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2018 年，行业 15 万亿收官，又创高峰。 

全年商品房销售额 15.0 万亿，同比增长 12.2%，其中销售面积 17.2 亿㎡、同比增长 1.3%，年末销售均价 8,737 元/㎡、同比增长 11.3%。待售面积 5.2 亿㎡，同比下降 11.0%，新开工面积 20.9 亿㎡、施工面积 82.2 亿㎡、竣工面积 9.4 亿㎡，分别同比增长 17.2%、5.2%和-7.8%，从数据看来形势喜人。 （原文来自皮匠网，关注“三个皮匠”微信公众号，每天分享最新行业报告）

2018 年，政策频繁的微调延续，年末略有松动。 

从年初兰州部分区域限购调整，到二季度政策小高潮，上半年调控以各类微调为主，首套房认定调整、房贷利率持续上浮、公积金门槛提高陆续出台；房地产市场各类频繁整顿中夹杂着各地愈演愈烈的人才导入政策，以及意料之中的降准，购房从连夜排队发展到“500 万蹲”，客户买房除了要看产品还要看缘分。 

下半年公积金额度不断上调、用地指标流转规模扩大、房贷利率增速持续放缓，渡过三季度政策加码的尾声后，以广州放开限价为第一枪，试探性的政策向上微调于年末到来。五限政策(限购、限贷、限售、限价、限商)的出台进入尾声，全年共录得 86 宗，一至四季度分别为 20 宗、33 宗、33 宗和 0 宗，全年总量比 2017 年下降 63.4%，按季度分别下降 59.2%、67.0%、36.5%和 100.0%；11月房贷利率松动迹象明显，以部分商业银行为首的下调上浮比例为开端，至年末已有多家银行对首套房贷款执行上浮 5%-10%，比年中的 15%甚至 20%有了明显的下降。 

抑制政策出台力度持续放缓，从单一的抑制向保压并举过渡，不仅是城市之间有保压之别，城市内部政策也遵循着“房住不炒”持续深化。四季度确立政策底，但并不意味着又一轮的托举将再现，我们更愿意阐述为：支持居住，遏制投机。 

在此纷繁乱眼的环境中，市场仍然持续向上，再创新高的市场背后，有着一些值得关注的事实： 

特征一：高位增长，量价背离 

热点城市调控手段延续 2017 年的强硬，限购限贷几乎为一二线城市“标配”。总体来看，调控手段除五限外，金融、社保、公积金等手段继续保持，大部分城市在 2017 年出台的调控政策在 2018年全年充分显现影响，加之四季度棚改货币化安置缩减等都进一步削弱了购买力；城市销售量跌价稳虽是主流，但不同城市群大区之间，库存与销售分化加剧。

特征二：土拍回落，流拍高走 

土地供应从全国齐步走的增供应演变为有增有减，从价高者得走向摇号、熔断、限价、自持、资金审核细则更替。土储不足倒逼土地成交价格上行的形势已进入尾声，地价涨幅与溢价已收窄；除了按需供给的新原则外，租赁用地大规模落地和集体用地租赁入市也开创了土地利用新模式。 

特征三：业绩无忧，回款见肘 

自 2017 年全年政策频繁落地，房地产市场确立进入下行周期。与过去不同的是，本轮的下行周期降速缓慢而平稳，不再有以往大起大落的，纵观前几轮周期，销售额增速从顶峰下降至负增长，间隔都在 1 年左右，而本轮自 2016 年 9 月开始的下行趋势至今已历时逾 2 年，至 4 季度销售额仍然有两位数的增长，销售面积也才刚开始负增长。两次中央经济会议不再提及房地产颇有深意，我们更关心目前开发商的经营情况如何，现金情况如何。技术上来说，在上市公司的会计准则之下，开发商结算周期存在滞后，并且上市开发商全年结算集中在四季度，三季度的财务指标一则粗略二来有一定偏颇，并不能全面地反映情况。

特征四：预期降温，风险激增