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【研报】房地产服务行业：物业管理2020年报总结-210507（15页）.pdf

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【研报】房地产服务行业：物业管理2020年报总结-210507（15页）.pdf

1、(四)重点物管企业社区增值服务数据分析住宅物业管理在疫情期间为城市安全运行和社会稳定起到了重要作用，推动事关物业管理行业的利好政策不断落地。其中，今年1 月住建部等十部委发布的关于加强和改进住宅物业管理工作的通知明确指出要加快发展物业服务业、推动物业服务向高品质和多样化升级，鼓励有条件的物业企业向养老、托幼、家政、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。我们认为，社区增值服务建立在夯实的基础物业管理服务的根基之上，是领先物业管理企业改善单盘盈利模型的关键因素。我们对于重点公司的社区增值服务经营数据做了进一步分析：1) 2020 年世茂服务、永升生活服务的社区增值服务毛利占比分别为 40.7%、40

2、.0%;2) 建业新生活的社区增值服务毛利额已是基础物业服务毛利额的 1.4 倍，而世茂服务、永升生活服务的社区增值服务毛利额分别是基础物业服务毛利额的0.87/0.82 倍;注：不同物管企业对于社区增值服务的边界定义存在差异。以世茂服务为例，除了社区资产管理服务、美居服务、新零售服务等，其社区增值服务还包括了智慧社区解决方案、车位资产运营服务、校园增值服务。三、投资建议(一)多家企业更新未来三至五年经营目标多家物管企业于业绩发布会上正式提出了未来三至五年经营目标，其中绿城服务、世茂服务、中海物业等企业股价在经营目标发布后持续上涨。我们认为，物业管理行业正处于跑马圈地的关键阶段，且行业边界仍在不断扩展，碧桂园服务作为行业龙头市场占有率尚不足 2%，发展潜力巨大。从项目获取的供需视角出发，一方面，我们预计“三条红线”的融资新规、“双集中”的供地新政或将进一步提升上游地产开发企业的市场集中度，流向招投标市场的住宅物业新盘项目(通常对应较高毛利率水平)或趋于减少;另一方面，市场竞争日趋激烈，无论是存量住宅项目、非住宅项目或是并购市场，项目获取的成本正在增加。

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