1.住宅空置是什么意思

住宅空置是指已建成住宅房屋长期闲置不用，是一种房屋资源长期不能实现社会生产或生活配置的浪费现象。

2.住宅空置的原因

(1)住宅市场投机炒作严重：人们普遍认为，住宅空置与住宅市场的投机炒作现象息息相关。住宅市场的投机炒作有其自身的内在逻辑。住宅市场存在价格上涨的动力是投机炒作的逻辑前提。投机者借住宅市场价格上涨的势能而炒作套利，投机行为转而又对房屋价格上涨推波助澜，导致房屋价格进一步上涨，而房屋价格进一步上涨又吸引更多的投机资金入场，房屋价格也进一步水涨船高。因此，许多购房人购买住宅既不是为了满足自住需求，也不是为了出租获取租金，而是为了等待房屋价格上涨后出售赚取高额差价，从而导致住宅房屋大量空置。

(2)我国城市化进程处于高潮期：改革开放以前，我国实行计划经济体制，住宅供给采取按需分配的福利分房制度，因房源供给不足城市居民住房紧张，无住宅空置可言。计划经济时代截然区分城市户口与农村户口，当时城市人口不及总人口的 20%。改革开放后，计划经济体制被打破，国家允许农村人口向城市流动，而城市的福利分房制度被商品住宅供给所取代。城市化进程的快速发展带来了大量新增住宅需求。目前，我国农村人口仍在源源不断地流入城市，一些农村家庭更为子女入城提前购房，以实现对未来住宅价格的套期，这也是导致住宅空置的原因之一。

(3)住宅开发规划不合理：住宅开发规划不合理是一个十分复杂的问题。一方面住宅属于不动产，其与土地不可分离，每一住宅楼盘都具有自己独特的地理位置，而住宅楼盘的地理位置又与特定的教育、医疗、公园、地铁等公共资源相联系，位置差异决定着一个住宅楼盘对购买者的效用。不同位置的楼盘对不同的购买者效用不同。另一方面，住宅开发受到地方政府城市规划的严格控制，决定城市某一区域住宅供给量的主体不是开发商，而是地方政府。由于一些城市住宅开发规划不合理，许多城市的住宅供给出现了结构性失衡。

(4)住宅销售模式不尽合理：我国实行商品住宅预售制度，开发商取得预售许可证即可销售在建房屋。一方面，预售制度是为了减轻开发商的资金压力，让购房者提前承受开发成本，这一制度对开发商有利，而对购房者不利。这一制度的弊端之一是购房者在选购在建房屋时只能按图索骥，但房屋图纸所反映的信息十分有限，购房者实际是在信息不完整和不对称情况下选购房屋。

(5)公共设施配套建设滞后：在商品住宅预售制度下，居民购买与住宅建成交付间隔较长时间，一些郊区偏远楼盘因价格较低吸引大量购房者，开发商在销售这些偏远楼盘时，往往大力宣传楼盘周边配套公共设施的蓝图，开发商可以巧妙地将市政规划蓝图的预计建成时间提前，以使之与楼盘建成时间相一致。这样，在购房者看来，住宅交付时，周边公共设施已经完备，住宅随即可用。但是，许多偏远楼盘周边公共设施的建设进度滞后，开发商所宣传的市政规划蓝图变为画饼充饥。

3.住宅空置的对策

(1)规范住宅开发用地市场：要从根本上降低住宅空置率，还是要依靠改进城市规划布局和完善现行土地供给制度。将盲目无序的城镇化扩张，转换为合理有序的低碳化发展，不仅契合于新时代重视环境保护的城市发展目标，也能从根本上为抑制非理性的住宅开发建设做出贡献。

(2)增加空置住宅的持有成本：发展住房租赁市场是解决我国城市化进程中新增就业人群住房问题的重要路径，应该鼓励拥有两套以上住宅的居民将空置住宅投入租赁市场，从而实现其有效利用。对于具备出租条件的空置住宅，如果房主任其空置，而不出租，就要对其征税。

(3)实行住宅开发的总量调节：要降低住宅空置率，国家还应该通过顶层设计和供给侧改革，对于城镇居民的住宅总量进行调节。

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