1、商业模式

由于我国现阶段养老产业起步阶段，规模化养老服务模式单一，除了社区养老机构，其他主要以养老地产模式为主，投资主体也是地产开发商。养老地产的盈利模式以出租、出售房屋使用权和收取后期管理费为主，可以说是养老主题的房地产项目。

养老地产主要分为常住养老和“候鸟式”养老两大商业模式。在这当中，常住养老又分为CCRC社区模式、居家养老模式和以房养老模式;“候鸟式”养老主要包括异地养老服务中心、度假式养老基地和买房投资。

(1)常住养老

CCRC社区模式：代表有保利安平—和熹会

以医疗机构为中心，提供房屋出租、养生体验、场地出租等(只提供租赁权和服务享受权，不提供房屋产权)。大型医疗机构入驻社区内部是该养老模式特点。

居家养老模式：代表有万科幸福汇、东方太阳城

采用住宅出售模式平衡资金，通过配套服务进行项目运营。与养老概念相关，但更强调居住功能(提供房屋产权和配套服务)。

以房养老模式：代表有北京太阳城老年公寓、南京汤山留园养老公寓

老人把房子抵押给保险公司等金融机构，金融机构通过数据统计和精算，综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发放给房主一定数额养老金。房主去世后，房产出售用于归还养老贷款，其升值部分归金融机构所有。

(2)“候鸟式” 养老

异地养老服务中心模式：代表有大连互动式异地养老服务中心

以季节为周期在不同养老公寓之间进行更换

度假式养老基地模式：代表有台湾台塑长庚养生文化村

旅游地产为主。

以上两种模式均受制于医疗保险、养老保险异地使用存在限制，目前更多是自有资金养老。

2、养老地产经典项目案例介绍

(1)万科幸福汇

地点位于北京房山，建筑面积16.4万m²，占地面积7.2万m²，1262户，养老地产试点房146套(11.6%)。2012年竣工，三期于2013年开盘。

采用租售并举的运营方式进行两种养老地产试点：利用商业配套建设的“活跃长者之家“和配建于住宅的”活跃长者住宅“。前者由上海亲和源经营管理，万科为资产持有者;后者面向市场销售。

定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”

(2)保利和熹会

地点位于北京西山，西山林语建筑面积120万m²，老年公寓建筑面积2.2万m²，内设200套居住单元。2012年12月开幕，2015年8月基本住满。

采用出租形式，会员费5万元起，医疗押金2万元，月人均餐费900元，看护费500元起，租金从5000到15000不等，每房间两张床位。

中医养生、休闲娱乐、康复治疗、医疗绿色通道等服务。

(3)乌镇

产业园总规划用地5500亩，养老公寓规划约600亩，总建筑面积50万m²，养老公寓规划6000套。2012年9月新增该项目，2014年交付使用。

租售并举，通过物管费、学费、医疗护理服务等实现收益，有60m²、90m²、120m²三个户型。

整套服务体系，涵盖范围从刚退休的老人到临终关怀;“学院式“养老模式，老年大学占地2万m²，可容纳8000位老人。

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