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1、中国|2022年第四季度稳增长调结构蓄后劲迎复苏大中华区物业摘要 53 北京54 上海55 广州56 成都58 北京59 上海60 广州61 深圳62 香港17 北京18 上海19 广州20 深圳21 成都22 天津23 青岛24 重庆25 沈阳26 武汉27 西安28 杭州29 南京30 香港31 台北33 北京34 上海35 广州36 深圳37 成都38 天津39 青岛40 重庆41 沈阳42 武汉43 西安44 杭州45 南京47 北京48 上海49 广州50 香港51 澳门目录09 产业园持续升温,一文看懂投管逻辑12 中国引领全球新能源汽车转型14 香港房价还会下跌多少?办公楼住宅物
2、流地产酒店零售地产10 大湾区智慧港口建设,加速物流产业链效能传导专题文章2二零二二年第四季度大中华区物业摘要 2022年,中国宏观经济数据展现了国民经济顶住压力、持续发展、企稳回升的态势,经济发展的韧性和长期向好的基本面都比较强。在工业产出提振、消费企稳、投资发力和外贸拉动等诸多积极因素之外,产业转型升级和结构优化加快,经济实现质的有效提升和量的合理增长,高质量发展稳步推进。预计2023年中国经济与社会发展各项主要指标将出现较为明显的、全面的、积极的改善,全年经济增长大概率可以超过百分之五,经济总量与发展质量将再上新台阶,逐步回归到相对正常的供需平衡和合理的潜在增长区间,全方位的、多层次的、
3、高水平的制度型开放格局、开放型经济新体制和新发展格局将不断完善。2023年中国经济的关键,依然在全力扩大社会有效需求,特别是积极扩大国内需求。中央经济工作会议提出“通过高质量供给创造有效需求”。预计下一阶段的经济工作将以消费的基础作用和投资的关键作用为支持,稳定市场主体信心和居民部门预期,扩大有效投资,促进消费复苏,增强经济内生动能,提振市场信心、加强各类政策协调配合,形成共促高质量发展的合力,稳健的货币政策精准有力,更好满足实体经济需要,保持流动性合理充裕,积极的财政政策加力提效,财政支出结构持续优化,加大重点领域投入,增强精准性和针对性,推动巩固经济稳中向好基础、保持经济运行在合理区间。受
4、到稳需求促消费政策落地生效、居民收入与超额储蓄支持、劳动力市场和房地产市场企稳等正面因素助力,特别是在重点恢复和提升大宗消费的政策带动下,消费场景复苏、消费意愿提升、消费信心改善将带来消费需求较为强劲的释放,2023年消费增速有望逐步修复至接近疫情前水平。伴随着促进房地产行业良性循环和健康发展的政策措施不断加码和优化,预计房地产行业合理融资需求将得到满足,房地产行业将重新成为稳投资、稳增长的正向贡献项,并向新发展模式平稳过渡。编者按姚耀 中国区研究部总监庞溟 大中华区研究部总监兼首席经济学家3二零二二年第四季度大中华区物业摘要 经济和政策动态2022年,中国宏观经济数据展现了国民经济顶住压力、
5、持续发展、企稳回升的态势,经济发展的韧性和长期向好的基本面都比较强。在工业产出提振、消费企稳、投资发力和外贸拉动等诸多积极因素之外,产业转型升级和结构优化加快,经济实现质的有效提升和量的合理增长,高质量发展稳步推进。甲级办公楼市场:2022年全年,市场面临诸多波动与挑战,全国办公楼市场在第四季度持续承压,各地因接连的疫情冲击影响,租赁需求进一步受阻,租金仍然保持下探趋势。在11月初至年末,国内稳经济政策措施落地,同时,随着国家卫健委关于优化疫情防控工作的相关条例发布以及金融支持房地产政策的相继出台,市场信心在年末得到有效提振,预计将对中长期的市场复苏实现积极作用。据国家统计局公布数据,国内生产
6、总值累计值为121万亿元。全国整体办公楼市场的复苏进程比预期中更加艰难,但随着稳经济一揽子政策和接续措施全面显效,市场各方积极调整中短期策略,办公楼租赁市场将伴随经济活动的复苏而逐渐企稳。2022年四季度,一线城市共录得净吸纳量约25万平方米,办公楼市场的复苏态势在季度内因疫情反复而受阻,整体净吸纳量环比下降50%。在甲级办公楼市场中,深圳净吸纳量在本季度仍居全国第一,录得约15万平方米,但仍然观察到部分企业取消原有的扩租计划,导致新增需求减少,也有部分企业搬回自有物业、精简业务导致缩租、退租的现象,叠加疫情对租赁活动的影响,深圳的净吸纳量较上季度减少约六成,其中自用项目一定程度上支撑了办公楼
7、市场的有效去化。而上海和广州在年底受到经济不确定性和疫情反复的影响下,企业预期未能大幅改善,租赁需求仍显谨慎。本季度,上海的净吸纳量录得9.4万平方米,环比下降8%,许多租户推迟租赁决策,维持观望态度。在广州,企业搬迁扩租的需求较为有限,部分规模较大的企业更倾向于采取“降本增效的”发展策略,导致租赁需求较为疲软,本季度录得甲级办公楼市场的净吸纳量为3.3万平方米。受11月初再次爆发的疫情影响,北京全市经济活跃度大幅降低,整体租赁4|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 需求进一步收缩。新租需求减少和部分租赁合约提前终止的影响导致四季度北京科技行业聚集
8、的子市场空置面积激增。本季度,租赁需求主要源自以降本增效为目的的搬迁和抄底升级,全市净吸纳量录得-2.7万平方米。金融企业展现出较强的抗风险能力和韧性,持续作为主力需求。在一线城市中,北京、深圳和上海的金融企业仍呈现扩张态势,其中北京的内资金融企业在第四季度贡献近一半的租赁需求。深圳多个金融类企业的总部项目在年内相继落成,其新兴子市场前海已于年内吸引了80家风投创投、私募证券投资、国际资管等机构进驻,表现了其稳健的租赁需求。杭州的金融行业占四季度整体需求的19%,其中以证券、保险为代表的传统金融机构最为活跃。在南京,传统金融业保持其较强的承租能力,占全年成交比例的七成,强势支撑市场需求。专业服
9、务业在全国部分主要城市保持较为稳定的租赁需求。广州的律所类租户在2022年的租赁成交面积是2021年的两倍以上,且成交仍主要集中于广州的核心商务区珠江新城,表现其较高的承租能力。22年下半年入市的珠江新城地标性建筑,粤海金融中心也吸引了不少律所的关注及入驻。在杭州,逐渐成熟的资本及人才市场对专业服务的业务需求日益增长,律师事务所、咨询及人力资源等专业服务机构在持续扩张。在重庆,尽管全年需求端整体承压,以律师事务所、会计师事务所及企业管理咨询为代表的专业服务业机构仍具备强劲的租赁需求,在年末录得多宗头部企业扩租的案例。南京的专业服务业也在过去一年中抓住市场下行期间的机会进行扩租或升级,租赁表现相
10、对活跃。四季度,TMT行业租赁需求增速持续放缓。在北京,科技企业最为聚集的中关村子市场在本季度空置率录得环比上升3.1个百分点,主要原因为新租需求大幅减少、头部企业陆续退租搬迁、整合面积。在深圳,大型互联网企业持续结构性调整,租赁策略也相应调整,除了因精简业务选择退租或取消扩租计划之外,也有整合零散的老旧物业,集中搬迁到性价比更高的新楼宇。杭州的TMT企业作为全市需求主力,本季度需求占比为28%,环比略有下降。对于成都、青岛等非传统科技中心城市,相较于其他科技细分类别的企业,专注于企业服务的IT软件类企业具有相对较强的租赁需求。全国主要一、二线城市甲级办公楼市场在2022年四季度共入市102万
11、平方米的面积,总供应量稍有回落,但经历前三个季度的供应量持续高位运行,市场供需关系仍然稍显紧张,进一步小幅推高部分城市的空置率。一线城市共迎来67万平方米的新增供应。上海位于静安区的两个项目于本季度交付,共计新增9.7万平方米的办公面积。新增供应将中央商务区年底空置率推高至10.2%,环比上升1.1个百分点。广州的越秀子市场在本季度录得丽丰国际中心入市,四季度全市甲级办公楼市场空置率维持在17.6%的相对高位,同比上升近5个百分点。在深圳,总体量近41万平方米的三个项目入市,导致四季度空置率环比上升1.4个百分点至23.1%。1.5线及二线城市共录得25万平方米的甲级项目供应,其中西安迎来年内
12、首次供应,而武汉及成都连续多个季度持续录得新项目入市。疫情多点爆发致使多个项目延期交付,西安全年优质办公楼新增供应低于预期,甲级办公楼市场新增供应仅6万平方米,存量居全国中游水平,年内空置压力有所缓解。武汉在经历前三季度的集中供应后,本季度新增供应量有所回落,录得4.5万平方米,武汉市年内甲级供应量约为44万平方米,是继2018年供应高峰后的历史最高值;得益于其需求稳健发展,甲级空置率小幅下降至34.5%,是七个季度以来的首次空置率下滑。成都的甲级市场自二季度起供应保持高位水平,本季度录得全国1.5线及二线城市的最高值,新增甲级供应共12.5万平方米,其在年内经历了供应回归、需求回落,空置率大
13、幅回升的过程,市场处于“供应先至,需求后行”的发展阶段,第四季度甲级办公楼空置率收至28%,环比上涨1.6个百分点。本季度办公楼市场下行压力依然显著,各一线城市整体租金均保持下降趋势。在当前市场环境下,租赁谈判周期明显延长,为了吸引租户,业主普遍采取更加灵活的租赁方案。在北京,除丽泽以外其他子市场均录得不同程度的租金下降,全市租金跌幅扩大,环比降低1.1%,同比降低0.4%。2022年上海的租金复苏进程缓慢,中小企业租赁进程的放缓和退租影响了业主的租金预期。尽管如此,前滩和徐汇滨江等相对活跃的非中央商务区板块表现依旧坚挺,第四季度,中央商务区租金环比下降0.9%,非中央商务区租金环甲级办公楼租
14、金,2022第四季度增长值(环比)*无锡、宁波每半年更新一次数据来源:仲量联行-5%-3%-1%1%3%5%北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 无锡*苏州 沈阳 青岛 西安 杭州 成都 重庆 南京 宁波*5|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 比下降 1.3%,同比下降 1.6%。在全年租赁需求不活跃的背景下,广州的整体租金水平在2022年一直延续着下跌的趋势,四季度全市租金环比下跌1.3%,同比下降约4.9%。其中,珠江新城作为广州租金水平最高的核心商务区,在需求不力、大企业退租、新项目入市的多重作用之下,四季度该片区租金环比下跌约1.7%,同比
15、下跌约6.3%。在租赁需求减弱的当下,深圳的部分业主以降租来达到以价换量和挽留租户的目的。四季度约有一半的楼宇租金有所下调,其他项目基本维稳,仅极少数优质楼宇租金上升。与此形成对比的是,除成都和武汉受供应高企影响而租金降幅扩大以外,大部分1.5线及二线城市录得租金降幅收窄,市场逐渐向健康轨道运行。房地产政策的持续松绑以及疫情政策的调整使得年末客户抓住低价窗口期的心态增强、多地观察到租赁活跃度回归。步入2023年,大部分城市将面临供应高峰,在过去一至两年间工期延误的项目已陆续重启施工,全国办公楼市场供应侧压力将在短期内持续增长。一线城市中,上海、广州和深圳都将面临120万平方米以上的新增供应,其
16、中深圳将有超过200万平方米的新增供应,创有记录以来的历史新高。1.5线及二线城市中供应压力也持续作用于市场,杭州、武汉、成都、重庆和西安均有超过四十万平方米的甲级供应。需求回暖无法立刻消化大量新增供应,预计供大于求的现象将在中短期内持续。在经济利好政策持续出台及整体经济的恢复进程中,企业租赁需求将逐渐释放,助力办公楼市场恢复活力。根据仲量联行数据,全国重点20城中,3/4城市2023年办公楼市场净吸纳量将同比提高,北京、广州、成都等城市租金年内将恢复正增长区间,其他大部分城市降幅将显著收窄。需求的逐步恢复有助于市场回归理性发展。金融、科技及专业服务业依旧是各城市办公楼市场的主力需求,但细分赛
17、道的转变同样值得关注。在稳经济一揽子政策和接续措施的落地之后,金融行业有望继续提升其租赁需求。在科技行业中,结构化调整带来的办公面积整合在全国多地蔓延,科技企业进入转型期,代表的是需求调整而非需求遏制。科技企业正在持续寻找新的增长点,整体来看其发展趋势仍旧保持高度稳健,将为市场带来新的租赁需求。在2022年末游戏版号重归发放的当下,预计游戏行业的租赁需求将显著提升。2022年,作为广州新兴办公子市场的琶洲,录得了多笔游戏公司租赁成交,且单笔成交的面积大多都在1,000平方米以上,其中数家为升级需求,其需求放量将在2023年得到展现。在市场筑底修复的进程中,新增需求的亮点也来自于高端制造业,半导
18、体芯片,尤其是新能源汽车等战略新兴领域在上海、深圳、成都杭州等地的租赁活跃度上升。2022年,全国商业地产市场经历恢复期的各种波折,充斥着无处不在的负面情绪及疫情影响。2022年底政策优化带来的积极影响已在2023年初见成效,全国办公楼市场已见需求的初步回归。尽管我们不认为疫情管控政策的调整会在中短期内让市场迎来快速反弹,但这一改变使得行业从业者们有了解决当前市场问题的动力和信心基础。因此,我们认为中短期内,市场不会发生爆发式增长,而是需要时间去解决当下的各类问题,调整策略,夯实基础,逐步回归正确的发展方向,缓步而坚实地迈向一个复苏的未来。优质零售物业市场:从宏观零售数据来看,2022年中国实
19、现社会消费品零售总额约44万亿,虽然消费总量可观,但消费市场受到疫情冲击较大,特别是聚集性、接触性消费受限,对消费市场造成较大压力。另外,消费端的“收入效应”显现:消费者的收入预期下降挤出居民当期消费。全年社会消费品零售总额同比下降0.2%。除此之外,线上零售则面临流量增长瓶颈和物流配送稳定性的双重挑战。2022年“618”“双十一”等购物节期间,多个主力综合电商平台销售额几乎与2021年持平甚至出现下滑。同时疫情也正在改变消费者行为,消费者更加关注商品的性价比,以中等收入人群为代表的消费群体,出现消费降级,预防性储蓄动机增加。经济活力的短暂下滑,让运营商举步维艰,全年中国消费及零售物业市场整
20、体表现不及预期。2022年21个主要城市优质零售物业新增供应共计756.6万平方米,较2021年减少约三分之一。分城市来看,A类(一线)城市中,由于疫情导致项目交付延期,总供应为163.8万平方米,仅占总全国总供应的21.9。B类(长江经济带六大1.5线)城市中,武汉和成都分别以超过120万和90万平方米的新增供应位列全年供应前二。其中武汉存量超过重庆位列全国存量第四。C类(其他1.5及2线)城市中,青岛表现活跃,共计82.5万平方米的新增供应,位列全国第三。从开发端来看,高端和地标型项目频频入市,托底市场信心。例如成都SKP、武汉万象城、上海张园西区等高端项目的入市,成为当地高端消费新地标。
21、头部开发商也保持了开发强度,华润旗下万象系商业开发今年保持活跃,年内多个项目开业。龙湖除了深耕重庆大本营外,也在全国范围内建成多个天街项目,如武汉白沙天街和沈阳浑南天街等。2022年,实体商业举步维艰,疫情下各重点城市客运量、人流减少,经济活动的不断暂停,更是将商业带入困局。全国主要城市优质零售地产市场平均空置率同比上升1.9个百分点,年末收至11.1%。分城市能级来看,A类城市中,上海、北京市场空置率连续四个季度上升,反复的疫情加剧了市场不确定性,品牌扩张减缓,退租增加。B类城市中成都、重庆今年面对疫情和高温的双重压力,其中96|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季
22、度大中华区物业摘要 月上旬成都全市原则居家,重庆年末遭遇封控,对零售消费市场造成不小冲击。市场消极情绪也在C类城市蔓延,多城市录得空置率历史新高。面对不断降低的租金预期,为更好留住现有优质品牌,运营商在续租谈判更愿意提供灵活的租约条件,从而吸引租户和缓解租户压力。据仲量联行统计,2022年全国主要城市购物中心首层平均租金同比下跌2.9%。从经济短周期展现的“明线”趋势来看,外部环境波动叠加疫情影响,居民就业与收入预期不稳,人们的消费观也从疫前“即刻满足”转变为疫后“回归人本需求”,消费的计划性越来越强,更加关注商品性价比,消费的必要性对消费行为的决定权变大。另一方面,从经济长周期蕴含的“暗线”
23、趋势来看,中长期消费市场仍将回归社会经济的发展与进步,消费者对品质的追求不会改变。疫情后,消费者也更重视健康的生活方式,绿色、健康、品质的消费习惯得以培养。总体而言,中国当前的消费市场呈现出“明线”和“暗线”并行并存的特征。2023年1月8日开始,中国将新型冠状病毒从“乙类甲管”调整为“乙类乙管”,防疫政策的重大调整,国家的放开,为23年市场供应端注入信心。据仲量联行统计预测,2023年全国21城共计近1,400万平方米的优质零售供应有望入市。分城市看,A类城市供应将显著提升,北京、深圳、上海分别将供应超120万、90万、80万平方米,其中不少为去年延期项目。B类城市中,南京以超百万的未来供应
24、,位列第三。中西部城市将继续2022年供应势头,其中武汉23年供应超140万平方米,位列各城市首位;成都、重庆也都将供应超过80万平方米的优质零售物业。从项目层面来看,地标级、高端将成为2023年市场供应的热点,例如武汉SKP、杭州中心、深圳万象城三期等。伴随疫情防控措施调整,社会经济恢复正常,这构建起市场信心复苏的基础。“消费复苏”是2023年的主线,1月消费客流在元旦和春节的带动下加速复苏,市场有望在年中阶段大体恢复至疫情前水平。总体而言,中国经济依旧面临挑战,人口老龄化问题凸显,房地产行业下行,这都将给经济增长蒙上一层阴影。国际形势风卷云涌,俄乌冲突、美元流动性收紧、全球通胀压力也将给中
25、国经济复苏带来外部压力。值得庆幸的是,随着疫情走向下一个历史阶段,我们相信政府将集中精力化解上述的各类风险,并将扩大内循环、激发消费活力视为中国经济复苏的引擎,在政策上给予重点支持。长期来看,我们对中国消费市场始终保持信心。住宅市场:2022年的中国住宅市场,历经了多重挑战。在疫情反复等诸多超预期因素影响之下,市场呈现出需求收缩、楼市整体价格持续下行、开发投资疲软,房企资金链趋紧等特点。在此背景下,2022年中央及地方监管部门多次出优化政策,以稳定房地产市场。2022年楼市利率阶段性放宽。央行前后三次降息,5年期以上贷款市场报价利率(LPR)累计下调35个基点至4.30%。与此同时,央行阶段性
26、放宽部分城市首套住房贷款利率下限,带动多城市个人住房贷款实际利率持续下行,其中石家庄、天津、武汉等多城市首套房最低贷款利率降至4%以下。此外,为保持流动性合理充裕,促进综合融资成本稳中有降,12月5日央行年内第二次降准落地。此次全面降准0.25个百分点,释放约5000亿。楼市政策方面,2022年各地进一步按照“因城施策”,加大支持刚性和改善性住房需求。全年累计有三百余个省市(县)出台房地产调控政策超千次,主要包括放宽限购、放松公积金贷款政策、降低首付比例、优化限价、购房补贴及契税减免等等。进入第四季度,中央托底房地产力度继续加大,随着年底金融16条政策出台,支持房企融资“三支箭”接连落地,供给
27、端政策进入宽松期。此外,2022年,国家加速推进“租购并举”住房制度持续完善,为新市民、青年人提供更多住房保障。2022年,住宅投资继续下行,房企投资活跃度仍处低位。全国房地产开发投资132895亿元,同比下降10.0%;其中,住宅投资2008至2021年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2022年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。数据来源:仲量联行21城市优质零售物业供求指标千平方米净吸纳量新增供应空置率百分比0%3%6%9%12%15%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00008 09 10 11 12 13 14 15 16
28、17 18 19 20 21 22 23F7|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 二十城市大众住宅市场季度成交量注:1)4个一线城市包括北京,上海,广州和深圳。16个二线城市包括长沙,成都,重庆,大连,杭州,南京,宁波,青岛,沈阳,苏州,天津,武汉,无锡,厦门,西安以及郑州;2)重庆大众市场成交量包含所有商品房,重庆政府并未分开计算商品住宅部分。数据来源:中国房地产指数系统成交面积(万 平方米)4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0004Q092Q1
29、04Q102Q114Q112Q124Q122Q134Q132Q144Q142Q154Q152Q164Q162Q174Q172Q184Q182Q194Q192Q204Q202Q214Q212Q224Q22100646亿元,同比下降9.5%。受销售市场修复缓慢、土地出让规模收缩、房企资金链紧张等因素影响,住宅新开工面积降幅明显,2022年全年住宅新开工面积约8.81亿平方米,同比下降39.8%。四季度,随着“保交楼”措施的进一步落实和推进,住宅单月竣工面积跌幅明显收窄,全年住宅竣工面积达6.25亿平方米,同比下降14.3%。土地方面,2022年房地产开发企业土地购置面积和成交价款较上年分别下降53
30、.4%和 48.4%,房企投资活跃度仍处低位。2022年四季度,全国住宅市场销量继续低位运行。2022年全国住宅销售面积累计11.5亿平方米,较上年下降26.8%。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市住宅成交数据显示,四季度20城市一手住宅成交面积合计约3,481万平方米,环比下降8%,同比下降28%。2022年全年来看,市场多方承压,供需皆有放缓,20城市全年成交面积较上年下滑36%,其中4个一线城市面积约同比下滑24%,16个二线城市成交量同比下滑38%。整体市场信心和需求修复仍需时日。四季度,受购房者整体置业信心不足,叠加疫情反复给市场带来的不确定性的影响,全国商品住宅销售价格环比总体呈
31、降势。12月,70个大中城市中,新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有55个和63个,比上月分别增加4个和1个。12月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平。二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅比上月扩大0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,降幅与上月相同。2022年全年来看,一线城市新建商品住宅销售销售价格相对稳健,较2021年12月上涨2.5%。二、三线城市新建商品住宅销售价格较上年分别下降1.1%和3.9%。2022年,由于市场销售端未有明显改善,房企资金仍存压力,使得土地市场整体低温运行,房企拿地意愿持续走低,地方国资托
32、底明显。2022年,房地产开发企业土地购置面积10052万平方米,比上年下降53.4%;土地成交价款9,166亿元,同比下降48.4%。四季度,在地方政府进一步优化土拍规则、提高优质供地数量后,一线城市住宅用地平均溢价率小幅回升至4.0%。二线城市溢价率则下滑至1.7%;三、四线城市溢价率下滑至3.1%。从拿地类型来看,各批次民企拿地意愿不足,地方国资拿地金额占比走高。展望2023年,世界经济增长动能趋缓,地缘政治局势动荡不安,中国经济运行所面临的外部环境不稳定因素和不确定性依然较大。国内疫情防控政策放开,但短期影响依然存在。2022年底,中央高层表态“房地产是国民经济的支柱产业”,在当前市场
33、环境下中央肯定房地产的重要性,对引导市场预期和信心回暖有着积极的意义。这意味着国家对房地产业的调控基调将转向以稳定为主,在坚持“房住不炒”的前提下,2023年有望进一步出台政策化解行业风险,推动市场回暖。各地有望出台更多措施支持刚性和改善型住房需求,以提高购房者购房意愿。在需求端,经济修复速度和居民收入预期等因素将继续影响市场信心恢复。短期内全国房地产市场仍将处于深度调整阶段,但部分热点一、二线城市的需求有望在多重利好政策的释放下率先企稳并保持市场活跃度。在供应端,防范风险与长效机制将并重。中央工作会议指出2023年要满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资
34、产负债状况。这意味着头部优质房企的融资需求有望得到进一步满足,并可能成为重点支持的重组并购实施主体。房地产市场供给有望逐步改善,同时多主体供给、多渠道保障、购租并举住房制度将继续完善,新的健康的房地产市场有望加快建立。8|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第三季度大中华区物业摘要 在过去两年的商业地产市场中,产业园区的投资额大幅增长,已成为中国最火热的物业类型之一。70%的投资人展现了对北上广深及其周边城市群产业园物业的极大兴趣。自2019年起,全国的产业园区由于新兴产业的发展,信息技术、先进制造以及生命科学产业带动了对产业园的大量需求,据统计,2021年全年仅北京的产业
35、园租赁市场的净吸纳量就已超过94万平方米。城市能级是产业园区投资大前提 我们邀请了近年在中国大陆商业地产市场上最为活跃的投资机构进行问卷调研,并发现超七成投资人仅关注一线城市及其周边产业园物业。因顶层产业资源集中,为其产业园区市场在模式、产品方面的迭代升级提供了良好环境,一线或强二线城市成为目前产业园投资的主要目的地。相较综合产业园区,生命科学园对研发实验室、洁净车间、恒温冷藏库房等硬件条件与园区品质都有着独特要求。物业持有者与投资人应具有前瞻眼光,审时度势地聚焦升级基础设施、落实引入对入园企业有利的政策扶植,吸纳市场优质需求。产业园的区位价值大于物业本身的商业运营逻辑近60%的受访者表示看重
36、区位价值中区域整体规划这一因素,即所在区域的产业环境及规模化集聚效应,远高于对基础设施及交通便利性的关注程度。同时,从投资人角度,国家政策重点发展行业所在的地区具备更高的区位价值,比如高科技行业聚集的北京中关村、上海张江,生命科学行业聚集的北京亦庄等区域。区位价值会反映在收入及出租率等关键数据上,直接影响投资人的决策。减税、补贴等直接财政支持对投资人最具吸引力产业园区的发展十分依赖于政府支持所形成的外生驱动,包括在土地利用、财政补贴、招商体系、服务平台等多维度形成切实有效的政策体系,有助于园区快速成熟。财政支持的主要目的是形成宽松的投资环境,吸引企业与资金流入。产业引导的主要目的是形成完善的生
37、态圈,促进产业链不同环节不同规模的企业良性互动,共生共赢。招商运营的政策支持是为了更有效更健康的实现产业集聚。在同级别区位及相似政策环境下,运营能力决定产业园区成败。运营能力是考验一个项目能否成功的最后一道红线,也是投资人或运营主体通过主动提升形成影响的核心要素。举例而言,作为北京产业园区市场中发展最好的区域之一,上地区域拥有强产业基础和政策优势,超过70%的项目空置率长期低于5%,然而产业园持续升温,一文看懂投管逻辑仍有5个项目空置率超过了20%。建立合理的产业园区运营、盈利模式等是在微观层面可以提升项目资产表现的有效途径。本次调研中41%的受访人表示产业园物业的运营能力也是投资考量重点之一
38、,投资者倾向于直接参与投资运营模式与土地运营模式,但对于产业和服务运营的关注度也逐渐走高。结语从我们此次调研结果来看,投资人对中国产业园区市场仍保有高度热情,我们也认为这将助推产业园区开启走向主流投资物业类型的道路。REITs的发展将引导更明确有效的未来退出路径,产业园区市场将吸引更多社会资本的投入,迎来进一步发展升级。参与调研投资机构规模(人民币)资料来源:仲量联行?亿?亿?亿?亿或以上?陈晨华北区研究部高级经理黄嘉佩华北区研究部经理9|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第四季度大中华区物业摘要 粤港澳大湾区港口群集装箱吞吐量已位列世界湾区之首以广州港、深圳港和香港港为
39、枢纽港,粤港澳大湾区港口群已成长为世界吞吐量最大的港口群之一。2021年,大湾区港口群全年集装箱吞吐量超8,000万标箱,远超世界著名三大湾区纽约湾区、旧金山湾区及东京湾区当年各自集装箱吞吐量,位列世界湾区之首。大湾区智慧港口建设,加速物流产业链效能传导智慧港口建设已成趋势早在上个世纪90年代,欧洲第一大港荷兰鹿特丹港便开始探索集装箱码头自动化,随着近年来5G通信、区块链、人工智能等现代化信息技术的发展,智慧物流逐步从概念走向实践。此外,新冠疫情冲击港口运输行业,带来了港口拥堵、海运价格波动等问题,也提醒了全球港口运营者,智慧港口建设将增强港口运营面对外部冲击时的韧性。可以预见,未来气候、卫生
40、安全等不确定因素将对大湾区港口稳定运营提出更大的挑战。为了提升港口运营的可持续性,稳固大湾区港口群的核心竞争力,应牢牢把握智慧港口建设的时机,顺势而上。大湾区港口智慧化建设提升运营已见成效为了提升港口日常运营及应对风险的韧性,近年来大湾区港口正积极探索利用信息化技术,在运输、装卸、仓储等多个重要作业环节寻求增效提质,以实现全面智慧化运营,如上图(大湾区港口智慧升级案例)所示。对大湾区物流全产业链形成正面辐射作为推动货物流通的关键角色和物流产业链上游的基础设施,港口具有与产业链中下游关联性强、传导作用大的特点。港口智慧化发展,奠定了物流一体化改革的基础条件,能有效增强港口作业效率,加快要素资源便
41、利流通。这些都将直接辐射到包含贸易、制造、能源等多个领域,帮助相关企业全面降低物流成本,实现利润提升。例如,由广州海关、广州港联合推出“湾区一港通”,通过共享代码、交叉验证申报数据等方式,实现了多个港口整合管理,外贸企业只需在内河港口办理一次报关手续,货物通关周期可减少3天以上,大大提高了物流时效性。相似的,深圳海关推出“粤港澳大湾区组合港”模式,实现了大湾区多资料来源:仲量联行粤港澳大湾区港口区位图大湾区港口智慧升级案例港口名称特点提升方面广州港南沙港区四期全自动化码头全球首个江海铁多式联运全自动化码头1和全球最大的水平布局自动化码头,同时也是粤港澳大湾区首个全新建造的自动化码头码头年通过能
42、力达490万标准箱节省约7成的人力成本实时风险监测系统也增强了港口作业安全深圳妈湾港中国首个由传统码头升级改造的自动化智慧码头码头整体生产作业效率提升了约20%港口名称智慧升级措施广州黄埔老港码头智能理货(AI单侧箱识别)智能理货(AI单侧箱识别)深圳盐田港前装5G设备的远控轮胎吊前装5G设备的远控轮胎吊广州港南沙港区三期码头远控岸桥及自动化龙门吊远控岸桥及自动化龙门吊广州港南沙港区四期全自动化码头远控岸桥自动化龙门吊(堆场水平布置侧面装卸)北斗导航无人驾驶智能导引车(简称IGV)全自动化码头信息系统远控岸桥自动化龙门吊(堆场水平布置侧面装卸)北斗导航无人驾驶智能导引车(简称IGV)全自动化码
43、头信息系统深圳妈湾港无人驾驶自动化堆场设备无人驾驶自动化堆场设备深圳赤湾港AI识别场景潜在风险AI识别场景潜在风险资料来源:仲量联行10|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第四季度大中华区物业摘要 崔芸诰深圳研究部助理经理港口如一港,企业只需“一次申报、一次查验”,帮助节省约30%的报关成本,不仅降低了企业运营成本,而且提高了仓储和集装箱周转率。总体而言,智慧港口建设可以优化大湾区物流网络、简化出口货物在港口作业的繁琐流程,以此缩短商品流通链路并推动进出口贸易自动化和便利化。更高效的供应链将有力支撑本地下游外贸企资料来源:仲量联行智慧港口建设效能传导示意图 上游 中游 下
44、游设备、原材料运输设备:船舶、车辆、飞机水上运输电商零售外贸批发工业制造陆路运输航空运输保税运输普通运输能源港口铁路机场集装箱塑料包装基础设施包装用品运输仓储客户港口效能传导作用高 中 低业产品“提质提量”,保障和提振大湾区内跨境电商平台的发展,逐步形成“港口-物流仓储-外贸”产业链发展的正向反馈与良性循环。结合大湾区完善的制造业基础、极具弹性的制造业供应链和长期的外向型经济传统,智慧港口建设对于区域产业的带动能力将得到进一步强化。愈发智能化的物流产业链也将使大湾区成为各类新兴业态发展的沃土。展望:外贸新增长点有望带动大湾区物流仓储产业全方位发展今年以来,伴随着区域全面经济伙伴关系协定(Reg
45、ional Comprehensive Economic Partnership,RCEP)的生效,大湾区与RCEP成员国之间的贸易往来增速喜人,有望成为外贸产业新增长点。在RCEP框架下区域贸易、合作的不断深化将为大湾区物流产业链下游的外贸、跨境电商等产业带来更多业务发展和扩张的机会。与此同时,区域内物联网、人工智能、大数据等核心技术的研发成果日新月异,物流产业上下游智慧化升级同样会对仓储物流业的发展产生正面影响,大湾区物流产业将向着数字化集成式供应链服务方向转型升级。可以预见,未来大湾区物流仓储产业将为跨境贸易等产业提供高质量的物流服务,并持续激发区域内外业务需求。资料来源:仲量联行智慧港
46、口建设效能传导示意图港口提效智慧赋能外贸升级物流仓储11|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第四季度大中华区物业摘要 新能源汽车是我国战略性新兴产业里的重点行业之一;它的大力发展不仅推动了制造业结构优化升级,也是中国实现“双碳”目标的战略举措。历经多年的发展沉淀,我国新能源汽车产业取得了举世瞩目的成就,其销量多年稳居全球第一。2021中国新能源汽车销量突破350万辆,占全球市场份额超过50%。2022年上半年,全球新能源汽车品牌销量前20中,中国品牌占据半壁江山。上海在全国新能源汽车行业发展中,起中国引领全球新能源汽车转型到了举足轻重的作用。作为新能源汽车之都,上海在“研
47、、产、销”全方位占据全国高地。研发高地,指引品牌商汇聚上海园区板块就研发而言,上海依托其集成电路和人工智能等方面根深蒂固的产业基础,汇集了行业内众多人才,拥有丰厚的研发资源和实力。结合新能源汽车车载系统、智能驾驶等应用场景,众多零配件企业、AI智能技术公司、以及整车品牌研发机构,相继选择进驻上海,以求创新突破,引领行业发展。上海产业园区内承载了众多此类企业的租赁需求(参见图3),以整车品牌商为例,许多公司选择在漕河泾、张江等产业园区板块内的独栋项目作为其总部与研发中心。这些独栋项目不仅为汽车制造商提供了充足的扩租空间,而且满足了制造商在研发功能上对物业的规格要求,包括楼层净高、地板承重、电力荷
48、载和装配平台。张江集成电路半导体等产业基础成为车载芯片以及造车品牌研发的办公首选地之一;金桥板块借助其传统制造业的优势,吸引了众多新势力品牌以及智能技术公司。全国销冠,吸引更多新能源汽车进驻上海2021年上海新能源汽车产值突破1,600亿元,产量达到63.2万辆,位居全国首位。上海新能源汽车品牌梯队完整,内外资齐头并进。产业上下游企业纷纷布局上海,从零件到整车,助力上海成为新能源汽车在全球供应链上不可忽视的重要组成。部分交通便捷的板块,逐渐受到车企上下游公司关注,例如临近临港工厂区域的前滩、后滩板块。借助长三角枢纽城市的作用,虹桥交通枢纽和图1新能源汽车各国销量数据来源:中国汽车工业协会,IE
49、A,仲量联行研究部销量(万辆)中国美国欧洲其他地区图2全球车企新能源汽车销量排行TOP20(2022年上半年)销量(万辆)市场占比内资车企 外资车企比亚迪特斯拉上汽通用五菱大众汽车宝马梅赛德斯奔驰上汽集团起亚汽车奇瑞汽车现代汽车广汽集团沃尔沃奥迪东风汽车长安汽车吉利汽车小鹏汽车标致长城汽车福特汽车数据来源:EVVolumes,CleanTechChina,仲量联行研究部12|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第四季度大中华区物业摘要 朱品桦上海研究部分析师图3新能源汽车产业链细分领域租赁热力图(2020-2022至今)数据来源:仲量联行研究部临空板块的办公物业吸引了许多零
50、配件企业和车载系统等公司承租。本地活跃的终端需求持续推动上海新能源汽车市场规模发展。2021年,上海以全年销量超24万辆蝉联全国各城市榜首,同时保有量位居全国第一。新能源汽车的扩张有望持续,在 上海市加快新能源汽车产业发展实施计划(2021-2025年)中,上海明确了“打造具有全球影响力的新能源汽车发展高地”的目标。目标2025年,上海新能源车年产量超过120万辆,产值突破3,500亿元。随着产销增长庞大的市场需求支撑起新能源汽车全产业链的发展。众多外资车企也纷纷落足上海以拓展市场。如上图所示,选择在交通便捷的中央商务区及非中央商务区设立办公室。未来,我们期待更多相关企业进入上海,成为上海办公
51、楼和产业园区不可或缺的需求来源。13|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第四季度大中华区物业摘要 2022年,香港私人住宅市场经历了自2009年全球金融危机以来最严重的下滑,中小型住宅资本值下跌超过14%。加息周期结束时间的不确定性削弱了市场信心。对于市场参与者而言,重要却难以回答的问题是,房价还会下跌多少?我们认为,香港虽然可能会出现较长的价格调整期,但2023 年的房价下降速度将会有所缓和。绝大部分美国加息带来的下行风险或许已经体现在目前的房价水平中,而一些市场香港房价还会下跌多少?数据来源:仲量联行研究部参与者可能表现出过度反应。即便上升的按揭利率将直接影响购房者的
52、负担能力,利率以外的因素亦可能对房价产生影响。例如,在上一个加息周期(2015-2018),香港银行同业拆息(HIBOR)上升200个基点,中小型住宅资本值仍飙升24.8%。此外,新加坡银行同业拆息(SIBOR)在 2022 年 3 月至 2022 年 9 月期间上涨了 240 个基点,而新加坡的私人住宅物业价格指数亦上涨了 7.3%。净人口流动是影响房价的另一个关键因素。2021年6月至2022年6月,人口净流出达9.5万人,创历史新高。自2020年来香港连续三年录得人口净流出,考虑到香港居民中流动性相对高的人群已经迁出,人口外流可能会从明年开始放缓。2022 年第3季度,英国国民海外护照(
53、BNO)申请数量降至10,100件,是英国推出该计划以来申请数量最少的一季度。另一方面,自2021年以来,来自内地的单程证持有人流入量虽然仍低于疫情前的水平,但已稳步上升。我们预计人才引进计划和常态化旅行将使单程证持有人的流入量由2022年中的18,300人上升至2023年中的30,000人。近月,香港潜在买家在经济环境不明朗因素下普遍持观望态度,截至2022年10月,一手住宅成交量下跌32%。首次置业需求及升级需求受到明显推迟,而随着一手项目以更优惠的价格推出市场,这些刚需将得到释放。此外,大量现金充裕的投资者将继续在房地产市场逢低吸纳。然而,短期供应可能会对价格构成压力。已落成待售单位数目
54、已连续四个季度录得增长。参考2022年一手成交量,仅仅是已落成待售单位就需要1.5年来消化。图12020 年至 2022 年的住宅楼宇买卖合约数字和中小型住宅资本值 88.00 90.00 92.00 94.00 96.00 98.00 100.00 102.00 104.00 106.0001,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00020年1月20年2月20年3月20年4月20年5月20年6月20年7月20年8月20年9月20年10月20年11月20年12月21年1月21年2月21年3月21年4月21年5月21年6月21年7月21年8月21年9月21年10
55、月21年11月21年12月22年1月22年2月22年3月22年4月22年5月22年6月22年7月22年8月22年9月22年10月中小型住宅资本值(2020年1月=100)住宅楼宇买卖合约数字一手私人住宅成交量二手私人住宅成交量中小型住宅资本值图22012 年至 2022 年香港净人口流动 数据来源:政府统计处14|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第四季度大中华区物业摘要 鉴于诸多需求管理措施尚存,政府仍有足够的回旋余地来稳定房地产市场。此外,美国低于预期的通胀及中国内地防疫措施的取缔,将为市场注入期待已久的信心。随着香港与内地全面通关,外围环境逐步回稳,经济复苏或将支撑
56、住宅需求及缓和房价调整的步伐。图3自 2021 年以来 BNO 申请数量数据来源:政府统计处周尚瑾香港研究部分析师15|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|二零二二年第四季度大中华区物业摘要 办公楼二零二二年第四季度大中华区物业摘要 16|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“北京办公楼市场下行压力仍存,全市平均租金进一步下跌。”米阳,华北区研究部总监受到经济不确定性和新冠疫情的影响,市场需求仍然疲软。受11月初再次爆发的疫情影响,全市经济活跃度大幅降低,整体租赁需求进一步收缩。在当前市场环境下,租赁谈判期明显延长。本季度主要需求来源为以降本增效为目的的搬迁
57、和抄底升级。第四季度,内资金融企业持续贡献近一半的租赁需求。随着一些投资银行和资产管理公司的扩张,CBD成为此类租户表现最为活跃的区域。全市空置率录得小幅上升。受新租需求减少和部分租赁合约提前终止影响,本季度科技行业聚集的子市场空置面积激增,全市净吸纳量录得负数。全年来看,2022年总净吸纳量的82%源自于第一季度。2022年底,主要受到中关村子市场波动影响,北京甲级办公楼整体空置率上升0.4个百分点至10.0%。近期市场中频繁的缩租和退租行为构成了空置率上升的主要原因。本季度租金降幅进一步扩大。整体租金跌幅扩大,环比降低1.1%,同比降低0.4%。在全市下行环境中,除丽泽以外其他子市场均录得
58、不同程度租金降幅。目前丽泽的大部分办公项目已锁定主力租户,因区域项目租金基数低、性价比较高,需求较其他区域相对活跃。投资市场成交量持续下降。第四季度,在办公楼市场租赁需求低迷的情况下,凯德集团通过法拍以约21亿元人民币的价格购得了第三使馆区附近的办公楼资产博瑞大厦。长期来看,这笔交易表明投资者仍对北京资产的未来价值抱有信心。办公楼市场在动荡之后趋于平静。随着一系列旨在支持企业发展和稳定国内经济的措施出台,严格的疫情防控措施在2022年底放宽,我们预计这将有助于2023年市场活跃度的稳步回升。值得注意的是,由于政策的积极影响不会在办公楼市场即刻生效,需求和租金的回暖尚需时日。明年年初仍将持续的租
59、户市场环境将推动租户的升级与搬迁需求,从而进一步提升租赁市场活跃度。尽管市场需求将逐步回暖,将于2023年入市的28万平方米新增供应仍会小幅推高甲级办公楼市场整体空置率。每平方米每月有效租金基于建筑面积*354元1.0%租金周期租金平稳北京备注:北京办公楼市场是指北京甲级办公楼市场。*CBD甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源:仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数0204060801001204Q184
60、Q194Q204Q214Q224Q23总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%6%3%9%12%15%18%0200400600800123F22租金同比增长率注:增长率为同质比变化17二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“由于疫情爆发影响全市活动,2022年市场租赁势头放缓。”姚耀,中国区研究部总监租户仍持谨慎态度,市场需求低迷。在疫情的持续影响下,上海办公楼市场放缓,四季度净吸纳量录得94,851平方米,2022年全年共计录得523,900平方米。疫情反复导致许多租户推迟租赁决策,维持观望
61、态度。中央商务区全年净吸纳量录得16,629平方米,非中央商务区吸纳量录得507,271平方米。大部分甲级办公楼租赁需求来自内资企业以及金融、专业服务和科技新媒体行业,与此同时,我们观察到新能源汽车和生命科学企业继续寻求搬迁及扩租机会。三季度录得三个项目竣工交付,共计新增16.1万平方米。在中央商务区,位于静安区的两个项目于四季度交付,共计新增97,455平方米的供应。新增供应将中央商务区年底空置率推高至10.2%,环比上升1.1个百分点,同比上升2.3个百分点。非中央商务区录得一个项目竣工交付,体量为64,351平方米。总部型需求以及活跃板块内的新近竣工项目贡献了非中央商务中的大部分租赁需求
62、,带动非中央商务区空置率同比下降0.5个百分点至24.5%。随着租赁活动减少,整体租金持续小幅下降。受到疫情反复影响,2022年的租金复苏进程缓慢,四季度中央商务区租金环比下降 0.9%。2022年全年来看,一季度的租金强势增长与后三季度的下跌相抵消,全年租金同比持平。空置率较高的项目在租金方面有所松动,而超甲级办公楼或入住率较高的项目则彰显韧性。第四季度,非中央商务区租金环比下降1.3%,同比下降1.6%。中小企业租赁进程的放缓和退租影响了业主的租金预期。尽管如此,前滩和徐汇滨江等相对活跃的非中央商务区板块表现依旧坚挺。复苏推迟,2023年二季度后加速回暖。展望2023年,办公楼市场将蓄势复
63、苏,二季度后回暖信号有望显著增强。传统甲级办公楼需求中,财政和货币政策趋于宽松的环境以及“金融16条”等政策帮助金融行业业务增长,其办公需求有望进一步释放。外商独资公募获批开业以及WOFE牌照跟进发放等金融开放政策的持续落地,为外资金融公司展现更多机会。进一步高水平对外开放、吸引外商直接投资等支持性政策也将有助于促进经济增长,刺激国内外企业对办公面积的需求。新兴产业(如新能源汽车产业链、生命科学等)在甲级办公楼中的占比在2023年有望继续提升。每平方米每月有效租金基于建筑面积*279元 0.0%租金周期跌幅放缓上海备注:上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场,数据根据浦东中央商务区板块边界调整有
64、所调整。*中央商务区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源:仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23607080900140-5%5%15%25%35%45%55%净吸纳量落成量未来供应空置率3F总建筑面积 千平方米百分比00500600租金同比增长率注:增长率为同质比变化18二零二二年第四季度大
65、中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“2023年租赁需求有望逐步回暖,带动全市租金 筑底修复。”曾丽,华南区研究部总监受年底广州疫情冲击,租赁市场去化受阻。四季度广州遭遇了近三年以来最严峻的一轮新冠疫情,社会面防控措施有所强化,各类经济活动的开展均受到了较为显著的影响。随着疫情防控措施于12月陆续解除,市民感染数有所上升,导致包括办公楼租赁在内的各类活动在年底前仍未能恢复常态。虽然市场租赁需求有所下降,但值得一提的是,建筑、专业服务以及游戏等行业在四季度租赁市场仍有所行动,相关企业在珠江新城和天河北完成了面积相对可观的成交,为四季度广州甲级办公楼市场的
66、去化提供了一定支撑。四季度新增供应有限,全市空置率整体企稳。本季度,位于越秀区的丽丰国际中心正式竣工,建筑面积约为4.6万平方米。截至2022年年末,广州甲级办公楼总存量上升至778万平方米。尽管租赁需求较弱,全市空置率四季度表现较为稳定。具体来说,新入市的项目体量相对较小,且该项目的三分之一已在预租阶段实现去化,因此对整体空置率影响较小;加之存量空置有小幅去化,2022年年末全市空置率维持在17.6%,环比无明显变化。部分存量项目年底降价以推动去化,全市租金下行趋势延续。在租赁需求持续疲软的背景下,部分年内去化不力的项目持续面临较大空置压力,业主为推动去化继续降价,全市租金也延续下跌趋势,环
67、比下降1.3%。其中,珠江新城作为广州租金水平最高的子市场,在需求不力、去化缓慢等因素作用下,租金环比下跌达1.7%。四季度投资市场持续“遇冷”,并未录得大宗交易成交。四季度,受疫情管控影响,投资者面临较多出行限制,难以实地考察项目。另外,租赁市场需求持续疲软,加之宏观环境仍未明朗,多数投资者持更为谨慎的投资态度,带动办公项目资产价值继续下探。“租户市场”或将继续成为广州办公楼市场“主旋律”。2023年上半年,由于一系列经济发展规划及政策仍待进一步明确和发力,市场观望情绪可能会短暂延续。下半年,随着经济刺激政策的全面落地,经济数据的改善和市场信心的有序恢复有望带动租赁需求显著回暖。2023年将
68、是“供应大年”,新增供应预计突破100万平方米。由于租赁需求仍需逐步修复,新项目的集中入市在短期内可能会加剧租赁市场的供需失衡,进一步推动全市空置率上行。对于面临较大去化压力的业主,其议价能力恐将被进一步削弱,全市租金仍会承压。每平方米每月有效租金基于建筑面积*168元-6.3%租金周期跌幅加快广州备注:广州办公楼市场是指广州甲级办公楼市场。*珠江新城核心商务区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指广州珠江新城的价格指数资料来源:仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源
69、:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23808590955120总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比3F-5%5%15%25%35%45%55%02004006008001,0001,2001,400租金同比增长率注:增长率为同质比变化19二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“深圳甲级办公楼市场明年有望逐步回暖。”曾丽,华南区研究部总监办公租赁需求受疫情短暂加重影响快速下滑。受新冠感染人数上升影响,办公楼租赁活动有所停滞,尤其是在1
70、1月下旬疫情管控措施优化之后,大量项目和企业的员工需要居家办公,客户问询和看楼的活动急剧下降。另外,部分企业持续缩租或退租。叠加较少的自用需求支撑,本季度只有约15万平方米净吸纳量,环比下跌55%。受疫情短暂性加重的影响,深圳市经济活力恢复放缓,资本市场表现不佳,使得金融业与专业服务业业务增长受阻,本季度来自这两个行业的办公楼需求大幅减少,环比下跌超过50%。相比之下,来自TMT的租赁成交量波动较小,主要得益于IT软件业的需求有所回升。供需不平衡加剧导致空置率有所上升。在四季度,共有三栋甲级办公楼落成,其中两栋位于南山,一栋位于福田。所有新入市楼宇均为可租赁型项目,共带来约41万平方米的新增供
71、应。截止2022年年末,深圳甲级办公楼总存量面积增至约1,200万平方米。在需求疲弱和供过于求的压力下,四季度深圳甲级办公楼市场空置率上升1.4个百分点至23.1%。其中,福田区空置率上升幅度最大,拖累全市平均水平。租金录得2020年疫情爆发以来最大单季跌幅。面对办公租赁需求持续走弱,业主空置压力增大,不得不通过大幅下调租金来吸引新租户,这一现象在一些面临大面积退租的标杆性项目中尤为明显。与此同时,为了维持现有租户稳定,大部分业主愿意下调租金续约。因此,本季度租金环比下跌3.7%,创2020年疫情以来最大的单季跌幅。随着租金的大幅下跌,总体办公楼资本值也随之下滑。面对办公物业收益率的下降,机构
72、投资者保持观望态度,而自用买家对租金收益相对不敏感。因此,本季度录得的大宗交易主要来自于自用买家,其中,超过一半来自TMT行业。新增供应压力持续,但需求会逐步回暖。随着疫情的持续优化和一揽子经济政策的出台,深圳经济预计在明年会加快复苏。企业的预期和信心随之恢复,将带来新的扩张需求,从而支撑办公楼市场逐步回暖。预计明年的净吸纳量将超过一百万平方米。2023年将会有近230万平方米的新增供应进入市场,创历史记录新高。其中,大约70%的新增供应将用于对外出租,供大于求的局面短期内难以扭转。因此,预计全市租金仍有下跌空间,空置率将持续走高,预计会上升超过3个百分点。每平方米每月有效租金基于建筑面积*1
73、93元-6.5%租金周期跌幅加快深圳备注:深圳办公楼指深圳甲级办公楼。*福田区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数指深圳全市的价格指数资料来源:仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、未来供应是全年预计值,空置率是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数607080901001101204Q184Q194Q204Q214Q224Q23总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率04008001,2001,6002,0002,4005%15%25%35%45%55%
74、3F租金同比增长率注:增长率为同质比变化20二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“企业租赁策略趋紧,增量需求不足,租金下行压力年底展现。”杜婷,成都研究部董事流动放缓,预期走弱,办公楼市场需求持续低位。疫情因素导致城市间以及城市内部商务交互频率维持低位,企业活动放缓,宏观预期走弱,传导至办公楼市场端则呈现出租赁需求的明显放缓。数据显示,第四季度成都净吸纳量录得2.0万平方米,同比下滑4.3万平方米。尽管总量放缓,但城市经济结构转型以及产业链提质趋势并未出现放缓或改变。本季度甲级增量需求仍主要聚焦科技互联网(26.0%)、金融业(19
75、.4%)和专业服务(15.7%)三大领域。新增供应带来楼宇品质提升,甲级存量实现457万平方米。疫情因素影响,部分项目再次延期。季度内,甲级新增供应实现12.5万平方米。新增项目包括位于市中心板块的财富支点大厦以及金融城板块的交易所大厦。至此,成都甲级办公楼市场存量总面积达457.0万平方米。供应攀升叠加市场退租情绪,第四季度成都市场平均空置率收至28.0%,环比上涨1.6个百分点。在除去新增供应的影响后,全市空置率仍录得约1.1个百分点的增长。租赁策略和办公产品调整成为短期主要破局方式。为进一步争取市场优质客户,众多业主集中于年底下调租金水平。第四季度市场平均有效净租金收至92.3元/平方米
76、/月,环比下降0.7%,跌幅扩大0.4个百分点。除开账面租金的调整外,部分仍处去化期的项目也于年底提高免租期或装修期。步入2022年,开发商融资难加速显现。开发企业试图通过出售资产,以缓解当下现金流危机。且因出货的迫切性,卖方报价水平均较去年有所降低。第四季度,成都大宗交易频繁,录得总成交面积超20万平方米.。其中,来自开发商出售的面积占比达81.0%,而买方则以地方国有资本为主。供应压力高企,疫情政策调整后,办公需求有望“V”型回升。未来四年,成都甲级新增供应量将维持高位,年均新增供应将超过60万平方米。其中2023年甲级新增将达61.2万平方米。分区域看,新增供应将向南发展。2023年,约
77、73.7%的增量将集中天府新区板块,板块内空置压力持续,租金下行压力仍然巨大。需求层面,随着疫情管控政策全面调整,我们将有望回归一个可预测的经济时代,而这也正是市场主体信心恢复的基础逻辑。由消费与投资所推动经济反弹预计将在2023年中展现,成都办公楼市场需求端有望实现再次攀升。每平方米每月有效租金基于建筑面积92元-1.8%租金周期跌幅加快成都备注:成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指成都城区的价格指数资料来源:仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资
78、料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q239596979899100101总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%15%25%35%45%55%3F00500600700租金同比增长率注:增长率为同质比变化21二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“在整体增量需求放缓的情况下,科技企业对需求的支撑作用逐渐凸显。”米阳,华北区研究部总监专业服务业与科技互联网企业支撑需求平稳过渡。受市场压力影响,天津办公楼市场第四季度持续承压,
79、全市整体净吸纳量仅录得11,974平方米。甲级净吸纳量录得4,511平方米。专业服务与科技互联网企业是市场需求的稳定来源,占四季度超过半数成交量。其中科技企业多为政府引导;专业服务业中的律师事务所、人力资源公司等商务服务业也展现了一定的扩张需求。同时,两个第三方办公运营商的租赁需求为四季度贡献了4,400平方米的成交面积。四季度无新增供应入市,市场持续去化存量。2022年第四季度,部分优质办公楼项目推迟了入市时间,在一定程度上缓解了市场的供给压力,但受宏观经济环境的影响,租赁活跃度回升受阻,整体市场空置率仅环比微降1.5个百分点至32.8%,其中甲级市场环比下降2.5个百分点至39.0%。预计
80、2023-2024年内的未来项目交付日期仍有不确定性,或出现延期入市的情况。市场压力持续为租金带来下行压力。随着市场压力的延续,四季度整体租金维持下行趋势。截至到2022年底,甲级租金环比下跌0.5%,同比下跌2.0%。面对空置压力的业主担忧情绪加重,并继续通过租金方面的折扣和优惠吸引租户,以此稳定项目表现。本季度市场无大宗成交,资本化率暂时保持不变。供需压力缓慢释放,市场活跃度将持续回升。预计天津会以其在京津冀的交通优势和高性价比,承接更多非首都功能疏解,从而催化出更多需求的群聚性发展。综合当前市场情况及疫情防控政策调整所带来的影响,预计未来市场需求端将触底反弹,稳步提升活跃度。2023年市
81、场将出现先抑后扬的趋势。每平方米每月有效租金基于建筑面积83元 0.4%租金周期跌幅放缓天津备注:天津办公楼市场是指天津甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指天津中心城区的价格指数资料来源:仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源:仲量联行4Q184Q194Q204Q214Q224Q23租值指数资本值指数指数607080900140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%15%25%35%45%55%3
82、F00租金同比增长率注:增长率为同质比变化22二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“年末防疫政策优化及不确定因素影响下,市场情绪趋于观望。”陈晨,青岛研究部负责人办公市场需求结构趋于均衡多元,全年大面积租赁成交明显提升。不确定性压力增加使得经济结构调整加剧,新旧赛道转换加速,表现在2022年的青岛办公楼市场上,整体需求结构更加趋于均衡多元。专业服务、科技、金融、物流、地产及贸易零售五大主力板块在办公租赁成交中的占比均在10%-20%之间,多元化价值突显。从成交面积来看,从2021年延续下来的2,000平米以上的
83、大面积成交主要集中在2022年上半年签约,占全年全市场成交量的23%,相较于2021年提升了7个百分点。其中,主要成交来自于第三方办公运营商,全年新租面积超过20,000平方米。全年新增供应约32万平方米,接近过去五年供应均值。2022年全年共有5个项目入市,为青岛办公楼市场带来约32万平方米的新增供应,虽然供应量相较于2021年的峰值回落了近45%,但基本处于近五年的平均供应水平。全年约82%的新增供应位于非核心商圈,得益于去中心化的办公诉求,新项目快速的去化表现支撑整体市场空置率平稳过渡,同比小幅下降0.4个百分点至30.5%。年末抄底心态增加,租金持续下行。受疫情及政策变化影响,年末租赁
84、活跃度下降,加之中小型租户的抄底心态增加,给市场租金带来持续的下行压力。第四季度整体市场平均有效租金为79元/平方米/月,同比下降4.4%。甲级市场平均有效租金为114元/平方米/月,同比下降5.5%。本季度投资市场无大宗成交,资本化率暂保持不变。防疫政策优化有助于市场活跃度恢复,但需求和租金的回暖需要时间。2022年末,经历过疫情防控政策放宽后,市场从业者短期内普遍持消极观望态度,虽然一致认可政策优化带来的长期积极影响,但大疫之后,宏观经济仍需一定调整周期,并在寻找新赛道中缓慢恢复。明年将是市场回暖、信心提振的关键之年。每平方米每月有效租金基于建筑面积79元-4.4%租金周期跌幅放缓青岛备注
85、:青岛办公楼市场是指青岛甲级和乙级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指青岛中心城区的价格指数资料来源:仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数809001404Q184Q194Q204Q214Q224Q23总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比-5%5%15%25%35%45%55%3F00500600700租金同比增长率注:增长率为同质比变化23二零二二年第
86、四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“重庆四季度经历了三年来最严重的疫情冲击,全市招商活动被迫暂停,办公楼净吸纳量录得负值。”万嘉栋,重庆研究部经理新租活动接近暂停,多行业退租带动甲级办公楼市场净吸纳量呈现负值。受三年来最严重疫情冲击影响,四季度重庆经济活动陷入停滞。办公楼市场主要成交以项目三季度蓄客,长周期谈判签约落地为主,新租活动接近暂停。地产建筑、互联网平台以及注重C端的消费者服务、零售贸易类企业经营遭遇苦难,业务量萎缩引致部分企业缩租、搬迁至低成本楼宇甚至倒闭,四季度净吸纳量-1.9万平方米,为全年第二次录得负值。四季度无新增供应,空置
87、率受退租影响出现回升。年末在建工程均进入停工状态,多个已建成项目寻求大宗交易契机不断延迟入市。至四季度末,全年甲级办公楼供应量仅为13.6万平方米,达三年最低。新租暂停,退租频发,引发甲级办公楼市场空置率环比上升0.5个百分点至27.5%。租金跌幅同比增加,酒店投资者为旅游复苏提前积极布局,抄底乙级办公楼资产。在退租情绪影响下,部分项目为缓解租赁压力,并冲刺年末业绩开启降租模式吸引企业客户,四季度重庆甲级办公楼平均租金环比下跌0.6%,同比下跌1.7%,同比跌幅扩大,报76元/平方米/月。随着年末中国政府宣布新冠感染实施“乙类乙管”,全国城市人员流动、边境管控等将有序放开。部分酒店投资者开始积
88、极布局重庆市场,为旅游复苏作准备,录得两例在建乙级办公楼改作酒店案例。2023年重庆办公楼市场将迎来供应高峰,中央公园将迎来首批项目入市。预计重庆甲级办公楼在2023年将迎来近70万平方米供应,供应区位多点开花江北嘴、大石化、照母山、以及中央公园均将陆续迎来项目交付。其中,中央公园板块以龙湖、新城控股为代表的首批项目将陆续完工交付,带动城市商务版图再度北扩。在新增供应激增的背景下,短期空置率的上涨或不可避免。而伴随全国疫情防控政策调整叠加一系列稳增长政策相继出台,市场信心也在逐步提振,为办公楼市场复苏注入动力。每平方米每月有效租金基于建筑面积76元-1.7%租金周期跌幅放缓重庆备注:重庆办公楼
89、市场是指重庆甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q204Q214Q224Q234Q000总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率3F-5%5%15%25%35%45%55%百分比00500600700800租金同比增长率注:增长率为同质比变化24二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零
90、售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“办公楼市场供需走弱,租金继续下行。”齐旋婷,沈阳研究部分析师沈阳办公楼租赁市场动力不足。受疫情反复影响,沈阳优质办公楼市场整体需求持续放缓。新增需求疲软是导致市场去化速度放缓的主要原因。租赁需求主要来自内资企业的搬迁和扩租,外资企业活跃度相对较低。专业服务、TMT、金融类企业保持着稳定的需求。2022年,全市整体办公楼净吸纳量录得5.4万平方米,同比下降39.4%。其中,甲级办公楼净吸纳量较去年同期增长41.4%。部分企业租户利用租金下行的市场环境积极寻求搬迁及空间升级机会。本季度无新项目入市,全市新增供应短暂放缓。2022年,沈阳优质办公楼市场
91、共迎来新增供应13.4万平方米,同比增长148.1%,推高全市总存量至365万平方米。由于新项目去化速度较缓,全市整体空置率上行至32.2%,同比增长1.0个百分点。第四季度,沈阳甲级办公楼市场无新增项目,短期新增供应的回落推动甲级办公楼市场空置率持续下行,环比下降0.5个百分点至37.0%。租金承压继续下滑趋势。随着市场压力的增加,市场整体租金水平呈持续下滑趋势。截至第四季度末,整体市场租金录得60元/平方米/月,环比下降1.1%。甲级办公楼市场租金环比下降1.3%至75元/平方米/月,降幅较上季度扩大0.4个百分点。去化压力增加的情况下业主担忧情绪加重,继续提供租金折扣以稳定项目表现。中期
92、内市场仍将面临去化压力,租金下行恐将持续。未来四年,沈阳办公楼市场将持续迎来新项目入市,预计整体市场空置率水平将逐步升高,但优质供应也为租户带来升级机会。面对市场压力,租金的复苏或将放缓,然而随着防疫措施的转变以及经济逐步复苏,市场活跃度将逐步回暖,预计将有效刺激市场需求。每平方米每月有效租金基于建筑面积75元-2.9%租金周期跌幅加快沈阳备注:沈阳办公楼市场是指沈阳甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指沈阳城区的价格指数资料来源:仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来
93、源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23607080900140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率3F-5%5%15%25%35%45%55%00租金同比增长率注:增长率为同质比变化25二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“受益于前三季度的招商成果于本季度落地,四季度武汉优质办公楼市场需求稳健,市场租金降幅收窄。”冯莉,武汉研究部经理四季度第三方办公运营持续扩张,科技互联网行业需求有所回升。虽然四季度武汉受
94、到疫情影响,但受益于前三季度洽谈的租赁需求在第四季度落定,市场需求表现较为稳健。第三方办公运营抄底扩张,持续活跃,占甲级市场成交的19%。此外,科技互联网行业较第三季度成交需求小幅回升至18%,以科技新媒体和互联网电商平台为主。从成交板块来看,汉口区域占第四季度租赁成交的66%,尤其是建设大道和汉口滨江子市场,受益于新入市项目无论是价格、品质还是招商政策都极具竞争优势,催生了租户搬迁和升级需求。四季度优质办公楼市场供应小幅回落,光谷子市场迎来一栋甲级办公楼入市。继前三季度的集中供应之后,四季度武汉优质办公楼市场共计录得3栋办公楼入市。全市新增供应约为16.7万平方米,其中甲级办公楼市场新增供应
95、4.5万平方米。截至到12月,武汉优质办公楼总体量达到798.8万平方米,而甲级办公楼总体量为280.9万平方米。第四季度全市空置率环比下降0.2个百分点至39.2%,甲级和乙级办公楼市场空置率均下降0.2个百分点至34.5%和41.7%。全市吸纳量为11万平方米,其中甲级办公楼约为5.0万平方米。第四季度优质办公楼市场租金逐步回稳,年底的工抵有望带动投资需求。租金方面,在上半年办公楼市场租金承压下降后,下半年租金水平呈回稳趋势。全市甲级办公楼净有效租金为92元/平方米/月,环比下降0.2%;乙级办公楼净有效租金依旧保持平稳,为69元/平方米/月。2023年武汉优质办公楼市场依然处于供应高峰,
96、市场持续承压。2023年武汉优质办公楼市场的新增供应依然处于高位,预计将达到129万平方米,其中甲级新增供应为65万平方米。武汉甲级办公楼市场将迎来绿地中心、长江航运中心以及华润置地大厦T1多个体量较大的项目入市,届时市场将短期承压。从需求来看,近期召开的中央经济工作会议指出,2023年的工作重心将逐步往经济领域转移,中国经济有望迎来新一轮的显著复苏。在政府一揽子的稳经济促发展的政策驱动下,科技互联网行业、金融业以及第三方联合办公将会进一步扩张,持续支撑市场需求。每平方米每月有效租金基于建筑面积*92元-6.7%租金周期跌幅加快武汉箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数
97、仅指武汉中心城区的价格指数资料来源:仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的落成量、净吸纳量、空置率是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380859095100105110总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率3F-5%5%15%25%35%45%55%00500600700800900租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:武汉办公楼市场是指武汉甲级办公楼市场。26二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物
98、流地产|酒店|硬性指标价格指数“第四季度甲级净吸纳量得以回升,但市场空置压力仍处高位,且需求端较疫情前仍有增长空间。”敬硕桐,西安研究部分析师全市办公楼市场净吸纳量突破3万平方米,环比上季度增长30.1%。由于防控政策的优化,市场对宏观经济的预期逐步向好,且上季度部分带看因疫情爆发而推迟转化,因此本季度市场需求好于预期。从行业结构看,金融业为本季度最大的需求来源,占总增量需求的21.1%。专业服务则占比17.7%,其中大部分为商务服务。从细分行业看,由于部分国有银行的研发部门积极入驻甲级办公楼,传统金融较非传统金融略胜一筹。而专业服务类需求中,律师事务所自第一至第三季度持续活跃,因此,本季度其
99、需求有所放缓,但纵观全年,商务服务板块中近三分之一的增量需求均源于律所。本季度市场仅录得1个新项目入市,供应端缩小,空置压力小幅趋缓。受前三季度疫情多点爆发的影响,多个拟交付项目施工进度有所推迟。因此,本季度新增供应远低于预期,仅录得6万平方米的境商未来中心入市,位于高新南板块。放眼全市,本季度办公楼市场空置率录得31.8%。分子市场看,作为老城区的南二环及小寨板块的空置率上升较为显著,主要原因在于其楼龄偏老,加之平均租金高于高新区等新兴商务区,因此许多既有租户向高新区迁移,导致老城区内空置率攀升。空置率高企使得租金仍维持下行通道,跌幅较上季度有所收窄。由于市场空置率仍处于较高的水平,市场整体
100、去化压力仍维持高位,全市平均租金环比下跌0.3%。本季度城北租金降幅较为突出,环比下降0.7%。究其原因,城北并非传统商务区,商业配套的发展较为不成熟,因此业主更倾向于降低租金以留存租户。资本价值方面,在不将新项目纳入统计样本的情况下,全市办公楼平均资本值与租金走势一致,环比降低0.2%。然而,由于新入市项目地理位置较好,且物业管理及硬件水平较高,其预估资本值高于市场均值,带动全市实际平均资本值环比上升0.1%。2023年预计将迎来集中供应潮,能源及地产建筑仍将成为需求端的支柱。由于2022年下半年疫情频繁爆发,多个项目延期交付,因此2023年或将迎来超过40万平方米的集中供应潮。绝大部分新增
101、供应均集中于高新南板块,加剧区内存量竞争,因此高新南子市场空置率涨幅预计将持续扩大。随着“十四五”规划的出台与落地,预计能源和科技互联网将持续引领增量需求。同时,西安都市圈的建设发展也将使得建筑工程与基建类企业保持活跃。2023年西安办公楼市场净吸纳量或将突破10万平方米。虽然租金仍存在下行压力,但随着需求逐渐复苏,租金跌幅预期将收窄。每平方米每月有效租金基于建筑面积*88元-1.7%租金周期跌幅放缓西安箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指西安中心城区的价格指数资料来源:仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、
102、空置率是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23607080900140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率3F-5%5%15%25%35%45%55%00500租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:西安办公楼市场是指西安甲级办公楼市场。27二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“2022年四季度杭州办公楼市场录得一个甲级办公楼项目入市,整体空置率略有上升。”孙懿文,杭州研究部经理专业服务
103、发展更趋成熟,衍生出新的市场需求。四季度杭州整体办公楼市场净吸纳量约为20,184平方米。其中,录得甲级办公楼净吸纳量-4,842平方米,而乙级办公楼的净吸纳量为25,026平方米。从行业需求表现来看,科技互联网需求占比28%,环比略有下降;金融行业的需求占比19%,其在下半年呈现回暖的态势。随着杭州资本和人才市场的不断成熟,对专业服务机构的需求日益增长,律师事务所、咨询、人力资源等机构不断衍生出新的租赁需求。四季度杭州办公楼市场热度一般,整体空置率有所上升。四季度杭州甲级办公楼空置率上升1.1个百分点至21%。位于武林核心商圈的国大城市广场于四季度入市,带来约2.9万平方米的新增供应。有一个
104、乙级办公楼新增供应入市,为位于钱江新城的万潮星汇大厦,为市场带来约2.2万平方米的新增供应。新项目的吸纳表现较好,带动乙级办公楼的空置率微降至19.2%。2022年四季度,杭州办公楼整体空置率上升0.4个百分点达到20.1%。四季度杭州甲级办公楼市场租金有所下降。截至2022年12月底,杭州甲级办公楼平均净租金为134元/平方米/月,同比下降1.4个百分点。同时,乙级办公楼租金为104元/平方米/月,较去年同期下降0.8个百分点。杭州办公楼市场的租金目前仍处于下行周期,但市场的供应压力已在逐步缓和。预计2023年,杭州将有近90万平方米的新增供应入市。短期来看,受到国内外经济大环境的影响,以及
105、疫情曲线的快速上升,预计2023年上半年,办公楼市场仍将受到一定程度的冲击,市场需经历一定阶段的“信心重建期”,方可开启复苏之路。随着国内防控政策的松绑,经济社会活动的回暖未来可期,杭州优质办公楼的租金在中长期拥有较强的回升预期。而由于较多项目陆续进入交付阶段,预计杭州甲级办公楼的空置率将会呈缓慢升高的趋势。优质项目将为杭州办公楼市场带来良性竞争,同时市场格局也将进一步优化升级。每平方米每月有效租金基于建筑面积135元-1.4%租金周期跌幅放缓杭州箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指杭州中心城区的价格指数资料来源:仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空
106、置率是年底值。2023年的净吸纳量、未来供应、空置率是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2380900140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%15%25%35%45%55%3F00租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:杭州办公楼市场是指甲级办公楼市场。28二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“传统金融行业赋能南京办公楼市场。”高悦,南京研究部高级分析师金融和专业服务行业贡献
107、第四季度主要租赁需求。受到12月末疫情爆发造成的短暂停工影响,部分租赁活动延后,第四季度整体市场办公楼净吸纳量仅录得1.64万平方米,甲级办公楼录得净吸纳量约0.91万平方米,与二季度持平,但低于去年同期水平。第四季度,金融和专业服务类公司抓住市场下行机会进行扩租或升级,表现相对活跃,在甲级办公楼市场承租能力较强,需求比例分别约为22.8%和17.9%。第四季度南京办公楼市场未录得新增项目入市。2022年第四季度,整体办公楼市场未录得新增项目入市,办公楼体量维持在500万平方米。部分项目由于疫情相关政策影响工期,有所推迟未能如期入市,整体空置率环比下降0.3个百分点至24.2%,与去年同期持平
108、。甲级办公楼平均空置率下调至33.1%,环比下降0.4个百分点,同比上升2.4个百分点;乙级办公楼空置率环比下降0.3个百分点至15.3%,同比下降2.6个百分点。2022年末甲级办公楼租金同比下降5.2个百分点。截至2022年末,南京甲级办公楼市场的净有效租金录得110元/平方米/月,环比下降0.8个百分点,跌幅持续收窄;乙级办公楼市场的净有效租金录得89元/平方米/月,环比下降0.2个百分点,同比下降2.8个百分点。受疫情反复和经济不稳定的影响,全年市场租赁需求低迷,下半年租赁需求相较于上半年有所回升,租户对于选址的条件与要求更为严苛,业主通过“以价换量”的租赁策略来争抢客户,降租对今年众
109、多降本增效的租户无疑于有着更为直观有效的说服力。全年整体办公楼市场空置率将波动上浮,租金则维持下行态势。2023年南京优质办公楼市场预计将有5个项目约57.7万平方米的体量迎来交付,均位于河西板块,河西板块去化压力增加,其中甲级办公楼项目金鹰世界B塔将于第一季度入市,体量约为9.3万平方米。2023年南京办公楼市场将是充满挑战与机遇的一年,随着房地产政策的持续松绑以及疫情政策的调整,加之业主调整租金预期与之配合,预计将有效刺激市场活跃度,2023年下半年市场租赁需求复苏将更为明显。每平方米每月有效租金基于建筑面积111元-5.2%租金周期跌幅放缓南京箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度
110、=100该价格指数仅指南京中心城区的价格指数资料来源:仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23607080900140总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比3F-5%5%15%25%35%45%55%00500600租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:南京办公楼市场是指南京甲级办公楼市场。29二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地
111、产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“各分区市场均录得轻微租金跌幅;受新项目落成推动,写字楼市场录得正净吸纳量。”黄志辉,研究部执行董事租赁活动有限。第四季度整体甲级写字楼市场录得317,400平方尺净吸纳量,主要来自于新增供应中预租楼面的落实。临近年底市场租赁活动有限。扩张性需求因经济表现持续低迷而减弱。租户需求主要由搬迁和升级需求驱动。较瞩目的成交个案包括,柯尼卡美能达商业系统由鲗鱼涌东达中心升级并搬迁至新落成的启德AIRSIDE项目,租用整层36,000平方尺楼面(建筑面积)。六栋写字楼于本季度落成。六栋甲级写字楼于本季度落成,为市场提供近230万平方尺的新增写字楼楼面。其中较为瞩
112、目的新落成项目包括鲗鱼涌太古坊二期,观塘The Millennity(巧明街98号)和元朗朗壹广场。瑞银已预租将于2026年落成的西九龙高铁站上盖项目约25万平方尺楼面(建筑面积)。该银行将从香港多个办公点迁出并整合其香港业务。租金及资本值略微下降。整体市场租金环比下降1.7%,所有分区市场均录得轻微跌幅。值得注意的是,中环和湾仔/铜锣湾的租金分别环比下跌1.7%和1.2%。整体市场租金于2022年下跌3.7%。2022年第四季度整体市场资本值环比下跌2.5%,而投资回报率略升至2.9%。受一宗重大交易推动,本季度投资额在季末显著增加。太盟投资和丰树产业的合资公司以56亿港元向高银金融的接管人
113、收购九龙湾高银金融国际中心。随着本地经济回暖,净吸纳量将有所改善。展望未来,在2023年香港全面通关后,写字楼需求预计将逐步复苏,尤其是在下半年。随着内地取消大部分防疫措施,来自中资企业的需求将迎来反弹。受寻求更高质量和更新写字楼楼面的租户推动,写字楼市场的升级需求将有所改善。由于2023年新增写字楼供应量将高达300万平方尺,空置率预计将小幅上升。尽管整体市场租金预计将保持平稳,新供应的出现将令部分分区市场租金受压。每平方尺每月有效租金基于净楼面面积90港元-1.8%租金周期跌幅放缓香港箭头指示未来12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的净吸纳量、
114、落成量、空置率是年底值。2023年的未来供应是年底预计值。硬性指标为香港整体市场资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q236065707580859095100105千平方尺百分比净吸纳量落成量未来供应空置率3F-3,000-2,000-1,00001,0002,0003,0004,0005,0006,000-9-6-30369121518租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:香港办公楼市场是指香港甲级办公楼市场。30二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“本季优
115、质办公室的需求持续强劲 平均租金突破历史新高 但不确定因素导致租赁活动放缓。”徐家祥,台北研究部负责人由于供应有限,企业对优质办公空间的需求保持强劲。随着台北市政府目标于2030年实现减少碳排放40%,企业对符合永续标章的优质办公空间的需求正在提高。目前,台北绿色建筑供应不足,租户很难找到合适的空间出租,需等到有新供应释出,强烈的需求才有机会缓解。统计至2022年底,台北优质办公室总面积约为241万平方米,其中,30年以上建筑面积超过66万平方米,占总供应量的27%以上。这些建筑物中的租户可能需要在不久的将来进行办公室升级,届时租赁活动将提升。新甲级办公室的供给将于2023年开始率续释出。截至
116、 2022 年第四季度,整体空置率保持在 2.6%的偏低水平。台北市连续四年空置率低于3%,显示市场上的优质办公空间供不应求。尽管如此,预计从2023年起,新供应将投放市场,届时租户将有更多的租赁选择。2023 年台北 CBD 将新增超过 148,000 平方米的办公空间。另外,从 2024 年到 2026 年,将释出近 300,000 平方米的新供给。面对即将到来的大量新空间,未来几年的净吸纳量数据将是决定优质办公空间需求是否继续强劲的关键。本季度的净有效租金创下每平方米新台币900元的历史新高。2022年,优质办公空间的平均租金较去年同期上涨3.31%,达每平方米900新台币的历史新高。其
117、中,信义区的平均租金已超过每平方米1,090元,成为租金增长的最大贡献者。预计未来租金上涨趋势将持续。投资者持续锁定租金收入稳定的物业,尤其是优质的办公空间。由于加息和通货膨胀带来的经济不确定性,投资者们倾向于采取更具防御性的投资策略,因此更倾向将金流稳定的商业地产纳入其投资组合中。整体经济的不确定性导致市场环境充满挑战。预期2023年,宏观经济的不确定性使台北办公室市场充满挑战。央行预测2023年GDP增长率将低于3%,表示经济活动将会放缓。但优质办公室的刚性需求仍然持续,2023年底净吸纳量仍然有望为正值。因此,市场预期将波动不定,趋势尚未明朗。由于新供应即将进入市场,2023 年的空置率
118、应该会增加,可略微缓解目前企业对绿色认证建筑的需求,与前三年相比,租户将有更多的办公空间选择。由于环保意识的日益抬头,未来几年,台北市原本承租老旧商办的租户们,预期将陆续升级办公空间,使得租赁市场更加活络。每平方米每月基于建筑面积新台币900元3.2%租金周期涨幅放缓台北箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指台北(信义区)的价格指数资料来源:仲量联行2018至2022年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2023年的净吸纳量、落成量、空置率是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q236070809010011
119、0120130140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率3F0%5%10%0100200300租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:台北办公市场为A级商业办公室市场。31二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|零售地产二零二二年第四季度大中华区物业摘要 32|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“2022年末新冠疫情,暂时性阻断了零售市场复苏,租金持续下探。”米阳,华北区研究部总监社会零售消费总额进一步下滑,北京零售市场显著承压。四季度,北京零售市场在十一月受疫情短期爆发影响,市场需
120、求减弱。例如,餐饮与时尚板块持续出现利润收缩、扩张放缓,甚至退租掉铺的趋势。以上两个品类占比第四季度全市退租面积的50%以上。与此同时,仍有部分品类在逆势扩张,户外运动和新能源汽车均在四季度寻求扩张机会。临近年末,防疫政策优化调整,预计帮助市场活力在中短期内提振。部分新项目宣布延期入市。四季度未录得新增供应,原计划将于第四季度入市的几个商场受疫情扰动均未能顺利开业。一些未来项目的计划入市时间也因工期延误或预租活动受阻而延后。此外,四季度仍有大量店铺退租,全市零售项目的租赁表现走弱,市区市场空置率环比上升0.8个百分点至7.9%,郊区市场空置率录得10.1%,环比上升1.0个百分点。全市租金在低
121、迷的市场环境中持续走低。由于市场租赁需求疲弱,全市租金连续下跌。多数业主提出降租或更灵活的商务条款来吸引零售商入驻,从而维持项目的稳定表现。市区租金录得全年最大降幅,环比下降2.6%(同比下降4.4%),郊区市场的租金环比跌幅为2.9%(同比跌幅为6.2%)。防疫政策的放开预计将在2023年上半年带动零售消费市场进入修复通道。尽管短期内市场仍受疫情抑制,但十二月底已出现一些消费回暖的积极信号,例如,餐饮店铺的客流量较此前已有回升。这将有助于提振零售市场信心与未来预期,全市租金预计将于2023下半年逐步回暖。2022年共有超过600家品牌首店落地北京。“首店首发”有显著品牌溢出和消费升级效应,为
122、商场催生新的消费场景和话题热点,撬动新人群消费潜力。每平方米每月有效租金基于可租赁面积746元-4.4%租金周期跌幅加快北京备注:北京零售市场是指北京城区零售市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q2350658095110落成量未来供应千平方米18212223F20190150300租金同比增长率注:增长率为同质比变化33二零二二年第四季度大中华区物业摘要
123、|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“我们预计零售市场短期内承压,将于2023年内逐步恢复。”姚耀,中国区研究部总监疫情持续给消费市场带来压力。疫情爆发进一步打击消费者信心,上海零售市场继续承压。2022年第四季度上海优质零售物业净吸纳量录得-140,700平方米,全年净吸纳量为-523,100平方米。全年来看,餐饮,时尚零售,儿童教育及影院等线下娱乐业态均受到较大冲击。尽管需求整体放缓,部分业态仍保持韧性并贡献了部分新租赁面积。四季度的新增租赁主要来自奢侈品、护肤和香水品牌、运动户外服饰及装备、新能源汽车展厅、宠物服务等业态。此外,价格具有竞争力的快餐和烘培租赁需
124、求也较为活跃。2022全年供应降至2004年以来最低水平。四季度核心商圈有2个项目入市-张园(西区)和MOHO,共交付100,000平方米。张园(西区)经过四年的改造于2022年11月底开业,其经过修复翻新的历史建筑吸引了一系列国际知名品牌入驻。第四季度核心商圈空置率上涨0.6个百分点至14.3%。2022全年核心商圈有4个项目入市,共计159,000平方米。位于非核心区的东虹桥中心于2022年四季度开业,为市场带来30,000平方米新增供应。在疫情对租赁需求的持续影响下,非核心商圈空置率上升0.9个百分点至13.2%。2022全年非核心商圈有3个项目入市,共计153,000平方米。四季度租金
125、跌幅放缓。第四季度核心商圈首层租金环比下降1.3%,较前一季度降幅收窄,全年租金同比下跌6.8%。非核心商圈首层租金环比下降1.5%,在空置持续上升的压力下,全年租金同比下跌8.0%。市场的不确定性导致投资者对零售物业投资要求更高的风险补偿。我们预计2022-2023年交易量将维持低位。展望:零售市场预计于2023年内稳步复苏。随着疫情管控的放松和近期感染病例的增加,未来几个月内零售市场将进一步受到疫情冲击。预计市场活动将于2023年第二至第三季度逐渐恢复,在此之前品牌将持续采取观望态度。因此,整体租赁势头有望在2023年内稳步回升。由于非核心商圈大量供应推迟至2023年,空置率和租金将继续承
126、压。展望2023年,随着疫情影响的逐渐消退,新兴新能源汽车品牌、国内外护肤品牌、本土服饰品牌以及户外运动品牌等业态将引领核心商圈的租赁需求复苏。每平方米每月有效租金基于可租赁面积1,448元-6.8%租金周期跌幅放缓上海备注:上海零售市场包括上海核心和非核心市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23808590955120落成量未来供
127、应千平方米3F00750租金同比增长率注:增长率为同质比变化34二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“受11月疫情爆发的影响,本季度广州零售市场表现不佳。”曾丽,华南区研究部总监受新冠疫情影响,零售市场租赁需求大幅减少。11月,广州部分行政区实施严格疫情防控政策,许多线下零售门店暂停营业,餐厅停止堂食服务,消费者出行受限,导致商场客流量急剧减少。由于新冠疫情爆发导致各业态零售收入骤降。部分零售商因持续亏损,纷纷缩减线下门店规模,关闭经营不善的门店,对市场保持观望态度,等待疫情管控政策的放松
128、以及零售收入的恢复。因此,本季度整体零售租赁需求较为冷淡。四季度市区迎来新项目。广州零售市场迎来入市的购物中心是位于天河的信达金茂广场,新增供应面积14万平方米,由于附近无同质商场竞争加上轻资产运营管理模式,取得了95%以上的开业率。另外,部分业主愿意提供租金减免以及天河区整体受疫情影响相对较小,因此本季度市区空置率保持稳定。郊区项目空置表现两极分化。受疫情影响较小的行政区如番禺区,空置率基本保持稳定。受疫情影响较大的区域如白云区,空置率大幅上升。因此,整体郊区空置率从7.1%攀升至7.7%。本季度零售项目租金持续承压。一方面部分商场因疫情封控关闭近一个月,另一方面在12月疫情管控政策放松后迎
129、来感染潮,商场客流量骤减,以及人手不足,零售商销售收入骤减对其租售比造成压力。部分业主加大租金折扣力度以保证入驻率,所以本季度租金录得十年来单季最大环比跌幅。随着租金下行,广州零售资产整体的投资回报率较低,导致市场上投资者数量也相对较少。投资者对零售资产投资回报率要求维持不变,本季度由于租金下行,部分愿意出售资产的业主基于本季度的情况更愿意在价格上做出让步。广州零售市场将逐步恢复。随着防疫政策放松,内地与境外全面通关,入境隔离取消等积极因素影响下,广州境内外人员流动将大幅提升,从而刺激消费需求。消费回暖将提振零售商信心,租赁需求预计会逐渐回暖,预期租金跌幅收窄或重回上升轨道。未来12个月零售市
130、场预计将有五个新项目入市,其中两个项目位于市区,其余三个项目位于市郊,新增供应面积达50万平方米。随着租赁需求回升,预计2023年整体空置率相比2022年会有所降低。每平方米每月有效租金基于可租赁面积*1,190元-0.3%租金周期跌幅加快广州箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数8090958551204Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米18212
131、223F200600750900租金同比增长率*注:增长率为同质比变化备注:广州零售是指广州整体优质零售市场。*指市区首层租金。35二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“消费需求修复尚待时日,深圳零售市场仍处筑底阶段。”曾丽,华南区研究部总监经营收益下滑,零售商多持消极或观望态度。四季度线下消费活动和商业活动节奏依旧被疫情干扰,全市租赁氛围较为低迷。十二月以来,新冠肺炎疫情防控政策调整导致商场客流量锐减。零售商经营压力陡然上升,使其进一步谨慎规划线下业务布局。由于大众消费意愿尚未修复,消费增长放缓,中高端品牌运
132、营商营收承压明显。因此,四季度深圳中高档服饰、正餐、亲子娱乐等细分业态租赁需求表现尤为疲软。岁末全市迎来四座新项目入市,空置承压小幅上扬。租赁需求疲软叠加疫情等不利因素,本季度C Future City中洲湾及仁恒梦中心等部分新增供应开业率受明显负面影响。因此,全市空置率小幅上升0.2个百分点。虽然大部分存量项目面临客流量下降、退租率上升的困境,但得益于新能源车、快餐小吃、游戏厅、大型室内娱乐场馆等业态积极填补,存量项目空置率未明显抬升。四季度全市租金大幅下挫。由于全市租赁需求疲软,零售商承租能力下降,业主为稳定出租率普遍选择降租。因此,四季度全市租金环比下跌2.8%,创下近年来单季度最大跌幅
133、。由于租金收入承压,短期内投资者对零售项目回报率期望并无松动迹象,本季度全市范围回报率较上季度基本不变。零售市场规模性恢复仍受制于宏观经济条件。随着新冠疫情管控措施调整、香港与内地逐步恢复正常通关,区域内外人员生活和商务出行的恢复将有效带动深圳商场客流回升,预计2023年深圳商业活动将渐回正轨。但零售商重启线下业务拓展计划,仍需等待消费意愿逐步恢复,商户营收逐渐回归正常区间。2023年全市新增供应将突破90万平方米的历史高位,其中近一半新增供应面积将落户仍待进一步建设的市郊商圈,从而进一步小幅度推高全市空置率。租金方面,预计市区核心商圈的优质零售项目业主率先重塑信心,全市租金水平筑底期有望于2
134、023年末迎来尾声。每平方米每月有效租金基于可租赁面积*1,061元-4.3%租金周期跌幅加快深圳箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应为年底预计值。资料来源:仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数80901101001204Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米18212223F2008001000租金同比增长率*注:增长率为同质比变化备注:深圳零售物业市场指深圳优质购物中心市场。*指市区首层租金36二零二二年第
135、四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“交子公园商圈迎商业新地标,重新定义成都高端商业格局,城南商业迈入新时代。”卢晓曦,成都研究部高级经理疫情冲击引致消费低迷,高端小众香氛快速崛起。受疫情影响,2022年成都社会消费品零售总额为9,096.5亿元,同比下降1.7%。消费低迷令商家租赁需求减弱,大面积主力店租户退租较多,全市空置率同比上升3.5个百分点至12.4%,为2007年来最高值。香水成为美妆新增长点,高端小众香氛快速崛起。疫情以来,香水替代口红成为表达个性的社交符号,Tiziana Terenzi、La Perla Beauty、LArt
136、isan Parfumeur等品牌积极进驻成都。标杆项目入市,引入更多国际一线品牌,重新定义成都高端商业格局。四季度,全市迎来5个新开项目,共计约68万平方米。其中,备受关注的成都SKP也于季内开业,并凭借强劲的品牌号召力和稳定的产品线输出,引入超1,300个一线品牌入驻,其中涵盖222个首店品牌,完成了城南商业从“潮奢”到“重奢”的高端品牌矩阵全覆盖。至此,SKP与in99共同形成了交子公园商圈高端商业组团,城南高端零售商业体量升至34.1万平方米,比肩市中心春盐商圈(IFS和太古里)的31万平方米,共同构成全市两大高端商业聚集区,成都高端商业“双核”格局成型。退租增多导致租金继续下探,优质
137、零售物业交易迎来窗口期。租户流失令商场营收下滑,业主普遍采取“以价换量”策略以稳租户。全市优质购物中心首层平均租金报378.7元/平方米/月,同比下降2.7%,降幅超2020年。四季度,成都录得两宗涉及零售物业的大宗交易,分别是太古地产收购成都远洋太古里50%股权及物管公司50%股权和香港置地收购成都环球汇整体项目,成都优质零售物业交易迎来窗口期。随着疫情管控的逐步优化,客流带动商流实体商业将迎来稳步复苏。尽管成都的优质商业存量已高居全国第三,但未来仍有大量优质供应入市,足见投资者对成都消费市场的信心。在消费品牌、业态与场景的创新上,成都已先人一步,本土零售势力开始走出成都,“成都设计”开始在
138、国内占有一席之地。商业格局亦在变革中孕育生机,将传统与现代融合的春熙路商圈将在游客回归中重现人流盛景;交子公园商圈在SKP加持下谱写国际城南新乐章。未来将有更多创意无限的消费场景在成都演绎无界消费新可能。每平方米每月有效租金基于可租赁面积379元-2.7%租金周期涨幅放缓成都箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909551004Q184Q194Q204Q214Q224Q23
139、落成量未来供应千平方米18212223F2006007509001,050租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:成都零售物业市场指成都优质零售物业市场。37二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“受疫情防控接连的重大政策调整,天津社会零售消费总额进一步下滑。”米阳,华北区研究部总监市场全年显著承压,餐饮及服务品类需求稳定。四季度服务品类新增需求主要集中在大面积门店,例如,恒隆广场引进了鑫力得健身及铂爵照相馆;LB海菲秀飞顿首入天津,分别在海信广场及万象城开设黑标店;金茂汇也在四季度引进引力空间艺术厂牌店,为天
140、津打造了一处新的网红打卡地。餐饮品类方面,美国咖啡Peet s Coffee和星巴克甄选作为河东首店入驻金茂汇;继三季度在天津开出首店后,楠火锅在继续布点四家新店,选址遍布各大商圈。在出行受限的情况下,餐饮及服务业态易推动顾客的目的性消费,从而强化项目的引流能力,推动消费回暖。四季度迎来新项目入市,市场活跃度仍在恢复进程中。2022年第四季度,天津优质零售市场迎来了金茂汇的入市。金茂汇位于海河沿岸,由原天津第一热电厂老厂房升级改建而来,为市场带来了4.6万平方米的新增供应,该项目也是天津零售市场四个季度以来的首个新增供应。天津金茂汇依据周边消费特性,营造多元消费业态,并着力于“天津首店”、“河
141、东首店”的引入,为区域消费带来新的元素。与此同时,存量项目受到市场压力的影响,小幅推高市场空置率,于季度末录得市场空置率为13.4%,环比上升0.2%,同比下降1.6%。疫情反复影响市场情绪,整体租金小幅下调。在静态防疫管理对客流量造成持续影响的情况下,市场情绪依旧低迷。面临不断积累的空置压力,部分项目表现欠佳的业主进一步下调租金,拉低四季度天津优质零售市场租金环比下降0.2%。本季度市场无大宗成交,资本化率暂时保持不变。释放“首店经济”效应,新兴商圈加速发展。作为首批国际消费中心城市之一,天津市统筹发展首店经济,首店数量连年攀升。未来两年,市场将迎来超过73万平方米的新增供应。超过半数项目将
142、坐落于非核心商圈,为新品牌入津提供新选择,预计市场需求活跃度将在新入市项目的带领下有所回升,市场回归健康轨道。市场压力逐渐缓解,2023年平均租金下降幅度将有明显降低。随着市场供需关系逐渐改善,以及新疫情防控政策的实施,消费信心将逐步提振,推动市场租金止跌企稳。每平方米每月有效租金基于可租赁面积310元-0.2%租金周期跌幅放缓天津箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q
143、224Q2380859095100105110落成量未来供应千平方米18212223F200租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:天津零售市场是指天津城区零售市场。资产表现仅包含购物中心项目。38二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“虽然整体市场需求走弱,全年仍迎来8个新开业项目,新增供应量达历史峰值。”陈晨,青岛研究部负责人大众消费需求表现疲软,高端消费需求热度不减。回顾2022年,虽然青岛零售地产市场净吸纳量在新项目的带动下大幅提升,但整体空置面积较2021年增加了超过15万平方米,疫情反复导致租赁需求
144、持续减弱。餐饮和时尚类业态仍为市场需求的主要来源,在全年新开店铺总量中各占三分之一。正餐类品牌整体放缓,除新开业的商场外,全年在优质零售项目中的新开店铺数量不足50家。但高端消费需求热度不减,全年共有13个奢侈品牌在海信广场及华润万象城开出新店。全年新增供应量达历史峰值,主要位于非核心商圈。2022年共8个项目入市,共计新增供应82.5万平方米。全年新开业的项目包括龙湖胶州天街、西海岸万达广场、丽达茂、崂山万象汇、大悦春风里、玺悦汇、未来城万科广场以及金茂览秀城,推高年供应量达历史峰值,且为近五年平均年供应量的两倍。受此影响,整体市场空置率同比上升1.6个百分点至9.2%。全市租金在低迷的市场
145、环境中持续走低。第四季度全市优质零售物业首层平均租金为206元/平方米/月,排除新项目的影响后,环比下降1.6%,同比降幅扩大至4.1%。复杂疲软的消费市场环境加之大量新增供应入市给市场租金带来持续的下行压力。本季度投资市场无大宗成交,资本化率暂保持不变。供应高峰过后,防疫政策优化为零售市场带来积极信号。随着防疫政策的优化,年轻消费群体预计将率先回到市场,带动餐饮及娱乐业态客流回弹,但整体消费力的全面复苏仍需要一定时间。在零售消费市场逐步进入修复通道后,预计2023年市场租金将进一步触底,进而止跌企稳。每平方米每月有效租金基于可租赁面积206元-4.1%租金周期跌幅放缓青岛箭头表示12个月展望
146、基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909551204Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米18212223F2006007509001,050租金同比增长率注:增长率为同质比变化39二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“四季度突发疫情,商业供需两端承压,商业活跃度有所下降。”吴晓
147、川,重庆研究部分析师 疫情下,业态表现分化,消费者更重视性价比和健康生活。传统服饰品牌承压。但受疫情管控催化的健康生活方式,助长了户外运动品牌的活跃势头,诸如Salomon、Descente等户外运动品牌均有所扩张;受疫情影响,传统正餐品牌经营风险加大,但咖啡茶饮类品牌成长较快,例如茶颜悦色在重庆一年内开出20家新店,M Stand、Manner等品牌也在积极扩张。随着绿色出行理念的深入,新能源汽车成为消费热点。且整体市场呈现出以传统车企、造车新势力、互联网造车为主的多元化竞争趋势;疫情反复下,社会基本面的短暂下行引发即预防性储蓄存款力度加大,性价比成为重要考虑因素。奥特乐、嗨特购、叁省货仓等
148、折扣超市加速布局。新增项目数低于预期,龙湖商业成全年供应主力。今年来疫情叠加极端天气,对零售市场造成较大冲击,不少项目延期至明年。市场下行也导致重庆优质零售物业市场平均空置率连续四个季度上升,至年末报16.0%,同比上升2.4个百分点。四季度本地头部开发商龙湖录得两个天街项目,成为全年供应主力。自此,龙湖商业在重庆已开业9座天街、两个星悦荟项目,继续深耕重庆大本营。在资金流收紧和经济下行的背景下,头部优质开发商继续托底市场,成为未来消费市场格局塑造的重要一环。存量项目经营压力加大,整体租金继续下探。租金方面,随着需求减弱,运营方租金议价弹性增加,整体市场租金继续下探。本季度重庆优质零售物业首层
149、平均有效租金为354元/平方米/月,租金同比承压下跌2.5%。地标型项目入市带动市场提质升级,防疫政策调整助力消费复苏。展望2023年,预计有超80万平方米的新增供应入市,其中不乏万象城二期、重庆100 Mall等地标型优质项目。届时,重庆优质零售物业总体量有望突破950万平方米,回归全国前四规模,优质供应将带动重庆零售市场的提质升级。随着疫情防控转移重心,以及一系列政策见效出台,商流、人流都将出现反弹。从人流来看,旅游和跨区消费人群回归,将为重庆零售市场带来显著的消费增量。每平方米每月有效租金基于可租赁面积354元-2.5%租金周期跌幅加快重庆箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=1
150、00*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23808590955120落成量未来供应千平方米18212223F2006007509001,0501,200租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:重庆零售物业市场指重庆优质零售物业市场。40二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“疫情致市场活跃度下降,市场分化表
151、现加剧。”齐旋婷,沈阳研究部分析师本季度租赁需求走弱,餐饮业保持韧性。疫情反复对市场活跃度造成较大影响,品牌拓店计划明显放缓,因此本季度沈阳零售市场租赁需求较上季度减弱。需求主要来自于餐饮及时尚业态,如星巴克、和府捞面等连锁餐饮品牌延续扩张趋势。此外,首店热度不减。本季度Manner在万象城开出东北首店,摩托车制造商杜卡迪、Livehouse品牌原料库分别在大悦城E馆开出首店。四季度录得1个项目开业,新增供应5.5万平方米。第四季度,位于中街商圈的大悦城E馆开业。E馆的启用使大悦城项目的各馆实现互通,有效提升项目聚合力。同时,传统百货加速退出市场,铁西友谊奥莱于本季度宣布闭店。2022年,持续
152、的新项目入市推升全市优质零售物业总体量至667万平方米,同比增加4.7%。新增供应对整体空置率造成上行压力,截至四季度末,全市空置率环比上升0.5个百分点至19.3%。租金延续下滑趋势,轻资产模式表现积极。受疫情压力影响,市场租金持续下行。本季度,沈阳优质零售物业首层租金同比下降1.7%,至242元/平方米/月。随着市场需求减弱,项目间的租金分化走势明显。市场表现优异的头部项目租金保持韧性,而持续面对招商运营压力的项目继续下调租金预期。随着市场竞争愈发激烈,轻资产模式正成为诸多开发商缓解资金压力、优化市场布局的有效方式。本季度,大悦城控股以轻资产模式接管沈阳FTC金融中心购物广场项目。未来新增
153、供应保持高位,空置率仍将承压上升。2023年新增供应仍将保持高位,约40万平方米将入市,年底总体量或将突破545万平方米。随着城市消费活力的恢复,市场需求或将出现回暖,但空置率受项目集中入市的影响将继续攀升。在供需双重影响下,非核心区的租金表现或将持续与核心区拉开差距。未来,多个核心子市场或热门区域将见证改造项目进入市场,包括天润吾悦广场和浑南万象汇,业态品牌及消费体验的提升将有助于推动沈阳优质零售市场的提质升级。每平方米每月有效租金基于可租赁面积235元-1.7%租金周期跌幅加快沈阳箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2
154、018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数54Q184Q194Q204Q214Q224Q23千平方米落成量未来供应18212223F200600750租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:沈阳零售物业市场指沈阳优质零售市场。41二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“武汉优质零售物业市场发力首店经济,新项目的集中入市驱动首店经济和租赁需求。”冯莉,武汉研究部经理开业潮带动首店经济,时尚零售
155、和娱乐业态表现活跃。在新项目开业的带动下,市场需求得到释放,时尚零售业态为本季度市场主力需求,其中户外运动品牌以及高端美妆品牌积极布局为武汉优质零售业市场带来多家华中和武汉首店,包括户外运动服饰品牌Spoonyard以及高端护肤品牌Augustinus Bader等。此外,娱乐业态的表现同样抢眼,华中首家城市中心室内滑雪场在武商梦时代热雪奇迹正式迎客;同时华中地区最大的室内动力乐园WS梦乐园、华中首个3层立体卡丁车赛道等均已在商场围挡,积极筹备开业,开启武汉优质零售业市场“游乐+零售”的新格局。四季度录得五个新项目集中开业,武汉优质零售业市场迎来供应小高峰。四季度优质零售市场迎来供应小高峰,全
156、市优质零售业市场新增商业面积81.8万平方米,总体量升至883.8万平方米。得益于新开业项目的超大体量和较高开业率,全市优质零售业的净吸纳量达71.8万平方米,创历史新高,空置率为12.3%,整体保持稳定。新项目主要集中在武昌,其中备受瞩目的超大型纯商业体武商梦时代于11月正式亮相,引入超600家品牌,开业率达到90%。而白沙洲商圈也迎来龙湖天街和万科广场双双开业,进一步完善了城市非核心区的商业配套。光谷商圈的鲁巷广场升级改造重新开业。受疫情影响各商场客流下滑,整体租金小幅微降。第四季度,受疫情多点频发影响,各商场客流下滑,餐饮堂食和零售活动受限,全市优质零售物业首层净有效租金环比微降0.2个
157、百分点至384元/平方米/月。而投资和收并购方面,12月底,华夏幸福拟与华润置地签署 华夏幸福南方总部资产包整体转让协议,其中包括武汉长江中心项目,预计将成为近几年来武汉最大宗的商办交易。2023年武汉优质零售业市场新增供应将依旧处于高位,市场短期承压。2023年武汉优质零售业市场新增供应依然较高,预计将有11个优质新项目开业,为市场带来约147万平方米的新增供应。武昌优质零售业市场将迎来SKP、武汉长江中心和龙湖滨江天街等多个优质项目集中入市,尤其是SKP,有望填补武昌高端商业空白,带来更多首店。在“新十条”等疫情防控政策的积极调整和武汉加速国际消费中心城市建设的大背景下,拉动内需和提振消费
158、也将成为武汉未来发展的重要方向。预计未来一年品牌方将会重启扩张需求,零售物业市场的租金有望止跌回稳,并于未来长期恢复稳健增长的态势。每平方米每月有效租金基于可租赁面积384元-0.1%租金周期租金平稳武汉箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为一季度值,未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909551154Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米18212223F2019025
159、05007501,0001,2501,5001,750租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:租金为购物中心首层零售业态平均租金。武汉零售物业市场指武汉优质零售物业市场。42二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“新项目入市带动净吸纳由负转正,但疫情仍使市场承压、空置上升;随防疫政策优化,零售市场将稳步恢复。”甘甜,华西区研究部高级分析师疫情的反复冲击使消费需求减弱,零售租赁市场持续低迷。10月和11月,西安再遭疫情冲击,12月又因防疫优化迎来感染高峰,导致商场营业时间缩短,娱乐体验业态间歇性关停,餐饮业态数次暂停堂食,因此消费减少
160、;同时,居民消费意愿随收入预期的不确定性增加而降低,故全市消费品零售额同比增速由正转负。伴随消费减弱,品牌方减少其租赁行为,服饰餐饮业态多有退租,整体租赁市场活跃度不高。但随着新项目入市,四季度仍录得不少城市首店亮相,如Manner、麦隆咖啡等。除仍旧火热的咖啡茶饮赛道外,迎合“性价比”消费观的折扣店也录得不少新店开业。四季度迎来两个新入市项目,推动市场总存量升至676.9万平方米。疫情影响修建和招商进度,使全年的新增供应远小于年初预计,四季度仅新开两个项目合生汇和轻资产项目益田假日天地,分别位于钟楼和高新子市场,带动净吸纳由负转正。除入市项目外,也录得新世界百货退出西安市场,虽原商场仍在运营
161、,但空置率已超70%。由于新需求动力不足,整体租赁市场疲软,叠加品牌退租频现,空置率保持上升势头,西安零售物业市场平均空置率连续五个季度上升,至季末报11.9%,环比上升0.5个百分点。租赁需求持续减弱,租金延续下滑趋势。零售物业租赁市场整体承压,西安优质购物中心首层平均租金同比下降2.3%,报364.0元/平方米/月。除降低租金以吸引品牌入驻外,部分商业如中大国际、MOMOPARK等对外发布公告,针对暂停营业及暂停堂食的已有商户,进行不同程度的租金减免,让利租户。本季度投资市场无大宗成交,资本化率暂保持不变。国家调整防疫政策,西安零售物业市场整体复苏在即。国家陆续出台优化落实疫情防控的相关规
162、定,国际和国内人口流动限制放宽,消费潜力和旅游需求有望得以释放,助推零售商业的恢复和发展。预计2023年西安优质零售物业将稳步恢复,2022年未能如期开业的项目将于2023年陆续呈现,为西安零售商业发展注入活力。商业开发迎来地标项目在建时期,太古里将于2023年动工,电视塔万象的施工进度亦备受关注,上述地标项目的加入将重塑西安高端商业格局。此外,宜家荟聚、Sam s Club、盒马X会员店等重点商业亦同步布局西安,助推西安建设国际消费中心城市。每平方米每月有效租金基于可租赁面积364元-2.3%租金周期跌幅放缓西安箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不
163、含SKP和赛格以外的百货商场资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909551154Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米18212223F2001,0001,2501,500租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:西安零售物业市场指西安优质零售物业市场。43二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“四季度没有新增零售供应入市,奢侈品品牌在杭州的开店步伐
164、不减。”孙懿文,杭州研究部经理奢侈品品牌开店步伐不减,冰雪运动掀起城市零售新潮流。从业态来看,时装行业仍主导四季度的租赁需求,占四季度新开业商铺的34%,需求第二位为餐饮行业,占比23%。但餐饮行业的开店节奏有所放缓,四季度餐饮品牌的开店选址更加审慎,多布局在人气较高的商业项目中。从时尚及服装业态来看,奢侈品品牌对杭州市场依然有长足信心,开店步伐不减。多家在国内门店数不多的奢侈品牌也进入了杭州市场。随着全民冰雪运动的热情逐步高涨,杭州各大购物中心也纷纷发力冰雪“赛道”。Hopo Snow等城市滑雪空间在一年间开出数家门店。四季度没有新增零售物业项目入市,总体空置率有所下降。四季度,杭州没有新增
165、项目入市,全市优零售物业的空置率为7.4%,较上季度下降了0.6个百分点。其中,全市购物中心的平均空置率为8.3%,环比下降了0.7个百分点至9.0%左右。从区域市场表现来看,滨江商圈的空置率上升较为明显,而钱江新城及城东商圈在四季度的空置率有所下降,商圈内项目的开业率表现较好。核心商圈租金表现更为稳健,非核心商圈持续下跌。受到市场需求收缩的影响,四季度全市零售物业租金有所下降,首层净有效租金同比下降1.8个百分点至533元/平方米/月。其中,核心商圈零售市场平均净有效租金达958元/平方米/月,表现较为稳定;而非核心商圈的租金则保持下跌趋势,净有效租金环比下降2.3个百分点。2023年,杭州
166、零售物业市场预计将迎来6个项目的开业。未来一年的新增供应以购物中心为主,预计全年待入市总体量将达到58万平方米。新增供应主要集中在滨江、城东及城北等非核心商圈。而2024年以后,核心区域将迎来多个优质零售物业项目入世,并以高端购物中心为主。展望未来,杭州的零售物业市场仍将承受一定的压力,品牌的新旧更迭加快。但随着防疫政策的放宽,居民消费势必加快复苏,市场对于未来信心也在恢复当中。预计到2023年末至2024年,零售物业市场整体的租金将会有所回升,潜在的新消费机会正在迎接春天到来。每平方米每月有效租金基于可租赁面积533元-1.8%租金周期跌幅放缓杭州箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度
167、=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应为年底预计值。资料来源:仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23808590955120落成量未来供应千平方米18212223F200600租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:租金为购物中心首层零售业态平均租金。杭州零售物业市场指杭州优质零售物业市场。44二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“零售物业市场消费需求放缓
168、。”高悦,南京研究部高级分析师受疫情影响南京零售物业市场线下消费需求乏力。年末疫情多点散发,对线下消费冲击较为严重,南京第四季度净吸纳量转负。优质零售物业市场整体空置率环比小幅上升至 4.1%,较去年同期下降0.3个百分点。需求端弱化导致品牌对于扩店节奏更为审慎,各大商圈均有新开店和品牌退租的现象发生。市场租赁需求增长乏力,其中餐饮以及时尚类业态新开数量最多,开店占比所有业态超7成,支撑第四季度主要租赁需求。南京优质零售市场项目新增供应暂缓。2022年第四季度,由于疫情爆发,零售项目施工和招商进程受到一定影响,南京优质零售商业总存量维持约617万平方米,整体市场空置率4.1%,环比微幅上升0.
169、02个百分点,较去年同期下降0.3个百分点。购物中心平均空置率为3.9%,环比上升0.03个百分点,同比下降0.5个百分点。整体市场租金持续下调态势。南京全市优质零售物业首层净有效租金略有下降,录得482元/平方米/月,环比小幅下降0.9个百分点,同比下降1.0个百分点。核心商圈租金小幅下调,净租金约为633元/平方米/月,同比下降0.个百分点。次级商圈租金环比下降2.9个百分点至344元/平方米/月。预计2023年零售市场租金水平将随着经济环境的改善回归健康水平。随着2023年经济回暖,线下消费需求的上升将带来更多人流回归购物、旅游、休闲等活动。具有体验属性的零售项目将更受消费者欢迎,尤其对
170、于拥有社交属性以及宠物友好的商业类型。预计2023年租金将同比小幅上涨0.1个百分点。预计迎来三个核心商圈项目和五个次级商圈项目开业,合计约102.5万平方米的体量入市,整体空置率预计上升至4.7%,各商圈商业氛围将得到有效提升。商场须及时捕捉市场趋势,优化商业运行模式并积极调整招商策略来吸引租户,才能掌握更多的议价空间与谈判主动权。每平方米每月有效租金基于可租赁面积482元-0.4%租金周期跌幅放缓南京箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100*图中指数为购物中心指数,不含百货商场资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量
171、联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23808590955506007509001,0501,200落成量未来供应千平方米18212223F2019租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:南京零售物业市场指南京优质购物中心市场。45二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|住宅二零二二年第四季度大中华区物业摘要 46|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“尽管四季度交易活跃度受阻,全年总成交量仍创五年新高。”米阳,华北区研究部总监北京高端
172、住宅市场在第四季度遇冷。北京高端住宅市场成交量明显收缩,第四季度环比下滑32.7%。受近期疫情影响,住宅成交活动陷入滞缓。但在前三季度高规模的支撑下,2022年全年成交同比大增66.9%,创下近五年的新高。受一手市场供应紧缺影响,部分需求回流至二手市场,推动二手高端住宅成交量小幅上涨。开发商推盘意愿减弱,新增供应减少。第四季度,受疫情影响,开发商推盘受阻,影响供应端表现。市场供应规模有所下降,共录得2,178套新增供应,环比下降14.5%。但全年累计新增供应量达到9,610套,同比增长5.2%。由于缺乏大型新盘入市,四季度成交主要去化现有库存。本季度,第四次土地集中拍卖共计成交6幅地块,较前几
173、轮有所减少,但平均溢价率继续升至10.0%,创去年土地集中拍卖以来的新高。北京稳定的市场表现吸引开发商积极拿地。本季度高端住宅售价和租金相继下行。第四季度,受开发商年末出台优惠政策的影响,北京高端住宅新房价格环比下调0.3%。受季节性因素和疫情反复影响,本季度全市高端租赁市场需求平淡,部分业主做出价格让步以吸引租客,整体租金环比小幅下跌 0.2%。市场传递积极信号,需求或将持续释放。持续的利好政策向市场传递较为积极的信号,买家预期或将有所改善,市场活跃度的回温会吸引观望中的买家入市,疫情期间积压的需求将在短期内逐步释放,支撑市场成交量保持稳定。北京市城市更新条例 将于2023年3月1日正式实施
174、。由于严格避免大拆大建,北京核心地区的新房仍将供不应求,或将推动价格维持上涨趋势。一手高端住宅供应稀缺将使部分需求转移至二手高端市场,预计高端二手住宅价格有望企稳增长。每平方米每月基于建筑面积149元-0.5%租金周期租金平稳北京备注:北京住宅市场是指北京豪宅及高端住宅市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数8004Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应套数18212223F201901,0002,0003
175、,0004,0005,000租金同比增长率注:增长率为同质比变化47二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“市场购买情绪降温,住宅项目成交表现分化。”姚耀,中国区研究部总监商品住宅成交速度放缓。受疫情反复和上海整体楼市政策维持紧缩影响,四季度住宅市场成交势头降温明显。一手商品住宅成交量仅录得266万平方米,环比下降27.5%。2022 年全年一手商品住宅共计成交 1,027 万平方米,较 2021 年全年总成交量下降 4.0%。高端市场方面,不同项目之间的成交表现呈现分化态势。地处优质地段的高品质住宅项目需求保持旺盛,但其他项目则出现
176、了认购率下降和去化速度放缓的情况。四季度共录得1,050套一手高端商品住宅成交,环比上升43.4%。2022年全年高端一手商品住宅共计成交4,090套,同比增长26.0%。四季度五个高端楼盘取证入市。受二十大召开影响,十月份住宅新项目入市节奏放缓,但此后两个月里新盘加速入市,使得四季度整体市场新增供应录得414万平方米,环比上涨15.1%。2022年整体市场新增供应充足,全年新增供应量达 1,154万平方米,同比增长 41.6%。在高端住宅市场,第四季度共有五个新项目合计1,067套住宅入市,环比增长35.9%,新项目平均售价在人民币12.5万元至人民币14.5万元区间内。其中,由复地打造,位
177、于徐汇西岸的御江廷受到了购房者的热烈追捧,在开盘当日即取得了亮眼的销售成绩。限价松动下高端一手价格小幅上涨。一手住宅限价松动之下,四季度高端一手价格环比小幅上涨1.4%至人民币129,700元每平方米。高端二手市场方面,由于一二手价格倒挂现象仍然明显,大部分购房者首选新房,加上新房市场供应充足,使得二手市场整体需求转淡。受此影响,高端二手市场价环比下跌1.6%至人民币107,000元每平方米。租赁市场方面,受传统租赁淡季叠加疫情感染数量大增,导致四季度租客数量明显减少,高端租赁活动呈放缓态势。因此,四季度录得平均租金环比下降1.1%至人民币173.2元每平米每月。市场成交势头有望于2023年年
178、内企稳回升。近期疫情管控全面放开带来较大市场冲击,我们预估未来几个月住宅市场活动将放缓,但随着度过疫情感染高峰期,人们生活逐渐步入正轨,加上支持性政策的持续发力,预计住宅市场有望在2023年年内稳步复苏。一手房限价有望延续小幅松动,短期内高端一手价格将继续迎来小幅增长。但高端二手价格在2023年上半年可能进一步下跌,并于2023年下半年在上海全面恢复正常生产生活秩序、置业信心回暖后止跌企稳。每平方米每月基于建筑面积173元-0.3%租金周期跌幅加快上海箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料
179、来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q238090100110120落成量未来供应套数18212223F203000400050006000租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:上海的住宅市场是指上海高端住宅市场。48二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“广州住宅市场明年有望回暖。”曾丽,华南区研究部总监受疫情影响,高端住宅需求疲软。11月广州爆发的疫情及随后的大面积防控措施使得人员流动和经济活动的正常开展受到影响。12月疫情管控措施放松后,感染人数大幅攀升,大量人
180、员需休息或居家办公,导致租赁及销售活动减少。四季度带看量及成交量均有所下降,市场需求疲软。四季度二手高端住宅需求依然主要集中在珠江新城等核心区域。但受疫情影响,市场前景不明朗,潜在买家普遍保持观望态度。多个高端项目在本季度入市。四季度多个高端项目及加推项目进入市场,合共新增供应2,128套。其中,琶洲南TOD项目的新期凭借较强的产品力,于12月开盘后立即售罄。本季度共有8个项目新竣工,总存量增加1,989套。受需求影响,本季度一手、二手高端住宅资本值均有所下降。面对疲弱的市场需求,部分竞争力较弱的项目开始降价以吸引观望的潜在买家。但是,核心地段的优质项目价格仍然保持相对稳定。整体而言,一手高端
181、住宅资本值环比小幅下降0.7%。对于二手高端住宅市场,持观望态度的买家仍占多数,资本值环比下降1.9%。由于疫情爆发,租赁需求下降。此外,临近年底大量租约到期,部分租户选择不再续租。尽管面临压力,但部分房东不愿大幅降价或选择来年寻找新租户。整体而言,本季度租金环比下降1.1%。广州高端住宅市场明年有望逐步回暖。四季度以来,中央政府发布了一系列旨在稳定和重振房地产行业的政策。“金融十六条”等政策有望缓解国内房地产开发商的流动性压力,使得“保交楼”问题得到一定程度的解决,楼宇的顺利竣工落成将给予买家更多信心,有利于提振需求。随着疫情管控措施的优化,疫情对经济的影响将会逐步减少,租赁和买卖活动将会恢
182、复正常。随着明年经济复苏和内需恢复,整体住宅市场有望逐步回暖。由于经济的恢复需要一定时间,预计明年下半年广州高端住宅市场会有较好的表现。每平方米每月基于建筑面积92元-1.0%租金周期跌幅放缓广州箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数8004Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应套数18212223F201901,0002,0003,0004,0005,0006,0007,000租金同比增长率注:增长率为同质比
183、变化49二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“购买情绪低迷,房价将于一季度延续跌势。”黄志辉,研究部执行董事按揭利率高企令负担能力恶化。一手市场成交量在10月和11月分别大幅下降至672套和365套。新盘开售速度放缓,而开盘项目销售表现疲软。长沙湾“连方”开盘首日推出30个单位,仅售出7伙。同时,油塘“朗誉”首日推售128个单位,仅售出10伙。2022年住宅成交量创历史新低。由于香港与中国大陆的全面通关改善了经济预期并强化了投资信心,住宅市场成交量预计将在2023年反弹。然而,按揭利率预计将在2023进一步上升并居高不下,从而阻碍潜
184、在买家入市。私人房屋土地供应超年度目标25%。根据政府卖地计划,2023财年第四季度的私人房屋土地供应预计可支持兴建3,120个单位,其中包括一幅位于荃湾的住宅用地(TWTL 427)和八个完成地契修订的项目。2023财年的私人房屋土地供应总量预计可支持约16,070个单位的建设,超过年度目标(12,900个单位)25%。2022年第三季度,豪宅落成量由第二季度的228个减少至55个,包括屯门青霞里8号的36个单位和半山宝珊路23号的16个单位。第四季度成交量进一步下跌。由于豪宅租赁市场需求低迷以及空置率持续上升,业主普遍通过提供租金优惠和额外免租期以达成交易。豪宅租金本季度环比下跌1.8%,
185、2022年全年下跌2.7%。2022年豪宅市场成交量较上一年减少65%,跌至九年来最低水平。在较瞩目的豪宅交易中,石硖尾“缇山”的一栋别墅以5.08亿港元易手(70,841港元每平方尺,实用面积)。豪宅资本值在上季度环比下跌0.9%后,本季度跌幅扩大至2.2%。房价将于2023年第一季度进一步下跌 高企的利率和大量待售单位预计将对房价施加压力。由于买家印花税和内地的外汇管制,南向资金流动在短期内仍会受限。如果楼市需求管理措施保持现状,我们预计2023年豪宅资本值将下跌5-10%。两地通关将带来人口流动和住宅需求的增加。同时,随着商业活动恢复常态,外籍雇员的调动能够为豪宅租赁市场提供支持。然而,
186、这些需求端的利好因素恐将被充足的豪宅供应和当下的高空置率所抵消。2023年豪宅租金预计将下跌0-5%。每平方尺每月基于实用面积38港元-2.7%租金周期跌幅加快香港箭头指示未来12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q236065707580859095100105110落成量未来供应套数18212223F200400500600700800租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:香港住宅指香港整体
187、高端住宅市场。50二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“澳门疫情已经受控,经济活动恢复正常将有助楼市健康发展。”黄嘉良,物业估价部董事澳门于2022年内因发生多次疫情爆发,严重压制了住宅买卖成交。根据澳门财政局数字显示,2022年第四季共录得785宗住宅买卖成交,按年下跌33.1%;楼花销售有184宗,占住宅成交量23.4%。2022年首全年合共有2,950宗住宅成交,按年同比大幅减少50.6%,为过去十年录得最低的住宅成交量。澳门在疫情间多年已没有大型住宅新盘开售,一手市场有助提振楼市。2022年全年共有10个工程项目获发在建楼宇
188、(楼花)预先许可,其中共有约971个住宅单位可销售供应,建筑面积约63,592平方米。相信部份发展商在取得预售许可后于来年开展销售工作,主要大型项目有佳源国际的氹仔住宅发展项目和信置中华胶袋生产及房地产发展有限公司的路环住宅发展项目。2022年底疫情最为严竣,有业主在年关前较市价大幅割让出售住宅物业。租金表现持续下跌,2022年高级住宅租值按年下跌15.5%,中小型住宅租值则按年下跌12.8%。资产表现方面,2022年高级住宅资产价格按年下跌9.6%,中小型住宅资产价格则按年下跌10.1%,投资回报率均维持约1.5%。疫情受控后住宅物业市场有望来年走出困窘。澳门在2023年一月初已陆续与中国内
189、地及香港逐步放宽通关限制措施,新春期间旅客量复苏速度十分理想。经济及市面畅旺提升了业主信心,同时亦观察到有部份业主反价。在澳门旅游娱乐行业复苏带动下,本地消费和投资信心将会增强,可望带动房地产市场表现持续优化。但外围经济环境仍然存在不确定性,房地产市场短期内将以稳定发展为主。每平方米每月基于建筑面积72元-15.5%租金周期跌幅放缓澳门箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年落成量为年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q214Q224Q23507090110130150落成量
190、未来供应套数00400018212223F2019租金同比增长率注:增长率为同质比变化51二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|物流地产二零二二年第四季度大中华区物业摘要 52|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“尽管北京物流市场迎来供应放量,但稳健需求仍推动租金平稳增长。”米阳,华北区研究部总监物流市场需求结构保持稳定,生物医药相关需求略有增加。在经济下行压力下,四季度整体市场需求仍保持稳健。顺义空港物流园和通州物流园需求明显高于其他区域,且呈现增长态势。这两个区域在本季度均录得大体量新租成交。电商
191、、供应链和制造业持续主导市场需求,占比70%左右。“双十一”等大型电商活动也推动了上下游行业的短期租赁需求。此外,四季度录得国药集团1.2万平方米租赁成交,进一步推高生物医药行业租赁需求占比。新供应面积大幅去化,市场空置率录得5.8%。四季度共有三个新增项目入市,总建筑面积超过24万平方米。新项目预租率均达90%左右,入市后被迅速吸纳,给市场带来的供应压力十分有限。因此,本季度空置率仅小幅上升0.4个百分点至5.8%。市场各方对冷链仓储需求和ESG理念更加关注。优质项目倾向于为租户提供定制化冷库服务。绿色建筑也越来越受到业主的青睐,众多标杆项目已启动该领域相关认证申请流程。例如,四季度新项目瀚
192、溥北京机场物流园在入市前已取得美国绿色建筑委员会的LEED金级认证。2022年北京工业物流市场租金同比增长4.4%。四季度全市租金持续平稳增长,环比增长1.1%。相比零售和办公楼,工业物流是2022年北京商业地产市场中唯一逆势增长的板块。稳健的需求大幅缓解了新增供应压力,保障2022全年租金稳步攀升。几个主要子市场的优质项目领涨全市平均租金。与此同时,平谷等价格洼地也进入租金大幅上涨阶段。2023年的新增供应将达到历史峰值。2023年预计将有55万平方米的新增供应入市,其中60%分布在大兴国际机场子市场。大规模供应释放或将改变北京物流市场现有格局,新增子市场大兴国际机场预计将在2023年趋于成
193、熟。市场空置率预计被推高至9.7%左右,较2022年增加3.9个百分点。尽管市场迎来供应波峰,但由供应链、电商和制造业组成的核心需求将持续支撑新项目平稳去化。2023年,北京物流市场预计将继续保持健康发展态势,租金增速微幅放缓至3.8%左右。每平方米每天基于建筑面积1.78元 4.4%租金周期涨幅加快北京备注:北京工业地产是指北京优质非保税物流市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指北京非保税高标准物流市场的价格指数资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q
194、204Q214Q224Q23809000落成量未来供应千平方米02004006003F租金同比增长率注:增长率为同质比变化53二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“尽管全年受新冠肺炎疫情反复的影响,但上海物流地产市场整体保持平稳。”姚耀,中国区研究部总监四季度租赁需求保持平稳。2022年第四季度上海物流地产租赁活动保持稳定,净吸纳量录得10万平方米,全年上海物流地产净吸纳量为33.4万平方米。尽管2022年疫情反复扰乱整体经济活动,使得净吸纳量与2021年的历年最高水
195、平相比出现回落,但整体物流地产仍展现出韧性。四季度租赁活动主要由第三方物流租户的扩租主导。例如,一家本地第三方物流企业在松江子市场租赁了6,000平方米面积,同时,多家第三方物流企业也在奉贤子市场租赁了总计超过10,000平方米的面积。上海物流地产整体空置率也因此由9.8%下降至9.6%。2022年全年共录得33万平方米新增供应。东久新宜交付了四季度唯一的新增供应,即位于金山子市场的金山新材料供应链基地,该项目总建筑面积超过6万平方米。2022年全年共录得5个新项目完工入市,交付了超过33万平方米的物流空间。与2021年大部分新增供应集中在金山子市场相比,2022年的新增供应分布在松江、青浦、
196、奉贤和金山等多个子市场。租金保持上涨势头,但涨幅放缓。稳定的租赁需求使物流地产租金在2022年第四季度保持正增长。四季度,上海物流地产租金环比上涨0.86%,达到人民币1.57元每平方米每天。但是,自2021年以来的大量新增供应导致整体租金增长收窄,2022年全年租金同比上涨2.9%,低于2021年同期的3.7%。本季度上海物流地产市场未录得大宗成交,但是,来自境内外的投资者对核心物流资产仍保持热情,特别是包括上海在内位处节点城市的优质物流资产。2023年的新增供应预计仍将保持高位。2023年将有总体量接近66万平方米的6个新项目交付入市,这些新增供应将分布于青浦、松江和金山等子市场。然而,我
197、们预计随着上海度过疫情高峰期,对物流地产的租赁需求也将逐步复苏。每平方米每天基于建筑面积1.57元 2.9%租金周期涨幅放缓上海备注:上海物流市场是指上海高标准仓储设施市场。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指上海非保税高标准物流市场的价格指数资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数800110100904Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米3F02004006008001,000租金同比增长率注:增长
198、率为同质比变化54二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“租赁需求相对稳定,租金温和增长。”曾丽,华南区研究部总监年底疫情突发,非保税市场需求整体企稳。四季度,广州遭遇了近三年来最为严重的新冠疫情冲击,严格的社会面防控措施和持续上升的感染人数对经济社会运行造成了较大影响。在此情形下,广州非保税物流市场显现出较强的韧性,租赁需求总体保持稳定,多数存量项目仍维持满租。第三方物流行业依然是广州非保税市场重要的需求来源之一。来自某第三方物流公司的、超10万平方米的短租成交成为了四季度广州市场的主要亮点,全市非保税净吸纳量也因此接近12万平方米
199、,与三季度相比有所上升。新竣工项目去化不力,非保税空置率小幅上扬。本季度共两个非保税项目入市,合计面积逾15万平方米。受四季度广州疫情影响,新入市项目的招商工作受阻,截至2022年底两个项目除自用部分外均未录得成交。不过,由于存量空置有一定去化,全市非保税空置环比仅微升0.9个百分点至8.9%。保税市场方面,四季度仅有一个面积约5万平方米的新项目竣工。另外,由于某第三方物流公司在白云片区完成了近5万平方米的租赁成交,全市保税空置率环比下降约1.3个百分点。广州非保税租金维持温和增长。四季度,对于满租的非保税项目,其业主仍保持了较稳健的租金增长。但是,对本季度未能实现去化的存量项目而言,这些业主
200、议价能力有所减弱。另外,四季度去化的逾10万方仓储空间将于6个月后重新进入市场,市场仍面临一定的去化压力,四季度非保税租金因此环比微升约0.5%。保税市场方面,在保税需求保持稳定的背景下,多数业主心态较平稳,因此四季度全市保税租金环比稳步增长约0.5%。供应放量,非保税租金涨幅预计趋缓。未来12个月,疫情防控措施的持续优化有望促进各类社会活动逐步恢复正常,消费市场的逐渐复苏将持续支持广州非保税物流仓储租赁市场。但是,短期内广州非保税新增供应的集中入市或将加剧部分业主的去化压力,全市租金增长或将进一步放缓。保税市场方面,市场供应在短期内相对稳定,存量空置的逐步去化将推动全市保税空置率逐步下行。另
201、外,外部环境的不稳定仍可能造成广州保税仓储需求的波动,不利于全市保税租金的稳定增长。每平方米每天基于建筑面积1.34元 2.5%租金周期涨幅放缓广州箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指广州非保税高标准物流市场的价格指数资料来源:仲量联行2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数809001401504Q184Q194Q204Q214Q224Q23落成量未来供应千平方米3F02004006008001,000租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:广州工
202、业地产是指广州优质物流仓储市场。55二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“成都高标库供需关系趋于健康,物流地产投资属性增强。”张潇嘉,华西区研究部董事电商去中心化,年末零售消费回暖。零售商及其快递快运企业长期作为成都高标库最大需求行业,然而受2022年疫情及极端高温天气影响,零售消费增速大幅放缓,年内零售商贸及其物流服务企业新增仓储需求不同程度收窄。但危机中仍存机遇,成都及四川线上商品零售额仍维持两位数增长。据星图数据发布的2022年“双十一”成交数据显示,购物节活动期间全网电商平台累积销售额为11,154亿元,较上年增长13.7%
203、,增速较2021年保持稳定。但电商平台的销售额表现高度分化,综合电商平台增长天花板已现,而以抖音、快手、点淘为代表的直播电商正以146.1%的同比高增速快速蚕食综合电商的增长空间,直播电商平台借助第三方物流企业拓展云仓业务,快速布局全国区域分拨中心,接棒综合电商跻身高标库需求主力行业。物流地产的民生保障属性,具有较强的逆周期和抗经济波动能力。2022年第四季度,广通龙泉物流园投入使用,新增仓储面积2.3万平方米。在多轮疫情防控以及极端天气的强压下,第四季度仍实现24.8万平方米的净吸纳量,全年净吸纳量达51.4万平方米,较去年71.2万平方米的需求高峰回落27.9%,展示出极强的需求稳定性。面
204、对年末复杂多变的消费环境,成都高标库市场突破电商产业链主导的租户结构,形成电商、传统零售、制造业、物流运输四大行业齐头并进的需求格局,全市整体空置率环比下降3.5个百分点至10.6%,平均租金于年末企稳,报0.64元每平方米每天。供需关系趋于健康,物流地产投资属性增强。2022年将是成都高标库集中供应的最后一年,2023-2025年三年年平均供应量不足20万平方米,整体空置率将于2023年降至7.6%。随着市场供需进入健康区间,未来成都高标库资产价格的看多预期渐浓。2022年成都高标库市场投资活动频繁,全年成交面积达50.2万平方米,同比增长约1.9倍。除健康的供需关系外,物流地产资产较强的逆
205、周期、抗经济波动属性,以及金融化程度高,物流地产基金运作成熟,使其成为近期投资者追逐的热点。同时,过去四年成都物流地产投资市场卖方行业中,地产与机构投资人比例增加,资本退出使得通道进一步拓宽,显示出较强的资产流动性。产业+仓储主导未来一级土地市场。仲量联行结合国家 “十四五”现代物流发展规划 重点任务分析研判,未来“仓库+”的投资方式将主导一级土地市场。面向产地市场,农产品出村带来中国低线城市在地农副产品初加工、筛选、预冷作业需求,以及制造业集聚区外溢的汽配件、电子产品装配需求;面向销地市场,成熟消费市场快速增长的生鲜和预制菜生产、存储和分拨配送所需的冷库及冷链服务需求,以及医药品下乡带来的高
206、标准存储需求,将使得“仓储+装配制造”、“仓储+冷链”、“仓储+食品加工”成为撬动一级土地市场的关键支点。每平方米每天基于建筑面积0.64元-1.7%租金周期租金平稳成都2018至2022年的落成量是年底值。2023年未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行落成量未来供应千平方米3F02004006008001,000租金同比增长率注:增长率为同质比变化备注:高标库租金为平均净有效租金不含物业费,不含税。箭头表示12个月展望基数:2018年第4季度=100该价格指数仅指上海非保税高标准物流市场的价格指数资料来源:仲量联行租值指数资本值指数指数4Q184Q194Q204Q2
207、14Q224Q23758085909510010556二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|酒店二零二二年第四季度大中华区物业摘要 57|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给北京“伴随防疫措施的优化调整和出入境管控的放开,酒店市场有望在2023年进入快速恢复期;当前应充分梳理在手酒店资产,找准市场定位,在后疫情时期充分利用市场恢复契机,改善运营坪效,做好资产管理。”梁涛,大中华区高级副总裁,酒店及旅游地产事业部受出行限制与疫情扩散影响,第四季度本地市场持续低迷。受疫情影响,北京市场四季度休闲需求依赖于本地市民近郊
208、游。据北京市文化和旅游局数据显示,国庆小长假期间内北京共接待旅游总人数约690万人次,其中“近郊游”旅客人次约400万,同比增长47.1%。由于10月及11月的出入京限制以及12月本地疫情爆发,各类客源需求在第四季度均受影响。第四季度仅成功举办一场大型会展。北京雁柏山庄与北京悉昙酒店仍处于试营业阶段;2023年第一季度没有新增供给。在第三季度开始实施试营业的北京雁柏山庄与北京悉昙酒店仍处在试营业阶段中,尚未宣布正式开业时间。预计2023年第一季度没有新增高端及以上的酒店供给。原计划2023年3月开业的北京大兴凯悦酒店,现推迟至2025年开业。第四季度北京市场整体持续低迷。第四季度北京市场整体处
209、在低迷状态,由于全国各主要城市的疫情爆发,第四季度入住率均低于25%。12月为北京本地的疫情感染高峰,进一步导致入住率下降。2022年北京年度高端市场的平均房价与入住率分别为988元和32.9%,每间可出租客房收入同比下降30.5%至325元,占2019年同期的38.9%。近期出台的出入境防疫政策优化措施和对流量限制取消的决定利好酒店行业复苏;在后疫情时代及时梳理酒店资产将成为提升资产价值的关键点。自12月以来,中央政府通过调整各类疫情防控政策,进一步放宽国内出行限制。此外,自2023年1月8日开始,我国入境旅客无需集中隔离,同时取消国际客运航班数量管控措施。一系列的疫情防控政策调整将刺激市场
210、需求回升,为旅游和酒店业的恢复创造机会。伴随防疫措施的优化调整和出入境管控的放开,酒店市场有望在2023年进入快速恢复期。酒店资产的价值回归也有望随之到来。在当前的窗口期,应充分梳理在手酒店资产,找准市场定位,在后疫情时期充分利用市场恢复契机,改善运营坪效,做好资产管理。每间可出租客房收入325元-30.5%每间可出租房收入恢复至2019年同比的38.9%备注:北京市场主要聚焦高端及以上酒店。备注:箭头图标仅代表预测未来一个季度变化趋势,不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应。来源:STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注:仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息
211、持续更新,可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STRGlobal仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部,行业信息。入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23新增供给未来供应房间数20182019
212、202020224及以后05001,0001,5002,0002,5003,000每间可出租房收入同比2021年增长率58二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给上海“随着中国国门的重新开放,上海酒店业绩有望迎来强劲增长。”Mike Batchelor,首席执行官,酒店与旅游地产投资咨询部2022年度上海入境人次同比下降,境内游客仍为酒店需求主力。受到疫情防控政策持续影响,2022年上海共接待了约63.2万海外游客,同比下降约38.8%,不到2019年水平的10%。2022上半年疫情的持续蔓延也导致了相
213、关防疫政策的进一步收紧,境内旅行为主流,酒店住宿需求也主要来源于国内游客;第四季度的节假日和大型会展活动也为上海酒店市场提供了丰富的住宿需求,包括国庆长假和中国国际进口博览会等。2022年约1,500间客房入市。2022年全年共计1,470间客房入市。其中,值得关注的新开业酒店为前滩雅辰尚酒店(210间)及上海大华长风华邑酒店(312间)。预计2023年将有3,915间客房入市。一些值得关注的酒店项目为上海阿丽拉酒店(188间客房)和上海北外滩索菲特酒店(384间客房),两家酒店皆为重新定位及改造项目。2022年上海酒店业绩表现遭遇挑战。全国各地不间断的封控政策对于酒店业绩表现造成了一定的影响
214、。2022年,每间可出租客房收入同比下降32.1%至人民币346.2元,入住率和日均房价分别大幅下降13.4个百分点和10.2%,至41.6%和人民币832.4元。上海于2022年第一季度录得中国大陆酒店交易的最大份额,占总交易量的80%。这主要归于外滩茂悦大酒店的出售,该资产由世茂集团以45亿元出售至上海地产集团。年末的酒店交易仍旧低迷。旅行限制的结束有望带动酒旅业的强劲复苏。展望未来,我们预计上海酒店业绩将大幅回暖。中国政府已于2023年1月正式取消了旅行限制。基于上海对休闲及商务客源的吸引力,预计上海将迎来大量出行需求从而促进其酒店市场的业绩攀升。此外,得益于入境隔离政策的取消,上海也将
215、陆续迎来海外客源。在年末的宏观经济挑战下,投资者多采取谨慎的投资策略,且价格预期也在回归理性。随着旅游限制的取消,国内城市和度假酒店市场的前景和恢复力将重新点燃投资者的信心,预计2023年的酒店交易市场将会迎来复苏。每间可出租客房收入346.2元-32.1%每间可出租客房收入恢复至2019年同期的44.4%备注:数据速览酒店市场数据为上海高端酒店市场。来源:STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注:仅指市内中高端及以上酒店。由于项目取消、新签约项目、项目信息公开等行业信息的变化,各季度数据或有不同。来源:仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部,行业信息入住率0%10%20%30%40
216、%50%60%70%80%90%100%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23新增供给未来供应房间数200224及以后01,0002,0003,0004,0005,0006,000每间可出租客房收入同比增长率
217、59二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给广州“2022年四季度因本地疫情的反复,广州大型会议会展举办数量骤减,本地高端酒店市场受到一定的影响;随着国内疫情防控政策的优化,2023年将为本地旅游市场创造复苏机会。”梁涛,大中华区高级副总裁,酒店及旅游地产事业部国庆假日期间本地“近郊游”更受休闲游客青睐;第四季度会议会展需求走低。2022年国庆小长假期间,广州累计接待游客总数超856万人次,对比2021年同期下降25.7%。旅游总人次受疫情影响有所下滑,但据携程发布的 2022年国庆假期旅游总结报告 数据显示,广州位列本地周
218、边游10大热门目的地榜单前五,全市“近郊游”旅客人次逾440万,占所接待游客总数的52%,同时乡村酒店及民宿预订率高于市区酒店。自十月底,受新一轮疫情反复影响,多数会展活动延期或转至线上举办,其中10月15日开幕的广州“秋交会”也完全采用了线上参展的模式。受线上办展或展会延期影响,会议会展住宿需求也随之减少。第四季度新增1家高端酒店,2023年上半年预计有3间高端酒店入市。广州增城碧桂园希尔顿逸林酒店于2022年12月开业,向市场新增232间客房。酒店坐落于增城商务区核心地带,设计风格运用岭南特色文化元素,并配套有户外泳池等设施。2023年上半年预计将有3间高端酒店入市广州海心沙英迪格酒店,广
219、州金地美憬阁酒店和位于白云区的万豪酒店,三家酒店正式开业后将为市场新增1,162间客房。广州高端酒店市场受疫情影响恢复较为缓慢。得益于国庆节假日利好,十月酒店业绩为第四季度最佳。单月入住率达56.8%,相当于2019年同期的72%。但自十月末起,受到全国主要城市疫情扩散影响,高端酒店业绩下滑,十一月的入住率与平均房价分别为39.5%与668元,环比十月分别下降27%与23%。2022年广州高端酒店市场受疫情反复影响,业绩恢复情况并不乐观。全年入住率与平均房价分别为52.9%与755元,每间可出租客房收入仅为399元,同比2021年下降9.4%,且为2019年同期的53.5%。旅行限制放宽和会展
220、市场回暖将利好酒店业绩复苏。2023年1月8日起,中国大陆正式放宽入境检疫措施和隔离要求,同时取消国际客运航班数量管控措施。得益于入境管控政策的调整,国际游客数量将快速增长,有望利好酒店需求恢复。拟定于4月15日举办的的春交会有望全面恢复线下展,目前已先期开启全球宣传推广。2023年广州将近一步聚集省内外会议会展活动,随着会议会展需求的稳步回升,广州高端酒店业绩也将迎来复苏机会。每间可出租客房收入399元-9.4%每间可出租房收入恢复至2019年同期的53.5%备注:广州市场主要聚焦高端及以上酒店。备注:箭头图标仅代表预测未来一个季度变化趋势,不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数
221、值对应。来源:STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注:仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新,可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STRGlobal仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部,行业信息入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21
222、Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23Q4/23新增供给未来供应房间数200224及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000每间可出租客房收入同比增长率60二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给深圳“四季度深圳酒店市场仍受疫情影响。近期香港通关等防疫政策优化将利好2023年各类需求恢复,为本地高端酒店创造复苏的机会。”梁涛,大中华区高级副总裁,酒店及旅游地产事业部四季度深圳休闲需求以周边游及短途游为主;疫情
223、对各类需求的影响持续。今年国庆假期各地倡导居民“就地过节”。本地游、周边游、短途游主导深圳国庆假期旅游市场。据深圳市文化广电旅游体育局的数据显示,国庆七日小长假中,深圳市共接待游客416万人次,旅游收入达32亿元。据携程所出具的国庆报告显示,深圳本地周边订单占全市业绩的约八成,周边地区酒店人均消费同比增长10%。四季度深圳跨省商务及会展需求均受疫情影响。四季度深圳国际会展中心约五成会展延期举办,整个季度仅11月单月未受影响,成功举办约20场会展项目。2022年第四季度新开业一家高端及以上酒店。由深铁集团与中国中铁联袂打造的深圳深铁铂尔曼酒店于10月盛大开业,向市场新增271间客房。该项目坐落于
224、龙华区地标建筑汇德大厦的高区,毗邻深圳北站东广场。原计划于2023年1月开业的深圳康莱德酒店,开业时间推迟至5月。预计2023年第一季度香格里拉集团旗下Jen酒店将于深圳前海开业,为市场带来369间客房的新增供给。截至12月,深圳高端酒店每间可出租客房收入为2019年同期的五成左右。截至2022年12月,深圳高端酒店市场入住率与平均房价分别为45.8%和911元,同比下降13.2个百分点与11.5%;每间可出租客房收入为417元,同比下降31.3%,恢复至2019年同期水平的45.7%。10月深圳本地疫情得到一定控制,每间可出租客房收入回升至410元,较9月环比增长25.8%。11月则延续了1
225、0月的复苏趋势,每间可出租客房收入为477元,环比增长16.2%。12月受新一轮疫情影响,每间可出租客房收入下降至447元,环比下降6.3%。防疫政策的优化为本地旅游业创造复苏机会,跨境及跨省旅游需求将在感染高峰期后持续恢复。我国于2023年1月8日起正式解除边境封锁政策,取消国际客运航班数量管控措施,同时取消入境旅客集中隔离的防控要求。深圳作为大陆连接香港的重要入境城市,防疫政策的优化利好跨境商务旅客的出行。跨境与跨省商务交流的复苏将为本地高端酒店创造快速恢复的机会。预期2023年1月底,深圳将度过“新冠初期感染高峰期”,该月业绩仍将受一定影响。得益于防疫政策的优化,各类需求将于2023年2
226、月开始稳步恢复。每间可出租客房收入417元-31.3%每间可出租房收入恢复至2019年同期的45.7%备注:深圳市场主要聚焦高端及以上酒店。备注:箭头图标仅代表预测变化趋势,不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应来源:STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注:仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新,可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STRGlobal仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部,行业信息入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%0200400
227、6008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23Q3/23新增供给未来供应房间数200224及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,000每间可出租客房收入同比增长率61二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|主
228、要酒店供给奢华酒店经营表现香港“2022年底香港入境限制逐步放宽利好旅游业复苏,但全面复苏仍需时间。”Mike Batchelor,亚太区首席执行官,酒店及旅游地产投资咨询部新冠疫情管控政策的解除利好抵港人次持续回升。截至2022年11月,香港抵港人次共计为443,986人次,同比去年上涨441.8%,这一增长主要得益于中国大陆及香港地区的入境政策呈逐步开放趋势,以及香港地区新冠防疫政策相关的社交活动限制令的解除。同时,来自中国大陆的抵港人次位居榜首,远超其他客源地的抵港人次;中国大陆抵港旅客共计307,886人次,同比上涨约419.9%,约占香港总入境人次的69.3%。新增市场供给保持低位。
229、在第四季度中,值得关注的新开业酒店项目为位于荔枝角的怡亨酒店(119间客房)和位于红磡的城木酒店(250间客房),两者都位于九龙半岛。2023年新增市场供给仍处于低位,仅有五家酒店计划入市并将为香港酒店市场增加约1,516间客房。香港旅游业呈缓慢复苏趋势。2022年香港奢华酒店市场的每间可出租客房收入同比上年增长26.8%至993港元。随着年内香港旅行限制的放宽,其入住率也随之上涨,以奢华酒店市场为例,入住率相较2021年上涨约13.2%。2022年12月单月,香港奢华酒店市场平均房价约为3,035港元,相较于去年同期上涨约1%,入住率上涨7.8个百分点至46.1%。随着中国大陆出入境政策的放
230、宽,香港旅游市场预计于年中全面复苏。2022年12月15日,香港正式宣布隔离政策放宽,对于抵港的外国及中国大陆旅客仅需完成“0+3”的自我隔离,此项举措促进了香港休闲客源及商务访客数量的回升。但由于香港此前并未完全放宽检疫要求,旅游市场还未出现以无检疫要求为前提的明显业绩回升。鉴于香港旅游市场对中国大陆的强烈依赖,以及中国大陆自12月开始的新冠感染率上升情况,同时考虑到大陆往返香港的航班数量仍待恢复,预计大陆赴港旅游人次的大幅回升将不会早于2023年第二季度。每间可出租客房收入993港元26.8%每间可出租房收入恢复至2019年同期的44.4%备注:数据速览酒店市场数据为香港奢华酒店市场。来源
231、:STRGlobal,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注:市内全领域酒店。由于项目取消、新签约项目、项目信息公开等行业信息的变化,各季度数据或有不同。来源:香港旅游局,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部,行业信息入住率日平均房价(港币)出租率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(港币)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%02,0003,0002,5003,5004,0004,5005,000Q4/17Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2
232、/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23新增供给未来供应房间数200224及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,500每间可出租客房收入同比增长率62二零二二年第四季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|仲量联行仲量联行2022年版权所有。保留所有权利。此处所载 所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。仲量联行大中华区分公司北京北京市 朝阳区针织路23号 国寿金融中心8层 邮政编码 100004电话+86 10 59
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