1、 Table_IndustryInfo 2020 年年 06 月月 14 日日 跟随大市跟随大市(维持维持) 证券研究报告证券研究报告行业研究行业研究房地产房地产 房地产行业例评房地产行业例评 核心资产核心资产估值泡沫化估值泡沫化、北京本地、北京本地疫情疫情爆发爆发 投资要点投资要点 西南证券研究发展中心西南证券研究发展中心 分析师：胡华如 执业证号：S01 电话： 邮箱： 行业行业相对指数表现相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础基础数据数据 Table_BaseData 股票家数 132 行业总市值（亿元） 21,407.19 流通市值（亿元
2、） 20,605.76 行业市盈率 TTM 8.45 沪深 300 市盈率 TTM 12.3 相关相关研究研究 Table_Report 1. 房地产行业例评：物业配股压力增大， 格力地产遭大幅减持 (2020-06-07) 2. 房地产行业例评：物业股走势强劲，旭 辉并表永升生活 (2020-06-01) 3. 房地产行业例评：两会提法略显积极， 市场风格或阶段性切换 (2020-05-24) 4. 房地产行业例评： 万科提请股份回购意 味深远 (2020-05-17) 5. 房地产行业例评： 境外机构额度限制取 消，公募 REITs 落地 (2020-05-11) 6. 房地产行业例评：
3、基金结构性调整地产 股，房抵经营贷未现违规 (2020-04-26) 从疫情前后及从疫情前后及 2016 年以来观察年以来观察对比对比不同市场的核心资产表现不同市场的核心资产表现。我们统计了今 年疫情对中美股票市场的冲击和典型个股的表现，对比中美四个最重要的指数 不难看出，疫情对美国股市的冲击幅度明显高于 A 股。由于核心资产（美股的 五大科技股 FAAMG）权重高且股价反弹强势，纳指反弹幅度最为明显，上证 指数与创业板指的反弹幅度几乎一致（以 2020 年 6 月 10 日为界，相比疫情 前高点跌 5%多） 。A 股强势股代表（YHHMG，分别为药明康德、恒瑞医药、 海天味业、贵州茅台和中国
4、国旅）表现强劲，相比疫情之前的最高价再创历史 新高，特别是后三只个股相比疫情前的最高价再次上涨 20%以上。从股价整体 表现来看，YHHMG 更超越 FAAMG，在逻辑上看两者均是“无风险利率下行 核心资产估值泡沫化”的受益逻辑。考虑到华为（Huawei）和字节跳动 （ByteDance）未上市，我们选择港股现有的五只科技股（TMMBG，腾讯、 美团、小米、阿里巴巴和中芯国际）来看，疫情之后表现也是创出新高（按平 均涨跌幅，不考虑市场大小的权重影响） ，但无论是短期还是 2016 年以来，港 股的核心资产表现不及美股，而美股不及 A 股。 核心城市存量房地产和具备格局核心城市存量房地产和具备格
5、局及及持续经营优势的地产持续经营优势的地产/物业股值得关注物业股值得关注。核 心资产泡沫化的趋势在延续，识别和选择核心资产是最重要的投资线索。从地 产行业的角度来看，核心城市及周边的存量房地产属于“核心资产” ，深圳、 东莞等地二手房价格持续大幅增长是估值泡沫化最好的表现形式。从地产股的 角度来看，建议关注大格局、利润及现金流指标表现优异的公司。物业股整体 表现依然强于开发类，小市值国企标的（天健集团、南山控股、华发股份、深 物业、南国置业）等因为存在区域主题利好相比一般的民营房企更值得关注。 投资策略与重点关注个股：投资策略与重点关注个股：推荐三条投资主线：1）有格局、具备“核心资产” 特征
6、的个股：A 股推荐万科 A、保利地产、招商蛇口、新城控股等，H 股推荐 世茂房地产、宝龙地产、碧桂园、融创中国等；2）存在主题和区域利好的个 股：A 股推荐天健集团、华发股份、南山控股，关注南国置业、深物业 A 等， H 股推荐龙光地产、佳兆业、禹洲地产、雅居乐等；3）物管类标的：A 股推 荐招商积余、新大正，港股推荐保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、 蓝光嘉宝等。 风险提示：风险提示：新冠肺炎疫情二次爆发风险、销售回款风险、复工竣工风险。 重点公司盈利预测与评级重点公司盈利预测与评级 代码代码 名称名称 当前当前 价格价格 投资投资 评级评级 EPS（元）（元） PE 2019A 20
7、20E 2021E 2019A 2020E 2021E 000002 万 科 25.71 买入 3.47 4.12 4.81 7.41 6.24 5.35 600048 保利地产 14.4 买入 2.35 2.86 3.54 6.13 5.03 4.07 600383 金地集团 13.14 买入 2.23 2.74 3.19 5.89 4.80 4.12 601155 新城控股 31.66 买入 5.62 6.98 8.44 5.63 4.54 3.75 600325 华发股份 6.8 买入 1.22 1.63 1.99 5.57 4.17 3.42 数据来源：聚源数据，西南证券 -15% -
8、9% -3% 2% 8% 14% 19/619/819/1019/1220/220/420/6 房地产 沪深300 房地产行业例评房地产行业例评 目目 录录 1 市场回顾市场回顾 . 1 2 行业点评行业点评 . 3 2.1 新冠肺炎 COVID-19 跟踪 . 3 2.2 行业政策动态跟踪 . 5 3 企业动态企业动态 . 8 4 数据参考数据参考 . 10 5 投资建议投资建议 . 15 6 风险提示风险提示 . 19 rQoRsMyQrRrOqQpQsMoQmP9PbPbRsQmMnPqQlOnNqOkPmNrM8OmMuNNZnQuNMYsOqR 房地产行业例评房地产行业例评 图图 目
9、目 录录 图 1：近一年申万地产板块相对沪深 300 走势 . 1 图 2：年初以来申万地产板块相对沪深 300 表现（pp.） . 1 图 3：上周荣丰控股、合肥城建等个股涨幅显著 . 1 图 4：上周*ST 津滨、迪马股份等个股跌幅显著 . 1 图 5：上周申万地产板块中个股交易额靠前个股（亿） . 2 图 6：年初以来申万地产上涨个股占比为 31.82% . 2 图 7：上周表现强势的港股通内房 . 2 图 8：年初以来表现强势的港股通内房 . 2 图 9：境外新增输入病例略有上升（例） . 3 图 10：北京、广东今日新增确诊病例较为明显（例） . 3 图 11：海外新增确诊病例波动性
10、增长 . 3 图 12：港澳台地区当日新增病例基本维持在个位数（例） . 3 图 13：美国每日新增确诊病例与累计病例（例） . 4 图 14：意大利每日新增确诊病例与累计病例（例） . 4 图 15：英国每日新增确诊病例与累计病例（例） . 4 图 16：法国每日新增确诊病例与累计病例（例） . 4 图 17：俄罗斯每日新增确诊病例与累计病例（例） . 5 图 18：印度每日新增确诊病例与累计病例（例） . 5 图 19：2019 年地方金融机构贷款余额及增长率对比 . 10 图 20：2019 各地区投资加权平均增长率 . 12 图 21：各地区人口净流入情况对比 . 12 图 22：20
11、19 年地方金融机构贷款余额及增长率对比 . 12 图 23：30 大中城市商品房交易高频数据跟踪（套） . 13 图 24：100 城市住宅用地成交金额和成交建面（右轴） . 14 图 25：100 城市住宅用地成交楼面价和平均溢价率 . 14 图 26：43 城市新房月销量回顾（总体均值/套） . 14 图 27：43 城市中其他三四线样本城市新房销量 5 月恢复显著（套） . 14 图 28：疫情对中美股市的冲击对比（按疫情前最高点标准化处理） . 15 图 29：2016 年以来 A 股、港股和美股核心资产股票代表的走势对比 . 15 表表 目目 录录 表 1：2020Q1 公募基金（
12、股票和混合型）主要持有的地产股持仓变动明细 . 16 表 2：2020Q1 公募基金（股票和混合型）主要持有的港股通内房持仓变动明细 . 17 表 3：重点关注公司盈利预测与评级 . 18 房地产行业例评房地产行业例评 1 1 市场市场回顾回顾 上周 A 股市场整体表现为涨跌互现， 上证指数下跌 0.38%、 沪深 300 指数上涨 0.05%， 创业板指上涨 1.86%，万得全 A 上周交易额 3.31 万亿。 申万房地产板块（简称申万地产）上周下跌 0.74%，在所有申万一级行业中相对排名 20/28。 从年初涨跌幅来看， 申万地产下跌 11.28%， 在所有申万一级行业中相对排名 25/
13、28。 上周申万地产交易额 869.79 亿。 图图 1：近一年近一年申万地产申万地产板块板块相对相对沪深沪深 300 走势走势 图图 2：年初以来申万地产板块年初以来申万地产板块相对沪深相对沪深 300 表现表现（pp.） 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 从个股涨跌幅来看，上周荣丰控股、合肥城建、深物业 A 等个股涨幅居前。*ST 津滨、 迪马股份、皇庭国际等个股跌幅居前。 图图 3：上周上周荣丰控股、合肥城建荣丰控股、合肥城建等等个股个股涨幅显著涨幅显著 图图 4：上周上周*ST 津滨、迪马股份津滨、迪马股份等个股跌幅显著等个股跌幅显著 数据来源：Win
14、d，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 从板块交易额来看，上周格力地产、张江高科、万科 A、保利地产、万业企业等排在行 业前列，成交额均超 30 亿。其中，格力地产和张江高科周交易额合计 190.59 亿，占板块交 易额比重为 21.91%。从年初累计涨幅来看，格力地产、合肥城建、云南城投、万通地产、 荣丰控股等涨幅居前，上涨个股个数占比 31.82%。年初以来，天津松江、中珠医疗、ST 新 光、蓝光发展等跌幅居前。 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 房地产房地产比较指数比较指数 -8.99 -20 -10 0 10 20 30 40 61.
15、1% 41.0% 27.7% 14.0%14.0% 11.9% 10.8% 9.3% 荣丰控股合肥城建深物业A大连友谊中交地产万业企业张江高科数源科技 -11.8% -9.5% -7.7% -6.6% -6.5% -6.4% -6.2% -6.1% *ST津滨迪马股份皇庭国际香江控股华丽家族世茂股份中洲控股新黄浦 房地产行业例评房地产行业例评 2 图图 5：上周申万地产板块中上周申万地产板块中个股个股交易交易额额靠前个股靠前个股（亿）（亿） 图图 6：年初以来年初以来申万地产申万地产上涨个股上涨个股占占比比为为 31.82% 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理
16、从港股通内房（根据 Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有 21 只股票上涨，彩生活、恒大、北京北辰实业等涨幅明显，而建业地产、华南城、绿景中国 地产、世茂房地产、万科企业等位居跌幅前列。年初以来，中海物业、雅生活服务、建发国 际、碧桂园服务、金地商置等个股表现强势。上周从成交金额来看融创中国、万科企业、中 国海外发展、华润置地和长实集团均超过 17 亿。 图图 7：上周上周表现强势的表现强势的港股通内房港股通内房 图图 8：年初以来表现强势的年初以来表现强势的港股通内房港股通内房 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 97.5 93.1
17、91.7 45.5 30.7 22.2 21.2 19.1 16.0 15.1 格力地产 张江高科万科A保利地产 万业企业 云南城投 合肥城建 市北高新 哈高科 华夏幸福 143.8% 74.2% 67.5% 66.0% 65.9% 59.5% 53.7% 40.0% 格力地产合肥城建云南城投万通地产荣丰控股深物业A招商积余南都物业 15.4% 8.1% 7.3% 6.5% 5.3% 5.0%5.0% 4.3% 3.8%3.8% 64% 55% 38% 36% 31% 16%16% 16%15% 13% 中海物业中海物业雅生活服务雅生活服务建发国际集团建发国际集团碧桂园服务碧桂园服务金地商置金
18、地商置易居企业控股易居企业控股 合景泰富集团合景泰富集团绿城服务绿城服务合生创展集团合生创展集团世茂房地产世茂房地产 房地产行业例评房地产行业例评 3 2 行业点评行业点评 2.1 新冠肺炎新冠肺炎 COVID-19 跟踪跟踪 2019 年 12 月 5 日，武汉出现首例不明原因肺炎就医患者。2019 年 12 月 30 日，武汉 陆续出现不明原因的肺炎病人，均来自于华南海鲜市场，症状疑似 SARS。2020 年 2 月 13 日在日内瓦的国际会议上，WHO 世界卫生组织宣布将此前爆发的新冠病毒正式命名为 COVID-19（替代之前的名字 2019-nCoV） 。2020 年 2 月 21 日
19、，国家卫生健康委决定将“新 型冠状病毒肺炎” （Novel coronavirus pneumonia）英文名称也修订为 COVID-19，以取代 之前 2 月 8 日的英文名称 NCP。 截止 2020 年 6 月 14 日，国内累计确诊病例 84,729 例，较昨日增加 58 例（主要系北 京近期本土爆发， 另外广东近期境外输入性病例上升也较为明显） ； 现存确诊病例 178 例 （+55 例） 、现存无症状感染者 103 例（+9 例） 、境外输入确诊病例 1,827 例（+19 例） 、累计死亡 人数 4,645 例（+0 例） 、累计治愈病例 79,906 例（+3 例） 。国外疫情
20、防控态势依然严峻，新 增确诊病例 12.5 万人，全球 212 个国家存在确诊病例，全球累计确诊 7,862,596 人（较昨 日增加 124,628 人） 。 图图 9：境外境外新增新增输入输入病例病例略有上升略有上升（例）（例） 图图 10：北京北京、广东广东今日新增确诊今日新增确诊病例病例较为明显较为明显（例）（例） 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 图图 11：海外新增确诊海外新增确诊病例病例波动性增长波动性增长 图图 12：港澳台地区当日新增港澳台地区当日新增病例病例基本基本维持在个位数维持在个位数（例）（例） 数据来源：Wind，西南证券整理 数据
21、来源：Wind，西南证券整理 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,000 0 50 100 150 200 250 2020-03-01 2020-03-04 2020-03-07 2020-03-10 2020-03-13 2020-03-16 2020-03-19 2020-03-22 2020-03-25 2020-03-28 2020-03-31 2020-04-03 2020-04-06 2020-04-09 2020-04-12 2020-04-15 2020-04-18 2020-04-21 2020-04-24 2
22、020-04-27 2020-04-30 2020-05-03 2020-05-06 2020-05-09 2020-05-12 2020-05-15 2020-05-18 2020-05-21 2020-05-24 2020-05-27 2020-05-30 2020-06-02 2020-06-05 2020-06-08 2020-06-11 全国单日新增确诊病例全国单日新增确诊病例全国单日新增境外输入确诊病例全国单日新增境外输入确诊病例 境外输入病例累计值境外输入病例累计值 0 5 10 15 20 25 30 35 40 北京单日新增确诊病例北京单日新增确诊病例广东单日新增确诊病例广东
23、单日新增确诊病例 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 0 50 100 150 200 250 2020-03-012020-04-012020-05-012020-06-01 中国确诊病例当日新增中国确诊病例当日新增全球（不含中国）确诊病例当日新增全球（不含中国）确诊病例当日新增/ /右轴右轴 0 10 20 30 40 50 60 70 香港确诊病例当日新增香港确诊病例当日新增澳门确诊病例当日新增澳门确诊病例当日新增 台湾确诊病例当日新增台湾确诊病例当日新增 房地产行业例评房地产行业例评 4 本周值得关
24、注的主要有三点：1）近日北京市连续发现多例本地新冠肺炎确诊病例，其 中 6 月 12 日新增 6 例确诊病例，并新增 4 个中风险地区，包括月坛、西罗园、花乡和房山 长阳，6 月 13 日新增 36 例确诊病例；2）广东 6 月 13 日新增境外输入性病例 17 例，创单 日新增新高；3）海外单日确诊在 6 月 11 日和 6 月 12 日连续两天逼近 14 万例，美国和巴 西单日新增均在 2 万例以上，印度、俄罗斯、智利、巴基斯坦、墨西哥单日新增均在 5000 人以上。 图图 13：美国美国每日新增每日新增确诊病例确诊病例与累计病例与累计病例（例）（例） 图图 14：意大利每日新增意大利每日
25、新增确诊病例确诊病例与累计病例与累计病例（例）（例） 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 图图 15：英英国每日新增国每日新增确诊病例确诊病例与累计病例与累计病例（例）（例） 图图 16：法法国每日新增国每日新增确诊病例确诊病例与累计病例与累计病例（例）（例） 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 0 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,00
26、0 2020-03-01 2020-03-04 2020-03-07 2020-03-10 2020-03-13 2020-03-16 2020-03-19 2020-03-22 2020-03-25 2020-03-28 2020-03-31 2020-04-03 2020-04-06 2020-04-09 2020-04-12 2020-04-15 2020-04-18 2020-04-21 2020-04-24 2020-04-27 2020-04-30 2020-05-03 2020-05-06 2020-05-09 2020-05-12 2020-05-15 2020-05-18 2
27、020-05-21 2020-05-24 2020-05-27 2020-05-30 2020-06-02 2020-06-05 2020-06-08 2020-06-11 美国确诊病例当日新增美国确诊病例当日新增美国确诊病例累计值美国确诊病例累计值/ /右轴右轴 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 2020-03-01 2020-03-04 2020-03-07 2020-03-10 2020-03-13 2020-03-16 2020-03-19 2020-
28、03-22 2020-03-25 2020-03-28 2020-03-31 2020-04-03 2020-04-06 2020-04-09 2020-04-12 2020-04-15 2020-04-18 2020-04-21 2020-04-24 2020-04-27 2020-04-30 2020-05-03 2020-05-06 2020-05-09 2020-05-12 2020-05-15 2020-05-18 2020-05-21 2020-05-24 2020-05-27 2020-05-30 2020-06-02 2020-06-05 2020-06-08 2020-06-
29、11 意大利确诊病例当日新增意大利确诊病例当日新增意大利确诊病例累计值意大利确诊病例累计值/ /右轴右轴 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 -2,000 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 2020-03-01 2020-03-04 2020-03-07 2020-03-10 2020-03-13 2020-03-16 2020-03-19 2020-03-22 2020-03-25 2020-03-28 2020-03-31 2020-04-03 2020-04-06 2020-04
30、-09 2020-04-12 2020-04-15 2020-04-18 2020-04-21 2020-04-24 2020-04-27 2020-04-30 2020-05-03 2020-05-06 2020-05-09 2020-05-12 2020-05-15 2020-05-18 2020-05-21 2020-05-24 2020-05-27 2020-05-30 2020-06-02 2020-06-05 2020-06-08 2020-06-11 英国确诊病例当日新增英国确诊病例当日新增英国确诊病例累计值英国确诊病例累计值/ /右轴右轴 0 20,000 40,000 60,
31、000 80,000 100,000 120,000 140,000 160,000 180,000 -2,000 -1,000 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 2020-03-01 2020-03-04 2020-03-07 2020-03-10 2020-03-13 2020-03-16 2020-03-19 2020-03-22 2020-03-25 2020-03-28 2020-03-31 2020-04-03 2020-04-06 2020-04-09 2020-04-12 2020-04-15 202
32、0-04-18 2020-04-21 2020-04-24 2020-04-27 2020-04-30 2020-05-03 2020-05-06 2020-05-09 2020-05-12 2020-05-15 2020-05-18 2020-05-21 2020-05-24 2020-05-27 2020-05-30 2020-06-02 2020-06-05 2020-06-08 2020-06-11 法国确诊病例当日新增法国确诊病例当日新增法国确诊病例累计值法国确诊病例累计值/ /右轴右轴 房地产行业例评房地产行业例评 5 图图 17：俄罗斯俄罗斯每日新增每日新增确诊病例确诊病例与累计
33、病例（例）与累计病例（例） 图图 18：印度印度每日新增每日新增确诊病例确诊病例与累计病例与累计病例（例）（例） 数据来源：Wind，西南证券整理 数据来源：Wind，西南证券整理 2.2 行业行业政策动态政策动态跟踪跟踪 6 月 12 日，苏州彻查土拍乱象，将雅居乐、金地等旗下 8 家子公司列入国有建设用地 使用权挂牌竞价出让失信行为人名单，3 年内禁止在苏州拿地（这个主要是打击同一控制人 旗下的房企子公司参与同一块地块的竞拍） 。 6 月 12 日，央行进行 1000 亿元 7 天期逆回购操作，有 1500 亿元逆回购到期，上周央 行公开市场净回笼 3000 亿元。本周央行公开市场共有 6600 亿元资金到期，包括
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