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1、 政策调控:两会坚持“房住不炒“ 促进房地产市场平稳健康发展 更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体 系,促进房地产市场平稳健康发展。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改 造,保障困难群体基本居住需求。 健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。 深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落 户,推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。 2019年政府工作报告 政策调控:因城施策进行时 2018年下半年开始,部分城市调整楼市调控政策,进 入2019,政策“微调”的城市数量逐渐增加,一城一 策、因城施策的楼市方针成为大趋势。 北京 2019年3月14日
2、 除了户口所在地和其省会外,公积金异地提取范围放 宽至天津、河北 石家庄 2019年3月18日 全面放开城镇落户限制 大连 2019年1月23日 取消了参与积分落户的房屋办理落户后,3年内不得 抵押、转让的规定 天津 2019年1月10日 4宗宅地的租赁住宅部分改为可售 青岛 2019年1月3日 高新区取暂停公证摇号售房 济南 2019年3月20日 取消限价,限购政策依然施行 南京 2019年2月14日 积分落户新政发布,“2年内连续缴纳社保” 变为“累计缴纳社保不少于24个月” 常州 2019年2月11日 社保满1年 就业居住满5年可落户 西安 2019年2月13日 购房落户不再受社保年限和
3、购房时 间、面积的限制 阜阳 2019年2月21日 2019年之后挂出的土地取消限价条款 2019年3月11日 购买首套房给予安家、契税补贴 芜湖 2019年3月6日 停止特价房销售 赣州 2019年1月11日 放宽引进人才落户的年龄限制 广州 2018年12月21日 非珠海市户籍人才购房缴纳社保降至1-12个月 珠海 海口 2019年1月4日 放宽人才落户的学历、年龄等条件 人才政策:抢人大战升级 城市从吸引人才到留住人才 2019年热点城市的抢人大 战持续升级,且有从一二 线城市向三四线城市扩展 的趋势。城市通过提供租 房、购房、生活等补贴、 开放落户等政策吸引人才 流入,但如何长远的留住
4、 人才,也是需要这些城市 思考的问题。 2019年人才落户政策新政概况 城市内容 南京落户的社保缴纳门槛变为“累计缴纳社保不少于24个月”,积分落户新政买房最高加90分。 北京享受国务院政府特殊津贴的高技能人才等五类人,可按规定直接办理人才引进,获北京市户口。 大连参加社会保险满1年可参加积分落户的标准降低为6个月 西安放开落户,购房落户不再受社保年限和购房时间、面积的限制 常州取消购房面积不小于50的要求,放宽重点群体落户条件 苏州放宽投靠子女落户条件,迁入后需要满足人均18,30天办理父母投靠落户。 无锡大专以上年龄在45周岁以下无条件落户! 广州引进人才入户的年龄限制,学士、硕士和博士分
5、别从35、40、45周岁放宽到40、45、50周岁 海口本科以上人才从40周岁放宽至55周岁,专科学历人才从40周岁放宽至45周岁。 襄阳放宽城镇落户条件,高校、职业院校(含技校)毕业生凭毕业证可在居住地或工作地落户 镇江全日制本科以上毕业生就业5年内,购买首套自住商品住房,可享受缴纳契税补贴, 高校毕业生再分3年给予不同额度的购房补贴 石家庄取消所有落户限制,群众凭居民身份证、户口簿可向落户地派出所申请户口迁入,配偶、子女、双方父母户口可一并随迁 嘉兴南湖符合申请条件的硕士、博士研究生在购买首套自住房时,补助金额提高至10万元、30万元。 陵水黎族自治县首批人才住房租赁补贴和购房补贴开始受理
6、 山东青岛住房补贴标准为本科毕业生500元/月,硕士800元/月,博士1200元/月;紧缺专业硕士研究生1200元/月,紧缺专业博士研究生1500元/月。 山东日照用人单位同级财政给予2000元生活补贴、400元社保(房租)补贴。 宁波北仑青年公寓低于市场价20%向青年出售、首次购买家庭唯一住房给予1-2万元购房落户补贴、每年不低于3000元的租房补贴 宁波奉化本科或中级职称人才,给予购房款总额15%,最高10万元购房补贴。 亳州引进高层次人才随迁配偶安置工作统筹安排 深圳将“秒批”拓展到在职人才引进、留学回国人员引进、博士后入户及其配偶子女随迁。 信贷政策:多地房贷利率下调 但政策松动可能性
7、不大 首套房个人房贷利率普遍执行基准利率上浮10%,二套房利率普遍执行基准利率上浮20% 数据来源:58安居客房产研究院综合整理 北京 首套房个人房贷利率最低可执行基准利率九五折优惠上海 首套房个人房贷利率最低为基准利率上浮5%,二套房个人房贷利率最低为基准利率上浮10%深圳 2019年部分一二线城市的房贷利率下调,北京、上海、南昌等城市个人房贷利率松动,部分城市首套 个人房贷利率上浮幅度重回5%之内,二套改善型住房贷款利率也相应下调。 首套房个人房贷利率调整至上浮10%-15%南昌 新房市场 开发投资:全国房地产开发投资增速提高 2019年1-2月份,全国房地产开发 投资12090亿元,同比
8、增长11.6%, 增速比2018年全年提高2.1个百分 点。其中,住宅投资8711亿元,增 长18.0%,增速提高4.6个百分点。 住宅投资占房地产开发投资的比重 为72.1%。 9.9 10.410.3 10.2 9.7 10.210.1 9.9 9.79.7 9.5 11.6 0 2 4 6 8 10 12 14 全国房地产开发投资增速 % 数据来源:国家统计局 到位资金:全国房地产开发企业本年到位资金增速回落 1-2月份,房地产开发企业到位资金 24497亿元,同比增长2.1%,增速 比2018年全年回落4.3个百分点。 其中,国内贷款4976亿元,下降 0.5%;利用外资52亿元,增长
9、3.3 倍;自筹资金7279亿元,下降 1.5%;定金及预收款7366亿元,增 长5.6%;个人按揭贷款3458亿元, 增长6.5%。 4.8 3.1 2.1 5.1 4.6 6.4 6.9 7.8 7.7 7.6 6.4 2.1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 全国房地产开发企业本年到位资金增速 % 数据来源:国家统计局 土地市场:西部城市土地成交量领先 0 100 200 300 400 500 600 北 京 上 海 广 州 深 圳 重 庆 成 都 郑 州 天 津 西 安 青 岛 昆 明 贵 阳 武 汉 石 家 庄 南 宁 大 连 兰 州 杭 州 长 春 宁 波 长 沙 无 锡
10、福 州 苏 州 合 肥 沈 阳 太 原 南 昌 南 京 厦 门 哈 尔 滨 海 口 三 亚 2019年一季度重点城市土地情况(万平方 米) 2019年一季度,一线城市中北京、上海土地成交量高于广州、深圳,二线城市中,重庆、成都等西部城市土地成交 量领先各城。 数据来源:58安居客房产研究院综合整理 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 市场表现: 全国商品房待售面积降幅趋缓 去库存任务基本达成 2019年全国商品房待售面积持续下降,截止2019年2月商品房待售面积5.23亿平方米,处于新的的历史低位。 但从单月库存去化量来看,201
11、8年下半年开始库存去化速度减慢,降幅趋缓,去库存任务基本达成。 全国商品房待售面积走势(万平方米) 数据来源:国家统计局 市场表现: 一线城市成交量同比上涨三成 成交均价稳中有升 0 20 40 60 80 100 120 140 160 北京上海广州深圳 一线城市商品住宅月度成交面积(万平方米)一线城市商品住宅月度成交均价(元/平方米) 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 北京上海广州深圳 数据来源:58安居客房产研究院综合整理数据来源:58安居客房产研究院综合整理 与去年同期相比,2019年一季度,一线城市的商品住宅成交量同
12、比上涨约三成,北京的成交面积同比上涨超1倍。 成交均价来看,深圳的月度成交价格处于平稳缓慢下降趋势,北上广价格出现波动,但同比去年仍在上涨。 用户行为:一季度购房者信心指数上扬 2018年11月开始,购房者信 心指数逐渐上扬,2019年2月 购房者信心指数为107.6,环 比上升5.0%,认为一二线城 市短期内房价稳定,未来还会 上涨的用户占比67.7%。 购房者信心指数 107.4 109.6 104.4 101.2 102.3 96.6 101.2 98.4 92.8 88.989.2 93.5 102.5 107.6 111.9 40 50 60 70 80 90 100 110 120
13、 数据来源:58安居客房产研究院 2019年1月受春节假期影响,用户对于 新房的找房需求较低,进入2、3月份, 找房需求出现明显上涨,用户的找房热 情上扬,市场热度回暖。 用户行为:春节后用户找房热度回升 2018年1月-2019年3月新房月度访问量 数据来源:58安居客房产研究院 从不同城市级别的找房热度来看,2019年1月份一二线城市、尤其是一线城市找房热度环比下降明显,而三四线城市找房热度持续 上升,热度涨幅高于一二线城市。春节假期结束进入3月,一二线城市的找房热度再次回暖。 用户行为:三四线城市找房热度高于一二线城市 2018年1月-2019年3月不同城市级别找房热度环比趋势 -40.
14、0% -20.0% 0.0% 20.0% 40.0% 60.0% 80.0% 一线城市 二线城市 三四线城市 数据来源:58安居客房产研究院 2019年一季度,一线城市及周边城 市的找房热度同比上扬,环北京及环 深圳城市群找房热度同比涨幅超20%。 一季度找房热度上升较为明显的城市 保定廊坊、珠海及肇庆等城市,同比 涨幅超六成。 用户行为:一线城市及周边找房热度上涨 2019年一季度一线及周边城市用户找房热度 北京 天津 太原 石家庄 包头 唐山 保定 秦皇岛 廊坊 广州 深圳 佛山 惠州 东莞 珠海 中山 江门 肇庆 上海 苏州 杭州 宁波 无锡 南京 常州 绍兴 数据来源:58安居客房产研
15、究院 2019年一季度新一线城市中新房热门找房 城市为西安、重庆、武汉、成都,但与去 年相比仅武汉同比上涨,其余三城同比均 呈下行趋势。 其他城市中,苏州、天津的找房热度同比 上涨超三成。 用户行为:西安等西部城市找房热度靠前 武汉找房热度进入前三 2019年一季度新一线15城新房用户找房热度 数据来源:58安居客房产研究院 市场表现:一季度二手房挂牌房源量同比去年略有下降 2018年1月-2019年3月全国二手房挂牌房源量月度走势 2019年一季度,全国二手房挂牌房 源量在2月份处于低位,3月开始逐 步走高; 与去年同期相比,二手房挂牌房源 量同比有一定程度下降。 数据来源:58安居客房产研
16、究院 2019年一季度,全国二手房访问 量在1月份处于低位,而后逐月上 涨。 同比去年,2月份二手房访问量同 比涨幅约四成。 2018年1月-2019年3月全国二手房访问量月度走势 市场表现:春节后二手房访问量逐月上涨 数据来源:58安居客房产研究院 2019年一季度,一线城市中广州的二 手房挂牌价同比上涨约一成,上海二 手房挂牌价同比下跌; 新一线城市中,南京的二手房挂牌价 同比涨幅10.3%,而杭州的价格稳中 有降。 市场表现:城市二手房挂牌价普遍稳中有升 2019年一季度城市二手房挂牌价情况(元/平方米) 数据来源:58安居客房产研究院 统计周期2019年1-3月 60238 49447
17、 32723 53768 北京 上海 广州 深圳 28407 28172 22091 20382 18384 17481 17371 15324 13641 13166 12531 11859 11430 10591 9128 南京 杭州 天津 宁波 青岛 武汉 苏州 东莞 郑州 成都 西安 重庆 无锡 长沙 沈阳 43869 24867 20809 17429 15542 14761 14243 14201 13255 12370 12277 12192 12007 11844 11795 厦门 福州 珠海 济南 石家 海口 绍兴 合肥 常州 南昌 昆明 大连 太原 兰州 南通 2019年一
18、季度,上海的二手房找房 热度领先于一线各城,新一线城市 中,重庆、成都、西安等西部城市的 二手房找房热度居于前列。 用户行为:上海二手房热度领先一线 重庆等西部城市热度高 2019年一季度城市二手房找房热度 北 京 上 海 广 州 深 圳 重 庆 成 都 西 安 沈 阳 苏 州 天 津 武 汉 青 岛 南 京 杭 州 无 锡 宁 波 郑 州 长 沙 东 莞 数据来源:58安居客房产研究院 2019年一季度,用户对于二手房的面积偏好集中于70-90(26.1%)、90-120(26.6%),与2018年相比变化不大; 价格方面,总价在50-150万的房源受到的关注较多,占比约五成。 用户行为:二
19、手房找房需求集中在70-120、50-150万房源 2019年一季度二手房用户找房面积偏好2019年一季度二手房用户找房价格偏好 9.0% 14.8% 26.1%26.6% 12.9% 5.0% 3.3% 2.2% 50平米以下 50-70平米 70-90平米 90-120平米 120-150平米 150-200平米 200-300平米 300平米以上 数据来源:58安居客房产研究院 10.3% 29.0% 20.7% 12.2% 11.6% 8.5% 4.8% 2.8% 50万以下 50-100万 100-150万 150-200万 200-300万 300-500万 500-1000万 1
20、000万以上 数据来源:58安居客房产研究院 自2018年11月开始,经纪人信心 指数开始缓慢回升,进入2019年 指数仍旧延续上升的态势,2月份 经纪人指数达到115.5,3月份经 纪人信心指数略有下行。 用户行为:经纪人信心指数延续回升态势 经纪人信心指数 114.7 115.8115.8115.4115.8116.2 112.4 105.3 102.9 102.3 105.1105.0 110.8 115.5 113.4 40 50 60 70 80 90 100 110 120 130 数据来源:58安居客房产研究院 供应:2月租赁房源供应下行3月回暖 沪京深供应位居前三 数据来源:5
21、8安居客房产研究院 从供应量来看,受春节假期影响,2019 年2月租赁房源供应量下降,3月份逐步 回升; 分城市看,上海、北京、深圳2019年一 季度租赁房源供应量位居前三,占比分 别是14.5%、11.9%、7.1%。 2019年1-3月全国租赁房源供应情况 1月2月3月 供应:一线城市中上海租赁房源供应量居首 从城市供应总量来看,上海租 赁房源供应量最大,约为北京 的1.2倍、深圳的2.0倍、广州 的3.9倍; 分月份看,Q1租赁房源供应主 要集中在1月,2月、3月供应 量较少。 北京上海广州深圳 1月2月3月 数据来源:58安居客房产研究院 2019年1-3月一线城市租赁房源供应情况 供
22、应:杭州、武汉租赁房源供应量领先二线城市 分城市看,杭州、武汉一季度租赁 房源市场供应量最大; 环比来看,重点二线城市整体供应 量较为平稳,武汉2月供应量下行。 同比来看,苏州Q1租赁房源供应总 量呈增长态势,同比增加2.5%;厦 门、成都、青岛等城市供应量同比 下降。 数据来源:58安居客房产研究院 2019年1-3月重点二线城市租赁房源供应情况 天津杭州武汉重庆成都西安苏州厦门青岛 1月2月3月 一线城市50平以下房源占比44.2% 远高于全国平均水平 从租赁房源供应面积段看,一线城 市单极化趋势明显,50平以下房源 占比高达44.2%,高出全国平均水 平11.4%;而70-90平房源占比
23、仅 17.5%,排名次之; 重点二线城市各区间房源供应占比 相对平衡,50平以下房源占比 29.6%,70-90平房源占比24.3%, 二者差值仅有5.3%。 0%20%40%60%80%100% 重点二线城市 一线城市 全国 (0-50(50-70(70-90(90-110 (110-130(130-150 150以上 2019年一季度全国租赁房源供应面积段情况 数据来源:58安居客房产研究院 供应:一线城市一房为主,占比39.7%;二线城市两房居多,占比38% 从全国来看,一房、两房房源为供 应绝对主力,占比合计超过70%; 对于一线城市,房源供应以满足刚 需为主,一房房源供应占比 39.
24、7%,排名第一;两房、三房房 源供应占比分别是34.9%、 21.3%; 与一线城市不同,重点二线城市改 善型房源供应占比大大提升,两 房、三房房源占比合计64.4%,占 比高出一线城市8.1%。 0%20%40%60%80%100% 重点二线城市 一线城市 全国 一房两房三房四房五房及以上 数据来源:58安居客房产研究院 2019年一季度全国租赁房源供应户型情况 供应:一线城市5000元以上房源占比32.7%,重点二线城市仅6% 从全国来看,Q1租赁房源月租金多在 2000元以下,合计占比44.5%,而18年 Q1该价格段占比仅37.1%,占比提升 7.5%; 一线城市供应房源主力价格段在5
25、000- 8000区间,占比高达20.5%,排名第一; 其次分别是1000-2000、2000-3000区 间,占比分别是19.4%、18.3%; 重点二线城市供应房源价格段多集中在 3000元以下,合计占比75.7%;月租金 5000元以上房源占比仅6%。 0%20%40%60%80%100% 重点二线城市 一线城市 全国 (0,1000(1000,2000(2000,3000(3000,4000 (4000,5000(5000,8000(8000,1000010000以上 2019年一季度全国租赁房源供应价格段情况 数据来源:58安居客房产研究院 需求:全国Q1租房访问量同、环比增速均超2
26、5%,京沪蓉访问量居前三 从租赁房源访问量来看,2月虽有春节假期 影响,但今年Q1租赁需求依旧保持很高热 度,访问量同比增长25.1%,环比增长 29.8%; 分城市看,北京、上海、成都Q1租赁访问 量位居全国前三,占比分别是5.2%、 3.5%、3.5%。 18Q118Q218Q318Q419Q1 数据来源:58安居客房产研究院 2018Q1-2019Q1全国租赁房源访问量情况 需求:一线城市租房需求强劲,四城Q1访问量同比涨幅均超40% 从访问量看,一线城市,北京排名首 位,约为上海的1.5倍、深圳的1.6倍、 广州的2.2倍; 分月份看,四城Q1访问量均呈逐月递 增态势,其中,北京涨幅最
27、为明显,2 月、3月环比分别增长76.2%、9.6%; 与去年同期相比,四城Q1访问量同比 增速均超40%,其中,广州同比增长 62.2%,增速最快。 北京上海广州深圳 1月2月3月 数据来源:58安居客房产研究院 2019年1-3月一线城市租赁房源访问量情况 需求: 2月租房访问量大增,蓉渝汉Q1访问总量位居二线城市TOP3 2月受节后换工作等因素影响,各城访问 量环比增速普遍高于75%,其中杭州环比 增长102.5%;而3月环比增速均在20% 以内; 从访问总量看,成都、重庆、武汉位居二 线城市TOP3,占全国访问总量比重分别 是3.5%、2.5%、2.3%; 从访问量增速看,重点二线城市
28、同比涨幅 均超40%,其中,增速最快城市TOP3是 苏州、杭州、厦门,同比涨幅分别是 58.0%、55.4%、54.6%。 天津杭州南京武汉重庆成都西安苏州厦门青岛 1月2月3月 数据来源:58安居客房产研究院 2019年1-3月重点二线城市租赁房源访问量情况 租金:Q1全国平均月租金48.1元/月 部分城市租金下行 Q1全国平均月租金为48.1元/ 月,28城中,仅5城月租金超 过全国平均水平; 从租金波动情况看,天津、北 京、广州租金涨幅较高;租金跌 幅最高的三城分别是哈尔滨、南 京、郑州,同比跌幅分别达- 9.7%、-8.4%、-6.7%。 2019年一季度全国28城月租金走势及同比涨幅
29、 数据来源:58安居客房产研究院 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0 20 40 60 80 100 北 京 深 圳 上 海 广 州 杭 州 厦 门 天 津 南 京 宁 波 大 连 武 汉 苏 州 成 都 哈 尔 滨 青 岛 佛 山 东 莞 西 安 济 南 重 庆 郑 州 长 沙 长 春 南 昌 沈 阳 合 肥 无 锡 石 家 庄 月租金(元/月)同比涨幅(%) 0% 租金:仅8城租售比在2%以内,厦门租售比1.26%,全国最低 数据来源:58安居客房产研究院 28城中,共15个城市租售比介于 2%-3%,仅有8城租售比在2%以 内,其中,厦门、深圳、南京租售
30、比最低,分别只有1.26%、 1.59%、1.63%;东北城市租售比 普遍较高,其中,哈尔滨甚至高达 3.97%,约为厦门的3.2倍; 从涨跌情况看,仅7城租售比同比 涨幅为正,其中,天津同比增长 17.1%,位居第一;哈尔滨、西 安、大连下跌最为明显,同比跌幅 分别达-21.7%、-20.7%、- 18.2%。 -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 0% 1% 2% 3% 4% 厦 门 深 圳 南 京 石 家 庄 上 海 北 京 广 州 济 南 杭 州 青 岛 天 津 合 肥 宁 波 东 莞 苏 州 武 汉 郑 州 无 锡 南 昌 西 安 重 庆
31、 成 都 佛 山 长 沙 沈 阳 大 连 长 春 哈 尔 滨 租售比同比涨幅(%) 2019年一季度全国28城租售比情况 展望1:“稳”仍然是今年房地产市场主基调 政策 用户 房价 两会再次提出坚持住房的居住属性,并强调“稳地价、稳房价、稳预期”,政策趋稳的大方向不变。 受季节因素影响,一季度用户找房热度上扬,但涨幅不及去年,购房者未来心态也将趋于平稳。 2019年1、2月商品住宅销售价格总体平稳,一二线城市新建商品住宅销售价格环比微涨,二手住 宅销售价格下降;三线城市环比涨幅均回落。 展望2:不同级别城市差异性依然存在 一线城市的稳定将体现在房价和土地价格两个层面,但成交量同比2018将近一
32、步减少。 二线城市则呈现出地区性差异,热点城市降温还将在上半年持续,但降温已趋缓。 三四线城市的分化将更为明显,受“去库存”接近尾声,棚改政策调整影响,部分城市的降温幅度或更为明显。 0 10000 20000 30000 40000 0 500 1000 1500 2000 净增加PSL(亿元)PSL余额(亿元) 数据来源:58安居客房产研究院综合整理 2017年1月-2019年3月PSL投放量及余额 展望3:小阳春之后是否楼市会快速升温? 从基本面来看,2019年并不具备大阳春的基础: 其一,政策面上不允许,从国家2019年楼市调控的目标来看要保持“三稳”,换言之楼市小幅 的上下波动属于正
33、常的稳定范畴,但交易热度大幅上升,尤其是房价快速上升一定会被控制。 其二,市场面上难实现,一二线楼市的调控并未出大放松,尤其是限购需求的不放松导致了需求 难以在短期快速增加,三四线城市则面临2019规划棚改面积同比大幅缩水的现状,也依然难以 支撑楼市的大阳春。 其三,行业面难保证,2019年不少品牌房企都调低了业绩增速甚至是调低了业绩目标,拿地依 然谨慎,融资难度依然较高,预计2019年商品房的成交金额将难以超过2018。 展望4:粤港澳大湾区成为房企关注焦点区域 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 碧 桂 园 中 国 恒 大 中 海 地 产 保 利 发 展 招 商
34、 蛇 口 龙 光 集 团 佳 兆 业 福 晟 集 团 深 业 集 团 万 科 地 产 合 生 创 展 融 创 中 国 越 秀 地 产 敏 捷 集 团 华 润 置 地 合 景 泰 富 时 代 中 国 世 茂 房 地 产 卓 越 集 团 金 地 集 团 阳 光 城 远 洋 集 团 新 力 地 产 奥 园 集 团 华 发 股 份 雅 居 乐 海 伦 堡 绿 地 控 股 美 的 置 业 泰 禾 集 团 2018年房企在粤港澳大湾区土地货值情况 粤港澳大湾区发展规划纲要正式发布,大湾区也成为诸多房企重点关注的区域,碧桂园、恒大、保利、招商、 万科等知名房企也都在大湾区储备不少土地,未来在大湾区的发展有显著优势。 数据来源:58安居客房产研究院综合整理 分析师 代金玲 王 辉 常婷如