1、 1 研究创造价值 物管业务稳定增长，强强联手成就非住宅物业龙头物管业务稳定增长，强强联手成就非住宅物业龙头 20192019 年年报点评年年报点评 方正证券研究所证券研究报告方正证券研究所证券研究报告 招商积余(001914) 公司研究 房地产行业房地产行业 公司财报点评 2020.04.15/推荐(首次) 分析师分析师 夏亦丰 执业证书编号： S01 E- 历史表现：历史表现： -14% 23% 60% 97% 134% 171% 2019/4 2019/7 2019/10 2020/1 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 10
2、00 成交金额(百万)招商积余 沪深300 数据来源：wind 方正证券研究所 相关研究相关研究 请务必阅读最后特别声明与免责条款 事件：事件： 公司公布 2019 年年报，实现营业收入 60.78 亿元，同比下降 8.7%；归母净利润 2.86 亿元，同比下降 66.6%; 扣非归母净利 润 2.9 亿元，同比增加 4.4 亿元。公司拟每 10 股派发现金股息 1 元（含税） ，分红率为 37.1%。 核心观点：核心观点： 物管业务稳健增长，业绩下滑主要物管业务稳健增长，业绩下滑主要系系地产业务波动地产业务波动；业绩和利；业绩和利 润率润率均均有望实现提升有望实现提升。总营收随业务结构调整有
3、所波动，但物 管板块始终保持稳定增长，19 年物管业务营收 51.5 亿元，仅次 于碧桂园服务、绿城服务和保利物业，同比增长 32.8%，占总 营收的比重从 18 年的 58.3%大幅提升至 84.7%。资产管理业务 营收 6.2 亿元，同比下降 2.4%，占总营收的 10.2%，主要是因 为减少了已转让的上海天盛广场的租金收入。 其他业务营收 3.1 亿元，同比下降 85.5%，占总营收的 5.1%，主要是因为公司已 不再从事新的房地产开发。 利润同比大幅下降主要是因为 18 年 公司转让三家房地产项目公司取得投资收益 12.5 亿元所致。此 外，公司 19 年业绩中仅并表招商物业 12 月
4、业绩，若合并其全 年业绩，物管板块净利润总计约 4 亿。招商物业 12 月实现净利 润 3876 万元，远超公司整体月均利润。目前公司利润率较行业 仍有较大提升空间，19 年毛利率、净利率和归母净利润率分别 为 18.3%、4.4%和 4.71%。三费率下降 0.3 个百分点至 11.4%， 财务费用率随地产业务的剥离逐步下降，管理费用率在可比公 司中也处于低位；同时考虑到后续增值业务拓展、非住宅物业 占比提升所带来的毛利率提升，利润率有望实现改善。 在管规模在管规模大幅大幅提升，规模和区域协同优势更加凸显。提升，规模和区域协同优势更加凸显。截止 19 年年末，公司在管项目 1198 个，较
5、18 年年底增长了 18.7%； 管理面积达 1.53 亿平米，较 18 年年底增长了 24.9%，跃居行业 前列，仅次于第一梯队的彩生活、保利物业、碧桂园服务、雅 生活服务、绿城服务，有望在短期内冲击第一梯队。中航物业 与招商物业均重点精耕广深区域，19 年深圳仍是公司物业管理 收入的最主要贡献区域。深圳和华南区域合计收入占比高达 46.6%，较 18 年提升 2.2 个百分点，同时深圳也是毛利率最高 的区域（12.1%） 。重组后城市覆盖范围将更加广泛，重点深耕 区域可实现项目协同管理，管理密度有所提升。 招商物业与中航招商物业与中航物业两大央企平台积极融合，机构类物业有望物业两大央企平台
6、积极融合，机构类物业有望 进一步壮大进一步壮大；房企母公司支撑住宅类物业增长。；房企母公司支撑住宅类物业增长。中航物业深耕 非住宅物业（住宅、非住宅占比 31%、69%） ；招商物业服务业 2 研究创造价值 招商积余(001914)-公司财报点评 态则更加丰富（住宅、非住宅占比 65%、35%） 。重组后强强联 手，机构类物业领域占据领先地位。19 年新签项目 81.3%为非 住宅物业，涵盖了企业总部、政府、商业写字楼、园区、高校、 场馆、医院、公共交通等众多机构特色业态，更在城市服务项 目取得突破。截至 19 年年底，公司非住宅物业在管面积 7613 万平米，同比增长 35.4%，占总在管面
7、积的 50%，较 18 年提升 了 4 个百分点，对应产生 37.6 亿元的营收，占总物管营收的 81.8%。住宅类物业在管面积 7653 万平米，同比增长 16.0%， 对应产生了 8.4 亿元的营业收入，同比增长 47%。随着招商蛇 口住宅项目销售与竣工量的增加，有望推动住宅业态在管面积 和营收的加速增长。 投资建议及盈利预测：投资建议及盈利预测： 年内公司完成重大资产重组，中航物业招商物业强强联合，进年内公司完成重大资产重组，中航物业招商物业强强联合，进 一步确立了公司在非住宅物管龙头地位，且央企背景以及招商一步确立了公司在非住宅物管龙头地位，且央企背景以及招商 局资源将为后续发展提供较
8、强保障。重组后，公司营业收入与局资源将为后续发展提供较强保障。重组后，公司营业收入与 在管规模大幅提升；城市布局更加全面的同时，有利于在共同在管规模大幅提升；城市布局更加全面的同时，有利于在共同 深耕的重深耕的重点区域实现区域资源共享与管理密度的大幅提升；有点区域实现区域资源共享与管理密度的大幅提升；有 利于拓展业务的广度，增值服务有望进一步发力； 业态整合后，利于拓展业务的广度，增值服务有望进一步发力； 业态整合后， 机构类物业进一步壮大， 也将有助于公司多业态管理能力提升。机构类物业进一步壮大， 也将有助于公司多业态管理能力提升。 同时公司当前盈利能力有较大的提升空间，在两个物管平台逐同时
9、公司当前盈利能力有较大的提升空间，在两个物管平台逐 渐融合的过程中改善预期较强。渐融合的过程中改善预期较强。我们预计公司 2020-2022 年营 业收入分别为 110 / 140 / 182 亿元； 归母净利润分别为 5.4 / 7.0 / 9.9 亿元；对应 EPS 分别为 0.51 / 0.66 / 0.94 元。当前股价对应 的 PE 分别为 50X / 39X / 27X。首次覆盖，给予“推荐”评级。 风险提示风险提示： 房企母公司招商蛇口竣工不及预期；管理面积外拓不及预期； 物业管理费的单价和收缴率大幅下滑；增值服务开展进度不及 预期。 盈利预测盈利预测: : 单位单位/ /百万百
10、万 20192019 2020E2020E 2021E2021E 2022E2022E 营业总收入 6077.90 10982.82 14023.46 18199.15 (+/-)(%) -8.68 80.70 27.69 29.78 净利润 286.23 543.35 698.01 994.74 (+/-)(%) -66.59 89.83 28.47 42.51 EPS(元) 0.27 0.51 0.66 0.94 P/E 93.65 49.86 38.81 27.24 数据来源：wind 方正证券研究所 rQrOrRmQrMtNmOpOuMoPpM7NaOaQnPnNnPpPfQmMtPf
11、QrQoQ6MpPuNMYrRnOuOnOqQ 3 研究创造价值 招商积余(001914)-公司财报点评 目录目录 1 物管业务稳定增长，因地产业务波动业绩下滑；未来利润率有较大改善空间 . 5 1.1 营收业绩随业务结构调整有所波动，物管业务收入稳定增长 . 5 1.2 随物管业务发展，盈利能力有较大提升空间，现金流可实现稳定增长 . 7 2 强强联手，成就机构物业引领者 . 11 3 盈利预测与投资建议 . 15 4 风险提示 . 16 4 研究创造价值 招商积余(001914)-公司财报点评 图表目录图表目录 图表 1： 2019 年公司营业收入 60.78 亿元，同比下降 8.7% .
12、 6 图表 2： 2019 年公司归母净利润 2.86 亿元，同比下降 66.6% . 6 图表 3： 2019 年公司投资收益-338 万元 . 6 图表 4： 2019 年物业管理业务营收 51.5 亿元，同比增长 32.8%，占总营收的比重为 84.7% . 6 图表 5： 2019 年公司扣除非经常性损益后的归母净利润为 2.9 亿元，同比增长 4.4 亿元 . 6 图表 6： 2019 年公司基础物业服务和专业化服务占总物业管理收入的比重分别为 89.3%和 10.7% . 7 图表 7： 2019 年公司基础物业服务和专业化服务毛利率分别为 8.5%和 21.2% . 7 图表 8
13、： 2019 年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为 18.3%、4.4%和 4.7% . 8 图表 9： 2019 年公司三费率为 11.4%，较 2018 年下降 0.3 个百分点. 8 图表 10： 2019 年 12 月招商物业净利率为 6.55% . 8 图表 11： 2018 年中航善达净利率为 12.88% . 8 图表 12： 2019 年公司毛利率相对处于较低的水平 . 8 图表 13： 2019 年公司管理费用率处于较低水平 . 8 图表 14： 2019 年公司净利率相对处于较低的水平 . 9 图表 15： 2019 年公司 ROE 相对处于较低水平. 9 图表 16：
14、 2019 年公司 ROE 为 3.6%，较 2018 年下降了 14.1 个百分点 . 9 图表 17： 2019 年公司资产负债率为 51.5% . 10 图表 18： 2019 年公司净负债率和有息负债率分别为 19.3%和 23.9% . 10 图表 19： 2019 年公司有息负债为 39.5 亿元，同比下降 18.2% . 10 图表 20： 2019 年公司短期现金覆盖倍数为 4.67 . 10 图表 21： 2019 年公司货币资金 24.1 亿元，同比增长 9.0% . 10 图表 22： 2019 年公司经营性现金流净额 3.6 亿元，同比下降 72% . 10 图表 23
15、： 2019 年公司货币资金持有量在可比公司中排名第五 . 11 图表 24： 与可比公司相比，2019 年公司货币资金实现稳定增长 . 11 图表 25： 2019 年物业管理收入 51.5 亿元，仅次于碧桂园服务、绿城服务和保利物业 . 11 图表 26： 2019 年在管面积 1.53 亿平，在可比公司中排名第六 . 11 图表 27： 截至 2019 年年底公司在管项目 1198 个，较 2018 年年底增长 18.7% . 12 图表 28： 截至 2019 年年底公司管理面积 1.53 亿平米，较 2018 年年底增长 24.9% . 12 图表 29： 截至 2019 年年底中航
16、物业管理面积 6729 万平米，较 2018 年年底增长 26.8% . 12 图表 30： 截至 2019 年年底招商物业管理面积 8537 万平米，较 2018 年年底增长 23.5% . 12 图表 31： 截至 2019 年年底中航物业和招商物业非住宅面积占比分别为 69%和 35% . 13 图表 32： 截至 2019 年年底公司住宅类物业和非住宅类物业在管面积占比分别为 50%、50% . 13 图表 33： 截至 2019 年年底公司住宅物业和非住宅物业收入占比分别为 18.2%和 81.8% . 13 图表 34： 截至 2019 年年底母公司提供的物业和外拓物业的面积占比分
17、别为 41%和 59% . 13 图表 35： 招商蛇口合同销售面积近两年保持 40%以上的较高增速 . 13 图表 36： 按照竣工计划，招商蛇口 2019 年竣工面积可达 1000 万方 . 13 图表 37： 公司多元业态代表项目一览 . 14 图表 38： 深圳区域收入占比高达 38.96%，较 2018 年提升 2.4 个百分点 . 14 图表 39： 深圳、华北区域毛利率较高，分别为 12.06%和 10.49% . 14 图表 40： 中航物业与招商物业在深圳、广州、佛山、北京、武汉、上海、成都均有机构物业分布 . 15 图表 41： 可比公司估值表 . 16 图表 42： 分业
18、务收入成本预测表 . 16 5 研究创造价值 招商积余(001914)-公司财报点评 1 物管业务稳定增长，因地产业务波动业绩下滑；未来利润物管业务稳定增长，因地产业务波动业绩下滑；未来利润 率有较大改善空间率有较大改善空间 1.1 营收营收业绩业绩随随业务结构调整有所波动，物管业务业务结构调整有所波动，物管业务收入收入稳定增长稳定增长 公司物管业务稳健增长公司物管业务稳健增长，业绩下滑主要源自房地产业务波动，业绩下滑主要源自房地产业务波动。2019 年公司实现营业收入 60.78 亿元，同比下降 8.7%；归母净利润 2.86 亿 元，同比下降 66.6%；扣非归母净利润 2.9 亿元，同比
19、增加 4.4 亿元。 公司最主要的经营业务从地产开发转换为物业管理， 逐步转型定公司最主要的经营业务从地产开发转换为物业管理， 逐步转型定位机位机 构物业服务商。公司总营业收入随着业务结构的调整有所波动，但物构物业服务商。公司总营业收入随着业务结构的调整有所波动，但物 业板块始终保持稳定增长。业板块始终保持稳定增长。在三大主营业务中，1）物业管理业务实 现营业收入 51.5 亿元， 同比增长 32.8%， 占总营业收入的比重从 2018 年的 58.3%大幅提升至 84.7%，主要系物业管理业务年内拓展较好及 通过并购增加了物业管理项目。2）资产管理业务主要是商业运营、 持有物业出租及经营，实
20、现营业收入 6.2 亿元，同比下降 2.4%，占总 营收的 10.2%， 主要是因为 2019 年减少了已转让的上海天盛广场的租 金收入。商业运营方面，截至 2019 年年末九方资管在管项目 14 个， 管理面积 113 万平米。公司另拥有酒店、购物中心、商业、写字楼等 多种业态的出租物业，总可出租面积为 59.3 万平方米，总体出租率为 96%。3）其他业务实现营业收入 3.1 亿元，同比下降 85.5%，占总营 收的 5.1%，主要是因为公司已不再从事新的房地产开发，仅销售部分 遗留地产项目尾盘。 2019 年年业绩下滑主要是因为房地产业务的波动， 并表招商物业后预计业绩下滑主要是因为房地
21、产业务的波动， 并表招商物业后预计 2020 年业绩将大幅提升。年业绩将大幅提升。 归母利润同比下降主要有以下两点原因： 1） 2018 年公司转让三家房地产项目公司取得投资收益 12.5 亿元所致， 若剔除上述子公司转让投资收益影响，2019 年归母净利润同比增加 4.26 亿元，同比大幅增长 335%；2）2019 年因投资性房地产公允价值 变动收益较 2018 年减少约 2468 万元。此外，公司 2019 年业绩中仅 并表招商物业 12 月业绩， 中航物业 2019 年全年净利润 2.03 亿元， 招 商物业全年扣非归母净利润为 1.73 亿元。 公司合并招商物业全年业绩 后， 物业管
22、理板块 2019 年净利润总计约 4 亿。 招商物业在 2019 年 12 月实现营收 5.92 亿元，净利润 3876 万元， 远超公司 2019 年月均利润 （2383 万元） ，预计 2020 年公司利润较 2019 年利润将明显增长。 6 研究创造价值 招商积余(001914)-公司财报点评 图表1： 2019 年公司营业收入 60.78 亿元， 同比下 降 8.7% 图表2： 2019 年公司归母净利润 2.86 亿元，同比 下降 66.6% 资料来源：公司公告，方正证券研究所 资料来源：公司公告，方正证券研究所 图表3： 2019 年公司投资收益-338 万元 图表4： 2019
23、年物业管理业务营收 51.5 亿元，同 比增长 32.8%，占总营收的比重为 84.7% 资料来源：公司公告，方正证券研究所 资料来源：公司公告，方正证券研究所 图表5： 2019 年公司扣除非经常性损益后的归母净利润为 2.9 亿 元，同比增长 4.4 亿元 资料来源：公司公告，方正证券研究所 其中其中物业服务目前仍以基础服务为主，因此整体毛利率相对较低物业服务目前仍以基础服务为主，因此整体毛利率相对较低 （9.8%） ；利润空间较大的利润空间较大的专业专业化化服务服务大幅大幅增长增长；随着重组后增值服；随着重组后增值服 务的拓展，利润率将有所提升务的拓展，利润率将有所提升。2019 年基础
24、物业服务收入 46 亿元， 同比增长 27.9%，占比 89.3%，较 2018 年下降了 3.4 个百分点，毛利 8.5%； 专业化服务主要为通过专业公司为客户提供的专业化配套 7 研究创造价值 招商积余(001914)-公司财报点评 与增值服务，收入 5.5 亿元，同比大增 95.9%，占比 10.7%，毛利率为 21.2%。 图表6： 2019 年公司基础物业服务和专业化服务 占总物业管理收入的比重分别为 89.3%和 10.7% 图表7： 2019 年公司基础物业服务和专业化服务 毛利率分别为 8.5%和 21.2% 资料来源：公司公告，方正证券研究所 资料来源：公司公告，方正证券研究
25、所 1.2 随物管业务发展，随物管业务发展，盈利能力盈利能力有较大提升空间，现金流有较大提升空间，现金流可实现可实现稳定稳定 增长增长 目前公司利润率较行业仍有较大提升空间，考虑到后续目前公司利润率较行业仍有较大提升空间，考虑到后续增值业务拓增值业务拓 展、非住宅物业占比提升所带来的展、非住宅物业占比提升所带来的毛利率提升毛利率提升以及以及费用率持续改善，费用率持续改善， 利润率有利润率有较大的较大的提升提升空间空间。 2019 年公司毛利率、 净利率和归母净利润 率分别为 18.3%、4.4%和 4.7%，较 2018 年分别下降了 1.3、8.0 和 8.2 个百分点，利润率下降的原因主要
26、是房地产开发业务大幅减少。我们 将中航和招商物业分开来看：1）招商物业的利润率相对较低，2017、 2018 年招商物业的毛利率分别为 5.9%和 7.8%，净利率分别为 2.6%和 4.7%，并表的 2019 年 12 月净利润率有所提升，达到 6.6%。2）若仅 看中航的物业管理业务，2019 年物管业务的净利润率为 4.5%。重组 后，2019 年公司并表的物管板块的净利率为 4.75% 三费率有进一步改善的空间，管理费用率处于行业低位；三费率有进一步改善的空间，管理费用率处于行业低位；ROE 因地产因地产 业务出售和收购招商物业有所下滑。业务出售和收购招商物业有所下滑。2019 年公司
27、三费率为 11.4%，较 2018 年下降 0.3 个百分点，财务费用率随地产业务的剥离逐步下降， 管理费用率在可比公司中也处于低位，三费率有进一步下降的空间。 2019 年公司 ROE 为 3.6%，较 2018 年下降了 14.1 个百分点，主要由 以下两方面原因：1）去年出售房地产项目导致利润率基数较高。2） 年内公司发行股份购买招商物业 100%股权，公司于 2019 年 12 月起 将招商物业纳入合并范围，合并报表的净资产增加。 8 研究创造价值 招商积余(001914)-公司财报点评 图表8： 2019 年公司毛利率、净利率、归母净利 润率分别为 18.3%、4.4%和 4.7%
28、图表9： 2019 年公司三费率为 11.4%， 较 2018 年 下降 0.3 个百分点 资料来源：公司公告，方正证券研究所 资料来源：公司公告，方正证券研究所 图表10： 2019 年 12 月招商物业净利率为 6.55% 图表11： 2018 年中航善达净利率为 12.88% 资料来源：公司公告，方正证券研究所 资料来源：公司公告，方正证券研究所 图表12： 2019年公司毛利率相对处于较低的水平 图表13： 2019 年公司管理费用率处于较低水平 资料来源：公司公告，方正证券研究所 资料来源：公司公告，方正证券研究所 9 研究创造价值 招商积余(001914)-公司财报点评 图表14：
29、 2019年公司净利率相对处于较低的水平 图表15： 2019 年公司 ROE 相对处于较低水平 资料来源：公司公告，方正证券研究所 资料来源：公司公告，方正证券研究所 图表16： 2019 年公司 ROE 为 3.6%，较 2018 年下降了 14.1 个百 分点 资料来源：公司公告，方正证券研究所 公司公司正正逐步剥离地产业务；负债率显著下降，现金流稳定增长。逐步剥离地产业务；负债率显著下降，现金流稳定增长。2019 年公司资产负债率、净负债率和有息负债率分别为 51.5%、19.3%和 23.9%，较 2018 年分别下降 11.6、12.6、34.4 和 12.5 个百分点。一方 面因
30、为公司并表招商物业后，资产大幅增加；另一方面因为有息负债 同比下降 18.2%。2019 年公司货币资金 24.1 亿元，同比增长 9.0%， 在可比公司中货币资金持有量仅次于碧桂园服务、保利物业、雅生活 服务和绿城服务，排名第五；短期现金覆盖倍数高达 4.7；经营性现 金流净额 3.6 亿元，同比下降 72%，其中收到的其他与经营活动有关 的现金较 2018 年同期减少 15 亿元，主要系公司 2018 年收到转让三 家子公司的债权款，2019 年无此类事项。 10 研究创造价值 招商积余(001914)-公司财报点评 图表17： 2019 年公司资产负债率为 51.5% 图表18： 201
31、9年公司净负债率和有息负债率分别 为 19.3%和 23.9% 资料来源：公司公告，方正证券研究所 资料来源：公司公告，方正证券研究所 图表19： 2019 年公司有息负债为 39.5 亿元， 同比 下降 18.2% 图表20： 2019 年公司短期现金覆盖倍数为 4.67 资料来源：公司公告，方正证券研究所 资料来源：公司公告，方正证券研究所 图表21： 2019 年公司货币资金 24.1 亿元， 同比增 长 9.0% 图表22： 2019年公司经营性现金流净额3.6亿元， 同比下降 72% 资料来源：公司公告，方正证券研究所 资料来源：公司公告，方正证券研究所 11 研究创造价值 招商积余
32、(001914)-公司财报点评 图表23： 2019年公司货币资金持有量在可比公司 中排名第五 图表24： 与可比公司相比，2019 年公司货币资金 实现稳定增长 资料来源：公司公告，方正证券研究所 资料来源：公司公告，方正证券研究所 2 强强联手，成就机构物业引领者强强联手，成就机构物业引领者 重组后，重组后，公司公司在管规模在管规模大幅大幅提升，规模优势更加凸显。提升，规模优势更加凸显。截止 2019 年 12 月 31 日，公司在管项目个数达 1198 个，较 2018 年年底增长了 18.7%；管理面积达 1.53 亿平米，较 2018 年年底增长了 24.9%，跃居 行业前列，仅次于
33、第一梯队的彩生活、保利物业、碧桂园服务、雅生 活服务、绿城服务，有望在短期内冲击第一梯队。对应 2019 年公司年公司 物业管理收入达物业管理收入达 51.5 亿元亿元， 仅次于碧桂园服务、 绿城服务和保利物业。 其中，中航物业在管项目 591 个，在管面积 6729 万平米，同比增长 26.8%；招商物业在管项目 607 个，在管面积 8537 万平米，同比增长 23.5%。 图表25： 2019 年物业管理收入 51.5 亿元， 仅次于 碧桂园服务、绿城服务和保利物业 图表26： 2019 年在管面积 1.53 亿平， 在可比公司 中排名第六 资料来源：公司公告，方正证券研究所 注：招商积
34、余为物业管理业务部分营业收入 资料来源：公司公告，方正证券研究所 12 研究创造价值 招商积余(001914)-公司财报点评 图表27： 截至 2019 年年底公司在管项目 1198 个，较 2018 年年底增长 18.7% 图表28： 截至 2019 年年底公司管理面积 1.53 亿 平米，较 2018 年年底增长 24.9% 资料来源：公司公告，方正证券研究所 资料来源：公司公告，方正证券研究所 图表29： 截至 2019 年年底中航物业管理面积 6729 万平米，较 2018 年年底增长 26.8% 图表30： 截至 2019 年年底招商物业管理面积 8537 万平米，较 2018 年年
35、底增长 23.5% 资料来源：公司公告，方正证券研究所 资料来源：公司公告，方正证券研究所 招商物业与中航招商物业与中航物业物业两大央企平台积极融合两大央企平台积极融合， 机构类物业， 机构类物业有望有望进一步进一步 壮大。壮大。中航物业深耕非住宅物业（住宅、非住宅面积分别占比 31%、 69%） ；招商物业服务业态则更加丰富（住宅、非住宅面积分别占比 65%、35%） ，且拥有大量的商办物业。重组后强强联手物业管理业务 更具规模，在国内成为 A 股上市的物业管理行业龙头企业，并在机构 类物业领域占据领先地位。 2019 年年公司公司新签项目新签项目 81.3%为非住宅物业，为非住宅物业，涵盖
36、了企业总部、政府、涵盖了企业总部、政府、 商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等众多机构特色业商业写字楼、园区、高校、场馆、医院、公共交通等众多机构特色业 态，更在城市服务项目取得突破态，更在城市服务项目取得突破；招商房企母公司支撑住宅类物业增招商房企母公司支撑住宅类物业增 长长。截至 2019 年年底，公司非住宅物业在管面积 7613 万平米，同比 增长 35.4%，占总在管面积的比重达 50%，较 2018 年提升了 4 个百分 点，对应产生 37.6 亿元的营业收入，同比增长 24.3%，占总营业收入 的 81.8%。中航物业是机构物业行业的龙头公司，未来的计划拓展面 积有望持续
37、增加。另一方面，住宅类物业在管面积 7653 万平米，同 比增长 16.0%，占总在管面积的比重达 50%，对应产生了 8.4 亿元的 营业收入，同比增长 47%，占总营业收入的 18.2%。随着招商蛇口住 宅项目销售与竣工量的增加，公司的住宅管理面积有所支撑。招商蛇 40%以上的增速；预计未来 2-3 年竣工规 13 研究创造价值 招商积余(001914)-公司财报点评 模将保持较高的增速，有望推动招商物业住宅业态在管面积和营业收 入的加速增长。 图表31： 截至 2019 年年底中航物业和招商物业 非住宅面积占比分别为 69%和 35% 图表32： 截至 2019 年年底公司住宅类物业和非
38、 住宅类物业在管面积占比分别为 50%、50% 资料来源：公司公告，方正证券研究所 资料来源：公司公告，方正证券研究所 图表33： 截至 2019 年年底公司住宅物业和非住 宅物业收入占比分别为 18.2%和 81.8% 图表34： 截至 2019 年年底母公司提供的物业和 外拓物业的面积占比分别为 41%和 59% 资料来源：公司公告，方正证券研究所 资料来源：公司公告，方正证券研究所 图表35： 招商蛇口合同销售面积近两年保持 40% 以上的较高增速 图表36： 按照竣工计划， 招商蛇口 2019 年竣工面 积可达 1000 万方 资料来源：公司公告，方正证券研究所 注：2009-2014
39、 年销售面积为克而瑞数据，2015-2019 年为公司公告数据。 资料来源：公司公告，方正证券研究所 注：2019 年为竣工计划数，其余为实际值。 14 研究创造价值 招商积余(001914)-公司财报点评 图表37： 公司多元业态代表项目一览 非住宅业态非住宅业态 代表项目代表项目 企业总部项目 北京大兴国际机场南航基地、北京京东集团总部办公楼、阿里巴巴广东云计算数据中心、陕西省移动本部、中国移动 重庆分公司、中国邮储银行湖北省分行、北京环境交易所等 政府项目 退役军人事务部、港珠澳大桥人工岛、四川省应急厅、中国人民银行深圳支行、长沙支行、漳州招商局经济技术开发 区行政服务中心等 商业写字楼项目 深圳罗湖进元大厦、上海临江商业商务中心、厦门瑞华中心等 园区项目 中关村新兴产业前沿技术研究院、中关村生命科学园医药科技中心、合肥中科智城等 高校项目 西安交通大学中国西部创新港、上海应用技术大学
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