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1、中国 | 2021年第四季度大中华区物业摘要 稳中有进乘势而上12 长租公寓市场未来可期52 北京53 上海54 广州55 成都57 北京58 上海59 广州60 深圳61 香港15 北京16 上海17 广州18 深圳19 成都20 天津21 青岛22 重庆23 沈阳24 武汉25 西安26 杭州27 南京28 香港29 台北31 北京32 上海33 广州34 深圳35 成都36 天津37 青岛38 重庆39 沈阳40 武汉41 西安42 杭州43 南京45 北京46 上海47 广州48 深圳49 香港50 澳门目录07 北京环球影城盛大启幕:推动文旅行业发展,助力零售市场复苏10 生命科学产
2、业蓬勃发展,产业园区市场迎来新机遇专题文章办公楼住宅物流地产酒店零售地产08 扩容后的前海产业融合聚变,现代服务业辐射增强2二零二一年第四季度大中华区物业摘要 中国经济在“十四五”开局之年增速强劲,全年国内生产总值为114.37万亿元,同比增长8.1%,两年平均增长5.1%。全年社会消费品零售总额超44万亿元,比上年增长12.5%;两年平均增长3.9%,其中线上消费依然保持较快增速。高技术制造业和装备制造业引领工业生产增长。技术制造业、装备制造业全年增加值分别增长18.2%、12.9%,高于全国规模以上工业增加值增幅(全年9.6%)。制造业和高技术产业投资保持活跃。制造业全年投资增长13.5%
3、,高技术产业投资增长17.1%,均高于全年全国固定资产投资增幅(4.9%)。与此同时,宏观经济同样面临需求收缩、供给冲击、预期转弱等多重风险挑战。在近期,月度投资、消费数据的同比增幅趋弱。在中央经济工作会议部署2022年中国经济任务的主题和重心将是“稳字当头、稳中求进”。在财政政策方面,会议指出各项中央及地方的政策将保证财政支出强度,加快财政支出进度,聚焦制造业高质量发展,促进企业科技创新更新创造,适度超前开展基础设施投资。在货币政策方面,在连续两个月实行降息之后,央行一月继续释放边际放松的信号,指出2022年货币方面要充足,靠前发力,加大对实体经济,尤其是对科技创新,绿色发展的支持。与世界其
4、他主要经济体不同的是,在稳增长的预期下,中国仍有进一步降准降息的空间,稳健的货币政策将给资本市场带来更多的确定性。编者按姚耀 中国区研究部总监3二零二一年第四季度大中华区物业摘要 经济和政策动态中国经济在“十四五”开局之年增速强劲,全年国内生产总值为114.37万亿元,同比增长8.1%,两年平均增长5.1%。全年社会消费品零售总额超44万亿元,比上年增长12.5%;两年平均增长3.9%,其中线上消费依然保持较快增速。高技术制造业和装备制造业引领工业生产增长。技术制造业、装备制造业全年增加值分别增长18.2%、12.9%,高于全国规模以上工业增加值增幅(全年9.6%)。制造业和高技术产业投资保持
5、活跃。制造业全年投资增长13.5%,高技术产业投资增长17.1%,均高于全年全国固定资产投资增幅(4.9%)。与此同时,宏观经济同样面临需求收缩、供给冲击、预期转弱等多重风险挑战。在近期,月度投资、消费数据的同比增幅趋弱。在中央经济工作会议部署2022年中国经济任务的主题和重心将是“稳字当头、稳中求进”。在财政政策方面,会议指出各项中央及地方的政策将保证财政支出强度,加快财政支出进度,聚焦制造业高质量发展,促进企业科技创新更新创造,适度超前开展基础设施投资。在货币政策方面,在连续两个月实行降息之后,央行一月继续释放边际放松的信号,指出2022年货币方面要充足,靠前发力,加大对实体经济,尤其是对
6、科技创新,绿色发展的支持。与世界其他主要经济体不同的是,在稳增长的预期下,中国仍有进一步降准降息的空间,稳健的货币政策将给资本市场带来更多的确定性。甲级办公楼市场:2021年是“十四五”规划和2035年远景目标的开局之年,激发国内市场、优化经济结构、提升创新能力等方面工作开展有效的促进了全国各地经济的稳步恢复。国家统计局1月17日公布的数据显示,2021年国内生产总值为114.3万亿元,同比增长8.1%,两年平均增长5.1%。伴随着经济发展的稳中有进,全国办公楼市场也迎来需求大年,头部大型企业在其中发挥了引领支撑作用,来自于科技、金融等领域的企业在全国各个主要城市保持活跃。在经济回暖的支持下,
7、2021年成为了中国办公楼市场有史以来需求增量最为强劲的年份之一,全年多个城市的净吸纳量突破了历史新高。全年中国主要城市的净吸纳量达到660万平方米,四个一线城市贡献超过65%,达到430万平方米的甲级办公楼净吸纳量,均为历史新高。其中,北京、上海和深圳三个城市均超过100万平方米,上海更是超过了150万平方米。2021年科技行业人员及业务的大幅扩张,推动其不动产需求急速增长,在全国大部分主要城市均构成办公楼市场租4二零二一年第四季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |赁需求的重要支撑。2021年,在北上广深、南京、杭州、成都、重庆、武汉等
8、主要城市,科技行业全年租赁成交面积占比为31%。其中,第四季度科技企业租赁比例达到34%,高于全年整体水平。2021年第四季度,腾讯在北上广深4个一线城市中超过一万平方米的租赁成交,合计已超过30万平方米。美团和字节跳动在全国主要城市第四季度的大面积租赁成交均可达到近20万平方米,包括美团在京的8万平方米新租、字节跳动在深圳超10万平方米的租赁等;受“双减政策”影响,在全国各城市原本扩张势头正盛的在线教育行业需求明显减少,原有的扩租计划暂停,部分项目出现提前解约或退租的情况。尽管个别楼宇受教育行业缩减规模的短期冲击,但一线城市的整体甲级办公楼市场未受到明显影响,租赁需求仍然十分畅旺。而1.5线
9、及二线城市如成都、重庆、武汉及西安,因在线教育行业退租而导致的去化压力较大。目前内资的TMT、金融服务以及专业服务业已成为全国主要城市中甲级办公楼市场的主要需求来源。北交所于2021年11月15日正式开市,共有81家企业上市,其中71家从新三板精选层平移而来,10家为新上市公司。自2021年9月2日宣布设立北交所后两周左右,原新三板精选层偏低的市盈率已显著上升约30%。对于商办市场而言,当前,北交所尚在起步期,首批上市北交所的81家企业中,平均公司市值为35.64亿元,员工总人数超过6万人,总计办公面积约为70万平方米。除上市企业的现有面积外,北交所的设立为整体办公楼市场的另一个主要意义是提供
10、多元化的需求来源。北交所重点支持的创新型中小企业作为当前需求结构的差异化补充,将推动办公市场更加稳健发展。在未来,受北交所设立而获得提振的中小企业预计估值提升,市场融资环境更为优化,成长速度进一步加快,企业业务增长空间巨大,为全国办公楼市场带来更多优质、新鲜的需求增量。在企业上市北交所全生命周期里,会需要各类金融及专业服务机构提供支持。因此,保荐机构、律师事务所、会计师事务所等金融及专业服务机构都将产生巨大的业务增量。截至11月15日北交所开市,已有112家证券公司正式申请成为北交所会员。因北交所将与沪深交易所保持错位发展,在审批理念、上市制度等方面对金融和专业服务机构提出了全新的要求。服务端
11、企业的业务模式和发展战略需要作出相应调整,将需要更多专精的针对性研究和服务团队,拓展人员规模和业务范围,推动主要金融机构和专业服务机构在全国各地的扩张。2021年全国主要城市新增供应量达到470万平方米,略低于2020年水平。其中一线城市录得330万平方米,贡献率超过70%。深圳全年新增供应超过100万平方米,上海和北京均达到70万平方米左右。从全国其他主要城市来看,南京和杭州领跑新增供应,均超过30万平方米。尽管供应量显著,但旺盛的需求有效缓解了市场压力。一线城市的需求净增量自2014年以来首次超过供应量,而在1.5线及二线城市中,办公楼市场的需求净增量是自2006年以来首次超过供应量。全国
12、甲级办公楼市场需求端的优异表现帮助市场各方参与者的大幅度提升信心,因此,甲级办公楼市场租金跌幅显著收窄,部分城市在四季度开始租金回调,恢复增长曲线。一线城市中,上海的租金涨幅保持势头,环比增长1%,北京、深圳和广州的租金水平均保持平稳,未有大幅变化。其中,北京的市场租金已经触底,预计于2022年迎来整体性反弹。优质零售物业市场:22021年四季度随着疫情得到有效控制,消费刺激政策相继出台,国内消费逐步复苏。2021年全国社会消费品零售总额实现44.1万亿元,同比增长12.5%,两年平均增速为3.9%。随着消费市场结构性恢复,全国重点城市零售物业市场活跃度呈现复苏态势,优质零售地标项目纷纷落地,
13、商业运营探索消费新场景和新渠道。业态方面, 餐饮业发力“小店经济”, “敏捷”策略成关键词。 “小店经济”以较低成本、 高敏捷度的扩张优势在市场掀起一波热潮, 主导全年餐饮业态的增长。咖啡饮品、 烘培甜品、 中式快餐等各类品牌快速崛起, 进驻各类卖场及街区商业。随着潮流文化的发展, 优质IP的持续孵甲级办公楼租金,2021第四季度增长值(环比)*无锡、宁波每半年更新一次数据来源:仲量联行-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 无锡* 苏州 沈阳 青岛 西安 杭州 成都 重庆 南京 宁波*2008至2020年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2021
14、年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值,本季度新加入昆明。 数据来源:仲量联行21城市优质零售物业供求指标千平方米净吸纳量新增供应空置率百分比0%3%6%9%12%15%08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22F02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0005二零二一年第四季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |化成功, 资本开始推动游戏、 手办、 潮玩IP盲盒等业态积极扩张, 泡泡马特、 Top Toy、X11等头部潮玩品牌在全国布局加速。 “碳
15、中和”时代, 新能源汽车消费持续升温, 更多品牌布局购物中心线下门店,京沪等一线城市以及蓝牌车出行受政策限制的城市成热点, 如成都、 武汉等。 疫情限制国际旅行, 奢侈品消费持续回流,国内奢侈品消费连续两年录得约50%的高速增长。国内购物环境升级、 产品丰富、服务提升、 关税和消费税进一步下调, 国内外价差缩小, 有效刺激消费需求释放。供应方面,大批优质项目年底压轴开业,全国主要城市优质零售物业四季度新增供应累计384万平方米,全年新增供应共计超1,000万平方米。截至年末,二十一个主要城市的优质零售物业总存量来到1.28亿平方米。上海领衔2021年一线城市新增供应,以135万平方米,位列各城
16、市首位。西部城市近年来零售商业体量增速迅猛,重庆单年新增供应首破百万平方米,位列第二。成都以90万平方米紧随其后。1.5线城市中,南京、宁波、武汉年新增供应均超过70万平方米,长沙和沈阳也分别超50万平方米。城市化的脚步促使更多项目落地新兴商圈,核心区域则聚焦城市更新。从项目层面来看,新项目多以“消费3.0”为切入点,在消费场景营造和内容创新上下足功夫。仲量联行数据显示,截至四季度末中国21个主要城市优质零售物业市场平均空置率报9.2%,同比回落0.5个百分点,四个季度均处于回落状态,释放出供需两端复苏的信号。租金方面,疫情导致不少业主为盘活闲置门店让利出租,租金处于下降区间。随着疫情动态清零
17、、消费回暖、节假日经济刺激等积极信号释放,国内重点城市零售商业表现回升,租金从2021年开始进入正增长区间。以上海、深圳等为首的一线城市,受益于奢侈品消费回流带来的品牌的积极扩张以及高端购物中心不错的销售表现,领衔租金涨幅,同时带领全国租金回暖。运营方面,近年来,地产融资遭受严密的监管,开发资金压力加大,“轻资产”受头部商业地产开发企业青睐。轻资产模式下,企业的资产组合和财务数据得以优化,但也将更加考验运营商的资产管理能力和精细化的运营能力。同时,优秀的IP打造和运营可以加强消费者共鸣,激发消费意愿,最终形成更强的购买力。一些具有前瞻视野的新开业项目,通过打造”人格化“的拟人IP和动物IP、引
18、入联名IP,实现客流和消费额双丰收。未来展望,2022年,中国优质零售物业新增供应依旧强劲。预计超过1,200万平方米的优质零售供应将进入市场,各城市零售市场版图将继续扩大。一线城市中,北京、上海的新增供应均超过百万平方米。南京、武汉按预期算位分列二三位。值得一提的是,西部四城重庆、成都、昆明、西安,供应增量依然排名靠前,西部城市群的商业发展保持高速。核心区土地开发有限,更多商业综合体项目落地新兴商圈,“多中心”的商业格局已在主要城市成型;而核心区则持续聚焦城市更新。未来存量更新和增量开发并举,已成为“新常态”。住宅市场:2021年全国住宅市场经历了上半年的持续热度后,下半年在房地产信贷环境持
19、续收紧、政策调控持续加码的大环境下,市场经历了深度调整。进入四季度,中央连续释放维稳信号,信贷环境边际改善。尤其是中央经济工作会议明确了2022年经济工作要“稳字当头、稳中求进”。随后,央行通过开展中期借贷便利(MLF)操作、公开市场逆回购操作、下调一年期及五年期LPR报价等连续释放维稳信号。尤其是本次五年期LPR报价在连续20个月保持不变后首次下调5个基点。政策的“靠前发力”将对稳定经济发展、缓解企业融资成本和购房者置业成本等发挥重要作用。2021年四季度,全国住宅成交量明显放缓,但在上半年保持高增长的支撑下,2021年全国住宅销售面积累计15.7亿平方米,仍比上年增长1.1%,创出新高。仲
20、量联行跟踪的20个主要一、二线城市一手住宅成交数据显示,在前期重点城市不断加码调控及信贷整体收紧后,四季度20城市一手住宅成交面积合计约4826万平方米,环比下跌8%,同比下降25%。但上半年的高规模支撑下,2021年全年20城市住宅总成交面积仍较去年增长9%。分城市来看,20个城市中15个城市全年成交量保持稳定或增长,仅5个城市成交量较上年下降。总体而言,受经济基本面和稳定人口净流入的支撑,一、二线重点城市的住宅需求保持稳健。在价格方面,随着前期调控政策收紧,四季度全国商品住宅销售价格环比呈下降趋势。12月,70个大中城市商品住宅销售价格显示,一、二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降
21、0.1%,0.3%和0.3%。2021全年来看,一、二、三线城市新建商品住宅销售价格较上年分别上涨4.4%,2.8%和0.9%,房价总体仍保持稳定。土地市场方面,2021年全年房地产开发企业土地购置面积21590万平方米,比上年下降15.5%;土地成交价款17756亿元,增长2.8%。全年来看,融资收紧,房企加速去杠杆,资金链普遍紧张,房企拿地日益谨慎,扩张速度进一步放缓。土拍规则的调整,土拍溢价率的限制、以及土地市场的降温使得四季度各线城市的土地成交溢价率继续下降。展望2022年, 预计房地产行业调控总基调将保持不变,政府将持续完善“稳地价、 稳房价、 稳预期”的房地产长效机制,因城施策促进
22、房地产业良性循环和健康发展。 在“稳字当头、 稳中求进”的总要求下, 信贷环境将有所放松。 随着按揭贷款放贷力度和速度逐渐回归正常, 2022年上半年市场整体成交量有望得以支撑。同时, 政府将通过小幅加大开发贷投放、允许债务展期、 改善发债融资环境等方面缓解房企资金压力, 房企流动性将有边际改善, 市场预期将得以稳定。二十城市大众住宅市场季度成交量注:1) 4个一线城市包括北京,上海,广州和深圳。16个二线城市包括长沙,成都,重庆,大连,杭州,南京,宁波,青岛,沈阳,苏州,天津,武汉,无锡,厦门,西安以及郑州; 2)重庆大众市场成交量包含所有商品房,重庆政府并未分开计算商品住宅部分。数据来源:
23、中国房地产指数系统成交面积 (万 平方米)4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0002Q094Q092Q104Q102Q114Q112Q124Q122Q134Q132Q144Q142Q154Q152Q164Q162Q174Q172Q184Q182Q194Q192Q204Q202Q214Q216二零二一年第四季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |北京环球影城度假区于十一国庆假期之际在北京开业,为中国游客带来“沉浸式”的主题游乐体验,还原经典动
24、画电影场景,如侏罗纪公园、哈利波特等。项目二期正在设计开发阶段,环球影城度假区整体规划占地面积达4平方公里,预计将打造全球最大的环球影城度假区。环球影城作为备受期待的大型商业娱乐综合体,吸引多家餐饮和零售品牌入驻,如阿甘虾餐厅、阿迪达斯迷你品牌中心等。城市大道作为进入环球影城园区的必经之路,汇集超20家餐饮和零售门店,成为北京通州东部区域一新晋特色餐饮购物娱乐中心。吸引来京游客,拉动酒店需求,助力首都旅游业发展环球影城预计丰富赴京旅游客群。北京作为名胜古迹高度聚集的城市,主要旅游客群均以游览和观光为主,而环球影城这一类主题公园侧重娱乐体验,受众人群多为年轻人。国庆前四日入园人数高达10.5万人
25、,预计未来每年接待游客可达近千万人。环球影城的建成预计为北京旅游行业带来更多以休闲度假为目的的年轻化旅客。自九月开业以来,环球影城拉动了北京酒店需求。目前环球影城的两家酒店可提供套房1,200间,然而环球影城周边乃至通州区域优质酒店北京环球影城盛大启幕:推动文旅行业发展,助力零售市场复苏数量较少,难以满足环球影城游客的居住需求。环球影城所带来强劲的住宿需求预计将积极推进通州区酒店行业发展。环球影城将推动零售业复苏环球影城每年游客预计达到上千万人,大量的来京游客也将极大利好北京零售行业,将加速众多零售品牌扩张,布局北京零售市场,无疑将进一会推动整体市场租赁需求回暖。通州副中心的零售市场将迎来进一
26、步发展。目前通州积极推动区内商业项目建设,环球影城将全面带动通州区域购物、餐饮和生活类消费需求,预计推动通州区整体商业氛围进一步提升。环球影城作为重点打造的文旅消费项目,致力于建设国际消费中心城市。后续的二期和三期的开发也将吸引更多来京游客,进一步推动北京消费行业,预计吸引更多品牌入驻北京,将北京作为开设首店、定制店和旗舰店的首选之地,提升北京市国际消费中心城市形象。闫畅北京研究部分析师7二零二一年第四季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |2021年9月6日,全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案提出在现有合作区的基础上,前海的发展
27、空间将向南延伸至蛇口及大小南山片区,同时向北拓展至宝安区的会展新城及海洋新城片区,其中依次涵盖宝安中心区及大铲湾片区、机场及周边片区,面积扩大8倍至120.56平方公里。此次范围调整并非简单意义上的空间扩容,而是形成现代服务业与制造业相互支撑的产业布局。具体而言,扩容后的前海片区坐拥强产业基础、强枢纽、强基建等优势,当地科技研发类企业将因此加快工业化的进程。相应地,产业集聚得以提供更广阔的市场空间反哺服务业发展。另一方面,扩容后的前海片区产业链将愈加完整及现代化。结合原前海合作区与科技园的双核驱动,技术创新的赋能将极大扩容后的前海产业融合聚变,现代服务业辐射增强促进传统加工制造向中高端智能制造
28、的转变,同时孕育出更多基于“互联网+”及人工智能的新业态。企业加速聚集,前海办公楼净吸纳量逐年攀升近年来,前海合作区各基建项目得到稳步推进,商业配套不断完善。行业头部企业的落户成功吸引不少优质上下游企业入驻,前海甲级办公楼净吸纳量显著提升。2021年前三季度该数字已突破30万平方米,为历史最高水平。“深港合作区+科技园”双核驱动产业互动深圳市各区历年甲级办公楼净吸纳量资料来源:仲量联行注:*为发展中产业,其余为优势产业资料来源:仲量联行智能制造、文化旅游海洋产业*、商贸会展*空港物流、智能制造高新技术总部经济、高新技术文创体育、专业服务*金融业、专业服务、科技服务等现代服务业贸易物流港口邮轮原
29、前海区域前海扩容区域深圳科技园香港北部都会区金融、数字、创新赋能产业互动香港北部都会区30.00平方公里会展新城及海洋新城片区29.36平方公里机场及周边片区30.07平方公里宝安中心区及大铲湾片区23.32平方公里前海深港合作区14.92平方公里科技园蛇口及大小南山片区30.07平方公里0%10%20%30%40%03006009001,2001,5001,800200202021千平方米,建筑面积福田罗湖南山(不含前海)前海其他前海净吸纳量占全市比例8二零二一年第四季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |崔芸诰深圳
30、研究部助理经理展望:扩容后的前海片区产业链辐射加强,撬动商办空间需求新增长前海扩容打破空间和制度上的限制,往北连接大湾区智能制造的腹地,往南实现跨境产业协同联动、市场互联互通。随着内地具备跨境业务需求和能力的企业日趋增多,而港澳企业则在在跨境金融、法律监管等专业领域积累了丰富经验,前海在体制等方面的创新将为他们的对接提供了全新合作机遇。这将刺激前海甲级办公楼需求增长,而原前海合作区将最先受益。前海甲级办公楼需求驱动因素资料来源:仲量联行东莞/中山:扩容后,前海资源外溢推动深莞同城化发展,政策鼓励两地优势企业合作互补和共同研发,促进办公需求增加。南山:获得融资迅速扩张的科技企业,以及利用跨境贷款
31、优势,拓宽融资渠道的成长型企业。福田:金融创新业务需要入驻前海以享受自贸区优势。罗湖:专业服务类企业受前海产业聚集效益吸引港澳:现代服务和科技初创类企业的互动推动需求增长,同时预期前海就酝酿更多进一步深化深港合作的支持措施。宝安/蛇口:原有传统制造及港口物流等产业升级,产生前后端研发和销售业务的办公需求。前海深港合作区:随着业务量增大,原合作区服务业企业将呈现扩张趋势。扩容区信息技术、生物技术新材料技术、智慧物流、智慧港口人工智能、健康医疗、物联网、智慧城市、数字营销、互联网传媒、新能源材料银行、证券、保险资管、基金、期货法律咨询、会计审计规划设计、管理咨询科技服务扩容前前海深港现代服务业合作
32、区搬迁扩租新设立内部扩张搬迁扩租9二零二一年第四季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |新冠疫情的爆发使得对于药物创新研发的需求急速上升,加之人口老龄化等多方因素驱动,我国生命科学产业蓬勃发展。创新驱动产业发展,越来越多私募资本持续投入,其中绝大多数流入研发环节。我国生命科学方面的专利创新与日俱增,以生物科技为例,2020年中国申报的专利数量将近1万项,过去五年的复合增长率达14%。在生命科学产业发展的引领带动下,以上海张江为代表的产业园区,因其具备可进行环境影响评价的研发办公物业而迎来新机遇。结合国内现状及海外成熟市场经验,专业人才、产业
33、聚集、及资本支持是现阶段国内生命科学产业园区发展的重要驱动力。驱动力1:高端人才引领创新随着生命科学产业的不断扩大,创新研发能力成为企业角逐的焦点。企业对于高端人才的需求也因此急速上升,发掘、吸引、留住高端人才显得尤为重要。同时,各级政府的人才政策以及国内企业高价值的研究机会吸生命科学产业蓬勃发展,产业园区市场迎来新机遇图1:生物科技专利数量(单位:千项)图2:中国生命科学企业市值数据来源:万得,仲量联行研究部整理数据来源:WIPO,仲量联行研究部整理一个图标表示10位顶尖专家高级研究人员一个图标表示100位从业人员分布聚集度高聚集度低中央/非中央商务办公区规划生命科学产业园区数据来源:仲量联
34、行研究部图3:上海生命科学科研人员及从业人员分布数据来源:仲量联行研究部10二零二一年第四季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |冯文翰上海研究部分析师图4: 上海生命科学行业主要企业选址布局数据来源:仲量联行研究部引了越来越多的海外人才回流。张江板块生命科学从业人员数量占上海总量的近四分之一,其不断提升的创新氛围持续吸引高端人才。驱动力2:企业通过合作提升研发成功率,降低研发成本生命科学企业数量在过去十年间稳定增长,近几年增速明显加快。随着企业数量的增加,聚集效应日趋显著。中金公司数据显示,从临床一期至药物上市,成功率仅为7%,该成功率从
35、2012年保持至今尚未有显著提高。高投入、高风险的特质促使企业倾向于向产业聚集度较高的区域选址落户。产业聚集便于企业沟通交流,寻求合作或外包的机会。通过合作研发,企业间打破技术壁垒,从而缩短研发周期,提高新药成功率,同时降低研发成本。如图所示,张江板块是企业聚集度最高的板块之一。驱动力3:资本注入提升研发水平资本长期稳定的注入是创新研发的重要保障。上海生命科学行业在一级市场融资体量领先于全国其它主要一线城市。上交所科创板为生命科学企业提供更多公开融资渠道,并为投资者提供更多选择。企业将融得的资本继续投入其产品技术研发。该投融资循环推动了生命科学产业的创新发展,同时带动产业园区的提质扩容,为企业
36、在园区扩张提供更多更优质的承载空间。纵观产业园区市场,那些拥有上述三大关键驱动力同时拥有优质研发办公物业的产业园区,随着生命科学产业的发展将迎来新机遇。11二零二一年第四季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |中国长租公寓市场在2017-2018年经历了政策红利及机构化红利的释放,大量企业进入市场试水,其中不乏一部分品牌盲目扩张。在2019年经历了部分品牌“爆雷”、“租金贷”和“甲醛超标”等负面消息后,行业进入调整阶段。2020年一季度后,国内疫情迅速得以控制,企业复工复产有序进行、人们的生活和工作步入正轨;尤其是2020年下半年以来,重点
37、城市长租公寓市场租赁需求迅速恢复,体现出长租公寓市场的韧性。以上海为例,据仲量联行统计,截长租公寓市场未来可期至2021年第二季度,上海品牌长租公寓存量项目约290个,房源套数共7.1万套,相较2018年增长103%。根据分布地点来看,存量项目主要分布于地铁沿线。大部分存量项目的选址满足了其主要客群的日常通勤需求。按环线来看,上海50%的长租公寓存量(套数)位于外环外,而内环内仅占总房源套数的10%。截至2021年上半年,上海长租公寓市场租赁需求旺盛,项目平均入住率90.9%。租金方面,经过早期同质化扩张阶段后,市场逐渐迈入精耕阶段,产品及租金呈现差异化,中高端长租公寓平均租金为185元每平米
38、每月,高出普通长租公寓的148元每平米每月,但与传统高级服务式公寓的231元每平米每月的租金相比仍有一定上升空间。在供应方面,上海长租公寓未来供应主要有三大来源:租赁住宅用地(即R4用地)、普通商品住宅用地自持部分,以及存量改造。其中,R4用地为上海未来供应的主要来源。截至2021年年中,上海共计出让137幅R4用地,可供建设17.6万套长租公寓,是现有存量的2.5倍。在“房住不炒”的长期定位、支持性政策的相继出台以及市场基本面的有力支撑下,越来越多的国内外企业和投资人将目光聚焦在中国长租公寓的开发及投资上。为此,仲量联行邀请了三十多家不同类型的投资机构参与仲量联行2021年长租公寓投资市场现
39、状调查问卷。根据调查问卷显示,投资人现阶段关注的长租公寓投资市场依然聚焦在上海、北京、深圳及杭州等一线和新一线城市。此外,重资产扩张是目前长租公寓投资市场参与者的主要发展模式。在重资产扩张模式中,图1:上海存量长租公寓项目地图(2021年二季度)图 2:上海长租公寓未来供应来源:仲量联行来源:仲量联行12二零二一年第四季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |盛秀秀上海研究部董事图3:投资人关注的长租公寓投资市场(多选)图 4:投资人倾向的长租公寓投资发展模式(多选)图5:投资人对长租公寓投资的稳定回报率预期(2021年相较2018年)数据来
40、源:仲量联行2021年长租公寓投资市场现状调查问卷数据来源:仲量联行2021年长租公寓投资市场现状调查问卷目前大部分的投资人(90%)都在考虑采用存量资产改造模式,其次才是新建开发模式(55%),这主要是因为在市场中,适合开发长租公寓的租赁住宅用地较难获得。本次问卷中仅有32%的投资人选择了轻资产委托管理和包租模式。在回报率方面 ,投资人看好长租公寓运营表现的稳定性,大部分投资人对国内长租公寓稳定回报率(yield on costs)的预期集中在4.5%-5.5%之间。随着国内长租公寓市场逐渐成熟,其空置风险将继续走低、资产表现稳定,预计资本化率会继续向传统商业资产(如办公)靠拢,推动长租公寓
41、资产的增值潜力。在政策扶持、需求释放,以及供应优化的多重作用下,中国长租公寓市场正快速成长。近期,银保监会表示“将推动保险资金支持长租市场发展,会同人民银行推进REITs试点”。推动险资入局以及推进REITs试点意味着政策已为长租公寓市场的退出机制奠定了基础,“投融管退”的闭环有望加速实现。政策的东风之下,我们相信,中国长租公寓市场必将乘势而上,启航新征程!13二零二一年第四季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |办公楼二零二一年第四季度大中华区物业摘要 14| 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价
42、格指数“TMT 行业的大规模扩张推动本季度可租赁净吸纳量达到2011年以来的最高水平。”米阳,华北区研究部总监TMT行业的蓬勃发展推升了 2021 年底的租赁需求总量。 强劲的需求推动可租赁净吸纳量达到过去十年来的最高单季度水平。 内资租户对租赁活动的贡献显著,占总租赁成交量的90%以上。 本季度TMT行业扩张势头强劲,一家TMT巨头企业在奥林匹克区域签约了10.7万平方米的租赁面积,为近10年来北京办公楼市场最大的单笔交易之一。金融和专业服务业内资租户的需求也支持了本季度租赁市场。新兴的丽泽区域有两个新项目入市。 第四季度,位于丽泽的两个新项目平安幸福中心和远洋锐中心入市,为子市场新增263
43、,000平方米存量。两个项目在预租阶段均吸引数家大型国企作为主力租户,本季度入市时录得40%左右出租率,与丽泽区域目前55%的平均入驻水平相比进度可观。 活跃的租赁需求促使全市整体空置率降低1个百分点至11.7%,已恢复至2019年第四季度疫情前空置水平。尤其在丽泽和奥林匹克区域,由于近期入市项目内空置面积去化速度加快,子市场空置率录得显著下降。全市租金水平保持稳定;CBD核心区项目出售。 整体市场租金连续两个季度呈现基本平稳的趋势,本季度环比下降0.1%,同比下降3.3%。全市9个子市场中有4个录得空置率下降,区域内业主开始于本季度做出租金提升调整。 本季度投资人在北京市场仍积极寻求机会,资
44、本值保持平稳。其中一则重要成交为由GIC投资的远洋核心办公楼基金收购CBD核心区的Z6地块。整体租金将在2022年到达止跌企稳转折点。 北京甲级办公楼市场的复苏将在2022年达到关键的转折点,目前租户方有利的市场预计将转变为更加均衡的市场。预计整体租金将在2022年初触底,并于接下来的几个季度逐渐上涨。 随着丽泽区域地铁14号线于2021年底正式开通,此新兴子市场的交通便利性明显改善。地铁的全线贯通预计将在2022年进一步激发该地区的市场需求。丽泽区域整体入驻率逐步提高,抬升业主对未来的租金期望。每平方米每月有效租金基于建筑面积*351元-2.2%租金周期租金平稳北京备注:北京办公楼市场是指北
45、京甲级办公楼市场。*CBD甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数: 2017年第4季度 = 100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源: 仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的净吸纳量、落成量、未来供应是年底预计值。 资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数0204060801001201404Q174Q184Q194Q204Q214Q22总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%6%3%9%12%15%18%0200400600800022F21租金同比增长率注:增长率为同质比变化15二零二一年第四季度大中华
46、区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“整体租金持续恢复,全年净吸纳量创记录。”姚耀,中国区研究部总监不同行业需求扩张, 市场保持复苏。 2021年第四季度整体净吸纳量达到37.1万平方米,全年共计150.6万平方米。2021年中央商务区主要受内资金融服务业、专业服务业、科技新媒体和零售业扩张推动,净吸纳量达到41.3万平方米。 非中央商务区本季度净吸纳量达到26.2万平方米,全年共吸纳109.3万平方米,除内资科技新媒体行业带动非中央商务区需求外,制造贸易行业的租赁加快,同时医疗健康行业的需求也有所增加。四季度共计一个新项目入市,
47、总建筑面积录得5.1万平方米。 中央商务区本季度无新增供应。浦东中央商务区活跃的租赁市场推动空置率环比下降1.3个百分点,同比下降4.0个百分点至9.9%。浦西中央商务区内核心商务区强劲的租赁表现带动空置率环比下降1.7个百分点,同比下降4.9个百分点至6.0%。 非中央商务区内,第四季度录得一个新增供应,总建筑面积共计5.1万平方米。2021全年非中央商务区公记新增供应95.5万平方米。但市场强劲的租赁势头帮助空置率环比下降2.9个百分点,同比下降5.5个百分点至24.9%。租金持续上升, 业主持乐观态度。 2021年第四季度中央商务区租金环比小幅上涨1.0%,同比增长1.7%。活跃的租赁市
48、场推动浦西中央商务区整体租金同比增长3.3%,而浦东中央商务区租金全年保持平稳。受前滩强劲表现引领,非中央商务区市场租金同比增长6.4%。 投资者仍然保持谨慎态度,以自用买家较为活跃。资本化率基本持平,许多机构投资者转向另类资产。新经济有望促进市场整体吸纳。 短期内,金融服务业、专业服务业和科技新媒体行业仍将是市场需求的主要驱动力。先进制造业和新零售业等新经济行业将进一步拉动整体需求,同时总部型企业将在非中央商务区寻求独栋办公楼的整租或投资机会。 租金增长在短期内将持续,但大量未来供应预计将制约租金增速。在浦东中央商务区,业主心态将逐步恢复,租赁优惠措施将减少,但楼宇分化将仍将保持。每平方米每
49、月有效租金基于建筑面积*278元 1.7%租金周期涨幅加快上海备注:上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场。*中央商务区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数: 2017年第4季度 = 100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源: 仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的净吸纳量、落成量、未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q22808590955120净吸纳量落成量未来供应空置率2F总建筑面积 千平方米百分比0%5%10%15%20%0
50、0500600700租金同比增长率注:增长率为同质比变化16二零二一年第四季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 |硬性指标价格指数“三条红线等宏观政策调控影响四季度市场租赁需求。”曾丽,华南区研究部总监政策变动导致部分行业租赁需求有所下滑。 下半年政府新一轮行业调控政策影响在四季度逐步显现,互联网、教育和房地产等行业明显放缓扩张步伐,并倾向于采取“主业维稳,降低成本”的战略,跨行业投资及业务拓展整体呈缩减态势;部分上述企业选择优化组织结构和缩减成本,导致四季度净吸纳量锐减。 但是,2021年下半年货币、财政政策“双发力