1、 养老产业专题研究（四） 险企养老社区布局先下一城 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 保险 2022 年 1 月 12日 强于大市（维持）强于大市（维持） 行情走势图行情走势图 相关研究报告相关研究报告 行业动态跟踪*保险*聚焦养老主业，关注第三支柱发展2022-1-5 行业动态跟踪*保险*偿二代二期落地，贯彻穿透式监管2022-1-3 行业深度报告*保险*养老产业专题研究（三） ：守正出奇，轻资产服务与重资产社区双轨并行2021-12-22 平安观点： 中国养老社区现状：险企房企纷纷入局。
2、中国养老社区现状：险企房企纷纷入局。国内养老社区的主要参与者包括保险公司、房地产公司、养老服务机构、其他投资者四类，其中险企和房企是最主要的两大参与者。养老社区运营模式主要分为重资产运营模式、轻资产运营模式、轻重结合模式；重资产运营模式所需资金规模大、投资周期长，但易于统一管理、能够保证养老项目服务质量。养老社区盈利模式包括销售、销售+持有服务、租赁、租售结合四类。具体来看：1）地产公司凭借其丰富的经验、土地资源，多采用重资产自建模式。2）头部险企具有资金和客户资源方面的先天优势，布局养老社区多为高客购买保险产品的增值服务。重资产模式更易维持经营质量、塑造品牌形象；但轻资产运营模式短期内不会占
3、用大量资金、资金回流较快，因此中小险企多采用轻资产或轻重结合方式布局养老社区。然而轻资产模式收入较低、利润较薄，物业持有人稳定性存疑，可能影响合作关系。 险企：主打险企：主打 CCRC，聚焦高客经营。，聚焦高客经营。目前已布局养老社区的险企均采用保险结合养老社区的模式，即购买旗下保险产品可享受免押金入住权、优先选房权等特权，实现保险与养老相结合。从运营模式来看，主流险企多采用自建或合作建设养老社区的重资产运营模式入局，合众及太平则采取轻重结合的模式入局。从社区类型来看，险企多借鉴 CCRC 社区模式，但侧重点各有不同。从收费模式来看，险企普遍采用租赁的盈利模式。从目标客户来看，险企养老社区大多
4、针对高客，门槛为 200 万元保费以上；仅中国平安针对高净值客户，保费门槛达 1000 万元；合众人寿针对中端客户，门槛为 30 万元。 房企：布局路线各有千秋。房企：布局路线各有千秋。房企参与养老地产主要通过自建社区的重资产运营模式，如万科随园嘉树项目、保利天悦和熹会项目。部分房企与政府合作“公建民营” ，利用已有物业提供养老机构运营，采用轻资产运营模式，如万科智汇坊项目、绿城余杭颐养公寓项目。盈利模式主要为“销售+持有”和“租赁” 。 险企房企各具特色，险企房企各具特色，REITs 将为未来发展新动力将为未来发展新动力。对比来看，险企定位高客服务、医疗服务更具优势；房企采用销售不动产与租赁
5、并行的方式使得资金回流更快。展望未来，险企、房企应丰富重资产投资模式，以轻资产+专业化模式推进养老布局；同时扩大养老产业生态圈，提高综合竞争力；CCRC 社区发展则可借鉴美国经验，扩展区位选择。 风险提示：风险提示：1）人口老龄化加速发展，基本养老金储备不足问题加剧。2）政策落地不及预期，养老产业发展不及预期。3）养老产业发展周期和投资周期较长，老年人口需求释放缓慢，养老产业投资回报率不及预期。 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 保险行业深度报告 2/ 26 正文目录正文目录 一、一、 中国养老社区发
6、展现状：险企房企纷纷入局中国养老社区发展现状：险企房企纷纷入局. 4 1.1 主要参与者：保险公司、房地产开发商 . 4 1.2 盈利模式：销售、销售+持有服务、租赁、租售结合 . 5 二、二、 保险公司：主打保险公司：主打 CCRC，聚焦高客经营，聚焦高客经营 . 6 2.1 泰康人寿：打造“泰康之家”. 8 2.2 中国人寿：打造“国寿嘉园”+普惠型社区养老 . 10 2.3 中国太保：打造“太保家园”. 12 2.4 新华保险：打造“新华家园”. 14 2.5 中国平安：打造“平安颐年城” . 16 2.6 合众人寿：打造“合众优年”. 17 2.7 太平人寿：打造“乐享养老”. 18
7、三、三、 房地产公司：布局路线各有千秋房地产公司：布局路线各有千秋 . 20 3.1 万科：三大养老模式探索 . 21 3.2 保利：提出三位一体中国式养老 . 23 3.3 远洋：创新的 CLRC（持续生活退休社区）模式. 23 3.4 绿城：学院式养老模式 . 24 四、四、 险企房企各具特色，险企房企各具特色，REITs 将为未将为未来发展新动力来发展新动力. 24 4.1 险企定位高客服务，房企资金回流更快 . 24 4.2 未来展望：丰富投资模式，扩大养老产业生态圈. 24 五、五、 风险提示风险提示 . 25 pOrPsQrPsOvNtRtQxOzRwPbRdNbRnPrRoMpN
8、kPnNoPfQnMoN8OpPvMNZpPxOuOqNpR 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 保险行业深度报告 3/ 26 图表目录图表目录 图表 1 我国养老社区的参与模式. 5 图表 2 我国养老社区的盈利模式. 6 图表 3 主要险企养老社区布局 . 6 图表 4 泰康人寿“幸福有约”养老险计划与泰康之家养老地产结合 . 7 图表 5 部分代表险企养老社区布局 . 7 图表 6 泰康之家全国布局. 8 图表 7 泰康之家 燕园收费模式 . 9 图表 8 国寿嘉园差异化定位 . 10 图表 9 国寿嘉园 雅境
9、 2019 年收费标准.11 图表 10 中国人寿探索养老养生体系化. 12 图表 11 太保家园布局 . 12 图表 12 太保家园三大产品线 . 12 图表 13 太保家园杭州国际颐养中心运营模式. 13 图表 14 太保家园养老服务体系. 13 图表 15 太保家园 成都国际颐养社区自理公寓标准价格表（2021 版） . 14 图表 16 新华家园三线布局 . 15 图表 17 新华家园多层次医疗服务 . 15 图表 18 新华家园莲花池养老公寓入住费用 . 16 图表 19 平安臻颐年产品特色 . 16 图表 20 合众优年自建社区特色. 17 图表 21 合众优年养老社区照顾程度划分
10、 . 17 图表 22 合众优年全国基地布局. 17 图表 23 合众优年收费模式 . 18 图表 24 太平人寿与美国水印合作运营养老社区 . 19 图表 25 太平人寿乐享家基础服务 . 19 图表 26 太平 上海周浦梧桐人家收费标准 . 20 图表 27 万科三大养老模式 . 21 图表 28 万科适老化设计. 21 图表 29 万科随园嘉树收费模式. 22 图表 30 万科智汇坊收费模式 . 22 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 保险行业深度报告 4/ 26 一、一、 中国中国养老社区养老社区发展发展现
11、状：险企现状：险企房企房企纷纷入局纷纷入局 1.1 主要参与者：保险公司、房地产开发商 随着老龄化程度加深、老年人消费水平提高，养老社区巨大的发展潜力吸引多方投资者参与，目前我国养老社区的参与主体包括四类，其中，房地产开发商和保险公司是国内养老社区最主要的两房地产开发商和保险公司是国内养老社区最主要的两大大参与者。参与者。 1）房地产公司，如万科、保利、绿城、远洋等； 2）保险公司，如泰康、新华、国寿、太保、平安、人保、合众、太平等； 3）养老服务机构，如亲和源、汇晨等； 4）其他投资者，主要包括实业集团（如新华锦集团、宝钢建筑等） 、信托公司（如中铁信托、安信信托等）和私募股权投资基金（如丹
12、麦-中国养老产业投资基金等） 。 根据所需资产规模和运营方式的不同，根据所需资产规模和运营方式的不同，我国我国养老社区运营模式主要分为重资产运营、 轻资产运营养老社区运营模式主要分为重资产运营、 轻资产运营和和轻重结合轻重结合运营三类。运营三类。具体来看： 1）重资产运营）重资产运营模式模式主要通过自建或收购养老社区，或通过私募主要通过自建或收购养老社区，或通过私募基金、基金、股权投资、信托产品等参与养老社区的投资建设股权投资、信托产品等参与养老社区的投资建设，具具体包括五类参与模式体包括五类参与模式： 独立开发模式，即保险公司或地产公司承担建设养老社区的全部资金，在获得土地使用权后开发建设养
13、老地产，并作为持有人进行运营，享受销售或租金收益。例如万科随园嘉树是由万科自主投资、开发、运营的 CCRC 社区（持续照料退休社区） ；泰康之家由泰康人寿承担建设养老社区的全部资金，泰康人寿集投资、运营角色于一体，并主导社区开发建设。 合作开发模式，即多个参与者共同出资开发养老社区，投资收益按出资比例分配，或投资方通过合作的方式委托其他工程公司、服务公司建设、运营养老社区。例如 2010年末，国寿与廊坊中冶寰泰生态城投资有限公司合作开发国寿（廊坊）万庄生态健康城项目，国寿提供资金支持，中冶寰泰负责技术、市场、工程建设等，两者共享利润、共担风险。 股权投资模式，即不直接参与养老社区经营管理，而是
14、通过直接收购控股养老社区、或入股养老地产投资经营公司来间接参与，是保险公司参与运营的一种方式。直接收购成熟养老社区方面，2016年合众人寿子公司与信泰资本、Welltower, Inc.共同成立合资公司以 9.3亿美元收购美国 13个州的 39家养老护理社区。入股养老地产公司方面，国寿、大家保险分别是远洋集团的第一大、第二大股东（持股比例分别为 29.59%、29.58%） ，远洋集团于 2012 年开始探索养老社区，机构养老品牌“椿萱茂”包括 5家长者社区、20 家养老公寓、2 家护理院。 私募基金模式， 即险企或房企作为合伙人发起设立或参与私募养老地产基金。 私募基金可以通过分级结构来减轻
15、资金压力，降低投资风险。例如，平安不动产作为普通合伙人发起成立平安养老产业股权投资基金，基金合伙人还包括社保基金等其他投资者；该基金主要投资于浙江桐乡平安养生养老综合服务社区。 REITs（房地产信托投资基金）模式，美国保险公司普遍较少直接投资不动产，主要通过 REITs间接投资养老社区。我国REITs 起步较晚， 2014年央行和原银监会联合发布 关于进一步做好金融服务工作的通知 ， 提出积极稳妥开展 REITs试点；2020 年 4月关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知和公开募集基础设施证券投资基金指引（试行） 发布，公募 REITs正式开始试点，但目前国
16、内但目前国内 REITs投向主要集中在基础设施投资建设方面，尚未涉及投向主要集中在基础设施投资建设方面，尚未涉及养老地产养老地产。险企、房企主要通过类 REITs产品参与养老地产项目，例如 2018年当代置业成立下属绿色健康养老房地产信托平台 Modern REITs，储备项目包括北京当代云境项目、美国休斯敦梨城项目、西雅图 Redmond项目及拟收购的养老商业综合体等。 2）轻资产运营）轻资产运营模式模式下，房企、下，房企、险企险企不直接不直接作为养老社区的作为养老社区的物业持有物业持有人人，而是采用，而是采用第三方合作、第三方合作、租赁物业、委托管理等形式租赁物业、委托管理等形式运营运营养
17、老社区养老社区。例如，大家保险城心养老社区主要通过租赁、改造物业的方式建成，布局周期短，通常选定地址后 1年-1.5年即可开业。 光大养老以公建民营、 租赁物业、 委托管理形式打造养老产业链， 目前在全国拥有超 170家养老机构和超 31000 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 保险行业深度报告 5/ 26 个养老床位。 3）轻重结合运营模式）轻重结合运营模式是持有养老社区和运营第三方持有养老社区的结合，是持有养老社区和运营第三方持有养老社区的结合，在保留高端自建社区的同时，通过合作、租赁、在保留高端自建社区的同时
18、，通过合作、租赁、委托等扩大养老服务覆盖面。委托等扩大养老服务覆盖面。例如，太平人寿采取“轻重并举”发展战略，一方面自建高端 CCRC 养老社区“梧桐人家” ，另一方面通过品牌授权、租赁、合作运营等模式打造全国养老社区网络。合众人寿在自营武汉、沈阳、南宁三家大型养老社区外，同时与河北、浙江、江苏等地多家养老机构、度假村合作，构建全国布局的旅居养老模式。 图表图表1 我国养老社区的参与模式我国养老社区的参与模式 模式模式 形式形式 代表公司代表公司 特点特点 重资产重资产 独立开发模式独立开发模式 投资+拿地+开发+运营 万科、绿地、保利、泰康人寿、新华保险、中国平安 1）优势：）优势： 易于统
19、一管理，保证养老项目整体服务质量； 险企开发养老社区，多为增强高净值客户养老保险产品的增值服务，自主开发、运营更符合险企扩大养老健康生态圈的需求； 2）劣势：）劣势：所需资金规模大、周期长 合作开发模式合作开发模式 与合作方共同出资，共享投资收益 中国人寿、中国太保 股权投资模式股权投资模式 收购控股成熟社区/入股地产公司间接参与 合众人寿、中国人寿、大家保险 私募基金模式私募基金模式 作为合伙人发起设立或参与私募养老地产基金 中国平安 REITs 模式模式 设立或参与类 REITs 产品，间接参与养老社区项目 当代置业 轻资产轻资产 第三方合作/租赁物业/委托管理 大家保险、光大养老 1）优
20、势：）优势：短期不会占用大量资金、资金回流较快 2）劣势：）劣势：收入较低、利润较薄，同时物业持有人的稳定性有一定风险，可能影响与险企的合作关系及服务质量 轻重结合轻重结合 持有社区+第三方合作/租赁物业/委托管理 太平人寿、合众人寿、远洋 保留高端自建社区的同时， 通过合作、租赁、委托等扩大养老服务覆盖面 资料来源：保险秘闻， 养老金管理与养老产业投资：保险参与模式研究 ，经理人杂志公众号，平安证券研究所 重资产运营模式所需资金规模大、投资周期长、收益回报慢，但易于统一管理、重资产运营模式所需资金规模大、投资周期长、收益回报慢，但易于统一管理、能够充分能够充分保证养老项目整体服务质量。保证养
21、老项目整体服务质量。地产公司凭借其丰富的经验、土地资源，入局多采用重资产自建模式，例如万科、绿城；头部险企具有资金和客户资源方面的先天优势，布局养老社区多为高客购买保险产品的增值服务，自主开发、运营社区更易维持经营质量、塑造品牌形象、提高客户黏性，因此头部险企多以重资产模式入局，例如泰康人寿、新华保险、中国人寿、中国平安等； 轻资产运营模式短期内不会占用大量资金、资金回流较快，轻资产运营模式短期内不会占用大量资金、资金回流较快，因此中小险企多采用轻资产或轻重结合方式布局养老社区，例如合众人寿等。但轻资产模式收入较低、利润较薄，同时物业持有人稳定性存在一定潜在风险，可能影响与险企的合作关系及其服
22、务质量。 1.2 盈利模式：销售、销售+持有服务、租赁、租售结合 当前，养老社区主流盈利模式主要分为 4种，分别为销售、销售分别为销售、销售+持有、租赁持有、租赁、租售结合、租售结合。具体来看： 1）销售模式销售模式：本质上和传统房地产一致，通过自建或合作共建养老社区住宅并出售来快速回笼资金，区别在于住宅设计或选址更具有适老化的特点； 2）销售销售+持有模式持有模式：基础销售部分也为房屋住宅，但持有部分包括物业管理或嵌入式社区护理中心等，为客户提供进一步的护理等生活辅助服务，获得稳定现金流收益； 3） 租赁模式租赁模式： 多为押金+月费+服务费等组合收费形式， 或以销售会籍的形式， 采用入会费
23、/会员卡+月费+服务费的收费方式， 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 保险行业深度报告 6/ 26 以门槛押金或入会费快速回笼资金，同时结合月租费以及护理服务费等获得长期稳定收益； 4）租售结合模式租售结合模式：部分物业以销售或销售+持有模式实现短期资金回笼，部分物业以租赁模式运营，维持长期稳定现金流。 图表图表2 我国养老社区的盈利模式我国养老社区的盈利模式 模式模式 具体方式具体方式 代表案例代表案例 销售销售 出售养老概念住宅产权或使用权 绿地 21 孝贤坊 销售销售+持有服务持有服务 出售住宅部分产权或使用
24、权， 持有物业或护理中心获得长期收益 上海天地健康城 租赁租赁 以押金快速回笼资金 结合月租费、护理费等获得长期收益 泰康之家 租售结合租售结合 部分物业以销售或销售+持有模式实现短期资金回笼 部分物业以租赁模式运营，维持长期稳定现金流 万科随园嘉树 资料来源：保险秘闻，平安证券研究所 二、二、 保险公司保险公司：主打：主打 CCRC，聚焦高客经营，聚焦高客经营 险企资金体量大、久期长，而养老地产建设周期长，以租赁为主的盈利模式有助于获取稳定现金流，符合险企中长期投资需求。同时，险企客户资源稳定、客群年龄较高、储备医疗资源丰富，进军养老地产有着天然优势。根据中国保险资产管理业协会，截至 202
25、1年 3月，已经有 10家保险机构投资 47个养老社区项目，床位数达超过 8.4万个，险资在养老及养老产业上下游医疗、健康行业领域布局的私募股权投资基金已经超过 2340 亿元。 图表图表3 主要险企养老社区布局主要险企养老社区布局 公司公司 核心品牌核心品牌 开始时间开始时间 项目进展项目进展 泰康人寿泰康人寿 泰康之家 2009 已完成北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、杭州等 24 个核心城市的大型连锁医养社区和康复医院的布局，已有 7 地 8 家养老社区投入运营。 合众人寿合众人寿 合众优年 2011 拥有武汉、沈阳、南宁三家大型自建养老社区，及河北、浙江、江苏、云南等 12地多
26、家旅居合作社区。 新华保险新华保险 新华家园 2012 北京莲花池尊享社区、北京延庆颐享社区、海南博鳌乐享社区已开业。 太平人寿太平人寿 乐享家 2014 目前太平人寿共拥有 12 家养老社区，包括太平小镇梧桐人家、太平小镇海棠人家、太平小镇芙蓉人家、上海快乐家园、云南古滇名城、北京当代时光里、苏州和城、杭州朗和国际医养中心（银泰、银江、银湖） 、广州保利天悦、青岛融爱家藏马山颐养社区、安徽中铁佰和佰乐、河北燕达金色年华健康养护中心。 中国人寿中国人寿 国寿嘉园 2016 初步完成三点一线首期布局，天津乐境、苏州雅境、三亚逸境已开业，北京韵境在筹建中。 中国太保中国太保 太保家园 2018 快
27、速布局成都、大理、杭州、厦门、南京、上海东滩、上海普陀、武汉等 8 个养老社区项目，其中成都颐养社区及大理乐养社区已于 2021 年 10 月 29 日开业。 中国平安中国平安 平安颐年城 2021 发布首个深圳颐年城项目，采用“先销售后建设”的模式。 资料来源：公司官网，养老羊皮卷，平安证券研究所 目前已布局养老社区的险企均采用保险结合养老社区模式， 即购买旗下保险产品可享受免押金入住权、 优先选房权等特权，目前已布局养老社区的险企均采用保险结合养老社区模式， 即购买旗下保险产品可享受免押金入住权、 优先选房权等特权，实现保险与养老相结合。实现保险与养老相结合。以泰康人寿为例，购买泰康人寿旗
28、下幸福有约保险计划，缴纳保费达 200万元即可获得入住资格，受益人每月可领取保险金支付养老社区中的房屋使用费及服务费， 到期获得大额生存金和身故保险金，实现保险产品与养老社区的有机结合。 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 保险行业深度报告 7/ 26 图表图表4 泰康人寿泰康人寿“幸福有约”养老险计划与泰康之家养老地产结合“幸福有约”养老险计划与泰康之家养老地产结合 资料来源：公司官网，平安证券研究所 1）运营模式运营模式：泰康、国寿、太保、新华、平安等险企多采用自建或合作多采用自建或合作建设养老社区建设养老社区的
29、重资产运营模式入局的重资产运营模式入局；合众及太平则采取轻重结合的模式入局。 2）社区类型社区类型： 险企多险企多借鉴借鉴 CCRC社区模式，但侧重不同社区模式，但侧重不同。 泰康在标准化 CCRC社区的基础上， 通过全国多核心城市布局，构建旅居养老模式；国寿以“三点一线”布局，实行地区差异化社区模式；太保推出旅居养老、健康养老、康复护理三大社区；新华打造高端城市介护型社区、CCRC 社区、旅居大型社区的三线布局；平安聚焦一线、二线城市核心区域的 CCRC社区；合众通过自建+第三方社区的形式在全国十二个城市打造旅居养老；太平自建 CCRC 社区，并通过品牌授权、租赁、合作运营等模式发展全国连锁
30、布局旅居养老社区。 3）收费模式收费模式：各险企各险企普遍普遍采用租赁的盈利模式。采用租赁的盈利模式。除保费挂钩入住资格外，泰康、合众、太平也推出入门费、大额押金或会籍费获入住资格的模式。 4）目标客户目标客户：险企养老社区险企养老社区大多针对大多针对高客高客，门槛为，门槛为 200万元保费以上万元保费以上。代表性险企中，仅平安针对高净值客户、保费门槛达 1000 万元，合众人寿针对中端客户、保费门槛30 万元。 图表图表5 部分代表部分代表险企养老社区布局险企养老社区布局 险企险企 养老社区养老社区 运营模式运营模式 社区类型社区类型 医疗优势医疗优势 收费模式收费模式 目标客户及门槛目标客
31、户及门槛 泰康泰康 泰康之家 独立开发、重资产 CCRC 社区 社区配建二级康复医院+全国五大医学中心+与三甲医院合作转诊绿色通道 保费/入门费+乐泰财富卡+月费+餐费+护理费 高客：总保费200 万元、或 20 万元入门费+乐泰财富卡 100 万/户-360 万/户 国寿国寿 国寿嘉园 合作开发、重资产 CCRC 社区 社区设立医务室和养护中心+与国内外优质医疗资源合作 保费+押金+嘉园卡+月费+餐费+护理费 高客：总保费200 万元 太保太保 太保家园 合作开发、重资产 候鸟式养老社区、健康养老社区、康复护理社区 互联网医疗优势明显 保费+小额入门费+家园卡+月费+餐费+护理费 高客：总保
32、费200 万元 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 保险行业深度报告 8/ 26 新华新华 新华家园 独立开发、重资产 介护型养老社区、CCRC、旅居度假社区 自有医务室+周边社区医院+新华康养医院+周边三甲医院 保费+押金+月费+基础护理费+餐饮费 高客：总保费200 万元 平安平安 平安颐年城 重资产 CCRC 社区 国际康复医疗团队+养老服务商倍乐生知一恺迩公司合作+国内优质医疗资源直通 - 高净值客户：总保费1000 万元 合众合众 合众优年 自建+合作、轻重结合 CCRC、AAC，旅居合作社区 专业医护团队
33、+三甲医院绿色通道 保费/大额押金+房费+餐费+护理费 中端客户：总保费30 万元、 或 ACC 社区 30 万-50万元押金 太平太平 乐享家 自建+合作、轻重结合 CCRC 社区 自建二级康复医院+周边三甲医院资源 保费/会籍费+押金+房屋使用费+服务费+护理费+餐费 高客：总保费200 万元、或会籍费200 万元 资料来源：公司官网，平安证券研究所 2.1 泰康人寿：打造“泰康之家” 1）运营模式：自建运营模式：自建 CCRC 社区，打造社区，打造全国连锁布局全国连锁布局 泰康于 2009 年开始布局养老社区“泰康之家” ，是国内最早布局养老社区的保险公司。泰康人寿采用独立开发的重资产模
34、式运营养老社区，同时引入美国 CCRC 养老模式，配备专业康复医院和养老照护专业设备，提供独立生活、协助生活、专业护理、记忆照护四种生活服务区域，满足不同身体状况长者的照护需求，实现一站式退休生活解决方案。 目前，泰康之家已完成北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、杭州等 24 个核心城市的大型连锁医养社区和康复医院的布局，选址多为城市郊区，建筑面积一般可达 10万平方米。顺应老年人“养老+旅游”需求，泰康之家利用其全国连锁布局的优势，提出候鸟式旅居养老，长者可以通过预约异地泰康之家社区的方式满足短期交换居住、旅行度假的养老需求。 泰康之家总规划地上建筑面积约 367万平方米， 可容纳约
35、6.6万名老人， 规划超 4.3万个养老单元以及约 2500张医疗床位。目前已有 7 地 8 家养老社区投入运营，其中最早开园的北京燕园北区入住率接近 100%，上海申园一期入住率也超 95%。 图表图表6 泰康之家全国布局泰康之家全国布局 地区地区 泰康之家布局泰康之家布局 华北地区华北地区 北京（已开业） 、天津 华中地区华中地区 武汉（已开业） 、长沙、郑州 华东地区华东地区 上海（已开业） 、苏州（已开业） 、杭州（已开业） 、南昌、厦门、宁波、合肥、南京、青岛、福州、温州、济南 西南地区西南地区 成都（已开业） 、重庆 华南地区华南地区 广州（已开业） 、三亚、南宁、深圳 东北地区东
36、北地区 沈阳 资料来源：公司官网，平安证券研究所 2）服务特色：）服务特色： “1+N”服务”服务 泰康之家采用自营服务的模式，推出“1+N”服务，即 1名个案管理师和 N个照护团队，照护团队覆盖护理、康复、医疗、药师、 社工、 文娱、 运动、 餐饮等多个方面， 保障长者全方位、 多方面的照护。 此外， 泰康之家引入长期照护体系 （TK-LTC） ，定制不同程度的生活照顾及护理服务。 除生活照料外，泰康创新提出“长寿、健康、富足”三大解决方案，打造全新养老财富解决方案，建立“1+N”财富团队， 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页
37、的声明内容。 保险行业深度报告 9/ 26 即 1 个健康财富规划师和 N 个泰康全生态的专家顾问。同时泰康推出生活服务平台“泰生活” ，为客户提供 7*24 小时的财富服务、医疗服务、健康服务等。 3） 医疗优势：） 医疗优势：“一个社区“一个社区+一个医院”一个医院” 医养结合医养结合模式模式。 泰康之家在各个社区配建二级康复医院， 引进国际标准康复体系(TKR） ，打造“一个社区+一个医院”模式。除自建康复医院之外，泰康在全国布局五大医学中心，与社区康复医院共同打造区域医疗中心，在泰康体系内部实现医疗资源的共享共建，形成集“医、养、康、宁”紧密结合的布局逻辑。同时，泰康之家与北京协和医院
38、、北京安贞医院等三甲医院合作，开通转诊绿色通道。 3）收费模式：）收费模式：保险保险/入门费入门费+乐泰财富卡乐泰财富卡+月费月费+餐费餐费+护理费护理费 泰康之家收费模式主要包括保费/入门费、会员费（乐泰财富卡） 、月费、餐费和自由选择的护理服务费。泰康之家入住资格由购买指定产品或缴纳入门费获得：根据泰康人寿客户入住养老社区确认函，入住资格与泰康人寿旗下的幸福有约保险挂钩，缴纳保费 200万元以上免收入门费，保证投保人或被保人 80岁前的入住权；300万元保证投保人、被保人终身入住权及优先选房权；500万元可获投保人、被保人、投保人父母、投保人配偶父母中任意两人终身入住权及优先选房权。非保险
39、客户则需通过缴纳入门费及购买乐泰财富卡获得入住权。 乐泰财富卡本质上是入住泰康之家的可退还押金， 购买乐泰财富卡可获得月费优惠。 以泰康之家燕园为例，不同房型的乐泰财富卡价格在 40万元-360万元之间，月费折扣约 6折。购买乐泰财富卡后，月费根据户型和居住人数约 6000 元/月-20000 元/月，每人每月餐费约 1800 元。针对需照护老人，护理区包含协助生活、记忆照护、专业护理，需缴纳 20 万元的押金，及 5600 元/月-13600 元/月不等的护理费。通过绑定“保险通过绑定“保险+月费”或“入门费月费”或“入门费+会员费会员费+月费”的形式，月费”的形式，泰康之家泰康之家建立起保
40、险客户与养老社区客户的联动建立起保险客户与养老社区客户的联动；通过；通过收取收取高额高额入门费的方式入门费的方式，确保，确保重资产布局重资产布局的的养老社区能够快速回笼资金养老社区能够快速回笼资金；而月费等服务费而月费等服务费则则能够为项目提供稳定的长期现金流，维持泰康之家的长期运转。能够为项目提供稳定的长期现金流，维持泰康之家的长期运转。 图表图表7 泰康之家泰康之家燕园燕园收费模式收费模式 自理区（即独立生活区）自理区（即独立生活区） 客户客户 基础门槛基础门槛 乐泰财富卡乐泰财富卡 月费月费 预估餐费预估餐费 保险客户保险客户 购买不低于 200 万元保险 可选是否购买 标准月费：标准月
41、费： 一期：单人 10900-31300 元/月 双人 13600-34000 元/月 二期：单人 13600-29100 元/月 双人 16400-31900 元/月 乐泰财富卡：乐泰财富卡： 一期：单人 6200-17400 元/月 双人 8900-20100 元/月 二期：单人 7400-15800 元/月 双人 10200-18600 元/月 1800 元/人/月 社会养老社会养老客户客户 20 万元入门费 一期：40-360 万元/户 二期：40-255 万元/户 护理区护理区 客户客户 护理押金护理押金 月费月费 预估餐费预估餐费 护理费护理费 所有客户所有客户 20 万 8600
42、 元/人/月 1800 元/人/月 5600-13600 元/人/月 资料来源：蓝莓测评，平安证券研究所 4）新模式探索）新模式探索：股权投资：股权投资+私募基金私募基金的重资产模式的重资产模式 2016 年，泰康资管出资 60亿元认购保利地产 7.32亿股，成为其第二大股东（持股比例达 6.22%） 。2020年 9月，泰康人寿、泰康养老协议受让阳光城股份，成为阳光城重要战略投资人；2021年 4 月 5日阳光城发布公告，与股东泰康签署战略合作框架协议，明确： 在项目获取及代建代销方面，涉及存量不动产合作，针对泰康已布局的项目，同等条件下优先与阳光城合作；涉及增量项 请通过合法途径获取本公司
43、研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 保险行业深度报告 10/ 26 目拓展，发挥泰康在医养服务、产业资源等方面的优势，拓展合作； 在不动产股权基金方面，双方共同设立不动产投资基金，用于投资、孵化相关项目； 在融资合作方面，泰康及其资管子公司在信用债、非标、资产证券化、公募 Reits等领域与阳光城展开合作； 在物业合作方面，双方将在物业管理领域开展全面合作，包括泰康优先考虑与阳光城物业子公司开展资本市场领域合作，在阳光城管理小区内提供社区居家养老服务、打造智慧物业平台、嵌入式养老服务站、远程医疗服务等业务模式，提供多元化增值服务，持续提高客
44、户满意度、扩大行业影响力。 2.2 中国人寿：打造“国寿嘉园”+普惠型社区养老 1）运营模式：）运营模式：自建差异化自建差异化 CCRC 社区，引入海外成熟运营体系社区，引入海外成熟运营体系 中国人寿中国人寿于于 2016 年发布年发布高端高端健康养老品牌“国寿嘉园” ，采用健康养老品牌“国寿嘉园” ，采用合作合作开发开发的的重资产模式入局。重资产模式入局。2017 年以来，随着苏州雅境、三亚逸境、天津乐境的开业以及北京韵境等新社区的筹建，国寿初步完成三点一线首期布局，即聚焦北京、天津、苏州、深圳、三亚等城市，为老年人提供夏住苏州、秋住京津、冬住三亚的候鸟度假式养老养生生活方式。国寿嘉园同样借
45、鉴美国CCRC 模式，但不同于泰康人家各地标准化的 CCRC 社区，国寿嘉园不同地域的社区定位有所差别，例如北京的韵境定位为温泉酒店为特色的大型养老养生综合体；苏州的雅境定位复合型养老养生社区；三亚的逸境为康养度假基地；天津的乐境定位为医养结合型养老养生社区。 国寿嘉园引进国外成熟运营体系，国寿嘉园引进国外成熟运营体系，通过合资、合作等形式为项目提供养老服务、康复护理、失智照料等专业化服务通过合资、合作等形式为项目提供养老服务、康复护理、失智照料等专业化服务。例如位于苏州阳澄湖的雅境与美国最大非上市养老运营机构魅力花园（Merrill Garden）签署合作协议，由国寿子公司国寿投资控股有限公
46、司（出资比例 65%）与魅力花园（出资比例 35%）合资设立的国寿魅力花园（苏州）养老养生管理有限公司运营国寿嘉园雅境。 图表图表8 国寿嘉园差异化定位国寿嘉园差异化定位 名称名称 地区特点地区特点 社区规模社区规模 社区定位社区定位 运营机构运营机构 乐境乐境 位于天津空港，实现主城区半小时、京冀一小时交通圈 占地面积 7.4 万平方米，总建筑面积约13.3 万平方米， 可同时容纳 1000 余名长者生活 医养结合型养老项目 与日本养老行业领先品牌木下介护合作 雅境雅境 位于苏州阳澄湖半岛，交通动线丰富 一期占地约 242 亩，总建筑面积约 14 万平米，536 套养老养生公寓，198 间康
47、养公寓，配套 65 间精品酒店客房，可为1500 位全龄段长者提供高品质养老服务 复合型养老综合社区 与美国 Merrill Gardens（魅力花园）合作运营 逸境逸境 位于三亚海棠湾，依山傍海，靠近机场、高铁站 社区占地面积 178.5 亩，建筑面积约 11万平米，容积率 0.6，绿地率 46% 康养度假基地 与美国 Merrill Gardens（魅力花园）合作运营 韵境韵境 位于北京大兴，依托温泉养生酒店 温泉酒店为特色的大型养老养生综合体 资料来源：公司官网，平安证券研究所 2）服务特色：）服务特色：配套完善、打造九大服务体系配套完善、打造九大服务体系 身心并养：国寿嘉园选址于城市郊
48、区、旅游胜地等优美自然环境中，贴近自然；社区内部设立健身房、漫步道、太极广场等设施， 满足长者养生锻炼、 社交聚会需求； 房间内部通透明亮， 采用国家认证绿色环保材料及新风系统， 保证居住环境质量。 智慧养老：国寿嘉园与华为、广发银行等公司签署合作协议，未来在智慧养老创新方面发展多项合作，打造“智慧家庭、智慧社区、智慧健康、智慧金融、智慧生活”五大智慧。 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 保险行业深度报告 11/ 26 多元服务：国寿嘉园通过搭建平台、整合资源、实施建立等多元化模式，围绕长者“医、食、住、行、文、娱
49、、思、享、健”九大需求，建立专业服务体系及标准，最大化满足长者物质与精神层面的需求。 3）医疗优势：）医疗优势：内部设立医务室和养护中心内部设立医务室和养护中心，外部与国内外优质医疗资源合作，外部与国内外优质医疗资源合作 以国寿嘉园天津乐境为例，在社区内部方面，国寿嘉园自建社区医务室和超 5000平米的健管养护中心，配备专业管理服务团队，为每一位长者建立全面健康档案，以“多对一”的 MDT多学科服务模式为长者提供全生命周期、一站多维式、个性化的专业健康管理服务。在对外合作方面，社区选址紧邻天津医科大学总医院空港医院、天津肿瘤医院空港分院两大三级医院，医疗保障优势明显，同时与纽约长老会医院、英华
50、国际、大医同盟等国内外优质医疗健康资源建立合作机制，提供全方位医疗服务。 4）收费模式：）收费模式：保费保费+押金押金+会员费（嘉园卡）会员费（嘉园卡）+月费月费+餐费餐费+护理费护理费 目前，国寿嘉园的入住资格必须挂钩国寿指定保险产品，根据国寿嘉园养老社区入住资格确认书，总保费不低于 200万元人民币，且该保单保费已一次性交付完毕或已分期交付超过 3年，可获投保人或投保人指定的一名自然人的保证入住权（限制行权时间为社区开业前 5 年） 、及终生优先入住权。 以国寿嘉园雅境为例，入住时，除保费外，其自理区收费采用“押金+会员费（嘉园卡）+月费+餐费”的模式，押金为 20万元或 30 万元，是客
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