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1、 随着经济的发展,中国城市数量逐步增加,城市范围也随之扩大,城市地域逐渐连 城一片。根据十三五规划,全国范围将建设19个城市群,在城市群内,城市与城市 之间存在相互影响、共同进步的作用力。 衡量一个城市群的吸引力有多个方面,本报告选取人口引力、房地产行业引力、安 居引力、就业引力四个维度对城市群进行全面刻画。 引言 城市群 总引力 人口引力 经济实力 人口政策 城建规划 交通联结 配套资源 行业引力 行业政策 行业布局 开发热度 价格水平 房价收入比 房价/租金走势 租售比 GDP总值/增长率 财政支出 人才政策 落户政策 城市未来发展 城际:高铁/机场 城内:轨交发展 教育资源 医疗资源 商
2、业发展成熟度 安居引力 土地溢价率 土地成交面积/金额 投资增长率 购房政策 供求情况 开发/租赁房企布局 房产经纪门店布局 房企政策 (优惠/限制) 购房调控政策强度 新房:去化周期 二手房:挂牌量/需求量 租房:房源量/需求量 就业引力 产业政策 企业招聘 薪资水平 产业政策倾向性 行业发展可能性 企业招聘热度 行业/职位热度 行业/置业薪资水平 薪资上升空间 城市群引力模型 环 渤 海 经 济 区 环渤海经济区指渤海周边地区构成的经济区 域,根据环渤海地区合作发展纲要,环 渤海地区的核心是北京、天津、河北、辽 宁、山东,是北方大区域对外开放战略的前 沿, 其中:京津冀是环渤海地区合作发展
3、的 中心区,辽中南地区建设成为我国东北对外 开放重要门户,山东半岛地区成为我国北方 重要开放门户。 环渤海地区港口众多、航空业发达、具有多 条高速铁路,跨越华北、东北、华东地区, 其中城市大多位于渤海沿岸或黄海沿岸并环 绕渤海的位置。 经济实力:七成城市GDP增速高于6% 北京一枝独秀 58安居客房产研究院综合整理 环渤海城市经济发展情况看,北京一枝独秀、天津稳居第二,青岛成为第三,烟台、大连、济南、唐山、沈 阳、潍坊、石家庄位于5000-10000亿区间。 从发展速度看,2018年GDP增速大于6%的城市有21座,占全部城市的70%,7座城市增速大于7%,占全 部城市的23%。 0.0% 2
4、.0% 4.0% 6.0% 8.0% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 北 京 天 津 京津 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 石 家 庄 唐 山 沧 州 邯 郸 廊 坊 保 定 邢 台 秦 皇 岛 衡 水 张 家 口 承 德 大 连 沈 阳 营 口 盘 锦 锦 州 朝 阳 丹 东 葫 芦 岛 阜 新 青 岛 济 南 烟 台 潍 坊 东 营 威 海 滨 州 日 照 GDP(亿元)增长率 河北辽宁山东 环渤海经济带GDP及增长率 人口情况:京津人口聚
5、集 北京常住人口超2000万 58安居客房产研究院综合整理 从人口分布看,北京、天津、石家庄是人口最多的三大城市,大型城市如大连、烟台、沈阳、济南、青 岛、唐山等人口水平相当,处于500万-1000万区间内,临海城市中,除青岛、大连、烟台外,秦皇岛、 葫芦岛、东营、威海、丹东等市人口规模都不大,在环渤海城市群对外开放的战略规划下,沿海小城的发 展潜力未来可期。 0 500 1000 1500 2000 2500 北 京 天 津 石 家 庄 邯 郸 保 定 唐 山 沧 州 邢 台 廊 坊 衡 水 张 家 口 承 德 秦 皇 岛 青 岛 潍 坊 济 南 烟 台 滨 州 日 照 威 海 东 营 沈
6、阳 丹 东 大 连 锦 州 朝 阳 葫 芦 岛 营 口 阜 新 盘 锦 2018年各城市常住人口(万人) 河北山东辽宁 教育资源:北京高校数量居全国首位 环渤海地区中,北京的高校资源首屈一指,2019年本专科院校数量93所,所在地在天津的 院校有57所。高校资源的聚集也吸引众多年轻人留在当地,为当地发展注入新鲜血液。 0 20 40 60 80 100 北 京 天 津 石 家 庄 保 定 廊 坊 唐 山 沧 州 秦 皇 岛 承 德 邯 郸 张 家 口 邢 台 衡 水 青 岛 济 南 潍 坊 烟 台 日 照 威 海 东 营 滨 州 沈 阳 大 连 锦 州 营 口 丹 东 葫 芦 岛 盘 锦 阜
7、新 朝 阳 环渤海地区普通高等学校城市分布 专科 本科 河北山东辽宁 交通联结:七城开通轨交 北京面临扩充轨交范围的压力 环渤海城市群轨道交通情况 环渤海拥有轨道交通系统的城市有7座,其中超过5条线的有两座,日均载客人次超过50万 的有4座城市,单日突破100万人次的城市有3座,分别为沈阳、北京、天津。从现状看, 环渤海轨道交通发展潜力存在,北京在未来依然要面临扩充轨道长度的压力。 数据来源:轨道交通公司发布公开信息,58安居客房产研究院综合整理 环渤海城市日均(万人次)单日最高(万人次)线路数量线网长度(KM)车站数量 北京9501380.7822637391 天津75.89111.6162
8、20155 石家庄2427.92240.7332 济南2.635.85126.111 大连52.5869.615153.6667 青岛33.15534169.39380 沈阳76.09109.63388.670 总结 环渤海地区占据渤海周边的地理位置优势,形成以北京为核心的经济发展带。从经济发展角度看,北 京GDP总量稳居首位,天津第二,地区内有7座城市GDP增速大于7%。 人口方面,北京、天津具有人口优势,同时高校资源丰富,吸引众多年轻人来此读书并留在当地。环 渤海地区中临海城市人口规模不大,在对外开放的战略规划下 ,沿海小城的发展潜力未来可期。 环渤海拥有轨道交通系统的城市有7座,从现状看
9、,环渤海轨道交通发展潜力存在,北京在未来依然 要面临扩充轨道长度的压力。 数据来源:轨道交通公司发布公开信息,58安居客房产研究院综合整理 总量来看,环渤海地区中山东的房地产住宅投资最高,截止2019年7月,山东房地产住宅投资累计值达3700亿元; 对于各省市投资增速,进入2019年后北京住宅投资增量最高,其次为天津。 房地产投资:北京房地产住宅投资增速领先 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 各省市房地产住宅投资累计值(亿元) 北京天津辽宁河北山东 -40 -20 0 20 40 60 80 各省市房地产住宅投资累计增长(%) 北京天津辽宁河北山东 商品
10、住宅施工面积方面,山东与其他省市相比有大幅领先,但天津增速最快,2019年7月住宅施工面积累计增长 22.9%。 施工面积:天津增速最快 住宅施工面积累计增长22.9% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 各省市商品住宅施工面积累计值(万平方米) 北京天津辽宁河北山东 -20 -10 0 10 20 30 各省市商品住宅施工面积累计增长(%) 北京天津辽宁河北山东 从商品住宅新开工面积来看,山东省也处于领先状态;同比增速方面,山东的增速也相对保持稳定,北京在2-4月 同比出现大幅上涨,到6、7月份回落。 新开工面积:山东同比增速保持稳定 0 5000 1
11、0000 15000 各省市商品住宅新开工施工面积累计值(万平方米) 北京天津辽宁河北山东 -100 -50 0 50 100 150 各省市商品住宅新开工施工面积累计增长(%) 北京天津辽宁河北山东 2019年住宅竣工面积累计值多低于去年同期,除天津外,其余省市同比增速均为负值。 竣工面积:仅天津住宅竣工面积同比保持增长 0 2000 4000 6000 8000 10000 各省市商品住宅竣工面积累计值(万平方米) 北京天津辽宁河北山东 -100 0 100 200 300 400 各省市商品住宅竣工面积累计增长(%) 北京天津辽宁河北山东 土地:房企多集中在天津、潍坊、青岛等二线城市购地
12、 2019年上半年,房企多集中在天津、潍坊、青岛等二线城市购地,天津的住宅用地成交面积超800万平方米。 0 50 100 150 200 0 200 400 600 800 1000 天 津 潍 坊 青 岛 济 宁 菏 泽 石 家 庄 廊 坊 济 南 保 定 邢 台 邯 郸 临 沂 唐 山 烟 台 沧 州 威 海 滨 州 日 照 聊 城 泰 安 北 京 德 州 张 家 口 承 德 枣 庄 衡 水 淄 博 秦 皇 岛 东 营 2019年上半环渤海城市住宅用地成交情况 建设用地面积(万)土地宗数(块) 总结 环渤海地区中,北京经济发展有明显优势,房地产行业发展也较为成熟,山东 的房地产住宅投资最
13、高,但天津增速最快,2019年7月住宅施工面积累计增长 22.9%。 施工面积及新开工面积也是山东领先,2019年住宅竣工面积累计值多低于去 年同期。 2019年上半年,房企多集中在天津、潍坊、青岛等二线城市购地;从发展潜 力看,更多房企把目光投向天津、青岛、济南等二线发展中城市。 新房需求:环渤海经济区新房找房热度出现在3-4月 2019年1-7月,环渤海经济区新房找房热度出现在3-4月,5月份后找房热度趋于平稳;区域内热点城 市也呈现相同趋势。 2019年1-7月环渤海经济区月度找房热度 2019年1-7月各城市月度找房热度 北京天津沈阳青岛石家庄 新房需求:京津地区总体新房热度高 沈阳热
14、度同比涨三成 分城市新房找房热度来看,北京、天津、沈阳、青岛找房热度领先,沈阳2019年1-7 月新房找房热度同比涨幅超三成。 北 京 天 津 石 家 庄 唐 山 邯 郸 秦 皇 岛 保 定 廊 坊 邢 台 沧 州 衡 水 张 家 口 承 德 沈 阳 大 连 营 口 丹 东 锦 州 葫 芦 岛 盘 锦 朝 阳 阜 新 青 岛 济 南 潍 坊 烟 台 日 照 威 海 东 营 滨 州 2019年1-7月城市新房找房热度 山东河北辽宁 新房需求:购房者以本地人为主 在津购房人群中北京人占比12.6% 环渤海地区的购房人群多以本城购房者为主,天津外地购房人群中,来自北京的购房 人群数量领先,占整体购房
15、人群12.6%。 68.3% 3.0% 1.4% 1.1% 0.7% 0.7% 0.6% 0.5% 0.5% 0.5% 北京 廊坊 保定 天津 上海 石家庄 张家口 唐山 沈阳 长春 北京购房人群主要来源城市 62.2% 12.6% 2.1% 2.1% 1.2% 0.9% 0.9% 0.7% 0.7% 0.6% 天津 北京 唐山 廊坊 沧州 邯郸 石家庄 秦皇岛 保定 张家口 天津购房人群主要来源城市 75.6% 2.0% 1.6% 1.4% 1.3% 1.3% 1.2% 1.1% 0.9% 0.8% 沈阳 北京 抚顺 铁岭 大连 锦州 辽阳 鞍山 本溪 营口 沈阳购房人群主要来源城市 72.
16、5% 2.8% 1.9% 1.7% 1.7% 1.7% 1.6% 1.0% 1.0% 0.8% 青岛 潍坊 临沂 淄博 济南 烟台 北京 济宁 东营 日照 青岛购房人群主要来源城市 新房均价:北京领先 其他热点城市房价表现平稳 从2019年1-7月新房商品住宅成交均价 走势来看,环渤海热点城市中北京的成 交价格领先,平均在4万元/平方米上下 波动;其他城市房价表现平稳。 0 4000 8000 12000 16000 20000 2019年1-7月各城市商品住宅成交均价走势 天津青岛石家庄沈阳 二手房供应:环渤海地区2019年二手房挂牌房源量持续走高 二手房供应方面,环渤海地区二手房挂牌房源量
17、从1-2月份开始走高,5-7月份达到高位;2月份后天津 二手房挂牌房源量大幅下行。 2019年1-7月环渤海经济区二手房挂牌房源情况2019年1-7月各城市二手房挂牌房源量 北京天津沈阳石家庄青岛 二手房供应:北京 天津二手房挂牌房源量明显高于其他城市 城市分布来看,北京、天津的二手房挂牌房源量明显高于其他城市,其他省份中,省会城市 的二手房挂牌房源量并无明显优势。 北 京 天 津 石 家 庄 唐 山 邯 郸 秦 皇 岛 保 定 廊 坊 邢 台 沧 州 衡 水 张 家 口 承 德 沈 阳 大 连 营 口 丹 东 锦 州 葫 芦 岛 盘 锦 朝 阳 阜 新 青 岛 济 南 日 照 威 海 东 营
18、 滨 州 2019年1-7月环渤海各城市二手房挂牌房源量分布 河北辽宁山东 二手房需求:3月二手房需求高 沈阳需求超过北京成为TOP1 二手房访问量和新房类似,3月份为环渤海地区二手房访问量高峰时期。沈阳二手房访问量后来 居上,3月份以后超过北京成为区域内需求量最高的城市。 2019年1-7月环渤海经济区二手房需求情况2019年1-7月各城市二手房需求情况 北京天津沈阳青岛石家庄 二手房需求:京津及省会城市二手房需求占比超七成 二手房需求方面,京津及三个省会城市占据整个地区71.3%的需求,沈阳的二手房需求位居经济 区首位,同比去年涨幅13.2%。 北 京 天 津 石 家 庄 唐 山 邯 郸
19、秦 皇 岛 保 定 廊 坊 邢 台 沧 州 衡 水 张 家 口 承 德 沈 阳 大 连 营 口 丹 东 锦 州 葫 芦 岛 盘 锦 朝 阳 阜 新 青 岛 济 南 潍 坊 烟 台 日 照 威 海 东 营 滨 州 2019年1-7月环渤海经济区二手房需求情况 河北辽宁山东 二手房价格:北京二手房挂牌价超6万元/ 2019年1-7月,北京二手房挂牌价格超过6万元/,第二名天津二手房挂牌价仅2.2万元/。其他城市的价格均在2 万元/以下。 0 5000 10000 15000 20000 石 家 庄 唐 山 邯 郸 秦 皇 岛 保 定 廊 坊 邢 台 沧 州 衡 水 张 家 口 承 德 青 岛 济
20、南 潍 坊 烟 台 日 照 威 海 东 营 滨 州 沈 阳 大 连 营 口 丹 东 锦 州 葫 芦 岛 盘 锦 朝 阳 阜 新 2019年1-7月城市二手房挂牌均价(元/) 北 京 60091元/ 山东辽宁河北 天 津 22229元/ 租房供应:环渤海地区3-7月份租赁房源供应稳定 环渤海整体来看,除1、2月份受 假期影响供应较低外,3-7月份 租房供应均处于较为稳定的状态, 波动不大。 2019年1-7月环渤海经济带租赁房源供应情况 租房供应:北京租赁房源供应过半 天津占比13.5% 环渤海地区中,北京的租房供 应占据绝对优势,2019年1-7 月租赁房源占整个地区的比值 为55.1%,天津
21、为13.5%,其 余地区租赁房源占比较低。 数据来源:58安居客房产研究院,数据统计周期:20 北京, 55.1% 天津, 13.5% 沈阳, 5.3% 大连, 5.0% 济南, 4.0% 青岛, 3.6% 烟台, 2.8% 石家庄, 2.0% 潍坊, 1.7% 唐山, 1.1%其他城市, 6.0% 2019年1-7月环渤海经济带租赁房源供应分布情况 租房供应:环渤海重点城市50以下房源供应占比30% 从租赁房源供应面积段看,环渤海重点城市中50 以下房源供应占比30.4%;50-70租赁房源占比 25.2%。 其中,天津50 以下租赁房源占比超七成,北京50-
22、70 房源供应量相对占优。 30.4% 25.2% 18.9% 11.4% 5.0% 3.4% 5.6% 环渤海重点城市租赁房源供应面积段情况 (0-50 (50-70 (70-90 (90-110 (110-130 (130-150 150以上 0%20%40%60%80%100% 北京 天津 沈阳 大连 济南 青岛 石家庄 唐山 环渤海重点城市租赁房源供应面积段情况 (0-50(50-70(70-90(90-110 (110-130(130-150 150以上 租房供应:一居室租赁房源供应占比四成 中小户型是主流 户型方面,环渤海重点城市中一居室的租赁房源供应 占比42.2%,二居室占比3
23、8.7%,中小户型仍为主 流; 与面积相对应,天津一居室占比65.8%;沈阳、大连 一居室供应占比近五成。 42.2% 38.7% 15.8% 2.1% 1.2% 环渤海重点城市租赁房源供应户型请况 一居室 二居室 三居室 四居室 五居室及以上 0%20%40%60%80%100% 北京 天津 沈阳 大连 济南 青岛 石家庄 唐山 环渤海重点城市租赁房源供应户型请况 一居室二居室三居室四居室五居室及以上 租房供应:北京6000元/月以上房源占比近半 因北京租赁房源数量领先,环渤海地区租金价格受北 京影响较大,6000元/月以上房源占比28.3%; 北京6000元/月以上房源占比47.1%,天津
24、1500- 2000元/月租赁房源占比47.7%。石家庄、唐山1000 元.月以下房源占比较高。 0.1% 3.2% 11.2% 15.8% 7.7% 5.9% 9.3% 18.5% 28.3% 环渤海重点城市租赁房源供应价格段情况 (0,500 (500,1000 (1000,1500 (1500,2000 (2000,2500 (2500,3000 (3000,4000 (4000,6000 6000以上 0%20%40%60%80%100% 北京 天津 沈阳 大连 济南 青岛 石家庄 唐山 环渤海重点城市租赁房源供应价格段情况 (0,500(500,1000(1000,1500(1500
25、,2000(2000,2500 (2500,3000(3000,4000(4000,60006000以上 租房需求:北京租房需求占比两成 其余城市占比均不足10% 租房需求方面,北京的租房需求 占整体需求的20.3%,其次为青 岛、沈阳、天津等城市,需求占 比均不足10%。 北京 20.3% 青岛 9.5% 沈阳 9.5% 天津 8.4% 济南 7.1% 石家庄 5.8% 大连 5.1% 烟台 3.0% 潍坊 2.7% 唐山 2.2% 其他城市 26.4% 2019年1-7月环渤海经济带租赁房源需求情况 租金:环渤海地区中 北京月度平均租金97.7元/月 2019年1-7月,环渤海地区中北京的
26、月度平均租金在97.7元/月,秦皇岛租金63.6元/月,天津为41.4元/ 月。20个城市的月度平均租金在20元/月以下。 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 秦 皇 岛 承 德 保 定 廊 坊 石 家 庄 邢 台 张 家 口 沧 州 唐 山 邯 郸 衡 水 青 岛 济 南 威 海 东 营 烟 台 滨 州 潍 坊 日 照 盘 锦 大 连 沈 阳 锦 州 丹 东 营 口 2019年1-7月城市租金情况(元/月) 北 京 97.7元/月 天 津 41.4元/月 河北山东辽宁 总结 环渤海地区中,北京具有强大的人口吸引力,人们在此的买房租房需求也领先其 他城
27、市。 新房方面,京津及三省省会城市购房热度更为集中,沈阳2019年1-7月新房找房 热度同比涨幅超三成;京津双城生活人群占比较多,天津外地购房人群中,来自 北京的购房人群占整体购房人群12.6%。 二手房供应方面,北京、天津的二手房挂牌房源量明显高于其他城市,需求方 面,沈阳的二手房需求位居经济区首位,同比去年涨幅13.2%。挂牌价来看,北 京均价超6万元/,天津2.2万元/,其余城市挂牌价均在2万元/以下。 北京常住人口超2000万,也带来大量租房需求,需求占整个地区的比例为 20.3%。需求量大也推动租金上涨,北京月度平均租金97.7元/月远高于其他城 市。 就业热度:环渤海企业招聘热度集
28、中于北京 环渤海就业引力向北京集中,据58同 城招聘研究院发布的2019二季度 人才流动报告显示,二季度一线城 市招聘需求大,广州企业招聘最活 跃,北京仅排名第四,环渤海仅一城 上榜;而长三角、粤港澳地区均有多 个城市上榜。 就业热度:北京求职热度排名第二 在求职热度方面,北上广深四大一线 城市依然是求职者的首选就业城市, 北京求职热度排名第二。 同样,环渤海也仅有北京进入求职热 度TOP10,难以形成聚集效应。 期望薪资:北京的企业支付平均月薪为7350元 排名第八 2019年二季度,企业支付薪资有一 定程度的上涨。在全国各大城市中, 上海的企业支付平均月薪为9506, 排名第一,北京的企业
29、支付均薪为 7350,排名第八。 数据来源:58同城招聘研究院 总结 就业引力也是城市群整体引力值的重要指标。从2019年二季度招聘数据可以看 出,环渤海地区仅北京具有较强的就业引力,北京企业招聘活跃度排名第四,求 职关注度排名第二,企业支付平均月薪为7350元,排名第八。 二季度,一线城市的招聘活跃度、求职热度和薪资水平普遍高于新一线城市,但 新一线城市在这几项指标的增幅上均有更突出的表现。环渤海地区除了北京之 外,还需要带动区域内其他城市共同发展。 展望1:海底隧道建成后 环渤海的联动性有望加强 大连烟台海底隧道,长达123公里的隧道将连 接北部大连市和东海岸的烟台市。设计全长 123公里
30、的跨海通道两端,分别是辽宁大连和 山东烟台。这一跨度也将使得渤海海峡跨海通 道远超日本青函海底隧道(约54公里)、英吉 利海峡海底隧道(约51公里),成为世界最长 的海底隧道。 大连烟台海底隧道建成后从大连到烟台最多只 需要40分钟。计划“十三五”时期开工建设, 建设总工期需要10年。 展望2:山东将在环渤海发展中得到更快发展 2017年山东省印发的关于环渤海地 区合作发展纲要的实施意见提出, 到2020年,与其他六省(区、市)的合 作机制基本形成,在基础设施互联互 通、生态环境联防联治、产业发展协 同协作等领域的合作取得突破性进 展。与京津冀协同发展的动力明显增 强,主动承接一批高端项目转移
31、,助 推经济发展和产业转型。 展望3:环渤海发展的加速 有望提升天津、唐山的吸引力 一直以来,天津和河北的城市在“京津冀城市群”的存在感不 强,而环渤海的发展,有利于充分发挥两地优势,并和山东、辽 宁地区形成互补联动。 目前唐山市与天津滨海新区将加强优势产业合作对接,促进科技 成果转化,形成关联紧密的区域产业链和区域产业集群,合力打 造高水平的现代制造业和研发转化基地;加强港口战略合作和物 流服务合作,提升区域整体对外对内开放水平,共同建设北方国 际航运中心和国际物流中心;优化区域内的各种资源配置,增进 地区间投资增长,推动形成健康、统一、开放、有序的大市场。 展望4:房企加大对环渤海布局,未
32、来的楼市潜力明显 随着房地产调控不断升化,更多房企对于城市群的关 注明显上升,包括粤港澳大湾区、长三角、环渤海都 是房企关注的焦点。也意味着更多的房企看好环渤海 经济圈的未来发展,从而进行区域战略布局。 分城市群来看,2019年上半年目前长三角地区热度 依旧,中西部土地市场有所降温。头部房企环渤海同 比增长15.6%,主要受城市群周边热点二线以及三四 线城市拿地金额大幅增长所致。 排名房地产企业 拿地金额 (亿元) 拿地面积 (万平方米) 1新城控股148336 2融创中国144287 3碧桂园140432 4万科127141 5京投发展9846 6金地集团8981 7龙湖集团7586 8荣盛
33、发展71222 9旭辉集团6687 10中骏集团6480 2019年上半年环渤海地区房地产企业拿地金额TOP10 1. 数据来源: 58安居客房产研究院报告数据基于市场公开信息、58同城网站及安居客网站自有监测数据、历史沉淀大数据等。 2. 数据周期及指标说明: 报告整体时间段:2018.01-2019.07 具体数据指标参考各页标注 3. 版权声明: 58安居客房产研究院(以下简称“本机构”)是上海瑞家信息技术有限公司及北京五八信息技术有限公司等关联公司(以下简称“本公司”) 旗下的内部组织,凡属本机构的权责,上海瑞家信息技术有限公司和北京五八信息技术有限公司其中任一公司均可单独负责或共同负
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