1、 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行行 业业 研研 究究 行行 业业 深深 度度 研研 究究 报报 告告 证券研究报告证券研究报告 房地产房地产 推荐推荐 ( 维持维持 ） 重点公司重点公司 重点公司重点公司 2020E 2021E 评级评级 招商积余 0.58 0.76 审慎推荐 南都物业 1.08 1.35 审慎推荐 新大正 1.84 2.39 审慎推荐 相关报告相关报告 物管行业系列报告之五： 科技 赋能拐点加速， 基础物管业务毛 利率有望企稳提升2020-07-23 物管行业系列报告之四： 从九 千万户微观数据看住宅物管行 业空间2020-
2、06-16 物管行业系列报告之三： 规模 效应下， 科技赋能持续降低成本 提升业主满意度2020-05-14 物管行业系列报告之二： 轻资 产模式强化资本回报 2020-04-05 物管行业系列报告之一： 机构 物业成长空间广阔2020-03-05 分析师： 郭毅 S03 阎常铭 S01 徐鸥鹭 S08 靳璐瑜 S03 投资要点投资要点 本文选取本文选取以以 86 城市城市 12 万个小区万个小区 9088 万户万户微观数据微观数据为基础，为基础，分析发现上分析发现上 市物管公司市占率市物管公司市占率仅约仅
3、约 7%， 百强优质物管公司市占率仅约百强优质物管公司市占率仅约 22%， 未来成未来成 长空间广阔。长空间广阔。 样本数据覆盖率高， 微观数据样本数据覆盖率高， 微观数据自下而上去伪存真自下而上去伪存真。 本文通过草根调研数据， 以 86 城市 12 万个小区 9088 万户微观数据为基础进行分析。按照各城市 城镇住宅总套数计算覆盖率，一线、二线样本覆盖率超 60%，数据代表性 强，为分析结论可靠性奠定基础。 2 元以上的物业费元以上的物业费小区是头部市场小区是头部市场，在，在 86 城样本户数中占比城样本户数中占比 23%，优质优质 物管公司在管面积主要集中在此头部市场物管公司在管面积主要
4、集中在此头部市场。86 城平均住宅物管费 1.33 元/ 平/月。一、二、三线平均物管费分别为 1.87、1.29、1.18 元/平/月；样 本统计的 20 家上市公司市占率 4.9%, 物管费普遍较高，在 2 元以上，在 86 城样本户数中占比 23%，为行业较高水平。与普通物管相比，优质物管 的优势在于服务人员更多、人均薪酬更高。8686 城样本中优质物管在管户城样本中优质物管在管户 数占全部的数占全部的 22%22%，市占率低。，市占率低。优质物管企业占 2 元/平米月以上物业费户 数的 47.15%，表明大多数的优质物管仍集中于头部市场，目前还没有下 沉至低物业费市场，可拓展的市场空间
5、较大。 2 元元以下以下物管费小区物管费小区对优质物管服务的对优质物管服务的潜在需求旺盛，潜在需求旺盛，在高房价背景下在高房价背景下资资 产保值增值需求走向前台产保值增值需求走向前台， 优质物管公司， 优质物管公司逐步重视逐步重视此类市场此类市场。 有效样本中 楼龄超 20 年的住户（小区建造年代位于 2000 年的）有 3330.18 万户，占 比 41%，占比较高。分能级看，一、二、三四线高楼龄小区住户占比分别 为 48%、42%、33%，一线城市老旧小区占比较高。86 城中城中 1 元以下物管元以下物管 费小区与建造年代久远小区费小区与建造年代久远小区具有较高重合度。具有较高重合度。物管
6、费与建造年代高度相 关，在楼龄超过 20 年的小区里，有 57%住户数量的物业费水平在 1 元/ 平米月以下，一线、二线及三四线城市分别为 60%、56%、57%，占比均 接近 60%。 物管公司如何针对高楼龄小区提供物管服务进而实现物管费提 价将是其未来营收的一大增长源。 优质物管服务愈加得到市场认可，优质物管服务愈加得到市场认可， 优质物管服务逐步获得优质物管服务逐步获得溢价。溢价。 样本优质 物管公司平均物管费 2.15 元/平/月， 显著高于 86 城平均 1.33 元的物管费， 溢价率 61%。 即使考虑小区建造年代的影响， 优质物管公司的物管费仍较 高。对于楼龄 20 年以上的住宅
7、，绝大部分优质物管公司的收费处于 1-2 元区间较多，且也有老旧小区的物管费也能达到 3 元以上的高物管费，表 明高楼龄小区的住户也愿意为优质物管服务买单， 物管公司拓展存量高楼 龄小区大有可为。 投资建议：投资建议：优质物管公司对资产保值增值的作用愈发得到市场认可，优质 物管公司当前市占率仍然较低。持续推荐物管行业龙头招商积余，深耕长 三角综合布局的南都物业以及细分领域具有特色的新大正。 风险提示：风险提示：存量存量市场市场拓展缓慢拓展缓慢、增量市场、增量市场竞争激烈，增值服务进展较慢竞争激烈，增值服务进展较慢 title 物管行业系列报告之物管行业系列报告之六六：从微观数据看从微观数据看优
8、质优质 物管物管公司公司市占率市占率 2020 年年 08 月月 24 日日 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 目录目录 1、 86 城样本数据代表性高，一二线样本覆盖率在 60%以上 . - 4 - 2、 样本数据中 2 元以上物管费户数占比 23%，低物管费与老旧小区重合度较高 . - 5 - 2.1 存量老旧小区户数占比 41%，物管费与建造年代高度相关 . - 5 - 2.2 2 元以上的物业费为行业较高水平，在 86 城样本户数中占比 23% . - 6 - 2.3 86 城中 1 元以下物管费
9、小区与建造年代久远小区具有较高重合度 . - 7 - 3、 优质物管公司存量市占率仅 22%，仍有海量存量市场待整合 . - 9 - 3.1 优质物管公司服务人员多，服务标准高. - 9 - 3.2 优质物管公司存量市占率仅 22%，主要集中于头部市场 . - 10 - 3.3 优质物管公司凭借优质服务收取高物管费，溢价率 61% . - 12 - oPnOnQsPmOmNsOmRvNzQoNbRcM8OnPpPmOrRiNmMuMfQpNsP7NpPxPMYpMuNuOsRmN 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 行业深度研究报告行业深度
10、研究报告 图 1、86 城 2000 年前建造小区占比 41% . - 5 - 图 2、上市公司住宅物业的高物管费普遍维持在 2 元/平米/月 . - 6 - 图 3、86 城 2000 年前后物业费分布情况 . - 8 - 图 4、一线城市 2000 年前后物业费分布情况. - 8 - 图 5、二线城市 2000 年前后物业费分布情况. - 8 - 图 6、三四线城市 2000 年前后物业费分布情况. - 8 - 图 7、优质物业的万户服务人数要优于普通企业. - 10 - 图 8、优质物业人均薪酬远超普通居民服务人员薪酬. - 10 - 图 9、样本数据中上市公司全国布局情况 . - 12
11、 - 图 10、TOP20 物管公司物管费高于平均 . - 12 - 表 1、2019 年 86 城样本覆盖率测算 . - 4 - 表 2、2019 年 86 城住宅小区与商住小区占比情况. - 5 - 表 3、2000 年前建造的小区与 0-1 元物业费区间小区的重合率高 . - 9 - 表 4、优质物管在一、二、三四线城市的分布 . - 10 - 表 5、上市公司在管户数及市占率 . - 11 - 表 6、高楼龄小区也有为优质物管买单的意愿 . - 13 - 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 4 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 报告正文
12、报告正文 1、 86 城样本数据代表性高，一二线样本覆盖率在城样本数据代表性高，一二线样本覆盖率在 60%以上以上 本篇报告使用贝壳网的草根调研数据， 统计的小区数据涵盖全国 86 个城市， 包括 北京、上海、广州、深圳 4 个一线城市，成都、杭州、南京等 29 个二线城市以及 53 个三四线城市，共统计了 11.8 万个小区项目和 9088 万户小区物管费情况。 86 城城样本样本数据整体代表性较高数据整体代表性较高。为计算覆盖率，我们首先需要估算各线城市的总 套数。一线城市根据现存城镇住房面积除以套均面积进行估算；二线和三四线城 市由于城镇住房面积数据缺失， 所以采用套户比乘以城镇户籍人口
13、户数进行推算。 最后利用样本套数除以推算各城市城镇住宅总套数， 得到样本覆盖率。 其中一线、 二线、三四线样本覆盖率分别为 77%、64%、21%，一二线城市的样本覆盖率较 高。 表表 1、2019 年年 86 城城样本覆盖率测算样本覆盖率测算 城市 样本总套 数(万套) 人均居住 面积(平米 /人)(A) 户均人口 （人/户) （B） 套均面积 (平方 米)(C=A* B) 城镇住房 面积(万平 米)(D) 总套数(万 套)(=D/C) 样本/估算 存量套数 北京 463 33.1 2.8 93 58,789 635 73% 上海 587 37.2 2.7 99 69,968 707 83%
14、 广州 257 34.2 3.0 104 37,206 359 72% 深圳 208 21.8 2.5 54 16,818 251 83% 一线 4 城 1,515 33.9 2.7 93 182,781 1,974 77% 城市 样本总套 数(万套) 城镇户籍人口户数(万 户)(A) 城镇套户比(套/户)(B) 总套数(万 套)(=A*B) 样本/估算 存量套数 二线 29 城 5,247 7,768 1.06 8,234 64% 三四线 53 城 2,326 9,668 1.12 10,828 21% 86 城总计城总计 9,088 21,036 43% 数据来源：各市统计局、兴业证券经济
15、与金融研究院整理 样本住宅小区占比为样本住宅小区占比为 93%，住宅比例，住宅比例较高较高。在统计数据中，我们将小区分为住宅 小区与商住小区两大类型。 住宅小区即通常意义上的小区， 具有封闭的小区边界， 为封闭型小区；而商住小区一般没有封闭的小区边界，通常建造在商场或写字楼 之上， 为开放型小区。 样本小区按户数统计 9088 万户， 其中住宅共有 8488 万户， 占比为 93%，商住小区总体占比较低。因此通过剔除商住小区和住宅小区中无物 业小区的相关数据，最终得到的有效样本户数为 8176.46 万户，下文将以此作为 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要
16、声明 - 5 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 样本数据进一步分析。 表表 2、2019 年年 86 城城住宅小区与商住小区占比情况住宅小区与商住小区占比情况 城市 商住小区总户 数（万户） 住宅小区总户 数（万户） 小区总户数合 计（万户） 商住比例 住宅比例 北京 16 447 463 4% 96% 上海 21 566 587 4% 96% 广州 30 227 257 12% 88% 深圳 28 180 208 14% 86% 一线 96 1,419 1,515 6% 94% 二线 375 4,871 5,247 7% 93% 三四线 129 2,197 2,326 6% 94% 总计
17、总计 600 8,488 9,088 7% 93% 数据来源：各市统计局、贝壳网、兴业证券经济与金融研究院整理 2、 样本数据样本数据中中 2 元以上物管元以上物管费费户数户数占比占比 23%，低物管费与，低物管费与 老旧小区重合度老旧小区重合度较高较高 2.1 存量老旧小区存量老旧小区户数户数占比占比 41%，物管费与建造年代高度相关物管费与建造年代高度相关 样本楼龄超样本楼龄超20年的占比年的占比41%， 一线城市老旧小区较多。， 一线城市老旧小区较多。 在有效样本户数为8176.46 万户中， 楼龄超 20 年 （小区建造年代位于 2000 年的） 有 3330.18 万户， 占比 41
18、%， 分能级看，一线城市中老旧小区较多，楼龄超 20 年的占比 48%，二线楼龄超 20 年的占比 42%，三四线城市建设较晚，新楼房较多，老旧小区较少，占比 33%。 一线城市中近 10 年建造小区占比最低为 16%，二线和三四线城市中近 10 年建造 小区占比稍高为 26%。表明当前存量房中有很大一部分是老旧小区，物管公司如 何针对高楼龄小区提供物管服务进而实现物管费提价将是其实现未来营收增长的 一大要点。 图图 1、86 城城 2000 年前建造小区占比年前建造小区占比 41% 图图 2、86 城住宅平均物管费城住宅平均物管费 1.33 元元/平平/月月 数据来源：兴业证券经济与金融研究
19、院整理 数据来源：兴业证券经济与金融研究院整理 1.04 1.22 1.03 0.95 1.21 2.04 1.09 1.04 1.59 2.51 1.51 1.32 2.33 3.62 2.39 1.82 1.33 1.87 1.29 1.18 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 4.00 86城物业费 一线物业费 二线物业费 三四线物业费 2000前 -20102010后 整体 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 6 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 86 城住宅平均物管
20、费城住宅平均物管费 1.33 元元/平平/月，物管费与建造年代高度相关。月，物管费与建造年代高度相关。根据 86 城样 本数据，全国平均住宅物管费 1.33 元/平/月，与中指研究院公布的住宅物管费相 近。一、二、三线平均物管费分别为 1.87、1.29、1.18 元/平/月，一线城市高于二 三四线。从小区建造年代看，物管费与小区建造年代高度相关，2000 年建造的小 区物管费往往低于平均，而 2010 年后建造的小区物管费较高，在平均水平之上。 86 城 2000 年前建造小区平均物管费 1.04 元/平/月，而 2010 年后建造小区平均物 管费为 2.33 元/平/月，一线城市新建小区平
21、均物管费高达 3.62 元/平/月。 2.2 2 元以上的物业费为行业较高水平，在元以上的物业费为行业较高水平，在 86 城样本户数中占比城样本户数中占比 23% 2 元元/平平/月以上的物业费属于行业内较高的物业费水平。月以上的物业费属于行业内较高的物业费水平。 目前物业管理行业集中度 较低，但上市公司普遍收费较高，表现为统计样本中 20 家上市公司在 86 城市占 率合计为 4.9%，但是上市公司的物业费普遍高于 2 元/平米/月。另外，2019 年上 市公司披露的年报数据中住宅领域物业费均值约为 2.01 平方米/月， 同样样本中上 市公司物业费均值也为 2.20 元/平米/月左右。 图
22、图 2、上市公司住宅物业的高物管费普遍维持在、上市公司住宅物业的高物管费普遍维持在 2 元元/平米平米/月月 数据来源：兴业证券经济与金融研究院整理 86 城中城中 2 元以上物业费户数占比约为元以上物业费户数占比约为 23%，一线城市，一线城市 2 元以上占比最高元以上占比最高。具体 分城市等级来看，物业费单价大于 2 元/平米月的户数在一线城市总户数中占比最 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 7 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 高达到 31%，高于二线城市的 24%和三四线城市的 15%。物业费在 1-2 元/平米/ 月之间的在一线、二
23、线、三四线城市的户数占比分别为 32%、37%和 43%；物业 费在 0-1 元/平米月的户数占比在各等级城市内约为 35%；无物业费的占比在 4% 左右，可能是没有物业管理或者数据缺失。 2.3 86 城中城中 1 元以下元以下物管费物管费小区小区与建造年代久远小区具有较高重合度与建造年代久远小区具有较高重合度 2000 年前建造年前建造的小区和的小区和物业费较低的小区物业费较低的小区具有较高的重合度具有较高的重合度。从样本中 86 城的 住户数据来看，在楼龄超过 20 年的小区里，有 57%住户数量的物业费水平在 1 元/平米月以下，一线、二线及三四线城市分别为 60%、56%、57%，占
24、比均接近 60%，这也印证了前文所述，即高楼龄小区往往都是物业费较低的小区。 图图 1、86 城城 2 元以上住宅物业费占比元以上住宅物业费占比 23% 资料来源：兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 8 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 从样本小区数量的角度来看， 物业费单价在 1 元/平米月以下的小区中楼龄超过 20 年的占比为 54%，而在楼龄超过 20 年的小区中单价在 1 元/平米月以下的占比达 到 65%，由此可看出单价小于 1 元/平米月的小区与楼龄超过 20 年的小区具有很 高的重合度。分等级城市来看
25、，一线城市、二线城市二者重合率达到 60%以上， 而三四线城市的比例偏低，在 50%左右。 图图 3、86 城城 2000 年前后物业费分布情况年前后物业费分布情况 图图 4、一线城市、一线城市 2000 年前后物业费分布情况年前后物业费分布情况 数据来源：兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：兴业证券经济与金融研究院整理 图图 5、二线城市、二线城市 2000 年前后物业费分布情况年前后物业费分布情况 图图 6、三四线城市、三四线城市 2000 年前后物业费分布情况年前后物业费分布情况 数据来源：兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息
26、披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 9 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 表表 3、2000 年前建造的小区与年前建造的小区与 0-1 元物业费区间小区的重合元物业费区间小区的重合率高率高 小区数量 小于1元(个 数)(A) 楼龄超 20 年(个数)(B) 单价小于 1 元且楼 龄超 20 年 (C=AB) 单价小于 1 元的小 区中楼龄超过 20 年的占比(=C/A) 楼龄超 20 年的小 区中单价小于 1 元 的占比 (=C/B) 一线整体 6919 9697 5600 81% 58% 二线整体 33815 28607 22114 65% 77% 三四线整体 18
27、965 14711 7872 42% 54% 86 城市城市 60406 49938 32328 54% 65% 数据来源：各市统计局、兴业证券经济与金融研究院整理 3、 优质物管公司存量市占率仅优质物管公司存量市占率仅 22%，仍有海量存量市场待仍有海量存量市场待 整合整合 3.1 优质物管公司服务人员多，服务标准高优质物管公司服务人员多，服务标准高 定义优质物业管理企业的范围。定义优质物业管理企业的范围。本篇报告中，我们对优质物业管理公司界定的范 围包括中国指数研究院2019年中国物业服务百强企业榜单上共计220家物管公司， 加上样本数据中 34 家优质物管公司 （筛选标准为单个物管公司管
28、理总户数排名前 50，再除去前 50 名中与中指院百强榜单重复的 16 家公司），以及剩余未被包含 进去的 A 股或港股上市的共计 4 家物管公司，总计 258 家物管公司。 与普通物管相比，优质物管的优势在于服务人员更多、人均薪酬更高。与普通物管相比，优质物管的优势在于服务人员更多、人均薪酬更高。根据中国 物业管理协会发布的普通住宅小区物业管理服务等级标准（详见附表一）， 物管服务的等级可以按服务的优质程度由高到低分为一到三级，这三个等级又有 一些可量化的指标。依据这些指标，我们拟定了具体的服务人员人数测算标准。 1) 优质物管企业万户服务人数更多，服务水平更优。测算结果表明，优质物业管 理
29、企业的万户人员数整体高于普通物管， 优质物管万户服务人数超过 330 人， 而普通物管万户服务人数为 293 人。 2) 优质物管人均薪酬远高于物管行业人均薪酬。我们用 2018 年优质物管企业减 去高管薪酬后的基层员工薪酬（含外包），与同年物管行业中普通居民服务人 员的平均薪酬水平相比较，可以发现优质物业提供的薪酬水平更高。高薪酬除 了能激励员工提供更好的服务以外，还能吸引优质的服务供给者加入优质物管， 形成服务上的竞争优势。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 10 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 3) 3.2 优质物管公司存量市占率仅优
30、质物管公司存量市占率仅 22%，主要集中于头部市场，主要集中于头部市场 优质物管公司市占率为优质物管公司市占率为 22%， 在， 在 2 元以上物业费中占比为元以上物业费中占比为 47%。 根据上文优质物 管的标准，86 城样本中优质物管的在管户数为 1783.6 万户，占全部样本户数（除 去无物业费的户数）的 22%，表明物管行业中优质物管比例较低，依靠专业、出 众的服务质量可以拥有较为广阔的市场成长空间，存量市场仍然较大。其中，一 二线城市的占比较为 23%，高于三四线城市的 18%，可见优质物管仍集中于大城 市，而对小城市优质化物业项目的关注度相对较低。从物业费在 2 元/平米月以上 户
31、数的角度来看，86 城优质物管中物业费在 2 元/平米月以上的在管用户为 912.3 万户，占整个样本中 2 元/平米月以上物业费户数的 47.15%，说明大多数的优质 物管仍集中于头部市场，目前还没有下沉至低物业费市场，可拓展的市场空间较 大。 表表 4、优质物管在一、二、三四线城市的分布、优质物管在一、二、三四线城市的分布 小区数量 优质物管户数(万户)(A) 全部物管户数(户)(B) 优质物管占比(=A/B) 一线整体 319.51 1376.70 23% 二线整体 1095.43 4693.27 23% 三四线整体 368.64 2106.49 18% 86 城市城市 1783.59
32、8176.46 22% 数据来源：兴业证券经济与金融研究院整理 样本中上市公司市场占有率仅为样本中上市公司市场占有率仅为 6.79%，年报披露的市场占有率也仅为，年报披露的市场占有率也仅为 8.25%， 图图 7、优质物业的万户服务人数要优于普通企业、优质物业的万户服务人数要优于普通企业 图图 8、优质物业人均薪酬远超普通居民服务人员薪酬、优质物业人均薪酬远超普通居民服务人员薪酬 数据来源：兴业证券经济与金融研究院整理 数据来源：兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 11 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 仍有海量存
33、量住宅有待其拓展整合。仍有海量存量住宅有待其拓展整合。从上市公司的角度看，整体在管户数占 86 城在管户数的比例为 6.79%，显示出集中度较低的特性。对比公司 2019 年年报披 露的在管面积折算为在管户数， 上市公司在全国在管户数中的占比也仅为 8.25%。 这是由于物业管理地域性较强，较多的中小企业存在地域竞争优势，面对大型企 业的市场竞争时生存能力较强。但随者市场规模化趋势愈发明显，中小物管企业 经营压力不断加大，这使得上市公司有海量的存量项目资源有待整合，可以通过 采取收并购或与中小企业合作的方式整合优质物管资源，提升自身的市场占有率 水平。 表表 5、上市公司在管户数及市占率、上市
34、公司在管户数及市占率 上市公司 86 城样本数据 公司年报披露 在管户数（万户） 在管户数占 86 城 样本总户数比例 在管户数（万户） 在管户数占全国总 体比例 万科物业 155.7 1.90% 500.0 1.46% 保利物业 87.8 1.07% 318.8 0.93% 中海物业 68.6 0.84% 168.2 0.49% 绿城服务 51.1 0.63% 236.0 0.69% 碧桂园服务 38.5 0.47% 306.8 0.89% 新城悦服务 26.3 0.32% 66.9 0.20% 招商物业 23.5 0.29% 94.9 0.28% 时代邻里 21.9 0.27% 42.7
35、0.12% 彩生活 16.4 0.20% 399.7 1.17% 中奥到家 11.4 0.14% 72.7 0.21% 永升生活服务 10.7 0.13% 72.4 0.21% 佳兆业美好 10.3 0.13% 51.3 0.15% 蓝光嘉宝服务 9.1 0.11% 79.7 0.23% 银城生活服务 7.8 0.10% 29.0 0.08% 滨江服务 4.5 0.06% 16.0 0.05% 奥园健康 3.9 0.05% 16.8 0.05% 和泓服务 3.8 0.05% 7.3 0.02% 正荣服务 3.1 0.04% 23.3 0.07% 浦江中国 0.6 0.01% 7.3 0.02%
36、 新大正 0.3 0.00% 59.6 0.17% 雅生活服务 0.3 0.00% 260.0 0.76% 合计合计 555.4 6.79% 2829.4 8.25% 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 样本中样本中 80%上市公司选择重点布局二线城市，平均二线布局比例约为上市公司选择重点布局二线城市，平均二线布局比例约为 55%。二 线城市存量市场广阔，物业费水平与一线相差较小，未来存在广泛上升空间。少 部分上市公司深耕三四线城市，如碧桂园服务、中奥物业、奥园物业等，未来三 四线物业费也会有一定上涨幅度。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要
37、声明 - 12 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 图图 9、样本数据中上市公司全国布局情况、样本数据中上市公司全国布局情况 数据来源：兴业证券经济与金融研究院整理 3.3 优质物管公司凭借优质服务收取高物管费，溢价率优质物管公司凭借优质服务收取高物管费，溢价率 61% 样本优质物管公司平均物管费样本优质物管公司平均物管费 2.15 元元/平平/月，月，相较于相较于 86 城平均城平均 1.33 元的物管费元的物管费 溢价率溢价率 61%。优质物管公司往往凭借其优质的服务及其品牌效应收取较高的物管 费， 有较高的溢价率。 我们统计前五的物管公司管理户数 452.85 万户， 物管费 2.57
38、 元/平/月， 前十的物管公司管理户数 651.57 万户， 物管费 2.56 元/平/月， 前二十 的 物管公司管理户数 892.27 万户，物业费 2.46 元/平/月，远高于样本总体平均的物 管费 1.33 元。 图图 10、TOP20 物管公司物管费高于平均物管公司物管费高于平均 数据来源：兴业证券经济与金融研究院整理 2.81 2.14 2.40 2.77 2.60 1.93 2.21 2.47 2.92 3.35 3.15 1.57 1.89 2.56 1.64 2.77 1.68 1.80 2.29 2.27 0.00 0.50 1.00 1.50 2.00 2.50 3.00
39、3.50 4.00 万科物业万科物业 金碧物业金碧物业 保利物业保利物业 中海物业中海物业 绿城物业绿城物业 长城物业长城物业 碧桂园服务碧桂园服务 金地物业金地物业 华润物业华润物业 龙湖物业龙湖物业 融创物业融创物业 新城物业新城物业 中山物业中山物业 金科物业金科物业 城建物业城建物业 招商物业招商物业 万达物业万达物业 时代物业时代物业 基业物业基业物业 盛世物业盛世物业 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 13 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 即使考虑小区建造年代的影响，优质物管公司的物管费仍较高。即使考虑小区建造年代的影响，优质物
40、管公司的物管费仍较高。对于 2000 年后 新建住宅而言，优质物管较容易收取高物管费，一般在 1-3 元区间，大于 3 元的 物管费也不少见。样本中优质物管在管的高楼龄小区住户（2000 年前建造住宅） 有 534.65 万户，占总体住宅的 6.54%。对于这些楼龄 20 年以上的住宅，绝大部分 优质物管公司的收费仍在 1 元以上，物管费处于 1-2 元区间较多，且也有老旧小 区的物管费也能达到 3 元以上的高物管费，表明高楼龄小区的住户也愿意为优质 物管服务买单，也有较强的支付意愿，物管公司拓展存量高楼龄小区大有可为。 表表 6、高楼龄小区也有为优质物管买单的意愿高楼龄小区也有为优质物管买单
41、的意愿 2000 年前建造住宅年前建造住宅 2000 年后建造住宅年后建造住宅 物管费价格区物管费价格区 间间 优质物管在管优质物管在管 户数（万户）户数（万户） 占总体住宅比占总体住宅比 例例 优质物管优质物管 在管户数在管户数 （万户）（万户） 占总体住宅比占总体住宅比 例例 0-1 元 128.04 1.57% 87.99 1.08% 1-2 元 191.68 2.34% 463.63 5.67% 2-3 元 160.93 1.97% 420.69 5.15% 3 元 54.00 0.66% 276.63 3.38% 合计 534.65 6.54% 1248.94 15.27% 数据来源
42、：兴业证券经济与金融研究院整理 投资建议：优质物管公司市场空间广阔，存量市场市占率持续提升，增量市场承 接房企竣工，增值服务量价齐升。持续推荐物管行业龙头招商积余，深耕长三角 综合布局的南都物业以及细分领域具有特色的新大正。 风险提示：存量市场拓展缓慢、增量市场竞争激烈，增值服务进展较慢。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 14 - 行业深度研究报告行业深度研究报告 附：附： 附表附表 1、普通住宅小区物业管理服务等级标准普通住宅小区物业管理服务等级标准 具体标准具体标准 一级一级 二级二级 三级三级 服务人员测算标准服务人员测算标准 （一）基本
43、要求（一）基本要求 有 24 小时小时服务电话，急 修半小时内 有 16 小时小时服务电话，急 修 1 小时内。 有 8 小时小时服务电话。 【管理-其他人员】每个 项目固定人数按3/2/1分 配 业主对物业服务满意率 80%以上。 业主对物业服务满意率 75%以上。 业主对物业服务满意率 70%以上。 【管理-主任及助理】初 始管理面积，多层按 10/15/20 万平米分配； 高 层按 5/7.5/10 万平米分 配 （二）房屋管理（二）房屋管理 每日巡查每日巡查 1 次次小区房屋 单元门、楼梯通道以及 其他共用部位的门窗、 玻璃等。 每每 3 日巡查日巡查 1 次次小区房 屋单元门、楼梯通
44、道以 及其他共用部位的门 窗、玻璃等。 每周巡查每周巡查 1 次次小区房屋 单元门、楼梯通道以及 其他共用部位的门窗、 玻璃等。 【安保-巡逻】单位面积 配置 6/3/1 人 （三）共用设施（三）共用设施 设备维修养护设备维修养护 载人电梯 24小时小时正常运 行。 载人电梯早早 6 点至晚点至晚 12 点点正常运行。 载人电梯早早 6 点至晚点至晚 12 点点正常运行。 【维修-设备维修】单位 面积设置 2/2/1 人 （四）协助维护（四）协助维护 公共秩序公共秩序 小区主出入口 24 小时站 岗值勤。 小区主出入口 24 小时值 勤。 小区 24 小时值勤。 【安保-门禁】 考虑 4/4/2 个出口，3/2/2 班倒，固 定合计人数为 12/8/4 人 对重点区域、重点部位 每每 1 小时小时至少巡
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