1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 物管物管 or 经纪经纪？跨界竞争，跨界竞争，谁主沉浮谁主沉浮 房地产经纪行业系列专题 之三2020.8.14 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 首席基地产业分析 师 S47 张全国张全国 地产分析师 S01 联系人：李金哲联系人：李金哲 物业物业管理管理龙头和龙头和房地产经纪房地产经纪龙头龙头，在在拓展业务版图方面各具优势拓展业务版图方面各具优势。在在未来未来几年，几年， 各大各大企业企业可能可能积极积极培养专业能力，形成培养专业能力，形成跨界跨界竞争，竞争，分割占据分割占据房地
2、产服务垂直细房地产服务垂直细 分赛道的市场份额。分赛道的市场份额。 跨界竞争，谁主沉浮？跨界竞争，谁主沉浮？房地产经纪行业试图向外拓展赛道，这在时间上和版图 上， 同物业管理公司拓展增值服务的努力有重叠。 物业管理行业的增值服务版图 通常包括长租、家政、零售、广告、装修、和房屋经纪，而经纪行业也试图向资 产管理、长租、装修、物业管理等领域拓展。 物业管理龙头的长处和弱点。物业管理龙头的长处和弱点。品质物业管理龙头公司依托日常高频的服务，在 封闭的小区，和大量业主产生良性互动，不仅可以妥善运用小区的公共空间，更 以经年累月的努力， 赢得了口口相传的美誉度。 但物业管理龙头的存量市占率很 低，布局
3、分散，基础服务风格又偏于被动，这明显影响了部分增值服务的展开。 房产经纪龙头的长处和弱点。房产经纪龙头的长处和弱点。房产经纪龙头区域集中，市占率高，主动撮合的 经营风格有利于多元化业务展开。但房产交易单笔金额庞大，频次很低，经纪公 司位于小区围墙外， 只和个别小区业主连接深入， 品牌历史口碑积累也相对薄弱。 在跨界竞争中，两者都可能找到适合自身的多元业务领域。在跨界竞争中，两者都可能找到适合自身的多元业务领域。我们认为，物业管 理公司更加适合从事和用户口碑密切相关， 和小区所处场所密切相关， 和基础服 务连接紧密的业务。例如，广告、充电桩、美居、社区餐饮、社区旅游、早教等， 都可能是物业管理公
4、司适合开展的增值服务。 经纪行业龙头可能适合高规模经济 门槛，高资金流动的业务，长租、金融等业务可能比较适合经纪业务龙头。家装 等业务，则有待两个行业的大公司积极探索，寻求新的盈利模型。 风险提示：风险提示：从低频到高频，房屋经纪公司新业务拓展缓慢的风险。 跨界交锋，期待混业龙头崛起。跨界交锋，期待混业龙头崛起。我们认为，空间相关的泛服务市场正在经历前 所未有的跨界竞争。 由于经纪行业和物管行业在管理风格、 服务频次等诸多领域 差异过大， 两个行业的龙头可能竞争多于合作。 但和房屋相关的生活服务市场足 够广阔， 也足以诞生多家成功的企业。 我们看好物业管理公司开拓增值服务业务 的努力，推荐绿城
5、服务、保利物业、招商积余、新大正、碧桂园服务和永升生活 服务。我们也看好房产经纪公司布局自身适合的长租等赛道，推荐我爱我家。 资料来源：中信证券研究部绘制 房地产房地产行业行业 评级评级 强于大市强于大市（维持维持） 房地产经纪行业系列专题之三房地产经纪行业系列专题之三2020.8.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录目录 物业管理和房产经纪行业的跨界竞争物业管理和房产经纪行业的跨界竞争 . 1 物业管理行业增值服务版图不断扩大 . 1 房产经纪龙头试图进入泛服务领域 . 2 跨界竞争，谁主沉浮？ . 3 物业管理龙头的跨界优势和弱点物业管理龙头的跨界优势和弱点 . 4 优点一：高频服
6、务 . 4 优点二：围墙之内：紧密的社区连接，公共区域利用 . 5 优点三：极具口碑的品牌影响力 . 5 缺点一：极低的存量房屋市场占有率和较为分散的城市布局 . 5 缺点二：被动服务的主业风格 . 7 缺点三：科技积累相对薄弱. 8 房产经纪服务公司的跨界优势和缺点房产经纪服务公司的跨界优势和缺点 . 9 优点一：较高集中度和很高的区域密度 . 9 优点二：主动撮合的主业风格 . 9 优点三：重视研发投入的历史积累 . 10 缺点一：低频，大额的交易. 11 缺点二：围墙之外：更弱的社区连接，无空间利用优势 . 11 缺点三：口碑有限的品牌影响力 . 11 未来的房地产服务业未来的房地产服务
7、业 . 12 物业管理和房产经纪各自的优势战场 . 12 跨界合作的机遇和难点 . 14 风险提示风险提示 . 15 跨界交锋，期待混业龙头崛起跨界交锋，期待混业龙头崛起 . 15 pOoNnQnQoMoPsOtOzRxOsR8OaOaQpNmMoMqQjMrRyQlOrQtP9PrQoRvPnPrRvPmNtQ 房地产经纪行业系列专题之三房地产经纪行业系列专题之三2020.8.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录插图目录 图 1：碧桂园服务的社区增值服务内容 . 2 图 2：相寓在管规模（万套） . 3 图 3：我爱我家长租公寓业务收入 单位：亿元 . 3 图 4：一个典型的自如
8、出租房间：统一的装修风格 . 3 图 5：一个典型的相寓出租房间：保留原始装修风格 . 3 图 6：深圳万科五园小区的朴邻二手房专营店 . 4 图 7：2018 年 5 月(内圈)和 2020 年 5 月(外圈)杭州市场份额比较 . 4 图 8：小区面貌年代久远、配套落后 . 4 图 9：改造后小区面貌、配套完善 . 4 图 10：保利物业 2019 年中期物业管理布局情况 . 7 图 11：物业管理服务标榜“等待”和“迎接”的管家服务，本质是一种被动服务 . 8 图 12：科技成果的应用、识别和推广，需要一定的收入规模作为支撑，亦会带来规模经济 . 8 图 13：经纪公司强调狼性文化，重在主
9、动服务 . 10 图 14：某房地产经纪公司的研发投入 单位：亿元 . 10 图 15：我爱我家研发投入 单位：万元 . 10 图 16：某房地产经纪公司广告开支 单位：亿元 . 11 图 17：龙湖美居业务历程与主要服务内容 . 13 图 18：新城悦服务“新橙居”业务合作品牌与典型案例. 13 图 19：继建材装饰走向大 B 端，美居业务推动家具家电走向大 B 端 . 13 图 20：经纪龙头对物业管理的看法竞争对立，而非合作意识 . 14 表格目录表格目录 表 1：13 家上市公司基础物业服务占营业收入比重及毛利率对比 . 1 表 2：我爱我家公司主要业务布局 . 2 表 3：物业管理四
10、保一服的典型服务内容 . 5 表 4：碧桂园服务收购城市纵横交易概况 . 5 表 5：以存量房角度出发的物业管理市场的主要公司的市场占有率情况 . 5 表 6：重点城市二手房经纪业务的市场占有率 . 9 表 7：某房地产经纪公司营业收入及 GTV 单位：亿元 . 11 房地产经纪行业系列专题之三房地产经纪行业系列专题之三2020.8.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 房地产经纪行业正试图向外拓展业务版图。这不仅意味着二手经纪不断切入新房渠道 领域，更表现为经纪公司试图在长租、装修等业务领域培育能力，试图打造泛房地产服务 平台。这种努力，在时间上恰好和物业管理公司拓展增值服务业务版图的
11、努力重叠。 物业管理物业管理和房产经纪和房产经纪行业行业的的跨界竞争跨界竞争 物业管理物业管理行业增值服务版图不断扩大行业增值服务版图不断扩大 物业管理龙头不断扩大增值服务版图，物业管理上市公司来自于基础服务的收入占比 不断下降，来自于社区增值服务和非业主增值服务的收入占比越来越高。 表 1：13 家上市公司基础物业服务占营业收入比重及毛利率对比 公司名称公司名称 2016 2017 2018 2019 占收入比占收入比 例例 毛利率毛利率 占收入比占收入比 例例 毛利率毛利率 占收入占收入 比例比例 毛利毛利 率率 占收入占收入 比例比例 毛利毛利 率率 绿城服务 70.4% 10.9 69
12、.3% 11.2 66.5% 11.4 63.5% 11.4 碧桂园服务 83.0% 30.3 81.5% 29.4 73.7% 31.9 60.3% 30.2 保利物业 74.8% 13.1 74.7% 13.7 68.8% 14.1 64.4% 14.2 彩生活 78.9% 35.6 75.6% 35.2 84.8% 26.1 86.9% 27.6 中海物业 91.1% 21.1 92.2% 21.3 90.1% 18.0 75.2% 16.2 雅生活服务 78.6% 24.9 68.5% 26.9 48.1% 27.4 55.2% 25.3 蓝光嘉宝服务 58.0% 26.7 62.7%
13、 30.3 61.4% 28.0 54.3% 28.3 新城悦服务 69.6% 24.2 65.5% 25.3 63.7% 27.8 41.9% 28.1 永升生活服务 61.7% 14.7 65.1% 18.0 62.0% 23.7 57.0% 22.1 南都物业 79.8% 23.4 82.5% 20.4 82.8% 18.8 80.6% 19.1 中奥到家 88.1% 24.9 93.2% 30.1 92.7% 27.4 74.9% 28.4 佳兆业美好 38.8% 29.5 40.1% 31.9 42.0% 33.0 44.3% 27.3 滨江服务 66.9% 9.8 62.5% 15
14、.5 45.5% 15.6 58.6% 16.1 加权平均加权平均 74.9% 21.1 75.0% 21.6 70.6% 21.5 66.0% 21.4 资料来源：各公司公告，中信证券研究部 物业管理公司力图构建社区和楼宇的泛生活服务平台， 这一平台不仅包括长租、 家政、 零售、广告、装修等业务，甚至也包括了房屋经纪业务。 房地产经纪行业系列专题之三房地产经纪行业系列专题之三2020.8.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 图 1：碧桂园服务的社区增值服务内容 资料来源：公司公告 房产经纪龙头试图房产经纪龙头试图进入泛进入泛服务领域服务领域 房产经纪龙头也试图依托线下经纪人资源，和业
15、主的广泛连接，进入更广阔的房地产 服务领域，其中部分领域和物业管理公司相重合。我爱我家的核心业务板块就包括长租公 寓。自如作为经纪行业龙头的兄弟公司，实际上也存在业务协同。 表 2：我爱我家公司主要业务布局 业务业务板块板块 业务简介业务简介 新房业务 代理销售服务 为开发商提供包括销售前台服务、销售后台事务管理等代理服务 分销业务 作为开发商的分销渠道，为其带来客源，向开发商收取佣金 电商业务 作为开发商的渠道分销商、整合线下中小房地产中介机构，以线上网站及 手机 APP 平台宣传、线下机构带客源现场看盘的方式，通过向楼盘提供客 源，收取渠道分销费、向合作的其他房地产中介支付返费 顾问策划业
16、务 为开发商提供项目策划、营销方案等服务，收取服务费 经纪业务 二手房买卖 为业主和购房人提供信息，协助交易双方进行看房、签约、办理贷款等服 务 二手房租赁 为业主和租房人提供信息，协助看房、签约、并在租赁期内提供沟通协调 等服务 资管业务 分散式 接受业主委托处理房屋出租事宜，包括受托房屋修整、撮合实现房屋出租、 定期代收及转付租金、后期物业管理等 整栋式 标的公司承租整栋公寓，装修后对外出租、收取租金，同时向承租人提供 物业管理服务 资料来源：公司公告，中信证券研究部 房地产经纪行业系列专题之三房地产经纪行业系列专题之三2020.8.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 图 2：相寓
17、在管规模（万套） 资料来源：公司公告 图 3：我爱我家长租公寓业务收入 单位：亿元 资料来源：公司公告 图 4：一个典型的自如出租房间：统一的装修风格 资料来源：自如 APP 图 5：一个典型的相寓出租房间：保留原始装修风格 资料来源：相寓 APP 除了长租公寓之外，我爱我家等经纪龙头也对家装等业务有兴趣。从长租公寓出发， 家政等业务或也在经纪龙头的考虑之列。 根据贝壳招股书的预测，包括新房和二手房在内的房屋装修市场，2019 年规模约为 2.9 万亿，2024 年有望增长到 4.1 万亿元。快速发展的住房市场也为房屋装修等业务提供 了更多的基础。 跨界跨界竞争，竞争，谁主沉浮谁主沉浮？ 随着
18、跨界之风加剧，物业管理和房产经纪龙头的业务版图逐渐产生竞争。首先，物业 管理公司本身视房产经纪为增值服务的一种。这就产生了自然的竞争，物业管理公司视中 介企业为重要竞争对手。 当然，事实上，具备线下经纪人和门店资源，房源体系的经纪行业龙头，确实占据上 风，而物业管理公司切入经纪业务，至今并未显出极强的战斗力。 0 5 10 15 20 25 30 35 200182019 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 200182019 房地产经纪行业系列专题之三房地产经纪行业系列专题之三2020.8.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分
19、 4 图 6：深圳万科五园小区的朴邻二手房专营店 图 7：2018 年 5 月(内圈)和 2020 年 5 月(外圈)杭州市场份额比较 资料来源：中信证券研究部摄 资料来源：杭州市住房保障和房产管理局 其次，物业管理公司和房产经纪公司一些增值服务领域是重合的。例如，长租公寓的 竞争，本身就可能是经纪业务公司旗下品牌和物业管理公司旗下品牌的竞争。 甚至，房地产经纪龙头在股东层面也有从事物业管理的尝试。左晖是北京愿景明德管 理咨询有限公司的投资人，愿景明德从事城市存量更新业务，是劲松模式的发起者。老旧 小区物业管理就是愿景明德的业务之一。 物业管理物业管理龙头的龙头的跨界跨界优势和优势和弱点弱点
20、优点优点一：一：高频高频服务服务 物业管理是一种高频服务。 虽然物业费的交付可能是月度， 也可能是半年度或者年度， 但物业服务的发生是高频的。高频的服务、互动、是开展增值服务推介的好场景。 链家 （贝 壳） 我爱我 家 豪世华 邦 其他 图 8：小区面貌年代久远、配套落后 图 9：改造后小区面貌、配套完善 资料来源：北京规划自然资源公众号 资料来源：朝阳报 房地产经纪行业系列专题之三房地产经纪行业系列专题之三2020.8.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 表 3：物业管理四保一服的典型服务内容 内容内容 具体要求具体要求 保安 配备专职的秩序维护人员，身体健康，工作认真负责并参加定期
21、培训；能处理和应对小区公共 秩序维护工作，处理小区日常的人员、车辆进出登记管理，应对小区突发事件；正确使用各类 消防、物防、技防器械和设备，能够掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。 保洁 公共区域的清洁卫生，包含楼内公共区域、户外公共区域、垃圾清运等。 保绿 公共区域绿化、景观的日常养护。包含水景、花坛、绿地、植被等。 保修 共用部分、共用设备设施日常运行、保养、维护。包含房屋结构、水电管道、公共照明、消防 设施等。 客服中心 接待业主反馈问题，24 小时手里业主报修等。 资料来源：中信证券研究部整理 优点优点二二：围墙围墙之内：之内：紧密紧密的社区连接的社区连接，公共区域利用公共
22、区域利用 我国的社区是围合式的，物业管理公司可以有效利用小区的公共空间，这不仅包括利 用电梯空间做广告，也包括用物业管理用房开展经纪业务等活动。当然，法律规定这些空 间的用益权属于全体业主，不属于物业管理公司，但物业管理公司的确有较大的自主权， 决定如何利用这些空间，并提取一些佣金。 物业管理公司对空间的运营，天然意味着一些增值服务的业务机会。 表 4：碧桂园服务收购城市纵横交易概况 收购标的收购标的 城市纵横 标的行业标的行业 城市楼宇电梯广告（类似于分众传媒） 公司利润规模公司利润规模 公司 2018 年、2019 年除税后净利润为 6667 万、7893 万元；业绩承诺为 2020 年-
23、2022 年，承诺业绩为 7501 万元、 收购方式收购方式 全资收购，分 2 阶段进行，并配合业绩对赌。其中 1 阶段收购城市纵横 65%股 份，总成本不高于 5.11 亿元；2 阶段收购城市纵横 35%股份，总成本依据 2022 年实现的扣非净利润计算，约 11-12 倍 PE。 资料来源：公司公告，中信证券研究部 优点优点三：三：极具极具口碑的品牌影响力口碑的品牌影响力 物业管理公司的品牌大多承继自开发企业，在品牌不断升级的过程中，形成了良好的 口碑。万科、绿城、金地、龙湖等物业管理头部品牌，客观上也和开发企业持续不断的营 建投入有关系。 缺点缺点一：一：极低极低的的存量存量房屋市场占有
24、率房屋市场占有率和和较为分散的较为分散的城市城市布局布局 相比起广阔的存量房，甚至包括万科物业在内的头部物业管理公司，其市占率都是极 低的。 较低的存量房市占率在客观限制了一些业务取得成功。 无论是房屋经纪、 电梯广告， 还是零售配送、家政服务，都需要企业具备区域密度。对物业管理公司来说，低头部市占 率的事实既意味着发展空间广阔，也意味着增值服务开展存在难度。 表 5：以存量房角度出发的物业管理市场的主要公司的市场占有率情况 单位：百万平米 公司名称公司名称 合约面积合约面积 在管面积在管面积 市场占有率市场占有率 万科物业 640.0 450.0 1.21% 彩生活 562.0 359.7
25、0.96% 保利物业 498.1 287.0 0.77% 房地产经纪行业系列专题之三房地产经纪行业系列专题之三2020.8.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 公司名称公司名称 合约面积合约面积 在管面积在管面积 市场占有率市场占有率 碧桂园服务 684.7 276.1 0.74% 雅生活服务 356.2 234.0 0.63% TOP5 市占率合计市占率合计 4.31% 绿城服务 445.6 212.4 0.57% 招商积余 152.7 0.41% 中海物业 - 151.4 0.41% 恒大物业 145.0 0.39% 金科智慧服务 248.6 120.5 0.32% TOP10 市
26、占率合计市占率合计 6.40% 蓝光嘉宝服务 116.9 71.7 0.19% 世茂服务 100.9 68.2 0.18% 中奥到家 72.0 65.4 0.18% 永升生活服务 110.6 65.2 0.17% 南都物业 60.6 60.6 0.16% 新城悦服务 152.8 60.2 0.16% 建业新生活 57.7 57.0 0.15% 融创服务 157.7 53.0 0.14% 万荣家 75.6 48.4 0.13% 佳兆业美好 53.8 46.2 0.12% 正荣服务 37.0 22.9 0.06% 合景悠活 29.4 21.6 0.06% 鑫苑服务 37.0 20.1 0.05%
27、金融街物业 21.4 19.9 0.05% 弘阳服务 27.6 15.8 0.04% 滨江服务 26.8 14.4 0.04% 样本样本公司合计公司合计 8.31% 资料来源：各公司公告，中信证券研究部 注：我们以查房的方法论测算我国城镇存量住房规模约为 373 亿平 方米（详见中国房屋存量可能存在明显低估 ，2019-11-5） ，以住宅的存量作为基数测算市场占有率，虽然因 为不包含公建等业态放大了分母，但是另一方面，该市场占有率仍是比物业管理协会数据更小，盖因物业管理协 会统计采用的是会员上报数据，而忽略了大量无物业管理的老旧小区, 物业管理公司不仅市占率不高，而且区域布局分散。由于绝大多
28、数物业管理面积来自 于新房交付， 而新房交付不可能始终在特定区域开展， 故而物业管理公司的布局相当分散。 房地产经纪行业系列专题之三房地产经纪行业系列专题之三2020.8.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 图 10：保利物业 2019 年中期物业管理布局情况 资料来源：公司公告 缺点二缺点二：被动被动服务服务的主业的主业风格风格 物业管理公司的主要工作是解决客户问题，而客户问题的产生是不依赖于物业管理公 司的物业管理公司的服务经常是一种被动服务。例如，维修等服务存在，本身就是因 为设备设施需要维修，而不是因为物业管理公司希望发起维修活动。被动服务的特点也造 成了物业管理公司虽然和业主
29、互动频繁，但在公司文化方面却不习惯于将这种互动转化为 创造盈利的过程。我们认为，社区增值服务需要由独立的团队开展，基础服务的团队不能 复聘，只能协同。此外，由于被动服务发生的具体时间点并不由物管公司决定，故而物业 管理公司的员工必须留有空档时间，随时处于响应的状态。 绝大多数社区增值服务是一种主动服务，主动服务往往具备“狼性”的特点，讲究捕捉 甚至创造客户的需求。 房地产经纪行业系列专题之三房地产经纪行业系列专题之三2020.8.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 图 11：物业管理服务标榜“等待”和“迎接”的管家服务，本质是一种被动服务 资料来源：某物业管理公司官网 缺点缺点三：三：
30、科技科技积累相对薄弱积累相对薄弱 物业管理公司在科技投入方面比较有限，龙头物业管理公司的投入规模也很难超过亿 元。科技投入相对不足，和公司规模不大有很密切的关系。只有市占率明显提高，科技投 入的合理性才能显现。 图 12：科技成果的应用、识别和推广，需要一定的收入规模作为支撑，亦会带来规模经济 资料来源：中国物业管理协会，中信证券研究部 房地产经纪行业系列专题之三房地产经纪行业系列专题之三2020.8.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 房产经纪服务房产经纪服务公司的跨界优势和公司的跨界优势和缺点缺点 优点优点一：一：较高较高集中度和很高的集中度和很高的区域密度区域密度 相比物业管理公
31、司，房产经纪服务公司的市占率显然更高。而且，由于门店并不是开 发活动形成的，房产经纪公司的区域密度也是很高的。在单区域，交易市占率达到 50%以 上，且布点覆盖 80%以上小区的龙头经纪公司是存在的。 表 6：重点城市二手房经纪业务的市场占有率 城市城市 链家链家 德佑德佑 我爱我家我爱我家 中原中原 Q 房房网网 合富辉煌合富辉煌 易居易居 麦田麦田 乐乐有家有家 数据数据口径口径 北京 44.7% 11.7% 4.1% 2020M6 深圳 13.2% 8.0% 14.62% 17.7% 20.9% 2020Q2 广州 8.6% 2.1% 1.4% 0.4% 2020M6 资料来源：北京住建
32、委，深房中协，广州房地产中介协会，中信证券研究部 注：由于各个城市二手房买卖业务 的交易方式，网签流程，网签滞后等因素各不相同，市场份额排行榜只公布前 10 名企业，所以市场份额不一定 绝对精准 经纪公司在市占率和区域密度上明显领先于物业管理公司，这有效弥补了经纪公司不 能深入社区的不足。 优点二优点二：主动撮合主动撮合的的主业主业风格风格 经纪行业是一个主动提供服务的行业，具备“狼性”文化。经纪人得以比较主动安排 自己的工作时间，利用系统，撮合交易。客户的服务诉求大多数是可以预见的，经纪人不 需要预留太多的时间应对突发问题。 绝大多数社区服务（装修，旅游，教育，家政等）都是一种主动服务，而不
33、是一种被 动响应的服务。经纪人当然也不能直接复用，但更加狼性的公司文化，也令经纪公司在业 务拓展时占据一定优势。 实际上，物业管理公司在拓展增值服务，往往也需要自建团队，而不能直接利用物业 管理的从业人员。 房地产经纪行业系列专题之三房地产经纪行业系列专题之三2020.8.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 10 图 13：经纪公司强调狼性文化，重在主动服务 资料来源：某经纪公司宣传片 优点优点三：重视研发投入的历史积累三：重视研发投入的历史积累 相比物业管理公司，房产经纪公司的互联网基因的确更加充分。线上撮合交易并不是 一种选择，而是必由之路。房地产经纪公司的研发投入也持续居高不下。 图
34、 14：某房地产经纪公司的研发投入 单位：亿元 资料来源：公司公告，中信证券研究部 图 15：我爱我家研发投入 单位：万元 资料来源：公司公告，中信证券研究部 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20020Q1 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 20182019 房地产经纪行业系列专题之三房地产经纪行业系列专题之三2020.8.14 请务必阅读正文之后的免责条款部分 11 缺点缺点一：一：低频低频，大额的交易，大额的交易 经纪行业是一个低频，大额交易的行业。这个行业的 GMV 虽然
35、高，但交易频次却很 少。一个家庭究其一生，都不会有多少次房屋的买卖；一个社区在很长的时间内，都不会 出现充分换手。租赁频次略高一点，但租赁代理并非房屋经纪的重要业务组成部分。 低频、大额的交易要切入高频的社区服务，存在相当巨大的难度。 表 7：某房地产经纪公司营业收入及 GTV 单位：亿元 业务业务 营业收入营业收入 GTV 2017 2018 2019 2017 2018 2019 新房 64 75 203 2,526 2,808 7,476 二手房 185 202 246 7,377 8,219 12,974 其他 6 10 12 241 504 827 合计 255 286 460 10
36、,144 11,531 21,277 资料来源：公司公告，中信证券研究部 缺点二缺点二：围墙围墙之外：之外：更更弱的社区连接弱的社区连接，无空间利用无空间利用优势优势 房产经纪公司的社区连接，要远远弱于物业管理公司。尤其是，房产经纪公司的场所 一般来自于租赁，门店租金也是房产经纪公司的重要成本之一。这些门店位于小区围墙之 外，家政等业务衔接颇具难度，广告等业务更是不可能展开。 缺点缺点三：三：口碑口碑有限的有限的品牌品牌影响力影响力 房产经纪的社会口碑确实不如品质物业管理公司。经纪平台需要持续广告投入等，才 能获得一定的平台美誉度。相比之下，万科、绿城等头部物业管理平台，并不需要在营销 方面付出太多。 图 16：某房地产经纪公司广告开支 单位：亿元 资料来源：公司公告，中信证券研究部 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 201720182
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