源:统计局、Wind、招商证券 资料来源:统计局、Wind、招商证券
30、 图图 6:11 月单月销量金额同比负增长月单月销量金额同比负增长扩大扩大至至-32.2%图图 7:11 月单月销售金额季调环比月单月销售金额季调环比为为-6.0%资料来源:统计局、Wind、招商证券 资料来源:统计局、Wind、招商证券 图图 8:11 月单月销量面积为月单月销量面积为 10071 万方万方 图图 9:11 月单月销售金均价为月单月销售金均价为 9747 元元/平平 资料来源:统计局、Wind、招商证券 资料来源:统计局、Wind、招商证券 -80%-30%20%70%05000000025000300002012/112013/112014/11201
31、5/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/11单月销售面积及同比单月销售面积(万方)单月同比单月同比趋势-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2017/112018/052018/112019/052019/112020/052020/112021/052021/112022/052022/11单月销售面积环比单月环比单月季调环比-80%-30%20%70%05000000025000300002012/112013/112014/112015/112016/112017/112018/11
32、2019/112020/112021/112022/11单月销售金额及同比单月销售金额(亿元)单月同比单月同比趋势-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2017/112018/052018/112019/052019/112020/052020/112021/052021/112022/052022/11单月销售金额环比单月环比单月季调环比05000000025000300001112历史单月销售面积(万方)2002280008500900095003456789
33、101112历史单月销售均价(元/平)20022 敬请阅读末页的重要说明 6 行业深度报告 图图 10:12 月上半月销售同比负增长月上半月销售同比负增长收窄收窄,主因或主因或为受为受短期疫情短期疫情频发频发影响影响 图图 11:结构上,:结构上,12 月上半月月上半月一线、一线、二线、二线、三四线同比增三四线同比增速速上升上升 资料来源:统计局、房管局、Wind、招商证券 备注:12 月份数据为 1-8 日 资料来源:房管局、Wind、招商证券 备注:12 月份数据为 1-8 日 图图 12:居民新:居民新增存款同比略有回落,增存款同比略有回落,居民存款意愿边居民存款意
34、愿边际减弱际减弱,或预示销售企稳回升,或预示销售企稳回升 图图 13:居:居民存款余额持续提升,居民民存款余额持续提升,居民潜在潜在购买能力购买能力增强增强,将有助于销售市场将有助于销售市场快速快速回暖回暖 资料来源:统计局、Wind、招商证券 资料来源:统计局、Wind、招商证券 图图 14:货货币活化指数币活化指数边际边际下滑下滑,居民投资意愿,居民投资意愿减弱减弱 图图 15:货币活化指数边际下滑,居民投资意愿减弱货币活化指数边际下滑,居民投资意愿减弱 资料来源:统计局、房管局、Wind、招商证券 资料来源:房管局、Wind、招商证券;备注:11 月当前未更新 -100%-50%0%50
35、%100%-----062022-12统计局销售数据与房管局销售数据同比统计局全国销售面积同比房管局36城销售套数同比-100%-50%0%50%100%150%200%-----062022-12房管局重点城市分线销售套数同比一线同比二线同比三线同比-40%-20%0%20%40%60%80%-100%-50%0%50%100%150%200%
36、2008/112009/112010/112011/112012/112013/112014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/11居民新增存款趋势同比及销量趋势同比居民新增存款趋势同比销售面积趋势同比-40%-20%0%20%40%60%80%0%5%10%15%20%25%30%2008/112009/112010/112011/112012/112013/112014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/11居民存款余额趋势同比及销量趋
37、势同比居民存款余额趋势同比销售面积趋势同比-40%-20%0%20%40%60%80%-20-15-10-5051015202012/112013/112014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/11货币活化指数(M1/M2口径)与销量趋势同比指数季调值指数趋势值销量趋势同比-40%-20%0%20%40%60%80%-25-20-15-10-5051015202012/102013/102014/102015/102016/102017/102018/102019/102020/102021/102022/10货币
38、活化指数(活定期口径)与销量趋势同比指数季调值指数趋势值销量趋势同比 敬请阅读末页的重要说明 7 行业深度报告 二、二、11 月月单月单月竣工面积同比增速为竣工面积同比增速为-20.2%,较,较上上月负增长月负增长扩大扩大 10.8pct,季季调环比为调环比为-2.2%,受短期疫情及房企现金流偏紧影响施工进度或受短期疫情及房企现金流偏紧影响施工进度或有所有所搁置搁置,判判断后续竣工增速断后续竣工增速仍仍将将回补而体现较明显回升特点回补而体现较明显回升特点,但竣工大周期但竣工大周期在明年在明年基本基本结束,产业链配置逻辑结束,产业链配置逻辑将难再由竣将难再由竣工交付逻辑驱动工交付逻辑驱动;新开工
39、新开工仍处于低位仍处于低位,往往后看后看具备具备反弹基础,但短期受到复工压制,中期受制于拿地约束反弹基础,但短期受到复工压制,中期受制于拿地约束;投资短期;投资短期及未来半年或仍受到土地成交价及未来半年或仍受到土地成交价下滑下滑滞后计入拖累,中长期受施工面积收缩滞后计入拖累,中长期受施工面积收缩影响影响 11 月月单月单月竣工面积同比增速为竣工面积同比增速为-20.2%(较(较上上月负增长月负增长扩大扩大 10.8pct),1-11 月累计竣工面积同比增速为-19.0%(较上月累计负增长扩大 0.3pct),受短期疫情及房企现金流偏紧影响施工进度或有所搁置,往后看,在各方积极持续推进“保交楼”
40、背景下,后续竣工增速有望率先回升。11 月单月新开工面积同比增速为月单月新开工面积同比增速为-50.8%(较(较上上月负增长月负增长扩大扩大 15.7pct),1-11 月累计新开工面积同比增速为-38.9%(较上月累计负增长扩大 1.1ct),销售市场持续低迷及现金流偏紧或压制房企开工及拿地意愿。自 21 年末以来,新开工同比持续高于土地购置面积同比,企业已获取未开工库存逐步趋紧,往后看具备反弹基础,但短期受到复工压制,中期受制于拿地约束。11 月单月投资金额同比增速为月单月投资金额同比增速为-19.9%(较(较上上月负增长扩大月负增长扩大 3.9pct),),1-11 月累计投资金额同比增
41、速为-9.8%(较上月累计负增长扩大 1.0 pct)。往后看,随着土地成交价(1-11 月累计同比-47.7%)滞后计入,土地购置费用(1-10月累计同比-5.7%)或将趋势下行,另外,由于新开工面积明显减少,竣工面积率先回升,施工面积或持续收缩,中长期建安费用或将缓慢下行,预计后续投资金额回升或将明显滞后于销售。整体看,整体看,竣工滞后新开工,时滞在 14 年以前约 2-2.5 年,而在 14 年以后延长至 3 年+;基于此我们提出“竣工复苏周期”(19 年至 22 年),19 年下半年以来逻辑持续兑现;20 年受疫情影响全年竣工同比下降 4.9%;21 年有两位数同比提升(向上周期叠加释
42、放 20 年被“压制”的竣工),判断增速或已触顶;当前 22 年在各方积极推进“保交楼”背景下,下半年竣工将出现明显回升;23 年回补部分 22 年待竣工面积,或仍维持正增速;24 年增速或将转负。总的来看,19 年以来的竣工大周期高点滞后出现,但因为行业复苏与资金链压力并存,竣工短期展现脉冲反弹后,后续竣工弹性或受制于资金链而被动拉平,判断竣工大周期基本结束。而后产业链配置逻辑也或将发生变化,由房地由房地产开发公司牺牲利润率换增长的竣工交付周期驱动转为房地产行业稳健经营、降本增效诉求下供应商集中度提高,竞产开发公司牺牲利润率换增长的竣工交付周期驱动转为房地产行业稳健经营、降本增效诉求下供应商
43、集中度提高,竞争格局进一步改善驱动争格局进一步改善驱动,如果销售改善的右侧出现,房地产产业链布局或进入到“买竞争格局改善逻辑”阶段,后续仍需基本面和现金流验证。产业链角度,重视产业链上各细分板块供应商的估值修复产业链角度,重视产业链上各细分板块供应商的估值修复,关注轻工、建材、家居家电等相关板块的估值修复弹性;重视产业链转型方向及逻辑再造可能,关注【皮阿诺】等;生态链角度生态链角度,重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会,如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等,商管关
44、注【华润万象生活】【星盛商业】等;交易关注【贝壳】等;关注 REITs 标的长赛道布局。敬请阅读末页的重要说明 8 行业深度报告 图图 16:11 月月单月单月房地产投资房地产投资同比负增长扩大至同比负增长扩大至-35.4%图图 17:11 月单月房地产投资季调环比月单月房地产投资季调环比为为-11.3%资料来源:统计局、Wind、招商证券等 资料来源:统计局、Wind、招商证券等 图图 18:10 月建安费用月建安费用和土地购置费用均有所和土地购置费用均有所下降下降 图图 19:预计:预计土地购置费将滞后于土地成交价趋势下行土地购置费将滞后于土地成交价趋势下行 资料来源:统计局、Wind、招
45、商证券等 资料来源:统计局、Wind、招商证券等 图图 20:11 月单月新开工同比负增长月单月新开工同比负增长收窄收窄至至-50.8%图图 21:11 月单月新开工季调月单月新开工季调环比为环比为-10.3%资料来源:统计局、Wind、招商证券等 资料来源:统计局、Wind、招商证券等 图图 22:11 月月单月竣工同比负增长单月竣工同比负增长扩大扩大至至-20.2%图图 23:11 月单月竣工季调环比月单月竣工季调环比为为-2.2%资料来源:统计局、Wind、招商证券等 资料来源:统计局、Wind、招商证券等-60%-40%-20%0%20%40%60%80%050001000015000
46、200002500030000350002012/112013/112014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/11单月新增到位资金及同比单月新增到位资金单月同比单月趋势同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2017/112018/052018/112019/052019/112020/052020/112021/052021/112022/052022/11单月新增到位资金环比单月环比单月季调环比-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2012/102013/10201
47、4/102015/102016/102017/102018/102019/102020/102021/102022/10单月建安费用及土地购置费用建安费用单月同比土地购置费用单月同比16/0917/0918/0919/0920/0921/0922/09-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%17/0418/0419/0420/0421/0422/0423/04土地购置费用与土地成交金额单月同比土地购置费用单月同比土地成交金额单月同比-80%-30%20%70%05000000025000300002015/112016/112017/112018/11
48、2019/112020/112021/112022/11单月新开工面积及同比单月新开工面积(万方)单月同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2017/112018/052018/112019/052019/112020/052020/112021/052021/112022/052022/11单月新开工面积环比单月环比单月季调环比-40%-20%0%20%40%60%80%100%0500000002500030000350002015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/11单月竣工
49、面积及同比单月竣工面积(万方)单月同比单月同比趋势-100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2017/112018/052018/112019/052019/112020/052020/112021/052021/112022/052022/11单月竣工面积环比单月环比单月季调环比 敬请阅读末页的重要说明 9 行业深度报告 图图 24:11 单月新开工面积单月新开工面积 7910 万方万方 图图 25:11 月单月竣工面积月单月竣工面积 9144 万方万方 资料来源:统计局、Wind、招商证券等 资料来源:统计局、Wind、招商证券等 图图 26:11 月末
50、去化周期较上月末增加月末去化周期较上月末增加 0.1 个月个月 图图 27:土地购置面积土地购置面积增速持续低于新开工增速持续低于新开工,未开工土储未开工土储或或逐步逐步消耗见底,制约复苏后新开工的反弹消耗见底,制约复苏后新开工的反弹 资料来源:统计局、招商证券等;注:分母为 12 个月滚动销售 资料来源:统计局、Wind、招商证券 图图 28:21 年年开工减少,停工增加,导致施工净增减少开工减少,停工增加,导致施工净增减少 图图 29:21 年净停复工面积比例较年净停复工面积比例较 20 年有所回升年有所回升 资料来源:统计局、Wind、招商证券 资料来源:统计局、Wind、招商证券 备注
51、:净停复工=停工-复工 05000000025000300001112历史单月新开工面积200220500000002500030000350001112历史单月竣工面积2002250552012/112013/112014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/11商品住房开工未售库存及去化周期开工未售库存(万方)库存去化周期(月)-80%-60
52、%-40%-20%0%20%40%60%80%2019/112020/022020/052020/082020/112021/022021/052021/082021/112022/022022/052022/082022/11单月新开工面积与土地购置面积同比单月新开工面积同比单月土地购置面积同比-15-10-5056200720082009200001920202021房企开竣工、停复工及施工面积净开竣工(万方)净新增施工(万方)净停复工(万方)0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%
53、14.0%16.0%18.0%0.02.04.06.08.010.012.02012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021商品房净停复工面积及比例净停复工面积(万方)停复工比例(%)敬请阅读末页的重要说明 10 行业深度报告 图图 30:受新开工影响,竣工面积增速呈下行趋势受新开工影响,竣工面积增速呈下行趋势 图图 31:竣工面积总量或将在竣工面积总量或将在 23 年左右触顶年左右触顶 资料来源:统计局、Wind、招商证券 资料来源:统计局、Wind、招商证券 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2
54、019 2020 2021-20%-10%0%10%20%30%40%2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024商品房新开工同比及竣工同比竣工面积同比新开工面积同比20112012 2013 2014 20152016 2017 20182019 2020202202224789015 2016 2017 20182019 2020 20212022 20232024商品房新开工面积及竣工面积竣工面积(亿平)新开工面积(亿平)敬请阅读末页的重要说明 11 行业深度报告 三、三、11 月
55、月单月单月到位资金同比增速为到位资金同比增速为-35.4%,较,较上上月负增长月负增长扩大扩大 9.4pct,季调,季调环比为环比为-11.3%,结构上融,结构上融资类资金资类资金中国内贷款中国内贷款单月增速单月增速回落,但回落,但较较新开工新开工单单月同比月同比仍高仍高近近两成两成,或透露“保交楼”进程的逐步落地或透露“保交楼”进程的逐步落地,自筹资金,自筹资金负增长负增长扩扩大大;目前;目前房地产行业房地产行业资金链资金链指数指数波动下行波动下行,行业资金,行业资金面面仍承压仍承压;各城市能级各城市能级新房房价均新房房价均出现出现下滑,下滑,增速上持续增速上持续分化分化 11 月月单月单月
56、到位资金同比增速为到位资金同比增速为-35.4%(较(较上上月负增长月负增长扩大扩大 9.4pct),其中国内贷款增速为-30.5%(较上月负增长扩大 12.2pct),自筹资金增速为-38.8%(较上月负增长扩大 18.1pct),定金及预付款增速为-30.4%(较上月负增长收窄0.6pct),个人按揭增速为-41.8%(较上月负增长扩大 10.4pct);具体看,融资类到位资金(国内贷款、自筹资金等)中的国内贷款(含开发贷、保交楼贷款等)单月增速回落,较单月新开工同比增速仍高近两成,或持续透露“保交楼”进程的逐步落地;自筹资金同比负增长扩大,往后看,伴随“第二支箭”逐步落地,企业信用或缓慢
57、修复,自筹资金有望率先回升;销售类到位资金(个人按揭、定金及预付款)与销售数据走势相符,趋势下行。11 月月末末房地产行业资金链房地产行业资金链指数指数波动下行波动下行,行业资金面行业资金面仍承压仍承压,低于历史安全水平 130%;往后看,在融资端持续支持及销售端逐步恢复背景下,行业资金面将持续边际改善。从供应链角度来看,累计工程欠款规模同比自 21 年下半年以来持续下行,一是因为工程欠款保障系数下行,房企对工程欠款的偿付能力下降,偿付风险加大,使得供应商对工程欠款接受度下降,更倾向于现金支付或工抵房等实物支付方式,二是受新开工下滑及企业暂缓施工等影响累计施工面积同比出现小幅下滑,同样使得工程
58、欠款绝对规模下行,另外,累计工程欠款同比与施工面积同比两者剪刀差逐步收敛,工程欠款规模同比增速比在建规模下滑更快,也可体现出供应商对工程欠款接受度的下降。行业整体杠杆(净负债率)18 年后告别 45 度上行趋势,高位回落,判断行业杠杆未来进一步下降,这对行业是重大变化影响,基本面大环境不可同日而语,此背景下,过去 beta 主导的板块行情或逐渐演变为弱 beta 下的 alpha,或者说选股从过去的高杠杆囤地房企变为现金流主导的管理红利房企(具体参考招商证券房地产组现金流模型)。图图 32:11 月月单月单月到位资金同比负增长到位资金同比负增长扩大扩大至至-35.4%图图 33:11 月月单月
59、单月到位资金季调环比到位资金季调环比为为-11.3%资料来源:统计局、Wind、招商证券 单位:亿元 资料来源:统计局、Wind、招商证券 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%0500000002500030000350002012/112013/112014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/11单月新增到位资金及同比单月新增到位资金单月同比单月趋势同比-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%2017/112018/052018/112019/052019/
60、112020/052020/112021/052021/112022/052022/11单月新增到位资金环比单月环比单月季调环比 敬请阅读末页的重要说明 12 行业深度报告 图图 34:销售类回款销售类回款和融资类回款均和融资类回款均出现回落出现回落 图图 35:国内贷款与新开工面积国内贷款与新开工面积同比同比增速差近两成,或透增速差近两成,或透露“保交楼”进程的逐步落地露“保交楼”进程的逐步落地 资料来源:统计局、Wind、招商证券 资料来源:统计局、Wind、招商证券 图图 36:资:资金链指数单月波动向金链指数单月波动向下下,短期趋势,短期趋势回升回升 图图 37:累:累计工程欠款规模同
61、比持续下行计工程欠款规模同比持续下行 资料来源:统计局、Wind、招商证券 备注:资金链指数=单月到位资金/单月房地产投资 资料来源:统计局、Wind、招商证券 图图 38:工程欠款保障:工程欠款保障倍倍数下行,房企偿付数下行,房企偿付能力下降,能力下降,风险加大,风险加大,使使得供应商对工程欠款接受度下降得供应商对工程欠款接受度下降 图图39:累计:累计工程欠款同比与累计施工面积同比工程欠款同比与累计施工面积同比走势趋同走势趋同,当前因当前因供应商对欠款接受度下降供应商对欠款接受度下降,两者,两者出现剪刀差出现剪刀差 资料来源:统计局、Wind、招商证券 备注:工程欠款保障系数=滚动到位资金
62、/滚动累计工程款,滚动值即 12 个月平均值 资料来源:统计局、Wind、招商证券 11 月月 70 城整体房价环比城整体房价环比-0.25%,百城房价环比,百城房价环比-0.06%;70 城房价同比城房价同比-2.33%(较上月负增长(较上月负增长收窄收窄 0.08pct),百),百城房价同比城房价同比 0.04%(较(较上月正增长上月正增长减少减少 0.02pct),房价整体仍呈小幅持续下跌趋势,往后看,若销量企稳回升,传导至房价或仍需一个季度左右的时间。结构上,从 70 城房价指数来看,房价环比上涨城市数为 16 个(较上月增加 6 个),持平城市数为 3 个(较上月增加 1 个),下跌
63、城市数为 51 个(较上月减少 7 个);一线城市房价环比-0.2%,二线环比-0.2%,三四线环比-0.3%,-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%2017/112018/052018/112019/052019/112020/052020/112021/052021/112022/052022/11单月销售类及融资类到位资金单月同比单月融资类到位资金单月销售类到位资金-60%-40%-20%0%20%40%60%2017/112018/052018/112019/052019/112020/052020/112021/052021/112022/052022/11国内
64、贷款与新开工面积单月同比新开工面积单月同比国内贷款单月同比100%110%120%130%140%150%160%170%180%2012/112013/112014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/11房企资金链指数资金链指数季调值资金链指数趋势值-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%0500000002500030000350002012/102013/102014/102015/102016/102017/102018/102019/102020/102021/10
65、2022/10累计工程款(应付未付)及同比累计应付未付工程款(亿元)累计同比0%50%100%150%200%-30%-10%10%30%50%2012/102013/102014/102015/102016/102017/102018/102019/102020/102021/102022/10累计工程欠款同比与保障倍数累计工程欠款同比累计工程欠款保障倍数-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%2012/102013/102014/102015/102016/102017/102018/102019/102020/102021/102022/10累计工程欠款同比与施工规模同比
66、累计施工面积同比累计工程欠款同比 敬请阅读末页的重要说明 13 行业深度报告 不同城市能级房价进一步分化,一线城市房价有所下滑;一线城市新房房价同比+2.5%,二线同比-1.2%,三线同比-3.9%,一线城市同比上涨,二线及三四线同比均下跌。受“限价”变“稳价”影响,16 年以来,70 城房价指数先后出现两次“失真”,表现为与百城住宅价格指数“削峰填谷”,这也导致 70 城房价指数在上涨时被低估涨幅,在回调时被低估下行压力,随着 2020 年疫情的发展,流动性的宽松减缓了这种房价的收敛,表现为新房上涨带动二手房价格上涨,且二手房涨幅明显超过新房,当前(2022 年)部分区域新房和二手房房价倒挂
67、减少,或将出现 2019 年的新房价格和二手房价格走势趋于一致的特点。图图 40:70 城新房房价环比城新房房价环比-0.25%,百城,百城-0.06%图图 41:70 城新房房价同比城新房房价同比-2.33%,百城,百城 0.04%资料来源:统计局、Wind、同花顺、中指、招商证券 资料来源:统计局、Wind、同花顺、中指、招商证券 图图 42:房价环比:房价环比上涨上涨城市数量城市数量增加增加 6 个至个至 16 个个 图图 43:房价同比房价同比上涨上涨城市数量城市数量减少减少 1 个至个至 18 个个 资料来源:统计局、Wind、招商证券 资料来源:统计局、Wind、招商证券 图图 4
68、4:结构上,一线城市新房房价环比结构上,一线城市新房房价环比-0.2%,二线环,二线环比比-0.2%,三线环比,三线环比-0.3%图图 45:结构上,一线城市新房房价同比结构上,一线城市新房房价同比+2.5%,二线同,二线同比比-1.2%,三线同比,三线同比-3.9%资料来源:统计局、Wind、招商证券 资料来源:统计局、Wind、招商证券 -1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%2012/112013/112014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/1170城及
69、百城新房房价环比百城房价环比70城房价环比-10%-5%0%5%10%15%20%25%2012/112013/112014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/1170城及百城新房房价同比百城房价同比70城房价同比0%20%40%60%80%100%2012/112013/112014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/1170城新房房价环比城市结构环比:上涨城市数环比:持平城市数环比:下跌城市数0%10%20%30%40%50%60%70
70、%80%90%100%2012/112013/112014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/1170城新房房价同比城市结构同比:上涨城市数同比:持平城市数同比:下跌城市数-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%2012/112013/112014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/1170城一线/二线/三线新房房价环比三线新房环比二线新房环比一线新房环比-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%2012
71、/112013/112014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/1170城一线/二线/三线新房房价同比三线新房同比二线新房同比一线新房同比 敬请阅读末页的重要说明 14 行业深度报告 图图 46:70 城二手房房价环比城二手房房价环比-0.44%图图 47:70 城二手房房价同比城二手房房价同比-3.7%(较上(较上月持平月持平)资料来源:统计局、Wind、招商证券 资料来源:统计局、Wind、招商证券 图图 48:11 月住房月住房租金环比租金环比-0.20%图图 49:11 月住房租金同比月住房租金同比-0.7%
72、(较上月(较上月持平持平)资料来源:统计局、Wind、招商证券 资料来源:统计局、Wind、招商证券 四、四、配置建议配置建议 维持年度策略报告“布局分两阶段”观点,第一阶段或是当下到明年一季度,这个阶段的需求托底增量更多来源于压维持年度策略报告“布局分两阶段”观点,第一阶段或是当下到明年一季度,这个阶段的需求托底增量更多来源于压制需求的释放,如改善型需求;第二阶段或开始于明年一季度末,这一阶段的需求随房价预期逐步企稳出现改善。制需求的释放,如改善型需求;第二阶段或开始于明年一季度末,这一阶段的需求随房价预期逐步企稳出现改善。房地产债券角度,房地产债券角度,关注部分目前已按照出险定价的优质房企
73、相关债券具备“高收益”机会;房地产股票角度,房地产股票角度,从 DCF模型视角来看,第一阶段看分母端明显改善对估值的显著拉动,第二阶段看分子端重回竞争格局改善逻辑。第一阶段。第一阶段布局困境反转,“赔率”或较高,以及具备弹性的民企和混合所有制企业布局困境反转,“赔率”或较高,以及具备弹性的民企和混合所有制企业,如【龙湖集团】【金地集团】【美的置业】【碧桂园】等。第二阶段坚定布局受益竞争格局改善长逻辑的标的第二阶段坚定布局受益竞争格局改善长逻辑的标的,建议持续关注“持续内生性现金流创造能力”的真正高质量周转公司“招保万金中华龙”【招商蛇口】,【保利发展】,【万科 A】,【金地集团】,【中国海外发
74、展】,【华润置地】,【龙湖集团】,另有区域型【建发股份】【滨江集团】【越秀地产】等。产业链角度,重视产业链上各细分板块供应商的估值修复产业链角度,重视产业链上各细分板块供应商的估值修复,关注轻工、建材、家居家电等相关板块的估值修复弹性;重视产业链转型方向及逻辑再造可能,关注【皮阿诺】等;生态链角度生态链角度,重视顺延于开发的转型如购物中心/写字楼/长租公寓/产业园/物流地产等标的及围绕房地产生态链的转型如设计/集采及建造/交易/资产管理/房地产科技等长赛道机会,如物管关注【招商积余】【保利物业】【碧桂园服务】等,商管关注【华润万象生活】【星盛商业】等;交易关注【贝壳】等;关注 REITs 标的
75、长赛道布局。五、五、风险提示风险提示 疫情反复超预期,政策改善不及预期,销售下滑超预期,市场流动性改善不及预期等。疫情反复超预期,政策改善不及预期,销售下滑超预期,市场流动性改善不及预期等。-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2012/112013/112014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/1170城新房/二手房环比整体新房环比整体二手房环比-8.0%-6.0%-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%2012/112013/11
76、2014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/1170城新房/二手房同比整体新房同比整体二手房同比-1.5%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2012/112013/112014/112015/112016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/1170城新房房价环比及全国租赁房房租环比新房房价环比租赁房房租环比-4%-2%0%2%4%6%-8%-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%12%2012/112013/112014/112015/1
77、12016/112017/112018/112019/112020/112021/112022/1170城新房房价同比及全国租赁房房租同比整体新房同比租赁房房租同比 敬请阅读末页的重要说明 15 行业深度报告 分析师分析师承诺承诺 负责本研究报告的每一位证券分析师,在此申明,本报告清晰、准确地反映了分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与,未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。赵可:赵可:招商证券研究发展中心房地产行业(不动产与综合服务)首席分析师、REITs 研究组执行组长,董事,主要从事不动产及不动产综合服务研究,宏观策略研究;招商证券与清华大学联合培养
78、应用经济学博士后,中南大学与多伦多大学联合培养管理学博士,中南大学计算机科学学士,深圳市高层次人才,高级经济师;路畅:路畅:2018 年加入招商证券,3 年房地产行业研究经验,山东大学物理学学士,曼彻斯特大学物理学硕士。李盛天:李盛天:2022 年加入招商证券,同济大学建筑与土木工程本硕。区宇轩:区宇轩:2022 年加入招商证券,南开大学金融学学士,伦敦大学学院金融学硕士。孔嘉庆孔嘉庆:2022 年加入招商证券,香港大学经济金融学学士,乔治城大学经济学硕士。团队荣誉:团队荣誉:多次获新财富、水晶球、金牛奖、金牛奖最具价值分析师、Wind 金牌分析师、新浪金麒麟最佳分析师、21 世纪金牌分析师等
79、相关荣誉。评级评级说明说明 报告中所涉及的投资评级采用相对评级体系,基于报告发布日后 6-12 个月内公司股价(或行业指数)相对同期当地市场基准指数的市场表现预期。其中,A 股市场以沪深 300 指数为基准;香港市场以恒生指数为基准;美国市场以标普 500 指数为基准。具体标准如下:股票股票评级评级 强烈推荐:预期公司股价涨幅超越基准指数 20%以上 增持:预期公司股价涨幅超越基准指数 5-20%之间 中性:预期公司股价变动幅度相对基准指数介于 5%之间 减持:预期公司股价表现弱于基准指数 5%以上 行业评级行业评级 推荐:行业基本面向好,预期行业指数超越基准指数 中性:行业基本面稳定,预期行
80、业指数跟随基准指数 回避:行业基本面转弱,预期行业指数弱于基准指数 重要重要声明声明 本报告由招商证券股份有限公司(以下简称“本公司”)编制。本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告基于合法取得的信息,但本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告所包含的分析基于各种假设,不同假设可能导致分析结果出现重大不同。报告中的内容和意见仅供参考,并不构成对所述证券买卖的出价,在任何情况下,本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。除法律或规则规定必须承担的责任外,本公司及其雇员不对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失负任何责任。本公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突。本报告版权归本公司所有。本公司保留所有权利。未经本公司事先书面许可,任何机构和个人均不得以任何形式翻版、复制、引用或转载,否则,本公司将保留随时追究其法律责任的权利。