1、2020新青每 居住消费趋势报告 。 贝壳研究院 引言 何谓新青年？鲁迅先生曾对新青年提出期待，“愿中国青年都摆脱冷气，只是向上走，不必听 自暴自弃者流的话。能做事的做事，能发声的发声。有一分热，发一分光。” 新京报官方微博于2019年9月发起过#你心中新青年的标准是什么#的话题，答案莫衷一是，我 们既可以从思想状态进行界定，新青年应该是目标明确，积极向上，努力进取的群体；也可从 生理状态上进行界定，新青年应该是健康强壮的群体。在日常生活中，我们更习惯用年龄段对 人群进行划分，比如作为计划生育后一代，经历过社会大变革，而今已经成为壮年，成家立业 的80后。又比如出生在1990-1999年，生长
2、在互联网时代，更“自我”，同时“富有朝气，勇 于担当”的90后。 从年龄上看，最早的一批90后已经步入而立之年，他们也正从80后手中接过“接力棒”，成为 社会的中坚力量。体现在消费力上，也是如此，根据商务部研究院2020年12月9日发布的 2020年中国消费市场发展报告显示，当前我国 90/00后人口规模达 3.4 亿人，在总人口中占 比接近四分之一，伴随90后开始成为社会中坚力量、具有稳定的收入，00后逐步走向职场，新 生代消费群体购买力日益增强，开始成长为消费市场主力。 作为新一代消费群体，90后表现出如下特点： 1、独生子女一代，喜欢弘扬自我个性、信息和知识接触来源广，是有自我主见的新一
3、代群体； 2、父母普遍是60、70后，经过20-30年的财富积累，有些家庭已经购置了房产； 3、大部分处于刚结婚或准备结婚的阶段。 无论是在精神状态，还是在生理条件上，90后都比较符合新青年的标准，本报告就将90后定义 为新青年群体，尝试从多个维度解读该群体的居住消费行为习惯。 pOoRqQnQyRoPsNmNsPmRpRbRaO8OsQpPpNnNeRmNpNiNnPxPaQmNpMNZpOnQwMrNsN 目录 contents PART1 城市居住自由篇 PART2 新青年租赁趋势篇 PART3 城市群住房消费趋势篇 PART4 独居新青年生活真相调查篇 PART5 新青年客群分析篇 P
4、ART6 后记 城市居住自由篇 PART 1 新青年购房压力呈现什么趋势？ 新青年购房压力是增加了，还是降低了？笔者统计了2017年-2020年22个城市新青年薪酬及二 手套均成交价格，计算各年22城市（考虑到数据可获得性及城市级别，挑选部分代表城市）的 房价收入比。整体对比发现，2017年22城市新青年家庭房价收入比均值约为8.22，中位值约为 7.64，相同计算条件下，2020年分别为7.82与6.7，也就是说，整体趋势看，新青年的购房压力 是在下降的。但城市间分化现象比较明显，尤其是房价相对高企的城市，无论是客观数据上，还 是主观感受上，购房压力均相对较大。比如在深圳及长沙置业的新青年而
5、言，购房压力存在明显 差异。 同时，细分到年份变化发现，受到2020年疫情影响，部分样本城市薪酬环比有所下降，同时多 城市成交套均成交总价略微上涨，导致2020年相较于2019年有上扬趋势。随着疫情逐步受到控 制，以及在“房住不炒”大环境下，笔者预计2021年房价收入比会成下降趋势。 “为实现居住自由而奋斗” 01 02 012345 如图1所示，30个样本城市中，北京、深圳及上海套均总 价明显高于其他样本城市，其中，如果新青年计划在北京 置业，按照笔者测算，套均总价约为402万，按照首付 35%测算，等额本息及现行利率计算方式，每月月供约为 1.35万，上海月供约为1.19万，深圳月供约为1
6、.41万，对 比白领平均薪酬，均无法负担。同时，以重庆、长沙及沈 阳为代表的城市总价相对较低，对于新青年而言，压力较 小。从城市级别看，一线城市套均总价约为332万，新一 线约为134万，二线约为128万，一线与其他级别城市的 差异明显。新一线城市中，杭州、南京、苏州等长三角城 市总价较高，沈阳、长沙及重庆相对友好。 假设月供占收入的比例在30%-50%为安全区间，即新青年家庭收入的3 到5成用于支付房贷，如图2所示：贝壳研究院按照30城市当下最低首 套比例，商业贷款形式且最长贷款周期，在现行利率情况下，测算出了 新青年家庭收入安全区间。结果可见，30样本城市中，北京、深圳、上 海及厦门月供均
7、过万，相应收入安全区间要求在两万之上。广州月供相 对较低，房价水平处在新一线城市之列，却拥有着一线城市配套水平， 居住友好性更好。同样情况适用于长沙，从经济基本面来看，长沙GDP 位居全国第十四位，是长江中游城市群中武汉外，第二个进入GDP万亿 俱乐部的城市，居民人均可支配收入居中部第一位。依靠强劲的制造业 带动，长沙本身也拥有的丰富教育、医疗、文化资源，叠加保持较低的 房价，近两年长沙吸纳人才，人口净流入现象明显，2017年-2019年， 长沙新增常住人口近75万，而持续的人口流入又会正向带动经济发展， 以形成良性循环。 1.1 青年群体购房压力：一线城市压力较大， 城市间分化现象明显 图1
8、：新青年城市房屋套均总价对比情况 数据来源：贝壳研究院 单位：万元每套 00500 沈阳 长春 长沙 烟台 大连 惠州 重庆 昆明 郑州 西安 石家庄 成都 无锡 济南 佛山 合肥 天津 武汉 青岛 南通 东莞 苏州 宁波 南京 广州 杭州 厦门 上海 深圳 北京402.8 390.8 329.8 279.8 234.2 204.8 193.9 184.9 169.2 157.8 140.2 140.1 139.2 130.1 129.4 128.5 127.6 119.7 115.3 113.7 112.9 107.7 103.8 95.6 91.2 87.8 85.4
9、 85.1 76.5 75.8 沈阳 长春 长沙 烟台 大连 惠州 重庆 昆明 郑州 西安 石家庄 成都 无锡 济南 佛山 合肥 天津 武汉 青岛 南通 东莞 苏州 宁波 南京 广州 杭州 厦门 上海 深圳 北京 图 2部分城市新青年家庭收入安全及舒适线 安全收入水平线舒适收入水平线单位：万元每月 03 那么，从趋势上看，新青年购房压力是增加了，还是降低了？ 笔者统计了2017年-2020年22个城市新青年薪酬及二手套均成交价格，计算各年22城市（考虑到数据可获得性及城市 级别，挑选部分代表城市）的房价收入比。整体对比发现，2017年22城市新青年家庭房价收入比均值约为8.22，中位 值约为7
10、.64，相同计算条件下，2020年分别为7.82与6.7，也就是说，整体趋势看，新青年的购房压力是在下降的。但 城市间分化现象比较明显，尤其是房价相对高企的城市，房价脱离城市经济基本面趋势明显，无论是客观数据上，还 是主观感受上，购房压力均相对较大。比如在深圳及长沙置业的新青年而言，购房压力存在明显差异。 同时，细分到年份变化发现，受到2020年疫情影响，部分样本城市薪酬环比有所下降，同时多城市成交套均成交总价 略微上涨，导致2020年相较于2019年有上扬趋势。随着疫情逐步受到控制，以及在“房住不炒”大环境下，笔者预计 2021年房价收入比会成下降趋势。 1.1 青年群体购房压力：一线城市压
11、力较大， 城市间分化现象明显 城市2017年2018年2019年2020年 深圳 北京 厦门 上海 杭州 南京 苏州 均值 青岛 天津 武汉 合肥 石家庄 济南 无锡 西安 成都 郑州 烟台 大连 重庆 沈阳 长沙 图2：新青年城市房价收入比对比变化情况 04 所谓房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，对于住房政策的把握及供给、需求侧的管理有一定指导意 义。需要说明的是，房价收入比是一个比较笼统的概念，描述的是消费者在居住方面的支付能力，但并不表示房价收 入比高了，就会降低消费者的购置意愿，反之亦然。房价受到政策、土地供给及市场预期等因素影响，进而影响到消 费者的消费倾向，而消费者预
12、期又会反过来影响房价，因此不能仅仅用房价收入比衡量房地产市场的健康状况。 贝壳研究院曾按照30年还款期限，首套首付比例为20%-40%，首套房贷利率5.38%（2020年2月-9月均值），带入计 算公式最终测算出全国“合理”的房价收入比范围在5.52-7.36之间。 对新青年群体，我们用智联招聘发布的2020年秋季求职期平均薪酬作为收入数据，按照一家两口计算，同时不区分性 别，不计算年终奖等。据此测算出30个样本城市的房价收入比，结果显示，成都、郑州、西安、武汉、合肥及青岛等 12个城市在合理区间范围，烟台、大连、惠州等7个城市处于低位，深圳、北京、厦门等11个城市处于高位。需要说 明的是，本
13、次统计采用的是收入数据要比人均可支配收入偏高测算得出的房价收入比也相应普遍偏低，但城市间的分 化趋势不变，并且对于处于职业黄金期的新青年群体而言，白领薪酬数据相对合理。 1.2 合理的房价收入比应该是多少？ 从城市群角度看，高房价收入比城市有6个位于长三 角，3个位于粤港澳，均是经济较发达的城市群。以 长三角为例，作为中国第一大经济圈，2019年长三角 GDP达237300亿元，占我国大陆的24%。高经济水 平带来较高居民收入和消费水平，叠加良好的市场预 期，反映在房地产市场上，就是房价处于高企位置， 但同时也保持着较高的活跃性。根据贝壳研究院测算 的房源流动性指数看，2020年10月，上海、
14、宁波、 南通等城市房源流动性指数处于高位水平，二手房市 场活跃性较强。 所谓城市群，是城市发展到成熟阶段的最高空间组织形式，是指在特定地域范围内，一般以1个以上 特大城市为核心，由3个以上大城市为构成单元，依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组 织紧凑、经济联系紧密、并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。 1.3 长三角、粤港澳城市群房价收入比偏高 图4:国际太空站宇航员 拍摄长江三角洲城市群 的夜色（仅有上海、苏 州以及南通、无锡、嘉 兴部分地区） 长 沙 0 5 10 15 20 惠 州 沈 阳 长 春 重 庆 大 连 烟 台 昆 明 郑 州 成 都 西 安 无 锡 佛 山
15、济 南 石 家 庄 合 肥 武 汉 天 津 青 岛 东 莞 苏 州 南 通 宁 波 广 州 南 京 杭 州 上 海 厦 门 北 京 深 圳 图3：样本城市新青年房价收入比对比情况 高 合理 低 05 同时，贝壳研究院按照一居室整租的租金，结 合薪酬数据，测算出30城房租收入比情况，如 图5所示，样本城市中，只有北京、上海及深 圳的比值是超过30%。 当下，租房与买房体验差别还是比较明显的， 比如子女的租房入学问题等。但随着“租售同 权”方针的实施，“租房入学”这一政策也在 逐步落地实施，但实际遇到的问题比较复杂， 比如房东是否愿意允许学位占用，入学的顺位 问题等。贝壳研究院做的调研显示，68%
16、的新 青年受访者表示在租买选择时，还是要买房。 但在高企的房价面前，先选择租房，有了一定 积累后再转买成为多数新青年的选择。而且， 新青年家庭多数还并未生育孩子，子女教育问 题并不严峻，公开数据显示，1990-2015年， 我国平均初育年龄从24.1岁推迟至26.3岁，且 推迟现象明显。 1.4 房租收入比：租房也是一种选择 0040005000 惠州 佛山 石家庄 宁波 烟台 重庆 昆明 东莞 长沙 南通 郑州 厦门 武汉 合肥 济南 成都 沈阳 无锡 西安 青岛 苏州 天津 长春 大连 广州 南京 杭州 深圳 上海 北京 图5：新青年租金对比情况 青年一居室租金（元每
17、月）房租收入比 39.9 35.7 35.3 29.1 25.0 24.1 21.7 20.6 20.2 20.2 20.1 20.0 18.9 18.9 18.8 18.6 18.6 18.3 17.9 17.7 17.5 17.3 17 16.8 16.7 16.6 16.6 16.2 15.4 10.7 06 为了量化分析城市居住方面的负担情况，贝壳研究院 根据房价收入比及房租收入比建立了居住自由指标体 系，如图6所示，具体方法可见标注，居住自由指数 越高，表示居住负担越小，反之依然。30个样本城市 中，青年居住自由指数排名靠前的城市包括惠州、长 沙、重庆、烟台及沈阳等城市，这些城市居住
18、负担相 对较小。同时，深圳、北京、上海、厦门及杭州的城 市居住自由指数偏低，以深圳为例，2020年至今，一 居室平均租金约为3693元每月，仅次于北京和上海， 同时限于高企的房价，导致测算的指数偏低，居住负 担较大。但自由指数与房地产市场走势并不完全相关 根据贝壳研究院测算的2020年百城置业动力指数 报告显示（依据人口潜在需求和城市发展两大类，共 计14个细分维度建立起百城置业动力指标），深圳置 业动力指数位居前列。在纳入统计的100多个重点城 市中，深圳是典型的“移民”城市，常住人口规模及 增速在重点城市中均保持前列水平，2019年常住人口 与户籍人口的比值达2.44，仅次于东莞，外来人口
19、大 量流入带来的潜在购房需求较大。同时，深圳兼具战 略定位、经济发展、资源配套、创新能力等多维度的 优势，城市基本面的良好发展意味着未来潜在人口住 房需求增量较大，故而城市置业动力指数保持领先地 位。 1.5 居住自由指数：哪座城市对新青年更友好？ 020406080100 深圳 北京 上海 厦门 杭州 广州 南京 苏州 南通 宁波 青岛 东莞 天津 武汉 合肥 济南 西安 无锡 石家庄 成都 佛山 郑州 大连 昆明 长春 沈阳 烟台 重庆 惠州 长沙 图6：新青年居住自由指数对比情况 标注：指标体系建立方法： 居住自由指数 = 逆向标准化处理(2/3 * 标准化房价收入比 + 1/3 * 标
20、准 化房租收入比) 房价收入比 = 成交套均总计 / (白领平均年薪) 房租收入比 = 单间(套)均租金 / 月平均薪酬 新青年租赁趋势篇 PART 2 蜗居的励志青年 对于大多数群体而言，租房只是过度阶段，他们最终还是会选择买房（根据贝壳研究院调研数据 显示，对于租买意愿的选择，约68%的受访青年表示一定会买房）。与买卖市场不同，租赁市场 更大程度上受到供需关系的影响，而城市基本面的不同，表现在租金上，差异性比较明显。 07 08 2.1 新青年租赁趋势：租金稳中有降 对于大多数新青年而言，租房只是过度阶段，他们最终还 是会选择买房（根据贝壳研究院调研数据显示，对于租买 意愿的选择，约68%
21、的受访青年表示一定会买房）。与买 卖市场不同，租赁市场更大程度上受到供需关系的影响， 而城市基本面的不同，表现在租金上差异性比较明显。首 先，从整体看，30个样本城市2020年平均租金相较2019年 环比下降约4%，呈稳中略降趋势。受到疫情事件影响， 2020年上半年，租赁市场需求相对疲软，导致租金呈下降 趋势。在毕业季热潮影响下，租赁交易量出现小幅上涨， 之后出现回落，整体保持平稳趋势。 分城市看，租金分化比较明显，北京、深圳、上海三城市 套均租金均在4000元以上，其中北京2020年套均租金约为 5102元，在30个样本城市中位居前列。以杭州、苏州、南 京为代表的新一线城市及厦门、宁波等二
22、线城市，租金水 平也处在前列。除供需关系影响外，如深圳、杭州等，典 型的人口流入型城市，导致需求处于高位之外，城市经济 基本面，与租金也有着强相关关系，即经济发展水平越高 租金相应越高，典型代表如北京、上海及深圳等。 分城市级别看，如图8所示，我们把30个样本城市按照城市 级别进行聚合计算，平均租金呈现阶梯式下降，并且一线 城市租金明显高于新一线及二线城市。 图7：新青年城市套均租金对比情况 套均租金（元每月）环比下降% 00400050006000 烟台 惠州 石家庄 沈阳 南通 昆明 长春 重庆 郑州 天津 合肥 大连 西安 长沙 济南 无锡 青岛 成都 佛山 东莞
23、宁波 武汉 厦门 南京 苏州 广州 杭州 上海 深圳 北京 0 1000 2000 3000 4000 5000 二线城市新一线城市一线城市 图8：按城市级别租金对比 套均租金（元每月） 09 从单位租金看环比有什么变化？如图9所示，30个样本城市中，25个城市单位租金环比出现了下降，其中武汉、郑州、 佛山、宁波等8城市环比降幅超过5%，其他城市降幅均在5%的相对合理范围内。以上海、深圳为代表5个城市，单位租 金环比微涨，处在合理区间范围内（我们认为变化在正负5%范围内，属于相对平稳的变化区间）。与买卖相比，租赁 受供需因素影响更大，受到疫情事件影响，2020年上半年租赁需求受到抑制，包括北京
24、在内的一线及新一线城市，租 金出现了短期下降。但长期看，基本面较好城市如一线及新一线凭借基础设施、产业发展及就业机会等方面的优势，对 人口特别是年轻高端人才会产生持续吸引力，伴随着需求增加，租金会相应上涨或持平。 对于主流城市租赁生活的新青年而言，多数处于婚恋未育状态，因此我们假定整租的户型为1居及两居，其他居室情 况不予考虑。基于此，我们对比30城套均租赁面积，如图10所示，19个城市租赁面积出现略微下降，其他城市略微 增长，但整体而言，增幅变化在5%范围内，仍处于平稳状态。就城市级别而言，一线城市中，除了上海，其他城市 租赁面积略微出现下降，新一线城市中，武汉增幅较明显，苏州下降较明显，二
25、线城市中，昆明增幅较明显，无锡 下降较明显。 在假设条件下，新青年家庭多是一家两户的生活状态，我们据此推算新青年人均租赁面积。从结果可见，30个样本 城市中，厦门、深圳、宁波、东莞及佛山等东南城市人均租赁面积明显偏小，青岛、石家庄及南通等城市人均居住 面积较高，但未达到35平。根据国家统计局发布数据显示，2018年，我国城镇居民人均住房面积已达到39平方米。 从租赁角度看，新青年家庭人均居住面积尚未达到均值，需要说明的是，由于未将单身人群纳入统计，实际的租赁 人均居住面积应该高于测算值。同时，根据贝壳研究院所做的调研显示，整租独居的新青年受访者中，约52.11%的 居住面积在30-60平，而合
26、租单身的新青年受访者中，约36.25%的居住面积在30平及以下，可见，单身群体的居住 面积与租赁方式相关性较高。 2.2 新青年家庭租赁趋势：租的更大，还是更小了？ 2.1 新青年租赁趋势：租金稳中有降 0 20 40 60 80 100 上 海 深 圳 石 家 庄 东 莞 无 锡 厦 门 昆 明 合 肥 西 安 杭 州 南 京 北 京 成 都 南 通 广 州 济 南 苏 州 长 沙 惠 州 长 春 重 庆 大 连 烟 台 沈 阳 天 津 青 岛 宁 波 佛 山 郑 州 武 汉 图9：样本城市新青年租房单位租金变化情况 元每平方米每月 2019年2020年 10 020406080100 青岛
27、 70.5 69.8 020406080100 苏州 66.5 60.8 020406080100 西安 66.5 64.9 020406080100 南通 65.1 65.4 020406080100 济南 63.6 63.9 020406080100 北京 62.2 61.6 020406080100 成都 61.8 60.9 020406080100 武汉 60.9 64.5 020406080100 烟台 60.7 63.3 020406080100 杭州 58.9 57.3 020406080100 南京 58.7 57.4 020406080100 长沙 58.5 58.5 020
28、406080100 沈阳 58.4 57.9 020406080100 昆明 56.5 59.1 020406080100 广州 56.4 54.7 020406080100 惠州 55.7 57.4 020406080100 佛山 55.6 53.1 020406080100 东莞 54.1 52.8 020406080100 宁波 50.2 51.7 020406080100 石家 庄 69.1 68.7 020406080100 无锡 65.1 63.2 020406080100 合肥 62.8 62 020406080100 长春 61.2 60.7 020406080100 重庆 5
29、9.2 58.2 020406080100 天津 58.7 60.1 020406080100 郑州 57.6 58.2 020406080100 上海 56.1 56.9 020406080100 大连 55.1 54.2 020406080100 深圳 49.6 48.4 020406080100 厦门 48.6 48.4 2.2 新青年家庭租赁趋势：租的更大，还是更小了？ 图10：新青年主流户型套均租赁面积 单位：平方米每套2019年2020年 11 租赁群体在租房时最关注什么？根据贝壳研究院 调研数据显示，受访者最关注的因素分别为交通 便利，职住距离、租金、小区配套情况及房屋室 内装修
30、，并且影响因子的排名在各年龄段中大致 相同，也就是说，相较于租金，租客更关心的是 居住便利性。当然，租金仍是比较关键的影响因 子，理论上，交通越便利，距离商业区越近的小 区，租金相应越高。那么，对于样本城市而言， 舒适的租金区间应该是多少？ 为了回答这个问题，我们首先应该回答，什么是舒适的区间，我们认为合适的租金范围应该是租金占据房租收入在 10%-30%之间，租金过低，显然会影响到居住品质，租金过高又会带来沉重居住负担（贝壳研究院调研数据显示，8成以 上新青年可接受的房租占工资收入比重在30%以下，10-20%是新青年群体可接受房租收入比最多的区间段，占比约为 39%），据此我们根据智联招聘
31、发布2019及2020年白领青年月薪水平，以其10%作为最低舒适线，以其30%作为最高舒 适线，即测算租金的舒适区间。同时，以最高舒适线与贝壳找房平台新青年租赁套均总价比较，高出套均总价表示租金过 高。如表所示，2019年，30个样本城市中，有23个处在舒适区间范围，2020年这一数量增加到了26个，增加了3个，分 别是广州、南京及苏州。 2.3 租金舒适区间对比：城市数量增加明显 表1 受访者最关注的租赁因素占比 交通便利程度71.51% 距离公司远近66.47% 租金65.50% 周边配套设施48.92% 房屋室内设施41.47% 小区环境39.66% 室友/房东38.70% 户型面积28
32、.49% 租金支付方式25.00% 楼龄11.18% 其他1.08% 城市2019年套均租金2019年最低舒适2019年最高舒适2019年舒适区间判断2020年套均租金2020年最低舒适2020最高舒适2020年舒适区间判断 北京527211433430过高5.9过高 深圳469610283083过高457410453135.9过高 上海430310813243过高459011233367.8过高 杭州36229732918过高35059812943.6过高 广州29599132739过高27659232769舒适 苏州27748522557过高23358582574.6
33、舒适 南京27038852654过高26218932678.4舒适 厦门22628712612舒适22368752625舒适 武汉21418562567舒适.7舒适 宁波20858702609舒适.3舒适 东莞20838302490舒适.5舒适 佛山20348372512舒适.1舒适 成都舒适.4舒适 青岛舒适.3舒适 无锡舒适.7舒适 济南舒适18458
34、072421.9舒适 长沙舒适.6舒适 西安舒适.1舒适 大连舒适.8舒适 合肥舒适.4舒适 天津舒适.1舒适 郑州舒适.1舒适 重庆舒适.9舒适 长春舒适.4舒适 昆明舒适.3舒适 南通15136591
35、978舒适.3舒适 沈阳舒适.5舒适 石家庄舒适.1舒适 惠州舒适.8舒适 烟台舒适.9舒适 表2 新青年样本城市租赁舒适区间分布情况 12 迁徙中的新青年 PART 3 13 随着城市化进程加速推进，城市基础建设较高，产业布局完善，就业机会多的一线及新一线城 市人口虹吸效应明显，同时，以大都市为核心的都市圈集聚效应明显。 “迁徙中的新青年” 14 如图11所示，贝壳研究院以样本城市作为购房目的城市
36、，按照户籍所在地聚合计算购房者来源地百分占比情况，表 现出的共同点是：交易量占比最高的仍是本地户籍人群，即购房主力仍以本地户籍为主。除此之外，外地引入人口 多以周边城市为主，跨省级购房者比例并不高。以北京为例，除了北京外，保定、石家庄、唐山及天津等城市新青 年为购房主力。以广州为例，除了广州外，梅州及湛江等城市新青年为购房主力，其他城市表现出类似特征。 3.1 购房主力仍以本地户籍为主 长春 沈阳 合肥 杭州 武汉北京 南京青岛 西安广州 郑州成都 东莞惠州深圳 大连上海宁波济南 长春大连上海宁波济南 沈阳武汉北京南京青岛 合肥西安广州郑州成都 杭州东莞惠州深圳 50.445.844.441.
37、139.1 38.137.835.234.734.3 28.526.222.820.919.5 19.1 7.57.4 5.2 图11：新青年跨城购房百分占比 单位：%户籍城市购房目的城市 15 随着城市化进程加速推进，城市基础建设较高，产业布局完善，就业机会多的一线及新一线城市人口虹吸效应明显，同 时，以大都市为核心的都市圈集聚效应明显。以都市圈核心城市深圳、广州为例，凭借活跃的新经济产业及宽松的人才 引进政策，吸引人口大规模流入，两个城市2016-2019年均常住人口分别增长49.8万、45.1万；以杭州、成都及西安为 代表的次级都市圈核心城市为例，三个城市2016-2019年均常住人口分
38、别增长33.6万、48.1万、37.4万；以北京、上海 为代表的都市圈核心城市常住人口呈微降或稳定趋势，随着核心城市产业资源向周边城市辐射，人随产业走，都市圈其 他城市呈净流入趋势。随着人口流动趋势越发明显，我国已进入大都市圈时代，反映在房地产领域，30个样本城市，表 现出的共同特点是本地户籍依旧是购房主力军，但百分占比上差异明显。深圳作为典型的“移民”城市，同时以年轻人 口为主，城市保持较高活力，在统计周期内，本地户籍购房者占比仅有5%左右，可以说，外来人口撑起了深圳的城市发 展。同样，惠州、东莞、佛山等大湾区城市表现出相似特点。南通、石家庄、烟台等城市，60%以上购房主力军仍是本 地户籍人
39、口，在城市人口吸引力方面，仍有进步空间。持续的人口流入为城市经济发展注入活力，也是房地产发展的根 基所在。从这点来看，城市间分化趋势会进一步加剧，马太效应明显。 如果从人口流出角度考虑，那些人口净流出明显的城市居民，又到了哪里去买房？ 我们根据126个城市统计年鉴及统计公报，统计出2018-2019年度常住人口数量，以淄博、平顶山、泰安、周口及南充 为代表的城市，人口净流出现象明显，那么，以此为代表的城市居民，都是流向了哪里？我们从交易数据入手，试图进 行分析。 1、人口流出以三四线城市为主。城市化进程加剧城市间分化，产业基础薄弱的三四线城市人口流失严重。 以四线城市周口为例，作为有着超过11
40、00万的人口大市，每年约有300万的外出人口规模，是名副其实的河南人口流出 第一大市。 2、首选区域核心城市。以平顶山、南充、连云港、岳阳、周口等三四线城市为例，这些城市新青年去了哪里购房？如 表3所示，平顶山、周口等新青年首选郑州，南充首选成都、连云港首选苏州、岳阳首选长沙，可见这些地方城市的新 青年多会选择一线及新一线城市。主要原因是这些城市产业基础相对雄厚，就业机会多且相对公平，新青年为了获得更 好的劳动报酬，无疑会将这些城市作为首选项。人随产业走，人随就业机会走，这是客观存在的规律。 3、一线城市聚集效应明显。如表3示，除了省会城市外，以北京、上海及深圳为代表的一线城市也是新青年定居的
41、热衷 目的地。我们列举了部分人口流出较多城市新青年热门居住地TOP5，百分占比表示购买目的城市交易量与总交易量的比 值。统计结果发现，热门目的城市中，一线城市均在TOP5之列，说明一线城市虹吸效应依旧明显。 3.2 新青年跨城买房趋势，城市间差异明显 16 户籍城市目的城市百分占比城市群城市级别户籍城市目的城市百分占比城市群城市级别 淄博淄博42.9山东半岛三线岳阳长沙19.3长江中游三线 淄博北京13山东半岛三线岳阳深圳12.9长江中游三线 淄博青岛10.4山东半岛三线岳阳岳阳9.9长江中游三线 淄博济南7.1山东半岛三线岳阳广州8.5长江中游三线 淄博上海4.6山东半岛三线岳阳北京8.3长
42、江中游三线 泰安济南22.4其他三线荆州武汉40.1长江中游三线 泰安北京15.5其他三线荆州深圳11长江中游三线 泰安青岛10.5其他三线荆州北京5.6长江中游三线 泰安泰安7.4其他三线荆州广州5.4长江中游三线 泰安天津6.2其他三线荆州杭州4.9长江中游三线 平顶山郑州43中原四线周口郑州36.9中原四线 平顶山北京8.2中原四线周口周口12.3中原四线 平顶山天津5.1中原四线周口杭州5.5中原四线 平顶山上海4.8中原四线周口北京5.4中原四线 平顶山杭州4.7中原四线周口天津4中原四线 南充成都68.1成渝四线锦州沈阳40.2其他四线 南充南充11.1成渝四线锦州大连21.2其他
43、四线 南充重庆6.4成渝四线锦州北京12.7其他四线 南充深圳1.5成渝四线锦州天津5.6其他四线 南充北京1.2成渝四线锦州上海2.1其他四线 连云港苏州25其他三线张家口天津28.8京津冀四线 连云港南京18.6其他三线张家口北京24.6京津冀四线 连云港上海8其他三线张家口张家口21.8京津冀四线 连云港杭州6.3其他三线张家口石家庄3.7京津冀四线 连云港无锡6其他三线张家口廊坊3.5京津冀四线 潍坊潍坊39.4山东半岛三线丹东丹东50.5辽中南四线 潍坊青岛15.6山东半岛三线丹东沈阳15.5辽中南四线 潍坊北京13.4山东半岛三线丹东大连14.1辽中南四线 潍坊济南6.1山东半岛三
44、线丹东北京7辽中南四线 潍坊上海3.8山东半岛三线丹东天津2辽中南四线 表3 部分户籍城市新青年TOP5热门购房目的城市及百分占比情况 独居新青年生活真相 PART 4 17 芝加哥大学教授约翰卡乔波与人合著的孤独一书中指出，是否独居生活并不重要，重要的 是人们是否感觉寂寞。独居就意味着孤独，就意味着寂寞吗？对于不同的年龄段人群，对此也 许会有不同的答案。 不可否定的是，独居时代正在加速到来，2011年全球有2.77亿独居人口，相较于1996年的 1.53亿人增长55%，独居家庭的数量增长迅猛。 “独居已经成为一种习惯” 18 租房独居成新青年主流，房租收入比普遍在30% 以下 受制于居住成本
45、等因素影响，租房独居仍是90 后青年们选择的主流居住形式，在调查中，47% 的90后受访者当前处于租房独居的状态，尤其 是整租独居最受90后城市青年欢迎。生活在城 市里，90后独居青年们普遍可接受的房租收入 比是多少？贝壳研究院调研数据显示，8成以上 90后独居青年可接受的房租占工资收入比重在 30%以下，10-20%是90后独居群体可接受房租 收入比最多的区间段。 新青年独居原因TOP3：单身、享受自由、异地 工作 是什么让新青年选择了一个人生活？ 调查显示，单身（27.63%）是独居最主要原因 此外，享受自由（22.46%）、异乡工作所迫（ 19.39%）、性格内向（12.63%）以及想独
46、立 生活（10.53%）也是导致独居的重要原因。 新青年独居幸福感胜过孤独感，且女性比男性更 享受独居状态 独居青年究竟是“一直独居一直爽”还是“越独 居越孤单”呢？4成90后独居青年（42.75%） 表示自己“经常感到幸福”，而认为自己“经常 感到孤独”的独居青年占2成（26.15%），整体 上90后独居生活的幸福感高于孤独感，就男女 差异而言，女性独居质量高于男性，更加享受一 个人独居的状态。进一步调查显示，90后认为 独居幸福感集中体现在“生活自由不受打扰（ 25.52%）”、“不用照顾/配合他人的生活习 惯（21.70%）”、“有独立隐私和空间（ 21.05%）”，相比热闹的合租生活，
47、这届90后 更注重个人自由和隐私，享受独处的乐趣。 4 独居新青年生活真相调查 您目前的居住状况是？ 整租独居37.02% 自有房独居29.39% 合租隐性独居(与陌生人合租零沟通式隐性独居)14.12% 与熟人(熟人指朋友、同事或亲人)租房12.40% 与熟人共住自有房4.01% 其他2.48% 其他父母同住0.19% 其他公司宿舍0.19% 其他宿舍0.19% 您独居的原因是？ 单身27.63% 享受独居自由和清净22.46% 异乡工作所迫19.39% 性格内向，不善于和人打交道12.63% 想独立生活10.53% 想养宠物6.93% 其他0.26% 其他没遇到对的人 只能当独行侠0.09
48、% 其他学习0.09% 独居时，您给生活幸福感打多少分？ 经常感到幸福42.75% 没感觉31.49% 很幸福12.40% 不太幸福10.69% 不幸福2.67% 您认为独居的好处有什么？ 生活自由不受打扰25.52% 不用照顾/配合别人的生活习惯21.70% 有独立隐私和空间21.05% 提高独立生活的能力15.93% 有更多时间做自己想做的事13.55% 可以随时邀请朋友来家做客2.09% 其他0.14% 19 过半数新青年拒绝“租房结婚”，缺乏安全感是 首要原因 贝壳研究院调查显示， 在 90 后独居青年中，“ 接受租房结婚”和“不接受租房结婚”几乎各占 一半，过半数90后拒绝“租房结婚
49、”，其中缺乏 安全感是首要原因； 近半数90后独居青年接受租 房结婚，但其中21.68%人认为“可暂时性租房， 未来需要有自己的房子”，结婚成家房子仍是必 需品，不同的是从“买房结婚”到“结婚买房” 的些许转变。 未来独居趋势：超7成认为独居现象将越来越多 超6成意向“购房独居” 无论选择结婚还是一个人独居生活，买房都是一 件必要的大事，对于未来独居趋势，贝壳研究院 数据显示，80.73%的90后独居青年认为独居现 象会越来越多，63.74%的90后独居青年认为未 来独居生活也需要拥有一套自己的房子，选择租 房独居的占比仅为25.19%。此外，对于90后来说 独居并不等于蜗居，对未来独居理想房
50、屋面积的 调查显示，有61.64%的90后独居青年认为理想居 住面积应该在50平方米及以上，其中50-80平方 米大小的房子最受欢迎。 未来独居环境：生活气息要浓厚，大阳台最受热 捧 品质生活成未来独居生活要义之一，在住房类型 选择方面，47.99%的90后独居青年偏好生活气息 浓厚的小区居民房，独居也要有烟火气；在居住 环境方面，小区交通便利度、绿化景观环境以及 周边购物娱乐设施都是90后独居青年看重的方面 在居住空间配置上，通透大阳台、朝南落地窗保 证了居住空间的采光与审美，成为许多独居青年 的理想选择。“一个人也要好好过”，独居居住 环境功能空间和居住体验一点不能少。 4 独居新青年生活
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