1、 2016杭州楼市研究分析报告 浙报传媒地产研究院 2017 年 1 月 目目 录录 前 言 . 1 一、2016 年杭州楼市市场特征和结论 . 4 1. 巨量成交 刷新所有历史纪录 . 4 2. 商品房价格迎来 2010 年以后的第一次明确大幅度的上涨 . 4 3. 全年商品房显性库存大幅度下降 . 4 4. 隐性库存（潜在供应量）也大幅下降 . 4 5. 公众资产恐慌情绪是 2016 年需求爆发式增长的最重要诱因 . 5 6. 2016 年杭州楼市的价格体系重塑. 5 7. 土地市场全年持续高热 土地出让金额高达近 1600 亿元 . 6 8. 二手房成交量超 7 万套同步刷新历史纪录 价
2、格涨幅低于商品住宅 . 6 9. 杭州的城市地位迅速提升 . 7 10. 城市格局已经并将继续发生重大变化 . 7 11.外来开发企业对杭州的关注度更高 市场预期更乐观 . 7 12. 行业集中度进一步提高 部分本土企业逐步淡出市场 . 7 13. 市区各板块未来的商品住宅库存量分化严重 . 8 14. 多个高库存的老大难板块库存被投资需求一扫而空 并成为价格涨幅较大的板块 . 8 15. 酒店式公寓成为市场投资的热点 . 8 16. 写字楼和商铺两种业态去库存缓慢 库存积压严重 . 8 17. 市场热销但住宅品质提升并不明显 甚至部分住宅项目出现产品质量问题 . 8 18. 部分开发企业对产
3、品和服务创新进行探索 . 9 二、商品房市场分析. 10 1.成交量：市区商品房成交超 19.3 万套 1938.7 万方 3422.5 亿元 均刷新历史最高纪录 . 10 2.成交均价：12 月成交均价相比 1 月全年上涨 14.1% . 13 3.酒店式公寓成交：超 3.8 万套 197.6 万方 295.1 亿元 均刷新历史最高纪录 . 22 4.价格走势分析：各楼盘价格涨幅分化明显 低价楼盘涨幅更大 . 26 5.库存量：市区商品房可售房源由 2015 年底的 17.9 万套下降至 10.4 万套 . 30 三、二手房市场分析. 44 1.成交量：主城区成交 70106 套 创历史新高
4、 同比增长 56.3% . 44 2.成交均价：2016 年二手住宅均价 20505 元/平方米 刷新历史次新高 . 45 3.成交结构：低总价的下沙次新房及市中心老旧小房源最受市场青睐 . 47 四、土地市场分析 . 51 1.重要结论：地王频出 24 个板块地价纪录被刷新/部分地块“面粉”超过“面包”价 . 51 2.成交量：市区共出让 7975.5 亩 总可建 1251.6 万方 总成交金额达 1597.7 亿元 . 52 3.成交价格：平均楼面价同比上涨达 72.3% 接近 2011 年-2015 年的累积涨幅（76.1%） . 54 4.板块分布：全城大热 个别板块供地较为集中 .
5、54 5.热点地块：首宗百亿总价地王诞生 涉宅楼面价纪录破 4 万 3 万+俱乐部扩容 . 54 五、2017 年杭州楼市展望 . 62 2016 杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院 1 前前 言言 2015 年年底，中国经济在经历了 2015 年严重股灾，经济下行压力持续加大的背景下，官方再次选择了以“去库存”的名义刺激房地产市场，稳经济增长的策略。 2015 年 12 月 21 日， 中央经济工作会议罕见的用 325 个字长篇阐述了房地产去库存的重要性和政策选择: “通过加快农民工市民化，扩大有效需求，消化库存；要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场
6、的房源提供者。 ” “要取消过时的限制性措施。 ” 由此,确定了 2016 年中国房地产市场的政策主导方向去库存。 2016 年 2 月 2 日， 距春节仅有五天时间， 前所未有的急切的出台了降低首付政策。（在不限购的城市，购买首套普通住房首付比例降至最低 20%。 ） 2016 年 2 月 19 日，春节后上班还不到一周，罕见的急切的出台降低契税和二手房营业税年限的政策。 3 月 1 日，央行再次降准 0.5 个百分点。 一场浩浩荡荡的去库存运动在中国房地产市场展开。 官方这些大力度的急切的救市政策叠加，迅速改变了市场预期。嗅觉敏锐的投资资本果断选择在一线城市和部分二线城市入市。 由于一线城
7、市仍然限购， 且价格基数较高， 2016 年， 投资资本首先选择二线城市,那些供需关系较为健康，甚至已经供不应求的城市。南京、苏州、厦门、合肥几个城市被首先选中，成为二线城市中的“四小龙” 。 杭州，由于年初商品房库存仍然较高（高达 17.9 万套） ，加之杭州楼市在 2011年至 2014 年受到过重创， 拉出了一根长达四年的阴跌下行线 （甚至在 2014 年 12 月，创下了国家统计局 70 个大中城市同比跌幅第一，达 10.3%。 ） 因此，在 2016 年，杭州楼市并没有成为二线城市中上涨的急先锋，而呈现出温和的恢复性的上涨。 2016 杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院 2 一线
8、城市和部分优质二线城市上半年的暴涨引起了官方的注意和警告。 5 月 9 日， 人民日报权威人士文章，首提 “房地产泡沫” 、 “高杠杆是原罪” 。但蹊跷的是，文章发表之后的几个月内，中央政府并未出台任何调控措施，使公众预期政府为了保经济增长会放任房价上涨。 没有中央政府的压力，所谓分城施策原则下的各地方政府没有任何打压楼市的原动力。 宽松的货币政策又为公众和企业的投资提供了足够的弹药。 2016 年上半年，信贷增加额达到 7.53 万亿，超过了强力救市的 2009 年。 房地产企业通过银行和资本市场，特别是企业债券，以极低的成本获取了大量资金。2016 年全国房地产企业发债超过千只，规模超过万
9、亿（甚至超过全国开发商拿地资金的 1/3） 。 进入下半年之后，市场没有任何减速的迹象，暴涨的势头迅速由二线城市“四小龙”向杭州、天津、郑州、武汉等城市蔓延。 此时，恰逢杭州在筹备 G20 峰会，城市面貌焕然一新，并受到全球瞩目。以一线城市上海溢出的投资者为代表的外来投资性需求杀入杭州。 资产恐慌情绪的迅速蔓延和传导，导致大量刚性需求、改善性需求以及资产保值性的投资性需求被迅速激活。 房价上涨、库存下降、地价暴涨、以及对城市发展未来的乐观预期等多重正向反馈效应刺激公众，整个市场弥漫着资产恐慌的情绪，局势几近失控。 杭州市场于 9 月 G20 峰会之后，量价出现了井喷式爆发。 9 月 30 日，
10、 中央政府紧急出手调控。 刚刚进入新一轮暴涨的杭州楼市被紧急刹车在了加速阶段。 由于市场惯性，10 月杭州未能完成环比零增长的调控目标，11 月又被迫紧急加码调控（外地人购买住房全面限购，二套房首付比例提高至六成，暂停第三套及以上住房贷款） 。 市场从 10 月开始，逐渐降温，公众的投资资金逐步离场。但公众和开发企业对市场未来走势的预判仍有重大分歧。 2016 杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院 3 普通公众的投资热情大大降低，绝大部分本土（包括进入杭州较长时间的）开发商趋于谨慎。而刚刚进入或尚未进入杭州的开发商对杭州市场未来普遍极为乐观。 因此，在“930”新政之后，土地市场没有丝毫降温
11、迹象，并且继续创造了多个地王。 2016 年年底，中央经济工作会议与上一年的定调发生了重大变化。 虽然仍提三四线城市继续去库存。但“房子是用来住的，不是用来炒的” 、 “着力防控资产泡沫”等表述，以及“加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”等提法，表明未来一年政策取向的重大变化，且短期内没有，也不可能有任何松动。 但中国经济仍面临着严峻的形势。 2017 年， 官方将对房地产市场采取何种政策取向，尤其是金融货币的政策取向；以及所谓的建立房地产市场“长效机制”，包括要建立哪些可行可操作的机制，建立这些机制需要的时间等等。长效机制的建立将是复杂艰巨漫长的。至少在今天，还没有明确
12、的方向和答案。 2016 杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院 4 一、一、20162016 年杭州楼市市场特征和结论年杭州楼市市场特征和结论 1. 1. 巨量成交巨量成交 刷新所有历史纪录刷新所有历史纪录 杭州楼市前所未有的仅用八个月的时间，商品房成交套数、面积、金额均刷新了历史所有年份的全年成交纪录。 全年杭州市区商品房成交量高达 19.3 万套，1938.7 万平方米，3422.5 亿元。其中，商品住宅成交 13.9 万套，1563.0 万平方米，2818.4 亿元。 2. 2. 商品房价格迎来商品房价格迎来 20102010 年以后的第一次明确大幅度的上涨年以后的第一次明确大幅度的上
13、涨 平均价格涨幅高达平均价格涨幅高达15.0%15.0%（1212 月与去年月与去年 1212 月同比）月同比） 据国家统计局 70 个大中城市新建商品住宅价格指数显示，11 月杭州同比上涨30.1%。 3. 3. 全年商品房显性库存大幅度下降全年商品房显性库存大幅度下降 杭州市区商品房显性库存从年初 （2015 年 12 月底） 的 17.9 万套， 1995.4 万方，下降到年底的 10.4 万套， 1254.2 万方。 商品住宅从年初的 10.1 万套， 1231.7 万方，下降到年底的 4.5 万套，579.6 万方。 4. 4. 隐性库存（隐性库存（潜在供应量潜在供应量）也大幅下降也
14、大幅下降 2016 年杭州商品房销售面积 1938.7 万方，同期开发商购置土地可建面积 1251.6万方，实际库存净流出约 687 万方。潜在供应量在 2015 年消化 450 万方的基础上，进一步下降。近 2 年库存去化超过 1100 万方。 2016 杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院 5 5. 5. 公众资产恐慌情绪是公众资产恐慌情绪是 20162016 年需求爆发式增长的最重要诱因年需求爆发式增长的最重要诱因 以资产保值为目的的投资性需求，其中部分是上海等一线城市外溢的投资性需求，成为最主要的市场需求。 浙报传媒地产研究院抽样调查显示， 全年投资性需求占比 50%以上。 房价上涨
15、，地价上涨等多重正向反馈效应，也提前激活了大量的改善型需求和刚性需求购房者。资产恐慌情绪成为 2016 年楼市需求暴增、量价暴涨的重要推手。 6. 6. 20162016 年杭州楼市的价格体系重塑年杭州楼市的价格体系重塑 在 2016 年这一轮大涨中，低价楼盘涨幅更大。市区 1 万元/平方米以下的楼盘已经凤毛麟角，纯刚需购房者只能在 2 万元/平方米左右，甚至更高一点区间选择。刚性需求购房选择难度大大增加。 市区改善型房源大部分已经接近或超过 4 万元/平方米；3 万元/平方米左右的改善型房源少之又少；高端住宅的价格基准线已经上升到 6 万元/平方米左右，甚至更高。 2016 杭州楼市研究分析
16、报告浙报传媒地产研究院 6 7. 7. 土地市场全年持续高热土地市场全年持续高热 2016 年，杭州市区共计成交 126 宗土地，总出让面积 531.7 万方，总可建面积1251.6 万方，总成交金额达 1597.7 亿元。与同样地王频出的 2013 年相比，总成交金额上升了 270.8 亿元，但总可建面积仅为 2013 年的近 60%。平均楼面价 12765 元/平米，比 2015 年上涨 72.3%（这一涨幅接近 2011 年-2015 年连续五年的累积涨幅） 。 其中，涉宅地成交 80 宗，出让面积 425.7 万方，总可建面积 985.4 万方，总成交金额 1398.5 亿元。平均楼面
17、价 14192 元/平米，比 2015 年上涨 66.1%。 杭州市区总成交额、平均楼面价以及宅地成交额、宅地平均楼面价等四项数据均创下历史新高，但总可建面积为 2009 年以来倒数第三位，仅略高于 2012 年和 2015年。 土地市场争夺激烈，地王频出。2016 年，80 宗涉宅地相继刷出 42 宗单价、总价地王，市中心、景芳三堡、申花、未来科技城、钱江世纪城等 24 个板块刷新最高地价纪录。 其中多个板块地王更迭频繁， 如申花、 未来科技城、 萧山市北、 良渚核心区。 部分高价地块“面粉”接近甚至超过“面包”价格，按目前市场价格体系，尚无法保本。开发商赌预期赌未来，以时间换空间。 从 2
18、016 年的土地储备分析，未来一年甚至更长的时间，各家企业杭州市场份额的排序可能发生较大变化。 8. 8. 二手房成交量超二手房成交量超 7 7 万套同步刷新历史纪录万套同步刷新历史纪录 价格涨幅低于商品住宅价格涨幅低于商品住宅 2016 年，杭州主城区二手房成交高达 70106 套，创历史新高。主城区二手住宅成交均价 20505 元/平方米，刷新历史次新高纪录。 2016 年， 主城区二手住宅均价与历史最高的 2011 年仅相差 113 元/平方米。 2016年下沙次新房小区成交权重巨大，成交热门小区 TOP10 中占七席，在很大程度上拉低了 2016 年二手住宅成交均价（2011 年尚未有
19、大量的下沙低单价二手房入市） 。 主城区二手住宅成交均价持续上涨，12 月同比上涨 17.1%，但仍低于主城区商品住宅价格涨幅。 二手房市场中，几乎没有投资性需求，主要是商品房市场溢出的刚性需求，对价格较为敏感，总价较低的房源成交较为活跃。单价在万元左右的下沙开发区次新房，2016 杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院 7 以及市中心的老旧小房源更易受到刚需购房者的青睐，成为二手房成交热门小区。其次，学区房小区在二手房市场中由于学区优势，也占据二手房市场一定份额。 9. 9. 杭州的城市地位迅速提升杭州的城市地位迅速提升 由 G20 峰会的举办和 2022 年亚运会的落定，带来的城市面貌和城
20、市格局的变化以及对城市未来的良好预期，加之近几年杭州的经济和产业结构优势以及较高的经济发展速度， 使杭州在二线城市中格外引人注目， 也奠定了杭州最优质二线城市的地位。 10. 10. 城市格局已经并将继续发生重大变化城市格局已经并将继续发生重大变化 奥体板块和未来科技城板块异军突起。 2016 年底， 官方适时修订了杭州城市总体规划，确定了“两个主中心，七个副中心”的城市新格局。由此，杭州已经告别了单一核心的城市格局，向多核心城市迈进。 轨道交通建设加快， 五年后的亚运会为杭州排定了一张基础设施建设、 道路建设，特别是轨道交通建设的不可推迟的倒计时时间表。 11. 11. 相对于本土开发商（包
21、括较早进入杭州市场的开发商）相对于本土开发商（包括较早进入杭州市场的开发商） 外来开发企业外来开发企业对杭州对杭州的的关注度更高关注度更高 市场预期更乐观市场预期更乐观 2016 年有和昌、江苏中南、重庆东原、禹洲、鲁能、中骏、中梁、郑州绿都、金辉、建发、中国中铁、安徽置地、厦门国贸等 13 家房企新进杭州市场。而 2016 年全国十强房企中，仅剩华夏幸福尚未进入杭州。 930 全国层面加码调控政策之后，杭州市区仍陆续产生了 10 个地王项目，其中8 个地王均由外来开发商创造。 12. 12. 行业集中度进一步提高行业集中度进一步提高 部分本土企业逐步淡出市场部分本土企业逐步淡出市场 2016
22、 年，开发企业股权和项目并购风起云涌。 4 月，浙江城建将其在杭州在售的仅有的两个项目分别转让给新城地产和景瑞控股，抽离楼市；恒大以 36.09 亿元收购嘉凯城 52.78%的股权；9 月，融创以 8.59 亿元入股金成三项目； 11 月， 阳光城以 104.69 亿元收购了物产中大旗下 15 家全资子公司股权等。 2016 杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院 8 13. 13. 市区各板块未来的商品住宅库存量分化严重市区各板块未来的商品住宅库存量分化严重 部分板块，严重供不应求。桥西板块潜在供应量仅约为 10.8 万方，丁桥板块潜在供应量仅为 18.6 万方，滨江区潜在供应量为 76 万
23、方。 部分板块供应量较大。萧山北部（钱江世纪城、市北开发区及新区）潜在供应量约为 303 万方，未来科技城板块潜在供应量约为 170 万方。 14. 14. 多个高库存的老大难板块库存被投资需求一扫而空多个高库存的老大难板块库存被投资需求一扫而空 并成为价格涨幅较大的板块并成为价格涨幅较大的板块 临平山北、闲林、崇贤新城等板块商品住宅显性库存均大幅下降了 70%，库存消化周期也大大缩短。以 2016 年月均速度去化，显性库存消化周期临平山北、闲林和崇贤新城分别仅需 2.3 个月、1.5 个月和 1.6 个月。 尤其是临平山北被大批来自上海等一线城市的购房者扫货，价格涨幅惊人。 以金都夏宫为例，
24、最高月度成交均价为 14497 元/平方米，与最低月度成交均价为 6426 元/平方米相比，涨幅高达 125.6%。 15. 15. 酒店式公寓成为市场投资的热点酒店式公寓成为市场投资的热点 由于住宅的热销以及投资热情，有部分住宅替代功能的酒店式公寓成交创历史纪录，超 3.8 万套，在商品房成交中占比近 20%。 （这一数据尚未包括大量的村级留用地中的酒店式公寓。 ） 16. 16. 写字楼和商铺两种业态写字楼和商铺两种业态去库存缓慢去库存缓慢 库存积压严重库存积压严重 杭州市区写字楼和商铺全年成交仅约 1.6 万套，178.2 万方，套数占比仅 8.1%，面积占比 9.2%，远低于酒店式公寓
25、。 写字楼和商铺两种业态在商品房库存中面积占比高达 42.9%，逼近了商品住宅的占比。以 2016 年成交面积去化，消化周期超 36 个月。 17. 17. 市场热销但住宅品质提升并不明显市场热销但住宅品质提升并不明显 甚至部分住宅项目出现产品质量问题甚至部分住宅项目出现产品质量问题 由于市场热销，整个行业对产品品质提升的关注度下降，整体住宅品质提升不仅不明显，甚至有部分开发商的部分项目交付爆出较严重的产品质量问题。 2016 杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院 9 18. 18. 部分开发企业对产品和服务创新进行探索部分开发企业对产品和服务创新进行探索 绿城、蓝城的小镇开发模式，万科的社
26、区养老模式，绿城物业的智慧社区等创新和探索，引起市场关注。 2016 杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院 10 二、商品房市场分析二、商品房市场分析 1.1. 商品房商品房 1.11.1 成交成交套数套数 （1 1）市区商品房成交）市区商品房成交超超 19.319.3 万套万套 刷新刷新历史历史最高纪录最高纪录 2016 年杭州市区（含萧山区、余杭区，暂不含富阳区，下同）新建商品房成交193129 套，刷新历史最高纪录。其中，主城区成交 81976 套，余杭区成交 71114 套，萧山区成交 40039 套。 杭州市区新建商品房成交套数较2015年124048套增加69081套， 同比上升
27、55.7%。其中，主城区成交套数较 2015 年 54251 套增加 27725 套，同比上升 51.1%。 2002009 920162016 年年杭州新建商品房杭州新建商品房成交量成交量对比图对比图 （2 2）春节后市场成交火爆春节后市场成交火爆 3 3 月成交月成交 2.52.5 万套刷新单月成交纪录万套刷新单月成交纪录 春节前后， 紧急出台了降低首付， 降低契税和营业税等利好政策。 多重政策叠加，特别是货币政策宽松，推动了这一轮市场逆转。 春节后，杭州市场成交火爆，3 月成交 2.5 万套刷新单月成交纪录。此后，4-10月成交量一直维持在 2 万套左右。 9 月举世瞩目的 G20 峰会
28、在杭州成功举办，使得杭州这座既蕴含深厚历史的底蕴又美丽富饶富有现代创新活力的兼具古今精髓的城市受到全国乃至全世界的注目。 杭0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 200000 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 105698 56699 39738 82433 83504 87282 124048 193129 64244 32958 21859 45501 41788 38036 54251 81976 市区 主城区 单位：套 2016 杭州楼市研究
29、分析报告浙报传媒地产研究院 11 州不仅迎来了来自全国各地的游客，也吸引了许多外地购房者的目光。外地投资性购房需求激增，杭州房地产市场开始了又一轮疯狂的量价齐升。 市场的非理性表现引发了杭州楼市新一轮的调控。 9 月 18 日起， 在短短十天之内杭州出台了限购、提高二套房首付、暂停购房入户等一系列的楼市调控措施，为火热的楼市降温。 11 月杭州调控政策继续加码。 不仅包括提高二套房首付至六成， 暂停发放第三套及以上住房贷款等限贷内容，更重要的是对外地人购买住房全面限购。 受调控政策的叠加效应影响，11 月开始杭州楼市成交量降温趋势更为明显。11月杭州市区商品房成交量是继 2015 年 4 月以
30、来除 2016 年 2 月春节因素影响外，月度成交量首次跌破万套大关。 20162016 年年 1 1- -1212 月杭州新建商品房月杭州新建商品房成交量走势成交量走势图图 1.21.2 成交面积：成交面积：市区商品房成交面积达市区商品房成交面积达 1938.71938.7 万方万方 同步刷新历史最高纪录同步刷新历史最高纪录 2016 年杭州市区新建商品房成交面积达 1938.7 万方， 刷新了 2015 年创下的历史最高纪录。其中主城区成交面积为 811.8 万方，余杭区成交面积为 696.3 万方，萧山区成交面积为 430.6 万方。 杭州市区新建商品房成交面积较 2015 年 1299
31、.1 万方增加 639.6 万方，同比上升49.2%。 其中， 主城区成交面积较2015年587.3万方增加224.5万方， 同比上升38.2%。 0 5000 10000 15000 20000 25000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 10315 5991 24691 19503 18299 18088 18582 17532 23272 15770 9681 11405 4867 2742 11144 8745 7343 7434 7294 7233 8653 6010 5380 5131 市区 主城区 单位：套 2016 杭州楼市研究分析
32、报告浙报传媒地产研究院 12 2009200920162016 年年杭州新建商品房成交面积对比图杭州新建商品房成交面积对比图 1.31.3 成交金额：市区商品房成交金额达成交金额：市区商品房成交金额达 3422.53422.5 亿元亿元 同步创历史纪录同步创历史纪录 2016 年杭州市区新建商品房成交金额为 3422.5 亿元， 刷新了 2015 年创下的历史最高纪录。其中主城区成交金额为 1902.7 亿元，余杭区成交金额为 870.9 亿元，萧山区成交金额为 648.9 亿元。 杭州市区新建商品房成交金额较 2015 年 2100.1 亿元增加 1322.4 亿元，同比上升 63.0%。其
33、中，主城区成交金额较 2015 年 1284.1 亿元增加 618.6 亿元，同比上升48.2%。 2002009 920162016 年年杭州新建商品房杭州新建商品房成交成交金额对比图金额对比图 1201.0 655.8 426.3 875.7 903.0 944.2 1299.1 1938.7 721.4 379.8 231.6 482.2 445.8 413.3 587.3 811.8 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 2500.0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 市区 主城区 单位：万方 146
34、6.4 1138.4 725.0 1321.8 1527.7 1478.3 2100.1 3422.5 1035.6 807.8 483.4 884.2 974.4 883.2 1284.1 1902.7 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 2500.0 3000.0 3500.0 4000.0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 市区 主城区 单位：亿元 2016 杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院 13 1.41.4 成交成交均价均价 （1 1） 杭州市区商品房杭州市区商品房成交均价同比上涨成交均价同
35、比上涨 9.2%9.2% 2016 年杭州市区新建商品房成交均价为 17654 元/平方米。其中，主城区成交均价为 23437 元/平方米， 余杭区成交均价为 12508 元/平方米， 萧山区成交均价为 15072元/平方米。 2016年杭州市区新建商品房成交均价较2015年16166元/平方米同比上涨9.2%。其中主城区成交均价较 2015 年 21864 元/平方米同比上涨 7.2%。 2009200920162016 年年杭州新建商品房杭州新建商品房成交均价成交均价对比图对比图 （2 2） 市区商品房市区商品房 1212 月成交均价相比月成交均价相比 1 1 月月全年全年上涨上涨 14.
36、1%14.1% 2016 年杭州市区新建商品房成交均价大幅上涨。 特别在春节后 3 月开始， 市场开启了量价齐升模式，直至政府“930 政策”急刹车。12 月成交均价相比 1 月全年上涨 14.1%。 12209 17357 17006 15094 16919 15658 16166 17654 14355 21271 20870 18338 21860 21370 21864 23437 0 5000 10000 15000 20000 25000 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 市区 主城区 单位：元/平方米 2016 杭州楼
37、市研究分析报告浙报传媒地产研究院 14 20162016 年年 1 1- -1212 月杭州新建商品房月杭州新建商品房成交均价成交均价走势图走势图 2.2. 商品住宅商品住宅 2.12.1 成交成交套数：套数： （1 1）市区商品市区商品住宅住宅成交成交超超 13.913.9 万套万套 刷新刷新历史历史纪录纪录 2016 年，杭州市区新建商品住宅成交 139178 套，刷新历史最高纪录。其中主城区成交 51896 套，余杭区成交 55883 套，萧山区成交 31399 套。 杭州市区新建商品住宅成交套数较 2015 年 102208 套增加 36970 套，同比上升36.2%。其中，主城区成交
38、套数较 2015 年 42612 套增加 9284 套，同比上升 21.8%。 2009200920162016 年年杭州新建商品住宅杭州新建商品住宅成交量成交量对比图对比图 16911 16379 16802 16443 16836 17152 16719 18330 18921 19789 18434 19295 22355 21834 22444 21297 22901 22906 22886 25127 26136 25765 21982 24641 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月
39、11月 12月 市区 主城区 单位：元/平方米 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 90391 45212 27578 68483 68361 74453 102208 139178 52744 23700 11892 35396 31118 30163 42612 51896 市区 主城区 单位：套 2016 杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院 15 （2 2）限购政策出台后限购政策出台后 商品住宅成交量迅速萎缩商品住宅成交量迅速萎缩
40、春节后， 杭州商品住宅市场成交火爆， 3 月成交 2.1 万套刷新单月历史成交纪录。此后，成交量一直维持在 1.3-1.5 万套。 9 月由于 G20 峰会带动杭州市场热情高涨，市区新建商品住宅成交超 1.7 万套，仅次于 2016 年 3 月，创单月历史成交次新高。 不过，随着 9 月杭州重启限购，11 月再次加码调控，杭州市区商品住宅市场受限购政策影响较大，商品住宅成交量迅速萎缩。特别是 11 月，杭州市区商品住宅成交仅占商品房成交的 36.9%，占比创下历史最低。 20162016 年年 1 1- -1212 月杭州新建商品月杭州新建商品住宅成交量走势住宅成交量走势图图 2.22.2 成
41、交面积：市区商品住宅成交面积达成交面积：市区商品住宅成交面积达 1562.91562.9 万方万方 同步刷新历史纪录同步刷新历史纪录 2016 年，杭州市区新建商品住宅成交面积达 1562.9 万方，刷新历史最高纪录。其中主城区住宅成交面积为 599.2 万方，余杭区住宅成交面积为 620.6 万方，萧山区住宅成交面积为 343.2 万方。 杭州市区新建商品住宅成交面积较 2015 年 1144.1 万方增加 418.8 万方，同比上升 36.6%。其中，主城区成交面积较 2015 年 492.8 万方增加 106.4 万方，同比上升21.6 %。 0 5000 10000 15000 200
42、00 25000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 7532 4922 21159 15568 13799 13497 13095 12568 17301 9812 3576 6349 3057 2058 8764 6417 5168 5135 4598 4798 5695 2866 1496 1844 市区 主城区 单位：套 2016 杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院 16 2009200920162016 年杭州新建商品住宅成交面积走势图年杭州新建商品住宅成交面积走势图 2.32.3 成交金额成交金额：市区商品市区商品住宅住宅成交金额成交金
43、额达达 2818.42818.4 亿元亿元 同步创历史新高同步创历史新高 2016 年，杭州市区新建商品住宅成交金额为 2818.4 亿元，创历史新高。其中主城区住宅成交金额为 1494.3 亿元，余杭区住宅成交金额为 779.8 亿元，萧山区住宅成交金额为 544.3 亿元。 杭州市区新建商品住宅成交金额较 2015 年 1856.0 亿元增加 962.4 亿元，同比上升 51.9%。其中，主城区成交金额较 2015 年 1106.7 亿元增加 387.6 亿元，同比上升35.0%。 2009200920162016 年年杭州新建商品住宅杭州新建商品住宅成交成交金额金额走势走势图图 1055
44、.4 529.4 306.2 745.7 764.4 828.2 1144.1 1562.9 614.8 279.7 135.3 387.0 349.4 340.8 492.8 599.2 0.0 200.0 400.0 600.0 800.0 1000.0 1200.0 1400.0 1600.0 1800.0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 市区 主城区 单位：万方 1291.8 927.9 495.8 1094.5 1256.2 1277.3 1856.0 2818.4 892.2 625.7 284.6 696.6 756
45、.7 735.1 1106.7 1494.3 0.0 500.0 1000.0 1500.0 2000.0 2500.0 3000.0 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 市区 主城区 单位：亿元 2016 杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院 17 2.42.4 成交成交均价均价 （1 1）杭州市区商品杭州市区商品住宅成交均价同比上涨住宅成交均价同比上涨 11.2%11.2% 2016 年，杭州市区新建商品住宅成交均价为 18032 元/平方米。其中，主城区成交均价为 24938 元/平方米，余杭区成交均价为 12566 元/平方
46、米，萧山区成交均价为15861 元/平方米。 2016年， 杭州市区新建商品住宅成交均价较2015年16222元/平方米上涨11.2%。其中主城区成交均价较 2015 年 22458 元/平方米上涨 11.0%。 2009200920162016 年年杭州新建商品杭州新建商品住宅成交均价走势住宅成交均价走势图图 （2 2）市区商品市区商品住宅住宅 1212 月成交均价相比月成交均价相比 1 1 月月全年全年上涨上涨 16.2% 16.2% 2016 年， 杭州市区新建商品住宅成交均价较年初大幅上涨。 特别在春节后 3 月开始，市场开启了量价齐升模式，直至政府 11 月加码调控之后，成交均价环比
47、有所回落，12 月环比止跌回升。12 月成交均价相比 1 月全年上涨 16.2%。 12239 17527 16190 14677 16434 15422 16222 18032 14511 22367 21033 18000 21659 21569 22458 24938 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 市区 主城区 单位：元/平方米 2016 杭州楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院 18 20162016 年年 1 1- -1212 月杭州新建商品月杭州
48、新建商品住宅成交均价住宅成交均价走势图走势图 2.52.5 成交结构成交结构 （1 1）商品）商品住宅住宅成交成交仍占主要份额仍占主要份额 占比占比超超 7 7 成成 酒店式公寓产品成交活跃酒店式公寓产品成交活跃 较较 20152015 年上升了年上升了 8.98.9 个百分点个百分点 从市区新建商品房成交房源产品类型分析，仍然是商品住宅占主要份额，套数占比达 72.0%，其中公寓占比 69.7%，排屋别墅占比 2.3%；其次是酒店式公寓，占比为19.9%；写字楼占比为 3.3%；商铺占比为 4.8%。 20162016 年年市区新建商品房房屋类别市区新建商品房房屋类别成交成交套数占比图套数占
49、比图 17383 16452 16992 16912 17256 17502 17037 18872 19429 20275 20028 20195 24197 22423 23296 22290 23911 24046 24205 26598 27870 28723 25898 30664 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 市区 主城区 单位：元/平方米 69.7% 19.9% 2.3% 3.3% 4.8% 公寓 酒店式公寓 别墅排屋 写字楼 商铺 2016 杭州
50、楼市研究分析报告浙报传媒地产研究院 19 （2 2）虽然刚需仍是市场主导）虽然刚需仍是市场主导 但购房门槛大幅提高但购房门槛大幅提高 改善型需求大幅上升改善型需求大幅上升 住宅住宅 9090 平方米平方米以下以下成交占成交占比比 55.1% 14055.1% 140 平方米平方米以上户型占以上户型占 11.3%11.3% 从市区新建商品住宅成交房源户型结构分析， 90 平方米以下户型仍占据主力， 占比达 55.1%；其次，90-140 平方米户型占比 33.6%；140-180 平方米户型成交占比最小，仅占 5.2%；180 平方米以上大户型成交占比 6.1%。 值得注意的是，值得注意的是，
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