进而我们假设,在谨慎/中性/乐观情形下,有巢底层项目的 Cap rate分别为 5.0%/4.5%/4.0%。在选取合适的 cap rate假设过程中,我们主要是考虑到:(1)鉴于保租房的特殊属性(不可分割转让,且整体转让也存在诸多限制),故可参考的大宗交易市场暂时只有长租公寓,根据中国 REITs 论坛联合北大光华中国 REITs 研究中心、戴德梁行、中联基金联合发起《中国 REITs指数之不动产资本化率调查研究(2022年 12月)》,上海市长租公寓/服务式公寓的 Cap rate在 4.5%~5.3%之间;(2)已发行 4单保租房 REITs底层项目的 cap rate在 4.5%~4.8%之间;(3)REITs市场相比大宗市场存在一定流动性优势,且 REITs产品允许投资者持有底层资产的部分份额(而非全持有),再加上有巢的品牌力和运营能力或能带来更好的现金流成长性。因此,在谨慎/中性/乐观情形下,我们假设有巢底层项目的 Cap rate分别为 5.0%/4.5%/4.0%。
进而我们假设,在谨慎/中性/乐观情形下,有巢底层项目的 Cap rate分别为 5.0%/4.5%/4.0%。在选取合适的 cap rate假设过程中,我们主要是考虑到:(1)鉴于保租房的特殊属性(不可分割转让,且整体转让也存在诸多限制),故可参考的大宗交易市场暂时只有长租公寓,根据中国 REITs 论坛联合北大光华中国 REITs 研究中心、戴德梁行、中联基金联合发起《中国 REITs指数之不动产资本化率调查研究(2022年 12月)》,上海市长租公寓/服务式公寓的 Cap rate在 4.5%~5.3%之间;(2)已发行 4单保租房 REITs底层项目的 cap rate在 4.5%~4.8%之间;(3)REITs市场相比大宗市场存在一定流动性优势,且 REITs产品允许投资者持有底层资产的部分份额(而非全持有),再加上有巢的品牌力和运营能力或能带来更好的现金流成长性。因此,在谨慎/中性/乐观情形下,我们假设有巢底层项目的 Cap rate分别为 5.0%/4.5%/4.0%。