1、 地产政策洞察系列之六 2021 年土拍高开低走，2022H1 难言乐观 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 房地产 2022 年 01 月 27 日 强于大市（维持）强于大市（维持） 行情走势图行情走势图 相关研究报告相关研究报告 行业深度报告*地产*地产政策洞察系列之一： 首批集中供地开幕，土拍市场有何特征 2021-05-12 行业深度报告*地产*地产政策洞察系列之二： 房地产税改革渐行渐近，全面开征或仍需时日 2021-05-31 行业动态跟踪报告*地产*地产政策洞察系列之三：多措并举
2、力促提速，租赁发展进行时 2021-07-04 行业深度报告*地产*地产政策洞察系列之四： 借行业政策东风，物企迎发展机遇 2021-08-12 行业深度报告*地产*地产政策洞察系列之五： 新规之下二批供地趋冷，央国企为市场拿地主力2021-10-11 平安观点： 2021年土拍“热年土拍“热-冷冷-冷” ，出让规则前紧后松：冷” ，出让规则前紧后松：2021 年22 城住宅用地供应面积同比增加 12%、成交面积下降 3%，成交占 300 城比重升至近 5 年最高水平；但受 2021H2 市场降温及房企信用事件影响，底价成交占比、流拍率分别较 2020 年提升 6.7pct、21.3pct。2
3、021 年三次土拍规则“前紧后松” ， 热度 “前高后低” 。 由于首轮土拍热度较高， 第二轮土拍规则 “打补丁” ，叠加 2021H2 房企资金压力“内外交迫” ，二轮土拍“一夜入冬” ，土地溢价率较首轮下滑 11.1pct 至 3.9%，土地流拍率、底价成交占比分别大幅上行 25.7pct、30pct 至 31%、74%。2021Q3 至今行业基本面仍处快速下行通道，多地第三轮土拍从竞拍规则、开发资质、资金门槛等维度放松门槛， 但多数房企仍倾向持币观望。 22 城土地溢价率进一步下滑至 2%，底价成交占比较第二轮上升 4pct 至 78%。 央国企渐成拿地主力，城市间加速分化：央国企渐成拿
4、地主力，城市间加速分化：当前行业经营性、筹资性现金流未见好转，市场预期不确定是制约房企拿地重要因素，2021 年50 强房企整体拿地销售金额比、面积比分别同比降 10.8pct、38.8pct，其中央国企凭借融资等优势，为三次集中供地的拿地主力。分批次来看，国企拿地占比随民企拿地热情减退而增加，随着市场持续探底，地方国企及城投积极入市托底填补拿地空缺。第三批土拍中如越秀、首开分别为广州、北京土拍的最大赢家。整体看，第三批土拍仅杭州等个别城市有所回暖，其余城市仍延续低热。 2022H1 土拍难言乐观，部分土拍难言乐观，部分城市政策或延续松动：城市政策或延续松动：尽管监管多次表态，但行业现金流未见
5、好转，房企整体资金受限，第三批土拍在放松门槛前提下仍延续较低热度。考虑 2022Q1-Q2 为房企美元债到期高峰，流动性压力仍是房企心头之患，2021H1 土拍市场或难言乐观。从各城市来看，我们预计房企将更加从城市基本面、地价缴纳规则、土地盈利空间等方面综合研判，基本面较好、土拍规则更具吸引力的城市，土地市场有望回温。但预计多数城市央国企、地方城投托底现象仍将持续，土拍市场或延续低迷，后续地方政府在财政压力加大背景下，不排除 2022 年首场土拍调整规则， 在出让土地质量、 土地出让价款缴纳、 地价房价等方面进一步让利。 投资建议：投资建议：尽管中央及地方政府频频出台偏松政策，但行业现金流未见
6、明显改善，叠加 Q1-Q2 为海外债到期高峰，房企在资金压力下投资拿地情绪仍较为谨慎。我们认为政策端亟待加大发力，为各市场参与主体注入信心，引导房企购地等正常经营行为回归常态。短期行业流动性危机仍未消除，房企将保持“以销定投”的谨慎投资态度，基本面向好、土拍规则友 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 2/ 17 好的区域或更受青睐，城市间延续分化，后续地方政府在财政压力加大背景下或进一步调整土拍规则让利。投资建议方面，持续关注政策端改善带来的板块估值修复，开发板块关注短期抗压能力强、
7、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A 等，适度关注受益政策改善的二线弹性标的金科股份、新城控股、中南建设、龙光集团等。多元化业务方面，当前物管板块估值已至历史低位，性价比持续凸显，看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。 风风险提示：险提示：1）房地产行业短期波动超出预期风险：若后续行业下行程度超出预期，各房企规模发展受到影响，将导致业绩表现不及预期风险。2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：房企信用事件发生除影响自身发展之外，也可能对行业销售、融资带来负面影响，进而
8、影响房地产行业整体发展环境。若个别房企流动性问题持续发酵，带来超出预期的连锁反应，可能导致行业波动加剧，不利于行业持续稳定发展。3）政策改善及时性低于预期风险：若后续房地产行业波动加大，而政策改善及时性较低，可能导致调整幅度及时间超出预期风险。 kYMAvXtQpPrRnN7NaO8OnPqQmOsQfQoOqRkPnPuMbRrRwPwMtRpMuOtPrM 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 3/ 17 正文目录正文目录 一、前言一、前言 . 5 二、二、2021 年土拍“热年土拍“热-冷冷-
9、冷” ，出让规则前紧后松冷” ，出让规则前紧后松 . 5 2.1 22 城成交占 300 城比重创近 5 年新高，20 城整体供地完成度超 7 成 . 5 2.2 出让规则“前紧后松”，土拍热度“前高后低” . 6 三、三、央央国企国企渐成拿地主力渐成拿地主力，城市间加速分化，城市间加速分化 . 9 3.1 房企资金压力制约投资热情，全年拿地整体谨慎 . 9 3.2 龙头房企及区域深耕房企齐发力，地方国企拿地占比逐批提升 .10 3.3 城市间土拍表现分化，房企青睐高性价比地块.12 四、四、2022H1 难言乐观，土拍政策或延续改善难言乐观，土拍政策或延续改善 . 15 五、投资建议五、投资
10、建议 . 16 六、风险提示六、风险提示 . 16 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 4/ 17 图表图表目录目录 图表 1 22 城 2021、2020 年土地出让情况对比 . 5 图表 2 22 城成交建面及成交额占 300 城比重 . 5 图表 3 22 个重点城市各批次供求占比情况. 6 图表 4 22 城 3 次集中供地完成度. 6 图表 5 第二轮土拍出让规则趋严 . 7 图表 6 第三轮土拍部分城市下调参拍门槛 . 7 图表 7 22 城三轮土拍土地溢价率及每轮均值 . 8 图表
11、8 22 城三轮土拍土地流拍率及每轮均值 . 8 图表 9 22 个重点城市各批次底价成交地块占比 . 9 图表 10 房企到位资金中国内贷款单月同比 . 9 图表 11 1 月 50 个重点城市日均成交同比下降 26.2% . 9 图表 12 2021 年 12 月百强房企销售额同比降幅超过 30%.10 图表 13 50 强房企拿地销售比走低 .10 图表 14 3 次土拍房企拿地情况（分企业性质）.10 图表 15 2021 年各大城市群拿地金额排名前十房企 . 11 图表 16 第三轮土拍区域深耕房企在所属区域积极拿地 . 11 图表 17 22 城第三轮土拍各类型房企拿地金额占比 .
12、 11 图表 18 武汉三批土拍对比 .12 图表 19 杭州三批土拍对比 .12 图表 20 武汉第三轮土拍拿地企业类型（按拿地宗数） .12 图表 21 杭州第三轮土拍拿地企业类型（按拿地宗数） .12 图表 22 杭州商品房库存及去化周期持续走低.13 图表 23 武汉商品房库存累积，存量房去化持续走弱.13 图表 24 杭州第三轮土拍部分主城纯宅地块下调起拍地价 .14 图表 25 杭州第三轮土拍部分地块上调售价限价 .14 图表 26 武汉第三轮集中供地部分地块引入产业要求.15 图表 27 重点 50 城新房月日均成交未见企稳 .15 图表 28 2022Q1、Q2 为房企美元债偿
13、还高峰 .15 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 5/ 17 一、一、 前言前言 2021 年 2月“供地两集中”出台以来，4-5月首批集中供地呈现较高热度，与中央“稳地价”初衷相违背。 “控房价、稳地价、提品质”下，8月自然资源部从拿地资质、资金来源、溢价率、品质等方面完善供地制度，多地城市相继加码完善土拍规则，我们此前已在地产政策洞察系列之一：首批集中供地开幕，土拍市场有何特征 、 地产政策洞察系列之五：新规之下二批供地趋冷，央国企为市场拿地主力中，对首轮及第二轮土拍做过复盘。2021Q3以
14、来房企信用事件频发、 已陷入 “销售下行-房企资金趋紧-投资收缩/评级下调或违约-金融机构惜贷-购房者预期悲观-销售进一步下行” 的负向循环困局，房企资金端内外交迫。 截止到 1月 19日，宁波完成第三批集中供地， 至此 22城首年集中供地正式收官。作为集中供地元年，2021年土拍有哪些新特征，在新行业形势下第三批土拍走势如何，本篇报告就 2021年全年土拍特征及第三批集中供地的新变化等进行分析。 二、二、 2021 年土拍“热年土拍“热-冷冷-冷” ，出让规则前紧后松冷” ，出让规则前紧后松 2.1 22 城成交占 300 城比重创近 5 年新高，20 城整体供地完成度超 7 成 22 城城
15、 2021年住宅用地供应增加、成交下降，底价成交占比、流拍率均高于年住宅用地供应增加、成交下降，底价成交占比、流拍率均高于 2020 年。年。2021 年 22 城住宅用地推出面积同比增长 12%，成交面积同比下降 3%，成交楼面均价同比上涨 11%，土地出让金同比增长 8%。但受 2021H2市场降温及房企信用事件影响， 全年住宅用地底价成交占比、流拍率均明显提升，底价成交地块占比为 62.8%，较 2020 年提升 6.7 个百分点，流拍撤牌率升至 21.3%，较2020 年增加 13.8个百分点。 22 城成交建面、 成交金额占城成交建面、 成交金额占 300城比重升至近城比重升至近 5
16、年最高水平。年最高水平。 2021 年 22 城成交建面占 300城比重为 34.9%， 较 2020 年增加 6.4个百分点， 成交额占 300城比重为 57.6%，较 2020 年增加 6.7个百分点，占 300城比重均为 2017 年以来最高水平。 图表图表1 22 城城 2021、2020年土地出让情况对比年土地出让情况对比 图表图表2 22 城成交建城成交建面及成交额占面及成交额占 300城比重城比重 资料来源：中指院，平安证券研究所 注：2021 年数据不含宁波第三批次；流拍撤牌率=（流拍数量+撤牌数量）/（流拍数量+撤牌数量+成交数量） 资料来源：中指院，平安证券研究所 注：仅统
17、计涉宅用地 分批次来看，分批次来看，22 城住宅用地供求规模、土地出让金逐批下滑。城住宅用地供求规模、土地出让金逐批下滑。供求规模方面，22 城前两批住宅用地供应规模较高，但受2021H2 后土拍降温、 出让规则调整、 房企资金承压等影响， 第二批次土拍流拍和撤牌现象频出， 导致成交规模远低于首批，出让金亦出现明显下滑。直至 2021Q4，土地市场仍处低温运行，多数城市第三批土拍供应量明显下降，成交亦延续下行。 30.3%27.8%30.0%28.5%34.9%56.7%50.0%52.6%50.9%57.6%20%25%30%35%40%45%50%55%60%2002
18、0202122城土地成交建面/300城土地成交建面22城土地成交总额/300城土地成交总额 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 6/ 17 图表图表3 22 个重点城市各批次供求占比情况个重点城市各批次供求占比情况 资料来源：中指院，平安证券研究所 分城市看，分城市看，2021年年 20城整体供地完成度超城整体供地完成度超 7成， 城市间完成度较为分化。成， 城市间完成度较为分化。 除上海、 天津外， 其余 20城总共计划供应 17378万平米，整体供地计划完成度为 71.4%。沈阳、广州超额完成
19、全年供地计划，完成度分别为 129%、109%；北京、深圳、郑州完成度则相对靠后，均不足 5成。 图表图表4 22 城城 3 次集中供地完成度次集中供地完成度 资料来源：中指院，平安证券研究所 注：面积为占地面积 2.2 出让规则“前紧后松” ，土拍热度“前高后低” 由于首轮土拍热度较高，第二轮土拍规则由于首轮土拍热度较高，第二轮土拍规则“打补丁打补丁”。首轮土拍多数城市采用限地价、限房价、竞配建、竞自持等方式，但由38%37%25%45%29%26%46%28%26%0%10%20%30%40%50%第一轮第二轮第三轮推出面积占比成交面积占比土地出让金占比 请通过合法途径获取本公司研究报告，
20、如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 7/ 17 于首轮土拍热度较高， 自然资源部及各城市相继对首轮土拍暴露问题“打补丁” ，二轮土拍规则调整涉及严格双限，引入“定品质” 、 “竞品质” 、下调土地溢价率上限、提高保证金比例及参拍门槛等。 图表图表5 第二轮土拍出让规则趋严第二轮土拍出让规则趋严 资料来源：中指院，平安证券研究所 第三轮土拍从竞拍规则、开发资质、资金门槛等多维度进行松动。第三轮土拍从竞拍规则、开发资质、资金门槛等多维度进行松动。第二轮土拍房企参拍热情急转直下，叠加房企资金承压制约投资热情，多地三轮土拍在竞拍规则、下调
21、保证金门槛、降低竞拍企业开发资质等方面松绑，广州、杭州则放松部分地块销售限价，增厚房企拿地利润以提振参拍积极性。 竞拍规则方面，竞拍规则方面，多城进一步取消“竞配建或竞自持” ，改为“摇号、一次报价或竞高品质方案” ，以降低房企实际拿地成本； 深圳则是由 “竞全年期自持租赁住房面积” 改为 “竞可售公共住房面积” ， 尽管可售公共住房最高销售单价受限，但与全年期自持相比，房企运营难度更低，更易回流现金。 开发资质方面，开发资质方面，部分城市对竞拍企业的开发资质要求予以放松，其中南京此次要求资质为三级及以上，而此前要求二级甚至一级；杭州取消竞买企业须具备一年以上房地产开发资质要求。 资金门槛方面
22、，资金门槛方面，无锡、福州、苏州、重庆和南京下调保证金比例，缓解房企拿地资金压力；同时南京取消对联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让等约束，给予房企合作拿地空间。 图表图表6 第三轮土拍部分城市下调参拍门槛第三轮土拍部分城市下调参拍门槛 城市 出让规则放松细则 杭州 1）上限溢价率从 15%下调至 10%；2）上调部分地块销售限价上限；3）报名资质要求降低，取消一年以上房产开发资质要求；4）取消房企报名地块数量限制；5）全面推行“定品质”， 取消“竞品质、现房限售”；6）延迟土地款缴纳时间，主城区土地款缴纳时间从 8 个月延长至 12 个月；7）恢复勾地制度；8）上调部分地块售价限价
23、深圳 1）竞拍地价达到最高后，由“竞全年期自持租赁住房面积”改为“竞可售公共住房面积” 南京 1）下调保证金比率；2）不设联合竞买、合作开发和股权转让要求；3）下调开发资质至三级 苏州 1）保证金比率下调至 30%；2）取消市场指导价；3）降低首次缴纳土地出让金比例 广州 1）南沙等地块取消限房价；2）部分回炉地块降低地价；3）延长土地款支付周期 武汉 1）下调部分地块起拍价；2）竞拍程序简化 成都 1）全面取消竞自持；2）减少配建；3）调整地块限定房价比例 重庆 1） 地价上限后，取消竞自持，转为摇号；2）延长付款周期 资料来源：政府官网，平安证券研究所 请通过合法途径获取本公司研究报告，如
24、经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 8/ 17 三次土拍三次土拍“热热-冷冷-冷冷”，土地溢价率逐批下降。，土地溢价率逐批下降。由于 2021H1 销售景气度较高、供给真空期导致房企补库存意愿强烈，叠加年初资金端宽松和房企贡献当年销售业绩诉求，首轮供地房企参拍情绪较高，22城土地溢价率达 15%，流拍率仅为 5.3%。但随着 2021H2 以来销售急转直下，房企销售端、融资端资金压力“内外交迫” ，叠加自然资源部及地方完善土拍规则，二轮土拍“一夜入冬” ，22城土拍溢价率较首轮下滑 11.1pct至 3.9%，土地流拍率、底价成交占
25、比分别大幅上行 25.7pct、30pct至 31%、74%。 2021Q3 至今，行业基本面仍处快速下行通道、房企信用事件频发，尽管多地放松第三轮土拍门槛、政策端持续释放积极信号， 但当前行业形势仍不明朗， 多数房企倾向持币观望， 投资情绪较为谨慎。 除杭州等个别城市外， 多数城市延续较低热度，22 城土地溢价率下滑至2%，土地流拍率高居21.6%，底价成交占比上升至 78%。 图表图表7 22 城三轮土拍土地溢价率及每轮均值城三轮土拍土地溢价率及每轮均值 资料来源：克而瑞，平安证券研究所 图表图表8 22 城三轮土拍土地流拍率及每轮均值城三轮土拍土地流拍率及每轮均值 资料来源：克而瑞，平安
26、证券研究所 0%5%10%15%20%25%30%35%40%重庆深圳厦门杭州宁波合肥福州南京武汉无锡济南广州郑州天津沈阳长沙成都苏州北京上海长春青岛第一轮第二轮第三轮首批：15%二批：3.9%三批：2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%长沙北京沈阳杭州广州宁波长春济南天津福州重庆成都合肥郑州上海南京武汉苏州青岛深圳无锡厦门第一轮第二轮第三轮首批：5.3%二批：31%三批：21.6% 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 9/ 17 图表图表9 22 个重点城市各批次底价成交
27、地块占比个重点城市各批次底价成交地块占比 资料来源：中指院，平安证券研究所 三、三、 央央国企国企渐成拿地主力渐成拿地主力，城市间加速分化，城市间加速分化 3.1 房企资金压力制约投资热情，全年拿地整体谨慎 行业现金流未见好转，市场信心仍显不足，房企拿地意愿颇为谨慎。行业现金流未见好转，市场信心仍显不足，房企拿地意愿颇为谨慎。2021年 12月百强房企销售同比下降超 30%，重点 50城市 1月（截至 1月 25日）日均成交同比下降 26.2%，较 12 月降幅进一步扩大 8个百分点，楼市基本面下行压力犹存，房企经营性现金流未见好转。同时房企信贷端未见放量，2021年 12月房地产到位资金中国
28、内贷款单月同比降幅达 31.6%，房企筹资性现金流亦未有明显起色。 2021年 50强房企整体拿地力度不及 2020年， 拿地销售金额比、 面积比分别为 20.8%、35.8%，同比降 10.8pct、38.8pct，市场预期不确定是制约部分优质房企拿地的重要因素。 图表图表10 房企到位资金中国内贷款单月同比房企到位资金中国内贷款单月同比 图表图表11 1 月月 50 个重点城市日均成交同比下降个重点城市日均成交同比下降 26.2% 资料来源：wind，平安证券研究所 资料来源：wind，平安证券研究所 44%74%78%0%20%40%60%80%100%第一轮第二轮第三轮底价成交占比-3
29、1.6%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%2021/022021/052021/082021/11国内贷款国内贷款-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2021.72021.92021.112022.1新房月日均成交同比一线同比二线三线 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 10/ 17 图表图表12 2021 年年 12 月百强房企销售额同比降幅超过月百强房企销售额同比降幅超过30% 图表图表13 50 强房企拿地销售比
30、走低强房企拿地销售比走低 资料来源：克而瑞，平安证券研究所 资料来源：中指院，平安证券研究所 3.2 龙头房企及区域深耕房企齐发力，地方国企拿地占比逐批提升 央国企为全年拿地主力，地方国企积极入市托底。央国企为全年拿地主力，地方国企积极入市托底。央国企为 3 次集中供地拿地主力，全年拿地金额占比达 61%。分批次来看，国企拿地占比随民企拿地热情减退而增加，第二批、第三批国企拿地占比均达到 74%。受益于融资优势，央企第二批集中供地占比较第一批提升 8pct，但随着市场持续探底，地方国企积极托底填补拿地空缺，第三批拿地金额占比较第二批上升 16pct 至 60%。 图表图表14 3 次土拍房企拿
31、地情况（分企业性质）次土拍房企拿地情况（分企业性质） 资料来源：中指院，平安证券研究所 龙头房企在各大城市群齐发力，本土深耕房企第三批土拍拿地相对积极。龙头房企在各大城市群齐发力，本土深耕房企第三批土拍拿地相对积极。从京津冀、长三角、粤港澳、中西部 2021年拿地金额 TOP10 房企来看，保利、中海、万科、华润、招商蛇口等龙头央国企位居前列，碧桂园、龙湖等头部民企拿地力度亦-36.0%-31.3%-50%0%50%100%150%200%2021年1月2021年5月2021年9月克而瑞百强销售额单月同比克而瑞百强销售面积单月同比0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%拿地销
32、售金额比拿地销售面积比22%30%14%22%23%44%60%39%44%22%22%32%10%3%3%6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%第一批第二批第三批全年外资混合所有制民企地方国企央企 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 11/ 17 相对较强，龙头房企持续布局重点区域以强化市场地位。此外，第三批土拍中，区域深耕型企业在所属城市积极拿地，发挥深耕区域投研、品牌等优势精准拿地，扩大本土竞争力，例如第三批集中供地中，首开在北京拿地金额超百亿、银城国际控股在
33、南京以 47亿拿下 2 幅地块、越秀、滨江则分别在广州、杭州竞得 10 幅地块。 图表图表15 2021 年各大城市群拿地金额排名前十房企年各大城市群拿地金额排名前十房企 图表图表16 第三轮土拍区域深耕房企在所属区域积极拿地第三轮土拍区域深耕房企在所属区域积极拿地 资料来源：中指院，平安证券研究所 注：灰色底房企为央国企 资料来源：中指院，平安证券研究所 注：橙色底房企为区域深耕房企 第三批集中供地， 近第三批集中供地， 近 8成城市国企拿地金额占比超半数， 杭州民企拿地领先。成城市国企拿地金额占比超半数， 杭州民企拿地领先。 分城市看， 17城央国企拿地金额占比超 50%，其中厦门、深圳、
34、成都、广州 4城地方国企拿地金额占比超 50%。从民企参与度来看，杭州民企参与度 22城领先，民企拿地金额占比为 56%。 图表图表17 22 城第三轮土拍各类型房企拿地金额占比城第三轮土拍各类型房企拿地金额占比 资料来源：中指院，平安证券研究所 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 12/ 17 3.3 城市间土拍表现分化，房企青睐高性价比地块 第三批土拍中杭州逆势升温，城市间土拍表现分化。第三批土拍中杭州逆势升温，城市间土拍表现分化。尽管第三批土拍适度放低门槛让利房企，但房企在资金趋紧下，整体参
35、拍意愿冷淡，但杭州与其他城市延续低热不同，第三轮土拍热度逆势上涨，因此我们以杭州与武汉为例剖析城市间土拍市场为何出现分化。 第三批土拍中杭州近 7成地块触及最高限价进入摇号阶段，整体溢价率增至 7%，无一宗土地流拍，民企参拍热情亦十分高涨。武汉第三轮土拍则表现平平，所有地块均底价成交，城投类拿地占比高达 47%。 图表图表18 武汉三批土拍对比武汉三批土拍对比 图表图表19 杭州三批土拍对比杭州三批土拍对比 资料来源：克而瑞，平安证券研究所 资料来源：克而瑞，平安证券研究所 图表图表20 武汉第三轮土拍拿地企业类型（按拿地宗数）武汉第三轮土拍拿地企业类型（按拿地宗数） 图表图表21 杭州第三轮
36、土拍拿地企业类型（按拿地宗数）杭州第三轮土拍拿地企业类型（按拿地宗数） 资料来源：克而瑞，平安证券研究所 资料来源：中指院，平安证券研究所 我们认为在市场下行叠加行业流动性危机背景下，房企更加倾向将有限资金投向基本面向好、楼市有支撑的区域，理性研判单地块盈利空间及出让规则，避免陷入“增收不增利“困境。 出让地块规则及盈利空间：出让地块规则及盈利空间： 杭州第三批土拍延迟土地款缴纳时间， 地块盈利空间扩大：杭州第三批土拍延迟土地款缴纳时间， 地块盈利空间扩大：第三批土拍中杭州多数地块成交价格出现下调， 降幅 4-20%19%0.20%0%6%26%8%0%5%10%15%20%25%30%第一批
37、第二批第三批平均溢价率流拍率（含撤牌终止出让等）26%5%7%0%55%0%0%10%20%30%40%50%60%第一批第二批第三批溢价率流拍率（含中止出让）央国企30%本地民企45%本地国企或城投17%其他房企8%杭州第三轮土拍拿地企业类型（按拿地宗数）央国企本地民企本地国企或城投其他房企 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 13/ 17 不等，以在第二批供地中被终止出让的上城区笕桥地块为例，第三批除取消现房销售要求外，配建公租房比例从 13%下调至 8%，同时起拍楼面价由 25169元/平米
38、下降至 23129元/平米，降幅约 8%，房企实际拿地成本明显下降。同时多个地块销售限价较板块内目前在售项目进行上调，单价上调幅度 200-2000 元/平米不等，房企利润空间得以提升。此外杭州主城区土地款缴纳时间从 8 个月延长至 12 个月，恢复勾地制度，亦有效缓解房企拿地现金流压力。 武汉第三轮土拍出让地块产业配套要求较高：武汉第三轮土拍出让地块产业配套要求较高：尽管武汉第三批土拍简化竞拍程序、下调部分地块起拍价，但多宗地块有引入商业总部要求，对竞得人招商引资能力要求较高。第三批中地理位置最为优越的 P（2021）178 号、179 号、180 号地块， 除起拍总价高达 165亿元外，
39、还要求竞得人引入不少于 1家世界 500强企业总部、 自持商业需引入获 “福布斯全球二十大文化地标”称号的商业机构运营管理、引入具有游轮运营资质的企业等条件，门槛之高将大多数房企拒之门外。 城市基本面：城市基本面： 杭州商品房库存及去化周期持续走低：杭州商品房库存及去化周期持续走低：杭州商品房库存及去化周期自 2021H2 以来，持续处于低位，截至 2021 年 12月商品房可售库存较 2021 年初下降36.5%，去化周期仅为 5.7 个月，较 2021 年初下降 6.1 个月。 武汉商品房库存累积，存量房去化持续走弱。武汉商品房库存累积，存量房去化持续走弱。根据乐居网数据，近年武汉商品住宅
40、年均成交套数约 20万套，按照截至2021 年 11 月的库存估算，去化周期约 12 个月，在“警戒线”位置徘徊；存量房交易市场自 2021Q2 以来持续走弱，2021 年 11 月存量房交易套数较 4 月已降 4 成。 商品房去化周期、库存情况、人口产业等基本面因素或左右当下房企投资城市导向，同时土拍门槛、地块利润空间、地价缴纳等出让规则亦会直接影响房企参拍积极性， 预计后续城市间土拍市场将延续分化，不排除土地市场低迷城市在地方财政压力下进一步松绑土拍政策。 图表图表22 杭州商品房库存及去化周期持续走低杭州商品房库存及去化周期持续走低 图表图表23 武汉商品房库存累积，存量房去化持续走弱武
41、汉商品房库存累积，存量房去化持续走弱 资料来源：wind，平安证券研究所 资料来源：乐居网，平安证券研究所 456789,00040,00060,00080,000100,000120,000杭州商品房可售套数（套）去化周期（月）（右轴）2020390200040006000800050,000160,000170,000180,000190,000200,000210,000武汉商品住宅可售套数（套）存量房成交套数（套）（右轴） 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产
42、行业深度报告 14/ 17 图表图表24 杭州第三轮土拍部分主城纯宅地块下调起拍地价杭州第三轮土拍部分主城纯宅地块下调起拍地价 资料来源：Wind，平安证券研究所 图表图表25 杭州第三轮土拍部分地块上调售价限价杭州第三轮土拍部分地块上调售价限价 资料来源：中指院，平安证券研究所 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 15/ 17 图表图表26 武汉第三轮集中供地部分地块引入产业要求武汉第三轮集中供地部分地块引入产业要求 宗地编号 区域 引入产业要求 P(2021) 148 号 江岸 须引入能源中国
43、500强中的50强控股子公司总部入驻,引入1家新型绿色材料实验室或博士科研工作站 P (2021) 156 号 经济开发区 须在 124C2 地块(商业地块)内引入至少 2 家智能互联产业及其上、 下游配套产业链的企业入驻 P (2021) 161 号 江夏 竞得人在商业用地上引入 1 家报刊出版集团总体经济规模前 10 位的企业总部或分支机构入驻(以国家新闻出版署 2021 年发布的新闻出版产业报告名单为准),并引入 1 家省级宣传主管部门下属的全媒体平台入驻 P(2021) 178 号 武昌 (1)引入不少于 1 家世界 500 强(以 2021 年财富杂志排名为准)企业总部入驻;(2)自
44、持商业建筑面积不低于 12 万平方米,自竣工验收后 10 年内不得转让给关联方以外的其他企业,需引入获福布斯全球二十大文化地标称号的商业机构运营管理;(3)引入具有游轮运营资质的企业,结合沿江商业旅游功能 和武昌古城建设,加强水岸资源利用,充分挖掘潜力,形成独具特色的轮港城游 旅游环线。 P(2021) 179 号 武昌 P(2021)180 号 武昌 P(2021)188 号 东湖高新 引入1家电竞游戏内容监测机构入驻,并引入不少于1家中国前10的游戏研发公司或其子公司入驻 资料来源：克而瑞、平安证券研究所 四、四、 2022H1 难言乐观难言乐观，土拍政策或延续改善土拍政策或延续改善 尽管
45、监管已多次表态，但正如上文提及，行业经营性现金流、筹资性现金流均未见好转，房企整体资金仍然受限。第三批土拍在放松门槛背景下，仍延续较低热度，房企拿地态度仍未见转暖。考虑 2022Q1-Q2为房企美元债到期高峰，流动性压力仍是房企心头之患，预计 2022年上半年房企仍将保持“以销定投”的谨慎投资态度。若政策端加大发力，房企融资及销售环境有明显起色，2022H2 土拍市场或逐步回温。 从各城市来看，我们预计房企将更加从城市基本面、地价缴纳规则、土地盈利空间等方面综合研判，如杭州等基本面较好、土拍规则更具吸引力的城市，土地市场有望回温。但预计多数城市央国企、地方城投托底现象仍将持续，民企参拍意愿相对
46、有限，土拍市场或延续低迷，后续地方政府在财政压力加大背景下，不排除 2022 年首场土拍调整规则，在出让土地质量、土地出让价款缴纳、地价房价等方面进一步让利。 图表图表27 重点重点 50城新房月日均成交未见企稳城新房月日均成交未见企稳 图表图表28 2022Q1、Q2 为房企美元债偿还高峰为房企美元债偿还高峰 资料来源：中指院，平安证券研究所 资料来源：中指院，平安证券研究所 -40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2021.72021.92021.112022.1新房月日均成交同比一线同比二线三线402040608010012014
47、022Q12022Q22022Q32022Q4亿美元到期规模 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产行业深度报告 16/ 17 五、五、 投资建议投资建议 尽管中央及地方政府频频出台楼市地市偏松政策，但行业现金流未见明显改善，叠加 Q1-Q2 为海外债到期高峰，房企在资金压力下投资拿地情绪仍较为谨慎。我们认为政策端需加大发力，为各市场参与主体注入信心，引导房企购地等正常经营行为回归常态。短期行业流动性危机仍未消除，房企将保持“以销定投”的谨慎投资态度，基本面向好、土拍政策友好的区域或更受青睐
48、，城市间延续分化。投资建议方面，持续关注政策端改善带来的板块估值修复，开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A等，适度关注受益政策改善的二线弹性标的金科股份、新城控股、中南建设、龙光集团等。多元化业务方面，当前物管板块估值已至历史低位，性价比持续凸显，看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。 六、六、 风险提示风险提示 1）房地产行业短期波动超出预期风险：若后续行业下行程度超出预期，各房企规模发展受到影响，将导致业绩表现不及预期风险。 2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：房企信用事件发生除影响自身发展之外，也可能对行业销售、融资带来负面影响，进而影响房地产行业整体发展环境。若个别房企流动性问题持续发酵，带来超出预期的连锁反应，可能导致行业波动加剧，不利于行业持续稳定发展。 3）政策改善及时性低于预期风险：若后续房地产行业波动加大，而政策改善及时性较低，可能导致调整幅度及时间超出预期风险。
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