《【研报】物管行业深度思考系列报告之三:渐成主角的增值服务物管企业未来的利润中心-20200508[50页].pdf》由会员分享,可在线阅读,更多相关《【研报】物管行业深度思考系列报告之三:渐成主角的增值服务物管企业未来的利润中心-20200508[50页].pdf(50页珍藏版)》请在三个皮匠报告上搜索。
1、 证券证券研究报告研究报告行业深度报告行业深度报告 物管行业深度思考系列报告之三:物管行业深度思考系列报告之三: 渐成主角渐成主角 的增值服务,的增值服务,物管企业物管企业未来未来的利润中心的利润中心 增值服务市场规模在千亿级以上, 足以支撑物管企业未来的收入增值服务市场规模在千亿级以上, 足以支撑物管企业未来的收入 与利润增长。与利润增长。基础物业服务格局日益清晰,龙头物管企业各自割 据, 背靠开发商,交付可预见度高。 在竣工交付高峰期过去之后, 增值服务将逐步成为物管企业增长的新动力,并依靠自身的高利 润率成为利润中心。根据我们的测算,20202025 年,增值服务 的总收入规模将从 12
2、86 亿元增长至 1867 亿元,年均复合增速为 7.8%。非业主增值服务的收入规模从 228 亿元增长至 232 亿元, 年均复合增速为 0.4%,市场规模基本处于稳定状态。社区增值服 务的收入规模从 1058 亿元增长至 1635 亿元,年均复合增速可达 9.1%。结合典型物管企业的毛利率在 30%50%之间,高于基础物 管服务平均 20%30%的毛利率, 可见增值服务千亿级的市场规模 为物管企业提供了广阔的收入和利润空间。 先发展非业主增值服务为基本盘, 再徐图业务内容丰富的社区增先发展非业主增值服务为基本盘, 再徐图业务内容丰富的社区增 值服务值服务。龙头物管企业增值服务的发展领先于行
3、业,根据中物协 数据,500 强物管企业的增值服务收入占比为 20.3%,而在港股 上市的 6 家龙头物管企业增值服务收入占比均值为 40.3%。回溯 6 家龙头物管企业的增值发展历程,可以观察到:1)先发展盈利)先发展盈利 模式清晰,收入来源稳定的非业主增值服务作为基本盘,再进一模式清晰,收入来源稳定的非业主增值服务作为基本盘,再进一 步发展内容丰富的社区增值服务;步发展内容丰富的社区增值服务;2)对于增值服务的定位持续)对于增值服务的定位持续 拔高,已先于行业开始增长动能转换;拔高,已先于行业开始增长动能转换;3)社区增值服务中短期)社区增值服务中短期 巩固周期型业务,长期加大消费型业务发
4、展力度。巩固周期型业务,长期加大消费型业务发展力度。 增值服务市场已成增值服务市场已成千帆竞发之势, 但我们认为物业公司直接进行千帆竞发之势, 但我们认为物业公司直接进行 面对面激烈竞争的可能性较低,更多的是比拼各自的内功,决胜面对面激烈竞争的可能性较低,更多的是比拼各自的内功,决胜 于运营管理。于运营管理。这主要是由于社区的封闭性使得业主之于物管企业 更接近于私域流量池,从而使得同一社区基本不会出现多家物管 企业开展增值服务的情况。基于此,我们认为具备以下特点的物 管企业更有可能脱颖而出:1)管理社区数量多,增长速度快。)管理社区数量多,增长速度快。 这意味着更大的流量池,更大的业务拓展潜力
5、。这意味着更大的流量池,更大的业务拓展潜力。2)在管社区所)在管社区所 处城市能级较高。这表示公司面对的是消费能力更强的业主。处城市能级较高。这表示公司面对的是消费能力更强的业主。3) 具备高质量服务能力,管家与业主黏性高,能够持续提高客单价具备高质量服务能力,管家与业主黏性高,能够持续提高客单价 和复购率。和复购率。4)更早的摆脱)更早的摆脱对非业主增值服务的依赖,理清社区对非业主增值服务的依赖,理清社区 增值服务业务线。增值服务业务线。基于以上分析,我们 A 股推荐招商积余,港股 推荐:碧桂园服务、保利物业、绿城服务、永升生活服务。 维持维持 强于大市强于大市 竺劲竺劲 186210977
6、92 执业证书编号:S02 发布日期: 2020 年 05 月 08 日 市场市场表现表现 相关研究报告相关研究报告 -13% -8% -3% 2% 7% 12% 2019/5/6 2019/6/6 2019/7/6 2019/8/6 2019/9/6 2019/10/6 2019/11/6 2019/12/6 2020/1/6 2020/2/6 2020/3/6 2020/4/6 2020/5/6 房地产开发上证指数 房地产开发房地产开发 行业深度报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 目录目录 1 从配角走向主角:冉冉升起的增值服务 . 1 1.1 从幕
7、后到台前,增值服务的这些年 . 1 1.2 空间之辩:增值服务真的有万亿市场规模吗? . 3 1.2.1 房地产销售进入高位平台期,非业主增值服务市场规模稳定在 240 亿左右 . 3 1.2.2 社区增值服务拓展空间较大,是未来增长的主要驱动力 . 5 1.3 龙头领跑:增值服务对于物管企业之意义 . 10 2 回首来时路:标杆物管企业的增值服务发展历程.11 2.1 碧桂园服务:稳固非业主增值服务基本盘,开辟社区增值服务新局面 .11 2.1.1 非业主增值服务:背靠碧桂园,一路乘风破浪 . 13 2.1.2 社区增值服务:高增长、高毛利、业务内容丰富多彩 . 15 2.2 保利物业:两类
8、增值服务各有千秋,央企物管企业的龙头均衡之道 . 18 2.2.1 非业主增值服务:案场服务砥柱中流,业务盈利能力稳定 . 20 2.2.2 社区增值服务:步入发展快车道,垂直服务增值迅猛 . 21 2.3 绿城服务:增值服务探索领军企业,开多项业务之先河 . 23 2.3.1 非业主增值服务:品牌享誉市场,管理输出驱动增长 . 24 2.3.2 社区增值服务:建成多元立体服务体系,打造公司利润中心 . 25 2.4 永升生活服务:旭日东升的物管新锐,增值服务焕发缤纷色彩 . 27 2.4.1 非业主增值服务:积极探索多种业务,拓展收入来源 . 28 2.4.2 社区增值服务:收入与利润高速增
9、长,已成增值服务主要驱动力 . 30 2.5 新城悦服务:非业主增值服务势如破竹,社区增值服务蓄势待发 . 32 2.5.1 非业主增值服务:持续保持高增长,收入和利润的主要来源 . 34 2.5.2 社区增值服务:收入规模尚小,成长潜力较大 . 35 2.6 雅生活服务:非业主增值服务稳健增长,创新发展社区增值服务 . 37 2.6.1 非业主增值服务:多元化发展,外延增值服务日渐重要 . 38 2.6.2 社区增值服务:业务丰富度逐渐显现,未来增长空间值得期待 . 40 3 投资建议:重点推荐聚焦社区增值服务发展的物管企业 . 41 4 风险提示 . 42 mNtMpPqMtOpRtRnM
10、yQnMtQaQdNbRtRnNpNpPeRoOrMlOrRxObRpPzRMYsPmNvPpOmP 行业深度报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 图表目录图表目录 图表 1: 500 强企业收入中增值服务占比达到两成 . 1 图表 2: 500 强物业净利润中,增值服务贡献三成 . 1 图表 3: 百强物管企业增值服务收入占比逐年提升. 2 图表 4: 百强物管企业增值服务净利润占比逐年提升. 2 图表 5: 社区增值服务收入已占增值服务收入半壁江山 . 2 图表 6: 社区增值服务各项业务发展成熟度不一. 2 图表 7: 增值服务市场规模预测,社区增值服务是未来增长的主要驱
11、动力 . 3 图表 8: 主要物管企业的非业主增值服务 . 4 图表 9: 未来新房销售额处于高位稳定状态 . 4 图表 10: 城镇化率持续提高,但增速放缓 . 4 图表 11: 90140 平米的改善型需求持续增加 . 5 图表 12: 棚户区改造力度减弱 . 5 图表 13: 销售费用占销售金额将趋于稳定 . 5 图表 14: 保利地产销售费用中其他费用占比约 10% . 5 图表 15: 不同类型社区增值服务市场空间 . 6 图表 16: 2016 年以后二手房交易市场区域稳定 . 6 图表 17: 新房和二手房价格指数波动持续下降 . 6 图表 18: 北京地区中介渗透率持续提升 .
12、 7 图表 19: 万科物业开设二手房专营门店 . 7 图表 20: 新房销售面积趋于稳定 . 7 图表 21: 互联网家装渗透率持续上升 . 7 图表 22: 物管企业可以参与社区 O2O 市场 . 8 图表 23: 社区 O2O 市场规模持续上升 . 8 图表 24: 生鲜市场规模庞大 . 8 图表 25: 生鲜消费者最常使用的电商平台 . 8 图表 26: 物管企业可考虑社区拼团模式 . 9 图表 27: 主要社区拼团生鲜模式头部企业受到资本青睐. 9 图表 28: 物管企业可考虑社区拼团模式 . 9 图表 29: 主要社区拼团生鲜模式头部企业受到资本青睐. 9 图表 30: “早教”咨
13、询量分布显示沿海地区更重视早教 . 10 图表 31: 入托率远低于托育需求,早教市场需求较为旺盛 . 10 图表 32: 典型物管企业增值服务相关指标 .11 图表 33: 龙头物管企业收入增幅明显 .11 图表 34: 龙头物管企业毛利增幅明显 .11 图表 35: 增值服务收入高速增长 . 12 图表 36: 增值服务毛利高速增长 . 12 图表 37: 增值服务收入与毛利贡献呈上升趋势 . 12 图表 38: 增值服务毛利率稳定在高位 . 12 行业深度报告 房地产开发房地产开发 请参阅最后一页的重要声明 图表 39: 社区增值服务收入占比先降后升 . 13 图表 40: 社区增值服务
14、毛利先降后升 . 13 图表 41: 非业主增值服务收入表现 . 13 图表 42: 非业主增值服务毛利表现 . 13 图表 43: 咨询服务收入占比持续下降 . 14 图表 44: 非业主增值服务毛利表现 . 14 图表 45: 碧桂园销售快速增长 . 14 图表 46: 非业主增值服务对于碧桂园的依赖度较高 . 14 图表 47: 咨询服务收入增速波动较大 . 15 图表 48: 交付前清洁及其他服务表现 . 15 图表 49: 社区增值服务收入表现 . 15 图表 50: 社区增值服务毛利表现 . 15 图表 51: 家居生活服务为最重要服务内容 . 16 图表 52: 社区增值服务毛利
15、率保持稳定 . 16 图表 53: 家居生活服务业务内容 . 16 图表 54: 与第三方商家合作提供的家居生活服务 . 16 图表 55: 房地产经纪服务增速放缓 . 17 图表 56: 公共区域增值服务加速增长 . 17 图表 57: 碧桂园服务业主户数持续上升 . 18 图表 58: 家居生活服务的户均流量收入增长较少 . 18 图表 59: 增值服务收入表现 . 19 图表 60: 增值服务毛利表现 . 19 图表 61: 增值服务收入和毛利占比稳步提升 . 19 图表 62: 增值服务毛利率小幅回落 . 19 图表 63: 社区增值服务收入占比提升 . 19 图表 64: 毛利结构保
16、持稳定 . 19 图表 65: 非业主增值服务收入表现 . 20 图表 66: 非业主增值服务毛利表现 . 20 图表 67: 案场协销占比高 . 20 图表 68: 非业主增值服务毛利率保持稳定 . 20 图表 69: 案场协销服务收入表现 . 21 图表 70: 保利地产销售表现 . 21 图表 71: 社区增值服务收入表现 . 21 图表 72: 社区增值服务毛利表现 . 21 图表 73: 社区生活服务占比高 . 22 图表 74: 社区增值服务毛利率有所下滑 . 22 图表 75: 保利物业在管面积 . 22 图表 76: 社区增值服务分项占比 . 22 图表 77: 增值服务收入表现 . 23 图表 78: 增值服务毛利表现 . 23 图表 79: 增值服务收入和毛利占比保持稳定 .