1、2015.05.25上海上海- -杭州养老地产考察报告杭州养老地产考察报告12目录目录考察项目简介31业态规划分析92适老化设计分析463运营模式分析644总结与借鉴8153考察项目简介考察项目简介一4上海亲和源老年公寓简介 性质：工商局注册的营利性养老机构； 规划：亲和源老年公寓占地83680,总建筑面积近10万，由12幢多层电梯住宅楼组成，共设838套居室，可供1600位左右的老人居住。目前入住率约90%； 位置：坐落于上海浦东新区康桥镇上 配套：周边设施包括有商业街，能满足日常生活。 护理医疗：社区内有与曙光医院（三级甲等）对接，并有老年人护理的颐养院。上海亲和源图片考察项目简介考察项目
2、简介上海亲和源养老公寓作为养老地产的代表性项目，开创了会员式养老的收费模式，取得了可观的经济效益及社会影响力，由于建成年代较早，规划设计理念已经出现了一定落后。5考察项目简介考察项目简介天地健康城与澳大利亚AVEO养老机构合作开发，借鉴澳大利亚养老地产经验，通过整合公寓适老化设计、电子信息化系统、医疗资源的，形成了一整套针对老年人的服务方案。天地健康城简介 性质：商业用地开发带有养老地产，营利性机构。 规划：天地健康城建面约50万，一期占地107000，建筑面积约150000，由6个坊布局而成，约800户，以6-7层多层建筑为主，每个坊均有邻里中心可供活动。同时规划有产权式公寓、服务式公寓、护
3、理式公寓、社区邻里中心，商业街、医院、养生公园等。 位置：坐落于于上海市青浦区朱家角古镇东南侧，距古镇直线距离约3公里，沿河岸布置。 护理医疗：与医疗机构合作德颐医院天地健康城图片6考察项目简介考察项目简介乌镇雅园以学院式养生养老为概念，制造营销话题，在全国范围内获得广泛关注。目前一期产权式销售为主，后期的国际康复医院及护理院建设有待观察。乌镇雅园简介 性质：住宅用地上打造的含有养老概念的住宅 规划：绿城乌镇雅园所处的综合性健康养生养老园区占地面积约1平方公里，规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题。别墅、多层公寓等产品，总建筑面积约为50万方。 配套：养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗
4、公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。位置：坐落于5A景区，桐乡市乌镇景区。 护理医疗：与雅达国际医疗机构合作投资。乌镇雅园7考察项目简介考察项目简介随园嘉树作为万科 良渚文化村的子项目，承担其养老地产试点的任务，与亲和源相仿以会员制销售产品。随园嘉树目前主要针对自理老人，提供公寓适老化设计及社区关怀。护理型公寓等尚未运营，有待观察。随园嘉树简介 性质：40年旅游用地上的老年人居住社区 规划：总用地面积63853，容积率为1.0，35%绿地率，规划13栋多层住宅，615户。 配套：4500随缘会社区活动中心，文化村内部商业街、学校、医院等。 位置：杭州良渚文化村核心区 护理医疗：与浙江第
5、一医院门、台湾医疗机构合作随园嘉树8考察项目简介考察项目简介金色年华作为较早养老地产项目，自然环境优美，但交通通达性较差。作为早期以使用权出售的项目，从设计规划上都有明显缺陷。二期已经开始建设，具体情况有待观察。金色年华退休中心简介金色年华退休中心 性质：营利性机构，划拨用地上建设养老地产 规划：项目用地250亩，总建筑面积约17万平方米，其中一期项目用地105亩，5.4万平方米；总床位数约3500张，其中一期项目床位数1078张，是一个集居养型、助养型、护理型和候鸟型养老公寓为一体的养老机构 配套：食堂、超市及活动中心 位置：位于杭州市西湖区转塘街道金家岭，午潮山国家森林公园南麓 护理医疗：
6、与香港医疗机构合作9业态规划分析业态规划分析二10业态规划分析业态规划分析亲和源亲和源亲和源养老公寓，业态种类较多，但是核心业务均以外包形式出让，自身仅对自理型养老公寓进行管理。上海亲和源养老公寓上海亲和源养老公寓老年公寓：入住资格为60周岁以上自理老人。户型分为108、70、58三种户型。每栋底下均设有娱乐、休闲活动室（棋牌、舞蹈、音乐等）。颐养院：医院、半护理及全护理养老机构，提供养老院式服务和医疗服务，此为外包业务。餐厅：提供日常餐饮服务，日均消费约为30元/天，此为外包服务。老年度假酒店：对外开放住宿酒店，供子女看望老人时住宿。健康会所、亲和学院：为集中式的老年活动中心和学习中心，经营
7、情况较差。11业态规划分析业态规划分析亲和源亲和源老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所活动设施景观塑造12业业态规划分析态规划分析亲和源亲和源上海亲和源养老公寓，早期以产权式销售为主，后被政府叫停。为实现现金流快速回正，采取了会员制养老的新模式，以永久使用权、15年使用权两种为主。养老公寓主要针对具备自理能力的60周岁以上的老人，套型分为108两房、58、70一房，以7-9层配有医用担架电梯的精装小高层建筑为主，每栋楼底层均设有活动室，供老人活动休闲及娱乐。老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所活动设施景观塑造13业业态规划分析态规划分析亲和源亲和源老年公寓护理院生活配套酒店配套
8、教育配套景观配套上海亲和源颐养院建筑面积约9700，共设有300余张床位，由上海市曙光医院专业医疗机构派出团队进行管理，已开通医保。颐养院共九层，1-4层为门诊部，5-9层为护理区。老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所活动设施景观塑造14业业态规划分析态规划分析亲和源亲和源配餐中心，室内普通装饰，无适老化的设计和贴心的服务，与一般的食堂无区别。餐饮费用额外计算，人均每天价格在30元左右。从调研情况看，并无针对老人的特殊餐饮服务。老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所活动设施景观塑造15业业态规划分析态规划分析亲和源亲和源上海亲和源度假酒店供探视老人的亲友居住。酒店公寓设计与养老公
9、寓相似，无明显亮点。共计74间客房，入住率约50%左右，由于经营情况一般，目前已有将度假酒店重新包装改为养老公寓出售。老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所活动设施景观塑造16上海亲和源护东侧配有沿街商业店铺，沿袭公寓的现代简约风格，无商业主题打造。经营业态主要为生活日常消费、餐饮业态，并无招商。主要为社区提供日常生活消费。商业街无针对老年人的专业日用品，与社区商业无异。业业态规划分析态规划分析亲和源亲和源老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所活动设施景观塑造17老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所活动设施业业态规划分析态规划分析亲和源亲和源健康会所建筑面积共计8000，为
10、社区健康主题会所。聘请健康管理公司进行管理，提供包括健身、水疗、康复护理等服务。但经营情况较差，目前已计划将其改造为度假酒店。18老年公寓颐养院配餐中心度假酒店商业街健康会所活动设施业业态规划分析态规划分析亲和源亲和源室外有儿童娱乐设施、阳光室、mini高尔夫球场、垂钓湖；公寓底层有室内书画书、音乐室、棋牌室、阅读室、桌球室等。19业业态规划分析态规划分析天地健康城（一期）天地健康城（一期）天地健康城规划业态合理，目前一期产权公寓已经开始销售，德颐医院及服务式公寓的未来运营在销售阶段均已营造充分，其中单个坊一个邻里中心及社区范围内会所配套，层次分明，有利于老人进行邻里和社区活动，为规划亮点。产
11、权公寓：一期由多层住宅围合成6个坊，每个坊设可供活动交流的邻里中心，100-160户型，约788套。德颐医院：与医疗机构合作，开办社区医院，主要用途为康复及老人全护理，预计36套。服务式公寓：半护理老人居住，提供生活照料及护理，约350套目前仍在开发中具体信息不明。恬愉学堂：老年人社交学习中心，开展老年大学等教育活动。健康食堂：提供餐饮服务。养生公园：代建项目，作为项目休闲公园风情商业街：为社区商业配套。天地健康城天地健康城产权式公寓产权式公寓20老年公寓邻里中心恬愉学院商业街服务公寓德颐医院业业态规划分析态规划分析天地健康城天地健康城天地健康城老年公寓以海派石库门风格形成独特的风情社区。该部
12、分为销售型的40年商业产权公寓。4-6栋围合成一个坊，共计6个坊，每个坊独立设置一个可供老人活动娱乐交流的邻里中心。21老年公寓邻里中心恬愉学院商业街服务公寓德颐医院业业态规划分析态规划分析天地健康城天地健康城22老年公寓邻里中心恬愉学院商业街服务公寓德颐医院业业态规划分析态规划分析天地健康城天地健康城天地健康城目前推出6种户型，100大二房160大三房。其中以100大二房销售情况最好。老年公寓全部以产权销售，购买资格不限，入住资格为60周岁以上老人。公寓自带精装修（含适老化设计），装修标准约为3000元/，售价为16000-19000，均价17000元/，与周边商品住宅平均价格水平略高。23
13、业业态规划分析态规划分析天地健康城天地健康城邻里中心为每个居住坊的老人提供日常的活动场所，具备交流、锻炼、用餐服务等功能。配备有台球桌、就餐桌椅、聊天沙发桌椅、儿童娱乐设施、健身器材、顶棚可遮阳的阳光室。老年公寓邻里中心恬愉学院商业街服务公寓德颐医院24业业态规划分析态规划分析天地健康城天地健康城老年公寓邻里中心恬愉学院商业街服务公寓德颐医院恬愉学院综合楼，为社区配套会所，负一层至四层，分别设置了运动休闲、影音娱乐、互动教学、图书阅览功能区，提供各种业余生活活动空间，丰富长者生活。享受该服务需要缴纳会员费，方可享受。25业业态规划分析态规划分析天地健康城天地健康城老年公寓邻里中心恬愉学院商业街
14、服务公寓德颐医院商业街以上海石库门建筑风格为旋律，打造主题化的休闲商业街，与建筑群落相得益彰。同时为社区提供商业服务。26业业态规划分析态规划分析天地健康城天地健康城老年公寓邻里中心恬愉学院商业街服务公寓德颐医院服务式公寓为半护理老人设计，在建筑设计上偏向酒店、疗养院等公建风格，户型更为集中，服务更为贴身。一期项目服务式公寓尚未建设，具体情况有待观察。27业业态规划分析态规划分析天地健康城天地健康城老年公寓邻里中心恬愉学院商业街服务公寓德颐医院与德颐医院合作的为全护理老人或康复中老人提供全程护理及社区医疗，建筑形式与医院基本一致，每层设立有护理站，并有集中浴室和康复室配置。同时聘请副主任医师级
15、别担任医院医生，与周边甲级医院开通绿色通道。会员每年提供3次免费体检。一期项目护理式医院尚未建设，具体情况有待观察。28业态配比分析业态配比分析乌乌镇雅园镇雅园乌镇国际健康生态产业园合计规划养生居住区、养老示范区、医疗公园、五星级养生度假酒店、特色商业中心、国际养老护理中心等六大功能区，乌镇雅园为其中一个部分，规划650亩，以自理老人为主，辅以少量半护理老人。养生居住区：70年产权居住用地，建设带有养老性质的商品住房，以产权销售为主，购买入住无限制。分为别墅区、多层区、高层公寓区；颐乐学院：合计3.5万平米，具备商业、娱乐活动、老年学习等功能，为综合性的社区活动中心；雅达国际康复医院：以康复性
16、治疗为主的综合性医院国际养老护理中心：真正意义上的养老产品，具有养老服务等医疗、看护功能；特色商业区：以乌镇旅游消费为载体的商业中心度假酒店去：以乌镇旅游住宿为载体的酒店群。乌镇雅园乌镇雅园产权式公寓产权式公寓29业业态规划分析态规划分析乌镇雅园乌镇雅园养生居住颐乐学院康复医院养生居住区产品分为电梯多层、高层公寓（56-128）、别墅（170-200），以江南徽派建筑风格为主，形成多个组团居住区。苏州园林式的景观风格，景观打造为其亮点。别墅单套价格在500万左右、多层价格为14000-15000，含软硬装修。该产品以养老养生为概念，实质销售型商品住宅。30业业态规划分析态规划分析乌镇雅园乌镇雅
17、园养生居住颐乐学院康复医院31业业态规划分析态规划分析乌镇雅园乌镇雅园养生居住颐乐学院康复医院32业业态规划分析态规划分析乌镇雅园乌镇雅园养生居住颐乐学院康复医院3.5万颐乐学院，能容纳3000人，分为社区商业、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等，包括教室、运动馆、大礼堂等设施。内部建有风雨连廊，方便各区域沟通。依托杭州师范大学教育合作，设立了五大课程体系，健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育西等。33业业态规划分析态规划分析乌镇雅园乌镇雅园养生居住颐乐学院康复医院雅达国际康复医院建面大7.3万，由雅达国际投资运营，计划引入德国高端康复医疗品牌Medical park，由德国医疗
18、团队负责运营。主要提供亚健康人群的健康康复治疗、老年全科门诊和专业体检服务。目前该部分仍在规划设计中，运营效果有待检验。34业业态规划分析态规划分析随园嘉树随园嘉树随园嘉树规划有门诊部、颐养中心、康复中心、随园会会所及居住区，覆盖全养老人群，硬件、软件的适老化设计突出，但在社区内的商业规划上有一定缺失。住宅区：主要针对自理老人，提供适老化设计，出售40年使用权。购买无限制，入住须在65周岁以上。随园会：随园嘉树会所，为老年人生活活动中心，连接各个居住区。康复中心：针对半护理人权，日常生活照料。颐养中心：针对术后康复老人，需要医疗等护理。门诊部：为社区提供门诊医务服务。随园嘉树随园嘉树产权式公寓
19、产权式公寓35业业态规划分析态规划分析随园嘉树随园嘉树居住区随园会门诊部随园嘉树居住区，以老年活动会所为中心呈行列式布局，以多层德式建筑风格为主，超过常规社区15%-30%的楼间距，全朝南向的设计，提高采光通风标准。该部分以使用权出售为主（均价1.6万元/），15年租赁为辅（65万-95万），使用权剩余年限为23年。购买没有年龄限制，入住须满足65周岁。36业业态规划分析态规划分析随园嘉树随园嘉树居住区随园会门诊部居住区提供75-111户型，15年租赁费用约为65-95万元；购买使用权均价约1.6万元/，带适老化精装修，其中老年化设计的家具可购买。物业费为2500-3500年/户，可免费享受健
20、康检查咨询服务。37业业态规划分析态规划分析随园嘉树随园嘉树居住区随园会门诊部随园会会所，与各建筑通达衔接，商业、娱乐、休闲等功能完备，同时是社区老人的服务、咨询中心。其中将健康管理中心独自设立其中方便老人对自身健康状况进行管理。38业业态规划分析态规划分析随园嘉树随园嘉树居住区随园会门诊部浙一良渚门诊部面积达2000。设有内科、外科及检验、药房等。可开展常见病的诊疗、保健服务。现已开通省、市医保。门诊部为社区老人建立数字化健康档案，展开上门服务。同时老人家中安装相关终端设备，可使用远程可视服务实现网络诊疗，在线提供健康咨询、健康教育。社区设立了三层医疗体系：1、健康管理中心，提供定时体检、实
21、时监控；2、浙一门诊，一般常见病治疗；3、省老年医院，紧急救助绿色通道39业态规划分析业态规划分析金色年华退休中心金色年华退休中心金色年华退休中心，主要分为四个功能区，业态上满足不同护理等级老人和社区必要的生活需求。留有山体公园，其开发具有可想象的空间。居家服务式公寓：自理老人社区，使用权出让，带有精装、家具。中心功能区：配套功能中心，集中设置，辐射社区的服务性、生活性会所。度假公寓：以公寓形式为主，设有酒店公寓提供短租服务。护理式托老公寓：与医疗机构合作，提供医疗服务，同时为全护理、半护理老人提供养老服务。山体公园：社区种植茶叶和休闲步道。金色年华退休中心金色年华退休中心产权式公寓产权式公寓
22、40居家公寓功能区度假公寓居家公寓采用集合式单元布局，各单元通过风雨连廊连接，以南加州风格为主，提供70-130户型，软硬装俱全，针对自理老人，以使用权出售形式进行销售，售价约为9000元./，与周边普通商品住宅基本持平。购买不受年龄限制，入住需达到退休年龄。托老公寓业态规划分析业态规划分析金色年华退休中心金色年华退休中心山体公园41居家公寓功能区度假公寓托老公寓业态规划分析业态规划分析金色年华退休中心金色年华退休中心山体公园42居家公寓功能区度假公寓托老公寓业态规划分析业态规划分析金色年华退休中心金色年华退休中心约2万的配套功能中心，为老人提供娱乐休闲等活动空间。大餐厅按量定价、小餐厅（包厢
23、），可按自己口味定制，可招待亲朋好友聚餐。山体公园43居家公寓功能区度假公寓托老公寓业态规划分析业态规划分析金色年华退休中心金色年华退休中心度假酒店公寓装修与居家公寓相仿，按天或按月计费，主要针对居家公寓老人的亲友、子女；候鸟型度假老年团体和社会其他人士。提供酒店住宿、餐饮、会议等服务。山体公园44居家公寓功能区度假公寓托老公寓业态规划分析业态规划分析金色年华退休中心金色年华退休中心设有224张养老床位，内部空间与医院病房相似，主要为全护理老人设置，提供专业护理服务，每层均有救护站，一层配置7个医护人员。一楼设有医务室，三楼设有理疗室。山体公园45居家公寓功能区度假公寓托老公寓业态规划分析业态
24、规划分析金色年华退休中心金色年华退休中心山体公园山体公园，大面积对坡绿化，营造山间小径，供园区老人散步，锻炼。同时开辟部分山体种植茶叶，自产自销，也提供小部分菜地供老人自行种植。46适老化设计分析适老化设计分析三47适老化设计分析适老化设计分析根据所有考察项目整理，适老化设计主要涉及四个标准、六个模块、五十项多细节设计。光线、视线、路线四通、减少突发状况1居住空间地面平整，无高差障碍，避免损伤2储藏空间，台面多，便于收纳更起到扶手作用3温度均匀，光线均匀，扁平化户型便于光线深入居室4适老化设计标准适老化设计标准4850余项适老化设计细节适老化设计分析适老化设计分析（一）玄关（一）玄关1.入户置
25、物台2.智能门禁3.入户门加宽，电梯加深4.玄关置物台5.玄关智能感应灯6.一键取电（二）（二）客厅客厅8.彩色可视对讲9.配备地暖10.大按键智能电话11.风管式空调12.座椅增高13.插座高度人性化设计14.开关/按键集成（三）卧室（三）卧室15.分体式空调16.起夜地灯17.双卧房贯通18.床头柜增宽加高19.卧室朝南20.分床设计21.升降晾衣架22.平开窗把手，降低高度23.门板防撞条24.一键紧急呼叫（四）厨房（四）厨房25.置物隔板/中柜设计26.直饮水入户27.橱柜内镜28.下沉式灶台29.侧吸式油烟机30.水槽台面抬高（五）卫浴（五）卫浴31.未活动通知32.安全扶手33.电
26、热毛巾杆34.暖风机35.地面无高差36.防滑地砖37.主卫智能马桶38.坐浴设计39.双地漏排水40.浴室一键紧急呼叫41.起夜地灯（六（六）全区）全区42.风雨连廊设计43.连廊内休闲座椅44.连廊无地坪台阶45.定点视频监控49.大尺度公共通道46.半室外活动空间47.感应单元移动门48.担架电梯（七）智能化设计七）智能化设计49.健康管理平台50.生活管理平台51.员工管理平台49适老化设计分析适老化设计分析入户玄关门窗纱窗处理门窗纱窗处理入户门及窗户进行推拉式纱窗处理防止蚊虫叮咬50适老化设计分析适老化设计分析客厅家具圆角处理家具圆角处理家具根据老人生理状况进行设计，进行圆角处理，避
27、免磕碰折叠式晾衣架折叠式晾衣架阳台栏杆处设置折叠式晾衣架，随手就可晾晒衣物，免去升高弯腰数字监控系统数字监控系统配合电子门卡、一键报警、不活动的通知等合成在物业管理中心对 就诊记录、生活习惯作及时了解51适老化设计分析适老化设计分析厨房厨房下拉柜厨房下拉柜厨房吊柜采用内部下拉设计，可平行取物拐角置物架拐角置物架针对老人收纳杂物多的特点，设置拐角置物架充分利用空间高照明度操作台高照明度操作台老人视力较弱，厨房操作台设置了高照明度灯光，方便老人使用52适老化设计分析适老化设计分析厕所假牙清洗器假牙清洗器自动假牙清洗器，方便老人对假牙进行清理辅助器辅助器可吸附于墙壁，形成移动扶手壁式置物格壁式置物格
28、嵌入式设计，避免突出的置物板对操作造成阻碍无障碍洗手台无障碍洗手台+暖足机暖足机为轮椅用户提供洗手台操作空间，为老人洗漱时提供足部保暖53适老化设计分析适老化设计分析卧室卧室独立收纳柜卧室独立收纳柜采用组合式落地衣柜。分区结构包括；抽屉、小格抽屉、裤架、适合不同长度衣物的挂衣通和合柜分床设计（部分）分床设计（部分）老人睡眠较差，为减轻相互干扰，采用分床设置54适老化设计分析适老化设计分析护理院坐浴坐浴此方案可运用于一般老人到需要护理的老人，可坐着淋浴的座式淋浴花洒使得护理人员大幅减轻负担，更轻松、更舒适卧浴卧浴卧位淋浴床能直接由病床转移病人前往淋浴；床身可液压升降调整高度；配有软枕一个及排水软
29、喉管一条，作为特殊护理的器材，有三种不同长度，为不能自理老人进行辅助淋浴和卫生护理护理床位护理床位护理床位与医疗床位一致，有相关接口及开关面板，具备施救工具。55适老化设计分析适老化设计分析阳光房阳光房顶棚为双层中空玻璃，可让阳光射入，同时保证问题，便于老人享受室外阳光活动楼栋入户无阶梯障碍楼栋入户无阶梯障碍无障碍入户，减少老人及轮椅入户的难度公共公共空间加宽，加栏杆扶手空间加宽，加栏杆扶手加宽加大公共空间，使活动更加方便，同时配置走廊扶手方便老人行动。增设交流空间，照片墙增设交流空间，照片墙增加交流空间，设置温馨的照片墙，营造良好的老人邻里氛围风雨连廊，布置休息座椅风雨连廊，布置休息座椅风雨
30、连廊连接主要生活区，动线清晰，布置休息座椅，方便老人随时休息。公共空间56适老化设计分析适老化设计分析自动感应门自动感应门公共空间均设置自动感应门，免去老人推拉门的繁琐，方便轮椅出行垂钓台垂钓台将湖景开辟成垂钓台，形成水景景观的同事，增加老人娱乐活动空间。儿童娱乐设施儿童娱乐设施为居家老人带孩子，提供娱乐设施。草坪无高差设计草坪无高差设计草坪无高差设计，避免转角处的磕绊，且利于自然排水，形成更为平整的景观公告栏公告栏别致的公告栏，将社区相关信息公示，增强社区运作公众参与度，营造良好温馨的社区氛围室外57以风雨连廊为骨架，林间道路及草丛汀步为支线构造整个社区的景观。绿化节点集中在交通动线交汇处、
31、草丛汀步转交以及宅间绿地周边。随处可见置石、石椅石凳等景观小品丰富景观情趣。植物配置以三重景观为主：草地+有色开花灌木+小乔木。适老化设计分析适老化设计分析绿化景观58适老化设计分析适老化设计分析乌镇雅园以江南园林为主题。通过主体性园林风格，增加景观的观赏性。小转角处通过小型灌木装饰，大转角处及景观节点处，通过密植形式打造多重绿化。在叫开阔的地区采用全草坪配合有色灌木镶边的处理，一方面节约费用，一方面提供开阔的景观视觉，增加多样性。绿化景观59电子E卡通及个人健康档案提供：电子E卡通具备，门禁功能、储值消费功能、SOS紧急救助功能、健康管理功能。通过电子E卡通按钮，可以及时发出急救信号，通过电
32、子系统可定位求救位置，调出该位置监控，同时个人健康档案弹出，将过往病例就健康状况及时反馈，便于救助。该套系统可植入个人终端，进行健康监控、终端配菜等特制服务。适老化设计分析适老化设计分析智能信息化设计60适老化设计分析适老化设计分析61云平台健康管理适老化设计分析适老化设计分析62云平台生活管理适老化设计分析适老化设计分析63云平台员工服务平台适老化设计分析适老化设计分析64运营模式分析运营模式分析四65运营模式分析运营模式分析服务体系服务体系亲和源服务体系从生活、快乐、健康三个方面构建，基本覆盖了老人日常的需求，但诸如健康服务受制于医疗资源，并没有进行深入。生活服务快乐服务健康服务 智能物业
33、 家政服务 事务代理 出行服务 会所服务. 主题活动 亲和俱乐部 亲和学堂 度假旅游 义工服务 理财咨询 健康咨询 护理照料 医疗服务 心理辅导66运营模式分析运营模式分析服务体系服务体系天地健康城服务体系打造更加丰富，从医疗、生活到文体方面具做到全覆盖和全深入，从服务品质看更胜一筹，但由于园区并未运营部分服务内容仍处在对客户的造梦阶段。服务体系医疗保健生活照料文体娱乐 健康体检、健康档案、健康评估、全科门诊、紧急救助、特约专家坐诊、膳食调养、定期随访、戒烟限酒、运动管理、心理干预、身体指标监测、慢病调养、未病管理、病后康复、绿色通道 养生食堂、营养配餐、自助厨房、亲情沟通、陪同出行、每日问候
34、、入户清洁、代办服务、房屋托管、垃圾清收、家具一卡通、不活动通知、智能化社区 长期课程、主题沙龙、兴趣小组、外出游学、大型活动、阳台种植、开心农场、游园采摘、亲宠服务、电影院、健身会、恒温泳池、瑜伽舞蹈、棋牌麻将、亲子活动、门球网球、健康步道、钓鱼台、棋牌博弈、住院探视67运营模式分析运营模式分析服务体系服务体系乌镇雅园主要以学院式养老教育为主打，推出了丰富的老年课程体系，在健康服务方面基本做到了标准配置。目前养生居住区仍处在建设阶段，相关医疗、教育等功能有待检验。老年老年教育教育依托杭州师范大学资源，设立健康养生、人文社科、艺术、休闲体育、生活五大课程体系。68运营模式分析运营模式分析服务体
35、系服务体系69运营模式分析运营模式分析服务体系服务体系随园嘉树形成了4各模块的服务体系，合计86项细节服务。基本覆盖了老年人生命周期的生活需求。由于园区会全面建成，部分服务细节有待检验。70运营模式分析运营模式分析服务体系服务体系金色年华退休中心养老服务体系主要针对护理公寓的全护理老人，主要从衣食住行乐五个方面构建。全天式亲情呵护服务体系医疗保健服务 专业医疗机构定点 就医绿色通道 预防、医疗、康复护理体系专业餐饮服务 整洁的就餐环境 专业营养配餐 特色餐饮服务居家物业服务 亲情呵护服务 免费家政服务 温馨物业服务 特色日常服务交通出行服务 建筑安全设施 便捷市区交通文化娱乐健身 文化交流 康
36、体健身 娱乐活动71运营模式分析运营模式分析医疗资源医疗资源综合所有项目，天地健康城的医疗服务体系最为丰富，其通过分析医疗周期，针对不同阶段制定不同解决方案，通过标准化的健康管理流程，对老人健康进行监测和管理。在注重治疗的同时更加注重预防，注重医疗的同事更注重食疗。72运营模式分析运营模式分析医疗资源医疗资源设立分级护理、专业护理服务，提供菜单式、可定制的医疗服务护理体系，由老人根据自身情况的不同，分级划分，分级收费；针对特殊情况，提供专业和定制护理，提高服务水平和客户满意度。73运营模式分析运营模式分析团队构建团队构建开发前置考虑团队结构，天地健康城将运营团队分为，会员中心、生活服务、健康服
37、务、资源管理、配套服务、财务、人事行政七个部门，分级管理，设立明确的权责体系。74运营模式分析运营模式分析亲和源亲和源市场反馈市场反馈客户基本为本市居民，多数客户为预先购买，预防养老。客户基本为本市居民，多数客户为预先购买，预防养老。目前，园区内所有均已出售完毕，入住率超过目前，园区内所有均已出售完毕，入住率超过90%，但从实际观察看，园区人气不高。，但从实际观察看，园区人气不高。卡种年限房型（面积）会员卡缴费年费缴费A卡永久（可继承）（可转让）大套108128万7.38万/年中套703.98万/年小套582.98万/年B卡终身（15年内可退）大套10898万4.5万/年中套7060万小套58
38、45万C卡产权房大套108/（已被政府叫停）3.5万/年中套70小套58现有少量转让卡（A卡）委托转让，转让价格由持卡人与意向客户自行协商决定75运营模式分析运营模式分析天地健康城天地健康城市场反馈市场反馈目前在售部分基本告罄，均价与周围住宅产品基本持平，客户接受度较好。目前在售部分基本告罄，均价与周围住宅产品基本持平，客户接受度较好。客户基本来自上海本地，客户基本来自上海本地，90%客户年龄在客户年龄在70周岁以上，少部分投资客户。周岁以上，少部分投资客户。小户型消化速度最快。小户型消化速度最快。当前仅有自理套餐对外公布：当前仅有自理套餐对外公布：以以40年产权形式销售，均价约年产权形式销售
39、，均价约17000元元/，物业费用，物业费用3.3元元/ 月（一楼）、月（一楼）、3.8元元/ 月（一楼月（一楼以上）；加入健康城会员（可享受社区服务和社区养老配套）以上）；加入健康城会员（可享受社区服务和社区养老配套）4.5万元万元/户户 一老人一老人 年、年、6.9万元万元/户户 两老人两老人 年。会员可根据自身情况选择是否加入。年。会员可根据自身情况选择是否加入。家具可委托制作，全套家具制作约家具可委托制作，全套家具制作约5万元。万元。食堂和非基础服务另行收费。食堂和非基础服务另行收费。76运营模式分析运营模式分析乌镇雅园乌镇雅园市场反馈市场反馈绿绿城产品营造能力强，加之城产品营造能力强
40、，加之70年住宅用地，多数客户将其当做商品住宅来购买，别墅及高层去化理想。年住宅用地，多数客户将其当做商品住宅来购买，别墅及高层去化理想。客户以桐乡本地为主，杭州、上海、江苏比例约为客户以桐乡本地为主，杭州、上海、江苏比例约为5:2:2:1 年龄集中在年龄集中在40岁岁50岁，购买主要为父母养岁，购买主要为父母养老考虑及未来自己度假养老。老考虑及未来自己度假养老。77运营模式分析运营模式分析随园嘉树随园嘉树运营模式：租售结合运营模式：租售结合 销售方式：销售方式：使用权销售：以使用权销售：以30年使用权转让方式出售，无产权证，土地期满后房子归客户，房屋年使用权转让方式出售，无产权证，土地期满后
41、房子归客户，房屋不可转让。不可转让。销售价格：开盘售价销售价格：开盘售价14000元元/目前售价约目前售价约16000元元/ 租赁方式：租赁方式：租赁：一次性交纳十五年租金，期内退房可按时间折旧退款，十五年之后继续居住不租赁：一次性交纳十五年租金，期内退房可按时间折旧退款，十五年之后继续居住不再收取租金，不可转让。再收取租金，不可转让。市场反馈市场反馈随园嘉树一期目标客户为自理老人，项目去化良好。随园嘉树一期目标客户为自理老人，项目去化良好。项目核心客户来源于杭州本市区，占到项目核心客户来源于杭州本市区，占到80%，剩余主要来自长三甲地区，以本省客户居多。，剩余主要来自长三甲地区，以本省客户居
42、多。相较相较于使用权租赁，用户更倾向于全销售方式于使用权租赁，用户更倾向于全销售方式租赁物业租金情况户型租赁形式服务费用A户型（约75）15年租约租金65至70万元2500-3500元/月（物业+服务）B户型（约100）15年租约租金约95万元左右C户型（约110）78运营模式分析运营模式分析金色年华退休中心金色年华退休中心护理床位价格表护理床位价格表朝南双人间3000元/月/间朝北单人间2300元/月/间护理费收费标准护理费收费标准护理等级收费等级应急备用金三级护理500元/人/间2万/1人住3万/2人住（离园时不计息退还）二级护理800元/人/间一级护理1100元/人/间特一级护理1400
43、元/人/间特二级护理1700元/人/间备注1.包房入住引起的空置床位，空置床位基本服务费按300元/床/月收取，老住户按原标准执行；2.护理等级根据入住老人身体状况进行确定，室内电费自理居家公寓居家公寓户型销售形式价格服务费66使用权销售均价约9000元/5600元/年706880元/年12610800元/年79运营模式分析运营模式分析金色年华退休中心金色年华退休中心养生度假床位价格表养生度假床位价格表房型入驻模式床位费应急备用金月付年付双人间按月入住3300元/月/间2万/1人住3万/2人住一年起住3000元/月/间34800元/年/间（2900元/月）标准套房按月入住4100元/月/间一年
44、起住3800元/月/间43200元/年/间（3600元/月）舒适套房按月入住5300元/月/间一年起住4700元/月/间54000元/年/间（4500元/月）备注备注1.集中供热水，费用包含在床位费中，不再另行收取；2.服务费收费标准，基础服务500元/人/月，送餐服务加200元/月/人，双人入住优惠100元/月/间；3.入住首月为“试住期”，免交应急备用金（只收取押金1000元/间），床位费按月住模式执行，在签订年住模式合同时再调整；4.签订一年起住模式合同的，未满一年提前退房时，每月补差价300元；5.可提供全套床上用品，费用加100元/月/人；6.室内电费自理。80养生床位价格表养生床位
45、价格表房型入驻模式床位费应急备用金月付年付双人间按月入住3200元/月/间2万/1人住3万/2人住一年起住2900元/月/间33600元/年/间（2800元/月）标准套房按月入住2300元/月/间一年起住2200元/月/间25200元/年/间（2100元/月）备注备注1.服务费收费标准，基础服务500元/人/月，洗衣服务加200元/人/月，送餐服务加200元/人/月，双人入住优惠100元/月/间；2.入住首月为“试住期”，免交应急备用金（只收取押金1000元/间），床位费先按月住模式执行，在签订年住模式合同时再调整；3.签订一年起住模式合同的，未满一年提前退房时，每月补差价300元；4.室内电
46、费自理。运营模式分析运营模式分析金色年华退休中心金色年华退休中心市场反馈市场反馈金色年华入住率为金色年华入住率为70%，居家公寓销售去化周期长达三年，客户最大抗性为交通及非产权住房；，居家公寓销售去化周期长达三年，客户最大抗性为交通及非产权住房；床位型养老状况良好；床位型养老状况良好；入住基本为入住基本为75周岁以上高龄老人，周岁以上高龄老人，60周岁区间老人极少；周岁区间老人极少；对对目前价格及服务较满意。目前价格及服务较满意。81总结与借鉴总结与借鉴五82总结与借鉴总结与借鉴业态规划建筑设计团队建设服务体系 居住+商业+医疗+配套的格局 覆盖自理、半护理、全护理三个方面 医疗服务等体系的构
47、建均借助了其他企业资源 着力打造，老人活动空间，种类丰富 适老化设计是基础，软装配置是亮点 乌镇雅园结合地区文化，建筑、园林设计最为惊艳 风雨连廊、园区无障碍设计、园区指示标示是室外设计重点。 户型采光通风尺度强于一般住宅，以板式楼梯为主，楼层较低。 与有经验或资源的机构共同成立运营团队 团队建设均在项目建设前已经具备框架，在建设中不断完善构建 团队权责、分工明确 常见医疗资源的配备是园林必选 非常规的医疗资源，需与外界医院开通绿色通道。 餐饮为老人关注重点 运用科技互联网设备，进行信息化管理 服务收费分级，根据居家、半护理、全护理、特殊定制进行区别分类83总结与借鉴总结与借鉴借鉴1、业态规划
48、，必须使园区形成生态闭环，足不出园即可满足生活所需，其中餐饮、医疗为老人关注种地，业态规划时，应该以二者为中心，而非考察几个项目以会所为中心。2、建筑设计须结合当地文化特点，如乌镇雅园的徽派建筑风格，江南水乡的园林风格给人印象深刻，建筑作为项目的表皮，为客户接触项目第一印象，出彩的建筑设计有利于提升项目品质。3、适老化设计是基础，这方面不少设计机构已经有了成型的设计标准，并非难点。根据调研发现，不少投资客户投资或提前购买预备养老，而园区的入住年龄限制，造成了空置。在居家养老上可不必拘泥于年龄限制，以全生命周期的住房理念，打造可供老中青三代变迁的住房。4、服务体系构建，必须前置考虑，由于养老地产
49、的核心便是配套的养老服务，如果养老团队的构建和机制的建立滞后，养老地产便难以经营。5、医疗资源须与大型医院合作，重护理重养生。养老地产的特殊性，决定不会有医疗人才愿意长期驻点，与多家医院的合作进行轮替式的驻点服务，对重大疾病开通绿色就医通道，为目前最契合养老地产的医疗服务模式。6.信息系统的建立，软件的配置是未来适老化设计核心。穿戴设备已经成为研发主流，逐步投入健康领域。结合穿戴设备和信息化系统，可降低人力成本，亦可以更加迅速有效地管理老人生活。7. 根据自身项目情况，须建立风险意识，养老地产开发周期长，风险极大，应在部分业态中，以销售或使用权一次性出租的形式，保证现金流安全。同时配合服务收费
50、，租金形成可持续性收入。84总结与借鉴总结与借鉴借鉴8、产品设计应贯彻，空间尺度大，面积小，总价低的理念。不宜高估目前老年客户的购买力水平，从考察情况看，客户总价敏感度高，小面积户型去化周期最快，真实需求量最大。应在保持适老化设计，增大部分功能空间尺度的同时尽量缩小总面积，控制总价。9、传统硬装装修不适宜养老地产，适老化设计应融于生活之中，软装家具作为生活使用频率最高的生活物件，应在产品设计时一体考虑，与硬装搭配出售，才能提高产品竞争力，保证养老属性的纯粹。10、注重口碑营销，弱化商业性广告。销售推广应围绕“老带新”等活动进行，通过口碑传播，圈层活动塑造产品力，减少商业性广告的盲目投入。考察五
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