1、 行业深度报告 疫情下的房地产政策、楼市及房企走势猜想 行 业 深 度 报 告 行 业 报 告 地产地产 2020 年 02 月 26 日 强于大市（维持）强于大市（维持） 行情走势图行情走势图 相关研究报告相关研究报告 行业周报*地产*因城施策态势延续， 央行重申“房住不炒” 2020-02-23 行业深度报告*地产*房地产企业全景 图系列专题之土储篇 2020-02-20 行业周报*地产*政策微调提估值，看 好龙头房企表现 2020-02-16 行业点评*地产*多地政策微调控风 险， 持续关注逆周期对冲 2020-02-13 行业周报*地产*楼市地市短期受挫， 多地发文配合疫情防控 202
2、0-02-09 证券分析师证券分析师 杨侃杨侃 投资咨询资格编号 S02 YANGKAN034PINGAN.COM.CN 政策猜想：渐进式边际改善，供给侧宽松为主基调。政策猜想：渐进式边际改善，供给侧宽松为主基调。近期多地政府出台延 迟房企税款及信贷等措施，我们认为政策出台主要为缓解房企现金流压 力，降低行业金融风险。中长期来看，由于短期疫情影响仍在，对经济、 投资、销售的影响仍尚待评估，叠加房住不炒的定位，我们认为政策边际 改善将是渐进的，供给侧宽松仍将为主流，限购限贷等需求端放松短期仍 难期待。 销售猜想：短期阶段性承压，中期或延续销售猜想
3、：短期阶段性承压，中期或延续 2019H22019H2 走势。走势。受疫情影响，目 前仍有近七成售楼处尚未开放，尽管房企多种手段拓展客源，但成效整体 并不明显，节后 25 天 30 城商品房成交同比降 93%。中长期来看，结合 政策托而不举、渐进式改善的判断，叠加疫情期间积压诉求释放，将对楼 市复苏形成一定支撑， 预计后续楼市或延续 2019H2 走势， 市场整体走稳， 部分房企小幅以价换量，全年销售同比降 5%-10%。 开工猜想：预计三月中开工猜想：预计三月中下旬项目开复工逐步下旬项目开复工逐步步入正轨。步入正轨。各地封城、隔离防 疫等影响员工返工进程，节后客运总量减少超 8 成。由于大量
4、工人尚未返 程，叠加各地政府对项目开工规定相对严格，房企项目多数仍处于停滞状 态。近期中央与多地政府发文鼓励复工，同时大量农民工持续返程，考虑 两周隔离时间，预计三月中下旬非湖北区域项目建设将步入正轨。 土地市场猜想：政府供地增加，房企拿地窗口来临。土地市场猜想：政府供地增加，房企拿地窗口来临。疫情导致地方政府财 政支出增加， 同时销售下滑制约房企拿地热情影响地方政府收入， 节后 25 天 300 城土地成交建面同比降 57%。预计后续各地方有望加大供地数量 及质量，并降低土拍门槛提振土地市场参与热度，供地增加叠加竞争对手 减少有望带来土地性价比上升，央企、国企及资金充足房企将迎来较好拿 地窗
5、口期。 房企猜想：房企猜想：龙头强者恒强，龙头强者恒强，兼并收购或将加剧。兼并收购或将加剧。随着疫情持续，销售端影 响扩大及偿债规模上升，预计部分中小型房企资金端压力将逐步加大，融 资端需求将持续上升,行业收并购也将大幅增加。 龙头房企凭借较强的融资 及管控能力，有望进一步提升市场份额。 投资建议：投资建议：短期受新冠疫情影响，房企销售开工均受到冲击，资金端压力 亦逐步加大，但我们认为对于房企危中藏机，将迎来较好的拿地窗口期。 板块投资方面，目前主流房企对应 2020 年估值不到 6 倍，潜在股息率超 过 5%，经济及楼市下行打开政策改善空间，行业配置价值依旧凸显。中 期随着政策微调、货币端发
6、力，楼市有望逐步走稳，关注流动性宽松可能 带来的“资产荒”配置机会。个股方面，地产短期建议优选财务状况佳、 融资能力强的全国性房企万科、保利、金地、招商等，同时关注业绩销售 高增的弹性二线中南、阳光城等。 风险提示：风险提示：1）若新型冠状病毒肺炎疫情持续时间超预期，行业资金压力 加大将带来中小房企资金链断裂风险；2）若开工进一步延期，则将对施 工投资、后续可推货量、竣工节奏等均产生负面影响；3）若需求释放持 续低于预期， 未来存在房企进一步降价以提升需求， 带来大规模减值风险。 -20% -10% 0% 10% 20% Feb-19 May-19 Aug-19 Nov-19 沪深300地产
7、证 券 研 究 报 告 请通过合法途径获取本公司研究报请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。究报告尾页的声明内容。 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 20 正文目录正文目录 引言引言 . 4 一、一、 政策端猜想：供给端边际改善，需求端或难大幅松动政策端猜想：供给端边际改善，需求端或难大幅松动 . 4 1.1 政策现状：供给端持续发力，缓解房企现金流压力 . 4 1.2 政策猜想： “三稳”基调难改，需求端或难大幅松动 . 6 二、二、
8、销售猜想：短期阶段性承压，中期或延续销售猜想：短期阶段性承压，中期或延续 2019H2 走势走势 . 6 2.1 销售现状：节后商品房成交大幅下滑 . 6 2.2 销售猜想：中期或延续 2019 年下半年走势 . 9 三、三、 开工猜想：预计三月中下旬项目建设步入正轨开工猜想：预计三月中下旬项目建设步入正轨. 10 3.1 开工现状：返工人数不足及防疫影响，项目复工率不足 . 10 3.2 开工猜想：预计非湖北区域三月中下旬项目复工逐步步入正轨 . 12 四、四、 土地市场猜想：政府供地增加，房企拿地窗口来临土地市场猜想：政府供地增加，房企拿地窗口来临 . 13 4.1 现状：节后土地成交大幅
9、下滑，央企、国企拿地更加积极 . 13 4.2 猜想：政府供地数量及质量有望提升，房企拿地窗口来临 . 15 五、五、 房企猜想：强者恒强，行业兼并收购或将加剧房企猜想：强者恒强，行业兼并收购或将加剧. 15 5.1 现状：短期资金端压力加大，主流房企风险可控 . 15 5.2 猜想：中小房企压力渐增，行业兼并收购或将加剧 . 18 六、六、 投资建议投资建议 . 19 七、七、 风险提示风险提示 . 19 oPoRqQsOnQrPsQnMoRwPpQ6M9RaQsQqQpNqQiNrRoMjMoMvN6MmMuMvPsOtPwMpOoQ 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 2
10、0 图表图表目录目录 图表 1 全国新增疑似与确诊情况（截至 2 月 25 号） . 4 图表 2 湖北与非湖北地区新增确诊（截至 2 月 25 号） . 4 图表 3 近期各地主要房地产政策情况 . 4 图表 4 近期中央及各部委政策一览 . 5 图表 5 2018-2020 年春节前后 30 个大中城市商品房成交面积变化 . 7 图表 6 实体售楼处开放情况（截至 2 月 20 号） . 7 图表 7 按城市划分的售楼处开放情况（截至 2 月 20 号） . 7 图表 8 部分房企线上销售平台情况 . 7 图表 9 近期房企营销策略一览 . 8 图表 10 疫情不同时间结束假设下 2020
11、 年销售预测 . 9 图表 11 2019 年下半年楼市整体平稳，市场小幅以价换量 . 10 图表 12 各地复工时间要求 . 10 图表 13 2020 年春节之后客运总量同比减少超过 8 成 . 11 图表 14 2020 春运铁路客运量显著弱于前两年 . 11 图表 15 房企复工时间统计（截至 2 月 20 号） . 12 图表 16 房企复工方式统计（截至 2 月 20 号） . 12 图表 17 部分主流房企复工时间安排 . 12 图表 18 近日多地发文支持建筑行业复工 . 13 图表 19 节后 25 天 300 城土地供应成交建面变化 . 13 图表 20 节后 25 天 3
12、00 城土地成交价格变化 . 13 图表 21 2019 年 12 月以来北京各周土地成交建面与溢价率情况 . 14 图表 22 近日北京、上海部分土拍成交情况 . 14 图表 23 土地出让收入占地方财政收入比重较高. 15 图表 24 地方债务余额持续增长 . 15 图表 25 节后 25 天 300 城土地出让金变化 . 15 图表 26 2019 年以来历月 300 城土地出让金变化 . 15 图表 27 2020 年房地产信托及债券各月到期情况 . 16 图表 28 房地产信托及债券合计到期规模 . 16 图表 29 2019 年武汉市销售额前十房企 . 16 图表 30 全国二十强
13、房企湖北及武汉拿地情况及负债率情况 . 17 图表 31 全国二十强房企短期资金风险可控 . 17 图表 32 2012 年以来房地产行业并购情况 . 18 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 20 引言引言 2月25号，全国新增新冠肺炎确诊病例406人，环比减少20%，连续7天在1000例以下；其中湖北新 增确诊401、环比减少20%，非湖北新增确诊5人、环比减少44%；全国新增疑似病例439人，环比 减少17%。 整体来看， 非湖北区域疫情正逐步得到控制， 预计非湖北地区生产次序亦有望逐步恢复。 作为短期受疫情影响较大行业之一，房地产业当前复工进展如何？未来行业又将如何演变
14、，本篇报 告试图从政策、销售、开工、土地市场与房企五个维度展开分析，为投资者提供些许参考。 图表图表1 全国新增疑似与确诊情况（截至全国新增疑似与确诊情况（截至 2 月月 25 号号） 图表图表2 湖北与非湖北地区新增确诊（截至湖北与非湖北地区新增确诊（截至 2 月月 25 号号） 资料来源：国家卫健委，平安证券研究所 资料来源：国家卫健委，平安证券研究所 一、一、 政策端猜想：政策端猜想：供给端供给端边际改善，需求端边际改善，需求端或难或难大幅大幅松动松动 1.1 政策政策现状：现状：供给端持续发力，缓解房企现金流压力供给端持续发力，缓解房企现金流压力 近期多地政府陆续出台包括延缓土地出让金
15、缴纳、调整预售条件等供给端措施，同时银保监会、央 行亦陆续发文提出鼓励通过适当下调贷款利率、完善续贷政策安排、增加信用贷款和中长期贷款等 措施。 2 月 20 日， 5 年期 LPR 下调 5 个 BP。 整体来看， 无论是行业政策微调还是流动性环境宽松， 密集政策出台均为缓解房企短期现金流压力，降低整体金融风险，维持楼市稳定。 图表图表3 近期各地主要房地产近期各地主要房地产政策政策情况情况 时间时间 省市省市 延迟或减免延迟或减免 缴纳税款缴纳税款 延迟缴纳延迟缴纳 土地土地价款价款 调整保证调整保证 金比例金比例 延迟开延迟开 工工、竣工、竣工 降低预售降低预售 条件条件 引导银行引导银
16、行 信贷支持信贷支持 2 月 21 日 河南 2 月 19 日 苏州 2 月 17 日 沈阳 2 月 16 日 武汉 2 月 14 日 南京 2 月 13 日 天津 2 月 12 日 江西 2 月 12 日 上海 2 月 12 日 无锡 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 01/2101/2802/0402/1102/1802/25 全国新增疑似病例 全国新增确诊病例（右） 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 0 2000 4
17、000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 01/2101/2802/0402/1102/1802/25 湖北新增确诊非湖北新增确诊（右） 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 5 / 20 2 月 12 日 南昌 2 月 12 日 西安 2 月 11 日 浙江 2 月 8 日 贵州 资料来源：各政府网站，平安证券研究所 图表图表4 近期中央及各部委政策一览近期中央及各部委政策一览 时间时间 部门部门 政策或会议名称政策或会议名称 政策或会议内容政策或会议内容 2 月 21 日 央行 2020 年金融市场 工作电视电话会议 保持房地产金融政策的连续性、 一
18、致性和稳定性， 继续 “因 城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行 2 月 21 日 中央政 治局 中央政治局会议 .要建立与疫情防控相适应的经济社会运行秩序， 有序推动 复工复产，使人流、物流、资金流有序转动起来，畅通经 济社会循环；积极的财政政策要更加积极有为，发挥好政 策性金融作用；稳健的货币政策要更加灵活适度 2 月 20 日 央行 1 年期 LPR 下调 10 个基点至 4.05%，5 年期以上 LPR 下 调 5 个基点至 4.75% 2 月 19 日 央行 2019 年第四季度 中国货币政策执行 报告 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施 策”的基本原则
19、，加快建立房地产金融长效管理机制，不 将房地产作为短期刺激经济的手段 2 月 17 日 央行 开展中期借贷便利（MLF）操作 2000 亿元，利率较上期 下降 10 个基点 2 月 12 日 中央政 治局 中央政治局常委会 会议 强调今年是全面建成小康社会和 “十三五” 规划收官之年， 要努力把新冠肺炎疫情影响降到最低，保持经济平稳运行 和社会和谐稳定，努力实现各项目标任务，要更好发挥积 极的财政政策作用，继续研究出台阶段性、有针对性的减 税降费措施，保持稳健的货币政策灵活适度，有序推动央 企、国企等各类企业复工复产。 2 月 11 日 国务院 国务院常务会议 要求分类有序推动企业复工复产、制
20、定方案有序组织务工 人员返岗、推动重大项目尽早开工和建设等。 2 月 7 日 央行 人民银行召开电视 电话会议部署专项 再贷款支持疫情防 控工作 设立 3000 亿元专项再贷款，向主要全国性银行和湖北等 重点省份的部分地方法人银行提供低成本资金，支持银行 向重点医疗防控物资和生活必需品生产、运输和销售的重 点企业提供优惠利率贷款。 2 月 7 日 财政部 财政部 发展改 革委 工业和信息 化部 人民银行 审 计署关于打赢疫情 防控阻击战 强化 疫情防控重点保障 企业资金支持的紧 急通知 针对疫情防控重点保障企业，通过专项再贷款支持金融机 构加大信贷支持力度，中央财政安排贴息资金支持降低企 业融
21、资成本，切实加强应急保障资金监督管理。 2 月 5 日 国务院 国务院常务会议 要求切实做好疫情防控重点医疗物资和生活必需品保供 工作，确定支持疫情防控和相关行业企业的财税金融政 策。 2 月 4 日 央行 公开市场操作逆回购投放资金 5000 亿元 2 月 3 日 中央国 家机关 关于配合做好疫 情防控工作加强中 将新型冠状病毒感染的肺炎列入大病提取住房公积金范 围，患者可提取本人住房公积金用于医疗支出。 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 6 / 20 住房资 金管理 中心 央国家机关住房公 积金服务保障的通 知 2 月 3 日 央行 开展 1.2 万亿元公开市场逆回购操作投放资金
22、，银行体系 整体流动性比去年同期多 9000 亿 2 月 1 日 央行 中国人民银行 财政部 银保监会 证监会 外汇局关 于进一步强化金融 支持防控新型冠状 病毒感染肺炎疫情 的通知 1）对因感染新型肺炎住院治疗或隔离等人群，金融机构 需灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理 延后还款期限。2）通过适当下调贷款利率、增加信用贷 款和中长期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影 响。 2 月 1 日 财政部 关于支持金融强 化服务 做好新型 冠状病毒感染肺炎 疫情防控工作的通 知 对疫情防控重点保障企业贷款给予财政贴息支持： 对 2020 年新增的疫情防控重点保障企业贷款，在人民银行专
23、项再 贷款支持金融机构提供优惠利率信贷的基础上，中央财政 按人民银行再贷款利率的 50%给予贴息， 贴息期限不超过 1 年，贴息资金从普惠金融发展专项资金中安排。 1 月 26 日 银保监 会 关于加强银行业 保险业金融服务配 合做好新型冠状病 毒感染的肺炎疫情 防控工作的通知 灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排，合理延 后还款期限；不得盲目抽贷、断贷、压贷。鼓励通过适当 下调贷款利率、完善续贷政策安排、增加信用贷款和中长 期贷款等方式，支持相关企业战胜疫情灾害影响。 资料来源：各政府网站，平安证券研究所 1.2 政策猜想政策猜想： “三稳”基调难改，“三稳”基调难改，需求端需求端或难
24、大幅松动或难大幅松动 2 月 19 日， 央行 2019 年第四季度货币政策执行报告重提不将房地产作为短期刺激手段； 2 月 21 日， 央行 2020 年金融市场工作会议明确表示保持房地产金融政策连续性、一致性及稳定性，继续“因城 施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行，预计在行业资金风险加大情形下，政策由 严控变为维稳，各地因城施策空间有望进一步打开，但仍需在以稳为主前提下进行。 由于短期疫情影响仍在，对经济、投资、销售的影响仍尚待评估，叠加房住不炒的定位，我们认为 政策边际改善将是渐进而缓慢的，政策的着力点仍将是“稳地价、稳房价、稳预期” ，土拍政策及预 售条件调整等供给侧宽松
25、仍将为主流，需求端政策短期大幅松动的可能性依旧较小。 二、二、 销售销售猜想：短期猜想：短期阶段性阶段性承压，中期或延续承压，中期或延续 2019H2 走走 势势 2.1 销售销售现状：节后商品房成交大幅下滑现状：节后商品房成交大幅下滑 受疫情影响，受疫情影响，2020 年年春节后春节后商品房成交同比商品房成交同比大幅下滑。大幅下滑。节后 25 天 30 个大中城市商品房仅成交 56 万平，同比下滑 93%，其中一线、二线与三线城市分别同比下滑 88%、92%、96%。尽管最近两周 成交情况略有好转，但仍远低于前两年水平。 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 7 / 20 图表图表5
26、2018-2020 年春节前后年春节前后 30 个大中城市商品房成交面积变化个大中城市商品房成交面积变化 资料来源： Wind，平安证券研究所 近七成近七成实体实体售楼处尚未开放售楼处尚未开放。受疫情防控影响，多地线下楼市暂停，据克尔瑞统计，截至 2 月 20 号，48 个城市 6880 个项目中，未开放、部分开放、正常开放的分别占比 68%、14%与 11%。同时 售楼处开放比例（含正常开放与部分开放）超过 60%的城市占比仅 20%。 图表图表6 实体售楼处开放情况（截至实体售楼处开放情况（截至 2 月月 20 号号） 图表图表7 按城市划分的售楼处开放情况 （截至按城市划分的售楼处开放情
27、况 （截至 2 月月 20 号号） 资料来源：克而瑞，平安证券研究所 资料来源：克而瑞，平安证券研究所 由于多地售楼处关闭由于多地售楼处关闭， 房企纷纷转移至线上营销房企纷纷转移至线上营销。 一方面， 碧桂园、 富力等房企基于原有购房 APP、 小程序、官网进行推广营销，融创、禹州也于近期推出新版 APP 或小程序；另一方面，多家房企还 通过乐居、房天下等第三方平台进行线上推广。据克而瑞统计，截至 2 月 13 日，200 强房企中已有 143 家重启或新推出了线上售楼处，其中 TOP50 均设有线上售楼处。 图表图表8 部分房企线上销售平台情况部分房企线上销售平台情况 房企房企 名称名称 推
28、出时间推出时间 碧桂园 凤凰云 APP 2016 年 富力地产 富力好房 2016-6-21 雅居乐 雅居宝 2016-12-1 恒大 恒房通 APP 2017 年 万科 万科在线家、e 选房 2018 年 龙湖 龙湖 U 享家小程序、APP 2018-8-1 新城 新城小新家小程序 2019-5-27 融创 融创幸福通小程序、新版 APP 2020-1-20 禹州地产 买房宝 APP 2020-1-31 资料来源： 房企官网，平安证券研究所 正常开放 11% 部分开放 14% 未开放 68% 无法确定 7% 售楼处开放 比例60% 19% 40%售楼处开放比例60% 19% 0售楼处开 放比
29、例 30% 43% 售楼处完全不开放 19% 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 8 / 20 多种手段拓展客源，成效整体并不明显多种手段拓展客源，成效整体并不明显。为降低疫情对成交及回款的冲击，各家房企在线上售楼的 同时，亦纷纷推出多种营销活动，锁定客源及加快去化。 适度让利刺激购房者入市，如恒大 2 月 16 日推出全国 613 个楼盘 75 折优惠，富力、龙光、阳 光城等也提出购房立减 1-2 万元优惠； 允许购房者通过少量定金锁定房源，购房者只需支付 1000-5000 元即可在一定期限锁定房源， 若房源被售可获最多双倍定金，通过这种方式提前锁定客户； 推行全民营销策略，推荐成
30、交可获得 1-2%的佣金，另有推荐注册等奖励； 实行无理由退房政策，允许购房者在一定期限内无理由退房。 从亿瀚调研数据来看，46 家调研房企中 70%反映线上销售效果不明显，30%反映效果一般，这也与 春节后 30 个大中城市商品房成交大幅下滑相对应。 图表图表9 近期房企营销策略一览近期房企营销策略一览 房企房企 预付房源定金预付房源定金 预售折扣明细（在预预售折扣明细（在预 付定金基础上）付定金基础上） 全民营销策略全民营销策略 无理由无理由 退房退房 金额金额 锁定房锁定房 源被售源被售 恒大 5000 元 双 倍 返 还定金 购房立减 2 万，613 个楼盘 75 折， 根据楼 盘去化
31、率和付款方式 另有不同折扣 推荐成交：1%佣金+1 万元；推荐新客： 100 元/位，上限 500；兼职销售员推荐 成交1套， 奖励100元/组， 每套最高2000 元 办理入 住手续 前 富力 3000 元 双 倍 返 还定金 购房立减 2 万 推荐成交：1%佣金+1 万元；推荐新客： 100 元/位，上限 500； 到 6 月 底 龙光 5000 元 双 倍 返 还定金 购房立减 2 万 推荐成交：1%佣金，推荐到访奖励 100 元，二级推荐 0.5%奖励 30 天 禹州 1000 元 双 倍 返 还定金 原价 99 折，3.31 前， 认购并完成网签，额 外 99 折；6.30 日前，
32、抢购 8 元神券，额外 99 折 推荐成交：0.4%-1%佣金 7 天 阳光 城 5000 元 双 倍 返 还定金 购房立减 2 万，自购 2%优惠 推荐成交：2%佣金；老推新：100 元/ 位，上限 500； 最长 180 天 蓝光 5000 元 双 倍 返 还定金 购房立减 2 万， 推荐成交：2%佣金；推荐奖励：50 元/ 位，上限 500；邀请注册：最高 500 奖 励 美的 1000 元 返 还 定 金 购房立减 1 万 推荐成交：1.5%佣金(3.31 前)，1%佣金 （4.1-5.31） ；推介奖最高 8 万、5 组有 效到访：500 元或等值消费券 30 天 中南 5000 元
33、 双 倍 返 还定金 购房立减 2 万 推荐成交：1%佣金+1 万元；推荐到访： 100 元/组，上限 500； 新城 5000 元 退 还 定 金 最高抵 58888 元 推荐成交： 2%佣金； 推荐新客： 上限 1000 元；现场带访 300/组 60 天 保利 5000 元 返 还 定 金 98 折 推荐成交：1.05%佣金+5000 元推介费 +500 元奖励；推荐注册：退还定金+500 元奖励 雅居 乐 1000 元 返 还 定 金 线上订房 98 折，30 天无理由退房 推荐佣金限时翻倍 2% 30 天 资料来源： 乐居财经，腾讯网，凤凰网，新京报，平安证券研究所 地产行业深度报告
34、 请务必阅读正文后免责条款 9 / 20 2.2 销售销售猜想：中期或延续猜想：中期或延续 2019 年下半年走势年下半年走势 在在疫情影响到疫情影响到4 4月月假设下假设下，定量测算定量测算全年销售全年销售面积面积同比同比下滑下滑8 8%。我们在此前深度报告疫情短期阶 段性冲击，中期关注政策端走向 ，以2月2日确诊大于600例、150-600例、150例以下将全国省市 划分为三个梯队。考虑到2月实际受影响或大于此前估计，我们调整此前深度报告中的销售假设，预 计2月份一二三梯队省市销售较年度策略中预测均下降80%（原假设为降80%、50%、30%） ，3月一 二三梯队省市销售下降30%、20%
35、和20%（原假设为降20%、10%、5%） ，4-6月假设保持不变。下 半年受积压需求释放及政策微调影响，楼市走稳维持年度策略销售判断。若疫情4月结束，预计全年 销售同比降8.2%，较此前预测值下调3.2个百分点；但若疫情持续到5、6月，销售所受影响将进一 步加大。 图表图表10 疫情不同时间结束假设下疫情不同时间结束假设下 2020 年年销售销售预测预测 疫情结束疫情结束 时间假设时间假设 单月销售较原预测值下滑比例假设单月销售较原预测值下滑比例假设 20202020 年年销售面积同销售面积同 比比预测预测 一梯队省市一梯队省市 二梯队省市二梯队省市 三梯队省市三梯队省市 2 月 80% 8
36、0% 80% -5.8% 3 月 30% 20% 20% -7.8% 4 月 10% 5% 5% -8.2% 5 月 10% 5% 5% -8.7% 6 月 10% 5% 5% -9.4% 原预测值（年度策略报告） -3% 资料来源：Wind，平安证券研究所 注： （1）各梯队省市按疫情严重程度划分，一梯队（确诊大于600例）包括湖北、浙江、广东，二梯队（确诊大于150 例）包括河南、湖南、安徽、江西、重庆、江苏、四川、山东、上海、北京、福建，三梯队为其他省份； （2）2020年 各梯队月度销售占比假定与2019年持平；2月单月数据按照百强房企2月销售占前2月比例估计； （3）若疫情2月结 束
37、，则3月及以后预测不受影响，仍为原预测值，同理若疫情3月结束，则4月及以后预测不受影响 短期市场仍将承压， 中期或延续短期市场仍将承压， 中期或延续2019H22019H2走势走势。 短期来看， 受疫情防控影响， 线下销售难以完全恢复， 居民购房动力减弱，预计市场仍将继续承压。中长期来看： 若政策保持定力不予强刺激，疫情结束后开发商出于现金流考虑将加大推盘，而购房者可能受 收入、房价预期影响，需求释放动力不足，楼市将持续承压； 若政策在以稳为主前提下，各地因城施策，通过人才引进等方式适度宽松，叠加部分疫情期间 积压需求释放，预计楼市将基本保持平稳； 若经济及楼市下行压力加大，房地产政策如限贷、限购出现明显放松，将刺激市场需求急剧释 放，但由于前期开工不足、土地市场遇冷制约供给，或造成市场出现过热迹象。 在“房主不炒” 、 “三稳”的总基调下，预计政策端有望小幅边际改善，叠加部分疫情期间积压需求 的释放，中期市场或延续2019年下半年走势，楼市有望走稳，部分回款压力相对较大的房企小幅以 价换量。 地产行业深度报告 请务必阅读正文后免责条款 10 / 20 图表图表11 2019 年年下半年下半年楼市楼市整体平稳，市场整体平稳，市场小幅以价换量小幅以
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