1、敬请阅读末页的重要说明 证券证券研究报告研究报告 | 指数月报指数月报 2020 年年 12 月月 31 日日 房地产房地产 推荐推荐（维持维持） 2020年疫情下货币政策环境宽松，港股地产板块整体年疫情下货币政策环境宽松，港股地产板块整体 走势下行走势下行，指数指数2021年初有估值修复空间年初有估值修复空间 克而瑞内房股领先指数克而瑞内房股领先指数2020年回顾年回顾 投资要点投资要点 2020 年年港股地产板块港股地产板块活跃活跃度度受疫情影响整体略低受疫情影响整体略低： 恒生地产建筑业指数的 周成交额占市场比值的 12 月周均值为 7.4%，与上月持平。2020 年全年周 均值为 10
2、.0%， 低于 19 年至今周均值 14.3%， 整体港股地产板块交易活跃 度低，市场关注度降温。 2020 年克而瑞内房股领先指数跌幅年克而瑞内房股领先指数跌幅 23.2%，四季度走势不及大盘，全年走，四季度走势不及大盘，全年走 势震荡下行，但交易活跃热度依旧不减，势震荡下行，但交易活跃热度依旧不减，12 月成分股周成交额占样本比为月成分股周成交额占样本比为 76.1%，略低于上月周均值，略低于上月周均值 81.3%，2020 年全年周均值为年全年周均值为 82.6%，高于，高于 19 年周均值年周均值 80.4%。克而瑞内房股领先指数 2020 年下跌 23.2%，中国内地地 产指数下跌
3、23.6%，恒生指数下跌 3.4%，房地产（申万）指数下跌 10.9%， 整体地产板块走势受疫情冲击呈下行趋势。12 月克而瑞内房股领先指数周 成交额占香港地产股大样本周成交额比值的周均值为 76.1%，2020 年全年 该占比周均值为 82.6%，依旧保持一定的交易活跃度。 2020 年克而瑞内房股领先指数成分股年克而瑞内房股领先指数成分股估值走势年初受疫情冲击有所震荡，估值走势年初受疫情冲击有所震荡， 后趋于平稳，但后趋于平稳，但相对恒指和香港地产股大样本整体相对恒指和香港地产股大样本整体 PE、PB 折减持续走低折减持续走低， 估值估值待进一步待进一步修复修复。2020 年克而瑞内房股领
4、先指数成分股相对恒指和香港 地产股大样本年末较年初整体 PE 分别下降 30.1 以及 10.4 个百分点， 相对 PB 分别下降 7.7 及 1.8 个百分点。 12 月克而瑞内房股领先指数成分股整体 PE 和 PB 的周均值为 6.93 和 1.23，低于 11 月周均水平（分别为 7.57， 1.35） 。 2020 年年货币政货币政策策整体宽松，年底稍有收紧整体宽松，年底稍有收紧，12 月月居民长短期贷款居民长短期贷款占比占比敞敞 口口分化缩小分化缩小：金融去杠杆基调不变，2020 年整体货币政策环境宽松，很大 程度上是为了缓解疫情所带来的经济增长压力，2020 年 M2 增速平均值为
5、 10.3，较 2019 年均值上涨 2 个百分点。12 月居民长短期贷款占比敞口分 化缩小， 2020 年三季度房地产开发贷款余额放量规模回升，同比增速有 所放缓。 2020 年年度年年度股价涨幅股价涨幅 TOP5：建发国际集团、大发地产、龙湖集团、绿城 中国、金地商置 2020 年年度年年度股价跌幅股价跌幅 TOP5：融信中国、远洋集团、中国海外发展、中国 金茂、中国奥园 风险提示：风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风 险（详见报告末页风险提示） 指数月报指数月报 | 房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 17 内容目录内容目录 2020 年地产板块交
6、易活跃度受疫情影响较上年有所降温，指数走势受疫情冲击 较大，年末持续走低. 4 港股地产板块周成交额占比与上月持平，月底下行趋势显著 . 4 受疫情冲击，2020 年克而瑞内房股领先指数走势整体下行，但依旧保持交易 活跃度 . 4 受疫情影响，克而瑞内房股领先指数估值水平年初震荡，后趋于平稳，相对 估值折减率持续下降 . 7 2020 年年度克而瑞内房股领先指数成分股具体表现 . 12 货币政策整体宽松，居民长短期贷款敞口缩小 . 14 2020 年 M2 增速处于高位，货币政策宽松 . 14 个人房贷余额同比增速平稳，长短期贷款敞口缩小 . 14 风险提示 . 16 评级指南及免责声明. 1
7、7 图表目录图表目录 图 1：本月恒生地产建筑业指数的周均成交额占比与上月持平，月底下行趋势显 著 . 4 图 2：2020 年内房股指数走势基本与大盘一致，年末分化 . 5 图 3：从基期来看，内房股指数涨幅整体均领先恒生指数 . 5 图 4：克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、房地产（申万）指数，12 月 有所下行 . 6 图 5：克而瑞内房股领先指数周成交额占比较上月有所下降 . 6 图 6：2020 年克而瑞内房股领先指数全年 PE 估值水平年初震荡，逐步趋于平 稳 . 7 图 7：2020 年克而瑞内房股领先指数相对恒指整体 PE 四季度震荡下行 . 7 图 8：12 月克而瑞内房
8、股领先指数成分股相对恒指整体 PE 有所下行 . 8 图 9：2020 年克而瑞内房股领先指数相对香港地产股大样本整体 PE 自 3 月持 续震荡下行 . 8 图 10：12 月克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体 PE 持续 下行 . 9 图 11：2020 年克而瑞内房股领先指数全年 PB 估值水平年初震荡，逐步趋于平 稳 . 9 图 12：2020 年克而瑞内房股领先指数相对恒指整体 PB 四季度震荡下行 . 10 图 13：相对恒指整体 PB 自 2015 年年中由负转正，12 月继续下行 . 10 图 14：2020 年相对香港地产股大样本整体 PB 年初略有震荡，年末
9、稍有下行 . 11 图 15：12 月相对香港地产股大样本整体 PB 略有下行 . 11 pOoRrRmRzQrQqPqRtOtOtN8OcM6MpNpPsQpOeRrRrQlOrRrN8OnNyQvPrMrNMYtQoQ 指数月报指数月报 | 房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 17 图 16：11 月 M2 同比增速有所回升 . 14 图 17：中长期贷款占比与短期贷款占比走势分化敞口缩小 . 14 图 18：11 月个人房贷余额同比增速平稳，个人房贷增量维持历史正常水平 . 15 图 19：开发贷余额同比增速略有下降，开发贷余额规模放量规模回升 . 15 表 1：2020 年度
10、涨幅 TOP5 . 12 表 2：2020 年度跌幅 TOP5 . 13 指数月报指数月报 | 房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 17 2020 年年地产板块交易活跃度地产板块交易活跃度受疫情影响较上年有所降受疫情影响较上年有所降 温温，指数指数走势走势受疫情冲击较大，年末持续走低受疫情冲击较大，年末持续走低 港股地产板块港股地产板块周成交额占比周成交额占比与上月持平，月底下行趋势显著与上月持平，月底下行趋势显著 12 月，恒生地产建筑业指数的成交额占恒月，恒生地产建筑业指数的成交额占恒生综合行业总成交额生综合行业总成交额之比之比与上月持平与上月持平。 本月周均值 7.4%，低于
11、18 年至今的历史均值 12.3%，与上月持平，月底下行趋势 显著。 2020 年整体周均值为 10.0%， 较 2019 年整体周均值 14.3%下降 4.3 个百分 点，受年初疫情爆发及后续持续影响，地产板块活跃度整体有所下降。 图图 1：本月恒生本月恒生地产建筑业指数的周均成交额占比地产建筑业指数的周均成交额占比与上月持平与上月持平，月底下行趋势显著，月底下行趋势显著 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注:自 2019 年 9 月 9 日起， 恒生综合行业指数中的恒生消费者服务业板块以及恒 生消费品制造业板块变更为恒生必需性消费业、恒生非必需性消费业以及恒生医疗 保健业板块。 受疫
12、情冲击，受疫情冲击，2020 年克而瑞内房股领先指数走势整体下行，但依旧保持交年克而瑞内房股领先指数走势整体下行，但依旧保持交 易活跃度易活跃度 2020 年年 1 月月 1 日至今，日至今，由由于于受受到疫情影响，整体地产板块走势全年较为低迷，房到疫情影响，整体地产板块走势全年较为低迷，房 地产（申万）板块地产（申万）板块 7 月迎来一波走势小高峰，月迎来一波走势小高峰，年初至年初至 10 月恒生指数与月恒生指数与恒生中国内恒生中国内 地地产指数和克而瑞内房股地地产指数和克而瑞内房股领先指数的涨领先指数的涨跌跌幅整体幅整体波动波动较为较为一致， 年末一致， 年末大盘大盘走势有走势有 所回温，
13、所回温，但但恒生中国内地地产指数和克而瑞内房股领先指数持续下行恒生中国内地地产指数和克而瑞内房股领先指数持续下行，敞口扩大。敞口扩大。 2020 年全年，克而瑞内房股领先指数跌幅 23.2%，同期恒生中国内地地产指数跌 幅 23.6%，恒生指数跌幅 3.4%，房地产（申万）板块跌幅 10.9%。12 月除恒生指 数外各指数走势继续下行， 恒生指数上涨2.5%， 克而瑞内房股领先指数下降8.1%， 恒生中国内地地产指数下降 4.1%，房地产（申万）板块下降 7.6%。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2018-01-05 2018-05-05 2018-09-05 2019-01-0
14、5 2019-05-05 2019-09-05 2020-01-05 2020-05-05 2020-09-05 恒生地产建筑业周成交额占比恒生综合行业周成交额 历史均值 12.3% 指数月报指数月报 | 房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 5 / 17 图图 2：2020 年内房股指数年内房股指数走势基本与大盘一致走势基本与大盘一致，年末，年末分化分化 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 2015 年年 8 月月 21 日至今，恒生中国内地地产指数日至今，恒生中国内地地产指数和克而瑞内房股领先指数的和克而瑞内房股领先指数的涨幅涨幅 整体整体均均领先恒生指数领先恒生指数。自基期至 2020
15、 年年末，克而瑞内房股领先指数涨幅为 121.6%，同期恒生中国内地地产指数涨幅 94.9%，恒生指数涨幅 21.5%。 图图 3：从基期来看，从基期来看，内房股指数涨幅整体均领先恒生指数内房股指数涨幅整体均领先恒生指数 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：1）基期时间为 2015 年 8 月 21 日 2）恒生中国内地地产指数的推出主要是为了反映前 10 只市值最大、流通性 最高，在香港上市但主要营业收入来自中国内地的房地产股票表现。当前成分股共 10 只，分别为：中国金茂、中国海外发展、世茂集团、龙湖集团、华润置地、龙光 集团、碧桂园、中国恒大、碧桂园服务、融创中国 2017 年年
16、 7 月后， 克而瑞内房月后， 克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、 房地产 （申万） 指数，股领先指数涨幅整体领先恒生、 房地产 （申万） 指数， 2020 年末走势下行年末走势下行。2020 年 12 月 31 日，克而瑞内房股领先指数达到 5195 点， 相比基期涨幅 159.7%， 同期恒生指数涨幅为 21.5%。 房地产 （申万） 指数涨幅 61.4%， 12 月克而瑞内房股领先指数下降 8.1%，恒生指数上涨 2.5%，房地产（申万）指数 下降 7.6%。 -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 2020-01-032020-03-03202
17、0-05-032020-07-032020-09-032020-11-03 克而瑞内房股领先指数恒生中国内地地产恒生指数房地产（申万） -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 2015-08-212016-08-212017-08-212018-08-212019-08-212020-08-21 克而瑞内房股领先指数恒生中国内地地产恒生指数 指数月报指数月报 | 房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 6 / 17 图图 4：克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、房地产（申万）指数，：克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、房地产（申万）指数，12 月月有所有所下行下行 数
18、据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：1）基期时间为 2012 年 3 月 30 日 12 月月克而瑞内房股领先指数成交额克而瑞内房股领先指数成交额占占香港地产股大样本的成交额香港地产股大样本的成交额比值总体较比值总体较上上月月 有所有所下降下降。12 月该指数成交额占比周均值 76.1%，低于历史均值 83.0%，低于上 月周均值 81.3%。2020 年整体均值为 82.6%，高于 2019 年周均值 80.4%，克而 瑞内房股领先指数交易活跃度在疫情冲击下仍较为突出。 图图 5：克而瑞内房股领先指数周成交额占比较上月有所：克而瑞内房股领先指数周成交额占比较上月有所下降下降 数据来源：
19、Wind 克而瑞证券研究院 备注：香港地产股大样本筛选逻辑：主业为地产，业务主要来自大陆或者大陆是重 要的发展区域，剔除纯投资型公司，不含物业管理及其他地产服务公司，样本数量 共计 122 家 -0.5 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 2012-03-302013-07-302014-11-302016-03-312017-07-312018-11-302020-03-31 克而瑞内房股领先指数恒生指数房地产（申万） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2018-01-052018-07-052019-01-052019-07-052
20、020-01-052020-07-05 克而瑞内房股成分股周成交额占比香港地产股大样本周成交额 历史均值 83.0% 指数月报指数月报 | 房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 7 / 17 受疫情影响，受疫情影响，克而瑞内房股领先指数估克而瑞内房股领先指数估值水平值水平年初震荡，后趋于平稳年初震荡，后趋于平稳，相，相 对对估值折减率持续下降估值折减率持续下降 2020 年年克而瑞内房股领先指数克而瑞内房股领先指数成分成分股整体股整体 PE 年初受疫情影响大幅震荡年初受疫情影响大幅震荡，后趋于后趋于 平稳，平稳，从历史来看相对恒指成分股从历史来看相对恒指成分股 PE 多数为负，多数为负，202
21、0 年末较年年末较年初初下降下降 30.1 百分百分 点，点，四季度震荡下行四季度震荡下行；2020 年克而瑞内房股领先指数成分股整体年克而瑞内房股领先指数成分股整体 PE 值年末较年值年末较年 初初下跌下跌 21.4%，恒生指数成分类整体，恒生指数成分类整体 PE 值年末较年初上涨值年末较年初上涨 34.9%。12 月相对恒 指成分股的 PE 周均值为-57.6%， 低于 11 月相对 PE 周均值-52.0%， 低于 2020 年 全年相对 PE 周均值-40.2%。 克而瑞内房股领先指数成分股整体 PE 12 月周均值为 6.93，低于 11 月的周均值 7.57，低于 2020 年全年
22、周均值 7.30。恒指成分股 12 月 整体 PE 周均值为 16.36，高于 11 月周均值 15.78，高于 2020 年全年的周均值 12.49。 图图 6：2020 年克而瑞内房股领先指数全年年克而瑞内房股领先指数全年 PE 估值水平年初震荡，逐步趋于平稳估值水平年初震荡，逐步趋于平稳 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 图图 7：2020 年克而瑞内房股领先指数相对恒指整体年克而瑞内房股领先指数相对恒指整体 PE 四季度震荡下行四季度震荡下行 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 2020-01-032020-03-032020-05-
23、032020-07-032020-09-032020-11-03 -70% -60% -50% -40% -30% -20% -10% 0% 2020-01-032020-03-032020-05-032020-07-032020-09-032020-11-03 指数月报指数月报 | 房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 8 / 17 图图 8：12 月月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体 PE 有所下行有所下行 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：相对 PE=（克而瑞内房股领先指数成分股整体 PE/恒生指数成分股整体 PE- 1）*100%
24、2020 年年克而瑞内房股领先指数克而瑞内房股领先指数成分成分股相对股相对香港地产股大样本香港地产股大样本整体整体 PE 自自 3 月底由月底由 正转负后持续震荡下行正转负后持续震荡下行，2020 年年年末较年初年末较年初下降下降 10.4 个百分点个百分点; 香港地产股大样香港地产股大样 本整体本整体 PE 值年末较年初值年末较年初下跌下跌 12.7%。 12 月该相对 PE 周均值为-5.3%， 低于 11 月 的周均值-4.5%，低于 2020 年全年周均值-1.5%。香港地产股大样本 12 月整体 PE 周均值为 7.32，低于 11 月的周均值 7.93，低于 2020 年全年周均值
25、 7.42。 图图 9：2020 年克而瑞内房股领先指数相对香港地产股大样本整体年克而瑞内房股领先指数相对香港地产股大样本整体 PE 自自 3 月持续震荡下行月持续震荡下行 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2007-01-052010-01-052013-01-052016-01-052019-01-05 -8% -6% -4% -2% 0% 2% 4% 6% 2020-01-032020-03-032020-05-032020-07-032020-09-032020-11-03 指数月报指
26、数月报 | 房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 9 / 17 图图 10：12 月月克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体 PE 持续下行持续下行 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：1）相对 PE=（克而瑞内房股领先指数成分股整体 PE/香港地产股大样本整 体 PE-1）*100% 2）本报告采用历史 TTM_整体法（中国）计算 PE 值 2020 年年克而瑞内房股领先指数克而瑞内房股领先指数成分成分股相对恒指股相对恒指成分成分股股整体整体 PB 年初受疫情影响有年初受疫情影响有 所震荡， 后趋于平稳上行， 四季度大幅震
27、荡后下行所震荡， 后趋于平稳上行， 四季度大幅震荡后下行， 2020 年年年末较年初年末较年初下降下降 7.7 个个 百分点百分点；2020 年克而瑞内房股领先指数成分股整体年克而瑞内房股领先指数成分股整体 PB 值值全年较为平稳，全年较为平稳，年末较年末较 年初年初下降下降 19.5%，恒生指数成分类整体，恒生指数成分类整体 PB 值年末较年初值年末较年初下降下降 15.7%。12 月相对 PB 周均值为 63.3% ，低于 11 月的周均值 84.6%，低于 2020 年全年相对 PB 周 均值 75.7%。克而瑞内房股领先指数成分股 12 月整体 PB 周均值为 1.23，低于 11 月
28、份的周均值 1.34，低于 2020 年全年 PB 周均值 1.30。恒指成分股 12 月整体 PB 均值为 0.75，高于 11 月周均值 0.73，略高于 2020 年全年周均值 0.74。 图图 11：2020 年克而瑞内房股领先指数全年年克而瑞内房股领先指数全年 PB 估值水平年初震荡，逐步趋于平稳估值水平年初震荡，逐步趋于平稳 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2007-01-052010-01-052013-01-052016-01-052019-01-05 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 1.6
29、 2020-01-032020-03-032020-05-032020-07-032020-09-032020-11-03 指数月报指数月报 | 房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 10 / 17 图图 12：2020 年克而瑞内房股领先指数相对恒指整体年克而瑞内房股领先指数相对恒指整体 PB 四季度震荡下行四季度震荡下行 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 图图 13：相对恒指整体相对恒指整体 PB 自自 2015 年年中由负转正，年年中由负转正，12 月月继续下行继续下行 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：相对 PB=（克而瑞内房股领先指数成分股整体 PB/恒生指数成分股整体
30、 PB- 1）*100% 2020 年年克而瑞内房股领先指数克而瑞内房股领先指数成分成分股相对香港地产股大样本整体股相对香港地产股大样本整体 PB 走势走势整体平整体平 稳，年末略有下行稳，年末略有下行，2020 年年年末较年初年末较年初下降下降 1.8 个百分点个百分点；香港地产股大样本整香港地产股大样本整 体体 PB 值年末较年初值年末较年初下降下降 18.2%。12 月该相对 PB 周均值为 20.6%，低于 11 月的 周均值 21.8%，低于 2020 全年水平 21.9%。香港地产股大样本 12 月整体 PB 周 均值为 1.02，低于 11 月周均值 1.11，低于 2020 年
31、全年 PB 的周均值 1.07。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2020-01-032020-03-032020-05-032020-07-032020-09-032020-11-03 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 2007-01-052010-01-052013-01-052016-01-052019-01-05 指数月报指数月报 | 房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 11 / 17 图图 14：2020 年相对香港地产股大样本整体年相对香港地产股大样本整体 PB 年初略有震
32、荡，年末稍有下行年初略有震荡，年末稍有下行 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 图图 15：12 月相对香港地产股大样本整体月相对香港地产股大样本整体 PB 略有下行略有下行 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：1、相对 PB=（克而瑞内房股领先指数成分股整体 PB/香港地产股大样本整 体 PB-1）*100% 2、本报告均采用整体法（中国）计算 PB 值，使用上年年报财务数据 0% 5% 10% 15% 20% 25% 2020-01-032020-03-032020-05-032020-07-032020-09-032020-11-03 2007-01-052010-01-052
33、013-01-052016-01-052019-01-05 指数月报指数月报 | 房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 12 / 17 2020 年年度年年度克而瑞内房股领先指数克而瑞内房股领先指数成分成分股具体表现股具体表现 表表 1：2020 年度年度涨幅涨幅 TOP5 序号序号 股票代码股票代码 股票简称股票简称 本月涨本月涨 跌幅跌幅 最大波最大波 动率动率 月末收盘价月末收盘价 （港元）（港元） 本月机构评级情况本月机构评级情况 证券公司证券公司 评级评级 目标价目标价 （港元）（港元） 1 1908.HK 建发国际集团 32.8% 40.7% 11.98 Zhongtai Inte
34、rnational 买进 14.31 2 6111.HK 大发地产 25.9% 9.7% 6.95 - - - 3 0960.HK 龙湖集团 20.3% 26.1% 43.9 CICC 跑赢大盘 48.92 Jefferies 买进 48.21 Macquarie 跑赢大盘 54.10 Goldman Sachs 买进 50.60 Credit Suisse 跑赢大盘 51.34 4 3900.HK 绿城中国 16.2% 24.8% 11.12 Guotai Junan International Holdings Ltd 增持 12.70 Credit Suisse 落后大盘 11.15 5
35、 0535.HK 金地商置 7.8% 20.4% 1.11 - - - 数据来源：Wind Bloomberg 克而瑞证券研究院 备注：1）最大波动率=（最高价/最低价-1）*100% 指数月报指数月报 | 房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 13 / 17 表表 2：2020 年度年度跌幅跌幅 TOP5 序号序号 股票股票 代码代码 股票简称股票简称 本月涨跌幅本月涨跌幅 最大波动率最大波动率 月末月末收盘价收盘价 （港元）（港元） 本月机构评级情况本月机构评级情况 证券公司证券公司 评级评级 目标价目标价 （港元）（港元） 1 3301.HK 融信中国 -51.7% 17.2% 5.21
36、 UOB Kay Hian 买进 6.20 Jefferies 买进 6.15 J.P. Morgan 减持 4.70 2 3377.HK 远洋集团 -49.8% 12.2% 1.57 Credit Suisse 落后 大盘 1.40 J.P. Morgan 减持 1.30 Morgan Stanley 减持 1.46 3 0688.HK 中国海外 发展 -45.8% 18.6% 16.44 Jefferies 买进 31.44 Credit Suisse 跑赢 大盘 27.18 J.P. Morgan 增持 27.50 Morgan Stanley 增持 25.95 Nomura 买进 31
37、.85 4 0817.HK 中国金茂 -42.7% 17.8% 3.48 Macquarie 跑赢 大盘 7.20 Credit Suisse 跑赢 大盘 5.15 J.P. Morgan 减持 3.50 Morgan Stanley 增持 5.66 Nomura 买进 7.25 5 3883.HK 中国奥园 -41.7% 13.9% 7.4 Morningstar, Inc 买进 12.80 Jefferies 买进 13.57 Credit Suisse 跑赢 大盘 10.00 J.P. Morgan 增持 13.00 Morgan Stanley 增持 10.81 数据来源：Wind B
38、loomberg 克而证券研究院 指数月报指数月报 | 房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 14 / 17 货币政货币政策策整体宽松整体宽松，居民长短期贷款敞口，居民长短期贷款敞口缩小缩小 2020 年年 M2 增速处于高位，货币政策宽松增速处于高位，货币政策宽松 2020 年年 11 月月 M2 同比增速较上月有所回升同比增速较上月有所回升，为，为 10.7%。2019 年全年 M2 同比增 速平均为 8.3%。2020 年 1 月至 11 月 M2 同比增速平均为 10.3%，较上年增长 2 个百分点。受疫情影响，为缓解经济增长压力，自 3 月来货币政策显著放松，年末 稍有收紧。12 月
39、数据尚未发布。 图图 16：11 月月 M2 同比增速同比增速有所回升有所回升 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 个人房贷个人房贷余额同比增速平稳余额同比增速平稳，长短期贷款敞长短期贷款敞口口缩小缩小 11 月新增月新增居民居民贷款贷款占比占比走势分化敞口缩小。走势分化敞口缩小。11 月新增居民房贷占比水平从高位有 所回落，当月新增住户中长期贷款占比 11 月较 10 月下降 24.1 个百分点，短期消 费贷款占比 11 月有所上升，较上月上涨 14.5 个百分点。当月新增住户中长期贷款 占境内贷款比 19 年均值为 36.4%，2020 年 1 月至 11 月平均占比为 39.2%，20
40、 年 整体略有上涨。12 月数据尚未发布。 图图 17：中长期贷款占比与短期贷款占比：中长期贷款占比与短期贷款占比走势分化走势分化敞口敞口缩小缩小 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2010-01 2011-01 2012-01 2013-01 2014-01 2015-01 2016-01 2017-01 2018-01 2019-01 2020-01 -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 2015-01 2015-08 2016-03 2016-10 2017-05 2017
41、-12 2018-07 2019-02 2019-09 2020-04 2020-11 当月新增住户短期贷款占比（%）当月新增住户中长期贷款占比（%） 指数月报指数月报 | 房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 15 / 17 11 月月个人房贷余额同比增速个人房贷余额同比增速稳中略降。稳中略降。2017 年以来，个人房贷余额同比增速持续 下滑，2020 年年初迎来一波放量高峰，19 年全年均值为 17.3% ，2020 年 1 月至 11 月底同比增速均值为 20.1%，自年初放量后，整体趋势较为平稳，11 月同比增 速 19.9%。12 月数据尚未发布。 图图 18：11 月个人房贷余额同
42、比增速平稳，个人房月个人房贷余额同比增速平稳，个人房贷增量维持历史正常水平贷增量维持历史正常水平 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 2020 年年 9 月房地产开发贷款余额月房地产开发贷款余额放量规模放量规模回升回升，同比增速同比增速降低降低。2020 年三季度房 地产开发贷余额较一季度上升 1900 亿元， 同比增速略有下降至 8.2%， 放量规模有 所回升，同比增速放缓。四季度数据尚未公布。 图图 19：开发贷余额同比增速略有下降，开发贷余额规模开发贷余额同比增速略有下降，开发贷余额规模放量规模放量规模回升回升 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 0% 5% 10% 15% 20%
43、25% 30% 35% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 ----022020-09 当月住户新增中长期贷款（亿）住户中长期贷款余额同比增速（%） 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% -1000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 ----102019-08 当季新增房地产开发贷款余
44、额(亿元）房地产开发贷款余额同比增速（%） 指数月报指数月报 | 房地产房地产 敬请阅读末页的重要说明 16 / 17 风险提示风险提示 政策风险政策风险 行业政策风险：行业政策风险：如全国发布更加严格的房地产限购、限贷、限售、限价政策，行业 的市场销售压力会增大。 棚改政策：棚改政策：棚改政策进一步明确，如果未来有大量降低的趋势，对行业三、四线城 市的销售压力有一定的影响。 融资风险融资风险 企业融资：企业融资：如果后期出现人民币或美元的相关政策导致社会整体的资金出现收紧， 银行发放贷款审核条件更加严格，房企海外发债审核更加严格，房企发债未达预期 等情况都有可能造成房企的融资压力加大。 居民加杠杆：居民加杠杆：如贷款利率进一步提升，增加购房成本，可能影响销售速度。 信用风险信用风险 如房地产企业在处理债务上，出现违约等情况，有可能影响市场对行业发展风险的 评判。 销售业绩未完成风险销售业绩未完成风险 房地产市场波动大，企业原定的销售目标存在未完成的风险。 数据风险数据风险 本研究采用了第三方数据，存在数据公布不及时或数据公布不全面，影响分析结果 的风险。
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