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大中华区2020年二季度物业摘要（63页）.pdf

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大中华区2020年二季度物业摘要（63页）.pdf

1、中国 | 2020年第二季度大中华区物业摘要重释动能直面挑战疫情并未影响投资商继续关注北京，多宗商业地产“逆势”成交疫情之后，谁将是零售市场复苏的主力军？ 4 专题文章 04经济和政策动态 07粤港澳大湾区“26条”金融政策将提振广深办公楼需求 08第3个十年，西部大开发步入新时代 11疫情并未影响投资商继续关注北京，多宗商业地产“逆势”成交 12疫情之后，谁将是零售市场复苏的主力军？ 32 零售物业 32北京 33上海 34广州 35深圳 36成都 37天津 38青岛 39重庆 40沈阳 41武汉 42西安 43杭州 44南京 16 办公楼 16北京 17上海 18广州 1

2、9深圳 20成都 21天津 22青岛 23重庆 24沈阳 25武汉 26西安 27杭州 28南京 29香港 30台北 46 住宅 46北京 47上海 48广州 49深圳 50香港 51澳门 52台北 54 工业地产 54北京 55上海 56广州 58 酒店 58北京 59上海 60广州 61深圳 62香港在2020年第二季度，中国宏观经济总体上逐步克服疫情带来的不利影响，经济运行呈现出稳步复苏态势。二季度中国GDP同比增长3.2%，相比一季度下降的6.8%，转负为正。其中，第三产业增加值在二季度增长 1.9%，一季度为下降5.2%。分行业看，今年上半年信息传输、软件和信息技术服务业，金融业

3、表现亮眼，其增加值同比分别增长14.5%、6.6%。在消费方面，二季度社会消费品零售总额同比下降3.9%，虽较一季度有所提升但依然为负，市场还在逐步恢复阶段。受社交距离影响的餐饮、批发零售、住宿行业还存在压力。值得注意的是，网上零售保持较快增长，上半年网上零售额为5.2万亿元，同比增长7.3%。展望下半年，境外疫情形势严峻复杂，加大了全球经济下行的风险。同时，全球市场环境将继续面临不确定性增加的影响。我们认为，目前生产端伴随复工复产而得到快速恢复，但需求端的改善依然弱于生产端，因此扩大内需将是下半年经济发展的关键。财政政策以及货币政策需要在扩大内需方面更好地形成合力，为市场提供更

4、强的复苏性增长动力。中国经济也将加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。编者按姚耀中国区研究部总监黄志辉大中华区研究部总监 4 专题经济和政策动态米，相较于一季度的-5.9万平方米，回暖迹象明显。在一线城市中，深圳表现抢眼，净吸纳量从一季度的3万平方米激增至二季度的15万平方米，增长近5倍。与此同时，上海办公楼租赁活跃度复苏，其中前滩板块吸引了众多有控制成本和整合需求的租户。尽管北京受到了第二轮疫情的影响，但有效的管控措施以及办公楼宇的安检措施保障了市场活动的正常运行，不论是租赁成交面积还是成交数量均较上季度有所回升。二线城市办公楼

5、市场的需求也有明显回升，多数城市净吸纳量在二季度由负转正。武汉作为疫情爆发的核心城市，二季在2020年第二季度，中国宏观经济总体上逐步克服疫情带来的不利影响，经济运行呈现出稳步复苏态势。二季度中国GDP同比增长3.2%，相比一季度下降的6.8%，转负为正。其中，第三产业增加值在二季度增长1.9%，一季度为下降5.2%。分行业看，今年上半年信息传输、软件和信息技术服务业，金融业表现亮眼，其增加值同比分别增长 14.5%、6.6%。在消费方面，二季度社会消费品零售总额同比下降3.9%，虽较一季度有所提升但依然为负，市场还在逐步恢复阶段。受社交距离影响的餐饮、批发零售、住宿行业还存在压力

6、。值得注意的是，网上零售保持较快增长，上半年网上零售额为5.2万亿元，同比增长7.3%。展望下半年，境外疫情形势严峻复杂，加大了全球经济下行的风险。同时，全球市场环境将继续面临不确定性增加的影响。我们认为，目前生产端伴随复工复产而得到快速恢复，但需求端的改善依然弱于生产端，因此扩大内需将是下半年经济发展的关键。财政政策以及货币政策需要在扩大内需方面更好地形成合力，为市场提供更强的复苏性增长动力。中国经济也将加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。值得关注的是，在今年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REI

7、Ts）试点相关工作的通知。通知的发布是中国公募REITs市场建设的一个里程碑式的事件，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。该试点计划将重点放在基础设施上，其中包括了物流仓储、数据中心、高科技产业园等。 8月 3日，国家发改委和证监会联合印发关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知，细化了REITs的申报工作，REITs的推进也进一步提速。我们预计公募REITs将为投资者开辟新的投资平台和渠道，推动市场流动性以及透明度进一步提升。度市场活动已逐步恢复，中小型客户为主要来源的需求增长推动净吸纳量录得2,600 平方米。青岛则主要受益于受疫情

8、影响的延期需求集中落地，在二季度录得近4万平方米的净吸纳量。成都和重庆均得到来自城市扩容的利好驱动，刺激了新区需求以及房地产开发公司的集中选址。韧性产业仍为市场需求基石，疫情推动市场洗牌。金融行业由于其较高的韧性，本季度在一、二线的需求依旧保持活跃。其中保险行业的扩张和银行软件研发部门的设立本季度表现亮眼，并贡献了大面积需求。深圳的金融机构开始升级换代，把其理财部分和金融科技部分设为独立法人主体，并积极扩张。在北京，国企背景的金甲级办公楼市场：疫情后市场普遍复苏，多数城市迎来需求回暖。随着疫情在全国得到有效控制，全国经济情况有所好转，二季度中国国内生产总值恢复

9、增长，同比增幅录得3.2%。基于此，全国办公楼市场表现也开始产生新的变化。尽管疫情影响下的退租现象仍为市场带来压力，但传统的支柱型行业比如金融、专业服务业和科技行业也开始复苏，并在多个主要城市恢复租赁步伐。与此同时，新媒体、线上教育等行业迎来爆发式增长期，为市场注入新的活力。整体而言，全国主要办公楼市场均迎来需求复苏。一线城市和主要二线城市的办公楼市场净吸纳量在二季度共录得54.8万平方融机构也在积极升级、搬迁：两个国有银行在金融街寻求1万平方米以上的租赁可能。科技公司也在后疫情市场表现出强劲韧性，仍是多数市场的主要需求来源。位于深圳的科技企业迎来新的机遇，其业

10、务增长支持更多的扩张需求，部分的大型公司也在寻找面积整合可能，这使得大面积交易有所回升。上海的传统科技巨头也表现亮眼，一家外资的传统科技公司从产业园区整体搬迁至位于前滩的办公楼内。新媒体行业在青岛和成都保持活跃。除本土直播、视频创作等公司外，从一线城市外溢而来的需求也得到市场关注。上半年，由于市场复合压力的存续，退租情况在各个城市中均有体现。尤其是经营稳定性较弱且现金流紧张的中小微金融、消费服务、零售贸易等企业。市场透露出疫情对于各个产业类别的中小企业的加速洗牌和结构性优化的过程。线上教育行业快速布局，新兴行业为市场带来活力。由于疫情的影响，以猿辅导和学而思为

11、代表的线上教育行业得以快速增长。越来越多的线上教育的使用需求也推动着这一行业在全国多个市场快速扩张。在沈阳、济南、重庆、武汉、南京和西安等城市，这一行业在二季度迅速成为需求主要来源之一。其中沈阳的线上教育行业仅在二季度就承租了超过3万平方米的办公楼面积，而在武汉更是贡献了超过50%的市场新租面积。新兴扩张需求的出现也给予了市场更强的信心，特别是在需求疲软的二线城市。与此同时，二线城市的房地产建筑办公需求回暖。随着东部新区设立，成都城市版图扩容，新区开发带动城市化提速，基建与房地产投资随之而来。房地产建筑业的办公需求上半年上升明显，新租占比达 18.8%。在西安，公

12、共服务设施的更新和交通配套的建设也推升了房地产行业的需求，贡献了本季度新租成交的28%。新增供给逐渐进入市场，全国多个城市仍位于供给高峰。虽然上半年受疫情影响，部分城市办公楼项目入市出现短期推延，但本季度新入市项目较上季度仍有大幅提升。四个一线城市本季度新增供应共录得 86.8万平方米，主要集中于北京和上海。相比一线城市，中国主要二线城市在第二季度的供给量也有所上升，仲量联行跟踪的16 个主要二线城市本季度新增供应为41.1万平方米。多数城市仍处于供给高峰，为市场带来更多租赁选择。截至2023年，全国20个主要城市甲级办公楼新增供给达3,260万平方米，其中有10个

13、城市的甲级办公楼供应超过100万平方米。深圳和上海面临甲级办公楼租金*，2020第二季度增长值（环比） 2008至2019年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2020年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。数据来源：仲量联行 *租金增长率为同质比变化。 *无锡、宁波每半年更新一次。数据来源：仲量联行宁波 -4% -3% -2% -1% 0% 1% 2% 3% 4% 北京上海广州深圳武汉苏州无锡* * 西安天津杭州沈阳成都重庆南京青岛明显的供给压力，未来四年有超过600万平方米新项目入市，分别是其现有存量的60%和44%。在广州，未来四年的新增供

14、应有300万平方米，是现有存量的 50%。北京则正处于这一波供给高峰的末尾，除却今年预计入市的80万平方米外，截至2023年，仅有10万平方米的新增供给，是四个一线城市中供给压力相对最少的城市。二线城市中，成都，重庆，武汉和南京均在未来四年面临较强的供给压力。其中，武汉由于今年疫情及洪涝灾害影响，多数项目延迟，预计 2021年将达到历史供给高峰。在这个充满挑战的时期，业主们在租金条款上变得更为灵活。本季度市场继续承压，四个一线城市均继续录得租金下降。由于上海供给压力存续，进一步加剧业主间的竞争，本季度租金录得跌幅最大，环比下跌3.2%。北京业主继续选择转变租赁策略，

15、以降低租金来应对市场需求的放缓，本季度租金录得环比下跌3.0%。广州和深圳的租金降幅本季度收窄，有相当一部分甲级办公楼业主能够维持租金平稳，但仍有少数业主因业绩压力增大而主动下调租金以吸引新租客，租金分别录得环比下跌1.3%和2.3%。二线城市普遍面临的市场压力也较为明显，受疫情影响，多数企业调低全年预算，对租赁成本更加敏感，业主选择不同程度的降低租金或提高免租期以吸引租户。在仲量联行跟踪的15个1.5线及二线城市中，所有城市均录得一定程度上的租金下跌。其中武汉办公楼市场二季度才开始重启，租金变化本季度才开始显现，业主图表2：20城市优质零售物业供求指标 5 专题

16、 000 平方米净吸纳量新增供应空置率百分比 0% 3% 6% 9% 12% 15% 0 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 12,000 14,000 16,000 18,000 080941617181920 对需求的强烈担忧导致本季度租金下滑 3.8%。优质零售物业市场：投资、消费、进出口贸易是驱动中国经济增长的“三驾马车”，现阶段消费已成为最核心的驱动力。年初新冠疫情爆发导致实体消费受限、大幅下挫；时间进入二季度，尤其5月以来，中国消费市场明显回升，社会消费品零售总额跌幅进一步收窄至 2.8%，6月至1.8%，而上半年累

17、计跌幅为 11.4%。上半年，在限额以上零售业单位中，超市零售额同比增长3.8%，百货店、专业店和专卖店则分别下降23.6%、14.1% 和14.4%。不难看出，基本品消费在后疫情时期仍相对稳健。从消费到商业，消费是根基，商业是焕新消费活力的场景与载体。受疫情影响，全国范围内新商场开业出现不同程度延期。仲量联行数据显示，第二季度中国大陆19个主要一二线城市优质零售物业市场新增供应仅21.8万平方米，仅不足去年同期两成，其中包括北京、上海在内8个城市由于百货或购物中心关店出现总存量下降的情况。与2019年末的预测相比，北京市场受疫情影响较大，延期开业率大概在80%左右，

18、作为疫情中心的武汉以及上海约五成计划在 2020年开业的零售商业项目延期。零售物业市场受消费端影响出现不同程度品牌退租和门店歇业的情况，导致19个主要城市净吸纳量总计值为负，净退租面积（即退租面积减新增面积）录得171.4万平方米。其中武汉、北京、上海净吸纳量分别为-44.8万、-27.1万、-26.3万平方米，负增量位列全国前三。跨区域比较，南方城市的人气与销售恢复速度相对较快，例如广州、深圳、成都、杭州、重庆等城市商业呈现出令人欣喜的积极信号。端午小长假，重庆主要商圈和重点监测企业实现零售额17.4亿元，同比增长7.5%。主城六大商圈零售额增长4%。成都，端午前

19、两日春熙路商圈人流量恢复至去年同期的九成水平。春熙路商圈IFS、太古里等14家大型商场实现销售额2.7亿元，同比增长3%。疫情爆发后，仲量联行早在2月即发布研究报告对疫情后市进行展望，彼时的预测与市场近况基本一致。疫情后，餐饮、娱乐、体验业态受冲击较大。以成都为例，优质购物中心餐饮业态的退租率高达12.4% ，高于其他业态，其中快餐小吃、正餐、蛋糕点点等子业态高于10%。此外，图书文创、家居家居以及零售业态中的配饰、珠宝手表、化妆品等业态也高于10%。第二季度，中国主要城市优质零售物业市场购物中心首层租金无一例外，环比均出现不同程度下滑，中位值为-1.1%。其中天津

20、、郑州、青岛分别下跌5.4%、4.5%、4.3%，位列跌幅榜前三。住宅市场: 二季度，随着全国复工复产加速，经济增速由负转正。央行通过定向降准和下调LPR 等一系列举措，继续加强逆周期调节，为市场保证流动性合理充裕。在楼市政策方面，各地松紧不一。一些城市继续放宽落户及人才相关政策，而杭州、宁波、深圳等热点城市却出台了调控收紧政策，以打压投机炒房。随着疫情影响逐渐褪去，购房者置业情绪好转。随着开发商积极推盘释放供应，加上前期积压的需求集中释放，二季度楼市成交量跌幅收窄。根据国家统计局数据，1-6月份，全国住宅销售面积同比下降 7.6%，较一季度25.9%的跌幅明显收窄

21、。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市数据同样显示，二季度20城市一手住宅成交量同比下滑8%，较一季度33%的下跌而言跌幅明显收窄。其中6月单月成交量同比下滑仅1.6%，已基本恢复至去年同期水平。在价格方面，6月份70个大中城市新建商品住宅销售价格微涨。4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.1个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.9%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。土地市场方面，在各地政府出台供给端扶持政策后，房企拿地信心有所提振，二

22、季度土地市场供求明显回暖，溢价率小幅上扬。展望下半年，货币政策可能仍将保持适度宽松基调，经济有望逐季向好。“房住不炒” 定位不变，调控政策边际放松空间明显收窄，预期下半年部分楼市升温过快的城市或有调控政策收紧。但由于宏观经济运行压力犹在，且常态化的疫情防控将给住宅市场带来诸多不确定因素，近期调控不具备全面收紧的基础，预计下半年市场预期仍将以稳为主。供应方面，随着近期楼市成交回暖，预计房企将抓紧窗口期加速推盘以回笼资金。随着供应量的放大，需求进一步释放，短期内整体成交量有望继续回暖。但另一方面，当前国际疫情仍未得到有效控制，经济发展仍存在不确定性，一定程度上将制约

23、住宅市场的回暖力度。下半年，住宅市场仍将面临着疫情、经济环境不确定、市场流动性改善等多方面因素的综合作用，成交量回暖的力度和持续性仍有待观察。图表3：二十城市大众住宅市场季度成交额注：1)4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州;2)重庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分。数据来源：中国房地产指数系统成交面积（万平方米） 4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,00

24、0 6,000 7,000 8,000 9,000 1Q08 3Q08 1Q09 3Q09 1Q10 3Q10 1Q11 3Q11 1Q12 3Q12 1Q13 3Q13 1Q14 3Q14 1Q15 3Q15 1Q16 3Q16 1Q17 3Q17 1Q18 3Q18 1Q19 3Q19 1Q20 2,233 3,271 4,149 4,284 6,868 5,177 4,027 4,642 2,877 4,800 5,473 5,017 5,149 6 专题 5月14日，中国人民银行、银保监会、证监会、外汇局联合发布关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见（以下简称意见）。仲量联行认为，意

25、见将加速大湾区内地金融市场的开放，在“成熟一项，推进一项”原则下，进一步推动大湾区金融体系一体化与金融创新。意见给出了大湾区金融开放的推进方向，提出了金融支持的创新举措。一系列促进跨境贸易和投融资便利化的措施，将便利本外币兑换和跨境流通使用，对从事跨境业务经营活动的企业意义重大。意见还提出了银行业、证券业、保险业进一步对外开放的方向和措施，将实质性地扩大这三大细分行业的对外开放程度并带来更多的业务机会。同时，意见鼓励大力发展金融科技产业，支持大湾区内地研究区块链、大数据、人工智能等创新技术及其成熟应用在各方面的推广。根据历史发展经验，重大金融政策的发布常常对金

26、融业的发展速度产生重大影响。以大湾区的金融重镇深圳为例，其金融业增加值增速在中央经济工作会议首次提出去杠杆后显著下滑，又在扶持性金融政策发布后得到恢复性增长。广深办公楼金融行业租赁需求或迎增长意见一系列的创新举措将利好境内外金融机构在大湾区内地业务的快速发展，为深圳和广州的办公楼市场需求带来新的增长点。银行、证券公司和保险三个行业的金融机构在广深两地平均租赁办公面积较大。特别在深圳，三个行业的平均办公面积均超过两千平方米。外资金融企业目前在大湾区内地的平均规模仍相对较小，但随着金融开放的推进，部分行业的外资金融企业规模将迎来增长。根据以上市场分析，仲量联行认

27、为：银行业、证券业和保险业的对外开放将吸引港澳地区的相关金融机构在大湾区内地设点，尤其是深圳和广州。粤港澳大湾区“26条”金融政策将提振广深办公楼需求预计未来深圳和广州将迎来不少银行的扩租以满足跨境贷款业务和跨境理财产品等新业务开展所需的新增人员与空间需求。私募股权投资基金跨境投资的试点将催生更多私募基金的设立，尤其是更多港澳私募基金可能考虑在大湾区内地设点。随着金融科技相关应用的成熟与发展，区块链、大数据、人工智能相关的金融科技企业的业务将稳步增长，预计这类企业的扩张需求也将相当活跃。关于作者张晓映，深圳研究部高级分析师图12010-2019年深圳市

28、金融产业增加值及增长率数据来源:深圳市统计局，仲量联行图2广深两地金融产业下各细分行业平均办公面积资料来源：仲量联行注：样本来自甲级办公楼 7 专题 2000年“西部大开发”上升至国家战略，时至今日刚好20周年。20年前，中国各地区经济发展与城市化水平存在巨大差异，整体呈现出“东强西弱”的发展格局，地区之间的差距尤为显著。可喜的是二十年来，大规模的基础设施建设和房地产建设持续推动西部地区城市化的步伐。伴随资本和人才的涌入，西部门户城市（成都、重庆和西安）迎来了前所未有的发展势头。统计局数据显示，2009-2019年中国西南地区的GDP累计增长258.6%，领跑全国

29、。那么，中国西部经济得以快速发展的核心因素有哪些？中国经济发展的区位价值是否已出现“多极化”的发展趋势？西部各头部城市间的区域发展有何比较优势？对上述问题的探究是把握西部地区商业地产价值的关键所在。全球地缘政治经济新格局，重塑中国内陆开放高地西部地区，作为内陆开放新高地持续释放产业和消费的新动能，在全球政治经济全新地缘格局下面临全新的发展机遇。自古以来，“蜀道难，难于上青天”，中国西部城市长期被贴上了落后、贫穷，甚至与世隔绝的标签，亟待改变。6年前，随着“一带一路”倡议的出台，西部迎来了发展新动能，中欧班列的开通让西部地区一跃成为中国连接亚欧大陆各国的桥头堡。

30、2019 年，作为中新（重庆）战略性互联互通示范项目的重要组成部分，西部陆海新通道的建立进一步打开中国西部之门，将这条共建共荣的通路延伸至东南亚地区。 “一带一路”倡议在重塑世界政治经济格局第3个十年，西部大开发步入新时代 “中国西部”内陆开放新高地，产业升级新动能 8 专题的同时，已然改变中国西部千百年来自世界海运时代便遗留下来的区位劣势。作为世界上最长的铁路，中欧班列打破中国与欧洲、中东、中亚各国的贸易阻隔。依托中欧班列，中国内陆城市成为“ 一带一路”沿线各国的全新贸易伙伴，也助力中西部地区跨境贸易增长持续领先。以重庆为例，2009-2019年，重庆跨境贸易累计增长

31、988.1%，在中国所有城市中增速最快。区位条件的改变进而影响资源配置及其转换效率。在传统地缘政治经济格局下，“闭塞”的标签让广袤的中国西部无法吸引足够的“资源”支撑与沿海地区相媲美的经济发展速度与质量。“资源”储备不足且生产力转换效率低下是经济质量难以实现质的飞跃的主因。经济基础薄弱凸显“资源”吸附能力不足，进而导致恶性循环。然而，随着世界地缘经济新格局已然成型的今时今日，中国西部的“资源”吸引力、经济增长势头已不可同日而语。现阶段，“资源”实乃影响经济发展的核心要素，包括资本、人力资源、科技研发能力，即常说的“人、财、力”三要素。资源的有效导入是一个地区经济

32、持续发展的动能，也是房地产市场尤其是商业地产可持续发展的底层逻辑，“人、财、力” 三要素在全新地缘政治经济格局下的流动便成为影响经济基本面以及产业、消费、贸易增长的关键。超越一线城市辐射半径，中国经济发展“东西并重” 5月中旬，国务院发布关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见。建立现代工业体系、鼓励创新创业、城乡一体化、新基建投资等核心议题是这一新政的关键内涵。中国已形成“三点一线”的经济地理格局。“三点”是指以北上广深四大一线城市与世界级城市香港为中心形成的三大城市群，即京津冀、长三角、大湾区。“一线”则是由长江流域串联的城市所组成的长江经济带，自东向西

33、包括上海以及苏州、杭州、南京、武汉、重庆、成都等新一线城市。放眼未来，我们预计资源将以“京津冀”、 “长三角”和“粤港澳大湾区”为前沿，主要集中在高端城市群，成渝城市群预计将成为全国第四大、内陆地区第一大经济增长极。随着地理距离和城际通勤时间的增加，一线城市的经济辐射能力从东到西逐步衰减。中国西部的主要城市因远离一线城市，在经济起步时期往往难以借力一线城市的发展红利。但当一个区域厚积薄发，头部城市足以引领区域经济发展时，独享广袤腹地和资源的西部门户城市相较于东部沿海的同能级城市，往往更有机会发展成为区域中心。开拓内陆市场，区域总部经济发展推动商业地产市场走向成熟

34、随着市场不断的细化及竞争的加剧，庞大的内陆市场正吸引越来越多的企业西进中国，在中西部城市设立区域总部，其总部经济发展水平反而高于一些沿海新一线城市。以成都、武汉、重庆为例，三个城市分别吸引301家、294家、293家世界500强企业进驻，数量仅次于北上广。为加强上下游供应链整合及市场联络，多数企业选择在成都或重庆设立其区域总部，便于开拓内陆广袤的市场。成都往往吸引较多专业服务、金融服务、科技服务企业总部进驻，进驻重庆的区域总部则以制造业、大数据、通讯类产业为主，西安的硬科技、资源型企业总部则相对较多。中国第四大城市群应运而生、战略升格，成都与重庆作为“成渝地区

35、双城经济圈”的双核，亦是中国内陆经济发展的新引擎。与此同时，西安主导的“关中平原城市群”正在激发中国大西北广袤地区的经济活力。有人才、有产业、有消费， 9 专题才有商业地产市场可持续发展的基础，这也是仲量联行持续看好中国西部经济与产业的发展、看好中国西部商业地产市场韧性的底层逻辑。过去十年，中国西部城市已持续吸引大量资金流入，拉动商业地产开发与基础建设。截至2020年第一季度，成都和重庆已成为在一线城市外最大的两个甲级办公楼市场。成都在零售物业方面的发展规模和密度更是赶超广州和深圳，重庆和西安则分别排名第五和第六。尽管如此，稳健的需求使得成都和重庆的办公楼及零

36、售物业市场的空置率低于国内主要城市，因此良好、健康的市场基本面成为持续吸引房地产投资的动能。新冠疫情爆发以来，全球经济和商业活动持续放缓。尽管如此，中国西部城市已迅速从疫情中恢复过来。据报道，成都机场今年4月的客流量居全国之首，这一数据在非一线城市中前所未有。地铁客流恢复率亦超出预期。无论机场或是地铁客流的恢复速度不仅是一个城市复苏的迹象，更是印证中国版“西部世界”独具吸引力的一大佐证。世界政治经济格局的演变带给中国西部新的发展机遇，西部“内陆”地区已成为中国对外“开放”的新高地，中国西部的科技创新能力不断提升、人才吸引力逐年加强，高附加值产业持续导入。在这一时

37、代，中国经济已从过去资源禀赋先天决定的“东西差异”转变为当今“城市群”独当一面、以点带面的发展格局。仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示：“在西部大开发的第三个十年，中国的经济特征将由过去的东西向差距，转变为南北向差距。我们对中国西部的不断崛起，以及成都、重庆和西安等中心城市房地产投资的新机遇充满信心。” 关于作者朱建辉，华西区研究部负责人 10 专题关于作者米阳，华北区研究部负责人去年8月，仲量联行针对北京商业地产投资市场发布了乘风逐浪，把握价值机遇白皮书，指出北京甲级办公楼的投资价值长期保持在增长区间，城市核心区资产在经济增速放缓的背景下需求热度依然不减，

38、同时新兴区域也展现出巨大的潜力。尽管每年的第一季度是传统的“交易淡季”，且又恰逢“黑天鹅”事件，但2020年首季北京商业地产仍“逆势”录得多宗成交。作为全国科技创新中心和国际交往中心，北京商业地产市场的基本面坚实。疫情所造成的影响只会是短期而暂时的，随着复工复产进程持续稳妥有序推进以及北京市营商环境的不断优化，市场长期向好的趋势不会发生逆转。投资机构仍看好北京中长期发展北京商业地产投资市场的“牛市”已经持续了超过10年。据仲量联行测算，从2009年至2019年，北京甲级办公物业的资产价值增长了167%。过去3年的投资额更是急速攀升，去年达到逾800亿人民币，境内外

39、投资者对北京商业地产的乐观预期表露无遗。但突如其来的新冠疫情对经济社会发展增添了变量，给商业地产市场也带来了一定的不确定性。但是根据仲量联行华北区研究部近期对房地产投资机构所进行的调查，尽管有2/3的受访者承认投资项目的进程因疫情影响而延期，但令人欣喜的是：有超过80%的投资机构都表示当前的市场状况不会影响其投资意愿，他们看好北京商业地产市场中长期发展前景的信心不会动摇。在特殊时期，信心往往比黄金更珍贵，投资者的表态无疑给市场注入了一针“强心剂”。多宗成功交易佐证投资者信心事实上，任何人都无法否认当前市场活跃度、潜在需求和租金均出现下行，商业地产项目的资本值走

40、势也势必会受到疫情影响。因此，众多投资者在短期内态度转趋谨慎也是正常现象。但正由于大部分内外资机构对市场基本面依然抱持正面判断，才会有多家机构“敢为人先”，在2020年第一季度“出手”完成布局，为开局充满不确定性的2020年增添一抹亮色。这其中最具代表性的大宗商业地产交易项目要属新加坡政府投资公司（GIC）斥资 80亿元人民币收购北京LG双子座大厦，这不但再次印证了外资投资者对北京高品质办公物业的认可，交易在疫情已经出现之后达成并最终确认更是对市场信心的有利提振。与此同时，景瑞控股在2018年通过法拍以3.2亿元人民币购得位于东城区的 NAGA上院项目，如今已经被九江

41、线材以 4.76亿元收入囊中并将作为公司总部。在改造不到两年的时间里，景瑞控股就获利近50%，充分显示出北京核心区稀缺资产的增值潜力。当前系挖掘优质资产的良机近期，疫情在国内已得到有效控制，大部分地区都加快了复工复产的步伐。尽管北京6月受到新发地疫情影响，但无论是交通流量，还是办公楼周边外卖送单量都已较此前的停滞状态有所增长，说明正常的生产生活秩序正在恢复之中。在此背景下，北京商业地产市场中的各方参与者正开展积极行动应对影响，投资市场的复苏已悄然开始。在仲量联行看来，开发商将借此机会加速处置非核心资产，变相导致更多物业进入市场，为广大投资者带来以合理价格完成交

42、易的绝佳机会。同时，与互联网科技相关的在线教育、内容、金融、健身等业态在疫情期间实现爆发式增长，未来庞大的扩租需求必将导致高品质办公物业受到市场追捧，所蕴含的投资潜力不容忽视。透过疫情，我们发现投资机构更青睐行业配比更健康合理、能够抵御市场风险且“造血能力”强的入驻企业项目。在市场仍存在不确定性的情况下，投资者应当把握机遇，寻求专业建议，从而做出正确的投资决策。疫情并未影响投资商继续关注北京，多宗商业地产“逆势”成交仲量联行最新调研显示超八成投资者不改投资意愿 11 专题疫情的爆发导致2020年第一季度中国社零总额大幅下降，零售市场陷入低迷。在一季度社零总额同比

43、下降19后，第二季度降幅收窄至3.8，较一季度有明显改善。随着疫情得以基本控制以及各地加速复工复产，中国内地零售业正逐渐复苏。在此过程中，部分零售行业在疫情期间显示出较强韧性，另有部分行业在疫情后的反弹速度领先于其他行业。线上超市疫情期间，线上超市异军突起，人们在线采购日用品和生鲜食品的比例大大增加。尤其是生鲜电商成为最大的突围黑马，业务量激增，大量新用户涌入生鲜电商平台。例如，永辉超市2020年一季度财报披露，其一季度实现营业总收入292.6亿，同比增长31.6%。此外，疫情期间，盒马、叮咚买菜、美团买菜等专业生鲜电商平台以及如京东到家等平台类生鲜频道等，即

44、时配送业务的订单量均迎来暴增。疫情可能加速推进了消费者在线购物习惯的形成。这对于线上生鲜电商平台以及打通了线上平台及线下门店的连锁超市来说，可能是长期增长的催化剂。奢侈品市场中国的奢侈品市场在疫情期间遭受重创，但自疫情得到有效控制后各品牌陆续恢复开店以来，客流量回升速度超过市场预期。奢侈品市场成为国内零售市场复苏的主力军。一些表现较好的品牌目前国内销售额已实现了同比增长，另一些品牌虽然恢复相对较慢，但复苏的势头依然明显。国内奢侈品市场的迅速复苏主要受到几方面因素影响，一方面，高收入人群在此次疫情中受到影响相对有限，疫情又导致国疫情之后，谁将是零售市场复苏的主力军

45、？以及品牌数字化渠道的日益开拓，中国奢侈品市场的中长期增长仍将在预料之中。中端及大众化餐饮在餐饮业中，高端餐饮在此次疫情中受到的打击远大于中端及大众化餐饮，且恢复速度相对较慢。一方面原因是商务宴请、高端聚餐、高端差旅人士的大幅减少；另一方面，高端餐饮原本注重线下用餐体验，线上渠道拓展不足。此外，高端餐饮在店铺租金、原材料成本、人力成本等方面远高于中低端品牌，使其大幅承压。相际旅行限制，因此原本的境外奢侈品消费回流国内，转为本地奢侈品消费。另一方面，部分一线奢侈品品牌宣布5月对货品提价，导致不少消费者在涨价前排队抢购货品。当然，由于国外疫情的爆发，此前大部分奢

46、侈品牌的欧洲工厂经历了较长的关闭期，因此中国市场后续可能面临供货问题，全年的奢侈品市场复苏程度仍然有待观察。但中长期来看，随着中国的中产阶级及年轻一代对奢侈品的需求不断增长， 8.1 8.0 8.0 (20.5) (19.0) (16.2) (13.5) (11.4) -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 来源：国家统计局中国社会消费品零售总额 (累计同比增幅%) 12 专题关于作者盛秀秀，仲量联行研究部董事比而言，中端和大众品牌餐饮更显韧性，其主要原因是中端和大众品牌的线上渠道更为丰富，疫情期间通过与线上外卖平台加强合作来推动销售，有效地对冲了一部分线下

47、业务的下滑。根据仲量联行2020年 3月的零售品牌调研显示，大众品牌拥有线上销售渠道的比例更高，也更倾向于维持原来的拓店计划（如图所示）。在仲量联行跟踪的主要零售物业租户调整中，我们也发现，在餐饮业整体承压的背景下，奶茶和咖啡等饮品店、以及面馆及点心店等大众化餐饮品牌仍在继续拓店。目前疫情在中国已得到较为有效的控制，政府正不遗余力地采取多项措施使经济重回正轨。疫情不仅改变了消费者的消费习惯，也加速了零售市场的发展，加速了零售业线上和线下融合的步伐。中长期来看，此次疫情将成为零售市场的试金石，能把握市场未来发展趋势、并能适时灵活调整策略的玩家将走得更远。 82.1%

48、50.9% 48.5% 17.9% 49.1% 51.5% 大众中端高端有无 66.7% 39.4% 32.3% 22.6% 26.5% 19.4% 10.7% 29.0% 45.2% 5.2% 3.2% 大众中端高端继续拓店观望再以暂停拓店关闭或转让受访中餐餐饮品牌中拥有线上销售渠道的比例受访中餐餐饮品牌目前针对2020年租赁战略来源：仲量联行 13 专题办公楼 16 办公楼租值指数资本值指数指数 0 20 40 60 80 100 120 140 4Q164Q174Q184Q194Q204Q15 北京价格指数箭头表示12个月展望基数:2015年第4季度=100

49、该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源:仲量联行硬性指标 2015至2019年，吸纳量、落成量、空置率是年底值。2020年的净吸纳量、落成量是上半年值，空置率是二季度值，未来供应是下半年预计值。资料来源：仲量联行总建筑面积千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率 0% 3% 6% 9% 12% 15% 0 200 400 600 800 1000 0F 每平方米每月有效租金基于建筑面积* 379元跌幅加快租金周期 -9.0% 租金同比增长率* 注：增长率为同质比变化备注：北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。 *CBD甲级办公楼租金。租赁活动略有回升。随着市场从疫情中逐渐恢复稳定，租赁活动较上一季度略有回升。但由于市场需求持续放缓，加之新发地疫情的出现，使得疫情再度成为关注焦点，需求反弹的幅度仍较为有限。尽管市场同时面临疫情和经济放缓带来的压力，内资企业仍是租赁市场需求的主要来源，在新租成交中占71%。由于更严格的预算和成本控制，外资租户表现更为谨慎。两个新落成项目推高整体空置率。本季度共有两个项目完工入市，共为市场带来31万平方米的新增供应。位于丽泽的项目目前对于租户的吸引力较弱，因为区域内的基础

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