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睿意德：2018-2019 成都商业地产盘点与趋势预测(16页).pdf

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睿意德：2018-2019 成都商业地产盘点与趋势预测(16页).pdf

1、2018/2019 成都商业地产盘点与趋势预测过去一年，在宏观经济稳中向好和消费更新的影响下，成都整个城市的商业地产焕发着别样的魅力：2018 年，成都全年新增商业体量达 110 余万，诸多品牌商相继看好，亦有 200 个首进品牌，市场活力持续走高。在商业持续供应、存量升级等因素叠加影响下，成都商业地产进入新的探索和发展阶段。RET 睿意德基于此进行数据整理及研究，发布2018 成都商业地产盘点与 2019 预测，剖析 2018 年成都商业地产表现，预测 2019 年市场趋势。 Part1 2018 成都商业地产盘点整体经济稳中向好，营商环境持续改善 2018 年前三季度，

2、成都市实现地区总产值（GDP） 10803.1 亿元，同比增长 8.1%。全市经济稳中向好，聚焦产业升级高质量发展且取得新进展。全面落实和跟进 2018 年成都市政府工作报告要求，大力推进重点领域改革，供给侧结构性改革取得实效。科技、高新、创新性企业得到发展，经济结构呈现多样性发展。截止 2018 年 10 月，成都市社会消费品零售总额达到 5571.4 亿元。随着消费结构不断升级，消费对经济增长的基础性作用增强，为商业发展创造潜力和后劲。 2014-2018 年前三季度成都 GDP 及同比增速数据来源：成都统计局 2013-2017 年成都三大产业占 GDP 比重数据来源：成都

3、统计局品牌商持续看好，在蓉布局全面开花在 RET 睿意德联合德勤、南洋理工发布的2018 中国商业地产活力 40 城报告中，成都位列第四，商业零售市场受品牌商持续看好，规模逐渐增大，同时消费市场潜力进一步被释放。作为时尚休闲之都，成都仍是各大快时尚品牌重点布局的城市之一，同时在短时间内完成由重奢、快时尚主导的格局向轻奢转型。预计 2019 年 1 月，随着 Goyard 在成都国际金融中心开业，成都将优先于北上广深，率先完成四大小众奢侈品品牌的布局。随着新零售的不断发展，集话题和流量于一身的新零售品牌继续抢占成都市场份额，喜茶、奈雪茶等均开出首店，成都已是名副其实的网红打卡圣地

4、。 2018 年中国商业地产活力 40 城排名 2015-2018 年首进成都的品牌数量单位（个）数据来源：品牌官网及综合数据整理代表性快时尚品牌成都布局门店单位（家）截止 2018 年 10 月末数据来源：品牌官网成都轻奢品牌布局（部分）数据来源：品牌官网 2018 成都代表性新零售品牌成都拓展情况单位（家）数据来源：品牌官网 2018 代表性网红茶饮品牌成都拓展情况数据来源：品牌官网及综合数据整理路网基本全面成型，城市迈向轨交时代 2018 年城市轨交 10 条在建，其中地铁 1 号线三期、3 号线二三期及有轨电车 2 号线相继开通，米字型骨架初步成型，其余线路

5、计划于 2020 年前陆续开通运行，届时将形成“米+环+放射”的运营线路，贯穿全域带动区域内商圈氛围。成蒲快铁、成雅铁路于近期开通，构筑成都市域半小时快铁交通圈，周边多市县进入高铁时代，推动沿线经济协调健康发展。成都在建轨道交通路线数据来源：成都地铁官网城市轨交第三期建设规划（20162020）示意数据来源：成都地铁官网成蒲快铁示意图数据来源：成都铁路局官网商用成交集中三环外，商业多中心格局初现 2018 年成都涉商地块成交市场趋于理性，运行平稳，截止 2018 年 10 月，总成交 105 宗，较 2017 年小幅下降，流拍 11 宗。从成交区域看，未来供应集中在

6、三环外，其中双流区和天府新区为成交大户，位列成都区域商用土地成交前两位，五大主城区成交量相对较低。从商业用地成交面积段来看，主要集中在 1-5 万平方米，开发商拿地更加谨慎。在城市严控的管理上，预计未来土地供应将进一步放缓。随着城市向外围扩张，商业需不断满足新区的新增人口，近郊和远郊商业项目得到一定发展机遇，未来将呈现多商业中心格局；另一方面，城市中心无大体量商业用地供应，供应及需求相对有限。 2018 年 1-10 月成都商业/办公用地成交地块面积分布（宗）数据来源：成都统计局、国土资源局 2018 年 1-10 月成都商业/办公用地成交地块面积分布数据来源：成都统计局

7、、国土资源局 2018 年 1-10 月成都商业/办公用地成交地块面积分布数据来源：成都统计局、国土资源局集中商业稳定供应，保持较强的市场活力 2018 年新开业购物中心及商业街区 14 个（商业面积3 万），带来 110 余万的新增供应，与 2017 年同比持平。新开业项目以 5-10 万的中型项目为主，占比为 40%，布局上集中分布于中心城区，占比达 60%，其中包含多个 10 万以上的大体量优质项目，持续为市场注入活力。近郊及远郊则以中小型项目为主，伴随住宅郊区化趋势，作为社区配套商业。 2018 年新开业项目面积分布数据来源：综合信息整理 2018 年新开业项目区域

8、分布数据来源：综合信息整理 2018 年 10 万以上新开业商业项目数据来源：综合信息整理 Part2 2019 成都商业地产趋势预测一、存量市场改造及升级或将成为激活商业的重要节点经过多年发展，成都的商业格局基本尘埃落定，截至 2018 年底，核心商圈存量规模达 330 万，整体存量超过 1000 万，多个项目延期开业，如伊藤 468 店、泰合国际财富中心等。中心城区潜在供应不足，核心区优质土地资源日益稀缺。随着消费者需求升级，六大商圈多个代表性项目，或尚有一定竞争力，出于市场压力带来的危机感，纷纷进行业态调整升级，如金牛凯德、锦华万达等；另一方面则以传统百货业态为代

9、表，硬件老化，缺乏对消费者的吸引力，流量不足，亟待全面改造更新。因此，预计未来几年，中心城区存量改造项目将不断出现，通过旧物业升级以及后续经营方向的更新，实现存量资产的盘活。二、数字化基础设施及精细化运营或成为新商业标配近年来消费升级持续发酵，传统商业经营模式面临同质化困境，围绕当下消费者需求进行精细化运营，回归商业本质，成为必经路径。各大运营商亦开始应变之举：随着中产阶级的扩大以及代际更替带来的消费主力军年轻化，瞄准细分人群及其生活方式进行精准定位，通过主题化亮点打造，实现多重消费场景，提升个性化消费体验；强化内容运营，进行艺术、文化加持，通过例如 IP 植入、跨界复合等方

10、式，提升项目价值感，契合消费者社交及个性、潮流等精神层面的需求；移动互联网时代，商业的全面数字化是必然选择，捕捉互联网化、数字化的发展机遇，以数据化、智能化硬件为依托，认知消费者，升级服务细节，打造数字化平台，增加消费黏性，最终实现线下门店销售业绩突破。三、品质化和个性化品牌呈爆发式增长成都商业同质化竞争激烈，各商业体的定位开始出现更明显的个性化和标签化，业态创新和个性消费将是特色项目发展的常态。消费者开始更加注重精神层面的需求，品质化和个性化的品牌更能够打开市场，并得到消费者的关注与热捧，此类品牌未来将呈爆发式增长。四、TOD 项目预计增加，TOD 模式成热点 2018

11、年堪称成都 TOD 元年，伴随城市轨道交通建设同步加速推进，多批次 TOD 项目启动招标，TOD 发展步入新阶段。首个引入 TOD 模式的综合体项目首开龙湖西宸天街已于 2018 年 12 月 21 日正式开业，后续将有多个重点项目亮相，实现大成都范围全面布局。通过借鉴日本、新加坡及欧美成功案例，有机结合“公园城市”与“站城一体化”发展概念，实现城市功能高效融合与城市价值提升，改善市民生活品质，吃喝住行娱，一站解决，开发营造新经济场景和消费业态，为商业发展带来新的机遇和可能性。五、全面网红化，“会拍照“的购物中心成为主流消费者对场景化和体验化的需求增加，也是年轻人对“生活艺术化

12、”尤其“日常生活审美化”诉求的延伸，更多的购物中心设置网红拍照墙或装置，增强交互与体验。首开龙湖西宸天街开业便以花重锦官为主题，打造垂直动态花卉拍照墙，吸引大量到访，燃爆朋友圈。不论是成都 IFS、远洋太古里等强劲的商业中心，还是近两年开业的鹭洲里、成都悠方 Ufun、中铁建 186MALL 等，都在积极“网红化”。未来，“会拍照”的购物中心将呈主流发展趋势。 2018 年，成都已荣登开发商青睐城市全国第三名，品牌商青睐活力城市全国第三名，拔得新一线城市头筹，“中国商业一线城市”的标签实至名归。我们相信在科技的高速发展与文化的包容下，成都这座城市将向全世界创造更多的惊喜，为中国商业贡献更丰厚的价值。

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