1、中国|2022年第二季度大中华区物业摘要 筑底修复回稳可期13 香港共居空间受投资者青睐51 北京52 上海53 广州54 成都56 北京57 上海58 广州59 深圳60 香港15 北京16 上海17 广州18 深圳19 成都20 天津21 青岛22 重庆23 沈阳24 武汉25 西安26 杭州27 南京28 香港29 台北31 北京32 上海33 广州34 深圳35 成都36 天津37 青岛38 重庆39 沈阳40 武汉41 西安42 杭州43 南京45 北京46 上海47 广州48 香港49 澳门目录08 2021年至今北京餐饮业态趋势分析11 中国生命科学产业园区未来展望及投资机遇专题

2、文章办公楼住宅物流地产酒店零售地产09 大湾区绿色楼宇发展调研2二零二二年第二季度大中华区物业摘要 2022年第二季度，在国际环境更趋复杂严峻、国内疫情多发散发等诸多阶段性、突发性的超预期因素带来的严重冲击下，二季度经济下行压力明显增大、经济运行出现较大波动。但中国经济经受住了严峻考验，二季度经济增长0.4%，上半年总体增长2.5%。主要经济指标在6月均有明显改善，投资增速从4月的1.8%加快回暖到6月份的5.6%，在全球经济增长明显放缓时中国6月货物贸易进出口增速依然高达14.3%。与此同时，上半年中国规模以上高技术制造业增加值同比增长9.6%，高技术产业投资增长20.2%，实物网上商品零售

3、额增长5.6%，新能源汽车、太阳能电池产量分别增长111.2%和31.8%，高质量发展的态势和新发展格局的构建均稳步向前，经济的内在活力和韧性依然较强，长期向好的基本面没有改变。7月末召开的中共中央政治局会议重申“全面落实疫情要防住、经济要稳住、发展要安全的要求”，同时强调“保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果”。我们认为，这有利于更为灵活机动、立足实际地看待各项社会经济发展目标，更为准确地把握宏观经济政策“时”、“度”、“效”，实现相机调控、区间调控、总体调控的实事求是统一。我们预计，宏观政策总体上将继续积极扩大需求、有效弥补社会需求不足、增强市场主体内生动力，优先保证现有政策充分发挥效

4、能、存量政策靠前布局、增量政策落地生效，充分用好政策工具箱。预计财政政策将更加注重实效、着力推动有效投资，侧重通过扩大基建投资、稳投资、稳需求、稳增长，地方政府将努力用好专项债券资金、用足专项债务限额，提升和优化基建投资政策落地生效的空间，适度超前开展基础设施投资建设和投资。在继续稳妥化解重点领域风险和完善宏观审慎管理体系的前提下，货币政策的主要发力点应是稳主体、稳预期，保持流动性合理充裕货币信贷平稳适度增长，切实促进实体经济综合融资成本和企业贷款利率稳中有降。预计将运用更多的结构性工具进行精准、定向支持，特别是有望对中小微企业、民营企业、房地产行业、消费贷款、科技创新、绿色发展等重点领域和重

5、点基建项目等方面加大信贷支持力度，疏通从“宽货币”到“宽信用”的传导链条，并加大与财政政策的协同联动。编者按姚耀 中国区研究部总监庞溟 大中华区研究部总监兼首席经济学家3二零二二年第二季度大中华区物业摘要 经济和政策动态7月末召开的中共中央政治局会议重申“全面落实疫情要防住、经济要稳住、发展要安全的要求”，同时强调“保持经济运行在合理区间，力争实现最好结果”。我们认为，这有利于更为灵活机动、立足实际地看待各项社会经济发展目标，更为准确地把握宏观经济政策“时”、“度”、“效”，实现相机调控、区间调控、总体调控的实事求是统一。我们预计，宏观政策总体上将继续积极扩大需求、有效弥补社会需求不足、增强市

6、场主体内生动力，优先保证现有政策充分发挥效能、存量政策靠前布局、增量政策落地生效，充分用好政策工具箱。预计财政政策将更加注重实效、着力推动有效投资，侧重通过扩大基建投资、稳投资、稳需求、稳增长，地方政府将努力用好专项债券资金、用足专项债务限额，提升和优化基建投资政策落地生效的空间，适度超前开展基础设施投资建设和投资。在继续稳妥化解重点领域风险和完善宏观审慎管理体系的前提下，货币政策的主要发力点应是稳主体、稳预期，保持流动性合理充裕货币信贷平稳适度增长，切实促进实体经济综合融资成本和企业贷款利率稳中有降。预计将运用更多的结构性工具进行精准、定向支持，特别是有望对中小微企业、民营企业、房地产行业、

7、消费贷款、科技创新、绿色发展等重点领域和重点基建项目等方面加大信贷支持力度，疏通从“宽货币”到“宽信用”的传导链条，并加大与财政政策的协同联动。甲级办公楼市场：2022年上半年，整体经济受到国内疫情反复所带来的压力，工业生产、供应链和居民消费受到一定程度的冲击，虽然二季度整体经济增长放缓，但上半年经济运行总体仍保持平稳向好。根据国家统计局7月15日公布的数据显示，2022年上半年国内生产总值为56.2万亿元，同比增长2.5%。全国办公楼市场租赁活动受疫情影响，整体需求保持低迷，租金承压下行，其中金融和TMT行业持续成为市场中支柱型需求来源。得益于长期向好的经济基本面和各类经济稳固政策的落地，经

8、济活跃度预计将在2022年下半年逐步恢复，推动全国办公楼市场表现的复苏。2022年上半年，多数主要城市办公楼市场在疫情影响下短期承压，租赁需求增长持续放缓，本季度全国主要城市整体4二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|净吸纳量较一季度小幅下降，录得52万平方米。一线城市全年共录得净吸纳量31万平方米，仅为上季度的一半，其中北京和上海受本地疫情影响尤为严重，市场表现低迷，净吸纳量大幅回落。北京五月突发新冠疫情，导致全市办公楼市场需求在后半季度停滞，第二季度净吸纳量约为4.7万平方米，相比一季度下降三分之二。受到上海上半年疫情影响，上海本地新租户推迟租赁

9、计划，全市净吸纳量呈现明显下滑，本季度上海全市范围内仅录得3万平方米净吸量。广州在本地疫情的影响下，上半年租赁市场需求保持低迷。另外，由于TMT行业结构性调整，深圳上半年租赁市场需求放缓。1.5线及二线城市市场需求也在疫情影响下有所减弱，净吸纳量较一季度呈下滑趋势，二季度办公楼市场整体净吸纳量仅为21万平方米。在全国整体办公楼市场租赁需求放缓的背景下，金融和TMT行业展现出较强的韧性，在一、二线城市办公楼市场需求中仍占据重要地位。以北京为例，第二季度源自金融和TMT企业的搬迁与扩张贡献了全市一半以上的租赁需求。金融和TMT行业作为深圳甲级办公楼租赁市场的主力军，2022年上半年为全市贡献超六成

10、的租赁成交。二季度，TMT行业租赁需求保持稳步增长的态势，在优惠政策与国家引导投资的双重支持下，半导体等高端科技产业相关企业的注册和并购受到显著推动，同时企业的新设立和升级扩张也持续刺激市场需求。在天津，得益于天津研发制造的全产业链优势，科技企业的增长势头逐渐强化，在租赁成交中的占比由2021年全年的23%上升到二季度的36%。另外，在经历TMT行业强监管的阵痛后，部分TMT企业开始转型，例如新媒体、网络教育等平台型企业转变自身运营模式，为TMT行业释放出新的增长潜力。在青岛，新媒体和网络教育平台本季度保持活跃，推动TMT行业租赁占比提升至24%。除此之外，中小型企业由于其抗风险能力较弱在短期

11、内面临严峻的挑战。此类企业租户对于现金流依赖性较强，在疫情冲击的大环境下，本季度表现不佳导致租赁需求有所减弱，在一、二线城市中均有退租情况产生。以成都为例，就小微企业而言，其企业稳定性的减弱导致二级租赁市场空置率在上半年累积上升7.8个百分点，而终端企业需求的放缓同样导致一级市场中的第三方办公运营商在上半年暂缓扩张计划。二季度，全国主要一、二线城市共入市甲级办公楼面积近150万平方米。在整体租赁市场需求增长放缓的背景下，新入市的项目面临一定的去化难度，也加剧了整体市场的空置压力。在北京本季度无新增项目入市的情况下，全国一线城市新增供给61万平方米。上海仅有一座位于非中央商务区徐汇滨江板块的新项

12、目于本季度竣工，为甲级办公楼市场带来17万平方米的新增供应，推动上海全市空置率环比小幅增长0.7个百分点至16.6%。深圳本季度约有27万平方米新增供应，主要集中在罗湖区和南山区，在需求相对疲软的情况下，空置率环比上升0.7个百分点至21.3%。上半年广州共有五座甲级办公楼竣工，为市场带来25万平方米新增供应。由于五个新项目全部位于琶洲片区，琶洲区域空置率攀升至约23%并推高全市空置率升至15.6%。多数1.5线及二线城市甲级市场新增供应放缓，新项目的入市在市场需求承压的环境下面临一定的去化难度，同时，受疫情影响部分项目延期入市。二季度杭州办公楼市场仅有一个甲级项目入市，为市场带来5万平方米新

13、增供应，全市空置水平在新增供应和需求减缓的双重影响下，小幅上升0.4个百分点至22.2%。南京办公楼市场新项目延期交付，市场库存持续消化，整体空置率为23.5%，甲级办公楼空置率环比下降0.4个百分点至30.0%。二季度，位于青岛麦岛区域的海信国际中心以及位于新都心的和达君玥国际于第二季度投入使用，全市办公楼存量至此已达563万平方米，推高甲级市场空置率至47.8%。本季度租赁需求承压下行，四个一线城市均录得不同程度的租金下降。北京市场租金在第二季度租金增长由正转负，环比下降0.2%，主要由于疫情的严格管控阻碍了租赁市场的正常运作，全市范围内九个子市场中有四个录得了租金负增长。为应对疫情带来的

14、影响，业主持续转变租赁策略，在较为疲软的市场环境下依靠调整租金吸引租户需求。上海中央商务区办公楼的租金小幅下降0.6%；在非中央商务区，板块间租金分化情况加剧，部分业主积极调整租金预期以应对市场变化，导致非中央商务区租金环比下降1.5%。广州多个核心甲级物业的空置面积在本季度无法实现快速去化，业主因此下调租金，全市租金环比下跌2.5%。同时，深圳二季度全市租金由稳转跌，环比小幅下跌0.7%。1.5线及二线城市市场活跃度降低，租金承压下行。办公楼业主对于市场租金预期下降，提出更加优惠的租赁策略，并给予租户各类优惠政策，例如，免租期、装修补贴等，以吸引租户需求提升自身项目入驻率。成都、武汉、青岛等

15、多个主要城市本季度租金均录得小幅下跌。例如，在青岛企业扩租及新租需求受到明显抑制，业主多采取以价换量的租赁策略以争取下半年实现稳定的项目入驻表现。同时，由于近期交付的新增供应带来市场竞争，本季度青岛租金环比下降2.0%。优质零售物业市场：因国内多个城市疫情反复，上半年中国消费市场受到冲击，社会消费品零售总额21.0万亿元，同比下降0.7%。经济基本面的不稳定导致品牌扩张更趋谨慎，国内重点城市零售物业市场活跃度同比显著下滑。但伴随疫情阶段性受控以及促消费政策发力，零售市场二季度末出现复苏迹象。6月社零总额同比增长3.1%，消费市场加速恢复。供应方面，疫情反复对零售物业市场开业影响大，原定于上半年

16、开业的部分项目延期。仲量联行统计，2022年上半年21个主要城市优质零售物业新增供应共计218.2万平方米，优质零售物业总存量突破1.3亿平方米。一线城市由于疫情影响共新增20.8万平方米，在全国中占比不足10%。1.5线城市新增供应表现亮眼。武汉上半年新增30.3万平方米，位列各城市首位，其中在武汉万象城在二甲级办公楼租金，2022第二季度增长值（环比）*无锡、宁波每半年更新一次数据来源：仲量联行北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 无锡*苏州 沈阳 青岛 西安 杭州 成都 重庆 南京 宁波*-5%-3%-1%1%3%5%5二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流

17、地产|酒店|季度入市，成为当地高端消费新地标。苏州以28.3万的供应量位列第二。重庆以28.2万的供应量紧随其后。空置率方面来看，零售消费市场受经济与疫情影响略显疲态，市场情绪谨慎，租赁需求放缓。全国平均空置率较上年末上升0.5个百分点，报9.8%。疫情的多点爆发为市场带来极大不确定性，头部品牌也都放缓拓店计划，空置率短期内难以恢复到疫情前水平。租金方面，一季度，整体租金受疫情影响进入下行区间，二季度租金加速下跌。在市场下行区间，品牌开始开源节流，优化网络布局，资源聚焦头部卖场，导致购物中心表现两极化。随着需求减弱，非核心商圈租金议价弹性增加，带动整体市场租金下行。据仲量联行统计，全国购物中心

18、首层平均租金上半年累计下跌0.8%。业态方面，疫情冲击经济基本面，影响就业与消费者收入预期，因此消费者行为更趋于成熟、理性。同时，消费者更加重视消费的健康元素和商品品质，和看重消费带来的长期价值，即用投资的眼光去看待消费带来的长期回报。人们对社交、健康生活方式与生活品质的追求，使户外露营受到追捧。同时在疫情隔离下，客厅变成“第二办公室”，居家时间延长，进一步推动智能家居的需求。全球油价上涨以及各类汽车消费优惠政策扶持下，更多品牌尤其是传统燃油车品牌加快推出纯电产品，并在全国优质购物中心积极布局。最后，消费者逐步回归理性，性价比成为重要考虑因素。折扣超市品牌，例如奥特乐、嗨特购、唯品仓等受到资本

19、青睐，获得多轮融资，并在全国购物中心加速扩张。同时疫情下，零售商业的客户维护及获客成本骤然增加。更多品牌通过跨界联名，带来话题关注度与流量，降低引流成本。同时传统品牌与新锐品牌相互借势品牌元素，做到资源互换、消费场景融合，实现品牌年轻化。从市场端来看，不少品牌跨界咖啡茶饮，成为了品牌优化门店客户体验，构建社交空间的手段。上半年，包括茅台冰淇淋、邮政推出的邮氧的茶、Maison Margiela跨界咖啡等跨界品牌成为市场热点。政策上，为提振消费，各地政府相继开启消费券发放热潮，拉动衣食住行游购娱各品类消费。利用消费券覆盖领域广及政企联动的特点，精准补贴中小微企业，带动受疫情冲击行业复苏。全国来看

20、，多个城市已经发放多轮消费券，相比2020年消费券，2022年覆盖范围更广，新增汽车补贴。发放形式更多样，新增数字人民币和补贴形式。而且本轮采取政府满减补助、机构资助福利、商家折扣让利等方式，参与主体更多。未来展望，预计21城超过960万平方米的优质零售供应将在后半年陆续进入市场。分城市看，北京预计还有97万平方米新增供应入市，位列第一。武汉、南京、深圳和重庆紧随其后。A、B类城市在未来供应总量排名上位列前茅。同时，上海受疫情影响，多个项目延期到明年，下半年供应量预测显著减少。从项目层面来看，地标级和高端项目将成为下半年市场重点，后续不乏成都SKP、重庆100 Mall、南京国金中心等优质项目

21、入市。住宅市场：2022年二季度，全国多地受疫情反复影响，房地产市场整体低位运行。全国住宅市场销售规模、房地产开发投资、及土地供求均继续下滑。六月以来，随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的逐渐显现，市场预期边际改善。在政策端、货币端、信贷端等多方面稳经济政策的支持下，整体楼市初现筑底企稳态势。政策端，2022年上半年累计超百城出台提振楼市政策，如松绑限购限售政策、下调房贷利率、降低首付、购房政策对二胎、多胎家庭倾斜、放松落户及配套购房限制等。其中一线城市主要以放松人才落户政策为主。二、三线城市则政策松绑力度较大，市场多有边际改善。货币端，为支持实体经济发展,促进综合融资成本稳中有降,4月15日

22、央行宣布全面降准0.25个百分点，释放5,300亿长期资金。信贷端，银行按揭贷款放款速度持续加速。5月20日，央行针对5年期LPR下调15个基点，为2019年实行LPR新机制以来的最大降幅。同期，央行针对贷款购买首套普通住房的居民额外下调20个基点。在多重稳市场政策支撑下，市场信心底部回升，供求边际改善。预计下半年，维持房地产市场平稳发展的政策将继续出台，全国住宅市场将步入企稳恢复通道，但疫情反复和经济修复速度仍有不确定性，预计今年全年住宅成交规模仍将低于去年。二季度，在一揽子稳经济、稳增长措施下，居民置业信心逐步修复，全国整体一手住宅成交量筑底企稳。2022年16月份全国住宅销售面积同比下降

23、26.6%，较15月份降幅收窄。仲量联行跟踪的20个主要一、二线城市一手住宅成交数据显示，重点城市整体住宅市场成交正在改善。二季度20城市一手住宅成交面积合计约3,977万平方米，环比上涨15%，但较去年同期仍下降45%。整体来看，各地出台的支持性政策逐渐开始显效，此外，疫情影响逐渐消退，市场信心进入修复通道。价格方面，一线城市商品住宅销售价格环比维持平稳，二、三线城市价格基本筑底企稳。6月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有31个和21个，均比上月均增加6个。具体价格方面，据70个大中城市商品住宅销售价格显示，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%，涨

24、幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降转为上涨0.1%。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。2008至2021年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2022年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。数据来源：仲量联行21城市优质零售物业供求指标千平方米净吸纳量新增供应空置率百分比0%3%6%9%12%15%08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22F02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0006二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼

25、|零售地产|住宅|物流地产|酒店|土地市场方面，国企央企成拿地主力，民营房企因资金流压力拿地热情仍显不足。二季度多城完成首批或二批次集中供地土拍，各地方政府积极优化调整土拍规则及土地供应结构吸引房企竞拍，但整体土地成交规模、销售金额及溢价率均维持低位水平。其中，一线城市土地市场彰显韧性，上半年平均溢价率小幅上扬至4.5%；二线城市溢价率小幅收窄至4.4%。三、四线城市则表现持续低迷。展望下半年，在美国通胀持续走高、全球货币环境将进一部紧缩的预期下，我国继续宽松货币政策的空间有限。政策方面，预计有利于房地产行业平稳健康发展的政策将继续出台。市场方面，下半年销售规模及居民置业信心有望进入企稳修复通

26、道，后期市场恢复节奏仍依赖于宏观经济的修复、疫情防控效果及政策优化力度等方面。预计今年全年住宅成交规模仍将低于去年。下半年，预二十城市大众住宅市场季度成交量注：1)4个一线城市包括北京，上海，广州和深圳。16个二线城市包括长沙，成都，重庆，大连，杭州，南京，宁波，青岛，沈阳，苏州，天津，武汉，无锡，厦门，西安以及郑州;2)重庆大众市场成交量包含所有商品房，重庆政府并未分开计算商品住宅部分。数据来源：中国房地产指数系统成交面积（万 平方米）4个一线城市16个二线城市20个城市季度平均成交量01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,0002Q094Q09

27、2Q104Q102Q114Q112Q124Q122Q134Q132Q144Q142Q154Q152Q164Q162Q174Q172Q184Q182Q194Q192Q204Q202Q214Q212Q22计城市间的表现将进一步分化。预计一线城市将率先进入回升通道，热点二线城市也有望逐步企稳回升；三、四线城市企稳恢复速度可能相对滞后。7二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|北京餐饮业态从2021年至今表现如何？北京整体零售行业在2021年迎来较强复苏，全年全市社会消费品零售总额相较2019年已增长21.2%，远超疫情前水平。然而餐饮业态需求回暖稍显缓慢，整

28、体餐饮收入较2019年仍减少5.8%，尚未恢复至疫情前水平，较稳健复苏的整体零售市场而言，需求回暖略有滞后。餐饮品牌健康的租售比在10%-15%，北京市场中租售比在12-20%。租赁成本的增加挤占了利润空间，餐饮品牌在北京市场运营承压。新开店铺呈现出哪些特点？北京2021年开业餐饮门店中，面积在200平方米以下餐饮门店占比达84%，已成为餐饮业态主力需求。其中，面积在100平方米以下餐饮门店占比达40%，需求主要来源于咖啡及茶饮品类的扩张；餐厅类品牌的主力需求面积段为100-200平方米，开店数量占总体的44%，主要需求来源为休闲简餐类品牌。门店面积在400平方米以上餐饮开店数量在2021年开

29、业餐饮门店中仅占约7%。大面积餐饮门店的销售坪效普遍低于中小面积餐饮门店，受疫情后客流下降、人工成本增加、租金压力高等因素影响，运营难度进一步增大。哪些类型的品牌正在逆势而上？首先，咖啡茶饮和烘焙类品类在资本的推动下成为疫情后复苏最快、表现最活跃的餐饮品类，持续推动餐饮业态租赁需求。咖啡茶饮类和烘焙类品牌运营模式类似，具有小面积高流水2021年至今北京餐饮业态趋势分析的特点，租赁成本可控。其次，休闲简餐类餐饮品牌，如冰室、面馆等通过降本增效来实现合理利润及经营效率的提升，保证其可在购物中心健康经营并扩张，此类餐饮品牌成为北京市场正餐品类的主力租赁需求。另外，市场中大面积餐饮品牌招商难度加剧，以

30、餐+酒为模式的“微醺类”餐饮品牌，逐步向购物中心扩张，门店面积普遍在400平方米以上，贡献了大面积餐饮铺位的租赁需求，能够有效填补购物中心大面积空置铺位，此类餐饮门店能够有效延长购物中心运营时间，同时为购物中心带来更时尚化、更具消费能力的年轻客群。闫畅北京研究部分析师资料来源：仲量联行2021年开业餐饮门店面积段统计（按门店数量）8二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|仲量联行华南区研究部最新发布报告显示，部分头部外资金融、专业服务业及科技企业已将ESG理念贯彻到从办公楼选址、办公空间打造到日常运营的整个管理流程当中。这不仅是因为企业正受到越来越严格

31、的ESG披露要求，而在于更多的企业管理者已经意识到，面对全球化的社会和环境挑战，ESG理念将为企业铸造更强的抗风险能力。后疫情时代，尽管企业与员工对于办公场所和模式的传统观念正在被逐渐打破，但始终不变的是对健康而具有包容性的办公空间的追求。因此，办公楼需求的驱动力也正悄然从传统的成本驱动型，演变为企业用户需求驱动型。通过对大湾区商业地产领域各方参与者的调研，我们获取了企业用户选址最为关注的20个ESG因素，并结合业界前沿标准设计出一套针对大湾区主要办公楼的ESG体系评价问卷。-Energy 能源示例问答1：Q:大楼是否有设置能源管理系统以实现对建筑能耗的记录和监测？大湾区绿色楼宇发展调研资料来

32、源：仲量联行86%70%14%30%广州深圳是否发现：设置能源管理系统已成为未来办公楼的标配。示例问答2：Q:大楼是否有产生可再生能源（发电或制热）？资料来源：仲量联行14%15%86%85%广州深圳是否发现：可再生能源建筑渗透率较低，且多为在港上市房企或外资开发商的标杆项目。-Social 社会示例问答1：Q:大楼是否为用户提供免费的活动空间以鼓励用户在大楼里活动和锻炼？资料来源：仲量联行39%45%61%55%广州深圳是否发现：仅40%受访项目为用户设置免费活动空间，且多为各细分市场的地标。示例问答2：Q：大楼是否有组织促进社区共融的相关活动？资料来源：仲量联行50%33%29%39%21

33、%27%广州深圳是否不适用发现：已竣工的受访项目半数组织社区关怀活动。-Governance 管治示例问答1：Q：大楼是否要求租户和供应商签署廉洁公约？资料来源：仲量联行企业用户需求驱动健康可持续发展科技灵活性饮食休闲休闲娱乐福祉便民出行设施传统成本驱动型租金成本交通项目形象地理位置项目管理产业聚集配套使用率9二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|曾丽华南区研究部总监许佳苗深圳研究部分析师资料来源：仲量联行57%42%43%58%广州深圳是否发现：合规运营仍需深入推进，近半数受访项目与租户和供应商签署廉洁公约。示例问答2：Q：在项目建筑与营运的采购方

34、面，是否使用符合可持续发展的资源？（即只与取得认证的绿色生产企业/供应商合作）资料来源：仲量联行29%9%71%91%广州深圳是否发现：在港上市房企和外资开发商积极响应可持续发展，普遍实施绿色采购。我们发现粤港澳大湾区的办公楼市场已经在落实ESG战略和满足企业用户需求上做出一定程度的努力。然而，现阶段办公楼项目往往只聚焦个别环保或人文关怀行为，而忽视自上而下管治理念和企业制度的迭代更新。市场要达到全面完成可持续发展转型的目标依然任重道远。为了进一步促进ESG理念推广，需政府监管、现有建筑改造和市场激励三管齐下。随着商业地产将被逐步纳入碳排放交易体系，及中长期内大量新增供应进入市场、加强市场竞争

35、，开发商和运营商需结合环境政策和市场需求变化做出提前部署，提高其治理能力，并预见企业用户未来需求转向。不管是在建或存量办公楼项目都需积极投入办公环境的多样性建设，并不断探索项目如何为所在的社区提供价值，促进社区共同繁荣。10二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|随着中国生命科学行业的突出地位达到新的高度，并且可以观察到生命科学物业租赁需求的强劲势头，投资者正在将注意力转向生命科学物业。从近期的大宗成交来看，机会型及改造增值型的机会仍受到买家的青睐，但随着上海生命科学领域的持续快速发展，投资者将有更多长期投资的机会。相比于体量小、功能单一、相对独立的物

36、业，更大体量、功能复合的生命科学物业将为行业快速发展承担起超越物理载体的更多作用。从共享实验室、产业孵化器或单一物业项目，到业态多元的综合性产业园区，再到调配多方资源的产业集群，以房地产这一物理载体推动生命科学企业研发创新，为生命科学产业注入引擎般源源不断的动力。我们通过借鉴来自海外成熟市场的经验总结出以下发展模式，为未来生命科学物业发展提供新视角。构建多平台合力投入的生命科学产业社群除通过独立投资引入多方资源外，投资者也正在考虑更多的合作投资方式，包括与生命科学企业、医药中国生命科学产业园区未来展望及投资机遇图1:仲量联行调查问卷 投资者考虑的生命科学物业类型图2:仲量联行调查问卷 投资者考

37、虑或已经采取的投资方式的偏好度数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部领域PE/VC、政府管委会企业、内外资基金平台等。房地产基金通过与生命科学企业合作，使地产基金有进入产业园区投资开发的机会。诚然，该模式下需要业主具备更为复杂、多元的资管能力，但通过与生命科学领域PE/VC的合作，可以帮助投资者/开发商深入了解企业需求，建设前沿的、与生命科学企业需求所匹配的物业。通过与海外公司合作，有望引进更多海外生命科学企业，提高自身研发创新能力，将license-in合作模式发展至生命科学地产领域。在北美，Kendall Square生命科学产业集群，历经多年发展，在多方合作下，众多产业社区通过

38、区域性基础设施包括功能平台、临床医院及交通配套等，得以有机连结，放大创新动能，形成一个完整的产业集群。产业集群囊括生命科学生态圈所应具备的所有要素：依据政策规划，优质开发商打造的空间载体（包括研发办公、生产厂房等更多元物业组合）承载多方机构，通过各类基础设施连结赋能，形成一个完整的产业生态圈。目前，中国生命科学产业集群仍处在快速发展的过程中，有待成熟。随着越来越多的国内外生命科学物11二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|业投资者更趋向于长期投资机会，生命科学产业集群有望加速发展，逐渐成形。张江产业园区及其他生命科学产业聚集度较高的园区已然呈现上述模

39、式的发展趋势。长久来看，生命科学物业同样拥有平台投资机会。尤其是核心型投资者，合作搭建基金平台，打造全球领先的产业园区，将生命科学物业单个标的发展成全市或全国范围内的资产组合投资。同时，在产业地产的基金平台框架下，以生命科学产业园区为底层资产，将来C-REITs的方式或将成为有效的退出途径。朱品桦上海研究部分析师图3:Kendall Square生命科学产业集群数据来源：City of Cambridge官网，仲量联行研究部整理12二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|尽管近期香港住宅市场成交气氛低迷，但投资市场方面，全栋酒店交易录得明显升幅。202

40、1年的酒店物业投资已经相对活跃。展望2022年，我们相信该市场将会更加蓬勃。仅在 2022年的前五个月，本港就已录得两宗全栋酒店成交，且据报还有另外三宗交易正在洽谈中。酒店物业对投资者的亮点何在？一方面，当前的市场环境下，酒店物业的价格已回落至相对具吸引力的水平。截至 2022年3月底，香港酒店的整体入住率骤降至59%，远低于2018年的91%（在2019年社会运动和新冠疫情之前）年平均入住率。而同期平均每晚客房价也下降了22.3%。此外，由于香港与内地和国际社会通关时间表仍未落实，导致中短期酒店营运前景未见好转。另一方面，香港住房需求依旧强劲，尤其在市区。根据入境事务处的数据，香港批出的学生

41、签证数目尽管于2020年间曾受到全球疫情爆发的影响，整体呈上升趋势。随着大多数本地大学在2021年恢复面授教学，批出的学生签证数量反弹至高于2019年的水平。外地学生向来是共居空间等住宅物业的主要租户群体之一。鉴于住香港共居空间受投资者青睐房需求向来强劲，不断增长的外地学生人口将进一步吸引投资者对黄金地段小型单位的兴趣。案例研究和展望2022年首宗全栋酒店成交为AEW Capital Management牵头的合资公司（90%-AEW Fund；10%-Crystal Investment）以每间客房420万港元或每平方尺13,480港元收购了位于红磡的Hotel Sav。酒店楼高24层，占地

42、面积10,204平方尺，总建筑面积约122,108平方尺。为了提高入住率，该酒店部分楼层已改装为共居设施，以吸引学生和长期租户。截至2021年9月21日，酒店 6 个月平均入住率已达61%，尽管仍低于同期全港酒店65%的月平均入住率。该物业毗邻香港理工大学校园，新买家现正将其改装为学生宿舍，完成后将成为本港最大的非大学营运的学生宿舍。我们预计酒店物业将继续成为投资者关注的热点，以追求增值投资机会。2022年初至5月的全栋酒店交易总额为37亿港元，已超过2021年全年的33亿港元成交。因此我们相信2022年交易量定会录得大幅跃升。当中，大部分成交物业预计将改装成共居设施，预示共居产业在香港将大幅

43、扩张。在未来几年，现有的共居品牌预计将继续扩张以争取市场份额，同时亦将会有越来越多的新品牌加入市场竞争，行业活动预计将愈加活跃。图1：2020至2022年5月全栋酒店成交总额图2：2017年至2021年香港批出的学生签证数量资料来源：港交所，市场消息，仲量联行资料来源：香港入境事务处，仲量联行年度批出的学生签证数量201732,648 201838,728 201941,895 202035,330 202143,732 邓祐彤香港研究部分析师13二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|办公楼二零二二年第二季度大中华区物业摘要 14|专题|办公楼|零售

44、地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“由于北京五月突发的新冠疫情，后半季度办公楼市场需求停滞。”米阳，华北区研究部总监需求活跃态势在五月初结束。北京办公楼市场需求在后半季度停滞。本季度净吸纳量约为47,000平方米，相比2022年第一季度下降了三分之二。由于办公楼的入场装修和到岗率受到严格限制，市场上正在谈判阶段的大部分交易进程暂缓。本季度金融和TMT企业的搬迁和扩张贡献了一半以上的租赁需求。同时，来自文化产业内资租户的9,000平方米搬迁需求促成了二季度唯一3,000平方米以上的大面积成交。空置率下降幅度较上季度收窄。由于原定今年入市的信达中心项目延期至2023年，本季度没有新增供应

45、入市。二季度办公楼市场需求停滞，全市空置率下降幅度较上一季度收紧1.1个百分点，仅下滑0.4个百分点至9.8%。与一季度相比，本季度全市空置率的下降幅度减小。新冠疫情带来的不确定性影响了潜在租户的决策，导致本季度大面积成交受限。空置面积的去化主要得益于2,000平方米以下的租赁需求，占总租赁成交面积的近70%。全市平均租金勉强维持稳定。整体市场租金在本季度勉强维持稳定，环比下降0.2%，同比微涨0.5%，主要由于疫情的严格管控阻碍了租赁市场的正常运作。全市九个子市场中有四个录得了租金负增长。经济不确定性带来的持续压力导致本季度投资市场表现不佳。唯一值得关注的是平安人寿以50.2亿元人民币收购远

46、洋集团在锐中心办公楼项目的全部股份。整体市场租金将于2022年维持稳定。鉴于突发疫情对甲级办公楼市场的负面影响，我们将2022年全年的年租金增长预测下调了4.4个百分点至2.3%。随着政府疫情管控的逐步放松，我们预计整体租金走势将伴随项目入驻率的提升呈现逐步回暖。自2020年以来，金融街子市场持续发生租户外迁现象。虽然该子市场的平均空置率仍处于较低水平，但排除自用项目的可出租项目空置率已达12.4%。与区域内长期低于5%的空置率相比，业主预计承受更大的空置压力，或将在租金和免租期等方面采取更灵活的租赁条款。每平方米每月有效租金基于建筑面积*357元3.8%租金周期租金平稳北京备注：北京办公楼市

47、场是指北京甲级办公楼市场。*CBD甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指中央商务区的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、净吸纳量、空置率是上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数0204060801001201404Q174Q184Q194Q204Q214Q22总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率0%6%3%9%12%15%18%0200400600800022F21租金同比增长率注：增长率为同质比变化15二零二二

48、年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“疫情对办公楼整体市场影响明显，但上海经济基本面仍显韧性。”姚耀，中国区研究部总监六月份全市有序复工复产后，办公楼租赁活动逐渐恢复。本季度全市净吸纳量录得3万平方米。在中央商务区，部分项目由于租户在疫情前已决定搬迁，同时新租户因疫情原因推迟租赁决定，导致净吸纳量下调。6月复工以来，搁置的租赁活动重启，各项目问询量及带看量均显著增长。非中央商务区净吸纳量降至3.8万平方米。全市来看，金融服务业和专业服务业依旧保持韧性，同时生命科学行业需求稳健。然而，贸易、在线教育及科技互联网部分行业，以及对于现金流依赖较强

49、的小微企业受到疫情影响较大，对办公楼的租赁需求有所减弱。二季度录得一个延期项目竣工交付。非中央商务区内一个新项目竣工，推升全市空置率至16.6%，环比小幅增长0.7个百分点。在中央商务区，一些即将入市的项目因施工延期而被推迟。本季度新竣工项目位于非中央商务区徐汇滨江板块，给甲级办公楼市场新增17万平方米，非中央商务区空置率环比增加1.1个百分点至25.0%。鉴于非中央商务区现存大量可租赁面积，部分空置率较高的板块竞争压力加剧。部分业主下调租金预期导致租金水平有所下降。中央商务区内多元的需求及较高的入驻率，支撑租金保持相对平稳。部分空置率较高的业主调整租金预期，以应对疫情环境，使中央商务区租金环

50、比小幅下降0.6%。非中央商务区，板块间租金分化加剧，空置率较高的板块面临更多竞争压力，部分业主积极调整租金预期应对市场变化，导致非中央商务区租金环比下降1.5%。2022年二季度疫情影响或将有所减弱。短期来看，由于近期疫情管控措施，导致企业租赁决策延迟。我们预测中央商务区基本面稳健的项目会显示更多的韧性，然而非中央商务区的项目会因高空置率而面临更大挑战。尽管存在短期挑战，扶持政策将帮助上海办公楼市场企稳。表现稳健的行业如金融服务和专业服务将持续支持办公楼市场需求。中长期看，生命科学和新经济行业（如新能源）需求热度会逐步提升。每平方米每月有效租金基于建筑面积*283元 3.5%租金周期租金平稳

51、上海备注：上海办公楼市场是指上海甲级办公楼市场。*中央商务区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、净吸纳量、空置率是上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q22607080900140-5%5%15%25%35%45%55%净吸纳量落成量未来供应空置率2F总建筑面积 千平方米百分比0050060

52、0700租金同比增长率注：增长率为同质比变化16二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“租赁需求持续低迷，全市租金延续下行态势。”曾丽，华南区研究部总监经济增长放缓，租赁需求恢复缓慢。二季度，国内新冠疫情多点散发给经济以及供应链稳定带来了巨大挑战；广州同样面临本土疫情的扰动，经济活动受到一定影响，上半年主要经济指标增长有所下降。在此背景下，企业对于自身的业务发展和租赁扩张采取了更为谨慎的态度，上半年租赁市场需求持续疲软。在此背景下，本季度全市净吸纳量主要来自租金水平较有竞争力的琶洲片区；而在租金水平相对较高的珠江新城，个别租户为实现“

53、降本增效”从片区内最优质的办公楼项目，搬迁至质量和租金稍低的、同片区内的办公楼项目中。本季度三栋甲级办公楼入市。复星国际中心、星河湾中心和智通广场于本季度竣工，建筑面积合计约为168,000平方米。截至2022年二季度末，广州甲级办公楼总存量上升至748万平方米。本季度，随着某头部互联网企业继续迁出珠江新城并搬入其自建总部，逾2万平方米的办公空置进入市场，区域空置继续上扬；琶洲片区则受到新增供应影响，空置率同样延续上行趋势。因此，截至二季度末，全市整体空置为15.6%，环比上涨2.0个百分点。空置去化不力，租金与资本值双双走低。二季度，疲弱的租赁需求未能有效消化市场上存量的空置面积，而大量新增

54、空置空间导致全市空置率叠加上涨，进一步加剧了业主的焦虑心态。为加快空置面积去化，不少业主采取降价策略，这也使二季度广州市租金环比下跌2.5%。全市租金连续下滑，机构投资者对于投资办公楼资产持谨慎态度，尤其是对于尚未交付的、未与租户签署租赁合同的期楼项目。另外，多地新冠疫情所导致的交通限制，使部分外地投资人无法前往广州实地考察心仪项目。短期内，整体租金预计仍将承压。面对严峻的经济发展形势，为维持经济社会稳定，广州市政府于六月下旬出台了“稳经济152条”，其中包含了财政、货币金融、促消费、保民生等多方面的一揽子激励政策，旨在助企纾困。短期内，随着上述政策刺激效果逐步落实到实体经济中，将有助于带动全

55、市租赁需求企稳。但是，未来12个月内预计仍有逾100万平方米新增供应入市，逐步恢复的租赁需求难以在短期内消化大量的办公供应，全市空置率或将继续走高。此外，空置的堆积将加剧办公楼项目间对于租户的竞争，业主议价能力将受到影响；因此，短期内全市租金预计仍将面临下行压力。每平方米每月有效租金基于建筑面积*171元-5.3%租金周期跌幅加快广州备注：广州办公楼市场是指广州甲级办公楼市场。*珠江新城核心商务区甲级办公楼租金。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指广州珠江新城的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、净

56、吸纳量、空置率是上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2280900140总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比2F02004006008001,0001,2000%5%10%15%20%25%30%租金同比增长率注：增长率为同质比变化17二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“总部大楼的自用需求支撑二季度净吸纳量。”曾丽，华南区研究部总监宏观经济发展的多重不确定因素影响租赁需求。面对经济下行压力

57、增大和多种不定因素增多，大部分行业对未来预期保持谨慎，不断调整扩张策略和业务结构，导致新增办公空间需求大幅缩减。因此，在二季度近24万平方米的净吸纳量中，有30%为总部自用面积的去化，而可出租部分的净吸纳量则同比下降40%。虽然整体需求活跃度下滑，但金融和TMT行业仍然是深圳办公楼市场的去化主力，本季度超六成租赁成交来自这两个行业。其中，半导体公司和大型金融机构的租赁需求在逆周期中表现出一定的韧性，本季度记录了不少较为瞩目的租赁成交。本季五栋新办公楼竣工，全市空置率略微上升。本季度，共有五栋甲级办公楼落成，包含三栋可出租型物业以及两栋全自用总部大厦，为办公楼市场带来了约39万平方米的新增供应。

58、因此，截至2022年第二季度末，深圳甲级办公楼的总存量面积增至近1,126万平方米。尽管需求相对疲软，但得益于总部自用面积的支撑，二季度空置率仅略微上升，环比上涨0.7个百分点至21.3%。二季度全市租金稳中有跌。随着深圳某些子片区市场的供需关系持续失衡，空置压力进一步增大，加剧了业主之间的竞争。此外，成本集约型的租户增多，使得业主需要通过灵活的租赁策略来挽留他们。因此，二季度全市租金水平环比下降0.7%。资本市场方面，二季度共录得四笔大宗交易，主要为来自TMT和金融行业的自用买家。在这些成交中，华润置地与五家电子科技领军企业联合达成了一笔交易，标的物为某在建的定制项目。另外，东莞银行购买了深

59、铁置业大厦近7,000平方米。需求走弱叠加供应过剩将导致租金持续承压。深圳经济发展目前正面临着内外多重挑战并存的局面，使得一些租户对未来扩张计划持保守和观望的态度。因此，深圳办公楼需求将持续放缓并呈下降趋势，预计2022年全年净吸收量约为100万平方米，同比下降20%。未来12个月，深圳办公楼市场将迎来超过250万平方米的新增供应，预示着楼宇去化将持续承压。同时，短期内需求复苏的步伐与新增供应增长难以一致，这将进一步推高整体空置率，使得全市下半年租金进入下行通道。每平方米每月有效租金基于建筑面积*208元-0.8%租金周期跌幅放缓深圳备注：深圳办公楼指深圳甲级办公楼。*福田区甲级办公楼租金。箭

60、头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数指深圳全市的价格指数 资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、净吸纳量、空置率是二季度值，未来供应是指2022年第三至第四季度计划落成量。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数607080901001101204Q184Q174Q194Q204Q214Q22总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率04008001,2001,6002,0002,4002F5%15%25%35%45%55%租金同比增长率注：增长率为同质比变化18二零二二年第二季度

61、大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“受疫情冲击，甲级净吸纳量同比下滑73.0%。空置攀升、需求放缓致全市租金持续下行。”杜婷，成都研究部董事市场不确定因素增加，增量需求同比下降明显，需求结构持续调整。成都甲级办公楼净吸纳量录得2万平方米，同比下降5.5万平方米。面对当前宏观环境的不确定性，大多数大、中型企业扩张意愿降低明显，且多考虑缩小新租面积。数据显示，300平方米以下新租企业二季度占比环比上涨3.0个百分点。前三成交行业聚焦科技互联网、金融业与专业服务。其中，以律所为代表的专业服务类行业因资本交易、小微企业合同纠纷增多，其办公需求出现短期上扬；

62、地产建筑行业持续受政策影响，新租占比首次跌出榜单前三。城南地标项目集中入市，成都“第二核心”商务区步入发展快车道。二季度新增供应32.6万平方米，均集中“第二核心”，即高新南区。其中，金融城板块新增面积逾20万平方米，总存量于季末首超百万平方米。新增成都中国太平金融大厦、成都大魔方T9、中海国际中心（H座）等优质项目。除金融城外，大源板块迎来高新创合中心和莱普顿国际，办公楼市场版图加速向南延伸。集中供应导致成都甲级办公楼空置率快速上升。二季度，空置率数据收至25.4%，环比上涨5.5个百分点。若除去新增供应影响，全市原有甲级项目平均空置率仍处19.8%。甲级办公楼业主降租意愿不明显，部分优质企

63、业需求流向乙级市场。二季度，企业租金预期持续下调。对于甲级办公楼业主而言，入驻率相对稳定的业主的降租意愿不明显；而2021年后入市的新项目多数集中城南板块，相对活跃的需求预期支撑其稳健的租赁策略。降租行为多集中其他板块、高空置项目。至季末，成都甲级办公楼平均有效租金录得92元/平方米/月，环比跌幅达0.5%。另一方面，部分企业因成本考虑，向乙级市场转移。第二季度，成都乙级办公楼市场实现租赁净吸纳量6.9万平方米，同比上升2.3万平方米。下半年新增供应持续走高，新兴板块去化压力仍具挑战。未来成都市场预计仍将迎来近40万平方米的新增供应，但与上半年供应聚集核心板块不同，下半年成都甲级市场将聚焦城东

64、、天府新区等新兴板块。相较于核心商务区偏弱的产业聚集度，可能导致新项目的预租进度低于预期。预计未来，降租换量或在新兴区域出现，以吸引优质租户。需求端来看，三季度市场较上半年有望实现小幅反弹，科技互联网、金融业、生物医药、能源环保等战略新兴产业拥有增长潜力。每平方米每月有效租金基于建筑面积93元-0.4%租金周期跌幅加快成都备注：成都办公楼市场是指成都甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、净吸纳量、空置率是上半年值，未来供应是年底预计值。

65、资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2298993104总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%15%25%35%45%55%2F00500600700800租金同比增长率注：增长率为同质比变化19二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“天津甲级办公楼市场迎来新项目入市，内资科技企业需求占比持续攀升。”米阳，华北区研究部总监虽然疫情反复影响企业扩张进程，内资科技企业需求占比仍持续攀升。2022年上半

66、年，面对疫情给市场带来的不确定因素，全市整体净吸纳量仅录得3.3万平方米，远低于历史同期水平。但基于天津研发制造的全产业链优势，科技企业的增长势头逐渐强化，在租赁成交中的占比由2021年全年的23%上升到第二季度的36%。一内资科技企业的搬迁需求贡献了第二季度4,000平方米以上的大面积成交。而另一个大面积成交则来自于医药行业，展示出该板块在疫情催化下的强势突围。沉寂一年半后，甲级办公楼市场迎来新项目入市。位于老城厢-海光寺的保利国际广场（2号楼）以及位于海河沿岸的合生财富广场A座于第二季度投入使用，共计为市场带来12.5万平方米的新增供应。而合生财富广场A座的交付也使得海河沿岸跃升为天津规模

67、第二的甲级办公楼子市场，占全市总存量的近30%。受新项目影响，截至2022年第二季度，整体市场及甲级市场空置率分别环比上升1.5及4.0个百分点至34.5%及41.8%。业主积极调整租赁策略以应对疫情带来的负面影响。近半年来疫情影响下的静态管理拖累了市场需求释放，风险担忧情绪明显上升，面对退租和空置压力的业主正积极调整租赁策略，以吸引租户，稳定项目表现。第二季度整体市场平均有效租金为78元/平方米/月，环比下降1.0%，同比下降1.2%。本季度投资市场无大宗成交，资本化率暂保持不变。京津冀协同发展下持续增强的内生动力将支撑天津办公楼市场韧性发展。上半年较低的租赁问询活跃度预计将在下半年对市场成

68、交产生一定弱化效应，整体市场情绪仍处于保守状态。而随着疫情得到有效控制，稳企纾困政策落实到位，短期的疫情干扰将不会改变天津在京津冀一体化发展中重要的承载功能。市场租金在今年内仍有一定下探空间，但随着供需关系得到改善，预计表现良好的项目将在明年维持稳健的租赁策略。每平方米每月有效租金基于建筑面积78元-1.2%租金周期跌幅放缓天津备注：天津办公楼市场是指天津甲级及乙级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指天津中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、净吸纳量、空置率是上半年值，未来供应是

69、年底预计值。资料来源：仲量联行 4Q174Q184Q194Q204Q214Q22租值指数资本值指数指数7080900140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%15%25%35%45%55%2F00500租金同比增长率注：增长率为同质比变化20二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“二季度大面积办公楼租赁成交较为突出，非核心商务区的市场潜力逐渐提升。”陈晨，青岛研究部负责人科技互联网行业仍为市场亮点所在，大面积办公楼租赁成交较为突出。本季度，青

70、岛办公楼市场整体净吸纳量环比及同比均有明显提高。一方面得益于新项目交付带来的前期预租需求释放；另一方面，经历了强监管阵痛后的科技互联网行业正在释放出新的增长潜力，在租赁成交中的占比约为24%，主要活跃于市北中央商务区等新兴的子市场。青岛办公市场传统的制造、金融、物流等行业则表现出长坡厚雪的需求动力，来自制造行业内资租户的5,500平方米搬迁需求贡献了第二季度最大市场成交。二季度新增供给持续入市，非核心商务区市场存量进一步扩大。位于麦岛区域的海信国际中心，以及位于新都心的和达君玥国际于第二季度投入使用，推高全市办公楼市场存量至563万平方米，并分别推高整体市场及甲级市场空置率至31.7%和47.

71、8%。近几年核心商务区市场供量增速逐渐放缓，非核心商务区市场规模逐渐扩大，占全市总存量比重由2017年的12%提升至16%。租金水平重现2020年二季度走势，甲级市场跌幅扩大。上半年多地疫情扰动的负面影响下，企业扩租及新设需求受到明显抑制，业主多采取以价换量的租赁策略以争取下半年稳定的入驻表现。加之近期交付的新增供应带来的市场竞争，第二季度整体市场平均有效租金为81元/平方米/月，环比下降1.5%，同比下降3.8%。本季度投资市场无大宗成交，资本化率暂保持不变。非核心商务区的市场潜力逐渐提升，带来城市多中心发展机遇。生活、商务空间的高效集约，叠加交通基础设施完善带来的通勤便利性，将使非核心商务

72、区的市场活跃度保持稳定。在核心商务区中，由于业主间价格竞争仍将持续，在当前有利于租户方的市场情况下，租户的搬迁需求将有所释放，同时升级需求也将发挥作用。每平方米每月有效租金基于建筑面积81元-3.8%租金周期跌幅放缓青岛备注：青岛办公楼市场是指青岛甲级和乙级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指青岛中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、净吸纳量、空置率是上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数809001404Q174Q184

73、Q194Q204Q214Q22总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比-5%5%15%25%35%45%55%2F00500600700租金同比增长率注：增长率为同质比变化21二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“由于一线城市遭遇疫情影响较为严重，外来企业普遍推迟在重庆的扩展计划，叠加房地产开发商、头部互联网企业的退租影响，二季度市场需求出现较大回落。”万嘉栋，重庆研究部经理二季度新租放缓,开发商及上下游企业普遍缩减办公面积。疫情导致经济出现波动，削弱市场主体的未来预期，进而

74、导致多数企业房地产策略趋于保守，新租活跃度出现明显下降。行业方面，律所及会计师事务所、小额贷款、基建工程类的公司办公需求相对活跃。在公开披露的规模上市放弃中，上半年目标完成率普遍不足40%，业绩下滑引发部分房地产开发商及关联建筑设计、中介营销、装饰装修等公司在渝缩减办公面积，甚至撤销项目公司。市场新增供应继续暂停，部分已竣工项目为寻大宗交易契机推迟入市。近年来重庆办公楼开发投资回落，继第一季度供应暂停以来，二季度仍然没有新增甲级办公楼入市。全市经历数年去库存期，市场短期供应过剩问的难题已经得到大幅缓解，甲级办公楼空置率在新一线城市中居于较低位置。部分已竣工项目为寻大宗交易契机，继续推迟入市，全

75、市总存量保持在343.1万平方米，位列全国第六位。部分楼宇招商压力加大，仍然采取价格策略换取市场空间。由于近期在线教育、房地产等公司退租造成部分楼宇去化压力增大，业主方为完成招商目标采取将组策略换取市场空间，二季度租金跌幅环比略微扩大。现阶段市场价格需求弹性明显降低，业主方通过降租拉动的需求增量显著低于三四年前的水平，“以价换量”形成的边际收益显著收窄，价格策略的有效性大不如前。下半年需求有望迎来反弹，至年末新增供应将以总部自用楼宇为主。重庆政府于6月份推出稳经济政策包，涉及地产、工业、科创等主要行业十大类、共计128条政策助力企业纾困。实体经济有望在下半年加速复苏，为办公需求恢复注入动能。至

76、年末新增供应将达20万平方米，其中超过一半将为总部自用部分，市场空置率预计将微幅提升。由于目前核心CBD江北嘴空置率已降至较低水平，核心CBD解放碑有望迎来去化窗口期。每平方米每月有效租金基于建筑面积77元-1.1%租金周期跌幅放缓重庆备注：重庆办公楼市场指重庆甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、净吸纳量、空置率是上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数4Q174Q194Q204Q214Q224Q001101201

77、30140总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率2F-5%5%15%25%35%45%55%00500600百分比租金同比增长率注：增长率为同质比变化22二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“市场活跃度较往年同期有所下降，科技、金融及专业服务类中资企业需求占主导。”齐旋婷，沈阳研究部分析师本季度市场租赁需求增长滞缓。受疫情反复影响，二季度整体办公楼需求增长滞缓，租赁问询与市场成交量较往年同期减少，谈判周期延长。进入5月，办公楼市场活动逐步恢复，金融及专业服务业作为韧性需求行业表现

78、依旧稳定，科技类企业保持相对活跃的需求。延续近期趋势，小面积搬迁支撑市场租赁需求。二季度市场迎来一栋新项目入市，推升市场空置率。位于CBD板块的旭辉中心在季度末入市，为市场带来了6.5万平方米的新增供应，推升全市整体办公楼市场总存量至365万平方米。受新增供应影响，二季度市场整体空置率环比上升0.3个百分点至32.4%。其中，甲级办公楼市场录得37.7%，环比上升1.2个百分点。租赁市场需求滞后致租金水平持续回落。疫情的反复导致部分业主采取灵活的租金策略维持现有租户续租意愿，也吸引一些有升级搬迁需求的租户抓住租金窗口期搬入更为优质的项目。截至二季度末，沈阳整体市场租金录得62元/平方米/月，环

79、比下降0.4个百分点。甲级办公楼市场租金维持在77元/平方米/月，环比微降0.3%，部分业主采取以价换量的租赁策略，在一定程度上造成了租金下行的现象。持续迎来新增供应，预计沈阳办公楼市场仍将处于消化期。2022年，沈阳办公楼市场将迎来约26万平方米的新增供应，主要集中在CBD和金廊板块，版块内竞争压力将继续显现。持续的新增供应将导致空置率承压上升。办公楼市场继续向租户倾斜而影响租金水平，预计租金将继续处于调整态势，以应对空置率上行的局面。存量项目业主或将降低租金预期，并通过提升产品与服务来增强项目竞争力。每平方米每月有效租金基于建筑面积77元-2.0%租金周期跌幅放缓沈阳备注：沈阳办公楼市场是

80、指沈阳甲级办公楼市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指全市总体的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、净吸纳量、空置率是上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q22607080900140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率2F-5%5%15%25%35%45%55%00租金同比增长率注：增长率为同质比变化23二零二二年第二季度大中华区物

81、业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“2022年，武汉优质办公楼市场迎来供应小高峰，供过于求的现象预计在短期内延续。”冯莉，武汉研究部经理科技互联网行业需求保持活跃，金融业需求稳健。二季度武汉甲级办公楼市场虽然受到疫情影响，但受益于优质项目入市以及更加优惠的租赁政策，市场需求有所回暖。从成交来看，科技互联网行业持续活跃，占甲级市场总成交的19%，录得斗鱼和聪明核桃有大面积扩租，但与此同时也有不少互联网企业的非核心业务正在缩减。而汉口滨江板块本季度最为活跃，甲级办公楼市场约有40%的成交位于该板块，录得多宗金融企业、房地产建筑和第三方办公服务运营类企业大面积扩租

82、。截止到6月底，全市甲级办公市场吸纳量为5.3万方。2022年二季度武汉甲级办公楼市场迎来企业天地A1入市。截止到6月底，武汉甲级办公楼市场总体量达到253万平方米。二季度，在继一季度的中海中心之后，汉口区域又迎来企业天地A1入市，汉口片区的甲级办公楼存量进一步提高，达到全市甲级办公楼总体量的三分之二以上，导致短期内汉口区域进一步承压。从子市场来看，目前建设大道依然是存量最集中的区域，占比约为32%，但截止到二季度，汉口滨江板块新增供应16万平方米，该子市场存量占比由12%提升至18%，仅次于建设大道板块。受到新项目入市影响，二季度甲级办公楼市场空置率环比上升2.3%至33.6%。上半年业主提

83、出更加优惠的租赁政策，整体租金下降。第二季度，业主通过灵活调整租赁条款、降租、降低企业进驻门槛，及定制装修交付等手段加速去化。租金方面，甲级净有效租金环比下降4.2%至95每平方米每月。降租主要发生在供应较集中的汉口区域，武昌的中南中北路和光谷子市场的租金依然保持韧性。从投资市场来看，2022年，除了疫情和办公楼的集中供应影响，房地产行业正处于调整期，部分开发商正在招受债务到期偿还的压力，风险和机遇并存，预计下半年将会带来更多的投资机会。在疫情和供应等因素的挑战下，甲级办公楼市场短期承压。上半年，武汉市政府连续出台加快推进武汉具有全国影响力的科技创新中心建设的文件，并于6月发布了武汉市建设全国

84、碳金融中心行动方案，预计将有效带动科技互联网、金融以及相关新兴行业的发展和市场需求，同时政府和国企的引导作用也会进一步显现。2022年下半年武汉优质办公楼市场供应将处于高位，市场持续承压，预计甲级办公楼新增供应为50万平方米，受到供应影响，武汉甲级办公楼市场空置率会持续上升，但是相较于上半年，武汉的整体需求会随着全国疫情得以控制逐步回暖，租金降幅放缓。每平方米每月有效租金基于建筑面积*95元-5.2%租金周期跌幅加快武汉箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指武汉中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落

85、成量、净吸纳量、空置率为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2250607080900140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率2F-5%5%15%25%35%45%55%00500600700租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：武汉优质办公楼市场是指甲级办公楼市场。24二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“疫情反复下，西安甲级市场供需走弱，空置率小幅降低，租金维持

86、下行通道。”张历通，华西区研究部经理净吸纳量同比回落明显，科技互联网产业主导增量需求。在经济不确定的大环境下，受疫情反复影响，新租需求维持低位。第二季度，西安甲级办公楼市场净吸纳量录得1.9万平方米，环比降低0.1万平方米，同比下降1.6万平方米。科 技 互 联网、地产 建 筑、专业 服务业为二季度 前三需求 来源，分别占比25.2%、15.6%、11.6%，科技互联网需求稳健，主要分布在“产业聚集”效应凸显的高新区；除此之外，在国家战略引导与市场发展动力支撑下，能源环保需求亮眼，占比11.3%。二季度甲级办公楼未录得新项目入市，存量位居全国第十三位。由于疫情反复影响，多个项目延期交付，季度内

87、西安甲级办公楼市场无新项目入市，市场存量维持在205.5万平方米，位居全国第十三位、西北首位。供应暂停，小量去化使得甲级办公楼空置率环比小幅下降0.9个百分点，回落至33.2%。而乙级办公楼市场受6.4万平方米新增供应影响，平均空置率环比上升0.5个百分点至34.2%。甲级办公楼租金环比小幅下滑，录得有效租金为89.2元/平方米/月。在经济不确定的大环境下，市场调整行为逐步显现。二季度甲级办公楼租金89.2元/平方米/月，环比下降0.6%。去化压力较大的业主持续降租以增加带看，同时以附加免租期和装修补贴等商务条款换取更多的市场空间。市场总体需求减弱，各子市场甲级办公楼租金走势环比下降；市中心租

88、金环比下跌0.8%，高新南板块由于科技互联网需求支撑，全市跌幅最小，租金环比下跌0.4%。下半年市场承压，办公楼招商仍面临较大压力。2022年下半年西安甲级办公楼新增供应近16万平方米，开发主要集中高新南板块。在新增项目入市和宏观环境不确定性的影响下，预计下半年市场空置率将上升，西安办公楼去化将持续承压。预计短期西安经济的不确定性仍将存在，随着市场价格弹性的减弱，企业寻求灵活的租赁条件以及可拎包入驻的办公产品需求或将持续上升。每平方米每月有效租金基于建筑面积*89元-2.2%租金周期跌幅加快西安箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指西安城区的价格指数资料来源：仲量联

89、行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、净吸纳量、空置率是上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q22607080900140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率2F-5%5%15%25%35%45%55%00500租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：西安办公楼市场是指西安甲级办公楼市场。25二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“杭

90、州甲级办公楼市场有一个新增供应入市，企业升级带动办公市场需求。”孙懿文，杭州研究部经理企业升级搬迁带动办公楼新需求。二季度杭州整体办公楼市场净吸纳量约为22,869平方米，环比下降13.1%，同比下降24.8%。从企业来看，科技互联网需求占比33%，科技类企业在上半年面临一定的行业调整；而金融行业的需求攀升至15%，多企业有升级需求。包括律所、企业管理在内的专业服务类企业租赁需求有所回暖，但仍以升级搬迁需求为主。受周边疫情影响，二季度多个中大企业总部或区域总部的选址决策受限，部分企业的租赁活动也相应推迟，商务问询及带看量较年初有所缩减，因此二季度的租赁成交数量较一季度有所下降。二季度杭州办公楼

91、市场仅录得一个甲级项目入市，整体空置率小幅上升。位于运河商务区的英蓝中心于二季度交付，总体量约50,000平方米，是城北近两年来较为稀缺的自持项目。受新项目入市及上半年市场租赁需求承压的影响，甲级办公楼的空置率小幅上升0.4个百分点至22.2%。二季度乙级办公楼无新增供应，由于租户升级搬迁的需求上升，乙级办公楼空置率上升了0.2个百分点至18.5%。二季度杭州甲级办公楼市场租金略有下降。截至6月底，杭州甲级办公楼平均有效净租金为4.68元每平方米每天，环比下降0.2个百分点。乙级办公楼租金与上季度持平，为3.53元每平方米每天。市场需求疲软使得租赁成交活跃度降低，业主亦采取较为保守的租赁政策，

92、整体租金承压。市场需求疲软使得租赁成交活跃度降低，业主亦采取较为保守的租赁政策，整体租金承压。下半年杭州的办公租赁市场机遇与挑战并存。统观全年，杭州预计有68.6万平方米的新增供应，共计12个优质项目入市。其中甲级办公楼市场新增体量约27万平方米。新入市项目主要集中在沿江商务区即钱江新城和钱江世纪城商圈。同时，武林及黄龙等传统核心商圈也将迎来优质新入市项目。由于下半年大量的新增供应将进入集中交付阶段，预计杭州甲级办公楼的空置率在2022年底或将达到25%以上。随着2022亚运会的延期，原本杭州在建办公楼项目的停工期也随之延后至明年。受其影响，部分原定于明年年初竣工的建筑施工项目在建办公楼或将提

93、前交付，杭州办公楼市场将迎来一个供应高峰。尽管城市重大赛事面临延期，但目前杭州第三期地铁规划已基本落成，杭州的城市交通网络和基础建设迎来巨大改善，对企业进行生产活动和选址决策均为利好因素。每平方米每月有效租金基于建筑面积135元 0.3%租金周期跌幅放缓杭州箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指上海中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、净吸纳量、空置率是上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q228090100110

94、120130140总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未来供应空置率-5%5%15%25%35%45%55%2F0200400600租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：杭州办公楼市场是指甲级办公楼市场。26二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“南京办公楼市场面临短期波动。”高悦，南京研究部高级分析师办公楼招商进度放缓，甲级办公楼成交租户结构呈多元化。上半年南京整体办公楼市场的净吸纳量约为3.5万平方米，二季度约为1.5万平方米。由于疫情影响，租赁需求减弱，租户面临缩减租赁面积、谈判周期延长的情况，市场

95、问询量及租赁成交量均有所下滑。部分大面积租赁需求的企业受制于流程问题以及租赁成本预算减少，二季度倾向于选择楼内续租或者推迟租赁日期。新设立公司选址策略趋于审慎，多为小面积成交或选址于第三方服务办公运营。升级类需求相较于上季度有所下降，成交租户行业呈多元化分布。受疫情影响，南京办公楼市场新项目延期交付，持续消化存量市场。全市整体办公楼市场上半年维持在489万平方米的水平，市场继续消化库存，整体空置率为23.5%，环比下降0.3个百分点，同比下降1.8个百分点。甲级办公楼空置率环比下降0.4个百分点至30.0%；乙级办公楼空置率环比下降0.3个百分点至17.2%。多家办公楼业主侧重维护楼内租户续约

96、，二季度观察到更多楼宇接受经营类业态入驻，如医美等非办公业态，以提高租赁成交量。南京办公楼市场租金预期下调。二季度，甲级办公楼的市场净有效租金录得3.7元每平方米每天，环比下降1.6个百分点，同比下降7.8个百分点；乙级办公楼的市场净有效租金录得3.0元每平方米每天，环比下降0.9个百分点。办公楼业主对市场租金预期下调，通过出台多种优惠政策，如增加免租期、装修补贴、送家具等福利方案满足租户需求；在租金下调的市场背景下，租户选择增多，因此对性价比更高、配套设施更好、便利交通等选址条件更为重视。供给端短期承压明显，预计租金有持续下行的风险。2022年下半年，南京优质办公楼市场预计迎来约29万平方米

97、的体量入市，均位于河西板块，河西办公楼市场存在集中供应压力。未来办公楼入市以及目前低迷的市场情况使存量项目业主降低租金预期，预计租金有持续下行的风险。在上半年市场情况不明朗的情况下，供给端短期承压明显，租金持续下行的程度与租户对未来各方面预期是否相匹配，将在一定程度上影响南京整体办公楼市场的未来活跃度，但我们相信，中长期经济基本面的稳中向好将为南京办公楼市场持续赋能。每平方米每月有效租金基于建筑面积111元-7.8%租金周期跌幅放缓南京箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指南京中心城区的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值

98、。2022年的落成量、净吸纳量、空置率是上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q22607080900140总建筑面积 千平方米净吸纳量落成量未来供应空置率百分比2F-5%5%15%25%35%45%55%00500600租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：南京办公楼市场是指南京甲级办公楼市场。27二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“写字楼市场复苏缓慢。”黄志辉，研究部执行董事租户重视

99、提升办公空间质量。由于数栋自用的写字楼供应的完成，第二季度整体甲级写字楼录得 273,000平方尺净吸纳量。租户希望提升办公空间质量，并积极寻觅优质楼面以升级写字楼空间的趋势持续。本季度较瞩目的租赁成交为网购平台-士多从工厦搬出，于九龙湾德福广场恒生大厦租赁了26,000平方尺的楼面（建筑面积）以提升写字楼质量。数个主力租户已确定预租新供应项目。例如，中信银行（国际）确认将于太古坊区内搬迁，预租鲗鱼涌太古坊二座六层楼面（租用面积约150,000平方尺）。本季度有一个甲级写字楼项目落成。位于长沙湾的政府大楼-库务大楼于第二季度落成，增加了285,000平方尺甲级写字楼存量。2022年预计仍有大量

100、（约390万平方尺）的甲级写字楼将落成，绝大多位于非核心区域。较大型的项目为位于启德的AIRSIDE，鰂鱼涌的太古坊二座和观塘的巧明街98号。租金及资本值轻微下滑。随着分区市场表现不一，整体市场租金环比下降0.2%。值得注意的是，中环和湾仔/铜锣湾的租金分别上涨了0.1%和0.2%，而港岛东在本季度的租金跌幅最大，为1.0%。本季度整体资本值环比下降0.2，香港整体市场的投资回报率维持在2.8%。乐风集团联合BentallGreenOak与施罗德资本收购了尖沙咀汉口道31-37号物业的大部分业权，总价超15亿港币，每平方尺楼面地价约为12,953港币。净吸纳量由新供应预租驱动。我们预计，由于新

101、供应的预租和来自租户的持续需求，租户将继续寻找更高质量的办公空间，并为其员工升级工作空间，因此，下半年净吸纳量将继续保持正向趋势。由于中环供应有限以及现有租户的需求增长，预计该分区市场将引领总体租金反弹。大量新增供应可能会使2022年和2023年的整体租金复苏势头保持温和。随着新供应项目推广活动的加强，一些分区市场预计将面临更大的租金压力。每平方尺每月有效租金基于净楼面面积92港元2.5%租金周期跌幅放缓香港箭头指示未来12个月展望基数:2017年第4季度=100资料来源:仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的落成量、净吸纳量、空置率是上半年值，未来供应是

102、年底预计值。硬性指标为香港整体市场 资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2260708090100110120千平方尺百分比净吸纳量落成量未来供应空置率2F-3,000-2,000-1,00001,0002,0003,0004,0005,0006,000-9-6-30369121518租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：香港办公楼市场是指香港甲级办公楼市场。28二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“供需主导市场；疫情、利率影响有限。”李健玮,台北研究部负责

103、人需求主要源自科技业、网络通讯业、生技业。2Q22适逢疫情高峰，整体经济活动于5,6月均受不同程度影响，加上行政部门作业程序亦因疫情而被迫推迟，企业之办公室搬迁计划多因此稍有延后。惟疫情仅短暂影响市场，优质办公需求仍在，客户询问热度不减。跨国企业为求符合全球ESG规范，对拥有LEED、WELL等国际认证的商办大楼需求增加，惟近年台北办公室市场新供给有限，选择因此亦有限。故此，可观察到部分房东开始改装办公室以通过认证，力求符合市场需求，以增加市场竞争力。供给有限，空置率为2%，连续13个季度低于3%。新增供给有限，2022年仅有台北大巨蛋可释出，2023年后的优质新办公楼将带动租金行情向上，20

104、26年前市场状态为供给量稳顶办价升。未来五年新增10万坪供给，租户可选择目标增加，市场预计将持续热络。每坪租金将于年底突破3,000元。2022年第二季台北A办平均月租金为每坪2,953元，相较去年上升4.4个百分点，在刚性需求带动下，预计租金将于年底突破3,000元，议价空间有限，顶办需求带领价格走扬。等级最高的办公室区域，信义区平均月租金为每坪3,543元，相较去年上升3.5个百分点，市场询问度仍为最高，尽管空置率仅有1.5%，仍为多数MNCs 的办公室租赁首选区位。空置率维持低档，顶办租金持续升高。今年整体租金将会成长2-4%；潜在需求仍维持强劲，但剩余可租空间有限，租金仍有上调空间。由

105、于市场不确定性增加，全球经济局势未明，因此多元化投资为市场主流，投资者以长期收益为目标，加大对商用不动产投资力度，投资策略转为分散风险，以观望后续发展。每平方米每月基于建筑面积新台币893元4.4%租金周期涨幅加快台北箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指台北A级商业办公室市场资料来源：仲量联行2017至2021年的净吸纳量、落成量、空置率是年底值。2022年的净吸纳量、落成量、未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数809001304Q174Q184Q194Q204Q214Q22总建筑面积 千平方米百分比净吸纳量落成量未

106、来供应空置率0%2%4%6%8%2F-50050100150200租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：台北办公市场为A级商业办公室市场。29二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|零售地产二零二二年第二季度大中华区物业摘要 30|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“近期疫情无疑在销售额增长放缓背景下，对北京零售市场造成严重冲击。”米阳，华北区研究部总监北京零售市场受到近期新发疫情冲击。北京零售市场受到近期新发疫情的严重冲击，其中五月全市社会零售品销售额同比下降26%。餐饮行业成为受影响最为严重的业

107、态，五月份餐饮收入同比下降55%。在持续攀升的运营压力下，餐饮行业出现退租撤铺趋势，第二季度关店数量中超60%为餐饮品牌。虽然大部分购物中心已恢复运营，但客流和营业额恢复缓慢，其中热门购物中心客流也仅达到此轮疫情前的60%。快时尚品牌持续缩减线下规模，关闭运营情况欠佳的门店，例如Selected已经宣布将在7月底关闭线下全部门店，其中包括北京数十家门店。姚家园万象汇改造开业。北京第二季度新开两个购物中心，其中北京姚家园万象汇于四月底开业。作为华润打造的改造项目，不同于临近的朝阳大悦城以年轻消费者为主打，姚家园万象汇引入近30家儿童业态品牌，目标客群侧重于周边家庭，增强了与朝阳大悦城之间的差异化

108、竞争优势。位于奥运举办地首钢园区的六工汇购物中心第二季度开业。六工汇引入14个京西首店，包括多个新能源汽车品牌，六工汇的开业预计进一步带动石景山区域的消费。租金增长再大幅的需求下滑影响下由正转跌。在近期疫情的影响下，租赁需求显著下降，租金承压下行。在当前市场情况下，业主面对不断上涨的空置压力愿意对新签租户做出一定程度的租金让步，同时对于现有租户给予一定租金减免和免租期支持，以稳定自身项目。租赁需求下降为租金增长带来沉重压力，租金进入下行通道。第二季度市区市场租金环比下降0.7%，同比下降1.1%，郊区租金环比下降1.3%，同比下降3.5%。租赁需求预计保持低迷，改造类项目预计推动市区供应。考虑

109、到当前市场不确定性增加，大部分品牌已暂缓此前的扩张计划，我们预计下半年整体租赁需求和活跃度将进一步下降。在增长的市场压力下，大部分业主已经下调本年租金预期，预计将提供更为灵活的租赁条款，整体市场租金水平预计进一步下降。北京持续推动城市更新进程，鼓励有经验的开发商和运营商参与到城市更新项目中。改造类项目预计将推动市区市场未来供应量，其中超60%的未来供应预计来自改造类项目，推动2022年全年供应至35万平方米。每平方米每月有效租金基于可租赁面积786元-1.1%租金周期跌幅加快北京备注：北京零售市场是指北京城区零售市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数

110、，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909551204Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米17202122F7501,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化31二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“在上海疫情影响下，租赁活动短期内放缓。”姚耀，中国区研究部总监疫情期间全市零售业务承压。疫情给二季度的零售市场带来较

111、大影响，一些资金链紧张的实体店面临关店，而新租活动因疫情有所推迟。在此影响下，二季度上海零售物业市场的净吸纳量录得负172,700平方米。随着6月1日起复商复市，商场的客流量和销售额逐渐恢复。由于报复型消费和延迟消费集中释放，奢侈品市场销售率先复苏。此外，外卖服务恢复后，部分咖啡茶饮品牌订单量激增。而外摆餐饮也迎来客流快速恢复。疫情中断商业活动，新供应推迟入市。本季度核心商圈及非核心商圈未录得新项目入市。大部分项目的建设施工和租赁进度受疫情影响有不同程度延期。部分原定于2022年下半年开业的项目推迟至2023年。疫情对零售市场带来的冲击导致核心商圈的空置率环比上升0.7个百分点至9.7%。在非

112、核心商圈，一些租户因现金流问题而关店，这一现象在餐饮、体验娱乐和儿童教育类租户中较多，非核心商圈空置率由9.2%上升至10.0%。全市租金下降。空置率上升和租赁势头放缓导致二季度全市平均租金下降。核心商圈首层租金环比下降2.0%。非核心商圈由于租户结构中餐饮和体验业态租户偏多，受疫情影响相对较大，租金环比下降2.9%。展望：零售业复苏将循序渐进。疫情反复持续影响消费信心，预计上海零售业将在下半年保持温和复苏的态势。2H22租赁势头放缓和新增供应将继续对租金构成下行压力。我们预计奢侈品牌、高端护肤和香水、汽车展厅以及咖啡茶饮品牌将保持韧性。业主和零售商在未来更加看重户外空间带来的安全和便利。一些

113、项目会抓住机会进行租户调改、重新定位或焕新升级，将购物体验与艺术、健康、元宇宙等主题相结合。每平方米每月有效租金基于可租赁面积1,522元 0.2%租金周期涨幅放缓上海备注：上海零售市场包括上海核心和非核心市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为二季度值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q22808590955120落成量未来供应千平方米2

114、F00750租金同比增长率注：增长率为同质比变化32二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“国潮的兴起，替代国际快时尚品牌成为零售生力军。”曾丽，华南区研究部总监零售商总体对于实体店扩张持谨慎态度。消费信心逐步上升，但尚未恢复至疫情前水平，众多零售商仍然采取开源节流策略。但得益于二季度有效防控疫情，总体租赁需求较上季度轻幅上扬。国际快时尚服饰以及部分大众餐饮品牌等业态于本季度持续收缩实体店布局。与之相对的是多个国内人气服饰品牌在广州开设首店。比如，广州本地服饰品牌“本来”成功升级，进驻广州核心商圈天河路的万菱汇，

115、设立面积约4,000平方米的全国首家线下旗舰店。二季度迎来今年首个项目。广州零售物业市场迎来一个购物中心入市，新增供应面积4.5万平方米。入市项目为位于黄埔区中新知识城的合景悠方（一期），引入品牌主要为社区型配套商业服务的餐饮、零售等业态。二季度末，广州市零售商场总存量达490万平方米。得益于商业品牌不断更新，其拓展步伐快速填补空置，以及不少近郊的开发商纷纷整合其零散空置面积或者通过招商或自营方式从而引进大型跨界集合店，市区空置率环比下降0.3个百分点；而市郊空置率环比持平。头部商场继续享受资源优势带来的租金溢价。租金维持两极化的趋势不变。天河路的头部优质购物中心继续享受零售资源高度集中带来的

116、租金溢价优势。个别项目由于成功引进新的服饰主力租户和人气餐饮替代原有快时尚品牌的空缺，不但获得即时的租金水平提升，整体项目形象的升级也有利后续招商条件。相反，市郊租金继续微跌。普遍而言，国内零售市场仍受疫情多点散发和消费疲软影响，机构投资者看重项目回报率要求，买卖双方的价格预期心理差距较大导致投资市场氛围平淡。需求复苏步伐加快，零售商仍执行降成本的策略。比较四个一线城市上半年的全市社会消费品零售总额同比数据，广州是唯一保持正增长的城市，这跟有序做好常态化疫情防控有关，有助零售商信心恢复。中高端消费仍有增长动力，优质购物中心将借此契机升级品牌。预计未来12个月新增供应将达45万平方米，以产城融合

117、或旧区活化为定位并辐射新兴区域的新项目为主，而整体空置率将小幅上扬。至于租金，虽然预计整体新增租赁需求复苏步伐较上半年加快，但零售商继续执行降成本的策略，为大多数项目的租金谈判带来挑战。每平方米每月有效租金基于可租赁面积*1,310元 1.5%租金周期租金平稳广州箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数8090958551204Q174Q184Q194Q204Q214

118、Q22落成量未来供应千平方米17202122F450600750900租金同比增长率*注：增长率为同质比变化备注：广州零售是指广州整体优质零售市场。*指市区租金33二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“二季度深圳零售市场展现较强韧性，租赁氛围逐渐活跃。”曾丽，华南区研究部总监消费信心有所增强，租赁需求有序恢复。自三月末复工复产以来，深圳市通过发放多轮消费券扩大新能源汽车、消费电子、家电数码等市场的消费，不少购物中心也积极推出各类活动激发市民消费潜力。在此背景下，深圳优质零售物业市场于二季度有序恢复，上半年租赁成

119、交量已接近去年同期水平。值得注意的是，新能源汽车继续成为市场复苏中的一匹黑马，持续性政策扶持叠加全球燃油价格飙升促使品牌方继续深化其在全市购物中心的布局。同时一些国外燃油车品牌也热衷于入驻中高端购物中心以宣传并提升品牌形象。二季度无新增供应，整体空置率小幅攀升。本季度无新项目落成。疫情多点散发压力下，培训机构、健身等业态经营持续受到较为显著的冲击。与此同时，市场消费需求虽有所回升，但仍处恢复阶段。占地面积较大的餐饮租户经营压力骤增，高企的租金和人力成本成为他们撤店的主要原因。大量抗风险能力较弱的租户也因销售额急剧下降不得不从地理位置欠佳的项目撤出。整体租金表现平稳，投资市场持续遇冷。零售商普遍

120、看好深圳零售市场的长期发展，表现出较为积极的入市意愿填补空置单元，租金在整体租赁需求回暖的带动下表现平稳。凭借着项目定位与品牌效应，位于核心商圈的中高端项目议价能力不减，租金仍能保持一定程度的增长。因此，二季度整体租金环比增长0.1%。由于经济基本面仍待进一步恢复，投资者普遍对布局商业零售地产持谨慎的态度，风险警惕性上升且对投资回报率提出较高要求。与此同时，市场上可供流通的资产大多为资金流紧张的开发商为求快速变现而低价抛售，债权复杂、风险系数高，因而投资者关注度较低。在此供求错配情况下，投资市场活跃度不高。零售市场基本面向好，消费两极化趋势愈发明显。下半年深圳仍需面对宏观经济下行和疫情多点散发

121、的挑战，但科学精准的防疫政策将有利于市民消费信心与整体租赁需求的恢复。且由于市场整体韧性较强且仍处于上升的发展阶段，深圳零售市场将继续成为众多国内外品牌开拓和深耕的重要选择。未来12个月全市新增供应超过80万平方米，其中多个以青年文化为定位的项目有望通过全新消费场景的构建激发市场活力。全市空置率预计将小幅上升。此外，考虑到疫情反复为整体租赁需求的复苏带来不确定性，整体租金将保持上半年趋稳的形势。每平方米每月有效租金基于可租赁面积*1,151元 2.3%租金周期租金平稳深圳箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至202

122、1年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数80901101001204Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米17202122F6008001000租金同比增长率*注：增长率为同质比变化备注：深圳零售物业市场指深圳优质购物中心市场。*指市区租金34二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“消费需求受全国疫情影响，客流呈短期波动，餐饮、零售影响较大，全市空置率上升。”卢晓曦，成都研究部高级经理需求短期波动，

123、项目去化速度放缓，市场空置率攀升。疫情散点复发，消费需求出现短期回落，1-6月成都社会消费品零售总额4,560.5亿元，同比下降0.3%。零售商经营压力增大，部分品牌推迟年内的开店计划，重新审视门店布局，更关注运营可持续性。上半年成都优质零售物业市场空置率攀升至10.7%，环比上升1.4个百分点。政策刺激消费，促进潜力释放。成都政府从5月开启第一轮2.4亿元“消费券”发放，核销率达94.3%，涉及品牌1.3万个、门店3.2万家，吸引社会广泛参与。6月，成都又携手京东、唯品会和美团三大平台推出线上版“成都消费券”，与“618”网购节重合，多重刺激消费释放。二季度全市录得两个新项目开业，较去年同期

124、有所减少。二季度，成都优质零售物业市场录得2个项目开业，包括：方圆荟、环贸ICD，共计16.7万平方米，同比减少15.8万平方米。其中，环贸ICD为攀成钢区域首个大型购物中心，由新鸿基地产、恒基兆业地产和九龙仓联合开发，补足区域内商业空白。此外，更多新兴商业体开始涌现。成都首个大型保税购物中心TFS天府国际保税商业中心开业，建筑面积约4万平方米，涵盖众多国际品牌，零售载体丰富性进一步提升。疫情令退租增加、需求疲软，租金承压下行。零售业态开店意愿降低，购物中心扩大体验和生活类占比，租金弹性增大，全市优质购物中心首层平均租金报369元/平方米/月，同比下降0.6%。尽管市场承压，但零售物业市场仍会

125、主动求变，对现有商户落位进行调整，提供场内公共区域用做临时卖场以提升业绩。为应对疫情带来的客流波动，持续完善线上商场积分和会员系统，针对会员实行分层管理、精准投放，从而提高消费者忠诚度和消费转化率。下半年“重量级”项目将布局城南，轻资产模式受市场青睐。成都零售市场存量已经突破千万，市场竞争激烈。在需求相对疲软的环境下，新项目预租速度放缓。部分开发商选择“轻资产”模式，与自带资源的零售开发和运营方合作，以降低进入商业领域的难度，提升项目品质。下半年，预计成都优质零售物业市场将迎来65.2万平方米新增项目入市，集中在城南金融城的交子公园商圈和天府新区，其中不乏成都SKP等大体量“重量级”商业项目开

126、业，市场活力持续迸发，城市双核格局将更加均衡。每平方米每月有效租金基于可租赁面积369元-0.6%租金周期跌幅加快成都箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909551004Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米17202122F00800600400200租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：成都零

127、售物业市场指成都优质零售物业市场。35二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“市场需求相对滞缓，退换租更加频繁，但成熟商圈韧性凸显，租金维持平稳。”米阳，华北区研究部总监餐饮需求继续释放，新能源汽车品牌持续发力。餐饮业态继续支撑市场需求，资本推动下的连锁餐饮品牌持续加码拓展天津市场。西少爷首进天津选址富力广场，薛记炒货进驻恒隆广场、嘉里、凯德MALL等多家购物中心。但受疫情影响，退租的餐饮品牌也在增多。新能源汽车品牌需求保持活跃，小鹏、零跑、酷闪等汽车品牌继续在核心商圈拓店。另外，照相馆、手作店等生活业态积极进驻商场。新增供应保持低位

128、，市场进入短暂调整期。上半年市场未录得优质购物中心开业，全市优质零售物业总存量稳定在422万平方米。静态管理的防疫措施对客流造成一定影响，零售项目退租换租更加频繁，部分租户因现金流问题撤场。截至二季度末，整体空置率录得13.2%。其中，购物中心空置率录得13.9%，净吸纳量环比下降近6.4万平方米。受疫情反复影响，租金上涨乏力。二季度市场租金录得326元/平方米/月，环比下降0.4个百分点。各项目走势分化，租金差异持续扩大。核心商圈的优质项目展现韧性，积极调整品牌、增加消费触点，租金维持平稳状态；而部分项目招商运营难度较大，缺乏持续吸引客流的品牌和业态，租金继续呈下跌趋势。本季度投资市场无大宗

129、成交，资本化率保持不变。核心商圈将迎来物业升级调改，带动市场活跃度恢复。2022年，核心商圈计划迎来和平印象城和金茂汇两个改造项目入市，预计为市场带来17.6万平方米的新增供应。面对加剧的同质化竞争以及对品质消费追求的不断提升，存量项目改造升级仍是未来核心商圈的关注焦点，将促进消费市场提质扩容。未来三年，新增供应将持续下沉至新兴区域，刺激区域零售需求增长。每平方米每月有效租金基于可租赁面积312元-1.3%租金周期跌幅放缓天津箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年

130、值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909551204Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米17202122F450租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：天津零售物业指天津中心城区零售物业市场。资产表现仅包含购物中心项目。36二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“龙湖胶州天街于第二季度正式开业，持续推高下沉市场规模。”陈晨，青岛研究部负责人非核心商圈开店活跃度明显提高，资本驱动下的微醺类品牌逆势扩张。二季

131、度受疫情影响，整体零售市场需求持续疲软，在临近暑假的季度末稍现回暖趋势。全市新开店铺中约三分之一来自于社区商业、近郊商业等非核心商圈，在如今下行的大环境下，非核心商圈市场需求基本保持稳定。在上半年餐饮类的新开店铺中，微醺类品牌逆势扩张，Helens海伦司自2021年于青岛开设首店后，目前全市已布局8家门店。微醺类品牌在提供全时段的正餐外加入利润更高的酒水类消费，提升了人均客单价和门店坪效，因此受到资本关注。龙湖胶州天街于第二季度正式开业，持续推高下沉市场规模。位于胶州新城的龙湖胶州天街于近期交付运营，总建筑面积12.45万平方米，是龙湖商业进入青岛市场的首个天街系购物中心。得益于其较高的开业率

132、，市场整体空置率仅小幅上升0.1个百分点至7.7%。近几年产业和人口逐渐向近郊区域扩散和回流，推动其城镇体系迅速发展成熟，进而促进零售商业向郊区下沉。目前，非核心商圈的市场存量已达114万平方米，占全市总存量的23%。疫情扰动市场情绪，租金下行压力仍存。全市优质零售物业平均租金为221元/平方米/月，环比及同比均下降1.3%。疫情反复对租金的负面影响在第二季度有所显现，面对市场不确定因素增加，大部分品牌已暂缓此前的扩张计划，租赁需求的下降使多数业主不得不采取更为灵活的租赁策略，以稳定项目的入驻表现。本季度投资市场无大宗成交，资本化率暂保持不变。资本加持的新消费品牌将为实体商业焕新升级注入活力。

133、虽然新零售的投资热度和方向正趋于谨慎，在内循环的背景下，新消费行业的投资价值不可否认，其赛道广度驱动着资金投入在细分赛道中不断转换。获得资本加持的新消费品牌将成为疫情后实体商业复苏的有效驱动因素，实体商业在享受资本和流量红利的同时，也要为短期热潮的褪去做好准备，探索新的合作模式，实现更可持续的双向发展。每平方米每月有效租金基于可租赁面积221元-1.3%租金周期跌幅放缓青岛箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 同质比租

134、值指数同质比资本值指数指数8085909551204Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米17202122F0950租金同比增长率注：增长率为同质比变化37二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“上半年城北板块优质商业开发继续扩容，疫情导致商业运营承压，但首店经济仍具韧性。”吴晓川，重庆研究部分析师 首店提升市场活跃度，折扣超市、新能源品牌持续扩张。餐饮首店在二季度展现一定扩张势头，茶颜悦色在重庆连开四店，引领一波茶饮热潮；M Stand、No Nay等

135、精品咖啡品牌的重庆首店相继亮相，除此之外，几何书店、Smart汽车等不同业态的首店也在持续扩张，首店经济成为推动重庆上半年品牌活跃的重要因素。基本品等刚性需求更加稳健，奥特乐、嗨特购等折扣超市在资本推动下加速布局。新能源汽车继续扩军，成为疫情下拉动消费的中坚力量，特别是在全球油价上涨以及各类汽车消费优惠政策扶持下，更多品牌尤其是传统燃油车品牌加快推出纯电产品，并在购物中心扩张。节假日经济助推商业项目高开业率入市，商业版图持续北扩。二季度共有两个项目入市，分别为龙湖全国首个轻资产星悦荟项目龙湖爱加两江星悦荟，和以社区自治闻名的深圳桃源居打造的全国首个商业项目空港桃园天地T City。值得一提的是

136、，两个项目以精准的定位和良好的招商均在入市时录得超过90%的开业率。零售消费市场受经济与疫情影响略显疲态，市场情绪谨慎，租赁需求放缓。全市平均空置率较去年末上升1.1个百分点，报14.8%。疫情导致零售物业招商难度增加，购物中心表现两极化。市场下行，品牌开始开源节流，优化网络布局，资源聚焦头部卖场，导致重庆购物中心表现两极化。随着需求减弱，非核心商圈租金议价弹性增加，带动整体市场租金下行。购物中心首层平均有效租金报361元/平方米/月，同比下跌0.9%。消费市场下半年或迎消费反弹。下半年，重庆优质零售物业供应依旧高企，预计还将有重庆100 Mall、时代广场E馆等多个优质商业将陆续开业，新增供

137、应有望超70万平方米。重庆100 Mall招商进展顺利，已官宣引入老佛爷百货。地标项目将提升市场的整体品质。重庆开启消费券发放热潮，拉动衣食住行游购娱各品类消费。随着全国行程码摘星等举措出台，预计消费信心与整体租赁需求将得到恢复。同时暑期旅游旺季来临，叠加优质项目在下半年逐步入市，重庆或将迎来一波消费反弹，重新回到整体上行的趋势。每平方米每月有效租金基于可租赁面积361元-0.9%租金周期跌幅加快重庆箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。

138、资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q22808590955120落成量未来供应千平方米17202122F19181,2001,0000250550750租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：重庆零售物业市场指重庆优质零售物业市场。38二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“二季度市场迎来皇姑万象汇开业，为沈阳优质零售市场注入新活力。”齐旋婷，沈阳研究部分析师餐饮业态支撑市场需求，新能源汽车品牌热度持续。本季度，市场需求主要由新开业项目支撑。餐饮业态

139、表现依旧活跃，新门店仍在增加，如和府捞面东北首店进驻皇姑万象汇。然而部分餐饮品牌受疫情影响闭店。另外，新能源汽车品牌热度持续，理想、蔚来等品牌继续布局优质商业项目。运动品牌服饰继续扩张，Lululemon在铁西万象汇开出新店，Adidas、FILA等品牌也在积极拓店。生活业态中，华为、大疆等电子类产品表现活跃，开出新店。二季度市场迎来一个新项目开业，为沈阳优质零售市场注入新活力。本季度皇姑万象汇入市，新增供应16万平方米，开业入驻率100%。该项目为沈阳的第二家万象汇系列项目，引入多家区域首店，填补了区域商业空白。截至季度末，全市零售物业市场总存量达到640万平方米。新项目未对市场空置率造成压

140、力，全市整体空置率环比下降0.4个百分点至18.3%。核心商圈支撑租金维持平稳。由于疫情影响，消费需求在上半季度有所减弱，部分经营状况不理想的项目出现退租换租频繁现象，业主为了留住租户而选择下调租金。而核心商圈的优质项目则体现消费韧性，支撑全市优质零售物业首层净有效租金维持在234元/平方米/月，环比微降0.1%。下半年市场或将迎来一个供应高峰。截至2022年底，市场仍将迎来超40万平方米新增供应，大悦城E馆、龙湖天街、前海环球汇等多个优质项目开业，预计将显著提升沈阳零售商业氛围、完善城市商业布局。在大量的未来供应及同质化竞争影响下，沈阳零售物业市场预计将持续承压，短期的租金压力不可避免。每平

141、方米每月有效租金基于可租赁面积234元-0.1%租金周期租金平稳沈阳箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数54Q174Q184Q194Q204Q214Q22千平方米落成量未来供应17202122F450600750租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：沈阳零售物业市场指沈阳优质零售市场。39二零二二年第二季度大中华区

142、物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“二季度万象城开业，以“首店经济”拉动消费。下半年武汉零售物业市场将迎来集中入市期。”冯莉，武汉研究部经理市场需求活跃度下降，新项目以首店经济赋能商业。二季度新项目的入市积极带动了零售和餐饮的市场需求，通过首店经济有效拉动了消费。从业态来看，Acqua Di Parma、carven等美妆服饰品牌首进武汉；餐饮方面，山池、花厨等进军武汉；此外电子产品表现亮眼，武汉首家苹果直营店和华为旗舰店分别落地。从存量市场来看，疫情反复致使整体需求并不活跃，武汉优质零售业市场进一步承压，餐饮行业的扩张需求明显放缓。部分连锁餐饮以及网红茶

143、饮品牌出现退租，而松鹤楼面馆、煎百味等小面积的平价中式简餐成为入驻主流。第二季度华润万象城开业，全市新增供应为16.7万平方米。二季度，武汉优质零售业市场又迎来一个高品质项目入市，即位于江汉区青年路商圈的华润万象城，进一步巩固了汉口商圈的商业地位。截至到二季度末，全市优质零售业市场总体量达到811.3万平方米，环比增加2.1%。今年上半年来，宏观经济因素的影响和疫情的反复扩散导致消费增幅放缓。本季度全市净吸纳量为12.4万平方米，其中新开项目为需求主力，存量市场承压。截至到季末，全市优质零售业的空置率小幅上升0.3个百分点，达到11.6%。消费市场逐步回升，全市零售物业租金整体走势平稳。由于疫

144、情反复给宏观经济环境所带来的不稳定性，二季度武汉市社零额为1386.7亿元，同比下降1.2%，其中6月份增速由负转正，消费市场逐步回升。上半年零售业销售额和餐饮业营业额分别增长12.1%、2.8%，零售类复苏劲头明显更足，餐饮业仍有上行空间。二季度受到优质项目入市的推动作用，全市优质零售物业首层净有效租金上调至388元每平方米每月，整体上涨1.9%，环比微降0.1个百分点，租金整体走势较为平稳，且保持稳中有升。武汉零售业市场短期内处于供应高位，“首店经济”将持续支撑市场需求。2022年武汉优质零售新增供应量将达到122万方，而上半年入市体量仅占24.9%，预计下半年起进入集中入市期，此后202

145、3年同样处于供应高位，租金及入驻率将逐渐承压。未来新增项目大部分集中在武昌区，有望迅速提升武昌的商业氛围。受新增供应影响，下半年武汉零售物业市场将迎来更多的首店，业态以及品牌将更加多样。同时湖北省政府将分批发放电子消费券，将有效刺激零售市场的快速复苏，释放消费潜力。此外，进入存量时代的零售市场，马太效益将日趋明显，业主将更加重视自身招商运营能力的提升。每平方米每月有效租金基于可租赁面积388元 0.6%租金周期涨幅放缓武汉箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，

146、未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909551154Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米17202122F7501,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：租金为购物中心首层零售业态平均租金。武汉零售物业市场指武汉优质零售物业市场。40二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“疫情导致消费低迷，零售物业租赁需求进一步减弱，平均空置率二季度环比上升0.9个百分点。”甘甜，华西区研究部高级分析师体育用品和新能

147、源车需求活跃，消费者行为转变激励消费品创新发展。1-5月，西安限额以上消费品零售额同比下降14.1%，降幅较1-4月收窄1.5个百分点。冬奥会和露营热潮激发体育用品需求，Fila、Descent等运动品牌持续扩张；油价上涨和购车补贴助推新能源车拓店，以比亚迪为代表的国产电动车品牌门店数量上升。受疫情影响，基本生活品更具韧性，高性价比商品成为消费者新宠国潮国货、新式茶饮、折扣超市，都瞄准消费者行为转变，提供高质量且兼具性价比的商品。此外，首店经济助力零售市场复苏，茅台冰淇淋、%Arabica、M Stand、葩趣等品牌于二季度首进西安。二季度未录得购物中心开业，店铺停业、百货退租，空置率上升。面

148、对复杂严峻的宏观经济环境和疫情散点复发的冲击，居民消费意愿趋紧。零售物业市场，商家闭店、零售商整合店铺、延迟扩张等情况令全市空置率连续三个季度上升。截至二季度，西安优质零售物业市场平均空置率报10.7%，较一季度上升0.9个百分点。招商难度增大致新项目推迟入市，二季度西安市无优质购物中心开业，总存量保持674万平方米。市场竞争加剧，百货经营不善，西安中环银泰钟楼店闭店。二季度全市净吸纳量录得负10.4万平方米，退租面积远超新租。疫情反复致零售退租现象频出，市场租金呈下降趋势。受疫情影响，品牌拓店更加谨慎的同时，关闭部分门店以优化布局。大面积主力店如超市、影院和KTV等出现租赁调整现象。故为吸引

149、品牌入驻，运营方提供更优厚的租赁条件，西安优质购物中心首层平均租金较2022年第一季度下降1.0%，报374.5元/平方米/月。二季度西安优质零售物业市场未录得大宗交易。零售物业市场或将于下半年回暖，但仍不及疫前水平。下半年，西安将迎来合生汇等优质项目入市，为本地零售物业市场注入活力；且伴随暑期的来临，客流量在二季度小幅回升，在疫情相对稳定的情况下，预计下半年零售物业市场将有所回暖，但仍不及疫前水平。品牌方对扩张仍将持谨慎态度，运营商或提供更具吸引力的租赁条件以吸引商户。预计下半年租金有略微下调，空置率维持现有水平。得益于如今健康生活方式的推广，智能家居和体育用品的需求将持续扩大；配套设施逐渐

150、完善且受资本青睐的新能源车预计将保持活跃态势。每平方米每月有效租金基于可租赁面积350元-2.8%租金周期跌幅加快西安箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数8085909551154Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米17202122F7501,0001,2501,500租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注

151、：租金为购物中心首层零售业态平均租金。西安零售物业市场指西安优质零售物业市场。41二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“二季度仅一个零售项目入市，茶饮轻餐首店为零售市场注入活力。”孙懿文，杭州研究部经理青年及潮流运动类服装品牌加速布局，茶饮及轻餐首店抢先进驻杭州。从业态来看，时装行业依然是最大的主力需求，占二季度新开业商铺的31%。时尚及服装业态上，针对青年群体及潮流运动类的服装品牌在杭加速布局，如美国休闲时尚品牌Allbirds省内首店入驻杭州万象城，运动服品牌MAIA ACTIVE杭州首店于杭州IN77正式开业。二季度餐饮需求比

152、重较上季度有所上升，占比29%。多个茶饮及烘焙品牌抢先进驻杭州，如茶品牌T9在杭州万象城开出了浙江首店，轻奢烘焙品牌Butterful&Creamorous黄油与面包浙江首店在嘉里中心开业，新中式烘焙品牌虎头局渣打饼行在杭州万象城及湖滨in77双店齐开。二季度仅有一个零售项目入市，总体空置率有所上升。位于滨江商圈的滨江银泰百货，于6月30日开业，为该板块带来13万平方米的新增供应，该项目紧邻地铁一号线，为滨江商圈高端零售物业市场注入新活力，亦是银泰首次进入滨江。二季度杭州全市优质零售物业的空置率为7.9%，较上季度上升了0.6个百分点。其中，全市购物中心的空置率环比上升了0.4个百分点至8.8

153、%左右，百货的空置率保持在1.4%。从细分市场来看，湖滨和钱江新城商圈的空置率表现较为平稳，而武林商圈二季度的总体表现欠佳，空置率有所上升。二季度零售物业市场租金小幅下降。二季度杭州全市零售物业租金略有下降，首层净有效租金环比下降0.1个百分点至17.95元每平方米每天。核心商圈零售市场平均净有效租金达30.1元每平方米每天，与上季度相比下降0.1个百分点；而非核心商圈的租金继续保持下跌趋势，净有效租金环比下降0.2个百分点至12.67元每平方米每天。预计2022年共计有6个新增项目入市。2022年杭州零售物业市场将迎来一个供应高峰，预计有6个新增项目入市，总体量将达到62万平方米。年内的新增

154、供应主要位于非核心商圈，以购物中心为主，主要集中在滨江、城东及城北等非核心商圈。大量的新增供应将为杭州零售物业市场带来更好的商业氛围和更加激烈的竞争环境。预计2022年底全市整体空置率将略微上升，预期年底或高于8%。每平方米每月有效租金基于可租赁面积546元-0.5%租金周期涨幅放缓杭州箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场。资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q22808590

155、955120落成量未来供应千平方米17202122F7501,0001,250租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：租金为购物中心首层零售业态平均租金。杭州零售物业市场指杭州优质零售物业市场。42二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬件指标价格指数“零售物业市场多举措有望推动消费复苏。”高悦，南京研究部高级分析师核心商圈首店效应依旧，品牌拓店速度放缓。6月南京全面入夏，南京市积极开展南京国际消费节，通过发放“消费券”等方式，促进消费市场复苏回暖。在“618“消费大促的加持下，核心商圈零售物业市场积极迭

156、代更新，各大牌持续通过快闪店的形式引流，如德基法国希思黎睿秀护发快闪店、Rouje快闪店等。次级商圈非惯性调铺频率增大，部分体验类品牌如儿童文体类培训、密室逃脱等受疫情反复影响冲击导致经营困难。二季度，南京优质零售物业市场整体空置率环比小幅下降0.1个百分点至4.5%。上半年零售物业市场维持库存。疫情延缓了部分零售项目的开业时间，存量市场库存依然保持在616万平方米的水平。南京零售市场通过创意集市等活动延长商场营业时间，增加客流量，以期消除疫情带来的实体商业客流下滑的影响。截至二季度末，全市整体空置率录得4.5%，环比下降0.1个百分点。年轻消费者对于文化和场景的体验意愿较强，通过创意集市延展

157、夜间经济，如东城汇的“小鬼集市”、金鹰湖滨的“五马渡夜市”、弘阳的“青年夜生活集市”，不仅满足消费者需求并增加了商家收入，同时提升了集市所在商场的客流量，可谓一举三得。整体零售物业市场租金有所下滑。受疫情影响，南京社会消费品零售总额增长低于市场预期，商场租金提升面临挑战。全市优质零售物业首层净有效租金略有下降，录得15.9元每平方米每天，环比小幅下降0.1个百分点。核心商圈则体现消费韧性，租金环比小幅下降0.1个百分点，净租金约为21元每平方米每天。次级商圈租金环比小幅下降0.2个百分点至12元每平方米每天。下半年优质项目入市，将有效提振零售市场活力。下半年南京零售市场预计有9个项目入市，合计

158、约89.7万平方米体量，其中不乏优质项目如华润推出的南京首个“万象天地”系列三山街万象天地，将于下半年入市，预计将有效提振夫子庙商圈消费信心，有效刺激消费需求。南京作为省会城市，长三角特大城市和东部地区重要中心城市，虽然短期内受市场供过于求的影响，导致零售商整体租赁需求承压，但在疫情常态化以及长期政策利好趋势下，南京城市韧性仍存，预计将较快恢复消费活力，推动零售市场更加稳健的发展。每平方米每月有效租金基于可租赁面积484元-2.6%租金周期跌幅放缓南京箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100*图中指数为购物中心指数，不含百货商场资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值

159、。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行同质比租值指数同质比资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q22808590955120落成量未来供应千平方米17202122F7501,0001,250租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：南京零售物业市场指南京优质购物中心市场。43二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|住宅二零二二年第二季度大中华区物业摘要 44|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“豪华公寓市场成交量创历史新高，新房价

160、格稳中有升。”米阳，华北区研究部总监北京高端住宅市场成交量创历史新高。二季度北京高端住宅市场共成交2,477套，环比增加1,629套，单季度成交量达到十年来最高水平。信贷政策相对宽松叠加新开盘项目放量，市场需求得到释放，推动成交量上升。本季度央行货币政策继续释放积极信号，提振市场信心。成交量的大幅增长反映了市场企稳回暖的步伐或将加快。新项目集中放量，豪华公寓供应量维持高位。开发商为冲刺半年业绩密集加推，推动北京高端住宅供应保持较高水平，二季度北京豪华公寓录得2,218套新增供应。政策调控频次加快，宽松的货币政策有效提振开发商信心。本季度，第二轮土拍共计成交14幅地块，较首轮土拍有所减少，但平均

161、溢价率环比上升0.95个百分点。核心地段的土地竞争激烈，显示出开发商对市场的信心。住宅市场供需两旺推动价格企稳回升。尽管市场成交持续升温，年中的业绩压力使开发商尚未全面提价，二季度高端住宅新房价格稳中有升，环比微涨0.2%。基于有效的疫情防控，6月租赁市场活动恢复，因疫情受抑制的租赁需求逐渐释放带动高端住宅租金保持稳定，环比微升0.1%。预计市场供需水平将保持平稳。第二批次集中供地成交多宗优质地块，市场需求升温促使高端项目加快入市步伐，预计未来一年高端住宅新增供应维持平稳。政策调控频次加快有效刺激观望者入市购房，短期内市场成交势头仍将保持强劲，或将推动新房价格平稳进入上升通道。每平方米每月基于

162、建筑面积149元 0.1%租金周期租金平稳北京备注：北京的住宅市场是指北京豪宅及高端住宅市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100资料来源:仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数8004Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应套数00400017202122F1918租金同比增长率注：增长率为同质比变化45二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“随着上海复工

163、复产，预计下半年楼市成交量将企稳复苏。”姚耀，中国区研究部总监六月上海有序复产复工后，成交活动逐渐复苏。二季度，受疫情及防疫管控措施限制，各开发商售楼处与交易中心在四月与五月暂停开放。六月，在上海宣布有序复工复产后，应防控措施要求，大部分项目售楼处仍处于关闭或限流状态以避免人群聚集，部分项目开启线上认购模式。本季度住宅成交量骤减至约130万平方米，环比下滑52.4%，同比下滑49.5%。高端市场方面，由于六月复工后，住宅销售及备案节奏加快，上季度入市但未完成销售进度的项目在本季度均通过线上系统成功签约。因此，六月高端市场销售量大增。本季度共录得1,239套高端商品住宅成交，环比上升15.9%，

164、同比上升154.4%。受疫情影响，原计划开盘项目将延期至下半年入市。受疫情影响，二季度整体商品住宅市场供应量仅约110万平方米，环比下跌60.7%，同比下跌57.8%，其中大部分供应在六月上海宣布有序复工后入市。在高端住宅市场，本季度未录得新项目入市。上海六月出台提振楼市措施，缩短项目入市销售全流程时间。因此，受疫情影响二季度延期开盘的项目将与按原计划三季度开盘项目同期入市，预计下半年高端楼盘间竞争将有所加剧。二季度末市场销售逐步复苏；高端一手、二手价格均持平。二季度录得高端一手、二手价格均环比持平，分别维持在人民币126,500元每平方米以及人民币107,300元每平方米。应疫情管控措施要求

165、，本季度四月、五月楼市销售及带看活动全部暂停，市场保持静默状态。六月，上海在严防疫情反复的情况下分阶段审慎复工，大部分买家与卖家仍持观望态度，静待后市表现。租赁活动在六月上海逐步恢复常态化运作后，呈现了快速复苏态势。疫情期间催生出更多改善型居住需求，普遍体现在追求更大的居住空间、更高端品质的住宅社区以及更优质的物业管理。因此，二季度录得租金环比小幅增长0.3%。改善型需求有望支撑下半年住宅市场销售回暖。当前上海正在稳步恢复运转，我们预计整体楼市将逐渐恢复信心并在下半年企稳回温。同时，上海近期进一步对海外留学生、在沪就读研究生及本科生放宽落户政策。此举有望吸引更多优质人才入驻上海，并带来更多刚需

166、和改善型需求，支撑未来楼市成交复苏回稳。我们预计今年下半年高端一手价格在持续的限价政策下将保持平稳态势。随着疫情期间积压需求逐渐释放，二手高端住宅价格有望在今年下半年迎来小幅增长，尤其是此次为期两个月的静态管控激发市场上更多的改善型需求，越来越多购房者趋向于购买更高端品质的住宅产品和配套更优质的物业管理服务。每平方米每月基于建筑面积174元 3.4%租金周期租金平稳上海箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100资料来源:仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数800

167、4Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应套数0040005000600017202122F1918租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：上海的住宅市场是指上海高端住宅市场。46二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“楼市政策逐步放宽，广州住宅市场信心恢复尚需时日。”曾丽，华南区研究部总监住宅需求稳步复苏。本季度广州住宅总体表现平稳。购房资格与限购、限贷等政策进一步放松，市场情绪随之回温。然而因为高端住宅存量有限，本季度一手高端住宅成交套数跌至1,326。由于住宅改善需求以及投资者对冲投资

168、风险的目的，本季度二手高端住宅市场持续升温，特别是珠江新城区域内二手高端住宅交易量呈现上升趋势，其他区域则保持稳定。两个高端住宅项目于本季度入市。两个新入市的高端住宅项目分别为海珠区的品越华府以及天河区的合景臻颐府，加上存住宅项目加推，共计新推486套。本季度四个新项目竣工，高端住宅项目总存量增加880套。高端住宅租金因租赁淡季而增长停滞。本季度部分开发商为减少库存增加促销活动，而小部分处于核心商圈的高端住宅开发商则提高价格。因此，一手高端住宅资本值环比减少0.3%。反观二手住宅市场，交易量的增长同时增长了业主信心，二手高端住宅资本值环比增长0.7%。由于经济增长放缓，企业调整招聘以及住房津贴

169、发放策略以实现降本增效，租房需求下滑，部分业主接受议价或提供折扣以吸引租客。租金增长在本季度停滞，环比降低0.3%。预期资本值会因政策宽松而小幅上涨。短期来看，贷款利率仍有下行区间以及限购政策的放松会使市场信心恢复，预计一手与二手高端住宅销量将稳定复苏。同时，2022年下半年新进项目将吸引更多买家。尽管有新增供应涌入市场，预期短期内一手高端住宅资本值依然稳定上升。然而二手高端住宅资本值将呈现两极化现象，珠江新城以及天河北地段资本值将保持增长，其他分区市场资本值预计将持续承压。每平方米每月基于建筑面积99元 0.9%租金周期租金平稳广州箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100资料来源

170、:仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数8004Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应套数17202122F191801,0002,0003,0004,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化47二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“社交距离措施放宽下市场成交量回升。”黄志辉，研究部执行董事累积的住需求带动市场成交。随着社交距离措施放宽，市场成交量逐渐回升。本季度有多个新楼盘推出市场，但销

171、情不一。例如，由新鸿基开发，位于大埔的“Silicon Hill（第一期）”项目合共576个单位，在四轮销售后卖出超过97%。然而，恒基位于红磡的“必嘉坊 曦匯”在首轮销售推出182个单位，仅售出当中66%。豪宅租赁市场在季末步入传统旺季，并录得更多看房与问询活动。由于本港仍在实施旅游限制措施，租赁市场继续局限于由本地需求支持。第五波疫情影响下空置率上升。差饷物业估价署最新数据显示，2021年末在疫情受控的支持下豪宅空置率为7.8%，相对于2020年末10.0%的水平大幅回落。然而，第五波疫情的爆发再一次拖累市场活动，第二季度末的空置率微升。第二季度预计将有164个豪宅单位获得政府批出入伙纸，

172、包括香港兴业与希慎共同开发的大埔“林海山城”（75个单位），及长江实业开发的半山“21 Borrett Road（第二期）”（50个单位）。黄金地段优质豪宅录得高成交价。租赁市场气氛同样回暖，并录得更多成交。豪宅租金在上季度环比下跌1.8%后，于第二季度反弹1.0%。豪宅买卖市场继续录得低成交量和缓慢推盘进程的现象，但在一手市场与二手市场皆录得多宗瞩目成交。豪宅资本值本季度环比回升1.2%，尽管2022年上半年仍录得1.3%的负增长。预计房价修正同时成交量将维持在低位。有別于大众住宅市场，社交距离措施放宽下，豪宅市场活动维持在较低水平。除非在防疫政策或营商环境方面有重大改变，否则预计市场购买情

173、绪将继续受抑。由此，我们维持对2022年豪宅资本值回落0-5%的预测。豪宅租赁市场方面，租金在城市人口净流出，特别是流失外籍雇员的影响下面对下调压力。我们维持对2022年豪宅租金下跌0-5%的预测。每平方尺每月基于实用面积39港元1.1%租金周期租金平稳香港箭头指示未来12个月展望基数:2017年第4季度=100资料来源:仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q22607080900落成量未来供应套数17202122F1918010

174、0200300400500600700租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：香港住宅指香港整体高端住宅市场。48二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“澳门首现大型新冠疫情爆发，住宅市场受压。”黄嘉良，物业估价部董事在疫情和加息的阴霾笼罩下，住宅成交淡静。根据澳门财政局数字显示，2022年第一季共录得791宗住宅买卖成交，按年下跌59.1%；楼花销售只有22宗，只占住宅成交量2.8%。2022年上半年合共有1,632宗住宅成交，按年同比大幅减少50%；期内缺乏新盘开售，因经济下行及市场憧憬受加息影响，投资者大多保持观望，住宅成交量

175、萎缩。私人住宅缺乏供应，都更重建项目历时十年完工。2022年上半年共有3个工程项目获发在建楼宇(楼花)预先许可，合共只有100个住宅单位可销售供应，建筑面积约10,372.67平方米。此外，善丰花园重建工程完成，原建筑物建于上世纪九十年代，楼高约100米，共有144个住宅单位。自2012年原建筑物出现结构问题后被列为危楼，期后于2018年底启动重建工程。资产表现均录得下跌，租金和资产值处于下行周期。租金表现持续下跌，2022年上半年高级住宅租值按年下跌13.2%，中小型住宅租值则按年下跌8.3%。资产表现方面，2022年上半年高级住宅资产价格按年下跌8.2%，中小型住宅资产价格则按年下跌7.6

176、%，投资回报率均约1.5%。多项经济及疫情等问题于短期内持续影响澳门市场。新冠疫情、超级通涨、利率上升以及内地房企现金流短缺等议题于短时间内将会继续影响房经济，阻碍房地产市场回复的步伐。澳门及珠海于本年六月下旬发现新冠疫情爆发，两地政府随即展开了相关遏止病毒漫延的措施和行动。大部份商户关闭，社会处于静止状态，预料恢复正常的经济活动需要一段时间。每平方米每月基于建筑面积79元-13.2%租金周期跌幅加快澳门箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100资料来源:仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源:仲量联行 租值指数资本值

177、指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q22507090110130150落成量未来供应套数00400017202122F1918租金同比增长率注：增长率为同质比变化49二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|物流地产二零二二年第二季度大中华区物业摘要 50|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“需求不断累积，北京市场表现出供应高质量发展模式。”米阳，华北区研究部总监线上零售、生物医药、及物流等行业的扩张需求持续增长。在保障疫情期间生活物资配送的环境下，生鲜超市与物流行业需求保持稳健，同时线上

178、零售与生物医药也在持续增长。因此，冷库需求随之走高，市场冷库改建规模逐步提升。另外，受限于市场供应不足，现有需求通过扩租的方式开始整合仓库单元，部分项目中由大租户主导，租赁活动更为稳定。北京新供应持续稀缺影响空置率下降至4.1%。本季度无新增供应入市。为达成地区政府的落税要求与贴合产业引导，预计2022年入市的项目市场定位调整“产业园化”。空置率保持低位，本季度录得4.1%，与上季度相比收紧0.2个百分点。另外，已完工项目在正式入市之前，大部分面积已签订预租合约。租户承租能力进一步提升促进租金稳步增值。市场平均租金在本季度环比上涨1.3%，录得1.74元/平方米/天。优质地块的成熟开发商项目的

179、大面积冷库改造增加干仓稀缺性，价格进一步攀升。通州、大兴、顺义等靠近城区内的主要子内租户升级，逐步替换为更具承租力的稳定公司，成交价格有提升。市场基本面向好容纳高质量需求。2022年市场供应预计新增290,900平方米，开始预租阶段的项目均表现良好，未来新项目将出现更多定制仓储，同时提高净吸纳量。据预测，2022年底全市空置率将不会超过6%。受全国范围内疫情多点爆发的不可控影响，生活物资物流保障工作支撑应急物流干仓与冷库需求增加。每平方米每天基于建筑面积1.74元 1.3%租金周期租金平稳北京备注：北京工业地产是指北京优质非保税物流市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价

180、格指数仅指北京非保税高标准物流市场的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q228090000%10%20%30%40%50%60%落成量未来供应千平方米百分比2F0200400600租金同比增长率注：增长率为同质比变化51二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“新冠肺炎疫情的反复加之疫情管控措施使得本季度上海物

181、流地产的租赁活动放缓。”姚耀，中国区研究部总监二季度物流地产租赁活动延期，导致净吸纳量减少。本季度上海物流地产净吸纳量进一步下探至6,000平方米，由于疫情导致租赁活动暂缓，现有租户到期后，新承接租户尚未入驻。受此影响，整体非保税物流仓储市场的空置率也由上季度的8.5%上升至9.9%。青浦子市场新竣工项目的预租贡献了本季度大部分租赁成交。其中，一家跨国零售企业预租超过4万平方米面积，表现出疫情影响下对上海物流地产市场基本面稳健的信心。二季度的疫情管控措施导致大部分计划完工项目延期交付。由于施工进程延迟，原计划于第二季度交付的五个项目中有四个推迟入市。本季度唯一完工的新项目位于青浦子市场，即总建

182、筑面积约12万平方米的普洛斯香花桥物流园。延迟交付的项目会将下半年的新增供应推向高位。具体来看，超过一半的年内剩余新增供应将集中在青浦子市场。因此，在本季度新完工项目和下半年新增供应的共同作用下，我们预计青浦子市场的空置率将被进一步推高。租金保持上涨势头，但增幅出现放缓。二季度，上海物流地产租金环比上涨0.65%，同比上涨3.6%。虽然市场整体租金仍保持上涨势头，但涨幅较一季度的环比增长0.72%，同比增长3.8%相比有所放缓。大上海地区的物流投资市场依然保持活跃。其中，领展房地产投资信托基金拟收购东百集团位于常熟及嘉兴的三个优质现代化物流资产组合。摩根士丹利房地产投资管理的房地产投资基金也宣

183、布从SC Capital收购了位于长三角市场逾21万平方米的优质物流资产组合。短期内，新增供应仍将保持高位。由于疫情防控措施导致多个原计划于二季度完工的项目推迟交付，下半年的新增供应预计将显著承压。年内计划将有总建筑面积达66.2万的七个新项目完工入市，我们预计这会导致下半年空置率持续保持上行。尽管今年上半年的净吸纳量受疫情管控影响出现下降，但我们预计随着管控措施的逐步放宽，租赁活动将迅速反弹。我们预计消费者在疫情管控期间养成的新消费习惯将继续延续，这也将推动来自包括冷库等新兴需求端的租赁活动。因此，我们预计租金将继续上涨，但增速可能放缓。每平方米每天基于建筑面积1.55元 3.6%租金周期涨

184、幅放缓上海备注：上海物流市场是指上海高标准仓储设施市场。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指上海非保税高标准物流市场的价格指数资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行 租值指数资本值指数指数800110100904Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米百分比2F0%10%20%30%40%50%60%02004006008001,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化52二零二二年第二季度大中华区物业摘要

185、|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“南沙出台深化改革方案，有望刺激保税仓库需求。”曾丽,华南区研究部总监全市消费有所回暖，非保税需求整体趋稳。政府出台的一系列促销活动带动广州消费逐步回暖，上半年社会消费品零售总额同比增长1.9%，增速较1-5月提高2.2个百分点。得益于此，本季度广州非保税市场需求较为稳定并且实现了一定去化；其中，某物流公司在白云片区完成了约2.2万平方米的租赁成交，成为本季度的市场亮点。保税市场方面，跨境电商本季度在南沙子市场有较为亮眼的表现。二季度初，南沙港某保税仓约3万平方米空置进入市场；截至6月底，该空置已由某跨境电商平台所吸纳。本季度无新

186、增供应，平稳去化压低整体空置。二季度非保税市场方面未迎来新增供应。因此，在租赁需求稳定，存量空置逐步实现去化的背景下，本季度全市空置率降至3.9%，环比下降约1.2个百分比。同样，本季度保税市场无新增供应入市。由于多数子市场的保税仓储需求相对平稳，本季度广州保税市场空置率维持在13.3%的水平，与上季度相比整体保持平稳。存量空置去化提升业主信心，推动租金上涨。本季度，存量非保税空置的去化在一定程度上提升了部分业主的信心。因此，广州非保税仓储市场本季度录得租金环比增长约0.8%，增速较上季度小幅微涨约0.2个百分点。保税市场方面，由于南沙子市场的部分项目空置实现较快去化，相对稳定的租赁需求提振了

187、业主信心，带动保税市场租金环比上涨约0.7%，增速环比微升约0.3个百分点。广州非保税仓储市场整体趋稳。短期内，随着广州市政府6月底出台的一揽子“稳经济”举措的逐步落实，相关政策有望带动实体经济复苏，刺激消费需求，有利于非保税仓储市场租赁需求的进一步释放。此外，六月初，国务院印发广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案，对增强南沙国际航运物流枢纽功能做出了指导部署，相关部署有望进一步刺激该区域的保税仓库需求，推动南沙子市场的发展。每平方米每天基于建筑面积1.33元 4.4%租金周期涨幅加快广州箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指广州非保税高标准物流市场的价格指

188、数资料来源：仲量联行2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数809001401504Q174Q184Q194Q204Q214Q22落成量未来供应千平方米百分比2F0%10%20%30%40%50%60%0500300350400450租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：广州工业地产是指广州优质物流仓储市场。53二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|硬性指标价格指数“成都高标库持续受到投资者青睐

189、，资产流动性增强。”张潇嘉，研究部华西区董事青白江子市场存量突破百万平方米，形成区域“虹吸效应”。受疫情影响，全国多地消费均出现一定下滑，跨区域经营的商贸企业、第三方物流企业仓库租赁需求放缓，全市净吸纳量共录得8.0万平方米,同比下降近60%。但由于新增供应较小，市场整体空置率环比小幅下降0.6个百分点至12.7%。第二季度，青白江子市场高标库总存量突破100万平方米，成为仅次于龙泉驿的第二大物流集聚区。自2019年开始，青白江进入快速发展期，过去三年新增供应总量高达75.4万平方米。众多优质仓库入市，在抬高空置率的同时也对其他成熟子市场形成“虹吸效应”。以快运、电商团购为代表的租金敏感型客户

190、更青睐租金较低的青白江子市场。2022年第二季度，青白江取得了显著高于其他子市场的净吸纳量，租金报价也开始企稳。在此基础上，全市平均净有效租金环比保持稳定，报0.67元每平方米每天。易商天府新区物流园三期交付使用。第二季度，易商天府新区物流园三期正式交付使用，共计为市场带来6.1万平方米的可租赁高标库面积。成都高标库持续受到投资者青睐，资产流动性增强。继2021年下半年，凯德中国信托首次进军中国物流市场，收购了由位于上海、昆山、武汉和成都的四个高标库项目组成的资产包。2022年上半年，新世界发展旗下专注于基建投资的新创建集团，收购嘉民集团在成都的五项物流资产，包括四个已交付高标库项目、一个在建

191、项目以及一个待开发物流地块。活跃的资产交易显示出投资人对成都仓储需求前景具有较强信心。电商企业重构物流体系，或将进一步拉动西部仓储需求。受疫情影响，由于大量电商企业仓库位于大上海范围内，且采用单仓覆盖全国的物流模式，2022年4月以来，均处于无法发货的物流停滞状态，导致销量显著下滑。经此一役，电商商家纷纷着手调整物流体系，分仓备货、多仓发货以降低突发性风险带来的损失，同时增强货品配送时效性。西南区域交通运输受管控影响较小，2022年1-5月，成都公路货运量仍保持同比17%的高速增长，实物商品线上销售额也延续了过去的高增长态势、同比增长17.5%，成都作为西南消费中心城市拥有众多云仓服务商数量，

192、是商贸企业增设货仓的理想目的地。每平方米每天基于建筑面积0.67元-0.1%租金周期租金平稳成都2017至2021年的落成量是年底值。2022年落成量为上半年值，未来供应是年底预计值。资料来源：仲量联行落成量未来供应千平方米百分比2F0%10%20%30%40%50%60%02004006008001,000租金同比增长率注：增长率为同质比变化备注：高标库平均净有效租金不含物业费，不含税。箭头表示12个月展望基数:2017年第4季度=100该价格指数仅指上海非保税高标准物流市场的价格指数资料来源：仲量联行租值指数资本值指数指数4Q174Q184Q194Q204Q214Q2

193、28486889092949698654二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|酒店二零二二年第二季度大中华区物业摘要 55|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给北京“随着短途旅行的盛行，北京酒店的业绩预计将稳步恢复。然而，从短期来看，酒店业绩恢复到疫情之前的水平仍有一定挑战。”梁涛，大中华区高级副总裁，酒店及旅游地产事业部二季度需求依赖于短途旅行。由于四月份与五月份全国主要城市疫情爆发，北京商务及会议需求大幅下降。严格的出入京政策对商务旅行的影响较大，同时北京在第二季度仅举办了一场大型会议会

194、展。休闲需求主要为短途旅行需求。根据携程的数据，在清明节期间北京成为乡村旅游第一大客源地。虽然在第二季度有清明节、劳动节、端午节三个公共节假日，但与2021年同期相比，每个节假日的旅客数量分别减少了8.9%，63.7%和57.6。第二季度无新增供给。第二季度无新酒店开业。北京雁柏山庄计划在今年开业，将为北京高端酒店市场增加67间房间。根据怀柔区政府的发布，雁柏山庄项目位于雁栖湖北岸，是雁栖湖国际会都扩容提升的重点项目之一。第二季度防疫政策影响酒店业绩。由于第二季度全国主要城市的疫情爆发，北京高端酒店市场第二季度的入住率一直在30%以下。截至2022年六月份，平均房价和入住率分别为1,035元和

195、28.3%，每间可出租客房收入为293元，同比降低了34.8%，相当于2019年同期的36.5%。六月份北京本地疫情逐渐稳定。基于STR数据库的数据，六月份北京高端酒店入住率为22.9%，环比增长了6.3%。与此同时六月份平均房价为854元，与五月份相比变化较小。每间可出租客房收入环比增加了39.2%。在短途旅行盛行的加持下，北京酒店业绩预期将会稳定恢复。在常态化防疫的背景下，短途旅行或已成为市场需求增长点之一。当下的环境为近郊旅行、城市宅度假经济的发展创造了条件，也为酒店市场的业绩恢复注入动力。随着全国主要城市疫情稳定以及暑假的临近，北京酒店市场将会稳步恢复。然而，酒店业绩在短期内恢复至疫情

196、前的水平仍有一定挑战。每间可出租客房收入293元-34.8%每间可出租房收入恢复至2019年同比的36.5%备注：北京市场主要聚焦高端及以上酒店。备注：箭头图标仅代表预测未来一个季度变化趋势，不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应来源：STR Global,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新，可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STR Global 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90

197、%100%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q4/17Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22新增供给未来供应房间数20020202120222023及以后05001,0001,5002,0002,5003,000每间可出租房收入同比2021年增长率56二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给上

198、海“上海逾2个月的封控严重影响酒店业绩。”陈姵君，大中华区副总裁，酒店与旅游地产投资咨询部上海因疫情管控的封锁逾两个月。截至2022年6月，由于上海的数月封锁，所以国际入境旅客人次同比下降48.3%，仅265,700人。上海自6月1日午夜起，防疫管控措施放宽。然而，上海商业、旅游和会展业的需求预计需要一段时间才能恢复。2022年上半年仅3家高端酒店开业。2022年上半年，共853间客房入市，分别是上海前滩雅辰悦居酒店（246间）、上海奉贤宝能希尔顿酒店（401间）和雅诗阁森兰服务公寓（206套）今年还有1,423间客房准备入市，其中超过80%位于浦西。逾2个月的封控影响酒店业绩。在封控期间，许

199、多酒店被指定用于隔离，这保障了封控期间高端酒店市场的业绩；4月和5月的入住率分别为52.3%和49.8%。然而6月的入住率仅19.6%，反映了实际疲软的住宿需求。截至2022年6月，市场入住率为39.6%，同比下降16.8个百分点，平均房价降至768元人民币，同比下降14.8%。每间可出租客房收入仅为304元人民币，同比下降40.2%。出行限制的放松有助于需求复苏。各地实施精准防控，通信行程卡取消“星号”标记，方便旅客出行，但上海和其它城市持续发现一些具有社会风险面的传播病例，这可能在短期内影响上海酒店市场。高净值投资人和机构型投资人活跃于酒店投资市场，寻求高质量酒店不良资产的投资机会。国/央

200、企也积极寻求机会，旨在战略收购民企开发商持有的不良酒店资产。每间可出租客房收入304元-40.2%每间可出租客房收入恢复至2019年同期的40.2%备注：数据速览酒店市场数据为上海高端酒店市场。来源：STR Global,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：仅指市内中高端及以上酒店。由于项目取消、新签约项目、项目信息公开等行业信息的变化，各季度数据或有不同。来源:STR Global，仲量联行酒店及旅游地产事业部，行业信息入住率0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000平均房价入住率

201、每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)Q4/17Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23Q2/23新增供给未来供应房间数200224及以后01,0002,0003,0004,0005,0006,000每间可出租客房收入同比增长率57二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给广州“短期内暑期利好广州休

202、闲旅游需求的增长，但仍受制于广东省内新一轮疫情发展。中长期来看，广州作为主要入境城市之一，入境政策放宽利好国际旅客需求恢复。”梁涛，大中华区高级副总裁，酒店及旅游地产事业部二季度广州各类需求均受疫情影响，自五月开始逐渐恢复。二季度广州休闲需求受到全国主要城市疫情影响有所下滑，自五月开始逐渐恢复。根据广州市文化广电旅游局提供的数据，今年五一假期广州市共接待市民游客688万人次，同比2021年减少了36.5%，相当于2019年同期的七成。随着全国主要城市疫情的缓和，广州的游客数量稳步恢复，端午假期广州共接待游客471万人次，已恢复2019年同期八成。广州整体会展需求持续增长，受疫情影响，部分会展需

203、求转为线上承接。二季度线下仅举办10场大型会议会展活动，与第一季度相比减少超50%。131届广交会于线上线下同时举行，广交会热度不减，吸引来自228个国家和地区的53.6万境外采购商注册观展，较第129届增长48%，较第130届增长42%。广州未来高端供给有限。二季度广州无新增高端酒店。2022年广州预计将新增1家高端酒店广州万豪酒店，预计于第三季度向市场新增265间客房。二季度广州高端酒店市场每间可出租客房收入为2019年同期的五成。截至2022年6月，广州高端酒店入住率为47.7%，平均房价为732元，分别同比增加3.3个百分点和1.0%。每间可出租客房收入为349元，同比增加8.6%，相

204、当于2019年同期的47%。5月份广州酒店业市场从疫情中逐渐恢复，入住率恢复至45.2%，6月份回升至64.2%。每间可出租客房收入已从4月份的225元恢复至6月份的486元。6月份入住率与平均房价均已恢复至2019年同期的85%以上。暑期利好广州休闲需求，但仍受制于广东省内新一轮疫情发展；入境政策放宽有助于国际旅客需求恢复。暑期利好广州休闲需求增长。广州作为广东省内热门旅行目的地，暑假是广州酒店传统旺季。但七月份广东省内深圳、佛山等城市爆发疫情，将对广东省内短途旅行造成一定影响。入境政策放宽利好国际旅客需求恢复。据国家卫健委6月28日消息，入境人员隔离管控时间从“14天集中隔离医学观察+7天

205、居家健康监测”调整为“7天集中隔离医学观察+3天居家健康监测”。广州作为主要入境城市之一，国际旅客需求有望逐步恢复。每间可出租客房收入349元-20.8%每间可出租房收入恢复至2019年同期的47.0%备注：广州市场主要聚焦高端及以上酒店。备注：箭头图标仅代表预测未来一个季度变化趋势，不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应来源：STR Global,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新，可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STR Global 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息入住率平均房价入住率每间可出租客房收入

206、平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q3/17Q4/17Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22新增供给未来供应房间数20020202120222023及以后05001,0001,5002,0002,5003,000每间可出租客房收入同比增长率58二零二二年第二季

207、度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|高端酒店经营表现主要酒店供给深圳“受本地疫情影响，以商务客源为主的深圳高端酒店市场短期内需求恢复存在一定挑战。”梁涛，大中华区高级副总裁，酒店及旅游地产事业部得益于疫情稳定及假期利好，第二季度深圳高端酒店市场休闲及商务需求逐渐回归，但会议会展需求仍有待恢复。自四月中旬，深圳本地疫情逐渐得到控制，休闲旅游需求得到一定恢复。根据深圳市文化广电旅游体育局的数据，“五一”劳动节假期深圳共接待游客249.39万人次，旅游总收入18.15亿元，同比降低7.4%和29.0%。端午假期，深圳共接待游客250.54万人次，旅游总收入14.13亿元

208、。重点监测景区3天共接待游客49.52万人次，营业收入3564.28万元，同比分别增长120.68%和155.34%。得益于本地疫情稳定，深圳商务需求逐渐回归。但受北京、上海疫情影响，会议会展需求依然处于恢复阶段。深圳上半年共举办大型会议会展10场，较去年同比下降80%以上。二季度深圳无新增高端酒店。2022年第二季度，深圳无新增高端酒店。原预计于2022年新增的两家高端酒店深圳北站万丽酒店和深圳光明万怡酒店，将分别推迟至2023年一季度与2024第四季度开业，将分别向市场新增274和285间客房。截至6月，深圳高端酒店每间可出租客房收入为2019年同期的约四成。截至2022年6月，深圳高端酒

209、店受全国主要城市及本地疫情影响，业绩恢复情况不及2021年同期水平。入住率为29.9%，同比下降29.8个百分点；平均房价为897，同比下降12.2%；每间可出租客房收入为269元，同比下降56.0%。从单月业绩表现来看，据仲量联行市场走访了解，4月起高端酒店商务需求逐步回归，6月每间可出租客房收入回升至518，基本恢复至2019年同期水平的60%以上。本地疫情反复预计将为深圳第三季度业绩带来不确定性。7月的本地疫情预计将对该月深圳的高端酒店商务、休闲及会展需求均有一定程度冲击。预期在此轮疫情清零前，深圳酒店业绩恢复存在一定挑战。基于稳定的产业基础带来的商务客源，预计深圳高端酒店业绩长期将保持

210、恢复趋势。每间可出租客房收入 350元-38.3%每间可出租房收入恢复至2019年同期的38.4%备注：深圳市场主要聚焦高端及以上酒店。备注：箭头图标仅代表预测变化趋势，不与左右两侧平均房价/每间可出租客房收益及入住率数值对应来源：STR Global,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：仅指市内高端及以上酒店。由于项目信息持续更新，可能导致各季度报告中数据不连贯的情况。来源:STR Global 仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息 入住率平均房价入住率每间可出租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(人民币)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%02004

211、006008001,0001,2001,4001,6001,8002,000Q2/17Q3/17Q4/17Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22新增供给未来供应房间数20020202120222023及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,500每间可出租客房收入同比增长率59二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|主要酒店

212、供给奢华酒店经营表现香港“直至出行限制解除，旅游人次预计维持低迷。”Mike Batchelor，亚太区首席执行官，酒店及旅游地产投资咨询部受到隔离政策影响，入境客源量仍不乐观。截至2022年5月，香港到访游客总数仅21,487人次，同比下跌22.0%，主要是受到持续性疫情及入境限制影响。大陆是香港最大的客源市场，截至2022年5月，来自大陆的旅游人次与去年相比下滑1.8%，达16,103人次，占总入境人次的74.9%。这一下滑来源于大陆坚持“外防输入、内防反弹”防疫举措策。新增供给增速低于长期增速。2022年上半年的新增高端酒店供给有香港银樾美憬阁精选酒店（206间）和香港富丽敦海洋公园酒店

213、（425间）。香港在2022年第二季度实现多起酒店交易，导致现有客房供给减少，因为新买方收购后将其转换为共居类（co-living）项目。酒店业绩主要受宅度假(STAYCATION)需求驱动。主要受宅度假需求驱动，2022年香港奢华酒店的每间可出租客房收入实现763港元的水平，入住率爬升4.4个百分点至30.3%。同时平均房价同比上升3.6%至2,514港元。奢华酒店在6月实现2,729港元的日均房价，与去年同期相比上升了12.4%，业绩的好转来自社交距离管控的放松，允许当地人使用公共设施和就餐。由于入境限制收紧，香港酒店业绩恢复预计再次延迟。中国大陆仍在观望重开与香港的边境管控。虽然香港现在

214、已对其他国家开放，但为期一周的隔离要求可能会继续阻碍出行需求。因此，预计在中国大陆游客返回以及所有隔离措施完全解除之前，酒店的表现将保持低迷。展望未来，由于香港持续依赖单一客源地，酒店业绩预计需2-3年的恢复期。每间可出租客房收入763港元21.3%每间可出租房收入恢复至2019年同期的26.5%备注：数据速览酒店市场数据为香港奢华酒店市场。来源：STR Global,仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部备注：市内全领域酒店。由于项目取消、新签约项目、项目信息公开等行业信息的变化，各季度数据或有不同。来源:香港旅游局，仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部，行业信息入住率日平均房价(港币)出租率每间可出

215、租客房收入平均房价/每间可出租客房收入(港币)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%02,0003,0002,5003,5004,0004,5005,000Q3/17Q4/17Q1/18Q2/18Q3/18Q4/18Q1/19Q2/19Q3/19Q4/19Q1/20Q2/20Q3/20Q4/20Q1/21Q2/21Q3/21Q4/21Q1/22Q2/22Q3/22Q4/22Q1/23新增供给未来供应房间数200224及以后05001,0001,5002,0002,5003,0003,500每间可出租客房收入同比增长率60二零二二年第二季度大中华区物业摘要|专题|办公楼|零售地产|住宅|物流地产|酒店|