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【研报】房地产行业：深圳示范区试点方案落地物管公司迎密集上市期-20201019（31页）.pdf

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【研报】房地产行业：深圳示范区试点方案落地物管公司迎密集上市期-20201019（31页）.pdf

1、请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明证券研究报告/行业动态报告深圳示范区试点方案落地，深圳示范区试点方案落地，物管公司迎密集上市期物管公司迎密集上市期报告摘要报告摘要： Table_Summary 市场表现：市场表现：本周申万房地产板块收于 4098.28 点，累计下跌 0.12%，同期上证综指累计上涨 1.96%，深证成指累计上涨 1.83%，沪深 300 累计上涨 2.36%；横向对比，板块表现位于下游。公司动态：公司动态：招商蛇口三季度预计实现归母净利润 11.87-13.87 亿元，同比增长 56 倍；中南建设三季度预计实现归母净利润 14.28-

2、17.14 亿元（同比+50%+80%）。行业新闻：行业新闻：10 月 14 日，央行举行 2020 年第三季度金融统计数据新闻发布会，金融市场司副司长彭立峰表示，目前重点房地产企业资金监测和融资管理规则起步平稳，下一步，将会同住建部和其他相关部门，跟踪评估执行效果，不断完善规则，稳步扩大适用范围。成交市场：成交市场：10 月 9 日-10 月 15 日，30 大中城市新房成交面积 389 万方，环比+294.4%，同比-6.7%，年初至今累计成交 12589 万方，同比 -8.0%。其中一线城市成交面积 57 万方，环比+123.5%，同比-23.9%。推盘去化：推盘去化：

3、10 月 9 日-10 月 15 日，15 城商品房推盘面积为 223 万方，环比+163.1%，同比-29.8%；去化周期为 17.3 月，相比上周减少 0.1 月，批售比（移动平均 3 月）为 1.34，相比上周减少 0.02。重点事件点评：重点事件点评：10 月 11 日深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（20202025 年）印发，对土地要素提出制度创新与盘活存量的解决思路，前者包括 “农转用” 审批事项授权给深圳等，后者包括推进二三产业混合用地等。未来深圳有望加快批准城市更新项目，多渠道增加土地供应。除传统的旧村改造城市更新业务外，工改业务（工

4、改保、工改商等）有望获得更大政策空间，后续持续关注政策落地和相关的业务机会。鉴于 2025 年深圳要体现示范区的初步成果，未来五年各类鼓励创新和民生的利好政策会密集出台，城市更新业务成熟且重仓深圳及临深的房企有望受益。个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企：万科 A、金地集团、保利地产、华夏幸福和招商蛇口；建议关注二线龙头房企：滨江集团、中南建设、蓝光发展、金科股份、荣盛发展和旭辉控股集团；持续看好龙头物管公司：碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余碧桂园服务、保利物业、永升生活服务和招商积余。风险提示风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行行业资

5、金面超预期收紧；市场表现超预期下行 Table_CompanyFinance 重点公司主要财务数据重点公司主要财务数据重点公司重点公司现价现价 EPS PE 评级评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 27.86 3.44 3.91 4.56 8.10 7.13 6.11 买入保利地产 16.21 2.34 2.76 3.25 6.93 5.87 4.99 买入金科股份 9.36 1.06 1.34 1.65 8.83 6.99 5.67 买入荣盛发展 7.85 2.10 2.59 3.04 3.74 3.03 2.58 买入蓝光发展

6、 5.15 1.15 1.65 2.00 4.48 3.12 2.58 买入优于大势优于大势上次评级：优于大势历史收益率曲线涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 -3.28% -3.61% 0.48% 相对收益 -6.17% -9.71% -21.67% 行业数据成分股数量（只） 134 总市值（亿） 22986 流通市值（亿） 19927 市盈率（倍） 8.95 市净率（倍） 1.97 成分股总营收（亿） 25385 成分股总净利润（亿） 2227 成分股资产负债率（%） 79.17 相关报告东北证券房地产周报：国庆假期新房销售同比持平，9月房企销售高基数下延续高增 2

7、020-10-15 REITs 深度研究系列二：海外 reits 市场研究之新港篇 2020-09-30 房地产行业 2020 半年报综述：利润率筑底有望小幅回升，去杠杆持续推进 2020-09-30 东北证券房地产周报：多地上调二套房首付比，土地出让新政出台 2020-09-28 证券分析师：王小勇证券分析师：王小勇执业证书编号：S0550519100002 房地产房地产发布时间：发布时间：2020-10-19 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 2 / 31 行业动态报告行业动态报告目录目录 1.市场表现市场表现 . 5 1.1.板

8、块表现 . 5 1.2.个股表现 . 6 1.3.重要公告 . 6 2.行业新闻行业新闻 . 10 3.土地市场土地市场 . 12 4.成交市场成交市场 . 14 5.推盘去化推盘去化 . 20 6.房企融资房企融资 . 26 7.事件点评：深圳示范区试点方案落地，创新制度盘活存量事件点评：深圳示范区试点方案落地，创新制度盘活存量 . 27 oPqNmNnNmRmNpQtRmRpPsNaQaO7NtRrRtRpPjMpOqQlOqRzQ7NnMsMuOmQtPuOmPoO 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 3 / 31 行业动态报告行业动态报告图表目录图表目录图图

9、1：沪深：沪深 300 与申万房地产板块与申万房地产板块 . 5 图图 2：申万板块周涨跌幅比较：申万板块周涨跌幅比较 . 5 图图 3：百城单周土地供应成交面积及供销比：百城单周土地供应成交面积及供销比. 13 图图 4：分线城市土地供应面积及同环比增速：分线城市土地供应面积及同环比增速. 13 图图 5：分线城市土地溢价率数据：分线城市土地溢价率数据 . 14 图图 6：百城单周土地成交楼面价：百城单周土地成交楼面价 . 14 图图 7：分线城市土地供销比数据：分线城市土地供销比数据 . 14 图图 8：分线城市土地成交楼面价及同环比增速：分线城市土地成交楼面价及同环比增速 . 14 图图

10、 9：百城单周土地成交溢价率：百城单周土地成交溢价率 . 14 图图 10：分线城市单周供销比（移动平均：分线城市单周供销比（移动平均 3 月）月） . 14 图图 11：34 城成交同环比增速情况城成交同环比增速情况 . 16 图图 12：重点城市新房本周成交：重点城市新房本周成交. 16 图图 13：34 城单周成交面积及同比城单周成交面积及同比 . 17 图图 14：一线城市单周成交面积及同比：一线城市单周成交面积及同比 . 17 图图 15：二线城市单周成交面积及同比：二线城市单周成交面积及同比 . 17 图图 16：三四线线城市单周成交面积及同比：三四线线城市单周成交面积及同比 .

11、17 图图 17：34 城周成交面积城周成交面积 . 17 图图 18：34 城月度成交及同环比城月度成交及同环比 . 17 图图 19：本周样本：本周样本城市城市二手房成交城市城市二手房成交 . 18 图图 20：15 城二手房成交同环比增速城二手房成交同环比增速 . 18 图图 21：本周：本周 15 城二手房成交城二手房成交 . 19 图图 22：本周一线城市二手房成交：本周一线城市二手房成交 . 19 图图 23：本周二线城市二手房成交：本周二线城市二手房成交 . 19 图图 24：本周三四线城市二手房成交：本周三四线城市二手房成交. 19 图图 25：15 城月度成交及同环比城月度成

12、交及同环比 . 19 图图 26：2020 年年 8 月住宅价格及同环比增速（元月住宅价格及同环比增速（元/平）平） . 20 图图 27：2020 年年 8 月住宅价格指数同环比增速月住宅价格指数同环比增速. 20 图图 28：2020 年年 8 月一手住宅价格价值同环比增速月一手住宅价格价值同环比增速. 20 图图 29：2020 年年 8 月二手住宅价格指数同环比增速月二手住宅价格指数同环比增速. 20 图图 30：本周重点城市商品房推盘、去化情况：本周重点城市商品房推盘、去化情况. 21 图图 31：15 城商品房周度库存、去化情况城商品房周度库存、去化情况 . 21 图图 32：15

13、城商品房周度推盘情况城商品房周度推盘情况 . 22 图图 33：分线城市商品房周度批售比：分线城市商品房周度批售比. 22 图图 34：分线城市商品房本周库存面积及同环比：分线城市商品房本周库存面积及同环比 . 22 图图 35：分线城市商品房本周推盘面积及同环比：分线城市商品房本周推盘面积及同环比 . 22 图图 36：分线城市商品房本周去化周期：分线城市商品房本周去化周期 . 22 图图 37：15 城商品房批售比城商品房批售比 . 22 图图 38：分线城市商品房本月库存面积及同环比：分线城市商品房本月库存面积及同环比 . 23 图图 39：分线城市商品房本月推盘面积及同环比：分线城市

14、商品房本月推盘面积及同环比 . 23 图图 40：分线城市商品房本月去化周期：分线城市商品房本月去化周期 . 23 图图 41：分线城市商品房本月批售比：分线城市商品房本月批售比. 23 图图 42：本周重点城市住宅推盘、去化情况：本周重点城市住宅推盘、去化情况 . 24 图图 43：12 城住宅周度库存、去化情况城住宅周度库存、去化情况 . 24 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 4 / 31 行业动态报告行业动态报告图图 44：12 城住宅周度推盘情况城住宅周度推盘情况 . 25 图图 45：分线城市住宅周度批售比：分线城市住宅周度批售比 . 25 图图 46：分

15、线城市住宅本周库存面积及同环比：分线城市住宅本周库存面积及同环比. 25 图图 47：分线城市住宅本周推盘面积及同环比：分线城市住宅本周推盘面积及同环比. 25 图图 48：分线城市住宅本周去化周期：分线城市住宅本周去化周期. 25 图图 49：分线城市住宅本周批售比（移动平均：分线城市住宅本周批售比（移动平均 3 月）月） . 25 图图 50：分线城市住宅本月库存面积及同环比：分线城市住宅本月库存面积及同环比. 26 图图 51：分线城市住宅本月推盘面积及同环比：分线城市住宅本月推盘面积及同环比. 26 图图 52：分线城市住宅本月去化周期：分线城市住宅本月去化周期. 26 图图 53：分

16、线城市住宅本月批售比（移动平均：分线城市住宅本月批售比（移动平均 3 月）月） . 26 图图 54：19 年至今深圳商品房销售金额及同比年至今深圳商品房销售金额及同比 . 29 图图 55：19 年至今深圳商品房销售面积及同比年至今深圳商品房销售面积及同比 . 29 图图 56：19 年至今深圳累计土地购臵面积及同比年至今深圳累计土地购臵面积及同比 . 29 图图 57：19 年至今深圳房价及同比年至今深圳房价及同比 . 29 表表 1：本周涨跌幅榜：本周涨跌幅榜 . 6 表表 2：地产板块个股重要公告：地产板块个股重要公告 . 7 表表 3：行业相关新闻：行业相关新闻.11 表表 4：政策

17、相关新闻：政策相关新闻 .11 表表 5：本周土地市：本周土地市场供应、成交、地价概况场供应、成交、地价概况. 12 表表 6：本周：本周 30 大中城市成交情况（万方）大中城市成交情况（万方） . 15 表表 7：本周重点城市及分线新房成交汇总（万方）：本周重点城市及分线新房成交汇总（万方） . 15 表表 8：本周重点城市：本周重点城市及分线二手房成交汇总（万方）及分线二手房成交汇总（万方）. 18 表表 9：本周重点城市商品房推盘去化情况：本周重点城市商品房推盘去化情况 . 21 表表 10：本周重点城市住宅推盘去化情况：本周重点城市住宅推盘去化情况 . 24 表表 11：本周房企发债情

18、：本周房企发债情况况 . 26 表表 12：本周交易所地产债成交情况：本周交易所地产债成交情况 . 27 表表 13：深圳示范区试点方案重点内容：深圳示范区试点方案重点内容. 27 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 5 / 31 行业动态报告行业动态报告 1. 市场表现市场表现 1.1. 板块表现板块表现本周申万房地产板块收于 4098.28 点，累计下跌 0.12%，同期上证综指累计上涨 1.96%，深证成指累计上涨 1.83%，沪深 300 累计上涨 2.36%；横向对比，板块表现位于下游。图图 1：沪深：沪深 300 与申万房地产板块与申万房地产板块数据来

19、源：东北证券，Wind 注：以 2020.1.2 收盘价为基准图图 2：申万板块周涨跌幅比较：申万板块周涨跌幅比较数据来源：东北证券，Wind 请务必阅读正文请务必阅读正文后的后的声明及说明声明及说明 6 / 31 行业动态报告行业动态报告 1.2. 个股表现个股表现本周板块内涨幅第一为阳光股份(000608.SZ)，本周累计涨幅达 11.69%，其次为新黄浦、粤泰股份、我爱我家、三湘印象；跌幅前五则分别为深物业 A、深振业 A、荣丰控股、海航基础、美好臵业。表表 1：本周涨跌幅榜：本周涨跌幅榜涨幅涨幅跌幅跌幅 1 阳光股份阳光股份(000608.SZ) 11.69% 深物业深

20、物业 A(000011.SZ) -10.99% 2 新黄浦(600638.SH) 8.02% 深振业 A(000006.SZ) -9.62% 3 粤泰股份(600393.SH) 7.66% 荣丰控股(000668.SZ) -9.29% 4 我爱我家(000560.SZ) 6.67% 海航基础(600515.SH) -7.94% 5 三湘印象(000863.SZ) 6.35% 美好臵业(000667.SZ) -7.06% 数据来源：东北证券，Wind 1.3. 重要公告重要公告本周，新城控股、阳光城、金科股份和华夏幸福发布 9 月经营情况公告：新城控股 9 月实现合同销售金额 239.66

21、亿元，同比减少 8.61%，销售面积 228.17 万方，同比增加 2.20%；1-9 月实现累计合同销售金额 1630.47 亿元，同比减少 17.52%，累计销售面积 1508.15 万方，同比减少 12.47%；新增重庆、贵阳、长沙等地 11 个地块，总建面 187.88 万方，权益建面 182.93 万方，总地价 68.52 亿元，权益地价 67.49 亿元，楼面价 3647 元/平，权益楼面价 3689 元/平。阳光城前三季度实现累计合同销售金额 1472.36 亿元，同比减少 1.98%，权益合同销售金额 942.70 亿元，同比减少 2.01%，累计合同销售面积 1070

22、.51 万方，同比减少 11.26%，权益合同销售面积 703.22 万方，同比减少 8.69%；9 月，新增南京、长沙、福州、东莞等地 6 个项目，总建面 69.97 万方，权益建面 59.51 万方，总地价 29.01 亿元，权益地价 22.65 亿元，楼面价 4146 元/平，权益楼面价 3806 元/平。金科股份 9 月实现销售金额 235.0 亿元，合同销售面积 221.0 万方；1-9 月，实现累计销售金额 1474.0 亿元，同比增加 17.5%，累计销售面积 1422.0 万方，同比增加 13.9%。金科股份 9 月实现销售金额 235.0 亿元，合同销售面积 221.0 万方；1-9 月，实现累计销售金额 1474.0 亿元，同比增长 17.5

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