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1、一线城市存量房市场白皮书-北京篇合作洽谈联系方式:微信:邮箱:1一线城市存量房市场白皮书-北京篇合作洽谈联系方式:微信:邮箱:2一、存量房小区规模概况一、存量房小区规模概况1、区域分布情况2022 年,北京市存量房小区近 2 万个。其中一半的存量房小区分布在朝阳区、海淀区、西城区、丰台区这四个区域,占比分别为 16%、15%、11%和 10%,也是北京市存量房小区最多的区域。平谷区、延庆区、门头沟区、石景山区和怀柔区这五个区域的存量房小区数量相对会较少,占比在 2%左右的水平。其他几个区域的存量房小区基本相当,占比都在 5-8%之间。从整个北京市存量
2、房小区分布来看,中心城市数量相对集中,密度会相对较高,外围区域集中度会相对较低。而城市的发展也是类似的情况,中心城区逐步想外围区域放射性开发的状态,不过南部相比北部而言发展会略快一些,因此整个北京的房源分布来看,也是南部偏多,价格也会相对北部区域高一些。北京市各行政区存量房小区数量分布图数据来源:58 安居客房产研究院一线城市存量房市场白皮书-北京篇合作洽谈联系方式:微信:邮箱:32、商圈分布情况从北京市各行政区板块小区分布来看,城市板块划分粗细不均,大小不一的情况。部分行政区板块划内小区分布相对会均衡,如大兴区、东城区、西城区海淀区、朝阳区和丰台区,这些区域板块数量相对
3、较多,小区分布基本上在 50-150 个之间;如昌平区、房山区、顺义区和通州区等,板块小区最多达 300 个以上,最少的板块不足 50 个小区。北京市各行政区商圈小区数量分布图区域区域板块板块小区数小区数昌平区昌平区昌平县城318沙河214回龙观179昌平区其他155北七家148小汤山北72南口60天通苑56霍营48南邵39立水桥26兴寿镇22朱辛庄22小汤山南20东小口镇16朝阳区朝阳区北苑158酒仙桥122望京西116双桥112来广营107东坝106芍药居106双井103管庄97朝青91定福庄89亚运村88建国门外85三里屯82柳芳80一线城市存量房市场白皮书-北京篇合作洽谈联系方式:微信
4、:邮箱:4国贸 CBD77亚运村小营77团结湖74劲松70百子湾69十里河69望京东67东大桥62安贞59垡头59朝外大街58朝阳公园西56南沙滩54高碑店53和平里北52太阳宫52八里庄51豆各庄48常营47金盏乡47石佛营42奥林匹克公园41潘家园41华威桥37三元桥31大望路30健翔桥27十八里店24四惠24小红门24大兴区大兴区大兴区其他184亦庄141瀛海镇127旧宫91黄村90庞各庄90西红门87高米店77枣园77天宫院南47观音寺44天宫院北29芦城乡24一线城市存量房市场白皮书-北京篇合作洽谈联系方式:微信:邮箱:5磁各庄21东城区东
5、城区交道口187东直门内113东四107东直门外107安定门103永定门100灯市口90王府井87朝阳门内82前门76崇文门74雍和宫71东单57广渠门57建国门内53龙潭湖51和平里南47东花市42天坛33房山区房山区良乡312房山区其他167长阳137城关136官道镇78燕山50琉璃河44阎村41窦店39丰台区丰台区卢沟桥179青塔152马家堡106右安门外106丰益桥83六里桥西81宋家庄80科技园区74刘家窑74北大地73和义73看丹桥西66玉泉营64大红门58一线城市存量房市场白皮书-北京篇合作洽谈联系方式:微信:邮箱:6看丹桥58菜户营56西罗园55草桥52方
6、庄51七里庄51角门49新宫44成寿寺40科怡路39蒲黄榆36木樨园34丽泽桥28六里桥东27新发地21海淀区海淀区定慧寺156皂君庙141车道沟134甘家口134玉泉路东132清河130温泉镇121安宁庄117田村104西北旺101紫竹桥84马连洼83牡丹园83中关村77万寿路76公主坟西74军博73香山东71马甸70白石桥67学院路66苏州桥62小西天62颐和园58上地57魏公村51世纪城47西三旗47一线城市存量房市场白皮书-北京篇合作洽谈联系方式:微信:邮箱:7万柳45圆明园44知春路41五道口40海淀北部37公主坟东31双榆树30二里庄26香山西25四季青21西
7、二旗18怀柔区怀柔区怀柔区431门头沟区门头沟区门头沟区其他103大峪82城子73滨河西区47冯村34永定23石门营21密云区密云区密云区(密云县)466平谷区平谷区平谷其他区231平谷县城45石景山区石景山区苹果园111古城88杨庄51石景山区其他49鲁谷45玉泉路西45八角25顺义区顺义区顺义区其他202顺义城182马坡143李桥75后沙峪73机场附近71中央别墅区56天竺46杨镇43通州区通州区通州区其他440新华大街157乔庄100北关88一线城市存量房市场白皮书-北京篇合作洽谈联系方式:微信:邮箱:8马驹桥83果园75梨园73潞苑72九棵树65武夷花园59通州北
8、苑58次渠56土桥47台湖32西城区西城区陶然亭231金融街164月坛153什刹海152德胜门119西单115阜成门111广安门外105广安门内96白纸坊90白云路81新街口79和平门71宣武门70官园64西四63马连道62长椿街53车公庄50天宁寺45六铺炕40西直门内40西直门外19延庆区延庆区延庆区其他181延庆城区59八达岭31康庄18数据来源:58 安居客房产研究院一线城市存量房市场白皮书-北京篇合作洽谈联系方式:微信:邮箱:9二、存量房小区房龄概况二、存量房小区房龄概况1、存量房小区房龄分析从北京市存量房小区房龄结构来看,主要为房龄在 10-20 年之间的小区
9、为主,占比为 46%,其次是房龄在 20-30 年之间的小区,房龄在 10 年以内的次新房相对较少,占比在 21%,因此北京市的小区整体房龄结构会相对较老一些,其中还有房龄在 30 年以上的小区占比达到了 11%。北京市存量房小区房龄分布图数据来源:58 安居客房产研究院2、各行政区小区房龄分析从北京市各行政区存量房小区房龄结构来看,东城区和西城区 30 年以上的老房子相对集中度较高,占比都超过了 20%;门头沟区、平谷区和顺义区的存量房小区房龄较新,5 年以内的存量房占比都超过了 20%;朝阳区、丰台区、怀柔区、密云区和延庆区的 10-20年的存量房小区占比最高,都超过 50%。北京市各行政
10、区存量房小区房龄结构表行政区5 年以内5-10 年10-20 年20-3030 年以上昌平区13.3%11.7%49.4%19.3%6.2%一线城市存量房市场白皮书-北京篇合作洽谈联系方式:微信:邮箱:10朝阳区7.8%11.3%50.9%20.6%9.4%大兴区22.6%22.2%44.2%11.0%-东城区5.7%3.7%42.2%27.7%20.7%房山区19.4%17.5%41.7%16.1%5.3%丰台区10.9%8.9%51.7%21.5%7.0%海淀区8.7%6.6%43.0%29.2%12.4%怀柔区7.3%15.0%61.4%16.3%-门头沟区24.1
11、%16.4%33.9%19.3%6.3%密云区12.9%14.6%57.3%15.3%-平谷区21.6%13.1%47.2%18.2%-石景山区16.0%10.6%35.6%22.0%15.8%顺义区20.9%22.7%42.8%13.7%-通州区14.7%15.3%45.9%20.0%4.2%西城区7.0%2.6%38.5%29.3%22.6%延庆区12.5%15.0%50.8%12.5%9.2%数据来源:58 安居客房产研究院三、存量房小区品质三、存量房小区品质1、全市小区品质分析(标准:物业费高低)北京市存量房小区中,低品质小区占比为 55%,主要是由于区域房龄会相对较老一些,影响到其物
12、业费水平,不过中高品质和重品质小区占比也不低,分别有 19%和 23%,高品质小区占比 3%。北京市存量房小区品质分布一线城市存量房市场白皮书-北京篇合作洽谈联系方式:微信:邮箱:11数据来源:58 安居客房产研究院注:低品质小区:物业管理费小于 1 元/*月;中品质小区:物业管理费在 1-2 元/*月;中高品质小区:物业管理费在 2-5 元/*之间,高品质小区:物业管理费大于 5 元/*月,剔除掉无物业费小区。2、全市各区域不同品质小区分布从北京市各行政区存量房小区分布来看,相对市中心区域的低品质小区占比会相对较高,由于受到这些区域内房龄相对较老,并且楼层都相对会较低,
13、物业费也会因此低一些,从而影响到小区品质的高低。北京市各行政区存量房小区品质分布区域小区品质(物业费)占比情况昌平区昌平区低品质60.5%中品质16.9%中高品质20.2%高品质2.3%朝阳区朝阳区低品质44.2%中品质26.9%中高品质21.6%高品质7.3%大兴区大兴区低品质44.2%中品质25.6%中高品质25.2%高品质5.1%东城区东城区低品质69.3%中品质11.0%中高品质17.1%高品质2.6%房山区房山区低品质62.5%中品质20.6%中高品质14.4%高品质2.5%丰台区丰台区低品质52.7%中品质14.3%中高品质31.0%高品质2.0%海淀区海淀区低品质51.3%中品质
14、21.1%中高品质25.3%高品质2.3%一线城市存量房市场白皮书-北京篇合作洽谈联系方式:微信:邮箱:12怀柔区怀柔区低品质56.0%中品质17.6%中高品质25.6%高品质0.8%门头沟区门头沟区低品质59.8%中品质20.7%中高品质17.4%高品质2.1%密云区密云区低品质58.8%中品质13.6%中高品质24.3%高品质3.3%平谷区平谷区低品质53.8%中品质17.6%中高品质26.4%高品质2.2%石景山区石景山区低品质59.6%中品质9.7%中高品质29.4%高品质1.4%顺义区顺义区低品质36.5%中品质27.7%中高品质26.3%高品质9.6%通州区通
15、州区低品质60.0%中品质16.5%中高品质19.9%高品质3.7%西城区西城区低品质62.6%中品质13.8%中高品质22.2%高品质1.4%延庆区延庆区低品质61.3%中品质18.5%中高品质19.3%高品质0.8%数据来源:58 安居客房产研究院注:低品质小区:物业管理费小于 1 元/*月;中品质小区:物业管理费在 1-2 元/*月;中高品质小区:物业管理费在 2-5 元/*之间,高品质小区:物业管理费大于 5 元/*月,剔除掉无物业费小区。一线城市存量房市场白皮书-北京篇合作洽谈联系方式:微信:邮箱:13四、小区房价概况四、小区房价概况1、各行政区小区均价北京市各
16、行政区存量房小区挂牌均价最高的区域为西城区和东城区,其均价超过了10 万元/平方米;海淀区、朝阳区和丰台区的为其次,其小区挂牌均价为 5-9 万元/平方米之间,平谷区、延庆区和广阳区的小区挂牌均价为相对最大,在 2 万元/平方米以下的水平。北京市各行政区存量房小区均价(元/)数据来源:58 安居客房产研究院2、各行政区不同房龄段小区房价北京市各行政区存量房小区的房价和小区房龄并非都存在房龄越小,房价越贵的情况,如东城区和西城区的存量房小区各房龄段的价格水平相当,主要还是这两个区域存在部分部分可交易的四合院,并且区域内还有高品质学区资源的带动存量房单价的提升,还有海淀区也是类似的情况,其 30
17、年以上房龄的房屋单价是最高的。一线城市存量房市场白皮书-北京篇合作洽谈联系方式:微信:邮箱:14北京市各行政区不同房龄存量房小区均价区域建筑年代小区均价(元/)昌平区5 年内432605-10 年3725010-20 年3720620-30 年3688830 年以上36079朝阳区5 年内725845-10 年6490310-20 年6705220-30 年6871830 年以上69600大兴区5 年内442035-10 年4019110-20 年3894620-30 年3538830 年以上36700东城区5 年内1045555-10 年10818810-20 年107
18、20720-30 年10875530 年以上109492房山区5 年内300505-10 年3244610-20 年2255920-30 年2281330 年以上24746丰台区5 年内620125-10 年5215010-20 年5515220-30 年5350430 年以上52306海淀区5 年内800755-10 年7500910-20 年8662120-30 年9106130 年以上96498怀柔区5 年内308145-10 年3019710-20 年2893720-30 年30095一线城市存量房市场白皮书-北京篇合作洽谈联系方式:微信:邮箱:1530 年以上2
19、9600门头沟区5 年内430295-10 年2955910-20 年3122620-30 年3143030 年以上32158密云区5 年内248695-10 年2479810-20 年2335820-30 年2404430 年以上25343平谷区5 年内226005-10 年2113010-20 年2195920-30 年2042730 年以上22450石景山区5 年内536615-10 年4899410-20 年5016220-30 年4647830 年以上46339顺义区5 年内388265-10 年3485510-20 年3742120-30 年3511330 年以上40356通州区5
20、 年内443285-10 年4023510-20 年3752820-30 年3695230 年以上36724西城区5 年内1118135-10 年12692210-20 年11910920-30 年12245030 年以上123281延庆区5 年内211215-10 年2280010-20 年1887820-30 年1836430 年以上18013数据来源:58 安居客房产研究院一线城市存量房市场白皮书-北京篇合作洽谈联系方式:微信:邮箱:163、各行政区不同品质小区房价北京市各行政区存量房小区品质越好基本上房价会越高,不过东城区是略有不同,其品质越高,房价相对会低一些,
21、主要还是板块内的四合院会影响其房价。北京市各行政区不同品质存量房小区均价区域小区品质小区均价(元/)昌平区低品质35304中品质39276中高品质44233高品质46463朝阳区低品质61930中品质64511中高品质74888高品质85460大兴区低品质36436中品质39253中高品质46014高品质52777东城区低品质109135中品质107844中高品质103102高品质92534房山区低品质22950中品质27361中高品质33436高品质31900丰台区低品质51420中品质56690中高品质61491高品质81657海淀区低品质84056中品质90761中高品质93394高品质
22、94761怀柔区低品质28500中品质31102中高品质29971高品质35800门头沟区低品质30404中品质31110一线城市存量房市场白皮书-北京篇合作洽谈联系方式:微信:邮箱:17中高品质45876高品质53950密云区低品质23206中品质24194中高品质26182高品质23980平谷区低品质21391中品质22224中高品质22659高品质17375石景山区低品质46659中品质48277中高品质60130高品质84125顺义区低品质33092中品质37779中高品质36328高品质48880通州区低品质36404中品质40281中高品质44259高品质49957西城区低品质120387中品质119043中高品质123476高品质143813延庆区低品质18429中品质20724中高品质23367高品质28600数据来源:58 安居客房产研究院注:低品质小区:物业管理费小于 1 元/*月;中品质小区:物业管理费在 1-2 元/*月;中高品质小区:物业管理费在 2-5 元/*之间,高品质小区:物业管理费大于 5 元/*月,剔除掉无物业费小区。