1、 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 园区园区运营运营龙头，龙头，集团资源丰富集团资源丰富 上海临港（600848.SH）投资价值分析报告2021.12.13 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 公司是临港集团旗下唯一上市公司，未来更多优质资源的运营管理值得期待。公司是临港集团旗下唯一上市公司，未来更多优质资源的运营管理值得期待。随着临港新片区的开发逐渐成熟，公司的成长性值得期待。公司在手投资性房随着临港新片区的开发逐渐成熟，公司的成长性值得期待。公司在手投资性房地产位置较好，出租率高，资产出售也有助于利润表稳定表现。地产位置较好，出租率高，资产出售也有助于利润表稳定表现。

2、 临港集团下属临港集团下属唯一唯一上市平台，政策上市平台，政策、招商引资等、招商引资等方面的方面的天然优势天然优势。公司体内的松江园区、康桥园区、南桥园区、自贸区（洋山）陆域部分均位于上海市城市发展的重点板块，能够享受“双特”机制、科技创新中心重要承载区、产业引导基金、人才引进、推进国有经济布局优化和结构调整等各方面的政策聚焦及支持。集团资源丰富，在临港集团“区区合作、品牌联动”和“走出去”结合的拓展模式之下，公司作为集团旗下的园区运营专业公司，未来运营管理更多成熟优质园区资产值得期待。 强园区运营管理能力。强园区运营管理能力。在疫情影响下，公司积极应对，将管理服务体系线上化、精细化，同时设立

3、“上海临港同舟共济新冠病毒防控专项资金”，积极支持公司下属园区内企业抗击新冠肺炎疫情。截至 2020 年末，公司总可租售面积超过560 万平米，主要资产模拟平均出租率超过 70%。公司同样注重综合配套服务能力的培养，在优质物业产品的基础上，致力于为园区内企业和人才发展营造更加完善的软硬件配套服务环境。 高品牌美誉度及市场认可度。高品牌美誉度及市场认可度。公司以“国家亟需、战略必需”为园区产业发展导向，注重引进一系列关键重要领域的突破性高新项目，逐步打造了“临港”、“漕河泾”、“科技绿洲”等品牌。2021 年一季度，漕河泾园区在上海的产业园区中具备最高的平均租金达到 4.96 元/平米/天，园区

4、空置率为 18.6%，出租率及平均租金的出色表现也从市场层面印证了公司的高品牌美誉度。同时，公司注重开发新生态，打造“科创+文旅”融合的创新品牌，推出“G60 工业互联体验之旅”、“零食博物馆之旅”等项目，也有较好的市场反响。 土地储备资源丰富土地储备资源丰富，大力发展临港新片区，大力发展临港新片区。截至 2020 年末，公司实现销售金额约 22.4 亿元，销售面积约 9.7 万平米，待开发土地总规划建面达 60 万平米（剔除合作方应占开发面积），约为同报告期内签约销售面积的 6 倍，土地资源较为丰富。2021 年以来，公司通过招拍挂形式新获取了三块位于自贸区临港新片区的土地，合计面积达 47

5、.7 万平米。 融资成本优势明显，产业投资收益值得期待融资成本优势明显，产业投资收益值得期待。公司为“绿档”企业，融资渠道畅通，平均融资成本 2020 年仅为 4.05%。公司坚持“一体两翼”发展布局，以园区开发为主体，以产业投资、配套服务为辅，这意味着，公司不仅能获得产业集聚的空间运营收入，还可以获得参与产业孵化和赋能的回报。公司通过统筹方式进行投资项目管理，逐步向投管协同转型，近年产业投资能力持续提升，在市场机遇及政策支持下，未来产业投资收益值得期待。 风险因素：风险因素：宏观经济增速下行；疫情超预期反复；房地产信用风险持续蔓延导致系统性风险等事件；对公司租赁及销售业务造成影响的风险；园区

6、资产所在区域供给超预期上行带来租金及出租率压力的风险。 投资建议：投资建议：公司是上海市国资委下属唯一产业园区投资企业，在政策、招商引资、融资等方面具备天然优势。公司已打造较强园区运营管理能力，高品牌美誉度及市场认可度，在丰富资源、政策红利和市场机遇下，自我造血能力有望进一步加强。 我们给予公司 2021/22/23 年 EPS 预测 0.67/0.84/0.96 元， 参考可比公司估值并给予公司一定的估值溢价，给予 2022 年 22 倍 PE，对应目标价18.50 元，首次覆盖，给予“买入”评级。 上海临港上海临港 600848 评级评级 买入（首次）买入（首次） 当前价 14.49元 目

7、标价 18.50元 总股本 2,522百万股 流通股本 1,458百万股 总市值 366亿元 近三月日均成交额 52百万元 52周最高/最低价 23.78/14.09元 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 证券研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款 近1月绝对涨幅 1.19% 近6月绝对涨幅 -21.98% 近12月绝对涨幅 -18.89% 项目项目/年度年度 2019 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入(百万元) 3,950 3,930 5,316 7,147 8,892 营业收入增长率 YoY 104.7% -0

8、.5% 35.3% 34.4% 24.4% 净利润(百万元) 1,347 1,414 1,690 2,114 2,412 净利润增长率 YoY 209.4% 5.0% 19.5% 25.1% 14.1% 每股收益 EPS(基本)(元) 0.53 0.56 0.67 0.84 0.96 毛利率 70.2% 57.0% 58.0% 56.7% 56.0% 净资产收益率 ROE 9.9% 9.7% 10.5% 11.7% 11.9% 每股净资产（元） 5.40 5.76 6.39 7.16 8.04 PE 27.3 25.9 21.6 17.3 15.1 PB 2.7 2.5 2.3 2.0 1.8

9、 PS 9.3 9.3 6.9 5.1 4.1 EV/EBITDA 20.4 17.2 16.8 13.3 11.2 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：股价为 2021 年 12 月 10 日收盘价 lVkZaXkWdWcXwOuMyQwO8O9RaQpNmMmOnMlOpOpNfQoPoQaQmNsNNZsPsMMYoPqM 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录目录 公司概况：上海园区开发运营龙头公司概况：上海园区开发运营龙头 . 1 母公司临港集团是上海功能保障类国企 . 1 借壳上市

10、，打造上市平台上海临港 . 1 依托品牌，打造能力 . 2 新时代，园区运营前景广阔新时代，园区运营前景广阔 . 3 产业园区发展进入新阶段 . 3 空间运营及服务前景广阔 . 4 上海临港的四大优势上海临港的四大优势 . 5 市属国企的政策优势 . 5 临港园区的广阔前景 . 6 持有物业的优越位置 . 7 核心资产间的协同与集聚 . 9 经营情况稳健经营情况稳健 . 11 营收利润保持较高增长 . 11 资源丰富，工程建设稳步推进 . 12 融资渠道稳定，产业投资值得期待 . 13 风险因素风险因素 . 15 盈利预测及估值评级盈利预测及估值评级 . 15 盈利预测. 15 上海临港（上海

11、临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录插图目录 图 1：公司主要股东及股权结构 . 2 图 2：国家级经开区生产总值及占全国比例 . 3 图 3：国家级经开区财政收入及占全国公共财政收入比例 . 3 图 4：产业园区生态圈 . 4 图 5：产业园区内扩租案例 . 4 图 6：新房成交面积（万平米） . 4 图 7：二手房成交面积（万平米） . 4 图 8：中国(上海)自由贸易试验区临港新片区国土空间总体规划(2019-2035 年) . 7 图 9：公司销售金额 单位：万元 . 8 图 10：公司出租面积 单位

12、：万平米 . 8 图 11：上海产业园区空置率及平均租金（2020 年四季度及 2021 年一季度） . 9 图 12：公司营业收入及同比增速（单位：亿元，%） . 11 图 13：公司归母净利润及同比增速（单位：亿元，%） . 11 图 14：公司 2021H1 参控股公司合并利润 单位：亿元. 11 图 15：公司参控股公司利润贡献占比 单位：% . 11 图 16：公司销售规模及销售均价 . 12 图 17：公司全年在建面积分布 单位：万平米 . 12 图 18：三道红线指标情况 . 13 图 19：融资总额及平均融资成本 . 13 图 20：投资净收益及占总营业收入比例（单位：亿元，%

13、） . 15 图 21：投资企业案例 . 15 表格目录表格目录 表 1：临港集团的发展历史 . 1 表 2：上海临港的发展历史 . 1 表 3：临港集团和上海临港的主要财务指标：百万元 . 2 表 4：公司 2020 年末土地储备情况 . 3 表 5：房地产长效机制的内容 . 4 表 6：园区运营管理能力要求全面 . 5 表 7：上海市主要园区开发类企业一览 . 5 表 8：中国产业园区领域的五类典型参与者 . 6 表 9：公司部分资产租赁销售情况（2020 年） . 8 表 10：管理层简介 . 8 表 11：公司旗下资产情况 . 10 表 12：2021 年披露新增土地信息 . 12 表

14、 14：各地区对中小企业挂牌支持政策 . 13 表 15：20212023 年公司盈利预测及估值水平 . 15 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1 公司概况：公司概况：上海上海园区开发运营龙头园区开发运营龙头 母公司临港集团是上海功能保障类国企母公司临港集团是上海功能保障类国企 上海临港的母公司临港集团是上海市国资委下属以园区开发、配套服务和相关产业投资为主业的大型国有企业集团，是上海自贸区临港新片区的开发主体, 是上海市国资委企业分类中的功能保障类企业，主要完成上海市委、市政府交办的重大任务和重大

15、专项，兼顾经济效益。 表 1：临港集团的发展历史 年年 主要事件主要事件 1984 创建漕河泾开发区，是国务院批准的全国首批 14 个国家级经济技术开发区之一，也是全国唯一一家同时拥有国家级经济技术开发区和高新技术产业开发区两大品牌的开发区。 1995 漕河泾开发区与松江区合作开发松江科技精品园，进行“区区合作、品牌联动”。 2003 临港集团 2003 年成立，负责临港产业区的开发建设、招商引资、产业导入和功能配套等工作。 资料来源：临港集团官网，中信证券研究部 借壳上市，借壳上市，打造上市平台打造上市平台上海临港上海临港 2015 年 11 月，公司通过重大资产置换及发行股份购买资产的方式

16、实现借壳上市。通过两次发行股份购买资产并配套募融，公司新增浦江园区及漕河泾园区等园区资产。通过三次资本运作，临港集团打造上市平台上海临港，也是目前旗下唯一上市公司。 临港集团作为上海市政府下属功能性平台企业，承接了大丰园区、临港科技创新城及临港创新创业带的前期开发任务，根据临港集团承诺，一旦这些园区开展实际经营、取得土地资源、 剥离一级土地开发业务并实现盈利后会将相关子公司的股权按照经审计/评估的公允价值转让予上海临港。我们判断，未来临港集团丰富的资源也能顺利地与公司形成良好协同。 表 2：上海临港的发展历史 年年 主要事件主要事件 意义意义 2015 完成重大资产置换及发行股份购买资产并募集

17、配套资金。 自仪股份以全部资产及负债与临港资管持有的临港投资 100%股权的等值部分进行置换。 自仪股份向临港资管发行股份购买置入资产与置出资产交易价格的差额部分；同时，向新桥资管发行股票购买其持有的松高科40%股权，向九亭资管发行股票购买其持有的松高新 49%股权，向浦东康桥发行股票购买其持有的康桥公司 40%股权。 发行股份的价格为 7.08 元/股。 自仪股份向临港资管、东久投资、久垄投资、中福神州、恒邑投资、西藏天鸿、德普置地、恒达投资、明方复兴、明达普瑞等发行股票募集配套资金 9.5 亿元。发行股份的价格为 7.92 元/股。 公司完成上市，主要资产包括松江园区、康桥园区、南桥园区、

18、自贸区（洋山）陆域等。松江园区、康桥园区、南桥园区规划面积共计 9,642 亩，当前已开发1,408 亩；自贸区（洋山）陆域部分规划面积 6.8 平方公里，当前已开发 2.86 平方公里。 2016 2017 上海临港向浦江公司发行股份购买其持有的浦星公司 100%及双创公司 85%股权，发行股份价格为 14.07 元/股。 上海临港向莘庄工业区、诚鼎新扬子、东久投资、盛睿投资、普新增浦江园区。 共计持有待开发土地面积约 36.7万平米.其中南桥园区 11.5 万平 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分

19、2 年年 主要事件主要事件 意义意义 洛斯、赛领博达、上海并购基金发行股份募集配套资金 15.0 亿元。发行股份价格为 14.07 元/股。 米，浦江园区 22.3 万平米，松江园区 2.9 万平米。 2018 2019 上海临港向漕总公司发行股份及支付现金购买其持有的合资公司 65%股权、 高科技园公司 100%股权及科技绿洲公司 10%的股权；向天健置业、久垄投资、莘闵公司、华民置业及蓝勤投资发行股份购买其持有的南桥公司 45%股权、双创公司 15%股权及华万公司 55%股权。发行股份价格为 20.56 元/股 上海临港向建工投资、普洛斯、太保资管、中国电建、中信保诚、光大保德、奥园科技、

20、远景能源发行股份募集配套资金约 47.7亿元。发行股份价格为 23.98 元/股 新增漕河泾园区。 共计持有待开发土地面积约 52.5万平米。其中南桥园区 7.5 万平米，浦江园区 28.0 万平米，松江园区 15.8 万平米，漕河泾园区1.2 万平米。 资料来源：上海临港公告，中信证券研究部 表 3：临港集团和上海临港的主要财务指标：百万元 主要指标主要指标 临港集团临港集团 上海临港上海临港 营业总收入（2021 年 1-9 月） 7,021 4,791 净利润（2021 年 1-9 月） 1,215 1,620 资产总计 149,248 46,946 负债合计 99,282 27,830

21、 股东权益 49,967 19,115 资料来源：Wind，公司公告，中信证券研究部 依托品牌，打造能力依托品牌，打造能力 公司主业是产业园区的开发建设、运营管理、产业投资和综合服务，以产业地产为载体，打造“产城融合、产金融合、产学研融合”的高口碑产业服务品牌。依托深耕漕河泾等园区 30 年的经验与品牌影响力，公司产业园区均形成了相当规模高端产业集聚，有效促进了当地城市更新，取得了不俗的社会口碑和经济效益。 图 1：公司主要股东及股权结构（截至 2021 年 H1） 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分

22、3 资料来源：公司公告 目前，公司业务包括产业载体开发与租售、园区运营服务及产业投资等。开发的产业载体类型涵盖科技研发楼宇、总部商务楼宇、保税物流仓库等，公司资产主要包括漕河泾园区、松江园区、浦江园区、康桥园区、南桥园区、金山园区及洋山特殊综保区。2020年末，共计持有待开发土地面积约 33.1 万平米。 表 4：公司 2020 年末土地储备情况 序号序号 所属园区所属园区 持有待开发土地的区域持有待开发土地的区域 持有待开发土地持有待开发土地 的面积的面积(平米平米) 规划计容建筑规划计容建筑 面积面积(平米平米) 项目权益项目权益占比占比(%) 1 漕河泾园区 徐汇区虹梅街道 286 街坊

23、 3 丘 12,050 24,100 100 2 松江园区 松江区九亭镇漕河泾开发区 SJT00201 单元 11-04B 号地块 80,939 161,878 51 3 松江园区 松江区新桥镇漕河泾开发区 JT-13-004 号（SJT00201 单元13-07 号）地块 22,159 44,318 100 4 浦江园区 浦江镇工-118 号 65,860 123,102 100 5 浦江园区 浦江镇工-1 号 92,502 185,003 100 6 南桥园区 奉贤区 C-02-01 号地块 57,234 143,085 100 合计 330,744 681,486 资料来源：公司公告，中

24、信证券研究部 新时代，新时代，园区运营园区运营前景广阔前景广阔 产产业园区发展进入新阶段业园区发展进入新阶段 经历四十余年发展，产业园区相关的规章制度、激励政策日益完善，形式及内涵日渐丰富，对国家经济发展起到了重要的支撑作用。 2019 年， 我国 218 个国家级经开区实现生产总值 10.8 万亿， 贡献财政收入 2.1 万亿，分别占国内生产总值的 10.95%、全国公共财政收入的 11.03%；169 家国家高新区实现生产总值 12.20 万亿元，上缴税费 1.90 万亿元，分别占国内生产总值的 12.30%、税收收入的 11.80%。 图 2：国家级经开区生产总值及占全国比例 图 3：国

25、家级经开区财政收入及占全国公共财政收入比例 资料来源：Wind，中信证券研究部 注：单位：亿元，% 资料来源：Wind，中信证券研究部 注：单位：亿元，% 0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,000200620072008200920000192020GDP:现价国家级经开区生产总值占全国比例0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%050,0001

26、00,000150,000200,000全国公共财政收入国家级经开区财政收入占比 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 产业园区的发展模式逐步多样化， 由最初的产城分离、 以产带城逐步演变至产城联动、产城融合。园区承载的功能日益多元化，产业园区与共享经济、平台经济、互联网、生物医药等新兴产业及模式进一步结合，产业园区的开发和建设参与者也日益丰富。 在经济新常态下的 “新城建设” 新趋势中， 园区开发将进入以规划主导发展的新阶段，产城人文融合发展正逐步成为主流模式。 图 4：产业园区生态圈 图 5：产业

27、园区内扩租案例 资料来源：仲量联行 资料来源：各企业官网，仲量联行 空间运营及服务空间运营及服务前景广阔前景广阔 在房地产长效机制的约束和企业信用风险持续暴露的背景下，房地产开发行业的吸引力是下降的。我们认为，聚焦于住宅开发的房地产开发企业，长期来看面临住房供过于求的局面，存在结构性的机会，但是行业的规模会持续萎缩，行业盈利能力面临挑战。从政策层面看，虽然过紧的房地产政策会有所调整，但是长效机制的约束会长期存在。 在这种背景下，面向存量市场、以服务和运营为业务的服务商可能是房地产行业未来的发展方向，前景广阔。 表 5：房地产长效机制的内容 市场主体市场主体 具体政策措施具体政策措施 开发企业

28、三道红线等措施，降低开发行业的杠杆率水平，降低开发企业有息负债规模增速。 地方政府 热点城市双集中等政策，稳定土地市场和地价水平，抑制地方政府推高土地市场过分追求政府性基金收入的冲动。 购房者 限购、限贷等措施因城施策。 银行 房地产贷款集中度管理，降低房地产相关贷款的占比和增速。 房价 因城施策，在新房领域实施限价，在二手房领域实施成交指导价政策。 资料来源：中国政府网，中信证券研究部 图 6：新房成交面积（万平米） 图 7：二手房成交面积（万平米） 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 资料来源：

29、Wind，中信证券研究部，注：样本城市含北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、福州、东莞、惠州、岳阳、韶关、温州、泉州及淮安 资料来源：Wind，中信证券研究部，注：城市样本含北京、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门、扬州 表 6：园区运营管理能力要求全面 管理职能管理职能 组成部分组成部分 说明说明 地块和框架设施分配 房地产管理 地块和设施租赁或出售 基础设施、上层建筑和设施管理 景观美化、基础设施和公用事业服务的提供、运营和维护，以及公用设施使用费的收取，包括电信陆线、内部运输网络、排水、废物管理和配水 保证公用事业和其它基础设施管理服务的正常运行和供应 行政服务 注册和

30、许可（在相应政府机构授权的情况下）；确保监管合规；确保园区安全和安保；提供总体园区财务管理 确保企业能够快速便捷地入驻园区；充分保护人员、财产和环境，以及确保园区内的安全生产和活动 业务开发与创新管理 提供关于园区服务的信息，吸引新住户以及在有些时候（通常通过公共资助计划）吸引技术员工，以及进行支持创新的企业孵化 吸引企业入驻园区；提供平台鼓励研发和知识共享 社会服务管理 直接或间接确保在园内提供医疗保健、 培训、 零售、 社区和民间团体关系、员工娱乐住宿和消防等服务和功能， 且这些服务和功能的费用计入住户支付的费用（如消防服务、社区关系），或基于使用费提供（如医疗保健、员工住宿），或可由相关

31、商业企业（如零售、餐饮等）提供 创造有利的工作和生活环境；与社区合作；促进与利益团体的对话 绩效管理与监控 编制报告、调查住户、绩效评估 经济、社会和环境绩效监测 资料来源：工发组织编制，中信证券研究部 上海临港的上海临港的四四大优势大优势 市属国企的政策优势市属国企的政策优势 公司公司是上海市国资委下属的唯一一家产业园区投资是上海市国资委下属的唯一一家产业园区投资企业，在政策红利、招商引资、部企业，在政策红利、招商引资、部分项目获取等多个层面具备优势。分项目获取等多个层面具备优势。公司为园内企业对接上海市财政扶持资金、千人计划扶持资金、 技改资金等多种专项资金， 为客户争取优惠便利政策， 从

32、而形成竞争优势。 同时，政府在重点企业引进时，也需要结合区域规划及园区匹配度等因素综合考量，协助企业进行选址。 而公司旗下园区是重要的备选园区， 往往能够使得公司在园区招商环节占得先机。 表 7：上海市主要园区开发类企业一览 公司公司 成立时间成立时间 实际控制人实际控制人 经营区域分布经营区域分布 临港集团 2003 年 9 月 上海市国有资产监督管理委员会 上海多个地区均有土地 张江高科 1996 年 4 月 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会 主要在浦东新区 市北高新 1992 年 3 月 上海市静安区国有资产监督管理委员会 主要在静安区（老闸北区） 浦东金桥 1992年11月 上海市

33、国有资产监督管理委员会， 上海市浦东新主要在金桥一带 0200400600800016001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2005006007008001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月201920202021 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 公司公司 成立时间成立时间 实际控制人实际控制人 经营区域分布经营区域分布 区国有资产监督管理委员会 陆家嘴 1992 年 8 月 上海市浦东新区国

34、有资产监督管理委员会 主要在浦东新区 外高桥 1992 年 8 月 上海市浦东新区国有资产监督管理委员会 主要在外高桥一带 资料来源：各公司公告，中信证券研究部 表 8：中国产业园区领域的五类典型参与者 园区类型园区类型 代表公司代表公司 优势优势 劣势劣势 地方国资 陆家嘴、上海临港、张江高科、东湖高新等 政策、土地和资源优势，招商引资力度大，项目成功率较高 体制机制限制，服务体系创新速度相对较慢，大势判断可能存在滞后性 地产企业 亿达中国、金地、荣盛发展 房地产综合体开发经验，雄厚的资金实力、地方政府关系 缺乏产业资源、开发模式与常见“快周转”策略违背、资金沉淀造成资金链紧张 产业 诺基亚

35、工业园、海尔工业园、汽车产业园、近年京东、菜鸟联合物流园区企业 拥有自身产业 IP，诸多上下游与企业；易获得地方政府政策扶持和优惠条件，快速形成产业聚集 对园区的开发运营较为“陌生”、同业竞争和排斥 轻资产运营 锦和商业等 熟悉产业、有一定的品牌影响力和产业资源、以产业服务见长、机制灵活 资产和营收规模小、对于载体的掌控力弱、“二房东”模式经营压力较大 创投机构 力合创投等 资金实力雄厚，拥有产业集群和 IP，对被投资企业有“话语权”，易获得地方政府的支持、政策优惠，能够获取优质园区土地资源 园区拿地、规划、建设，后期运营服务和产业投资，存在“跨界”后的诸多不适应 资料来源：REITs 招募说

36、明书，中信证券研究部 临港临港园区的园区的广阔广阔前景前景 中国 （上海） 自由贸易试验区临港新片区经党中央、 国务院批准， 在上海大治河以南、浦东机场南侧区域设置，按照“总体规划、分步实施”原则，先行启动南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛、浦东机场南侧等区域。 根据规划，到 2025 年，建立比较成熟的投资贸易自由化便利化制度体系，打造一批更高开放度的功能型平台，集聚一批世界一流企业，区域创造力和竞争力显著增强，经济实力和经济总量大幅跃升；到 2035 年，建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，形成更加成熟定型的制度成果，打造全球高端资源要素配置的核心功能，成为我国深度融入经济

37、全球化的重要载体。 中央政府和上海市政府对临港片区都非常重视。临港的发展是上海着眼未来的战略布局。早在 2012 年，上海就在临港地区建立特别机制和实行特殊政策，简称“双特”机制，即“临港事临港办，临港钱临港用” ，旨在吸引优秀项目与人才进驻。 2015 年 11 月,上海市委、市人民政府通过关于加快建设具有全球影响力的科技创新中心的意见(沪委发20157 号),提出要建设各具特色的科技创新集聚区,聚焦漕河泾等重点区域,打造创新要素集聚、 综合服务功能强、 适宜创新创业的科技创新中心重要承载区。 2016 年， 关于深化完善“双特”政策支持临港地区新一轮发展的若干意见及相关配套政策的出台进一步

38、加大了区域支持力度，包括设立 180 亿的产业引导基金、重点机构引进的紧缺急需人才可直接落户，双定双限房和人才公寓等住房问题也将取得更大突破，每年 5 亿的智能制造专项奖金以及新一代信息技术、高端装备制造、新能源、新材料等战略性新兴产业的资金支持，极大地推动了智能制造发展以及产业能级提升。 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 7 2019 年 7 月，国务院印发中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案的通知 ，提出要建立以投资贸易自由化为核心的制度体系，建设具有国际市场竞争力的开放型产业体系。 20

39、21 年 4 月出台的上海市关于新时代推进国有经济布局优化和结构调整的实施意见 ，便指出要结合实施国家战略任务、加快新旧动能转换和创造高品质生活，加快优化上海国有经济布局结构，探索走出一条以国资管理创新带动国企改革发展的新路。 图 8：中国(上海)自由贸易试验区临港新片区国土空间总体规划(2019-2035 年) 资料来源：中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会网站 持有物业的优越位置持有物业的优越位置 截至 2020 年末，公司总可租售面积超过 560 万平米，报告期末在租面积达 218 万平米。公司注重综合配套服务能力的培养，在优质物业产品的基础上，致力于为园区内企业和人才发展营造

40、更加完善的软硬件配套服务环境。 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 8 图 9：公司销售金额 单位：万元 资料来源：公司公告，中信证券研究部 图 10：公司出租面积 单位：万平米 资料来源：公司公告，中信证券研究部 表 9：公司部分资产租赁销售情况（2020 年） 地区地区 项目项目 总可租售面总可租售面积积 （平米）（平米） 期初可经营期初可经营面积面积（平米）（平米） 期末在租面期末在租面积积（平米）（平米） 出租率出租率 漕河泾园区 科技产业化大楼 76,850 55,527 53,123 96%

41、 漕河泾园区 新园科技广场 72,440 72,440 69,953 97% 漕河泾园区 国际商务中心 129,763 129,763 92,640 71% 漕河泾园区 研发中心二期 70,796 70,796 69,775 99% 漕河泾园区 科技绿洲一、二期 105,543 55,151 55,151 100% 漕河泾园区 集聚区二期一 114,740 57,691 57,691 100% 漕河泾园区 集聚区二期三 62,386 62,386 60,951 98% 松江园区 松高科一期 226,083 72,107 62,613 87% 松江园区 松高科创新广场项目 157,818 55,

42、373 51,831 97% 松江园区 松高科科技绿洲项目 178,532 113,151 87,159 80% 松江园区 南部新兴产业综合体项目（一期） 285,891 232,940 26,609 12% 浦江园区 A1 地块工业厂房项目三期 139,697 98,205 21,522 22% 浦江园区 移动互联网产业（一期）项目 181,403 174,758 26,813 17% 浦江园区 生命健康产业园二期项目 A 101,767 91,923 74,194 82% 南桥园区 南桥园区一期项目-1 134,174 75,887 53,229 78% 洋山特殊综保区 国贸大厦 66,4

43、95 66,495 24,642 40% 洋山特殊综保区 三期仓库（汇港路 388 号） 150,779 150,784 110,757 73% 洋山特殊综保区 三期仓库（汇港路 501 号） 51,491 51,491 50,056 97% 资料来源：公司公告，中信证券研究部 表 10：管理层简介 姓名姓名 主要工作经历主要工作经历 袁国华 男，1966 年 9 月出生，中国国籍，无境外居留权，华东理工大学工商管理硕士，会计师。1986 年 8 月参加工作，曾任职于上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司。现担任中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会党工委副书记，上海临港经济发展（集团）

44、有限公司党委书记、董事长。2015 年 9 月至今担任上海临港董事长。 张黎明 男，1965 年 4 月出生，中国国籍，无境外居留权，同济大学建筑管理工程专业本科、工学学士，经济师。1988 年 7 月参加工作，曾任职于上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司、 上海临港书院经济发展有限公司、 上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司。现担任上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司董事长、上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司董事长、上海临港浦江国际科技城发展有限公司董事长。2017 年 3 月起担任上海临港副董事长。 张青 男，1964 年出生，中国国籍，无境外居留权，北京航空航天大学软件工程专业硕士、高

45、级经济师。1982 年参加工作，曾任职于050,000100,000150,000200,000250,000050030016/0316/0917/0317/0918/0318/0919/0319/0920/0320/0921/0321/0922/03 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 姓名姓名 主要工作经历主要工作经历 西安航空发动机公司、中国航空工业集团发动机公司、中航商用飞机发动机有限责任公司、上海中航商用航空发动机制造有限责任公司、上海临港南大智慧城市发展有限公司。

46、2020 年 1 月至今，担任上海临港新片区航空产业发展有限公司董事长。2020 年9 月起担任上海临港副董事长。 丁桂康 男，1962 年 10 月出生，中国国籍，无境外居留权，中共上海市委党校本科生，政工师。1983 年 3 月参加工作，历任松江平台公司副总经理、常务副总经理、总经理、董事长等职。现担任上海临港党委书记、董事、总裁。 邓睿宗 男，1975 年 9 月出生，中国国籍，无境外居留权，同济大学会计学专业本科、经济学学士，中国注册会计师。1998 年 8 月参加工作，曾任职于大华会计事务所、李宁体育上海有限公司、上海临港经济发展（集团）有限公司。2015 年 12 月起担任上海临港

47、财务总监。2018 年 6 月起担任上海临港执行副总裁。 资料来源：公司公告，中信证券研究部 高品牌美誉度及市场认可度。高品牌美誉度及市场认可度。公司以“国家亟需、战略必需”为园区产业发展导向，以“打造品牌特色园区”为园区发展核心，注重引进一系列关键重要领域的突破性高新项目，逐步打造了“临港” 、 “漕河泾” 、 “科技绿洲”等品牌。2021 年一季度，漕河泾园区在上海的产业园区中具备最高的平均租金达到 4.96 元/平米/天，园区空置率为 18.6%，处于产业园中较低水平，出租率及平均租金的出色表现也从市场层面印证了公司的高品牌美誉度。同时，公司也注重开发新生态，打造“科创+文旅”融合的创新

48、品牌，推出了“G60工业互联体验之旅” 、 “零食博物馆之旅”等项目。公司建筑能力也较受认可，多次获得国内外重要建筑奖项和园区运营管理认证2021 年，公司松江园区的 G60 科创云廊项目荣获中国建筑金属结构协会“中国钢结构金奖” 、上海市金属结构行业协会“金钢奖” 。 图 11：上海产业园区空置率及平均租金（2020 年四季度及 2021 年一季度） 资料来源：高力国际官网 核心资产间的协同与集聚核心资产间的协同与集聚 公司体内的松江园区、康桥园区、南桥园区、自贸区（洋山）陆域部分均位于上海市城市发展的重点板块。近年来，公司以“主导开发+参股投资”的模式深度参与临港新片区的开发建设， 着力打

49、造洋山特殊综合保税区、 临港新片区航空产业园等特色园区。 同时， 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 10 通过“区区合作，品牌联动”的创新协同模式，与上海市各区县紧密合作并引入各类战略合作伙伴，共同提升产业链整体服务能级，形成了以园区为核、多点联动的发展格局。 随着我国城镇化进程的稳步推进，核心城市发展程度的进一步提升，对产业园区提出了新的要求。都市圈产业园区规模效应、集聚效应、协同效应的释放使产业园区竞争的逻辑发生根本性转变逐步由单园区间竞争演变为都市圈“园区群”之间的竞争。公司各个园区资产具备各自

50、特点及侧重产业，具备一定互补和协同性，在新的竞争逻辑下也具备较强的竞争力。 表 11：公司旗下资产情况 资产项目资产项目 资产定位资产定位 资产情况资产情况 漕河泾开发区 国家级经济技术开发区、国家级高新技术产业开发区 在国家商务部公布的国家级经开区综合评价中，综合排名位于前列国家级经开区综合评价中，综合排名位于前列。园区引进多家行业龙头企业和一批人工智能、大数据、网络安全等前沿科技领域的新兴产业企业，集聚一大批在线新经济、生物医药和芯片设计领域知名企业。在上海市开发区综合评价中，漕河泾园区综合发展指数继续排名中型园区第一综合发展指数继续排名中型园区第一 临港松江科技城 首个 “区区合作， 品

51、牌联动”示范基地 松江园区加快构建更有活力和竞争力的产业生态，全力突出核心产业特色与产业升级能效。在获评全市首个“工业互联网标杆示范园区”的基础上，打造联和投资生态链总部打造联和投资生态链总部，引进工业互联网、 智能制造等领域内高新技术企业， 成功搭建起良好的工业互联网生态圈搭建起良好的工业互联网生态圈。在全市 104 产业区块综合评价中，松江园区在综合发展指数继续位列榜首综合发展指数继续位列榜首 临港浦江国际科技城 上海科创中心建设重要承载区和闵行“国家产城融合示范区”两大核心园区之一 浦江园区坚持以“主业、品牌、核心竞争力”作为产业发展抓手以“主业、品牌、核心竞争力”作为产业发展抓手，聚焦

52、集成电路、生命健，聚焦集成电路、生命健康、文化创意等特色产业康、文化创意等特色产业。上半年引入壁仞科技、天数智芯、英科医疗、谱创医疗等一批行业龙头企业，在人工智能、高端装备制造、生物医药大健康等领域形成了产业集聚优势 临港康桥商务绿洲 聚焦集成电路、人工智能等重点产业 康桥园区聚焦集成电路、人工智能等重点产业发展聚焦集成电路、人工智能等重点产业发展，围绕主导产业，不断加强龙头企业、头部企业及高精尖企业的招引、入驻、服务与联动，不断提升园区产业能级和产业集聚度 临港南桥科技城 聚焦智能网联产业 南桥园区聚焦智能网联汽车核心技术创新承载区和东方美谷核心区建设， 引进一批电子科技、生物医药等行业领先

53、企业，临港南桥智行生态谷是上海市首批特色产业上海市首批特色产业园区中唯一一园区中唯一一个以智能网联产业为主题个以智能网联产业为主题的特色园区 临港新片区洋山特殊综保区 多式联运功能、在岸离岸枢纽、跨境服务平台 以洋山保税港区升级为洋山特殊综合保税区为契机，依托临港新片区“五区联动”发展策以洋山保税港区升级为洋山特殊综合保税区为契机，依托临港新片区“五区联动”发展策略略，上半年积极导入全球供应链亚太中心、全球汽车整车及零部件分拨中心和全球保税冷链贸易服务中心；打造大宗商品交易中心、全球跨境电商服务中心和全球融资租赁交易中心；推动全球医药医械综合服务中心、全球保税检测维修和再制造中心、全球离岸研发

54、设计制造中心和全球国际中转集拼中心建设 临港新片区航空产业园 上海市首批特色产业园 该园区是公司深度参与临港新片区产业发展的重要抓手， 园区以临港新片区浦东机场南侧区域开发建设为载体，坚持“大飞机、大枢纽、创新谷、自贸港”发展定位坚持“大飞机、大枢纽、创新谷、自贸港”发展定位，发挥新片区、特殊综保区“全方位高水平开放”的政策优势，以总装试飞、关键零部件、口岸物流、航空生产性服务为核心，打造打造 “航空制造“航空制造+航空服务”双链融合的世界级航空产业集群航空服务”双链融合的世界级航空产业集群。上半年完成 20 个余项目签约，加速促进民用航空产业特色化、集群化发展 临港新片区现代服务业开放区 金

55、融贸易为核心 以金融贸易为核心以金融贸易为核心，发挥洋山特殊综合保税区和临港新片区特殊经济功能区的“双特”效应，打造临港新片区现代服务业产业要素集聚区。构建跨境金融、国际贸易、数字经济等产业服务平台，深化区域联动，构建国内国际“双循环”战略节点枢纽构建国内国际“双循环”战略节点枢纽。以滴水湖金融品牌建设为契机，推动临港新片区金融、法律、航运、人才、国际贸易、离岸贸易等产业要素快速集聚，形成现代服务业产业服务的健康生态体系 临港金山枫泾园区 紧盯“上海金山一流园区”发展目标 围绕长三角一体化战略，紧盯“上海金山一流园区”发展目标围绕长三角一体化战略，紧盯“上海金山一流园区”发展目标，推进临港枫泾

56、智能制造园和先进制造业基地二期、三期项目的整体开发。上半年通过招商统筹联动，成功引进多家智能实体企业，同时重点在谈和储备了医疗新材料平台、碳纤维材料、氢能源装备、5G芯片制造等一批优质先进制造项目和大型名牌企业 资料来源：公司公告，中信证券研究部 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 11 经营情况稳健经营情况稳健 营收利润营收利润保持较高增长保持较高增长 2021 年上半年，公司实现营业收入 34.17 亿元，同比增长 61.58%；实现归属于上市公司股东的净利润 10.00 亿元，同比增长 25.75

57、%。从历史情况看，公司整体的盈利波动性较大，主要是受到商办或研发大楼整售及体内的园区数量不多的影响。仅松江园区就占到了公司全年收入的 76%，近两年随着体内园区数量和实际开发体量的增加，公司业绩增长也变得更加稳健。 图 12：公司营业收入及同比增速（单位：亿元，%） 资料来源：公司公告，中信证券研究部 图 13：公司归母净利润及同比增速（单位：亿元，%） 资料来源：公司公告，中信证券研究部 从历史情况看，公司整体的盈利波动性较大，主要系资产注入及受到商办或研发大楼整售及体内的园区数量不多的影响。近两年，随着体内园区数量和实际开发体量的增加，公司业绩增长也变得更加稳健。参控股公司利润贡献占比逐年

58、稳步下降，前三贡献的参控股公司合计利润占比降低至 60%左右。 图 14：公司 2021H1 参控股公司合并利润 单位：亿元 资料来源：公司公告，中信证券研究部 图 15：公司参控股公司利润贡献占比 单位：% 资料来源：公司公告，中信证券研究部 -20%0%20%40%60%80%100%120%0554045营业收入同比增速0%50%100%150%200%250%0246810121416归母净利润同比增速0200400漕河泾开发区高科技园发展有限公司漕河泾开发区浦月建设发展有限公司临港经济发展集团投资管理有限公司新兴技术开发区联合发展有限公司临港松江高科技发展有限公

59、司临港浦江国际科技城发展有限公司漕河泾开发区松江高新产业园发展有漕河泾开发区松江高科技园发展有限科技绿洲发展有限公司漕河泾康桥科技绿洲建设发展有限公0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%80.0%90.0%100.0%CR1CR3CR5CR01920202021H1 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 12 资源丰富，工程建设稳步推进资源丰富，工程建设稳步推进 公司土地储备资源丰富公司土地储备资源丰富，销售规模具备较强增长潜力。销售规模具备较

60、强增长潜力。2020 年，公司实现销售金额约 22.4 亿元，销售面积约 9.7 万平米，待开发土地总规划建面达 60 万平米（剔除合作方应占开发面积） ，约为同报告期内签约销售面积的 6 倍，土地资源较为丰富。截至 2021 年三季度末，公司今年累计已实现签约销售金额超 50 亿元，超过 2020 年全年实现金额的 2倍，体现出较强的销售规模增长潜力。 图 16：公司销售规模及销售均价 资料来源：公司公告，中信证券研究部 图 17：公司全年在建面积分布 单位：万平米 资料来源：公司公告，中信证券研究部 集团资源集团资源+自我造血的双轮驱动发展模式。自我造血的双轮驱动发展模式。2021 年以来

61、，公司通过招拍挂形式新获取了三块位于自贸区临港新片区的土地， 合计土地面积达 47.7 万平米， 合计规划建面约 95.5万平米。公司逐步向集团资源以及自我造血的双轮驱动发展模式转变。未来在临港区域较大力度的政策支持以及公司强开发运营能力的共同作用下，公司该片区成熟和优质产业园区也将快速增长，规模及协同效应有望进一步展现。 表 12：2021 年迄今披露新增土地信息 时间时间 地块信息地块信息 2021/1/13 自贸区临港新片区 PDS7-0201 单元 A04-05 地块，位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区，面积 115,721.40 平米，土地用途：工业用地。该地块地处浦东国际机场

62、南侧区域，主要用于临港航空产业园的项目建设，将围绕大飞机产业链的生产制造与配套等提供相关服务。本次新增土地，有助于公司下属航空产业园的项目建设，有利于公司不断完善在临港新片区的战略布局，推动公司业务稳步发展，进一步提升公司核心竞争力。 2021/1/19 自贸区临港新片区 PDS7-0201 单元 A03-02 地块，位于中国（上海）自由贸易试验区临港新片区，面积 131,446 平米，土地用途：仓储用地。该地块地处浦东国际机场南侧区域，主要用于临港航空产业园的项目建设，将承载大飞机产业集群中的航材物流等配套服务项目。本次新增土地，有助于临港航空产业园构建“航空制造、航空科技、航空服务”三链融

63、合的民用航空产业生态，打造世界一流的航空产业园，进一步提升公司核心竞争力 2021/10/26 自贸区临港新片区 PDS7-0201 单元 A03-03 地块，位于浦东新区祝桥镇，出让宗地面积为230,111.80 平米，土地用途：工业用地。 资料来源：公司公告，中信证券研究部 公司工程建设进展仍在稳步推进。公司工程建设进展仍在稳步推进。2021 年上半年，新开工面积共 6.6 万平米，竣工面积共 24.1 万平米。 截至 6 月 30 日， 公司下属园区各类物业载体总在建面积 286.9 万平米。公司在建面积逐年稳步消化，以研发办公类物业为主（2021H1 占比达 73%） ，而仓储物05,

64、00010,00015,00020,00025,0000100,000200,000300,000400,000500,000600,000销售金额（万元）销售均价0500300350201920202021H1研发办公标准厂房物流仓储 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 13 流及标准厂房每年新开工及竣工面积相近，在建面积变动不大（物流仓储而言，2021H1并无新增开竣工） 。 融资渠道稳定，融资渠道稳定，产业投资值得期待产业投资值得期待 公司公司遵循“稳步经营、持续优化”原则，

65、遵循“稳步经营、持续优化”原则，资金管理有度。资金管理有度。除现金短债比指标在 2020年由于支付漕总公司股权交易对价款以及偿还长期借款触碰了红线外，各年度三道红线均符合红线要求。截至 2021 年半年度，公司剔除预收账款的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为 58.5%、48.6%、2.28，满足“绿档”要求且较红线空间仍较大。 公司整体公司整体融资渠道畅通，融资渠道畅通，综合融资综合融资成本成本逐年稳步下降逐年稳步下降。截至 2020 年 12 月 31 日，公司共持有授信额度 576 亿元，其中已使用授信额度 135 亿元，可使用额度合计为 441 亿元。2021 年上半年， 公司在银

66、行间债券市场的主体评级由 A+上调至 AA，融资渠道畅通。公司平均融资成本保持下降趋势，已由 2016 年的 5.24%降至 2020 年的 4.05%，较低的融资成本也是公司能够专注于打造优质园区的重要因素之一，预计未来在房地产行业信用分化的趋势下，仍将是公司的重要竞争力之一。 图 18：三道红线指标情况 资料来源：公司公告，中信证券研究部 图 19：融资总额及平均融资成本 资料来源：公司公告，中信证券研究部 机遇及政策支持下，机遇及政策支持下，产业投资收益值得期待。产业投资收益值得期待。公司坚持“一体两翼”发展布局，以园区开发为主体，以产业投资、配套服务为辅，这意味着，公司不仅能获得产业集

67、聚的空间运营收入，还可以获得参与产业孵化和赋能的回报。11 月 15 日，在北交所开市之际，临港新片区举办了第二场“上海临港（600848）前沿产业与创业路演秀”拟上市企业对接资本市场专题培训活动。在开市机遇及国家、上海市政策支持下，预计公司能够更好服务新片区拟上市企业尤其是“专精特新”等中小企业借助多层次资本市场的力量发展，打造一批科技属性强、技术含量高、环境影响小、发展可持续的优质上市企业，分享一定收益。 表 13：各地区对中小企业挂牌支持政策 地区地区 部门部门 文件文件 内容内容 上海 中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管委会办公室 关于着力发挥资本市场作用 促进临港新片区企业高质量

68、发展的实施意见 对股改后进入全国中小企业股份转让系统精选层的企业，给予100 万元一次性奖励；企业由精选层成功转板到境内交易所上市的，给予 470 万元一次性奖励 浦东新区人民政府 自贸试验区金桥片区发展 “十四五” 规划 预期至 2025年新增科创板、 新三板挂牌及海外上市企业数 10家，培育打造一批创新活跃、成长性突出的标杆型企业 0%50%100%150%200%250%2001920202021H1剔除预收账款的资产负债率净负债率现金短债比0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%0200,000400,000600,000800,00

69、01,000,0001,200,0001,400,0001,600,000200192020期末融资总额（万元）平均融资成本 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 14 成都 地方金融监督管理局 成都市关于支持企业北京证券交易所上市的若干扶持政策（征求意见稿） 对在北交所首发上市的企业，按实际募资净额（扣除发行费用）的 1%给予最高不超过 350 万元奖励;创业投资管理企业对符合条件的新三板挂牌企业进行投资，按照实际到账投资额 1%给予创业投资管理企业奖励，每家创业投资管理企业的奖励

70、最高 500 万元/年;对获得国家专精特新“小巨人”称号企业，一次性给予 20万元奖励，鼓励专精特新企业积极对接新三板、北交所挂牌上市 北京 市人民政府 关于进一步推动提高北京上市公司质量的若干措施 继续落实北京市企业上市挂牌补贴相关政策，推动落实高端人才奖励、研发费用奖补、科技信贷支持、科技补助等精准激励措施，丰富上市挂牌后备企业资源储备。支持证券交易所、全国中小企业股份转让系统开展拟上市挂牌公司的培育工作 天津 财政局 天津市支持企业上市专项资金管理办法 对在全国中小企业股份转让系统（以下称新三板）基础层挂牌成功的企业，市财政一次性补助 100 万元；对在新三板创新层挂牌成功的企业，市财政

71、一次性补助 120 万元；经在基础层培育成功转板至创新层挂牌的企业，成功转板后市财政一次性补助 20 万元；创新层挂牌企业转板至精选层公开发行股票并挂牌的，执行与企业在上交所、深交所上市同等支持标准 深圳 工业和信息化局 2022 年民营及中小企业创新发展培育扶持计划改制上市培育资助等项目申请指南 对已在新三板成功挂牌， 给予最高不超过 50 万元奖励； 对进入新三板创新层，在挂牌奖励基础上再给予最高不超过 30 万元奖励 资料来源：各地政府网站，中信证券研究部 产业投资能力持续提升，转型效果有所显现。产业投资能力持续提升，转型效果有所显现。公司通过统筹方式进行投资项目管理，逐步向投管协同转型

72、，近年不断加大产业投资力度。2020 年，公司投资了国微思尔芯、壁仞科技、上海智能网联汽车、字节跳动等一批公司下属园区内的人工智能、半导体、车联网领域科创企业。 在集团层面，截至 2021 年 10 月 28 日，集团园区企业中 310 家拟获 2021 年度高新技术企业认定，占全市拟认定总数的 14.1%，全市占比大幅提升 8 个百分点；新增 30 家企业入选国家专精特新 “小巨人” ， 增长 273%， 累计 41 家企业入选， 占全市总数 15.6%；8 家企业入选中国独角兽企业榜单，增加 300%，独角兽企业占全市总数 18.2%；16 家企业入选中国潜在独角兽榜单，增加 33.3%，

73、潜在独角兽企业占全市总数 19%。市级以上经认定研发机构 147 家，占全市总数 12.17%。总体来看，公司产业投资力度的加大助力收入结构的转型，投资净收益占总营业收入比例呈现总体呈现上升趋势。 投资收益支撑优质战略资源的合理沉淀。投资收益支撑优质战略资源的合理沉淀。尽管产业投资项目自初始投资至达到成熟盈利状态需要一定的培育期，投资盈利性具有不确定性，但凭借园区优质企业资源优势，公司能够不断优化投资管理体系及制度，强化对投资项目的全程化地监督和管理。中长期来看，公司投资管理能力的提升及市场化退出方式的进一步完善（如公募 REITs 等）能够确保产业投资的安全和效益，支撑优质战略资产的合理沉淀

74、，实现公司可持续性发展。 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 15 图 20：投资净收益及占总营业收入比例（单位：亿元，%） 资料来源：公司公告，中信证券研究部 图 21：投资企业案例 资料来源：各公司官网 风险因素风险因素 宏观经济增速下行；局部疫情超预期反复；房地产信用风险持续蔓延导致系统性风险等事件；对公司租赁及销售业务造成影响的风险；园区资产所在区域供给超预期上行带来租金及出租率压力的风险。 盈利预测及估值评级盈利预测及估值评级 我们采取核心假设如下： 1） 销售面积增速逐步放缓，销售均价维持平

75、稳； 2） 房产销售毛利率逐步下滑，租赁及其他业务毛利率略上行后保持平稳； 3） 融资成本维持低位，三项费用率保持平稳。 盈利预测盈利预测 公司是上海市国资委下属唯一产业园区投资企业，在政策、招商引资、融资等方面具备天然优势。公司已打造较强园区运营管理能力，高品牌美誉度及市场认可度，在丰富资源、政策红利和市场机遇下，自我造血能力有望进一步加强。我们给予公司 2021/22/23年 EPS 预测 0.67/0.84/0.96 元， 由于公司背靠临港集团， 是上海市国资委下属的唯一一家产业园区投资企业，具备丰富资源，较其他可比公司相比还处在成长阶段，且临港新片区定位较高，我们参考可比公司估值，并给

76、予公司一定溢价，即 2022 年 22 倍 PE，对应目标价 18.50 元，首次覆盖，给予“买入”评级。 表 14：20212023 年公司盈利预测及估值水平 项目项目/年度年度 2019 2020 2021E 2022E 2023E -2%0%2%4%6%8%10%-0.500.000.501.001.502.002.503.003.504.00投资净收益占总营业收入比例 上海临港（上海临港（600848.SH）投资价值分析报告投资价值分析报告2021.12.13 请务必阅读正文之后的免责条款部分 16 项目项目/年度年度 2019 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入(

77、百万元) 3,950 3,930 5,316 7,147 8,892 营业收入增长率 YoY 104.7% -0.5% 35.3% 34.4% 24.4% 净利润(百万元) 1,347 1,414 1,690 2,114 2,412 净利润增长率 YoY 209.4% 5.0% 19.5% 25.1% 14.1% 每股收益 EPS(基本)(元) 0.53 0.56 0.67 0.84 0.96 毛利率 70.2% 57.0% 58.0% 56.7% 56.0% 净资产收益率 ROE 9.9% 9.7% 10.5% 11.7% 11.9% 每股净资产（元） 5.40 5.76 6.39 7.16 8.04 PE 27.3 25.9 21.6 17.3 15.1 PB 2.7 2.5 2.3 2.0 1.8 资料来源：Wind，中信证券研究部预测 注：收盘价为 2021 年 12 月 10 日