1、 http:/ 1/19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 深度报告 滨江集团滨江集团(002244) 报告日期：2022 年 5 月 17 日 深耕杭州基本盘稳健，深耕杭州基本盘稳健，逆势增储未来成长可期逆势增储未来成长可期 滨江集团深度报告 行业公司研究房地产行业 ：杨凡 执业证书编号：S01 ： 投资要点投资要点 财务稳健，财务稳健，融资优势持续巩固融资优势持续巩固 2021 年公司营收、归母净利润增速均超 30%，截至 2022Q1，公司已售未结算的预收房款为 970 亿元，覆盖 2021 年营收 2.5 倍以上，为后续收入的增长提供较为稳健的安全垫。公司债务结构
2、合理可控，为三道红线“绿档”优等生， 2021 年综合融资成本进一步下降至 4.9%，融资成本相较行业处于较低水平。截至 2022 年 3 月，公司发行的短融、中票等融资工具票面利率多低于 4%，公司融资成本有望进一步下降空间。 保持拿地强度，聚焦优势区域，逆势投资力度不减反增保持拿地强度，聚焦优势区域，逆势投资力度不减反增 2021 年末公司总土储中， 杭州土储建面占比 55%， 浙江省土储建面占比 92%，公司持续巩固区域竞争优势。公司于 21 年首进粤港澳大湾区，持续布局高能级城市。 截至 2022年 4月， 公司拿地力度不减反增， 拿地金额/销售金额达 66%，在杭州首批集中供地中以
3、184 亿总价斩获 11 宗地块。公司在行业下行压力较大时期仍保持较高拿地强度，不仅为后续销售去化提供具备坚实保障，抓住拿地窗口期积极补充优质土储也有利于公司中长期毛利率改善。 强产品叠加品牌力，品牌突围实现溢价与高去化强产品叠加品牌力，品牌突围实现溢价与高去化 2021 年公司实现合同销售金额 1691 亿元， 同比增长 24%， 年度销售目标完成率达到 112.8%，成为少数完成年度目标的房企之一，克尔瑞全口径销售金额排行榜成功跻身 TOP30。公司通过不断迭代产品，建立标准程度较高的产品体系，同时深化工程管理，严控项目质量，并不断提升服务能力，夯实自身品牌实力。在大本营杭州，公司开发的项
4、目能够较竞品实现更高的溢价和更快的去化。从克尔瑞统计的杭州市历年销售金额排行榜数据来看，公司超越一众全国型房企，常年位居榜单首位，在项目流速和销售均价方面均较能体现公司强大的品牌影响力。 投资建议投资建议：首次覆盖给予“买入”评级首次覆盖给予“买入”评级 我们认为，公司财务稳健，2022 年公司保持较高拿地强度，持续深耕优势区域杭州和浙江省，有望率先受益于政策放松带来的需求边际改善。公司品牌力较为突出，销售增长确定性较强。我们预计公司 2022-2024 年归母净利润分别35、39 和 42 亿元，2022 年 EPS 为 1.12 元每股。参考可比公司估值，我们给予公司 2022 年 9 倍
5、 PE 估值，对应目标价 10.11 元。 风险提示：风险提示：政策放松力度和效果不及预期；疫情反复延后需求修复时间。 财务摘要财务摘要 （百万元）（百万元） 2021A 2022E 2023E 2024E 主营收入 37976 49691 61075 70541 (+/-) 32.80% 30.85% 22.91% 15.50% 归母净利润 3027 3497 3869 4215 (+/-) 23.54% 15.50% 10.64% 8.94% 每股收益（元） 0.97 1.12 1.24 1.35 P/E 8.55 7.40 6.69 6.14 评级评级 买入买入 上次评级 首次评级 当前
6、价格 ￥8.32 LastQuaterEpsLastQuaterEps 单季度业绩单季度业绩 元元/ /股股 1Q/2022 0.07 4Q/2021 0.97 3Q/2021 0.43 2Q/2021 0.41 公司简介公司简介 杭州滨江房产集团股份有限公司成立于 1992 年，具有建设部一级开发资质全国民营企业 500 强，中国房地产企业50 强， 长三角房地产领军企业， 于 2008年在深圳上市。公司的主营业务为房地产开发及其延伸业务的经营，公司的主要产品有房地产、酒店、物业服务。 Table_relateTable_relate 相关报告相关报告 1 地产新周期研究 1： 衣带渐宽终不
7、悔，如 何 判 断 调 控 和 行 情 持 续 性 ？ 2022.4.28 2三部委联合通知，支持房企向新发展模式转型2022.4.12 报告撰写人： 杨凡 联系人： 王逸枫 证券研究报告 -40%-20%0%20%40%60%80%100%2021-05-062021-06-062021-07-062021-08-062021-09-062021-10-062021-11-062021-12-062022-01-062022-02-062022-03-062022-04-062022-05-06滨江集团滨江集团上证指数上证指数 table 滨江集团滨江集团(002(0022 244)44)深
8、度报告深度报告 http:/ 2/19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 正文目录正文目录 投资要点投资要点 . 4 1. 财务稳健，融资优势持续巩固财务稳健，融资优势持续巩固 . 5 1.1. 营收净利同比增长，已售未结充足 . 5 1.2. 债务结构合理，融资优势明显 . 6 1.3. 人员高效精干，两费成本维持低位 . 8 2. 优质土储增优质土储增厚，聚焦浙杭，逆势投资力度不减厚，聚焦浙杭，逆势投资力度不减 . 9 2.1. “三省一市”成为新要地，优质土储稳步增加 . 9 2.2. 聚焦浙杭，逆势投资力度不减 . 9 3. 强产品叠加品牌强产品叠加品牌力，助力高溢价与高去化力，助力高
9、溢价与高去化. 11 3.1. 精炼内功打造品牌力 . 11 3.2. 品质品牌助力项目实现高溢价和高去化 . 13 4. 盈利预盈利预测与投资建议测与投资建议 . 15 4.1. 盈利预测 . 15 4.2. 估值分析 . 16 4.3. 投资建议 . 17 5. 风险提示风险提示 . 17 图表目录图表目录 图 1：2015-2021 年滨江集团营业收入及增长率 . 5 图 2：滨江集团营业收入拆分 . 5 图 3：2017-2021 年滨江集团归母净利润及增长率 . 5 图 4：2017-2021 年滨江集团毛利率及净利润率（%） . 5 图 5：2017-2021 年滨江集团有息负债结
10、构 . 6 图 6：2018-2021 年滨江集团三道红线指标 . 6 图 7： 2021 年滨江集团融资结构 . 6 图 8：2017-2021 年滨江集团综合融资成本（%） . 6 图 9：2021 年重点房企融资成本横向对比（%） . 7 图 10： 2017-2021 年滨江集团期末货币资金 . 7 图 11：2017-2021 滨江集团银行授信额度（亿元） . 7 图 12：2017-2021 滨江集团人均销售额与员工人数 . 8 图 13：2017-2021 滨江集团销售管理费用率（%）. 8 图 14：滨江集团布局战略调整 . 9 图 15：2017-2021 年滨江集团新增土储
11、区域分布（按建筑面积） . 10 图 16：2018-2021 年滨江集团新增土储区域分布（按总价款） . 10 图 17：2018-2022 年前 4 月滨江集团拿地金额及同比 . 10 图 18：2018-2022 年前 4 月拿地强度（%，拿地金额/销售金额） . 10 qRrOoPoNwOsPoMtQyRpNmN9P8Q7NsQqQtRnPjMqQqNiNmNwP9PrQqQuOnNvMNZqQrM table 滨江集团滨江集团(002(0022 244)44)深度报告深度报告 http:/ 3/19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图 19：2015-2021 年滨江集团合同销售额
12、及增速 . 11 图 20：2015-2021 年滨江集团克尔瑞全口径销售排名情况 . 11 图 21：滨江集团 2021 年在杭主流项目中签率（%） . 14 表 1：2021 年滨江集团直接融资情况 . 7 表 2：滨江集团标准化产品系列与代表项目 . 12 表 3：滨江集团四代精装修体系 . 12 表 4：杭州历年销售金额排名 . 13 表 5：滨江集团杭州部分项目二手房销售与周边竞品对比情况 . 14 表 6：滨江集团分项业务收入预测. 15 表 7：滨江集团整体盈利预测 . 16 表 8：可比公司估值表 . 16 表附录：三大报表预测值 . 18 table 滨江集团滨江集团(002
13、(0022 244)44)深度报告深度报告 http:/ 4/19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 投资要点投资要点 浙江滨江房产集团股份有限公司(以下简称“滨江集团”)成立于 1992 年， 并于 2008 年在深交所上市（股票代码：002244.SZ） 。滨江集团总部位于杭州，拥有一级开发资质，是全国民营企业 500 强、中国房地产企业 50 强、长三角房地产领军企业、杭州品牌民营房企的领军代表。 2021 年， 公司实现合同销售金额 1691.3 亿， 位列克尔瑞榜单第 22 位。根据克尔瑞数据， 百强房企全口径销售金额 2022 年同比-3.2%， 为近七年来首次负增长。行业增长承压
14、下，滨江集团逆势实现销售金额同比增长 24.0%，年度销售目标完成率达112.8%，成为少数完成年度目标的房企之一。2021 年公司实现营业收入 379.8 亿元，同比增长 32.8%，实现归母净利润 30.3 亿元，同比增长 30.1%。 2022 年 4 月 29 日中央政治局会议定调房地产放松方向后， 各地因城施策加速松绑。我们认为，我们认为，由于由于局部疫情反复致使当地房地产销售活动停摆，且疫情显著影响居民收入局部疫情反复致使当地房地产销售活动停摆，且疫情显著影响居民收入预期，预期，后续后续政策放松政策放松效果效果有待观察，行业有待观察，行业修复尚修复尚面临较大压力面临较大压力。本轮周
15、期中，本轮周期中，需求端复需求端复苏进程预计将长于历史苏进程预计将长于历史宽松宽松周期周期，不同城市间的分化不同城市间的分化预计也将预计也将明显加剧，热点城市或热明显加剧，热点城市或热点板块点板块有望有望先行复苏先行复苏。在当前在当前行业基本面并未明确筑底的情况下行业基本面并未明确筑底的情况下，我们认为，我们认为优质房企应优质房企应当具备三个特征，即当具备三个特征，即 1）财务稳健性；财务稳健性；2）土储充裕且聚焦核心城市土储充裕且聚焦核心城市；3）产品产品力与品牌力与品牌力较强力较强。 我们认为滨江集团具备优质房企应有的我们认为滨江集团具备优质房企应有的 DNA。本文重点围绕滨江集团财务、土
16、储布局和品牌力进行全方位分析，总结全文来看，我们认为滨江集团的投资亮点为： 1）财务稳健，融资优势持续巩固。）财务稳健，融资优势持续巩固。2021 年公司营业收入和归母净利润均实现 30%以上的增长。公司作为绿档优等生，债务结构合理，成本较低的银行贷款占有息负债比例提升，推动公司 21 年融资成本下降 0.3 个百分点至 4.9%。公司融资成本接近头部央国企水平，在民营房企中较为难能可贵。 2）保持拿地强度保持拿地强度，聚焦，聚焦优势区域优势区域，逆势投资力度不减，逆势投资力度不减反增反增。2021 年公司新增土储总建面 469.4 万平方米，拿地金额/销售金额 42%，竞得地块均位于经济基础
17、扎实高能级城市和都市圈。公司持续深耕大本营杭州和浙江省其他重点城市，21 年末公司杭州土储建面占比 55%，浙江省土储建面占比 92%，坚持优势区域深耕战略。此外公司于 21 年首进粤港澳大湾区，持续布局高能级城市。截至 2022 年 4 月，公司拿地力度不减反增，拿地金额/销售金额达 66%，在杭州首批集中供地中以 184 亿总价斩获 11 宗地块。公司在行业下行压力较大时期仍保持较高拿地强度，不仅为后续销售去化提供具备坚实保障，抓住拿地窗口期积极补充优质土储也有利于公司中长期毛利率改善。 3）强产品叠加品牌力，）强产品叠加品牌力，品牌突围品牌突围实现实现溢价溢价与高去化与高去化。公司坚持“
18、浙江打品牌、省外打品质”战略，瞄准中高端市场，不断精炼产品力，在新房市场、二手房市场形成较好的市场口碑和品牌力。我们认为，当前房地产总量增长趋缓，需求端的研发和创新对于销售和去化的正向拉动作用将会愈加明显。从产品标准化、研发迭代升级再到后续服务体系的全流程的客研体系建设，是房企修炼内功的重要环节之一。品质生活是所有人的向往，品牌和口碑在后续销售方面带来的分化作用会越来越强。滨江集团已建立成熟的产品体系和良好的市场口碑，有利于公司在行业复苏阶段率先打开局面，不断积累“粉丝经济” ，助力公司在周期过后赢得更多市场空间。 table 滨江集团滨江集团(002(0022 244)44)深度报告深度报告
19、 http:/ 5/19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1. 财务稳健，融资优势持续巩固财务稳健，融资优势持续巩固 1.1. 营收净利同比增长，已售未结营收净利同比增长，已售未结充足充足 2021 年公司年公司营收营收、归母、归母净利净利润润增速均超增速均超 30%。2021 年公司实现营业收入 379.8 亿元，同比增长 32.8%；实现归母净利润 30.3 亿元，同比增长 30.1%。虽然毛利率略有下行，由 2020 年的 27.0%下降至 24.8%，但仍处在同业中相对较高的位置。2021 年公司实现净利润率 13.0%，较 2020 年上升 0.6 个百分点。 已售未结款充足，已售
20、未结款充足， 有效支撑有效支撑未来收入未来收入增长增长。 2022Q1 由于结转原因公司营收同比下降16.8%至 61.8 亿元，归母净利润同比下降 42.7%至 2.28 亿元。盈利下降主要由于毛利率同比下滑 4.5 个百分点至 16.3%，同时应收款计提信用减值 0.76 亿元。截至 2022Q1，公司已售未结算的预收房款为 970 亿元，覆盖 2021 年营收 2.5 倍以上，为后续收入的增长提供较为稳健的安全垫。 图图 1：2015-2021 年年滨江集团营业收入及增长率滨江集团营业收入及增长率 图图 2：滨江集团滨江集团营业收入拆分营业收入拆分 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 资
21、料来源：公司公告，浙商证券研究所 图图 3：2017-2021 年滨江集团归母净利润及增长率年滨江集团归母净利润及增长率 图图 4：2017-2021 年滨江集团毛利率及净利润率年滨江集团毛利率及净利润率（%） 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 -40%-20%0%20%40%60%0000040000200202021营业收入(百万元，左轴)YoY(%，右轴)96%97%97%97%94%96%98%100%20021房产销售房产项目管理服务房产租赁酒店管理服务其他-40%-20%0%20
22、%40%60%004000200202021归母净利润(百万元，左轴)YoY(%，右轴)0%10%20%30%40%200202021毛利率净利率 table 滨江集团滨江集团(002(0022 244)44)深度报告深度报告 http:/ 6/19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1.2. 债务债务结构合理结构合理，融资优势明显，融资优势明显 债务结构合理可控，债务结构合理可控， 三道红线“绿档”优等生。三道红线“绿档”优等生。2017 年至 2021 年，在有息负债规模扩增的情况下，公司不断调整其债务结构，低成本的银行贷款
23、比例不断提升，票据、债券等直接融资占比持续下降。2021 年公司有息负债中，73.8%为银行贷款，直接融资占比仅为 26.2%。 从有息负债期限结构来看， 短期债务 139.96 亿元， 占比仅为 30.58%，低于期末货币资金（211.41 亿元） ，在手货币资金可有效覆盖短期债务。公司持续维持绿档水平，2021 年公司剔预资产负债率为 65.92%，较 2020 年下降约 4 个百分点，净负债率持续降至 65.97%， 现金短债比小幅下滑至 1.51， 距离监管底线仍有较为灵活的空间。公司债务结构合理，偿债能力充足，是民企中优质的“绿档”房企。 图图 5：2017-2021 年滨江集团年滨
24、江集团有息负债有息负债结构结构 图图 6：2018-2021 年滨江集团年滨江集团三道红三道红线指标线指标 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 融资优势明显，在头部房企中居中上位置融资优势明显，在头部房企中居中上位置，融资成本接近央国企水平融资成本接近央国企水平。2017 年至 2021 年，公司有息负债规模虽维持一定速度增长，但综合融资成本保持下降态势。2021 年末，公司融资成本 4.9%，较 2020 年的 5.2%下降 0.3 个百分点，创公司历史新低。按照 2021 年末权益有息负债 448 亿元计算，可以节省利息约 1.34 亿元。横向对比行业中
25、其他重点房企，公司融资成本 4.9%处于较低水平，融资优势较为明显。截至 2022 年 3月，公司发行的短融、中票等融资工具票面利率多低于 4%，公司融资成本有望进一步下降空间。我们认为，2021 年下半年行业信用风险事件频发，行业流动性趋紧下公司依然能以低利率获得增量融资，体现了公司较强的融资能力及市场对公司信用水平的认可。 图图 7： 2021 年滨江集团年滨江集团融资结构融资结构 图图 8：2017-2021 年滨江集团年滨江集团综合融资成本综合融资成本（%） 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 24865961121221200
26、0500200202021银行贷款（亿元）直接融资（亿元）98%88%84%66%49%40%70%66%1.141.691.510.000.501.001.502.000%50%100%150%20021净负债率扣除预收款后的资产负债率现金短债比：右轴73.8%12.2%14.0%银行贷款中票债券6.0%5.8%5.6%5.2%4.9%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%200202021综合融资成本 table 滨江集团滨江集团(002(0022 244)44)深度报告深度报告 http:/ 7/1
27、9 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图图 9：2021 年重点房企融资成本横向对比年重点房企融资成本横向对比（%） 资料来源：公司公告，浙商证券研究所；注：龙光地产、世茂集团、融信中国、融创中国、新力控股集团、中国恒大融资成本取自 2021H1 表表 1：2021 年滨江集团直接融资情况年滨江集团直接融资情况 债券简称债券简称 债券类型债券类型 起息日起息日 到期日到期日 当前余额 （万元）当前余额 （万元） 票面利率（票面利率（%） 21 滨江房产 CP001 一般短期融资券 2021-01-07 2022-01-07 93,000.00 3.95 21 滨江房产 CP002 一般短期融资
28、券 2021-02-08 2022-02-08 90,000.00 4.07 21 滨江房产 MTN001 一般中期票据 2021-02-24 2024-02-24 100,000.00 4.56 21 滨江房产 CP003 一般短期融资券 2021-03-03 2022-03-03 70,000.00 3.85 21 滨江房产 MTN002 一般中期票据 2021-03-10 2024-03-10 91,000.00 4.80 21 滨房 01 公司债 2021-07-09 2023-07-09 60,000.00 3.96 21 滨房 02 公司债 2021-08-05 2023-08-0
29、5 85,000.00 3.84 21 滨江房产 CP004 一般短期融资券 2021-12-06 2022-12-06 90,000.00 4.20 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 货币资金、授信储备充裕，流动性良好。货币资金、授信储备充裕，流动性良好。2021 年公司货币资金达到 211.4 亿元，银行授信额度为 832.4 亿元， 较 2020 年分别增加 14.1%和 16.0%， 其中已使用银行授信总额度为 356.61 亿元，未使用银行授信总额度为 475.82 亿元，占比达 57.2%。充足的货币资金以及充裕的银行授信储备展现了公司良好的流动性，保障了其稳健经营的能力。 图图
30、 10： 2017-2021 年滨江集团年滨江集团期末货币资金期末货币资金 图图 11：2017-2021 滨江集团银行授信额度滨江集团银行授信额度（亿元）（亿元） 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 4.90%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%10.0%中国海外发展华润置地中国金茂万科A龙湖集团越秀地产保利发展建发国际美的置业滨江集团旭辉控股集团碧桂园龙光地产世茂集团合景泰富融信中国新城控股正荣地产禹洲地产融创中国新力控股集团中梁控股中国恒大95.871.9120.0185.2211.4050100150200
31、250200202021期末货币资金（亿元）247250274234006008001,000200202021已使用银行授信总额度未使用银行授信总额度 table 滨江集团滨江集团(002(0022 244)44)深度报告深度报告 http:/ 8/19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 信用评级由信用评级由 AA+提升至提升至 AAA，与央国企比肩。，与央国企比肩。2020 年 6 月，联合信用评级有限公司将公司主体信用评级由 AA+提升至 AAA， 公司成功获得了交易所和银行间市场的 AAA 评级。截
32、止 2021 年末，浙江省内获得 AAA 评级的 A 股上市公司仅有 16 家，且以国企、央企为主，公司是浙江省第一家获得 AAA 评级的房地产上市公司，也是全国获得 AAA评级的六家民营房地产开发企业之一。我们认为，公司信用评级比肩国企，向市场释放了积极信号，说明公司优秀的资产质量、经营状况、稳健的经营风格得到了认可，为公司未来持续发挥融资优势创造了基础。 1.3. 人员高效精干，两费成本维持低位人员高效精干，两费成本维持低位 人均销售额人均销售额 1.53 亿元，销管费用率维持较低水平。亿元，销管费用率维持较低水平。截止 2021 年末，公司房地产板块员工共 1106 人，管理项目 120
33、 余个，按 2021 年全年 1691 亿元销售额计算，人均销售额 1.53 亿元，维持了人均销售额的上升趋势。在 2021 年克而瑞房企人力资本价值排名中，滨江集团以其高人力资本价值位列第三，仅次于中海和保利，在人均管理效能上拥有领先优势。提高人均管理效能有利于公司维持较低的销管费用率，2021 年公司的销管费用率为 3.4%，较 2020 年略有提升，但仍然维持较低水平。 图图 12：2017-2021 滨江集团人均销售额与员工人数滨江集团人均销售额与员工人数 图图 13：2017-2021 滨江集团滨江集团销售管理费用率（销售管理费用率（%） 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 资料来源
34、：公司公告，浙商证券研究所 1.451.201.261.291.5305001,0001,5000.000.501.001.502.00200202021人均销售额(亿元，左轴)房地产板块员工人数(人，右轴）2.9%2.9%3.8%2.9%3.4%0%1%2%3%4%5%200202021销管费用率 table 滨江集团滨江集团(002(0022 244)44)深度报告深度报告 http:/ 9/19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2. 优质土储增厚，聚焦浙杭，逆势投资力度不减优质土储增厚，聚焦浙杭，逆势投资力度不减 2.1. “三省一市”成为新
35、要地，优质土储稳步增加“三省一市”成为新要地，优质土储稳步增加 逐步调整布局战略， “三省一市”成为新要地。逐步调整布局战略， “三省一市”成为新要地。区域布局上，2018 年公司提出了“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东”的布局战略，2021 年进一步调整为“三省一市”的战略布局，即将浙江省、江苏省、广东省和上海市作为战略发展要地。据 2021 年年报披露，2022 年公司在投资比例上，设定的目标分别为：杭州 50%，浙江省内杭州外 40%，浙江省外 10%。 图图 14：滨江集团布局战略调整滨江集团布局战略调整 资料来源：公司官网、公司公告，浙商证券研究所 土储货值充裕，土储项目稳步增加。土储货
36、值充裕，土储项目稳步增加。截止 2021 年末，公司土储总建面 1501 万平，可售货值达到 3000 亿元，可覆盖公司约 2 年的销售需要。2021 年，公司通过竞拍、并购等方式新增土地储备项目 38 个，其中在浙江省的 8 个地级市共获取 35 个项目，并成功开拓丽水市场，实现浙江省 11 个地级市全覆盖。2021 年公司新增土地面积 200.29 万平方米， 新增土储计容建筑面积469.4万平方米， 土地款总额710亿元， 权益土地款437.86亿元，平均楼面价为 1.51 万元/平方米，新增土储货值权益比例较 2020 年提升 7 个百分点至 56.6%。 公司自 2018 年开始重启
37、扩张路径， 不断积极增厚土储， 拿地态度较为积极，为公司未来发展创造良好的经营基础。 2.2. 聚焦浙杭，逆势投资力度不减聚焦浙杭，逆势投资力度不减 夯实杭州大本营， 地域深耕优势明显。夯实杭州大本营， 地域深耕优势明显。 杭州仍然是公司的土储重仓地， 截至 2021 末，公司土地储备中杭州占比 55%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、嘉兴、温州、金华、湖州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比 37%，浙江省外占比 8%。杭州在经济实力和人口流入方面表现优异，其强大的经济实力和人口吸附能力为当地的房地产市场需求提供了坚实的基础。我们认为，公司在杭州及浙江充足的土地储备有利于公司维持在优势区域的竞
38、争力，而在行业下行期仍保持较高拿地强度，则有利于公司提高其在杭州销售的市占率，进一步巩固在大本营的经营优势。 2015 立足杭州市场 深耕长三角核心区域 2016 上海“进攻”上海“进攻” 杭州“相持”杭州“相持” 对金华、绍兴、衢州、上虞等城市的现有项目进行快速去化 2017 “三点一面一拓展”布局：“三点一面一拓展”布局： 三点，指杭州、上海、深圳 一面，指长三角重点富裕县市 一拓展，指北京 2018 聚焦杭州，深耕浙江，聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，辐射华东， 关注珠三角、京津冀、中西部重点城市三个“游击区” 2019 聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，关注粤港
39、澳和中西部，关注粤港澳和中西部，同时调整区域布局，把资源重点向杭州以及有前景的区域倾斜，如南京 2020 聚焦杭州， 深耕浙江，聚焦杭州， 深耕浙江，辐射华东，辐射华东，开拓粤港开拓粤港澳大湾区，关注中西澳大湾区，关注中西部重点城市部重点城市 2021 把把三省一市三省一市（浙江、江苏、（浙江、江苏、广东和上海）作为战略要广东和上海）作为战略要地，地，三省一市内新城市或之外的城市，采用游击战 table 滨江集团滨江集团(002(0022 244)44)深度报告深度报告 http:/ 10/19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 图图 15： 2017-2021 年年滨江集团新增土储区域分布
40、（按建筑面积）滨江集团新增土储区域分布 （按建筑面积） 图图 16：2018-2021 年年滨江集团新增土储区域分布（按总价款）滨江集团新增土储区域分布（按总价款） 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 2022 年杭州首批年杭州首批次集中供地中次集中供地中收获颇丰，逆势投资力度不减。收获颇丰，逆势投资力度不减。2022 年杭州第一批次土拍中，公司在总成交的 59 宗地块中，成功获取 11 宗，总拿地金额达 184 亿元，比位居第二的房企高 38 亿。2022 年 1-4 月公司新增土储 177 万平，累计拿地金额 234 亿元，投资强度高达 65.7%，权益
41、投资达到 182 亿元，位列克而瑞权益拿地榜第五。我们认为，在当前其他房企拿地意愿和能力不足的低竞争土拍市场上，逆势投资收益确定性较高的地块，有利于公司未来盈利端的企稳改善。 图图 17：2018-2022 年前年前 4 月滨江集团拿地金额及同比月滨江集团拿地金额及同比 图图 18： 2018-2022 年前年前 4 月拿地强月拿地强度 （度 （%， 拿地金额拿地金额/销售金额）销售金额） 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 资料来源：公司公告、克尔瑞，浙商证券研究所 区域外拓步伐加快，借力越秀区域外拓步伐加快，借力越秀地产地产首入粤港澳首入粤港澳大湾区大湾区。公司积极参与粤港澳大湾区的土地竞
42、买和战略合作。2021 年 4 月，公司与越秀地产签订战略合作协议签约，立足各自优势区域，拟就长三角和粤港澳地区的房地产开发项目进行全方位深入合作。2021 年8 月，公司联手越秀地产成功落地广州黄埔 TOD 项目。我们认为，公司借力广州本地优势房企实现项目首次落地，有利于降低公司在新进市场的试错成本，提高首个项目的成功概率，并能借助本地优势房企的影响力快速切入市场，积累自身的品牌口碑。 47%39%54%75%39%38%49%46%17%53%0%20%40%60%80%100%200202021杭州市浙江省内（除杭州外）浙江省外61%74%77%88%37%27%1
43、4%49%0%20%40%60%80%100%20021杭州市浙江省内（除杭州外）浙江省外1.5%55.2%-9.2%95.5%-50%0%50%100%150%02004006008001000拿地金额（亿元）：左轴YoY（%）：右轴58.4%45.0%57.3%42.0%65.6%40%45%50%55%60%65%70%拿地强度 table 滨江集团滨江集团(002(0022 244)44)深度报告深度报告 http:/ 11/19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3. 强产品叠加品牌力，强产品叠加品牌力，助力助力高高溢价与高去化溢价与高去化 2021 年年公司公
44、司销售销售逆势增长逆势增长，排名稳步提升排名稳步提升。公司在 2021H2 行业快速下行期，依然实现全年销售逆势增长，在民营房企中较为难能可贵。2021 年公司实现合同销售金额1691 亿元，同比增长 24%，年度销售目标完成率达到 112.8%，成为少数完成年度目标的房企之一。从全国排名来看，公司 2021 年位列克尔瑞全口径销售金额排行榜单第 22位，成功跻身 TOP30，公司排名从 2018 年以来稳步上升，目前已升至行业中上游。 图图 19：2015-2021 年滨江集年滨江集团团合同销售额及增速合同销售额及增速 图图 20：2015-2021 年年滨江集团克尔瑞全口径销售排名情况滨江
45、集团克尔瑞全口径销售排名情况 资料来源：公司公告，浙商证券研究所 资料来源：克尔瑞，浙商证券研究所 3.1. 精炼内功精炼内功打造品牌打造品牌力力 公司提出要做“行业品牌领跑者，高端品质标准制订者” ，并提出进入每一个区域、每一个城市、每一个区块，都要力争打造综合方面的标杆项目。公司主要通过以下方式来打造自身品牌： 1）建立有效的创新团队，建立有效的创新团队，不断不断迭代产品体系。迭代产品体系。品质是品牌的基础，为了能持续推出贴近市场需求的高品质产品，公司建立有效的创新团队，从户型设计、建筑施工、装修、环境景观打造、社区配套和设施设备等全方面进行创新迭代。公司保持每年均有 2-6 个新产品入市
46、，在科技与智能化上不断投入，在环保上不断创新。经历不断的产品迭代，公司目前已建立“A+、A、B、C、D”等五大产品类型，总共涵盖十五个标准版本的完整产品体系。 丰富的产品体系不仅可覆盖各层次消费者， 满足各类消费者差异化的需求，标准程度提高也有利于提高公司从项目定位、方案设计、建筑施工等各环节的效率。 0%20%40%60%80%050002015 2016 2017 2018 2019 2020 2021合同销售额（亿元，左轴）YoY（%，右轴）39423437304050200021全口径销售排名 ta
47、ble 滨江集团滨江集团(002(0022 244)44)深度报告深度报告 http:/ 12/19 请务必阅读正文之后的免责条款部分 表表 2：滨江集团标准化产品系列滨江集团标准化产品系列与代表项目与代表项目 产品类型产品类型 A 系列：系列：精装修住宅精装修住宅 （出售型物业）（出售型物业） B 系列：高品质住宅系列：高品质住宅 （出售型物业）（出售型物业） C 系列：酒店系列：酒店 （出售型物业）（出售型物业） D 系列：长租公寓系列：长租公寓 （出租型物业）（出租型物业） A+ A B C D 标准版本标准版本 A+定制 A+豪华 A+经典 A 豪华 A 经典 A 舒适 B 豪华 B
48、经典 B 舒适 C 豪华 C 经典 C 舒适 D 豪华 D 经典 D 舒适 代表项目代表项目 武林壹号 湘湖壹号 上海湘府三期 华家池公寓 锦绣之城 上海滨江公园壹号 江南之星 东方星城 千岛湖希尔顿酒店 滨江暖屋 资料来源：公司官网、公司公告，浙商证券研究所 公司在精装公司在精装体系上也经历了四次演变升级。体系上也经历了四次演变升级。公司是较早推行精装修的房企之一，精装修体系也经历不断升级和完善。公司前两代精装产品注重打造豪宅样本，2005 年推出第一个高附加值产品金色海岸，使得公司的精装修产品确立了“省内标杆、全国领先”的地位。从第三代精装产品开始，公司精装产品的理念开始逐渐贴近生活，首创
49、豪宅化收纳标准，合理规划更多储物空间，将空间利用达到合理化，力求实现“精致、舒适、实用” 。2017 年公司将智能化和科技化元素注入到精装标准中，形成第四代精装产品，主打科技与绿色。公司历次推陈出新均能收获市场较高关注与认可，2021 年，公司同时位列“2021 年度浙江房企产品力 TOP10”和“2021 年度杭州房企产品力 TOP10”首位，滨江望品、滨江半岛印象等多个项目被评为代表性高端项目和品质项目。 表表 3：滨江集团四代精装修体系滨江集团四代精装修体系 产品阶段产品阶段 第一代第一代 第二代第二代 第三代第三代 第四代第四代 时间 2006-2009 2010-2014 2015-
50、2016 2017 至今 代表项目 金色海岸、阳光海岸 城市之星、武林壹号、湘湖壹号 华家池、锦之城 公园壹号、翡翠海岸 产品特点 注重地段与资源的整合 硬件上大量使用名牌产品 注重户型设计，追求奢华风格与工艺工法 精致与实用并重， 首创量化10%收纳空间， 增加人性化设计 注重智能化与科技化，建立十大科技系统，实现室内智能化 产品价值 开创豪宅样本 建议豪宅标准化体系 豪宅回归生活 绿色环保豪宅 产品理念 导入国际一流生活方式 奢华+顶级设计 精致、舒适、实用 科技、智能、绿色、环保 资料来源：浙商证券研究所 table 滨江集团滨江集团(002(0022 244)44)深度报告深度报告 h
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