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房地产行业专题报告：商管行业运营为体轻装作甲正是御风而上时-210715（21页）.pdf

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房地产行业专题报告：商管行业运营为体轻装作甲正是御风而上时-210715（21页）.pdf

1、国外商管经验借鉴资本运作开拓轻资产模式思路：凯德VS黑石VS铁狮门凯德集团“PE+REITs”：双基金配对模式打通“投融管退”全流程。“PE+REITs”是凯德集团轻资产扩张模式的核心。对于开发期和培育期这类高风险、高收益的商业物业项目，凯德通过房地产私募基金进行投资;对于现金流稳定的成熟期商业物业项目，通过REITs 进行投资。REITs 对凯德私募培育的项目具有优先购买权，形成了私募基金培育，打包出售给REITs 的双基金配对运作模式。凯德旗下各基金分工明确，例如凯德商用中国发展基金一般在项目拿地、建设期介入，待项目相对成熟后输送给凯德商用中国收入基金运营，来福士中国基金和来福士中国投资伙

2、伴主要投资于一二线城市的来福士广场。凯德商用中国信托是首个在新加坡上市的投资于中国购物中心的房地产投资信托基金，截至2020 年共持有价值190.9 亿元人民币的13 个零售商业项目和5 个商务园区，包括2008 年收购的北京凯德Mall西直门，2020 年收购的长沙凯德Mall雨花亭等。公司作为REITs 发起人，不仅可以拥有REITs 所持项目的一定比例权益，而且由凯德集团全资子公司担任REITs 的基金管理人和物业管理人，收取基金管理费和物业管理费。凯德集团通过“PE+REITs”的模式打通“投融管退”全流程，加速资本高效流动，实现了轻资产运营。黑石集团“买入、修复、卖出”模式：瞄准收购

3、低估值物业资产，快速修复溢价退出。黑石集团旗下的房地产基金是世界最大的房地产私募股权公司之一，通过机会基金和债务战略基金所管资产达790 亿元。黑市地产投资的主要策略是“买入、修复、卖出”策略：买入即以低于重置成本的价格收购高品质、能创收的成熟物业资产;修复即通过更换运营团队、提高市场集中度、提高杠杆等方式修复资产，提高资产价格;卖出即在物业资产升值后，将其出售给保险公司或REITs 等长期投资人。以黑市收购美国最大办公物业投资信托公司EOP 为例，2007 年黑石斥资395 亿美元收购EOP，并购完成后黑石在一年时间内将EOP 旗下的261 处物业分拆出售给15 家投资机构，总价值在250 亿到300 亿美元之间，收回了大部分投资，并保留了EOP 在核心市场中的地产。黑石模式与凯德模式的区别在于，黑石更多以金融机构为主导寻找地产项目，通过股权和债券投资成熟物业项目，溢价退出是最终目的;而凯德模式以地产为核心，通过股权投资或直接参与招拍挂，PE 和REITs 只是融资辅助和资金退出渠道。

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