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1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 未经许可,禁止转载未经许可,禁止转载 行业研究行业研究 房地产房地产 2023 年年 07 月月 30 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐(维持)(维持)杭州楼市政策放松及效果复盘杭州楼市政策放松及效果复盘 2022 年以来杭州房地产政策由全市放松转变为分区域、分街道放松,政策操年以来杭州房地产政策由全市放松转变为分区域、分街道放松,政策操作精细化。作精细化。1)2022 年杭州市场政策放松主要体现在全市层面,如 5 月降低二手房购买门槛,限购区购买二手房的社保缴纳要求
2、降低至 12 个月、增值税“5改 2”降低交易成本,11 月贷款政策调整为认房不认贷,二套房首付比降低至40%。2)2023 年上半年杭州由“因城施策”转为“按区施策、按街道施策、按道路施策”,限购放松从外围板块逐步向城市中心延伸,如临平、钱塘两区由部分街道放宽限购转为全区放宽限购。限贷放松效果一般,分区域限购放松对外围临安、富阳基本无效,临平、萧山、限贷放松效果一般,分区域限购放松对外围临安、富阳基本无效,临平、萧山、钱塘等区域由典型项目带动脉冲式回暖,持续性差。钱塘等区域由典型项目带动脉冲式回暖,持续性差。2022 年 11 月杭州放松限贷,但市场预期并未明显回暖,年底“翘尾”行情缺位。2
3、022 年下半年以来各区域逐渐放松限购,1)临安、富阳两区成交持续萎靡,政策放松无效化,主要原因是两区产业、配套兑现一般,核心区购房外溢需求退去。2)临平、钱塘、萧山等区域逐渐放松限购,依靠宁围、乔司、金沙湖等紧邻中心区域、产业配套兑现较好的板块典型项目拉动,销售面积出现脉冲回暖,但优质板块项目回暖难以彻底带动整个区域市场热度。杭州需求端政策仍有杭州需求端政策仍有宽松宽松空间,当前非杭州户籍新房购买门槛较高,各区域首空间,当前非杭州户籍新房购买门槛较高,各区域首付比一致,外围区域首付比有调降空间付比一致,外围区域首付比有调降空间。1)限购层面临安、富阳、钱塘、临平全区放宽限购,萧山区、余杭区部
4、分街道放宽限购,仍有一定放松空间;非杭州户籍在限购区购买新房的门槛为连续缴纳 48 个月社保/个税,购买二手房要求为缴纳 12 个月社保/个税,外地户籍新房准入门槛较高。2)限贷层面,杭州已调整为认房不认贷,首套房、二套房首付比分别为 30%、40%,外围区域首付比仍有调降空间。3)限售层面,单批中签率低于 10%、房源倾斜比例达到 80%的热点项目以及以人才优先购买的新房限售 5 年。核心区新房市场依旧火爆,核心区新房市场依旧火爆,库存占比极低,库存占比极低,政策放松存在约束。政策放松存在约束。当前杭州购房需求集中在核心地段改善项目释放,导致核心区仍保持高热度,外围板块遇冷。2022 年西湖
5、、拱墅、上城、余杭、滨江区项目仍保持约 80%开盘去化率,2023年市区多个触发社保摇号的项目均位于核心地段,单价较高,部分项目中签率仅 2%。2)截止 2023 年 6 月底,上城、拱墅、西湖、滨江 4 个核心区新房库存占比仅 9%,去化周期不到 5 个月,已经出现限购放松的萧山、余杭、临平、钱塘四区库存占比约 43%,外围临安、富阳库存占比 48%。杭州二手房当前面临“堰塞湖”问题,挂牌量高企而成交量走低,复苏关键在杭州二手房当前面临“堰塞湖”问题,挂牌量高企而成交量走低,复苏关键在于挂牌价回归理性凸显二手房性价比,同时降低交易成本,增强流通性。于挂牌价回归理性凸显二手房性价比,同时降低交
6、易成本,增强流通性。1)2022 年 5 月杭州降低二手房交易成本、外地户籍购买二手房门槛,仅 6 月单月二手房成交套数环比上涨 41%,后续回落,主要原因是杭州二手房与一手房价格存在倒挂,二手房性价比较低,仅降低交易成本并不能促进高成交,反而会增大二手房挂牌量。2)截止到 2023 年 6 月底,杭州二手房挂牌量约 21.8 万套,而上半年二手房共成交约 3.6 万套,若部分卖家为促成交下调挂牌价,一二手房之间投资水分挤出,二手房性价比逐渐凸显,预计将适当促进二手房流动性,更有助于存量市场健康发展。风险提示风险提示:政策微观传导机制失灵,杭州大幅增加宅地供应。证券分析师:单戈证券分析师:单戈
7、 邮箱: 执业编号:S0360522110001 行业基本数据行业基本数据 占比%股票家数(只)114 0.02 总市值(亿元)15,214.02 1.63 流通市值(亿元)14,400.18 2.01 相对指数表现相对指数表现%1M 6M 12M 绝对表现 8.1%-8.4%-7.2%相对表现 6.6%-1.7%0.4%相关研究报相关研究报告告 房地产行业周报(2023 年第 29 周):积极推进超大特大城市城中村改造 2023-07-26 房地产行业重大事项点评:用新发展模式理解城中村改造 2023-07-23 需求端动力不足,头部国央企销售增速转负头部房企月报(6 月)2023-07-2
8、0 -17%-9%-1%8%22/0722/1022/1223/0323/0523/072022-07-282023-07-27房地产沪深300华创证券研究华创证券研究所所 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 未经许可,禁止转载未经许可,禁止转载 投资投资主题主题 报告亮点报告亮点 2022 年以来杭州房地产政策由全市放松转变为分区域、分街道放松,政策操作精细化,放松区域从外围板块向中心区延伸。需求端宽松政策对外围区域临安、富阳基本无效;对钱塘、临平、萧山等区域优质板块的典型项目有一定刺激效果,但难以彻底带动
9、全区销售反弹,持续性一般。当前市场下居民购房需求集中在核心区释放,核心区市场高热情况下,政策放松存在约束。对于杭州这类一二手房存在一定倒挂的城市,二手房性价比较低,单纯降低二手房交易成本,对成交量刺激并不明显,反而会提升挂牌量。若挂牌价回归理性水平,二手房性价比凸显,再叠加交易成本的下降,预计将促进二手房流动性。投资逻辑投资逻辑 我们预计杭州后续政策仍以定点、定向放松外围区域为主,核心区我们预计杭州后续政策仍以定点、定向放松外围区域为主,核心区可能仍可能仍保保持定力。持定力。1)杭州房地产市场自 2022 年起呈现明显分化,需求集中在核心区项目释放,导致核心区仍保持高开盘去化率、低库存占比,核
10、心区高热度市场或导致政策放松存在一定约束。2)外围区域临安、富阳政策放松无效化,主要原因是两区产业、配套兑现不及预期,在杭州市场由高热度转冷、大量购房需求外溢消失后,两区住宅销售面积大幅下滑,难以靠定向放松扭转预期。3)萧山、临平、钱塘等区域逐步放松限购,依靠宁围、乔司、金沙湖等紧邻中心区域、产业配套兑现较好的板块典型项目拉动,销售面积出现脉冲回暖,政策对于此类有效需求聚集的板块有一定效果。杭州需求端政策仍有杭州需求端政策仍有进进一步一步宽松宽松空间,当前非杭州户籍新房购买门槛较高,空间,当前非杭州户籍新房购买门槛较高,各区域首付比一致,外围区域首付比有调降空间。各区域首付比一致,外围区域首付
11、比有调降空间。ZZvWXZVVkUMBbRbP7NtRpPtRmPfQpPtMfQpMoO9PoMnOvPnQtQuOqQsM 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 3 目目 录录 一、一、2022 年全市层面放松,年全市层面放松,2023 年以点状精细化放松为主年以点状精细化放松为主.5 二、二、政策放松仅体现出政策放松仅体现出 1 个月左右脉冲回暖,未能改变趋势个月左右脉冲回暖,未能改变趋势.8(一)非核心区限购政策放松效果一般,典型项目回暖难以扭转全区销售.8(二)杭州核心区市场仍保持高热度,政策放松存在
12、一定约束.10(三)二手房价格回归理性、交易成本降低是存量市场复苏的关键.11 三、三、投资建议投资建议.13 四、四、风险提示风险提示.13 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 4 图表目录图表目录 图表 1 2022 年杭州商品住宅销售面积 1168 万方,同比下降 40%.5 图表 2 2022 年以来杭州楼市政策宽松从外围板块逐步向市中心扩容,精细化操作.6 图表 3 杭州外围区域均不同程度放松限购,主城区仍限购.6 图表 4 临安对整体政策宽松反应平缓.8 图表 5 富阳放宽全区限购后仅连续增长 2
13、 个月.8 图表 6 钱塘区放松金沙湖等热门板块限购后,5 月住宅成交量增长至 12 万平.8 图表 7 临平三次宽松效果呈脉冲式回暖.9 图表 8 23 年 5 月萧山放松有效需求区域效果更明显.9 图表 9 杭州新房需求整体收缩,摇号比 2.3 回归理性.10 图表 10 2022 年核心区开盘去化率仍然较高.10 图表 11 23 年触发社保摇号红盘普遍好地段、高价格.10 图表 12 杭州未放松限购的区域新房库存占比仅 9%.11 图表 13 杭州市区新房库存去化周期普遍较低.11 图表 14 截止 6 月底,杭州二手房挂牌量约 21.8 万套.11 图表 15 截止 6 月底,杭州二
14、手房存量主要集中在余杭、拱墅、上城.11 图表 16 宽松政策降低二手房交易成本,促进月度成交脉冲回暖.12 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 5 一、一、2022 年全市层面放松,年全市层面放松,2023 年以点状精细化放松为主年以点状精细化放松为主 2022 年杭州市场复苏乏力,托底政策频出。年杭州市场复苏乏力,托底政策频出。1)2022 年 1-5 月期间,杭州楼市供应乏力,叠加疫情影响,商品住宅成交低迷,1-5 月住宅销售面积 387 万方,同比下降 55%。5 月、6 月政府适时出台托底政策,如非
15、杭州户籍在限购区购买二手房的社保缴纳要求降低至12 个月(降低购房门槛)、增值税“5 改 2”(降低交易成本)、符合条件的三孩家庭可在限购区内多买 1 套房、提高公积金贷款额度等。在一系列政策影响下,叠加房企年中冲刺业绩,新拿地项目陆续入市引发开盘潮,6 月住宅销售面积 133 万方,环比上涨 51%,但复苏并未持续。2)2022 年 11 月,为更好地支持刚性和改善性住房需求,杭州再次出台宽松政策,个人住房贷款调整为“认房不认贷”,二套房最低首付比降低至 40%,但市场预期未明显回暖,11 月、12 月单月住宅销售面积分别为 118、126 万方,并未出现年底“翘尾”行情,2022 年全年杭
16、州商品住宅销售面积 1168 万方,同比下降约 40%。图表图表 1 2022 年杭州商品住宅年杭州商品住宅销售面积销售面积 1168 万方,同比下降万方,同比下降 40%资料来源:Wind,华创证券 2023 年杭州政策放松年杭州政策放松从外围板块逐步向城市中心从外围板块逐步向城市中心延伸延伸,政策,政策操作精细化程度操作精细化程度,最小放松,最小放松单元从街道精细至道路。单元从街道精细至道路。2022 年杭州市场需求端宽松政策主要体现在全市层面,如降低二手房交易门槛、提高公积金贷款额度、降低二套房首付比例等,2023 年则更多为区域化放松:1)临安区始终未实施限购政策,2022 年 9 月
17、给予购房补贴。2)富阳区限购放松一步到位,2022 年 9 月即放宽全区限购。3)钱塘区、临平区 2022 年部分街道放松限购,2023 年 4 月全区放宽限购。4)萧山区和余杭区实施差异化限购,限购放宽至具体街道甚至道路,调控精细化程度高,如 2023 年 5 月萧山区放宽宁围街道沪昆铁路以东区域限购。0500300杭州商品住宅销售面积(万方)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 6 图表图表 2 2022 年以来杭州楼市政策年以来杭州楼市政策宽松宽松从外围板块逐步向市中心扩容,精细化操
18、作从外围板块逐步向市中心扩容,精细化操作 资料来源:杭州市住房保障和房产管理局、富阳发布、今日临安、钱塘发布、萧山发布、余杭发布,华创证券 目前杭州外围区域目前杭州外围区域限购门槛较低限购门槛较低,核心区仍保持定力核心区仍保持定力,限贷层面刚需首套房已调整为认限贷层面刚需首套房已调整为认房不认贷,二套房首付比仅房不认贷,二套房首付比仅 40%。1)目前外围区域临安、富阳、钱塘、临平全区放宽限购,余杭、萧山部分街道保持限购,核心区仍实行限购政策;非杭州户籍在限购区购买新房的门槛为连续缴纳 48 个月社保/个税,仍保持较高要求。2)限售政策并未出现放松,单批中签率低于 10%、房源倾斜比例达到 8
19、0%的热点项目以及以人才优先购买的新房限售 5 年。3)限贷方面,刚需首套房认房不认贷,最低首付比 30%,二套房最低首付比40%,首套房、二套房商贷利率分别为 4.0%、4.8%。图表图表 3 杭州外围区域均不同程度放松限购,主城区仍限购杭州外围区域均不同程度放松限购,主城区仍限购 政策类别政策类别 政策规定政策规定 限购(西湖区、上城限购(西湖区、上城区、拱墅区、滨江区、拱墅区、滨江区、萧山区(部分街区、萧山区(部分街道)、余杭区(部分道)、余杭区(部分街道)街道)户籍 落户年限 新房 二手房 社保要求 限购套数 社保要求 限购套数 杭州限购区户籍 满 5 年 无社保要求 单身 1 套;已
20、婚家庭 2 套 无 单身 1 套;已婚家庭 2 套 未满 5 年 限购区内连续缴纳 2年社保或 24 个月个税 1 套 1 套 20222022年年5 5月月20222022年年6 6月月20222022年年9 9月月20222022年年1111月月20232023年年1 1月月20232023年年4 4月月20232023年年5 5月月全市全市5.17二手房限购门槛降低二手房限购门槛降低:杭州户籍居民家庭限购区购买二手房无社保要求,非杭州户籍居民家庭限购区购买二手房社保缴纳要求降低至12个月;二手房交易税费降低二手房交易税费降低:个人转让家庭唯一住房的,增值税征免年限2年5.31三孩家庭可在
21、限购区多买1套房,摇号时参照“无房家庭”优先摇号6.15提高公积金贷款额度:无房家庭首次贷款最高可贷120万(提升20万)普通个人首次贷款最高可贷60万(提升10万)11.11限购区内限购区内,认房不认贷认房不认贷二套首付比例降至二套首付比例降至4 4成成降低房贷利率利率,首套利率4.1%,二套4.9%11.21城西科创大走廊(五常、仓前、余杭、闲林、中泰、瓶窑镇、良渚、蒋村、三墩镇、文新、古荡、灵隐、留下、青山湖、锦北、锦南、锦城、板桥镇和玲珑)社保或落户满24个月可购房,并获50%房源摇号优先排序政策倾斜富阳区富阳区9.1全区放宽限购全区放宽限购,新房契税减半临安区临安区9.15推出购房补
22、贴钱塘区钱塘区5.3钱塘区人才(F类)主城区内缴纳一个月社保,可参与项目认购9.30放宽限购放宽限购:白杨、义蓬、新湾、临江、前进;新房住宅契税补贴50%,非住30%4.13全区域放宽限购全区域放宽限购临平区临平区5.28提供不超过房源量20%比例的房源供高层次人才及临平区级人才家庭优先摇号11.4放宽限购放宽限购:星桥、崇贤、东湖、运河、塘栖:新房住宅契税补贴50%,非住30%1.18临平乔司、南苑街道放宽限购放宽限购,并给与购房补贴计税金额0.5%4.22全区域放宽限购全区域放宽限购,新房住宅契税补贴50%,非住30%萧山区萧山区9.28义桥、临浦、衙前、南阳、新塘、戴村、河上、浦阳、所前
23、、进化、瓜沥、靖江、楼塔、益农、党湾、蜀山、新街街道放宽限购放宽限购;新房住宅契税补贴50%,非住30%5.15-19放宽限购:宁围宁围(沪昆铁路以东区沪昆铁路以东区域域)、闻堰余杭区余杭区9.30仁和街道、径山镇、黄湖镇、鸬鸟镇、百丈镇放宽限放宽限购购;新房住宅契税补贴50%,非住30%5.15-19放宽限购放宽限购:瓶窑镇、中泰 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 7 杭州非限购区户籍(临安区、桐庐县、淳安县、建德市)满 5 年 无社保要求 单身 1 套;已婚家庭 2 套 无 单身 1 套;已婚家庭 2
24、套 满 2 年 限购区内连续缴纳 2年社保或 24 个月个税 1 套 1 套 非杭州户籍/限购区内连续缴纳 4年社保或 48 个月个税 1 套 限购区内连续缴纳 1年社保或 12 个月个税 1 套 1、2021.5.31(含)后,符合条件的三孩家庭可以在限购范围内多买 1 套住房,参照无房家庭优先摇号;2、西湖区、余杭部分区域应提供不少于准售房源总套数 50%的房源,定向供应给在实施范围内稳定就业或落户满一定年限的购房家庭。放宽放宽限购限购 富阳全区;钱塘全区;临平全区;余杭仁和街道、径山镇、黄湖镇、鸬鸟镇、百丈镇、瓶窑镇、中泰街道;萧山义桥、临浦、衙前、南阳、新塘、戴村、河上、浦阳、所前、进
25、化、瓜沥、靖江、楼塔、益农、党湾、蜀山、新街、宁围(沪昆铁路以东区)、闻堰;限贷限贷 商业贷款首付比商业贷款首付比:认房不认贷,杭州市域内无房无贷首付三成,无房有贷已结清首付三成,无房有贷未结清首付四成;杭州市域内有房首付四成,三套限贷。公积金贷款首付比公积金贷款首付比:认房不认贷,杭州市域内无房无贷首付三成,无房有贷已结清首付三成,无房有贷未结清首付四成;杭州市域内有房首付四成,三套限贷;公积金贷款额度公积金贷款额度:职工单人缴存:杭州市区、桐庐县、建德市为 60 万元,淳安县为 48 万元;夫妻双方缴存:杭州市区为 120 万元,桐庐县为 96 万元,淳安县、建德市为 84 万元。贷款利率
26、贷款利率:1)商贷:首套利率 4.0%,二套利率 4.8%;公积金:首套利率 3.1%,二套利率 3.575%限售限售 1.以人才优先购房方式买到的新房,从网签那天开始算起限售五年。2.单批中签率低于 10%的房源,无房家庭/高层次人才热点楼盘,从取得不动产证那天算起限售 5 年。3.房源倾斜比例达到 80%的热点商品住房项目,无房家庭以优先方式获得的,限售 5 年。人才落户政策人才落户政策 1.具有全日制普通高校大专、本科及硕士研究生学历者(大专 35 周岁以下,下同;本科 45 周岁以下;硕士50 周岁以下),在杭工作并由用人单位正常缴纳社保的可以落户杭州市区。2017 年后录取的符合条件
27、非全日制研究生参照全日制研究生落户;普通高校本科毕业两年内、45 周岁以下硕士研究生可“先落户后就业”;2.具有全日制普通高校博士研究生(55 周岁以下),可享受“先落户、后就业”政策;3.随迁条件:可随迁配偶和未成年子女。资料来源:克而瑞、杭州市住房保障和房产管理局等,华创证券 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 8 二、二、政策放松仅体现出政策放松仅体现出 1 个月左右脉冲个月左右脉冲回暖回暖,未能改变趋势,未能改变趋势(一)(一)非核心区限购政策放松效果一般,典型项目回暖难以扭转全区销售非核心区限购政策
28、放松效果一般,典型项目回暖难以扭转全区销售 杭州杭州外围区域富阳、临安外围区域富阳、临安政策放松效果较差政策放松效果较差。1)受 2020 年、2021 年上半年杭州全域房地产热度较高影响,大量核心区购房需求外溢至临安、富阳,20 年 1 月-21 年 6 月住宅月均成交分别为 24.6 万方、15.7 万方,2021 年下半年以来热度快速下降,21 年 7 月-23年 6 月住宅月均成交面积回落至 7.3 万方、6.4 万方。2)临安区一直未实施限购政策,即使 2022 年杭州市层面宽松需求政策,住宅成交量也未见起色;富阳 2022 年 9 月一步到位放宽全区限购,但 9 月、10 月住宅成
29、交量并未明显上涨,外围区域对政策反应较疲弱,主要原因是两区产业、人口兑现度不高,核心区外溢需求退去后仅靠政策难以扭转市场,我们在报告郊区盘困局中已详细论证原因。图表图表 4 临安对整体政策临安对整体政策宽松宽松反应平缓反应平缓 图表图表 5 富阳富阳放宽放宽全区限购后仅连续增长全区限购后仅连续增长 2 个月个月 资料来源:克而瑞,华创证券 资料来源:克而瑞,华创证券 钱塘区分步放松全区限购,整体有一定刺激作用,但时限较短。钱塘区分步放松全区限购,整体有一定刺激作用,但时限较短。钱塘区 2022 年 9 月放宽白杨、义蓬、新湾、临江、前进等部分街道限购,对需求起到一定刺激。政策宽松效果最为明显是
30、 2023 年 4 月钱塘区放宽下沙街道、河庄街道限购,其紧邻核心主城区上城区,包含钱塘最热门板块金沙湖、江海之城(大江东核心区),承接核心区域外溢需求,但住宅成交反弹仅维持 2 个月,6 月成交量拐头向下。图表图表 6 钱塘区放松金沙湖等热门板块限购后,钱塘区放松金沙湖等热门板块限购后,5 月住宅成交量增长至月住宅成交量增长至 12 万平万平 资料来源:克而瑞,华创证券 0.05.010.015.020.025.030.035.040.045.050.-----07
31、-----032023-05临安区新建商品住宅成交面积(万方)0.05.010.015.020.025.030.035.040.----------032023-05富阳区新建商品住宅成交面积(万方)05101520
32、253035404550钱塘区新建商品住宅成交面积(万方)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 9 临平三次放松限购,政策效果均呈脉冲型,可持续性弱。临平三次放松限购,政策效果均呈脉冲型,可持续性弱。临平于 22 年 11 月、23 年 1 月两次放宽部分街道限购,23 年 4 月放宽全区限购,全区限购放宽后靠近核心区的乔司板块明显受益,如中天海威云咏汀洲府项目,原月均流速约 40 套/月,政策放宽后,月均流速达到 155 套/月,清盘周期从 16 个月大幅缩减至 4 个月。政策对区域上位板块的新房有一定刺激效
33、果,但难以带动临平全区住宅销售反弹,可持续性弱。图表图表 7 临平三次临平三次宽松宽松效果呈脉冲效果呈脉冲式回暖式回暖 资料来源:克而瑞,华创证券 萧山萧山区区实施精细化调控,放松有效需求区域实施精细化调控,放松有效需求区域效果更明显。效果更明显。2022 年 9 月萧山区放松部分街道限购(多为外围乡镇板块),但 10-12 月期间住宅成交量基本无明显增长,2023 年一季度由于前期积压需求集中释放,月均住宅成交有所反弹;2023 年 5 月,萧山放宽有效需求区域宁围街道(紧邻钱江世纪城板块)部分区域限购,典型项目有一定反馈,如能建城发瞰奥府项目位于宁围街道,首开当日推出 196 套房源,去化
34、率仅 8%,但 5 月 17日放宽该区域限购后,同日加推 100 套,去化 28 套,后 4 天续销 30 多套(开盘前 5 套),认购人数增长 50%。图表图表 8 23 年年 5 月萧山月萧山放松有效需求区域放松有效需求区域效果更明显效果更明显 资料来源:克而瑞,华创证券 0070临平区新建商品住宅成交面积(万方)00708090萧山区新建商品住宅成交面积(万方)房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 10 (二)(二)杭州核心区市场仍保持高热度,政策放松存在一定约
35、束杭州核心区市场仍保持高热度,政策放松存在一定约束 杭州新房需求有一定下滑,但市区摇号比仍有杭州新房需求有一定下滑,但市区摇号比仍有 2.3,仍保持供不应求态势。,仍保持供不应求态势。当前杭州面临新房客户池水位下降问题,2023年上半年参与杭州市区公证摇号等登记户数为8.9万户,与住宅成交套数比约为 2.3,相较 2022 年 3.6 的摇号比略有下降,反映居民购房需求确有收缩,但整体仍保持供不应求态势。图表图表 9 杭州新房杭州新房需求整体收缩,摇号比需求整体收缩,摇号比 2.3 回归理性回归理性 资料来源:克而瑞,华创证券 购房购房需求集中在核心地段改善项目释放,核心区仍保持高热度,而外围
36、板块遇冷需求集中在核心地段改善项目释放,核心区仍保持高热度,而外围板块遇冷,预计,预计后续政策放松仍以区域定点、定向放松为主,聚焦去化困难区域后续政策放松仍以区域定点、定向放松为主,聚焦去化困难区域。1)区域冷热分化明显,从 2022 年新盘开盘去化率来看,西湖区、拱墅区、上城区、余杭区、滨江区等区域保持较高热度;萧山区、临平区热度有所下降,仅核心板块如钱江世纪城、临平新城等表现较好,但无法维持区域整体高热度;富阳区、临安区新房开盘去化率由 2021 年 73%、57%降低至 2022 年 18%、16%。2)从市区触发社保摇号的典型红盘来看,均位于核心地段,单价较高,部分项目中签率仅 2%。
37、图表图表 10 2022 年核心区年核心区开盘去化率开盘去化率仍然较高仍然较高 图表图表 11 23 年触发社保摇号红盘普遍好地段年触发社保摇号红盘普遍好地段、高价格高价格 资料来源:克而瑞,华创证券 资料来源:克而瑞,华创证券 3.16.45.14.03.62.30.01.02.03.04.05.06.07.00070802002120222023H1杭州市区摇号登记户数(万户)杭州市区住宅成交套数(万套)摇号比(右轴)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%西湖区拱墅区上城区余杭区滨江区临平区萧山区钱塘区富阳区临安区20
38、21年开盘去化率2022年开盘去化率推盘时间推盘时间售价售价(元元/平平)入围人数入围人数(人次人次)中签率中签率杭州国际金融中心IFC金融城2023/3/1369800(精装备案6000)27982.0%(限售5年)滨江.望翠蓝庭文教2023/4/363125(精装备案5000)2366.8%(限售5年)中天大家钱江海威.杭承府钱江世纪城2023/5/2346000(精装备案4000)26528.3%(限售5年)华润.杭曜置地中心申花2023/5/1846200(精装备案4000)211110.0%(限售5年)华润-杭曜置地中心申花2023/3/2146200(精装备案4000)178210
39、.1%华润-杭曜置地中心申花2023/4/2146164(精装备案4000)277710.4%深圳特发.澜栖府铁路北2023/3/2136206(精装备案4000)158510.7%中海-潮展云起钱江世纪城2023/6/2846000(精装备案4500)209811.1%绿城.馥香园申花2023/3/854384(精装备案4500)189311.3%项目板块项目板块 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 11 需求集中在核心区释放,导致核心区新房库存需求集中在核心区释放,导致核心区新房库存占比仅占比仅 9%,去
40、化周期极短,去化周期极短,预计短期内预计短期内政策保持定力。政策保持定力。1)截止 2023 年 6 月底,杭州市区商品住宅库存量约为 436 万方,其中外围区域临安、富阳合计占比 48%,另外,目前出现限购放松的萧山、余杭、临平、钱塘四区库存占比约 43%,核心区域占比仅 9%。2)从库存去化周期来看,仅外围临安、富阳去化周期在 24 个月、15 个月,其余区域库存去化周期不到 5 个月。图表图表 12 杭州未放松限购的区域新房库存占比仅杭州未放松限购的区域新房库存占比仅 9%图表图表 13 杭州市区新房库存去化周期普遍较低杭州市区新房库存去化周期普遍较低 资料来源:克而瑞,华创证券 资料来
41、源:克而瑞,华创证券 (三)(三)二手房价格回归理性、交易成本降低是存量市场复苏的关键二手房价格回归理性、交易成本降低是存量市场复苏的关键 杭州杭州二手房二手房当前面临当前面临“堰塞湖”问题“堰塞湖”问题,挂牌量持续走高而成交量走低,挂牌量持续走高而成交量走低。1)2021-2023 年以来杭州二手房挂牌量明显增长,而成交量下降,截止到 2023 年 6 月底,杭州二手房挂牌量约 21.8 万套,而上半年二手房共成交约 3.6 万套。2)从二手房存量主要集中在余杭区、拱墅区、上城区,合计占比约 48%,外围区域新房尚未进入二手房挂牌高峰。图表图表 14 截止截止 6 月底,杭州二手房挂牌量约月
42、底,杭州二手房挂牌量约 21.8 万套万套 图表图表 15 截止截止 6 月底,月底,杭州二手房存量主要集中在余杭州二手房存量主要集中在余杭、拱墅、上城杭、拱墅、上城 资料来源:克而瑞,华创证券 资料来源:克而瑞,华创证券 临安区,29%富阳区,19%萧山区,14%余杭区,13%临平区,10%钱塘区,6%拱墅区,4%西湖区,3%上城区,2%滨江区,0%2023年6月底杭州各区商品住宅库存分布0510152025临安区富阳区临平区萧山区钱塘区西湖区余杭区拱墅区上城区滨江区商品住宅库存去化周期(月)16.319.921.87.28.110.38.05.73.605820192
43、020202120222023H1二手房挂牌套数(万套)二手房成交套数(万套)余杭区,16%拱墅区,16%上城区,16%萧山区,13%临平区,12%西湖区,12%钱塘区,6%滨江区,6%富阳区,3%杭州二手房存量结构 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 12 政策宽松降低二手房交易成本,挂牌价格逐渐回归理性凸显二手房性价比,是影响存量政策宽松降低二手房交易成本,挂牌价格逐渐回归理性凸显二手房性价比,是影响存量市场复苏、健康发展的关键。市场复苏、健康发展的关键。1)我们复盘了 2022 年以来杭州二手房月度成交
44、数据,共有三轮“脉冲回暖”,分别为 2022 年 5 月二手房限购门槛降低、增值税“5 改 2”后,6月二手房成交套数约 6852 套,环比上涨 41%;2022 年 11 月限购区认房不认贷,二套房首付比例降低至 40%,促进限购区内改善性需求释放,11 月、12 月单月二手房成交套数分别为 5256、5681 套,形成年底小幅翘尾行情;2023 年 3 月杭州二手房成交套数过万,单月行情接近 2021 年同期,但主要原因为居民前期积压的购房需求集中释放,4 月份以来需求端动力不足问题显现,二手房成交量环比回落。2)过去杭州新房高热度原因为一二手房价倒挂,新房具备高性价比,而本轮杭州二手房市
45、场面临“堰塞湖”问题,部分卖家为促成交下调挂牌价,随着一二手房之间投资水分挤出,二手房性价比逐渐凸显,预计将适当促进二手房流动性,更有助于存量市场健康发展。图表图表 16 宽松政策降低二手房交易成本,促进月度成交脉冲回暖宽松政策降低二手房交易成本,促进月度成交脉冲回暖 资料来源:克而瑞,华创证券 020004000600080004000成交套数(套)5月二手房限购门槛降低,增值税“5改2”。6月二手房脉冲回暖2、3月前期积压需求集中释放,之后需求端动力不足11月限购区内认房不认贷,二套首付比例降低至40%。二手房脉冲回暖 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证
46、监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 13 三、三、投资建议投资建议 我们预计杭州后续政策仍以定点、定向放松我们预计杭州后续政策仍以定点、定向放松外围区域外围区域为主为主。1)杭州房地产市场自 2022年起呈现明显分化,需求集中在核心区项目释放,导致核心区仍保持高开盘去化率、低库存占比,部分网红楼盘中签率仅 2%,我们预计政策以保持定力为主。2)外围区域临安、富阳政策放松无效化,主要原因是两区产业、配套兑现不及预期,在杭州市场由高热度转冷、大量购房需求外溢消失后,两区住宅销售面积大幅下滑,难以靠定向放松扭转预期。3)萧山、临平、钱塘等区域逐步放松限购,依靠宁
47、围、乔司、金沙湖等紧邻中心区域、产业配套兑现较好的板块典型项目拉动,销售面积出现脉冲回暖,但优质板块项目回暖难以彻底带动整个区域市场热度。四、四、风险提示风险提示 政策微观传导机制失灵,杭州大幅增加宅地供应。政策微观传导机制失灵,杭州大幅增加宅地供应。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 14 房地产组团队介绍房地产组团队介绍 房地产组组长、房地产组组长、首席研究员:单戈首席研究员:单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士,4 年地产研究经验,曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所,2022 年加入华创证券研究所
48、。助理研究员:许常捷助理研究员:许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士,2 年地产研究经验,曾任职于华润置地,从事房地产投资(涉及住宅、租赁住房、商办综合体等),2022 年加入华创证券研究所。助理研究员:杨航助理研究员:杨航 上海财经大学学士,浙江大学硕士,2023 年加入华创证券研究所。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 16 华创行业公司投资评级体系华创行业公司投资评级体系 基准指数说明:基准指数说明:A 股市场基准为沪深 300 指数,香港市场基准为恒生指数,美国市场基准为标普 500/纳斯达克指数。公司
49、投资评级说明:公司投资评级说明:强推:预期未来 6 个月内超越基准指数 20%以上;推荐:预期未来 6 个月内超越基准指数 10%20%;中性:预期未来 6 个月内相对基准指数变动幅度在-10%10%之间;回避:预期未来 6 个月内相对基准指数跌幅在 10%20%之间。行业投资评级说明:行业投资评级说明:推荐:预期未来 3-6 个月内该行业指数涨幅超过基准指数 5%以上;中性:预期未来 3-6 个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%5%;回避:预期未来 3-6 个月内该行业指数跌幅超过基准指数 5%以上。分析师声分析师声明明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明:分析
50、师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断;分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。免责声明免责声明 。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。本报告所载资料的来源被认为是可靠的,但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。报告中的内容和意见仅供参考,并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议,
51、也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况,自主作出投资决策并自行承担投资风险,任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。本报告版权仅为本公司所有,本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的,需在允许的范围内使用,并注明出处为“华创证券研究”,且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。证券市场是一个风险无时不在的市场,
52、请您务必对盈亏风险有清醒的认识,认真考虑是否进行证券交易。市场有风险,投资需谨慎。华创证券研究所华创证券研究所 北京总部北京总部 广深分部广深分部 上海分部上海分部 地址:北京市西城区锦什坊街 26 号 恒奥中心 C 座 3A 地址:深圳市福田区香梅路 1061 号 中投国际商务中心 A 座 19 楼 地址:上海市浦东新区花园石桥路 33 号 花旗大厦 12 层 邮编:100033 邮编:518034 邮编:200120 传真: 传真: 传真: 会议室: 会议室: 会议室: