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1、房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）1房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）2引言房地产板块经历了 2022 年的多次下探后，整体处于历史底部，与此同时，纾困政策迎来转机。2023 年 1 月 5 日，央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。之后地产板块上市公司股价回暖，不仅仅是房地产上市公司股价上涨，地产的下游家具、家用电器公司也走出了一波可观的涨幅。3 月 15日，国家统计局公布了今年 1-2 月地产行业数据，地产开发投资同比下降 5.7%，较去年全年下降 10%显著收窄；住宅销售额同比增长 3.5%；房价亦趋于平稳，全国商品房销售均价为 1020

2、9 元/平方米，同环比分别上涨 4%和 2%。房地产是经济复苏的中坚力量！在房住不炒的大背景下，恢复经济增长，房地产的机会在哪里？板块上市公司 2022 年的发展到底如何？ETF 作为一种可以跟踪“标的指数”变化且在证券交易所上市交易的基金，越来越受到投资者重视。ETF 作为基金管理公司的一类重要资产，其选中持仓的一篮子股票质地相对较好，也更具代表性。这对观察某个概念或板块上市公司发展具有重要参考价值。通过对 ETF 发展指数与 A 股整体水平的对比分析、持股上市公司排名变动的分析以及典型上市公司财报的分析，我们可以更直观地了解该板块或概念发展的趋势和方向。和恒咨询选择制约中国经济发展最核心或

3、最热点的、规模较大的ETF 作为代表进行分析，为大家解读经济发展和板块题材动态提供更多视角。和恒是中国资本市场市值战略专家，依托自主研发的企业级数智化产品体系，全面构建了企业从专精特新到成功上市，再到市值管理的价值成长一站式服务解决方案，通过聚焦企业挣钱、省钱、值钱、分钱四大经营管理目标，为客户提供数据、商学、咨询与资本等专业服务，助力企业实现发展愿景与战略目标。和恒数据，以专精特新在线、IPO 成长在线与市值参谋在线为三大智能决策分析系统，服务地方政府、商协会组织或优质成长型企业、上市公司，帮助用户提升战略决策与运营管理的效率和质量。和恒咨询，聚焦企业战略领域，为客户提供基于经营环境研判与成

4、长机会路径选择的战略规划咨询服务、以及基于方向、过程、结果的战略解码、执行监控、战略回顾、业绩评价的战略管理体系咨询服务，致力于成为企业高质量发展的战房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）3略参谋。和恒资本，聚焦资本市场领域，以优质企业成功登陆资本市场（IPO）与上市公司市值管理为核心业务，为客户提供上市规划、股权激励、股权融资、并购重组与市值管理等相关专业服务，助力资本市场高质量发展。和恒商学，以公开课、内训课、私董会三大业务模式，为客户提供企业价值成长系列课、成功上市（IPO）训战营、首席战略官训战营等线下课程，以及战略参谋、金牌董秘、市值管理、成功上市、财报分析、财税合规等

5、线上课程，助力企业组织成长与人才发展。我们以房地产 ETF（512200.SH）为样本，解读我国房地产板块及上海临港、绿地控股、华侨城 A、新湖中宝、滨江集团、华发股份、金地集团、招商蛇口、万科 A 以及保利发展十家典型上市公司的发展状态及趋势。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）4目录目录一、一、房地产房地产 ETFETF（512200.SH512200.SH）上市公司发展指数分析）上市公司发展指数分析.9 9二、二、房地产房地产 ETFETF（512200.SH512200.SH）持股上市公司排名分析）持股上市公司排名分析.1111维度一、规模.111、总市值.112、总资

6、产.123、营业收入.134、净利润.14维度二、成长性.155、营业收入增速.156、毛利润增速.167、核心利润增速.17维度三、股东回报.188、ROE.18维度四、盈利性.199、毛利率.1910、核心利润率.20维度五、研发投入.2111、研发费用率.21维度六、运营效率.2212、总资产周转率.22维度七、利润质量.2313、核心利润获现率.2314、上下游资金占用比例.24房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）5维度八、造血能力.2515、造血能力.25维度九、投资活动.2616、战略性投资规模.2617、产能扩张比例.27维度十、筹资能力.2818、金融资产负债率

7、.28三、三、房地产典型上市公司房地产典型上市公司 20222022 三季报财报分析三季报财报分析.3030（一）上海临港.30（二）绿地控股.37（三）华侨城 A.44（四）新湖中宝.51（五）滨江集团.58（六）华发股份.65（七）金地集团.73（八）招商蛇口.80（九）万科 A.87（十）保利发展.95房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）6指数指数/指标说明指标说明房地产 ETF 上市公司发展指数统计数据来源于房地产 ETF（512200.SH）持股上市公司定期报告公开数据，通过对房地产 ETF（512200.SH）的持股上市公司（数据截至 2022 年 10 月 31

8、日）进行调查，根据其对 A 股（剔除金融类与类金融上市公司）的相对运行表现编制而成，是反映房地产 ETF 板块上市公司运行状况的综合指数。房地产 ETF 上市公司发展指数的取值范围为 0200 之间：（1）100 作为指数的质量临界值；（2）100200 为优质区间，表明房地产 ETF 上市公司相对于 A股上市公司经营发展质量更高或更加健康；越接近 200 质量越高；（3）0100为质量存疑区间，表明房地产 ETF 上市公司较 A 股上市公司存在经营发展质量差距或风险更高，越接近 0 质量越低。房地产 ETF 上市公司发展指数监测范围：房地产 ETF（512200.SH）持股的50 家上市公司

9、。监测维度：房地产 ETF 上市公司发展指数具体包括七大维度，分别是研发能力、成长能力、盈利能力、运营能力、投资能力、财务压力和上下游议价能力，根据不同维度的重要程度赋予不同权重。图 1：分维度指数解释个股方面，和恒咨询通过 10 个维度 18 个财务指标对板块内上市公司进行排名（截取排名前 30），通过“排行榜”体现企业发展变动。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）7图：排行榜指标说明其中，总市值计算公式为：总市值=收盘价总股本。核心利润是指企业自身开展经营活动所产生的经营成果，剔除投资收益、政府补贴等非经营活动的影响，还原企业经营活动真实的盈利能力。核心利润=营业收入-营业

10、成本-税金及附加-研发费用-销售费用-管理费用-利息费用。ROE，即净资产收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，反映了股东权益的收益水平，衡量了公司运用自有资本的效率。通常来说，ROE 越高，说明每单位净资产带来的收益越高。毛利率=（营业收入-营业成本）营业收入，代表了企业产品的市场竞争力，一般来讲，毛利率越高，产品的市场竞争力越强，同时也与企业的销售策略有关。核心利润率=核心利润营业收入，剔除了投资活动、政府补助等非经营活动的影响，反映了企业经营活动的盈利性。一般来讲，核心利润率越高，企业经营活动的盈利性就越强。研发费用是指研究与开发某项目所支付的费用，反映了企业对研发的重视程度。一般来讲

11、，研发费用越高，企业对研发的重视程度越高，但也与企业自身的资金实力以及对研发投入的费用化与资本化的选择有关。总资产周转率是企业一定时期的销售收入净额与平均资产总额之比，它是衡量资产投资规模与销售水平之间配比情况的指标。总资产周转率是考察企业资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。一般情况下，该数值越高，表明企业总资产周转速度越快，销售能力越强，资产利用效率房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）8越高。核心利润获现率=经营活动产生的现金流量净额（核心利润+其他收益），反映企业经营活动会计处理的利润数字转变

12、为真金白银的能力。一般来讲，核心利润获现率越高，经营活动利润的含金量越高，核心利润获现率在1.21.5 属于较好，但也与行业特性有关。经营活动变现能力主要受经营活动盈利能力、存货政策和两头吃能力三方面的影响，其中上下游资金占用比例是反映两头吃能力的重要指标。上下游资金占用比例=（上游资金占用规模+下游资金占用规模）营业收入，表示单位收入可以占用上下游/需要为上下游垫付的资金量，反映企业对上下游的议价能力。该比例为正值且越大，表示占用上下游越多的资金，该比例为负值且越小，表示被上下用占用越多的资金。企业主要有两大造血点，一个是经营活动，通过经营活动产生现金流量金额反映，另一份是投资活动，通过投资

13、收益产生的现金反映。一般来讲，造血能力规模约大，反映企业的造血能力越强。企业的投资分为战略性与非战略性，其中战略性投资反应企业的战略与发展潜力，而非战略性投资主要为企业短期的盈利行为。其中战略性投资主要包括两点，一个是用于产能的建设，在报表中一般列示为在购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金，一个是用于对外并购或企业战略性股权投资，报表中一般列示为取得子公司及其他营业单位支付的现金净额。一般来讲，该数值越大，公司与战略相关的投资规模越大，未来的发展潜力越大。产能扩张比例=长期经营资产净投入期初长期经营性资产，反映公司长期性资产扩张的投资决策，公司采取的是扩张、维持还是收缩战略。一般来讲

14、，该数值越大，企业表现出越明显的产能扩张。负债主要包括金融负债（如短期借款等）与经营负债（如应付票据和应付账款等），其中金融负债反映企业的输血能力，经营负债反映企业的造血能力。金融资产负债率=金融性负债总资产总计，反映企业对输血的依赖。该数值越大，企业对输血的依赖越大，偿债压力越大。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）9房地产房地产 ETFETF（512200.SH512200.SH）上市公司发展指数分析）上市公司发展指数分析截至 2022 年 10 月 31 日，房地产 ETF（512200.SH）持股的 94 家上市公司整体发展指数为 58.9，环比上升 5.4，较去年同期

15、略有增长。图 2：房地产 ETF（512200.SH）上市公司发展指数数据来源：和恒咨询分维度看，2022 年三季度房地产 ETF（512200.SH）持股上市公司发展指数有 1 个能力维度指数大于临界值 100，6 个能力维度指数小于临界值 100。其中：1.上下游议价能力指数高于临界值 100；2.研发能力指数、盈利能力指数、投资能力指数、财务压力指数、成长能力指数、运营能力指数小于临界值 100，其中研发能力指数较临界值差距最大，其次是投资能力指数。图 3：2022 年三季度房地产 ETF（512200.SH）上市公司发展指数各维度表现数据来源：和恒咨询2022 年三季度各维度指数环比

16、2 升 5 降。其中:1.研发能力指数持续处于低位；房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）102.盈利能力指数、运营能力指数、投资能力指数、财务压力指数三季度均环比下降，其中盈利能力指数、运营能力指数下降明显。图 4：房地产 ETF（512200.SH）上市公司发展指数分项数据来源：和恒咨询2022 年三季度房地产 ETF（512200.SH）上市公司发展指数反映出所包含的上市公司运行情况有以下主要特点：房地产 ETF（512200.SH）持股上市公司研发能力指数远低于 A 股平均水平，这是行业特性所决定的；成长能力指数第三季度虽远不及 A 股平均水平，但是上升幅度较大，房地产

17、ETF（512200.SH）所包含上市公司的经营活动造血能力增速略高于 A 股平均水平；盈利能力指数、投资能力指数均低于 A 股平均水平；运营能力指数低于 A 股平均水平；财务压力指数差于 A 股平均水平，与 A 股平均水平的差距还在增加；上下游议价能力指数远高于 A 股平均水平，且还在上升。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）11房地产房地产 ETFETF（512200.SH512200.SH）持股上市公司排名分析）持股上市公司排名分析维度一、维度一、规模规模1、总市值总市值总市值计算公式为：总市值=收盘价总股本。2022 年 10 月 31 日，房地产 ETF（512200

18、.SH）上市公司总市值 12687 亿元。2050 亿区间的上市公司 35 家，占比（37%）最多；50100 亿 32 家，占比 34%；超过 1000 亿的上市公司有 3 家。图 1：2022 年 10 月 31 日房地产 ETF（512200.SH）上市公司市值分布（单位：家）房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）12图 2：房地产 ETF（512200.SH）上市公司总市值排行榜2、总资产总资产2022 三季报房地产 ETF（512200.SH）上市公司整体总资产合计 125954 亿元，同比下降 2.36%，资产规模略有下降。其中，3 家房地产 ETF（512200.S

19、H）上市公司总资产规模超过 10000 亿。榜单前三未发生改变，万科 A（18326.24 亿元）保持排名第一，保利发展（14480.60亿元）保持排名第二，绿地控股（13498.47 亿元）保持排名第三。此外，41 家房地产 ETF 企业总资产实现增长，其中 2 家增速超过 50%。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）13图 3：房地产 ETF（512200.SH）上市公司总资产排行榜3、营业收入营业收入2022 三季报房地产 ETF（512200.SH）上市公司整体实现营业收入合计 15751亿元，同比减少 12.83%，上市公司营收规模下降。其中，3 家企业营业收入规模突

20、破 1000 亿元，榜单前三发生变化，万科 A（3376.73 亿元）代替绿地控股排名第一，绿地控股（3057.77 亿元）退居第二，保利发展（1563.76 亿元）保持排名第三。此外，39 家房地产 ETF 企业营业收入实现增长，其中 12 家企业实现了 50%以上的增长，4 家营收增速超过 100%。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）14图 4：房地产 ETF（512200.SH）上市公司营业收入排行榜4、净利润净利润2022 三季报房地产 ETF（512200.SH）上市公司整体实现净利润合计 538.93亿元，同比减少 58.97%，上市公司净利润规模大幅度下降。其中

21、 2 家企业净利润规模突破 100 亿元。榜单未发生改变。万科 A（272.45亿元）保持排名第一，保利发展（188.89 亿元）保持排名第二，绿地控股（98.16亿元）保持排名第三。此外，18 家房地产 ETF 企业净利润实现增长，42 家净利润下滑，21 家出现亏损，其中 7 家企业实现了 50%以上的高速增长，4 家企业净利增幅更是超过 100%。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）15图 5：房地产 ETF（512200.SH）上市公司净利润排行榜维度二、维度二、成长性成长性5、营业收入增速营业收入增速2022 三季报房地产 ETF（512200.SH）上市公司 39

22、家实现营业收入增长，55家营业收入出现下滑。大部分房地产 ETF（512200.SH）上市公司销售规模有所下降。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）16图 6：房地产 ETF（512200.SH）上市公司营业收入增速排行榜6、毛利润增速毛利润增速2022 三季报房地产 ETF（512200.SH）上市公司 28 家实现毛利润增长，60家毛利润出现下滑，房地产 ETF 大部分上市公司毛利润下滑。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）17图 7：房地产 ETF（512200.SH）上市公司毛利润增速排行榜7、核心利润增速核心利润增速核心利润是指企业自身开展经营活动所产

23、生的经营成果，剔除投资收益、政府补贴等非经营活动的影响，还原企业经营活动真实的盈利能力。核心利润=营业收入-营业成本-税金及附加-研发费用-销售费用-管理费用-利息费用。2022 三季报房地产 ETF（512200.SH）上市公司 16 家核心利润增长，34 家核心利润出现下滑。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）18图 8：房地产 ETF（512200.SH）上市公司核心利润增速排行榜维度三、维度三、股东回报股东回报8、ROE股神巴菲特曾经说过，如果非要我选择用一个指标进行选股，我会选择 ROE。公司能够创造并维持高水平的 ROE 是可遇而不可求的，这样的事情实在太少了。因为

24、当公司规模扩大的时候，维持高 ROE 是极其困难的事情。ROE，即净资产收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，反映了股东权益的收益水平，衡量了公司运用自有资本的效率。通常来说，ROE 越高，说明每单位净资产带来的收益越高。2022 三季报房地产 ETF（512200.SH）上市公司中 3 家公司 ROE 超过 10%。其中，榜单前三发生改变，南京高科（12.11%）代替津滨发展排名第一，华发股份（10.53%）代替深物业 A 排名第二，深物业 A（10.34%）退居第三。较去年同期，18 家公司 ROE 改善，75 家 ROE 降低。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）19图

25、 9：房地产 ETF（512200.SH）上市公司 ROE 排行榜维度四、维度四、盈利性盈利性9、毛利率毛利率毛利率=（营业收入-营业成本）营业收入，代表了企业产品的市场竞争力，一般来讲，毛利率越高，产品的市场竞争力越强，同时也与企业的销售策略有关。2022 三季报房地产 ETF（512200.SH）上市公司中毛利率超过 50%的有 11 家。其中，浦东金桥（67.34%）代替陆家嘴排名第一，陆家嘴（61.02%）退居第二，张江高科（60.78%）代替深物业 A 排名第三。较去年同期，32 家公司毛利率改善，62 家毛利率下滑。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）20图 10：

26、房地产 ETF（512200.SH）上市公司毛利率排行榜10、核心利润率核心利润率核心利润率=核心利润营业收入，剔除了投资活动、政府补助等非经营活动的影响，反映了企业经营活动的盈利性。一般来讲，核心利润率越高，企业经营活动的盈利性就越强。2022 三季报房地产 ETF（512200.SH）上市有 4 家公司核心利润率超过 30%，56 家低于 5%。其中，榜单前三发生改变，中国国贸（38.89%）代替陆家嘴排名第一，浦东金桥（36.47%）代替苏宁环球排名第二，苏宁环球（35.81%）退居第三。较去年同期，30 家公司经营活动盈利性改善，64 家公司经营活动盈利性下滑。房地产 A 股上市公司发

27、展报告（2022 年三季度）21图 11：房地产 ETF（512200.SH）上市公司核心利润率排行榜维度五、研发投入维度五、研发投入11、研发费用率研发费用率研发费用是指研究与开发某项目所支付的费用，反映了企业对研发的重视程度。一般来讲，研发费用越高，企业对研发的重视程度越高，但也与企业自身的资金实力以及对研发投入的费用化与资本化的选择有关。2022 三季报房地产 ETF（512200.SH）上市公司研发费用规模前三为绿地控股（8.96 亿元），万科 A（4.42 亿元），保利发展（3.80 亿元）。研发费用率前三为万业企业（20.66%），国创高新（12.23%），华丽家族（11.57%）

28、。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）22图 12：房地产 ETF（512200.SH）上市公司研发费用率排行榜维度六、维度六、运营效率运营效率12、总资产周转率总资产周转率总资产周转率是企业一定时期的销售收入净额与平均资产总额之比，它是衡量资产投资规模与销售水平之间配比情况的指标。总资产周转率是考察企业资产运营效率的一项重要指标，体现了企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。一般情况下，该数值越高，表明企业总资产周转速度越快，销售能力越强，资产利用效率越高。2022 三季报房地产 ETF（512200.SH）上市公司中 1 家公司总

29、资产周转率超过 1，80 家公司总资产周转率低于 0.2。特发服务（1.06）排名第一，国创高新（0.57）排名第二，新能泰山（0.53）排名第三。较去年同期，36 家公司资产利用效率提高，58 家公司资产利用效率降低。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）23图 13：房地产 ETF（512200.SH）上市公司总资产周转率排行榜维度七、维度七、利润质量利润质量13、核心利润获现率核心利润获现率核心利润获现率=经营活动产生的现金流量净额（核心利润+其他收益），反映企业经营活动会计处理的利润数字转变为真金白银的能力。一般来讲，核心利润获现率越高，经营活动利润的含金量越高，核心利润

30、获现率在 1.21.5 属于较好，但也与行业/区域特性有关。2022 三季报房地产 ETF（512200.SH）上市公司 32 家公司核心利润获现率超过 1.2。榜单前三发生改变，北辰实业（47.71）代替华远地产排名第一，上实发展（29.63）代替京投发展排名第二，中国武夷（27.56）代替顺发恒业排名第三。较去年同期，29 家公司经营活动变现能力增强，41 家公司经营活动变现能力减弱。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）24图 14：房地产 ETF（512200.SH）上市公司核心利润获现率排行榜14、上下游资金占用比例上下游资金占用比例经营活动变现能力主要受经营活动盈利能

31、力、存货政策和两头吃能力三方面的影响，其中上下游资金占用比例是反映两头吃能力的重要指标。上下游资金占用比例=（上游资金占用规模+下游资金占用规模）营业收入，表示单位收入可以占用上下游/需要为上下游垫付的资金量，反映企业对上下游的议价能力。该比例为正值且越大，表示占用上下游越多的资金，该比例为负值且越小，表示被上下用占用越多的资金。2022 三季报房地产 ETF（512200.SH）上市公司 83 家公司能够占用上下游资金，11 家公司被上下游占用资金。榜单前三发生改变，珠江股份（1198.8%）代替渝开发排名第一，渝开发（1135.0%）退居第二，广汇物流（1062.5%）代替蓝光发展排名第三

32、。较去年同期，47 家公司对上下游议价能力增强，47 家公司对上下游议价能力减弱。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）25其中，对上游，上市公司中 89 家公司能占用上游资金，有 5 家被上游占用资金；对下游，上市公司中有 76 家公司能够占用下游资金，其余 18 家企业全部被下游占用资金。图 15：房地产 ETF（512200.SH）上市公司上下游资金占用比例排行榜维度八、维度八、造血能力造血能力15、造血能力造血能力企业主要有两大造血点，一个是经营活动，通过经营活动产生现金流量金额反映，另一份是投资活动，通过投资收益产生的现金反映。一般来讲，造血能力规模越大，反映企业的造血

33、能力越强。2022 三季报房地产 ETF（512200.SH）上市公司榜单前三发生改变，华发股份（211.16 亿元）代替绿地控股排名第一，绿地控股（207.93 亿元）退居第二，新城控股（175.16 亿元）代替阳光城排名第三。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）26图 16：房地产 ETF（512200.SH）上市公司造血能力排行榜维度九、维度九、投资活动投资活动16、战略性投资规模战略性投资规模企业的投资分为战略性与非战略性，其中战略性投资反应企业的战略与发展潜力，而非战略性投资主要为企业短期的盈利行为。其中战略性投资主要包括两点，一个是用于产能的建设，在报表中一般列示为

34、在购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金，一个是用于对外并购或企业战略性股权投资，报表中一般列示为取得子公司及其他营业单位支付的现金净额。一般来讲，该数值越大，公司与战略相关的投资规模越大，未来的发展潜力越大。2022 三季报房地产 ETF（512200.SH）上市公司榜单前三发生改变，华发股份（246.69 亿元）代替万科 A 排名第一，万科 A（146.78 亿元）退居第二，新城控股（94.97 亿元）保持排名第三。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）27图 17：房地产 ETF（512200.SH）上市公司战略性投资排行榜17、产能扩张比例产能扩张比例产能扩张比例

35、=长期经营资产净投入期初长期经营性资产，反映公司长期性资产扩张的投资决策，公司采取的是扩张、维持还是收缩战略。一般来讲，该数值越大，企业表现出越明显的产能扩张。2022 三季报房地产 ETF（512200.SH）上市公司中有 1 家产能扩展比例大于100%。榜单前三发生改变，华发股份（165.27%）保持排名第一，万业企业（24.38%）代替京基智农排名第二，京基智农（22.98%）退居第三。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）28图 18：房地产 ETF（512200.SH）上市公司产能扩张比例排行榜维度十、维度十、筹资能力筹资能力18、金融资产负债率金融资产负债率负债主要包

36、括金融负债（如短期借款等）与经营负债（如应付票据和应付账款等），其中金融负债反映企业的输血能力，经营负债反映企业的造血能力。金融资产负债率=金融性负债总资产总计，反映企业对输血的依赖。该数值越大，企业对输血的依赖越大，偿债压力越大。2022 三季报房地产 ETF（512200.SH）上市公司中有 3 家金融资产负债率高于 50%。榜单前三发生改变，城投控股（54.35%）代替格力地产排名第一，格力地产（53.39%）退居第二，金融街（52.57%）退居第三。较去年同期，49 家公司金融负债率增加，45 家公司金融负债率减少。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）29图 19：房地

37、产 ETF（512200.SH）上市公司金融资产负债率排行榜房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）30房地产典型上市公司房地产典型上市公司 20222022 三季报财报分析三季报财报分析（一）上海临港（一）上海临港整体看上海临港的 2022 三季报表现出如下核心财务特征：1、公司净利大幅下滑，主要由非经营活动的其他利润的减少或损失的增长和毛利润的减少导致。2、毛利率降低，导致核心利润率降低。核心利润率和经营资产周转率的双重下滑导致上海临港经营资产报酬率下滑。3、股东权益撬动资产的能力基本稳定，总资产回报水平的降低拖累股东回报水平降低。4、上海临港经营活动虽然账面盈利，却产生现金缺

38、口。经营活动本身不具备造血能力，且投资活动存在资金缺口，需要靠筹资活动补充资金，现金流健康程度较差。5、融资手段以债权流入为主，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。公司的生存发展仍对贷款有一定依赖。上海临港金融负债水平较高，长期偿债压力较大。6、资产规模稳定，资产配置聚焦业务。资金来源上表现出“输血”支撑度增加的趋势。下面是对上海临港 2022 三季报关键特征的解读。公司净利大幅下滑，主要由非经营活动的其他利润的减少或损失的增长和毛利润的减少导致。2022 三季报上海临港营业总收入 49.17 亿元，同比增速 3%，毛利润 25.98 亿元，同比增速-7%，核心利润 14.41 亿元，

39、同比增速-14%，净利润 10.48 亿元，同比增速-35%。净利润的减少主要由非经营活动的其他利润的减少或损失的增长和毛利润的减少导致。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）31经营活动本身不具备造血能力，且投资活动存在资金缺口，需要靠筹资活动补充资金，现金流健康程度较差。从上海临港 2022 三季报的现金流结构来看，期初现金 29.90 亿元，经营活动净流出 9.34亿元，投资活动净流出12.20亿元，筹资活动净流入 35.05亿元，累计净流入 13.51 亿元，期末现金 43.41 亿元。从上海临港 2020 年报到本期的现金流结构来看，期初现金 60.15 亿元，经营活动

40、净流出 16.79 亿元，投资活动净流出 43.65 亿元，筹资活动净流入43.60 亿元，其他现金净流入 985.70 万元，三年累计净流出 16.74 亿元，期末现金 43.41 亿元。上海临港经营活动虽然账面盈利，却产生现金缺口。上海临港 2022 三季报经营活动现金净流出 9.34 亿元，较 2022 三季报减少 12.09 亿元，2020年报到本期经营活动累计产生资金缺口 16.79 亿元。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）32融资手段以债权流入为主，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。上海临港 2022 三季报筹资活动现金流入 154.41 亿元，绝大部分

41、筹资流入来源于债权流入（92.12%）。较 2021 三季报增加 2.93 亿元，增速 1.94%，筹资活动现金流入基本稳定。上海临港 2022 三季报债务净流入 48.07 亿元，较 2021 三季报增加 28.47 亿元，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。资产规模稳定。2022 年 09 月 30 日上海临港总资产 534.13 亿元，与 2022年 06 月 30 日相比，上海临港资产增加 21.75 亿元，资产规模基本稳定，资产增速 4.25%。资产配置聚焦业务。2022 年 09 月 30 日上海临港资产总额 534.13 亿元，从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，

42、具有较强的战略发展意义。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）33从 2022 年 6 月 30 日的经营资产结构来看，存货占比 49%，其他产能类资产占比 47%。股东权益撬动资产的能力基本稳定，总资产回报水平的降低拖累股东回报水平降低。2022 三季报上海临港 ROE5.15%，较 2021 三季报减少 3.93 个百分点，股东回报水平降低。总资产报酬率 2.04%，较 2021 三季报减少 1.61 个百分点，总资产回报水平降低。权益乘数 2.58 倍，较 2021 三季报提高 0.13 倍，股东权益撬动资产的能力基本稳定。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度

43、）34资金来源上表现出“输血”支撑度增加的趋势。从 2022 年 09 月 30 日上海临港的负债及所有者权益结构来看，公司的资本引入战略为均衡利用金融负债、股东入资的并重驱动型。其中，金融负债是资产增长的主要推动力。与 2021 年 09 月 30 日相比，金融性负债占比明显增长，经营性负债占比明显降低，公司在资金来源上表现出金融性负债支撑度增加的趋势。毛利率降低，导致核心利润率降低。核心利润率和经营资产周转率的双重下滑导致上海临港经营资产报酬率下滑。2022 三季报上海临港经营资产报酬率 3.44%。较 2021 三季报，经营资产报酬率降低 1.21 个百分点，降幅 26.02%，经营资产

44、报酬率有所恶化。核心利润率 29.31%。与 2021 三季报相比，核心利润率下滑 5.47 个百分点，降幅达 15.74%，经营活动盈利性降低。经营资产周转率 0.12 次，较 2021三季报减少 0.02 次，降幅为 12.20%，经营资产周转效率有所恶化。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）35上海临港 2022 三季报毛利率 52.83%，与 2021 三季报相比，毛利率下滑 5.61 个百分点，毛利率降低。上海临港 2022 三季报较 2021 三季报核心利润率的降低主要源于毛利率的降低。投资流出增加，主要流向了理财等投资。上海临港 2022 三季报的投资活动资金流出

45、，集中在理财等投资，占比 84.64%。上海临港 2020 年报到本期的投资活动资金流出，集中在理财等投资，占比 91.29%产能基本稳定。2022 三季报上海临港产能投入 5.50 亿元，处置 13.87万元，折旧摊销损耗 0.00 元，新增净投入 5.49 亿元，与期初经营性资产规模相比，扩张性资本支出比例 2.82%。经营活动与投资活动资金缺口迅速扩大。2022 三季报上海临港经营活动与投资活动资金缺口 21.54 亿元较 2021 三季报增加 11.78 亿元，缺口迅速扩大。2020 年报到本期经营活动与投资活动累计资金缺口 60.45 亿元。房地产 A 股上市公司发展报告（2022

46、年三季度）362022 三季报上海临港筹资活动现金流入 154.41 亿元，其中股权流入4.64 亿元，债权流入 142.25 亿元，债权净流入 48.07 亿元，公司的生存发展仍对贷款有一定依赖。上海临港金融负债水平较高，长期偿债压力较大。2022 年 09 月 30 日上海临港金融负债率 31.27%，较 2021 年 09 月 30 日提高 2.42 个百分点。上海临港金融负债水平较高，偿债压力较大，需要关注相关偿债风险。通过查看市值罗盘 App 客户端，我们对企业排名变动、资金进出和估值状态进行了跟踪。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）37截至 2022Q3，上海临港

47、在 A 股的整体排名下降至第 695 位，在房地产行业中的排名下降至第 9 位。截止 2023 年 2 月 17 日，北上资金并无特别信号。以近三年市盈率为评价指标看，上海临港估值曲线处在合理区间。（二）绿地控股（二）绿地控股整体看绿地控股的 2022 三季报表现出如下核心财务特征：1、公司业绩下滑。2、毛利率稳定，经营活动盈利性基本稳定，经营资产周转效率有所恶化，经营资产报酬率表现稳定。3、总资产回报水平有所降低，股东权益撬动资产的能力基本稳定，股东回报水平表现为降低。4、经营活动无资金缺口，但现金净流入大幅度缩水。经营活动的造血能力可以覆盖投资活动对资金的需求。5、经营活动与投资活动无资金

48、缺口。公司经营活动与投资活动产生现金流富余，并进行股权扩张，开始有资金进行历史债务的偿还。6、融资手段以债权流入为主。绿地控股金融负债水平较高，长期偿债压力较大。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）387、资产规模稳定，资产配置聚焦业务。资金来源上表现出“输血”支撑度增加的趋势。下面是对绿地控股 2022 三季报关键特征的解读。公司业绩下滑。2022 三季报绿地控股营业总收入 3060.53 亿元，同比增速-28%，毛利润 387.41 亿元，同比增速-22%，核心利润 130.99 亿元，同比增速-32%，净利润 98.16 亿元，同比增速-35%。经营活动的造血能力可以覆盖

49、投资活动对资金的需求。从绿地控股 2022 三季报的现金流结构来看，期初现金 616.07 亿元，经营活动净流入 199.80 亿元，投资活动净流出 28.00 亿元，筹资活动净流出339.94 亿元，累计净流出 167.39 亿元，期末现金 448.68 亿元。从绿地控股 2020 年报到本期的现金流结构来看，期初现金 786.55 亿元，经营活动净流入 1269.33 亿元，投资活动净流出 11.40 亿元，筹资活动净流出 1592.04 亿元，其他现金净流出 3.75 亿元，三年累计净流出 337.87 亿元，期末现金 448.68 亿元。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季

50、度）39经营活动无资金缺口，但现金净流入大幅度缩水。绿地控股 2022 三季报经营活动现金净流入 199.80 亿元，较 2022 三季报减少 290.73 亿元，2020年报到本期经营活动累计产生净流入 1269.33 亿元。绿地控股经营活动现金净流入大幅度缩水。融资手段以债权流入为主。绿地控股 2022 三季报筹资活动现金流入512.97 亿元，筹资流入主要来源于债权流入（75.61%）。较 2021 三季报减少 337.85 亿元，增速-39.71%，筹资活动现金流入快速减少。绿地控股 2022三季报债务净流入-255.79 亿元，公司现阶段以偿还历史债务为主。资产规模稳定。2022 年

51、 09 月 30 日绿地控股总资产 13498.47 亿元，与2022 年 06 月 30 日相比，绿地控股资产减少 99.27 亿元，资产规模基本稳定，资产增速-0.73%。资产配置聚焦业务。2022 年 09 月 30 日绿地控股资产总额 13498.47 亿元，从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）40从 2022 年 6 月 30 日的经营资产结构来看，存货占比 59%，商业债权占比 28%。总资产回报水平有所降低，股东权益撬动资产的能力基本稳定，股东回报水平表现为降低。2022 三季报绿地控股 ROE7

52、.49%，较 2021 三季报减少 4.95 个百分点，股东回报水平降低。总资产报酬率 0.70%，较 2021 三季报减少 0.39 个百分点，总资产回报水平基本稳定。权益乘数 7.93 倍，较 2021 三季报降低 0.20倍，股东权益撬动资产的能力基本稳定。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）41资金来源上表现出“输血”支撑度增加的趋势。从 2022 年 09 月 30 日绿地控股的负债及所有者权益结构来看，公司的资本引入战略为以经营负债为主，辅之金融负债的并重驱动型。其中，经营性负债规模快速降低。与2021 年 09 月 30 日相比，金融性负债占比明显增长，经营性负债

53、占比明显降低，公司在资金来源上表现出金融性负债支撑度增加的趋势。毛利率稳定，经营活动盈利性基本稳定，经营资产周转效率有所恶化，经营资产报酬率表现稳定。2022 三季报绿地控股经营资产报酬率 1.06%。较 2021 三季报，经营资产报酬率基本稳定。核心利润率 4.19%。与 2021 三季报相比，核心利润率下滑 0.23 个百分点，降幅达 5.18%，经营活动盈利性基本稳定。经营资产周转率 0.25 次，较 2021 三季报减少 0.10 次，降幅为 27.73%，经营资产周转效率有所恶化。绿地控股 2022 三季报毛利率 12.58%，与 2021 三季报相比，毛利率上升 1.04 个百分点

54、，毛利率基本稳定。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）42投资流出减少，主要流向了其他投资。绿地控股 2022 三季报的投资活动资金流出，集中在其他投资，占比 80.21%。绿地控股 2020 年报到本期的投资活动资金流出，理财等投资占比最大，占比 76.46%。产能有所收缩。2022 三季报绿地控股产能投入 11.34 亿元，处置 1.03亿元，折旧摊销损耗 0.00 元，新增净投入 10.31 亿元，与期初经营性资产规模相比，扩张性资本支出比例 1.13%。经营活动与投资活动无资金缺口。2022 三季报绿地控股经营活动与投资活动资金净流入 171.81 亿元，无资金缺口。2

55、020 年报到本期经营活动与投资活动累计资金净流入 1257.93 亿元，无资金缺口。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）432022 三季报绿地控股筹资活动现金流入 512.97 亿元，其中股权流入12.63 亿元，债权流入 387.84 亿元，债权净流出 255.79 亿元，公司经营活动与投资活动产生现金流富余，并进行股权扩张，开始有资金进行历史债务的偿还。绿地控股金融负债水平较高，长期偿债压力较大。2022 年 09 月 30 日绿地控股金融负债率 16.07%，较 2021 年 09 月 30 日降低 2.39 个百分点。绿地控股金融负债水平较高，偿债压力较大，需要关注

56、相关偿债风险。通过查看市值罗盘 App 客户端，我们对企业排名变动、资金进出和估值状态进行了跟踪。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）44截至 2022Q3，绿地控股在 A 股的整体排名上升至第 1946 位，在房地产行业中的排名上升至第 39 位。截止 2023 年 2 月 16 日，北上资金并无特别信号。以近三年市盈率为评价指标看，绿地控股估值曲线处在严重高估区间。（三）华侨城（三）华侨城 A A整体看华侨城 A 的 2022 三季报表现出如下核心财务特征：1、公司业绩大幅下滑。2、毛利率降低，导致经营活动亏损。与此同时，经营资产周转效率有所恶化，最终经营资产报酬率开始出现

57、亏损。3、总资产回报水平以及股东权益撬动资产的能力均基本稳定，股东回报水平有所降低。4、华侨城 A 经营活动虽然账面盈利，却产生现金缺口。拉长时间周期看，经营活动的造血能力可覆盖投资活动对资金的需求。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）455、经营活动与投资活动资金缺口扩大。融资手段以债权流入为主。公司扩大股权，并开始进行历史债务的偿还。华侨城 A 金融负债水平较高，长期偿债压力较大。6、资产规模基本稳定，资产配置聚焦业务。公司的资本引入战略为均衡利用经营负债、金融负债的并重驱动型。下面是对华侨城 A2022 三季报关键特征的解读。公司业绩大幅下滑。2022 三季报华侨城 A

58、营业总收入 8.47 亿元，同比增速-41%，毛利润 57.35 亿元，同比增速-61%，核心利润-6.64 亿元，同比增速-114%，净利润 8.85 亿元，同比增速-84%。拉长时间周期看，经营活动的造血能力可覆盖投资活动对资金的需求。从华侨城 A2022 三季报的现金流结构来看，期初现金 672.85 亿元，经营活动净流出 22.68 亿元，投资活动净流出 15.16 亿元，筹资活动净流出167.98 亿元，累计净流出 205.94 亿元，期末现金 466.92 亿元。经营活动不具有造血能力。从华侨城 A2020 年报到本期的现金流结构来看，期初现金 354.86 亿元，经营活动净流入

59、381.89 亿元，投资活动净流出 48.06 亿元，筹资活动净流出 220.02 亿元，其他现金净流出 1.75 亿元，三年累计净流入 112.06 亿元，期末现金 466.92 亿元。拉长时间周期看，经营活动的造血能力可以覆盖投资活动对资金的需求。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）46华侨城 A2022 三季报经营活动现金净流出 22.68 亿元，较 2022 三季报减少 36.32 亿元，2020 年报到本期经营活动累计产生净流入 381.89 亿元。华侨城 A 经营活动虽然账面盈利，却产生现金缺口。融资手段以债权流入为主。华侨城 A2022 三季报筹资活动现金流入50

60、3.27 亿元，绝大部分筹资流入来源于债权流入（92.42%）。较 2021 三季报减少 150.54 亿元，增速-23.02%，筹资活动现金流入快速减少。华侨城A2022 三季报债务净流入-99.05 亿元，较 2021 三季报减少 140.83 亿元，公司开始偿还历史债务。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）47资产规模基本稳定。2022 年 09 月 30 日华侨城 A 总资产 4659.06 亿元，与 2022 年 06 月 30 日相比，华侨城 A 资产减少 74.67 亿元，资产规模基本稳定，资产增速-1.58%。资产配置聚焦业务。2022 年 09 月 30 日华

61、侨城 A 资产总额 4659.06 亿元，从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。从 2022 年 6 月 30 日的经营资产结构来看，存货占比 66%，其他经营资产占比 18%。总资产回报水平以及股东权益撬动资产的能力均基本稳定，股东回报水平有所降低。2022 三季报华侨城 AROE0.16%，较 2021 三季报减少 4.14 个百分点，股东回报水平降低。总资产报酬率 0.19%，较 2021 三季报减少 0.98 个百分点，总资产回报水平基本稳定。权益乘数 3.91 倍，较 2021 三季报降低 0.18 倍，股东权益撬动资产的能力基本稳定。房地产 A 股上市

62、公司发展报告（2022 年三季度）48从 2022 年 09 月 30 日华侨城 A 的负债及所有者权益结构来看，公司的资本引入战略为均衡利用经营负债、金融负债的并重驱动型。毛利率降低，导致经营活动亏损。与此同时，经营资产周转效率有所恶化，最终经营资产报酬率开始出现亏损。2022 三季报华侨城 A 经营资产报酬率-0.18%。较 2021 三季报，经营资产报酬率开始出现亏损。核心利润率-2.27%。与 2021 三季报相比，核心利润率下滑 12.14 个百分点，经营活动出现亏损。经营资产周转率 0.08 次，较 2021 三季报减少 0.05 次，降幅为 40.63%，经营资产周转效率有所恶化

63、。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）49华侨城 A2022 三季报毛利率 19.59%，与 2021 三季报相比，毛利率下滑10.40 个百分点，毛利率降低。华侨城 A2022 三季报较 2021 三季报经营活动出现亏损主要源于毛利率的降低。投资流出减少，主要流向了产能建设和其他投资。华侨城 A2022 三季报的投资活动资金流出，产能建设占比最大，占比 52.82%，此外其他投资也占比较大。华侨城 A2020 年报到本期的投资活动资金流出，产能建设占比最大，占比 38.28%，此外其他投资也占比较大。产能基本稳定。2022 三季报华侨城 A 产能投入 29.27 亿元，处置

64、127.94万元，折旧摊销损耗 0.00 元，新增净投入 29.25 亿元，与期初经营性资产规模相比，扩张性资本支出比例 5.20%。经营活动与投资活动资金缺口扩大。2022 三季报华侨城 A 经营活动与投资活动资金缺口 37.84 亿元较 2021 三季报增加 4.03 亿元，缺口扩大。2020年报到本期经营活动与投资活动累计资金净流入 333.83 亿元，无资金缺口。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）502022 三季报华侨城 A 筹资活动现金流入 503.27 亿元，其中股权流入16.99 亿元，债权流入 465.12 亿元，债权净流出 99.05 亿元，公司扩大股权，

65、并开始进行历史债务的偿还。华侨城 A 金融负债水平较高，长期偿债压力较大。2022 年 09 月 30 日华侨城 A 金融负债率 28.26%，较 2021 年 09 月 30 日降低 0.27 个百分点。华侨城 A 金融负债水平较高，偿债压力较大，需要关注相关偿债风险。通过查看市值罗盘 App 客户端，我们对企业排名变动、资金进出和估值状态进行了跟踪。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）51截至 2022Q3，华侨城 A 在 A 股的整体排名下降至第 3273 位，在房地产行业中的排名下降至第 70 位。截止 2023 年 2 月 15 日，北上资金并无特别信号。以近三年市盈

66、率为评价指标看，华侨城 A 估值曲线处在严重高估区间。（四）新湖中宝（四）新湖中宝整体看新湖中宝的 2022 三季报表现出如下核心财务特征：1、净利润快速下滑，经营活动产生的核心利润出现亏损。2、毛利率提高，带动核心利润率提高，但未能实现经营活动扭亏，与此同时经营资产周转效率有所恶化，最终经营资产报酬率表现稳定。3、总资产回报水平以及股东权益撬动资产的能力均基本稳定，股东回报水平表现为小幅降低。4、经营活动无资金缺口，但现金净流入大幅缩水。经营活动具有一定的造血能力，投资表现为净流入，无需资金支持。5、公司经营活动与投资活动产生现金流富余，并进行股权扩张，开始有资金进行历史债务的偿还。6、融资

67、手段以债权流入为主，公司现阶段以偿还历史债务为主。但整体看，新湖中宝金融负债水平较高，长期偿债压力较大。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）527、资产规模基本稳定，经营资产占比不高，其他难以产生价值的资产占比较高，资产质量差。资金来源上表现出“输血”支撑度增加的趋势。下面是对新湖中宝 2022 三季报关键特征的解读。净利润快速下滑，经营活动产生的核心利润出现亏损。2022 三季报新湖中宝营业总收入 66.83 亿元，同比增速-26%，毛利润 21.69 亿元，同比增速 17%，核心利润-3.37 亿元，净利润 15.69 亿元，同比增速-22%。经营活动具有一定的造血能力，投

68、资表现为净流入，无需资金支持。从新湖中宝 2022 三季报的现金流结构来看，期初现金 126.38 亿元，经营活动净流入 38.95 亿元，投资活动净流入 21.60 亿元，筹资活动净流出102.12 亿元，累计净流出 40.13 亿元，期末现金 86.25 亿元。从新湖中宝 2020 年报到本期的现金流结构来看，期初现金 125.26 亿元，经营活动净流入 234.95 亿元，投资活动净流入 49.25 亿元，筹资活动净流出 322.27 亿元，其他现金净流出 0.94 亿元，三年累计净流出 39.01 亿元，期末现金 86.25 亿元。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）5

69、3经营活动无资金缺口，但现金净流入大幅缩水。新湖中宝 2022 三季报经营活动现金净流入 38.95 亿元，较 2022 三季报减少 27.42 亿元，2020 年报到本期经营活动累计产生净流入 234.95 亿元。新湖中宝经营活动现金净流入大幅度缩水。融资手段以债权流入为主，公司现阶段以偿还历史债务为主。新湖中宝 2022 三季报筹资活动现金流入 142.87 亿元，筹资流入主要来源于债权流入（71.23%）。较 2021 三季报减少 37.97 亿元，增速-21.00%，筹资活动现金流入快速减少。新湖中宝 2022 三季报债务净流入-99.42 亿元，公司现阶段以偿还历史债务为主。资产规模

70、基本稳定。2022 年 09 月 30 日新湖中宝总资产 1284.30 亿元，与 2022 年 06 月 30 日相比，新湖中宝资产增加 0.26 亿元，资产规模基本稳定，资产增速 0.02%。从 2022 年 09 月 30 日的合并报表的资产结构来看，经营资产占比不高，其他难以产生价值的资产占比较高，资产质量差。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）54从 2022 年 6 月 30 日的经营资产结构来看，存货占比 78%，其他经营资产占比 15%。总资产回报水平以及股东权益撬动资产的能力均基本稳定，股东回报水平表现为小幅降低。2022 三季报新湖中宝 ROE3.94%，较

71、 2021 三季报减少 1.34 个百分点，股东回报水平降低。总资产报酬率 1.20%，较 2021 三季报减少 0.29 个百分点，总资产回报水平基本稳定。权益乘数 3.05 倍，较 2021 三季报降低 0.24倍，股东权益撬动资产的能力基本稳定。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）55资金来源上表现出“输血”支撑度增加的趋势。从 2022 年 09 月 30 日新湖中宝的负债及所有者权益结构来看，公司的资本引入战略为均衡利用经营负债、金融负债的并重驱动型。其中，金融性负债规模快速降低。与 2021年 09 月 30 日相比，经营性负债占比明显增长，金融性负债占比明显降低，

72、公司在资金来源上表现出经营性负债支撑度增加的趋势。毛利率提高，带动核心利润率提高，但未能实现经营活动扭亏，与此同时经营资产周转效率有所恶化，最终经营资产报酬率表现稳定。2022 三季报新湖中宝经营资产报酬率-0.53%。较 2021 三季报，经营资产报酬率基本稳定。核心利润率-5.04%。与 2021 三季报相比，核心利润率上升 4.33 个百分点，但未能实现经营活动扭亏。经营资产周转率 0.11 次，较 2021 三季报减少 0.03 次，降幅为 22.99%，经营资产周转效率有所恶化。新湖中宝 2022 三季报毛利率 32.45%，与 2021 三季报相比，毛利率上升 11.90 个百分点

73、，毛利率改善。新湖中宝 2022 三季报较 2021 三季报核心利润率的提高主要源于毛利率的提高。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）56投资流出增加，主要流向了其他投资活动，其次是理财等投资。新湖中宝 2022 三季报的投资活动资金流出，其他投资占比最大，占比 53.38%，此外理财等投资也占比较大。新湖中宝 2020 年报到本期的投资活动资金流出，理财等投资占比最大，占比 50.43%，此外其他投资也占比较大。产能大幅收缩。2022 三季报新湖中宝产能投入 0.23 亿元，处置 8.95亿元，折旧摊销损耗 0.00 元，新增净投入-8.73 亿元，与期初经营性资产规模相比，

74、扩张性资本支出比例-18.60%。2022 三季报新湖中宝筹资活动现金流入 142.87 亿元，其中股权流入0.49 亿元，债权流入 101.76 亿元，债权净流出 99.42 亿元，公司经营活动与投资活动产生现金流富余，并进行股权扩张，开始有资金进行历史债务的偿还。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）57新湖中宝金融负债水平较高，长期偿债压力较大。2022 年 09 月 30 日新湖中宝金融负债率 24.03%，较 2021 年 09 月 30 日降低 9.50 个百分点，金融负债水平降低。新湖中宝金融负债水平较高，偿债压力较大，需要关注相关偿债风险。通过查看市值罗盘 App

75、 客户端，我们对企业排名变动、资金进出和估值状态进行了跟踪。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）58截至 2022Q3，新湖中宝在 A 股的整体排名下降至第 743 位，在房地产行业中的排名下降至第 13 位。截止 2023 年 2 月 14 日，北上资金并无特别信号。以近三年市盈率为评价指标看，新湖中宝估值曲线处在偏高区间。（五）滨江集团（五）滨江集团整体看滨江集团的 2022 三季报表现出如下核心财务特征：1、公司业绩大幅下滑。2、毛利率降低，导致核心利润率降低。滨江集团经营资产报酬率的下滑来源于核心利润率和经营资产周转率的同时下滑。3、滨江集团 ROE 的改善主要来源于权

76、益乘数的提高。4、经营活动具备一定的造血能力，能够为投资活动提供一定的资金支持，但并未能完全覆盖，且无法覆盖快速增长的战略性投资。5、经营活动与投资活动资金缺口迅速扩大。融资手段均衡利用了债权和其他流入方式。滨江集团金融负债水平较高，长期偿债压力较大。6、资产规模有所扩张，资产配置聚焦业务。公司的资本引入战略为以经营负债为主的并重驱动型。下面是对滨江集团 2022 三季报关键特征的解读。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）59公司业绩大幅下滑。2022 三季报滨江集团营业总收入 198.68 亿元，同比增速-19%，毛利润 33.08 亿元，同比增速-41%，核心利润 14.5

77、8 亿元，同比增速-53%，净利润 23.11 亿元，同比增速 2%。经营活动具备一定的造血能力，能够为投资活动提供一定的资金支持，但并未能完全覆盖，仍需依赖外部资金支撑发展。从滨江集团 2022 三季报的现金流结构来看，期初现金 210.97 亿元，经营活动净流入 30.25 亿元，投资活动净流出 255.61 亿元，筹资活动净流入233.06 亿元，累计净流入 7.84 亿元，期末现金 218.81 亿元。经营活动具备一定的造血能力，能够为投资活动提供一定的资金支持，但并未能完全覆盖。从滨江集团 2020 年报到本期的现金流结构来看，期初现金 120.11 亿元，经营活动净流入 7.07

78、亿元，投资活动净流出 374.60 亿元，筹资活动净流入466.46 亿元，其他现金净流出 0.24 亿元，三年累计净流入 98.70 亿元，期末现金 218.81 亿元。拉长时间周期看，经营活动具备一定的造血能力，能够为投资活动提供一定的资金支持，但并未能完全覆盖，仍需依赖外部资金支撑发展，需要关注现金流的安全问题。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）60经营活动无资金缺口。滨江集团 2022 三季报经营活动现金净流入 30.25亿元，较 2022 三季报增加 25.24 亿元，2020 年报到本期经营活动累计产生净流入 7.07 亿元。自身造血能力无法覆盖快速增长的战略性投

79、资。滨江集团 2022 三季报战略投资资金流出 27.68 亿元，较 2021 三季报增加 23.75 亿元，增速 6.05，战略性投资的资金投入快速增长。滨江集团 2020 年报到本期战略投资资金流出 32.18 亿元，经营活动产生现金净流入 7.07 亿元，经营活动的造血能力无法覆盖战略投资的资金流出。融资手段均衡利用了债权和其他流入方式。滨江集团 2022 三季报筹资活动现金流入 516.05 亿元，筹资流入均衡来源于债权流入（51.91%）、其房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）61他流入（27.22%）和股权流入（20.86%）。较 2021 三季报增加 176.84

80、 亿元，增速 52.13%，筹资活动现金流入快速增加。滨江集团 2022 三季报债务净流入 67.75 亿元，较 2021 三季报增加 33.09 亿元，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。资产规模有所扩张。2022 年 09 月 30 日滨江集团总资产 2739.81 亿元，与 2022 年 06 月 30 日相比，滨江集团资产增加 216.38 亿元，资产规模有所增长，资产增速 8.57%。资产配置聚焦业务。2022 年 09 月 30 日滨江集团资产总额 2739.81 亿元，从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。从 2022 年 6 月 30 日的

81、经营资产结构来看，存货占比 79%，其他经营资产占比 18%。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）62滨江集团 ROE 的改善主要来源于权益乘数的提高。2022 三季报滨江集团 ROE9.69%，较 2021 三季报增加 2.61 个百分点，股东回报水平提高。总资产报酬率 0.95%，较 2021 三季报减少 0.27 个百分点，总资产回报水平基本稳定。权益乘数 5.93 倍，较 2021 三季报降低 0.50倍，股东权益撬动资产的能力基本稳定。从 2022 年 09 月 30 日滨江集团的负债及所有者权益结构来看，公司的资本引入战略为以经营负债为主的并重驱动型。其中，经营负债

82、是资产增长的主要推动力。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）63毛利率降低，导致核心利润率降低。滨江集团经营资产报酬率的下滑来源于核心利润率和经营资产周转率的同时下滑。2022 三季报滨江集团经营资产报酬率 0.72%。较 2021 三季报，经营资产报酬率降低 1.27 个百分点，降幅 63.93%，经营资产报酬率有所恶化。核心利润率 7.34%。与 2021 三季报相比，核心利润率下滑 5.48 个百分点，降幅达 42.76%，经营活动盈利性降低。经营资产周转率 0.10 次，较 2021 三季报减少 0.06 次，降幅为 36.99%，经营资产周转效率有所恶化。滨江集团 2

83、022 三季报毛利率 16.65%，与 2021 三季报相比，毛利率下滑 6.26 个百分点，毛利率降低。滨江集团 2022 三季报较 2021 三季报核心利润率的降低主要源于毛利率的降低。投资流出增加，主要流向了其他投资。滨江集团 2022 三季报的投资活动资金流出，其他投资占比最大，占比 69.25%。滨江集团 2020 年报到本期的投资活动资金流出，其他投资占比最大，占比 69.16%。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）64产能快速收缩。2022 三季报滨江集团产能投入 0.92 亿元，处置 11.33亿元，折旧摊销损耗 0.00 元，新增净投入-10.42 亿元，与期

84、初经营性资产规模相比，扩张性资本支出比例-14.36%。经营活动与投资活动资金缺口迅速扩大。2022 三季报滨江集团经营活动与投资活动资金缺口 225.36 亿元较 2021 三季报增加 167.65 亿元，缺口迅速扩大。2020 年报到本期经营活动与投资活动累计资金缺口 367.53 亿元。滨江集团金融负债水平较高，长期偿债压力较大。2022 年 09 月 30 日滨江集团金融负债率 18.46%，较 2021 年 09 月 30 日降低 2.90 个百分点。滨江集团金融负债水平较高，偿债压力较大，需要关注相关偿债风险。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）65通过查看市值罗盘

85、 App 客户端，我们对企业排名变动、资金进出和估值状态进行了跟踪。截至 2022Q3，滨江集团在 A 股的整体排名上升至第 1399 位，在房地产行业中的排名下降至第 26 位。截止 2023 年 2 月 13 日，北上资金并无特别信号。以近三年市盈率为评价指标看，滨江集团估值曲线处在偏高区间。（六）华发股份（六）华发股份整体看华发股份的 2022 三季报表现出如下核心财务特征：1、公司业绩表现为增收不增利。2、毛利率降低，导致核心利润率降低。经营活动盈利性降低，经营资产周转效率基本稳定，经营资产报酬率整体表现稳定。3、股东权益撬动资产的能力降低，总资产回报水平基本稳定，股东回报水平整体表现

86、稳定。4、经营活动的造血能力不足以覆盖投资活动对资金的需求，亦不足以覆盖战略性投资。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）665、经营活动与投资活动开始出现资金缺口。融资手段以债权流入为主。公司的生存发展仍对贷款有一定依赖。华发股份金融负债水平较高，长期偿债压力较大。6、资产规模有所扩张，资产配置聚焦业务。资金来源上表现出“输血”支撑度增加的趋势。下面是对华发股份 2022 三季报关键特征的解读。公司业绩表现为增收不增利。2022 三季报华发股份营业总收入 328.08亿元，同比增速 14%，毛利润 68.48 亿元，同比增速-14%，核心利润 21.97亿元，同比增速-16%，

87、净利润 26.93 亿元，同比增速-5%。经营活动的造血能力不足以覆盖投资活动对资金的需求。从华发股份 2022 三季报的现金流结构来看，期初现金 497.17 亿元，经营活动净流入 215.98 亿元，投资活动净流出 310.91 亿元，筹资活动净流出2.98 亿元，累计净流出 97.82 亿元，期末现金 399.36 亿元。经营活动的造血能力不足以覆盖投资活动对资金的需求。从华发股份 2020 年报到本期的现金流结构来看，期初现金 257.87 亿元，经营活动净流入 867.67 亿元，投资活动净流出 1360.88 亿元，筹资活动净流入 635.15 亿元，其他现金净流出 0.45 亿元

88、，三年累计净流入 141.49 亿元，期末现金 399.36 亿元。拉长时间周期看，经营活动具备一定的造血能力，能够为投资活动提供一定的资金支持，但并未能完全覆盖，仍需依赖外部资金支撑发展，需要关注现金流的安全问题。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）67经营活动无资金缺口。华发股份 2022 三季报经营活动现金净流入215.98 亿元，较 2022 三季报减少 50.55 亿元，2020 年报到本期经营活动累计产生净流入 867.67 亿元。自身造血能力无法覆盖战略性投资。华发股份 2022 三季报战略投资资金流出 246.69 亿元，较 2021 三季报增加 74.76 亿

89、元，增速 43.48%，战略性投资的资金投入快速增长。华发股份 2020 年报到本期战略投资资金流出 996.49 亿元，经营活动产生现金净流入 867.67 亿元，经营活动的造血能力无法覆盖战略投资的资金流出。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）68融资手段以债权流入为主。华发股份 2022 三季报筹资活动现金流入826.96 亿元，较 2021 三季报增加 48.97 亿元，增速 6.29%，筹资活动现金流入有所增加。华发股份 2022 三季报绝大部分筹资流入来源于债权流入（87.94%）。华发股份 2022 三季报债务净流入 24.98 亿元，较 2021 三季报增加 4

90、.33 亿元，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。资产规模有所扩张。2022 年 09 月 30 日华发股份总资产 3918.18 亿元，与 2022 年 06 月 30 日相比，华发股份资产增加 190.64 亿元，资产规模有所增长，资产增速 5.11%。资产配置聚焦业务。2022 年 09 月 30 日华发股份资产总额 3918.18 亿元，从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。从 2022 年 6 月 30 日的经营资产结构来看，存货占比 91%，其他产能类资产占比 6%。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）69股东权益撬动资产的能力

91、降低，总资产回报水平基本稳定，股东回报水平整体表现稳定。2022 三季报华发股份 ROE10.53%，较 2021 三季报增加 0.92 个百分点，股东回报水平基本稳定。总资产报酬率 0.72%，较 2021 三季报减少 0.12 个百分点，总资产回报水平基本稳定。权益乘数 3.72 倍，较 2021 三季报降低1.04 倍，股东权益撬动资产的能力降低。资金来源上表现出“输血”支撑度增加的趋势。从 2022 年 09 月 30 日华发股份的负债及所有者权益结构来看，公司的资本引入战略为均衡利用经营负债、金融负债、少数股东的并重驱动型。其中，少数股东是资产增长的主要推动力。与 2021 年 09

92、 月 30 日相比，少数股东权益占比明显增长，金融性负债占比明显降低，公司在资金来源上表现出少数股东权益支撑度增加的趋势。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）70毛利率降低，导致核心利润率降低。经营活动盈利性降低，经营资产周转效率基本稳定，经营资产报酬率整体表现稳定。2022 三季报华发股份经营资产报酬率 0.78%。较 2021 三季报，经营资产报酬率基本稳定。核心利润率 6.70%。与 2021 三季报相比，核心利润率下滑 2.42 个百分点，降幅达 26.58%，经营活动盈利性降低。经营资产周转率 0.12 次，较 2021 三季报增加 0.01 次，增幅为 9.72%，

93、经营资产周转效率基本稳定。华发股份 2022 三季报毛利率 20.87%，与 2021 三季报相比，毛利率下滑 6.78 个百分点，毛利率降低。华发股份 2022 三季报较 2021 三季报核心利润率的降低主要源于毛利率的降低。投资流出稳定，主要流向了产能建设和理财等投资。华发股份 2022 三季报的投资活动资金流出，产能建设占比最大，占比 64.49%，此外理财等投资也占比较大。华发股份 2020 年报到本期的投资活动资金流出，产能建设占比最大，占比 61.86%，此外理财等投资也占比较大。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）71产能基本稳定。2022 三季报华发股份产能投入

94、 244.25 亿元，处置 29.85万元，折旧摊销损耗 0.00 元，新增净投入 244.25 亿元，与期初经营性资产规模相比，扩张性资本支出比例 145.40%。经营活动与投资活动开始出现资金缺口。2022 三季报华发股份经营活动与投资活动资金缺口 94.93 亿元，较 2021 三季报开始出现资金缺口。2020年报到本期经营活动与投资活动累计资金缺口 493.21 亿元。2022 三季报华发股份筹资活动现金流入 826.96 亿元，其中股权流入97.46 亿元，债权流入 727.23 亿元，债权净流入 24.98 亿元，公司的生存发展仍对贷款有一定依赖。房地产 A 股上市公司发展报告（2

95、022 年三季度）72华发股份金融负债水平较高，长期偿债压力较大。2022 年 09 月 30 日华发股份金融负债率 31.55%，较 2021 年 09 月 30 日降低 7.29 个百分点，金融负债水平降低。华发股份金融负债水平较高，偿债压力较大，需要关注相关偿债风险。通过查看市值罗盘 App 客户端，我们对企业排名变动、资金进出和估值状态进行了跟踪。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）73截至 2022Q3，华发股份在 A 股的整体排名下降至第 485 位，在房地产行业中的排名下降至第 4 位。截止 2023 年 2 月 10 日，北上资金并无特别信号。以近三年市盈率为评

96、价指标看，华发股份估值曲线处在严重高估区间。（七）金地集团（七）金地集团整体看金地集团的 2022 三季报表现出如下核心财务特征：1、公司净利润有所下滑，这主要是由非经营活动的其他利润的减少或损失的增长导致。2、毛利率改善带动经营扭亏。经营活动实现扭亏，经营资产周转效率基本稳定，经营资产报酬率也实现了扭亏。3、金地集团 ROE 的下滑主要来源于总资产报酬率和权益乘数的双重下滑。4、经营活动的造血能力可以覆盖投资活动对资金的需求。经营活动与投资活动资金缺口消失。融资手段以债权流入为主。5、公司经营活动与投资活动产生现金流富余，并进行股权扩张，开始有资金进行历史债务的偿还。金地集团金融负债水平较高

97、，长期偿债压力较大。6、资产规模基本很稳定，资产配置聚焦业务。公司的资本引入战略为均衡利用经营负债、金融负债的并重驱动型。下面是对金地集团 2022 三季报关键特征的解读。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）74净利润有所下滑，这主要是由非经营活动的其他利润的减少或损失的增长导致。2022 三季报金地集团营业总收入 530.76 亿元，同比增速-1%，毛利润 109.45 亿元，同比增速 10%，核心利润 12.81 亿元，同比增速 909%，净利润 53.31 亿元，同比增速-7%。经营活动的造血能力可以覆盖投资活动对资金的需求。从金地集团 2022 三季报的现金流结构来看，

98、期初现金 645.09 亿元，经营活动净流入 119.68 亿元，投资活动净流出 7.52 亿元，筹资活动净流出202.71 亿元，累计净流出 88.67 亿元，期末现金 556.42 亿元。经营活动的造血能力可以覆盖投资活动对资金的需求。从金地集团 2020 年报到本期的现金流结构来看，期初现金 450.98 亿元，经营活动净流入 288.83 亿元，投资活动净流出 203.44 亿元，筹资活动净流入 19.97 亿元，其他现金净流入 862.83 万元，三年累计净流入 105.45 亿元，期末现金 556.42 亿元。拉长时间周期看，经营活动具备一定的造血能力，能够满足投资活动所需的资金投

99、入，这种情况下公司仍在进行筹资，需要确认该部分是未来满足公司未来的投资计划，还是非必要性融资。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）75经营活动无资金缺口。金地集团 2022 三季报经营活动现金净流入119.68 亿元，较 2022 三季报增加 127.27 亿元，2020 年报到本期经营活动累计产生净流入 288.83 亿元。融资手段以债权流入为主，公司开始偿还历史债务。金地集团 2022 三季报筹资活动现金流入 363.56 亿元，较 2021 三季报减少 183.34 亿元，增速-33.52%，筹资活动现金流入快速减少。金地集团 2022 三季报绝大部分筹资流入来源于债权流

100、入（91.27%）。金地集团 2022 三季报债务净流入-74.71亿元，较 2021 三季报减少 210.57 亿元，公司开始偿还历史债务。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）76资产规模基本很稳定。2022 年 09 月 30 日金地集团总资产 4656.48 亿元，与 2022 年 06 月 30 日相比，金地集团资产增加 2.92 亿元，资产规模基本稳定，资产增速 0.06%。资产配置聚焦业务。2022 年 09 月 30 日金地集团资产总额 4656.48 亿元，从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。从 2022 年 6 月 30 日的经

101、营资产结构来看，存货占比 58%，其他经营资产占比 34%。金地集团 ROE 的下滑主要来源于总资产报酬率和权益乘数的双重下滑。2022 三季报金地集团 ROE4.73%，较 2021 三季报减少 1.04 个百分点，股东回报水平降低。总资产报酬率 1.15%，较 2021 三季报减少 0.17 个百分点，总资产回报水平基本稳定。权益乘数 4.04 倍，较 2021 三季报降低 0.57倍，股东权益撬动资产的能力降低。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）77从 2022 年 09 月 30 日金地集团的负债及所有者权益结构来看，公司的资本引入战略为均衡利用经营负债、金融负债的并

102、重驱动型。毛利率改善带动经营扭亏。经营活动实现扭亏，经营资产周转效率基本稳定，经营资产报酬率也实现了扭亏。2022 三季报金地集团经营资产报酬率 0.35%。较 2021 三季报，经营资产报酬率实现扭亏。核心利润率 2.19%。与 2021 三季报相比，核心利润率上升 2.39 个百分点，经营活动实现扭亏。经营资产周转率 0.16 次，较 2021三季报减少 0.01 次，降幅为 4.82%，经营资产周转效率基本稳定。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）78金地集团 2022 三季报毛利率 20.44%，与 2021 三季报相比，毛利率上升 2.30 个百分点，毛利率改善。金地

103、集团 2022 三季报较 2021 三季报经营活动扭亏的主要源于毛利率的提高。投资流出减少，主要流向了理财等投资。金地集团 2022 三季报的投资活动资金流出，集中在理财等投资，占比 92.19%。金地集团 2020 年报到本期的投资活动资金流出，集中在理财等投资，占比 89.55%。产能基本稳定。2022 三季报金地集团产能投入 5.72 亿元，处置 145.45万元，折旧摊销损耗 0.00 元，新增净投入 5.70 亿元，与期初经营性资产规模相比，扩张性资本支出比例 2.21%。经营活动与投资活动资金缺口消失。2022 三季报金地集团经营活动与投资活动资金净流入 112.16 亿元，较 2

104、021 三季报资金缺口消失。2020 年报到本期经营活动与投资活动累计资金净流入 85.40 亿元，无资金缺口。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）792022 三季报金地集团筹资活动现金流入 363.56 亿元，其中股权流入9.56 亿元，债权流入 331.82 亿元，债权净流出 74.71 亿元，公司经营活动与投资活动产生现金流富余，并进行股权扩张，开始有资金进行历史债务的偿还。金地集团金融负债水平较高，长期偿债压力较大。2022 年 09 月 30 日金地集团金融负债率 24.88%，较 2021 年 09 月 30 日降低 1.21 个百分点。金地集团金融负债水平较高，

105、偿债压力较大，需要关注相关偿债风险。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）80通过查看市值罗盘 App 客户端，我们对企业排名变动、资金进出和估值状态进行了跟踪。截至 2022Q3，金地集团在 A 股的整体排名下降至第 725 位，在房地产行业中的排名下降至第 12 位。截止 2023 年 2 月 10 日，北上资金并无特别信号。以近三年市盈率为评价指标看，金地集团估值曲线处在严重低估区间。（八）招商蛇口（八）招商蛇口整体看招商蛇口的 2022 三季报表现出如下核心财务特征：1、公司业绩表现为增收不增利。2、毛利率降低，导致核心利润率降低。经营活动盈利性降低，经营资产周转效率基本

106、稳定，经营资产报酬率表现稳定。3、招商蛇口 ROE 的下滑主要来源于总资产报酬率的下滑。4、拉长时间周期看，经营活动的造血能力足以覆盖投资活动对资金的需求。经营活动与投资活动资金缺口迅速缩小。5、融资手段以债权流入为主，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。招商蛇口金融负债水平较高，长期偿债压力较大。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）816、资产规模基本稳定，资产配置聚焦业务。资金来源上以“输血”为主要推动力。下面是对招商蛇口 2022 三季报关键特征的解读。公司业绩表现为增收不增利。2022 三季报招商蛇口营业总收入 894.84亿元，同比增速 9%，毛利润 167.

107、65 亿元，同比增速-6%，核心利润 55.29亿元，同比增速-27%，净利润 63.47 亿元，同比增速-27%。拉长时间周期看，经营活动的造血能力足以覆盖投资活动对资金的需求。从招商蛇口 2022 三季报的现金流结构来看，期初现金 793.83 亿元，经营活动净流入 81.16 亿元，投资活动净流出 131.13 亿元，筹资活动净流入24.31 亿元，累计净流出 23.74 亿元，期末现金 770.09 亿元。经营活动的造血能力不足以覆盖投资活动对资金的需求。从招商蛇口 2020 年报到本期的现金流结构来看，期初现金 742.03 亿元，经营活动净流入 617.15 亿元，投资活动净流出

108、422.08 亿元，筹资活动净流出 166.25 亿元，其他现金净流出 0.76 亿元，三年累计净流入 28.06 亿元，期末现金 770.09 亿元。拉长时间周期看，经营活动的造血能力足以覆盖投资活动对资金的需求。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）82经营活动无资金缺口。招商蛇口 2022 三季报经营活动现金净流入 81.16亿元，较 2022 三季报减少 2.27 亿元，2020 年报到本期经营活动累计产生净流入 617.15 亿元。自身造血能力可以覆盖快速增长的战略性投资。战略投资资金流出55.39 亿元，较 2021 三季报减少 16.49 亿元，增速-22.95%，

109、战略性投资的资金投入快速降低。招商蛇口 2020 年报到本期战略投资资金流出 222.98 亿元，经营活动产生现金净流入 617.15 亿元，经营活动的造血能力能够覆盖战略投资的资金流出。融资手段以债权流入为主，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）83招商蛇口 2022 三季报筹资活动现金流入 1473.86 亿元，筹资流入主要来源于债权流入（70.13%）。较 2021 三季报减少 52.34 亿元，增速-3.43%，筹资活动现金流入基本稳定。招商蛇口 2022 三季报债务净流入 280.16 亿元，较 2021 三季报增加 188

110、.47 亿元，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。资产规模基本稳定。2022 年 09 月 30 日招商蛇口总资产 9234.98 亿元，与 2022 年 06 月 30 日相比，招商蛇口资产增加 431.19 亿元，资产规模基本稳定，资产增速 4.90%。资产配置聚焦业务。2022 年 09 月 30 日招商蛇口资产总额 9234.98 亿元，从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。招商蛇口 ROE 的下滑主要来源于总资产报酬率的下滑。2022 三季报招商蛇口 ROE2.85%，较 2021 三季报减少 3.09 个百分点，股东回报水平降低。总资产报酬率

111、0.71%，较 2021 三季报减少 0.38 个百分房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）84点，总资产回报水平基本稳定。权益乘数 3.39 倍，较 2021 三季报提高 0.29倍，股东权益撬动资产的能力基本稳定。资金来源上以“输血”为主要推动力。从 2022 年 09 月 30 日招商蛇口的负债及所有者权益结构来看，公司的资本引入战略为均衡利用经营负债、金融负债的并重驱动型。其中，金融负债、经营负债是资产增长的主要推动力。毛利率降低，导致核心利润率降低。经营活动盈利性降低，经营资产周转效率基本稳定，经营资产报酬率表现稳定。2022 三季报招商蛇口经营资产报酬率 0.77%。

112、较 2021 三季报，经营资产报酬率基本稳定。核心利润率 6.18%。与 2021 三季报相比，核心利润率下滑 3.13 个百分点，降幅达 33.64%，经营活动盈利性降低。经营资产周转率 0.13 次，较 2021 三季报增加 0.00 次，增幅为 0.12%，经营资产周转效率基本稳定。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）85招商蛇口 2022 三季报毛利率 18.74%，与 2021 三季报相比，毛利率下滑 3.19 个百分点，毛利率降低。招商蛇口 2022 三季报较 2021 三季报核心利润率的降低主要源于毛利率的降低。投资流出减少，主要流向了其他投资。招商蛇口 2022

113、 三季报的投资活动资金流出，其他投资占比最大，占比 74.27%。招商蛇口 2020 年报到本期的投资活动资金流出，其他投资占比最大，占比 68.61%。产能有所收缩。2022 三季报招商蛇口产能投入 36.45 亿元，处置 1.97亿元，折旧摊销损耗 0.00 元，新增净投入 34.48 亿元，与期初经营性资产规模相比，扩张性资本支出比例 2.82%。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）86经营活动与投资活动资金缺口迅速缩小。2022 三季报招商蛇口经营活动与投资活动资金缺口 49.97 亿元较 2021 三季报减少 36.05 亿元，缺口迅速缩小。2020 年报到本期经营活

114、动与投资活动累计资金净流入 195.07 亿元，无资金缺口。招商蛇口金融负债水平较高，长期偿债压力较大。2022 年 09 月 30 日招商蛇口金融负债率 22.67%，较 2021 年 09 月 30 日提高 2.31 个百分点。招商蛇口金融负债水平较高，偿债压力较大，需要关注相关偿债风险。通过查看市值罗盘 App 客户端，我们对企业排名变动、资金进出和估值状态进行了跟踪。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）87截至 2022Q3，招商蛇口在 A 股的整体排名上升至第 620 位，在房地产行业中的排名下降至第 7 位。截止 2023 年 2 月 8 日，北上资金并无特别信号。

115、以近三年市盈率为评价指标看，招商蛇口估值曲线处在严重高估区间。（九）万科（九）万科 A A整体看万科 A 的 2022 三季报表现出如下核心财务特征：1、公司业绩快速增长，“开源”又“节流”的经营活动增长质量较高，且表现出较高的成长性。2、毛利率降低，经营活动盈利性基本稳定，经营资产周转效率有所改善，最终经营资产报酬率表现稳定。3、股东权益撬动资产的能力有所降低，但总资产回报水平稳定，最终股东回报水平表现稳定。4、万科 A 经营活动虽然账面盈利，却产生现金缺口。拉长时间周期看，经营活动的造血能力可以覆盖投资活动对资金的需求。5、经营活动与投资活动资金缺口迅速缩小。融资手段以债权流入为主，公司持

116、续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。公司的生存发展仍对贷款有一定依赖。万科 A 金融负债水平较高，长期偿债压力较大。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）886、资产规模稳定，资产配置聚焦业务。公司的资本引入战略为以经营负债为主的并重驱动型。下面是对万科 A2022 三季报关键特征的解读。公司业绩快速增长。2022 三季报万科 A 营业总收入 3376.73 亿元，同比增速 24%，毛利润 662.83 亿元，同比增速 10%，核心利润 336.39 亿元，同比增速 28%，净利润 272.45 亿元，同比增速 11%。经营活动盈利的增长是净利润增长的主要原因，净利润增长质量较

117、高。万科 A2022 三季报净利润 272.45 亿元，利润主要来源于经营活动产生的核心利润。2022 三季经营活动产生的核心利润较去年同期增加 73.15 亿元，净利润的增长主要来自经营活动盈利的增长。经营活动成长质量高。万科 A 毛利润 2022 年上三季较 2021 年同期增加62.89 亿元，费用减少 10.25 亿元，产品盈利增长的同时，费用支出减少，“开源”又“节流”的经营活动增长质量较高。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）89拉长时间周期看，经营活动的造血能力可以覆盖投资活动对资金的需求。从万科 A2022 三季报的现金流结构来看，期初现金 1407.08 亿元

118、，经营活动净流出 41.76 亿元，投资活动净流出 111.54 亿元，筹资活动净流出104.64 亿元，累计净流出 249.03 亿元，期末现金 1158.05 亿元。经营活动没有造血能力。从万科 A2020 年报到本期的现金流结构来看，期初现金 1597.39 亿元，经营活动净流入 531.25 亿元，投资活动净流出 316.38 亿元，筹资活动净流出 660.72 亿元，其他现金净流入 6.50 亿元，三年累计净流出 439.34 亿元，期末现金 1158.05 亿元。拉长时间周期看，经营活动的造血能力可以覆盖投资活动对资金的需求。万科 A2022 三季报经营活动现金净流出 41.76

119、亿元，较 2022 三季报减少 53.95 亿元，2020 年报到本期经营活动累计产生净流入 531.25 亿元。万科 A 经营活动虽然账面盈利，却产生现金缺口。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）90融资手段以债权流入为主，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。万科 A2022 三季报筹资活动现金流入 1130.19 亿元，绝大部分筹资流入来源于债权流入（89.12%）。较 2021 三季报增加 112.69 亿元，增速 11.07%，筹资活动现金流入有所增加。万科 A2022 三季报债务净流入 197.32 亿元，较 2021 三季报增加 114.69 亿元，公司持续

120、有新增贷款，且新增贷款规模快速增加。资产规模稳定。2022 年 09 月 30 日万科 A 总资产 18326.24 亿元，与 2022年 06 月 30 日相比，万科 A 资产减少 465.78 亿元，资产规模基本稳定，资产增速-2.48%。资产配置聚焦业务。2022 年 09 月 30 日万科 A 资产总额 18326.24 亿元，从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）91从 2022 年 6 月 30 日的经营资产结构来看，存货占比 65%，其他经营资产占比 20%，其他产能类资产占比 8%。股东权益撬动资

121、产的能力有所降低，但总资产回报水平稳定，最终股东回报水平表现稳定。2022 三季报万科 AROE7.15%，较 2021 三季报减少 0.23 个百分点，股东回报水平基本稳定。总资产报酬率 1.44%，较 2021 三季报增加 0.16 个百分点，总资产回报水平基本稳定。权益乘数 4.51 倍，较 2021 三季报降低 0.73倍，股东权益撬动资产的能力降低。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）92从 2022 年 09 月 30 日万科 A 的负债及所有者权益结构来看，公司的资本引入战略为以经营负债为主的并重驱动型。其中，资产收缩的过程中，资金来源经营负债大幅减少。毛利率降低

122、，经营活动盈利性基本稳定，经营资产周转效率有所改善，最终经营资产报酬率表现稳定。2022 三季报万科 A 经营资产报酬率 2.16%。较 2021 三季报，经营资产报酬率基本稳定。核心利润率 9.96%。与 2021 三季报相比，核心利润率上升 0.27 个百分点，增幅达 2.74%，经营活动盈利性基本稳定。经营资产周转率 0.22 次，较 2021 三季报增加 0.04 次，增幅为 25.11%，经营资产周转效率有所改善。万科 A2022 三季报毛利率 19.63%，与 2021 三季报相比，毛利率下滑 2.47个百分点，毛利率降低。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）93投

123、资流出减少，主要流向了战略性投资和产能建设。万科 A2022 三季报的投资活动资金流出，战略性股权投资占比最大，占比 37.95%，此外产能建设也占比较大。万科 A2020 年报到本期的投资活动资金流出，理财等投资占比最大，占比 37.85%，此外战略性股权投资也占比较大。产能基本稳定。2022 三季报万科 A 产能投入 71.81 亿元，处置 0.71 亿元，折旧摊销损耗 0.00 元，新增净投入 71.11 亿元，与期初经营性资产规模相比，扩张性资本支出比例 5.20%。经营活动与投资活动资金缺口迅速缩小。2022 三季报万科 A 经营活动与投资活动资金缺口 153.30 亿元较 2021

124、 三季报减少 110.13 亿元，缺口迅速缩小。2020 年报到本期经营活动与投资活动累计资金净流入 214.88 亿元，无资金缺口。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）942022 三季报万科 A 筹资活动现金流入 1130.19 亿元，其中股权流入117.11 亿元，债权流入 1007.27 亿元，债权净流入 197.32 亿元，公司的生存发展仍对贷款有一定依赖。万科 A 金融负债水平较高，长期偿债压力较大。2022 年 09 月 30 日万科 A 金融负债率 16.28%，较 2021 年 09 月 30 日提高 2.55 个百分点。万科 A金融负债水平较高，偿债压力较大

125、，需要关注相关偿债风险。通过查看市值罗盘 App 客户端，我们对企业排名变动、资金进出和估值状态进行了跟踪。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）95截至 2022Q3，万科 A 在 A 股的整体排名下降至第 1041 位，在房地产行业中的排名下降至第 17 位。截止 2023 年 1 月 13 日，北上资金并无特别信号。以近三年市盈率为评价指标看，万科 A 估值曲线处在偏高区间。（十）保利发展（十）保利发展整体看保利发展的 2022 三季报表现出如下核心财务特征：1、公司业绩基本稳定。2、毛利率降低，导致核心利润率降低。经营活动盈利性降低，经营资产周转效率基本稳定，最终公司经营

126、资产报酬率表现稳定。3、总资产回报水平以及股东权益撬动资产的能力稳定，保利发展 ROE 表现稳定。4、保利发展经营活动虽然账面盈利，却并未给企业带来真金白银的流入，经营活动本身不具备造血能力，且投资活动存在资金缺口，需要靠筹资活动补充资金，现金流健康程度较差。5、融资手段几乎全部依靠债权流入，公司持续有新增贷款，不过新增贷款规模快速减少。公司的生存发展仍对贷款有一定依赖。保利发展金融负债水平较高，长期偿债压力较大。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）966、资产规模基本稳定，资产配置聚焦业务，资金来源上表现出“输血”支撑度增加的趋势。下面是对保利发展 2022 三季报关键特征的

127、解读。公司业绩基本稳定。2022 三季报保利发展营业总收入 1564.37 亿元，同比增速 13%，毛利润 383.44 亿元，同比增速-7%，核心利润 214.07 亿元，同比增速-1%，净利润 188.89 亿元，同比增速-3%。经营活动本身不具备造血能力，且投资活动存在资金缺口，需要靠筹资活动补充资金，现金流健康程度较差。从保利发展 2022 三季报的现金流结构来看，期初现金 1702.60 亿元，经营活动净流出 298.57 亿元，投资活动净流出 76.56 亿元，筹资活动净流出 40.71 亿元，累计净流出 414.41 亿元，期末现金 1288.19 亿元。经营活动本身不具备造血能

128、力，且投资活动存在资金缺口，需要靠筹资活动补充资金。从保利发展 2020 年报到本期的现金流结构来看，期初现金 1389.74 亿元，经营活动净流出 41.55 亿元，投资活动净流出 345.70 亿元，筹资活动净流入 285.09 亿元，其他现金净流入 0.61 亿元，三年累计净流出 101.55亿元，期末现金 1288.19 亿元。拉长时间周期看，经营活动本身不具备造血能力，且投资活动存在资金缺口，需要靠筹资活动补充资金，现金流健康程度较差。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）97保利发展经营活动虽然账面盈利，却并未给企业带来真金白银的流入，经营活动存在资金缺口。公司 20

129、22 三季报经营活动净现金流为-298.57 亿元，2020 年报到本期经营活动累计产生资金缺口 41.55 亿元。保利发展经营活动虽然账面盈利，却产生现金缺口。自身造血能力无法覆盖战略性投资。保利发展 2022 三季报战略投资资金流出 15.05 亿元，较 2021 三季报增加 3.93 亿元，增速 35.28%，战略性投资的资金投入快速增长。保利发展 2020 年报到本期战略投资资金流出59.69 亿元，经营活动产生现金净流入-41.55 亿元，经营活动的造血能力无法覆盖战略投资的资金流出。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）98融资手段几乎全部依靠债权流入，公司持续有新增

130、贷款，不过新增贷款规模快速减少。保利发展 2022 三季报筹资活动现金流入 1267.69 亿元，绝大部分筹资流入来源于债权流入（99.30%）。较 2021 三季报减少 107.05 亿元，增速-7.79%，筹资活动现金流入有所减少。保利发展 2022 三季报债务净流入 173.32 亿元，较 2021 三季报减少 369.34 亿元，公司持续有新增贷款，且新增贷款规模快速减少。资产规模基本稳定。2022 年 09 月 30 日保利发展总资产 14480.60 亿元，与 2022 年 06 月 30 日相比，保利发展资产增加 154.78 亿元，资产规模基本稳定，资产增速 1.08%。资产配

131、置聚焦业务。2022 年 09 月 30 日保利发展资产总额 14480.60 亿元，从合并报表的资产结构来看，资产配置聚焦业务，具有较强的战略发展意义。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）99总资产回报水平以及股东权益撬动资产的能力稳定，保利发展 ROE 表现稳定。2022 三季报保利发展 ROE6.60%，较 2021 三季报减少 0.85 个百分点，股东回报水平基本稳定。总资产报酬率 1.33%，较 2021 三季报减少 0.14 个百分点，总资产回报水平基本稳定。权益乘数 4.53 倍，较 2021 三季报降低0.00 倍，股东权益撬动资产的能力基本稳定。资金来源上表现

132、出“输血”支撑度增加的趋势。从 2022 年 09 月 30 日保利发展的负债及所有者权益结构来看，公司的资本引入战略为均衡利用经营负债、金融负债的并重驱动型。与 2021 年 09 月 30 日相比，经营性负债占比明显增长，留存资本占比明显降低，公司在资金来源上表现出经营性负债支撑度增加的趋势。毛利率降低，导致核心利润率降低。经营活动盈利性降低，经营资产周转效率基本稳定，最终公司经营资产报酬率表现稳定。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）1002022 三季报保利发展经营资产报酬率 1.89%。较 2021 三季报，经营资产报酬率基本稳定。核心利润率 13.65%。与 202

133、1 三季报相比，核心利润率下滑 1.90 个百分点，降幅达 12.21%，经营活动盈利性降低。经营资产周转率 0.14 次，较 2021 三季报增加 0.01 次，增幅为 9.75%，经营资产周转效率基本稳定。保利发展 2022 三季报毛利率 24.48%，与 2021 三季报相比，毛利率下滑 5.30 个百分点，毛利率降低。保利发展 2022 三季报较 2021 三季报核心利润率的降低主要源于毛利率的降低。投资流出减少，主要流向了理财等投资。保利发展 2022 三季报的投资活动资金流出，集中在理财等投资，占比 81.93%。保利发展 2020 年报到本期的投资活动资金流出，理财等投资占比最大

134、，占比 75.57%。产能基本稳定。2022 三季报保利发展产能投入 5.92 亿元，处置 0.30亿元，折旧摊销损耗 0.00 元，新增净投入 5.62 亿元，与期初经营性资产规模相比，扩张性资本支出比例 1.28%。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）101经营活动与投资活动资金缺口稳定。2022 三季报保利发展经营活动与投资活动资金缺口 375.13 亿元较 2021 三季报减少 18.34 亿元，缺口基本稳定。2020 年报到本期经营活动与投资活动累计资金缺口 387.25 亿元。融资方式以债权流入为主，公司的生存发展仍对贷款有一定依赖。2022三季报保利发展筹资活动现

135、金流入 1267.69 亿元，其中股权流入 8.90 亿元，债权流入 1258.78 亿元，债权净流入 173.32 亿元，公司的生存发展仍对贷款有一定依赖。房地产 A 股上市公司发展报告（2022 年三季度）102保利发展金融负债水平较高，长期偿债压力较大。2022 年 09 月 30 日保利发展金融负债率 25.13%，较 2021 年 09 月 30 日提高 0.77 个百分点。保利发展金融负债水平较高，偿债压力较大，需要关注相关偿债风险。通过查看市值罗盘 App 客户端，我们对企业排名变动、资金进出和估值状态进行了跟踪。截至 2022Q3，保利发展在 A 股的整体排名上升至第 700 位，在房地产行业中的排名上升至第 10 位。截止 2022 年 11 月 25 日，北上资金并无特别信号。以近三年市盈率为评价指标看，保利发展估值曲线处在严重高估区间。