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1、12023产业暨物流园区运营发展报告22023产业暨物流园区运营发展报告前 言过去的一年里，生物医药与大健康产业成为产业发展的热门方向，同时科技、智能、新能源、数字化等依旧是不变的主题。虽然经济复常下，行业依旧承压，但政策支持以及公募 REITs、产业结构走向深化的基础上，产业未来的发展仍然光明。产业之外，物流仓储业与其他产业的融合亦更为积极，继续打造生态价值链。与行业共成长，观点指数发布2023 产业暨物流园区运营发展报告，对过去一年产业与物流领域的发展进行总结。同时，对过去一年表现卓越的产业、物流运营企业以及优质园区项目，观点指数进行评估和肯定，发布“卓越指数 2023 产业物流卓越表现”

2、研究成果，持续为行业提供榜样的力量。32023产业暨物流园区运营发展报告研究成果如何产生？中国内地区域。2023 年在中国内地有产业、物流园区项目运营的企业和机构。2023 年在运营的各类产业、物流园区。2023 年 1 月 1 日-11 月 30 日。企业自行申报、上市公司公开资料、第三方专业机构提供。如果企业自身没有进行申报，同时无法从第三方获取准确讯息，研究成果名单以排除。但是可以参加非营运、财务指标类的研究成果名单。通过专业机构综合研究，覆盖全国产业、物流运营企业、金融投资机构、专业机构等。研究成果说明筛选城市范围：企业样本选取标准：项目样本选取标准：统计时间口径：数据获取方法：管理指

3、标、商业模式及品牌指标调研方法：42023产业暨物流园区运营发展报告经济走向全面复常的今年，国家更加强调聚焦产业、回归制造，数字化智能化技术在园区的应用中更加普遍。不过，发展较快的一线城市却面临着“产业空心化”、“办公楼、产业园空置率高”，双重夹击的问题。产业篇 复常挑战经济走向全面复常的今年，国家更加强调聚焦产业、回归制造，数字化智能化技术在园区的应用中更加普遍。不过，发展较快的一线城市却面临着“产业空心化”、“办公楼、产业园空置率高”，双重夹击的问题。在观点指数重点监测的产业运营企业中，2023 年超半数产业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到较大的压力。包含在新三板上市的武侯

4、高新在内，16 家样本上市企业中，有 12 家企业营收下降，11 家归母净利润录得下跌，10 家毛利率较去年同期下滑。从公募REITs市场来看，前三季度公募REITs市场情绪不佳，活跃度较低，全市场流动性的紧缩进一步放大了 REITs 市场的流动性压力。产业园 REITs 的二级市场表现更是持续走弱，显示投资者对产业园短期的发展有所顾虑，流动性较弱亦令市场波动更大。部分产园 REITs 受大客户退租影响明显，同时招租落后于预期。困局之下，生物医药园区仍是投资者关注的重点，但亦出现一定的需求隐忧。仅以粤港澳大湾区来说，该区域是我国生物医药产业聚集的重要区域，以广深两大头部城市为核心，两地各有优势

5、，但相较上海与苏州则缺乏生物医药头部企业。近年来东莞产业腾笼换鸟，从世界代工厂一举跻身世界知名智造中心，目前已具备完整的制造业产业链基础，未来将在大湾区城市群里担当最为重要的科技转化高地及高端智能制造中心。被评定为 9 个产业转型升级基地的凤岗天过去的几年里，市场环境发生了很大的变化，产业园运营商遇到的问题是多方面的，困难是前所未有的。在观点指数重点监测的产业运营企业中，2023 年超半数产业园区企业经营数据转弱，产业载体销售受困，租赁遇到较大的压力。数据来源：企业中报，观点指数整理地产结转缩减，超半数企业经营数据转弱1安数码城，在多年发展下已渐成熟。工业用地方面，土地出让整体收缩，产业企业投

6、资扩产意愿较低。对于产业园区开发商而言，一手土地市场拿地体量也较去年同期明显减小。1-10 月成交土地数量 22981 宗，同比下跌 20.89%；成交土地面积 98564.30 万平方米，同比下跌 22.55%；成交土地规划建筑面积 134081.16 万平方米，同比缩减 21.11%；成交总价 3422.83 亿元，同比下跌14.01%。52023产业暨物流园区运营发展报告由于港股上市企业不公布三季报业绩，因而选取半年报业绩做统一对比。可以看到，包含在新三板上市的武侯高新在内，16 家样本上市企业中，有 12 家企业营收下降，11家归母净利润录得下跌，10 家毛利率较去年同期下滑。超半数企

7、业上半年的经营遇到了较大困难，经营数据整体转弱。张江高科利润大增主要由于期内有重大资产出售事件发生，对公司当期利润贡献较大。期内，张江高科将旗下子公司张润置业的股权出售予华安张江产业园 REIT，以推动该单 REIT 完成定向扩募的操作，张润置业为张润大厦原始权益方。出售张润置业，为张江高科贡献的净利润达到 3.08 亿元，占归母净利润的比例为 77.86%。市北高新则因报告期内未实现产业载体销售，导致本期经营业绩出现大幅亏损。市北高新在报告中解释称，产业载体销售策略是以面向大客户销售为主，大客户销售的特征是销售周期长、成交金额大，给公司阶段性经营业绩带来一定波动。去年同期由于疫情影响，园区运

8、营企业业绩受到较大冲击，因而大量企业有动机在一季度集中结转物业销售收入以粉饰业绩。而今年同期再无该项发生，因而引致该部分企业业绩出现大幅下滑。除此之外，市场此前预计的商业活动快速恢复的情况未见，新增需求不足，且受国际需求急跌的影响，外向型的企业订单削减，企业扩大生产规模、增加租赁面积的意欲大减，甚至出现大租户缩减业务并退租的现象。在业绩整体下滑的大背景下，企业更需留意自身的现金流健康状况，确保主营业务回款，拓宽融资渠道。截至目前，上市交易的公募 REITs 共 29 只，首发募集资金总额达 954.52 亿元，离千亿大关愈发接近。其中，产业园 REITs 占 31%，共计 9 支，其具备持续的

9、经营收益和稳定的现金流，有较强的抗通胀能力，且分红稳定，是 REITs 市场较为重要的一环。一般而言，应该受到投资者的青睐，然而现实却很骨感。从交易数据来看，2023 年 REITs 市场相当长时间呈现量价齐跌的现象，市场信心持续走弱。市场活跃度方面，11 月份，过半 REITs 活跃度均持续下探，受经济复苏预期转弱、部分项目基本面恶化影响，投资者愈趋谨慎，REITs 市场流动性进一步收紧。二级市场上，1-11 月份，产业园 REITs 整体表现弱势，市场每况愈下。去到 11 月，刚在 10 月完成解禁的临港创新园 REIT 和东久新经济 REIT 尽管已较 10 月跌幅收窄，但仍维持跌势，份

10、额解禁对二级市场价格的影响超预期，显示投资者对产业园短期的发展有所顾虑，流动性较弱亦令市场波动更大。数据来源：企业中报，观点指数整理市场情绪不佳，产园 REITs 整体下行262023产业暨物流园区运营发展报告从前三季度累计可供分配收益完成情况来看，博时蛇口产园 REIT、建信中关村 REIT、华安张江产业园 REIT 三支产业园 REITs 完成度分别为 62.79%、67.59%和 67.97%。园区底层资产方面，华安张江产业园 REIT、建信中关村REIT 出租率下行明显。其中，建信中关村 REIT 三季度再有 5 家租户退租，新招租面积难以弥补退租面积，导致出租率进一步下滑至 63.7

11、3%。而且目前北京产业园租赁市场除此之外，湖北科投光谷产业园 REIT、杭州和达高科产园REIT 跌幅均处于 6%-7.5%间。整体来看，前三季度公募REITs市场情绪不佳，活跃度较低，全市场流动性的紧缩进一步放大了 REITs 市场的流动性压力。华安张江产业园 REIT、建信中关村 REIT 出租率出现下滑，其余产业园 REITs 则表现相对稳健，但二级市场受到牵连下跌。政策方面，近期，沪深交易所发布了关于优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知，主要包括发售定价安排、询价与认购、二级市场交易、资产评估行为和配套支持政策等五方面。多项新规均指向 REITs

12、 市场流动性和稳定性的提高。如在询价与认购方面，设置分阶段、分时间的减持，以防止“打新”投资者早早抛售，引发市场波动。另外，文件还提到“配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资”，希望加快引入长线资金以稳定 REITs 二级市场。从 2023 全年来看，REITs 新项目发行明显在提速，然而未能如预期带来明显的长期市场热度，也不存在明显分流存量项目资金，大幅冲击估值的情况。从目前还在证交所走流程的产品来看，截至今年 11 月末有4 支 REITs 已通过但未正式上市交易，另外还有 10 支产品正在审批中。而 10 支正在审批的产品中有 4 支属于园区基础设

13、施类，其中包括易方达广州开发区高新产业园 REIT、华泰紫金南京建邺产业园 REIT、中金重庆两江产业园 REIT及博时津开科工产业园 REIT。建信中关村 REIT 方面，受经济下行影响，相当数量的互联网企业经营战略调整，降本增效成为主流，一批边缘业务被裁减，导致上地区域互联网企业租赁面积持续调整，严重影响中关村产园 REIT 的租赁情况。当前行至年末，互联网租赁面积调整业已近尾声，但受到上地北清路区域内新增租赁面积供应影响，预计年底区域内空置率将继续攀升，短期内租金继续承压。华安张江产业园 REIT 方面，出租率则依然受到哲库的退租事件拖累。据此前报道，OPPO 在 5 月 12 日宣布终

14、止旗下芯片子公司ZEKU（哲库）业务，3000多人的团队就地解散，而哲库科技正是华安张江光大园 REIT 扩募拟新购入基础资产的重要承租方。资料显示，哲库科技在张润大厦实际租赁面积为 19314.31平方米，占张润大厦可租赁面积的 45.97%。尽管张润置业也能按照合同从哲库科技扣留租赁保证金约 1096 万元，等于额外增加一笔收入，张江运营团队也持续披露其招租的最新情况，但填满如此大面积的空间尚需较长时间。该退租事件引起机构投资者乃至证监会、交易所的关注，亦令下半年起投资者对租户集中度高的产业园愈发担忧，纷纷在投资者交流会中提出疑问。REITs 资产续租压力大，短期难见改善3仍未见触底迹象，

15、未来上地区域的租赁压力还将持续。72023产业暨物流园区运营发展报告另外，还出现上交所在对新申报的博时津开科工产业园REIT 发出的问询函中提出要求，要求管理者分析重要现金流提供方退租或集中换租对基础设施项目现金流的影响，并评估设置风险缓释措施。另外，6 月 30 日上市的中金湖北科投光谷产园 REIT 首次披露季报表现。2023 年 9 月末出租率为 87.63%，租金单价平均为 62.72 元/平方米/月，较募集说明书披露的2022 年末租金单价 61.6 元/月/平方米有所提升。政策上，中国证监会年初召开的 2023 年系统工作会议就强调，2023 年将大力推进公募 REITs 常态化发

16、行。发改委则表示要优化基础设施公募 REITs 市场环境，研究税收政策。可以看到，2023 年的国内 REITs 市场迎来了更多样化的底层资产和发行人，为机构投资者分散配置提供更多的机会。我国生物医药产业呈现出空间布局上的集群式特点，产业布局主要集中在经济发展水平高、科技水平高、人才聚集度高的地区，且随着生物医药产业的加速发展，聚集化的趋势持续加强。目前来看，我国生物医药产业现已形成环渤海、长三角、珠三角、中部长江经济带、川渝等主要聚集区。总体上呈现东部强势，中西部后发追赶、打造自身独特优势的格局。单就粤港澳大湾区而言，是我国生物医药产业聚集的重要区域，以广深两大头部城市为核心。根据广东省发展

17、生物医药与健康战略性支柱产业集群行动计划（2021-2025），广东省将重点推进完善“双核多节点”的生物医药产业空产业聚集性强，湾区医药发展优势凸显4间布局，定位广州、深圳市为发展核心，珠海、佛山、惠州、东莞、中山市等为重点节点，打造生物医药与健康产业集聚区。同时，提出实施十大产业特色园区建设工程，通过发挥广州国际生物岛、深圳坪山国家生物产业基地、中山国家健康科技产业基地、横琴粤澳合作中医药科技产业园等产业集聚带动作用，建成 10 个特色鲜明、规模效益显著、辐射带动效应明显的综合性产业园区，形成 2 个千亿级产业园区。单就广州而言，广州起步早，产业基础更为稳固，区内高校和科研机构形成有效支撑，

18、拥有强大的产业带动力，缺乏新药及医疗器械制造领军企业和独角兽企业；历经多年发展，目前已形成以科学城、中新知识城、国际生物岛“两城一岛”为核心，健康医疗中心、国际健康产业城、国际医药港等产业特色园区协调发展的“三中心多区域”的生物医药产业格局。广州国际生物岛聚焦科技研发，重视引进科研机构和人才，培育良好的学术环境，现时引进的研究机构包含由钟南山院士、徐涛院士、廖万清院士等领衔的实验室。戴德梁行调研数据显示，广州国际生物岛的优质产业园区的平均租金范围约 60-90 元/月，整体平均出租率约 70-80%。对于深圳来说，深圳生物医药产业起步较晚，但因人才政策突出，人才基础雄厚，自主创新能力高，资本实

19、力强、受到跨国公司青睐，因此在生物医疗产业设备方面优势突出，但新药的研发资源不足，且同样缺乏生物医药头部企业。目前，深圳已处于我国生物医药产业前列，基本形成较为完整的生物医药健康产业链。在基因检测、医疗器械、创新生物药等细分领域居于头部位置，已培育出一批全国领先和创新型企业。空间布局上，根据深圳市培育发展生物医药产业集群行动计划（2022-2025 年），深圳生物医药产业集群布局体现协同创新发展新格局，其中坪山、光明、龙岗布局研发制造和生产制造环节，南山、福田、大鹏新区布局研发设计环节。具体而言，坪山区定位为核心集聚区；南山区定位为产业引领区；福田区定位为创新政策探索区；龙岗区定位为生物药创新

20、发展先导区；光明区定位为技术创新区；大鹏新区定位为精准医疗先锋区。82023产业暨物流园区运营发展报告近年来东莞产业腾笼换鸟，从世界代工厂一举跻身世界知名智造中心，目前已具备完整的制造业产业链基础，未来将在大湾区城市群里担当最为重要的科技转化高地及高端智能制造中心。根据广东省地区生产总值统一核算结果，2023 年前三季度东莞市地区生产总值为 8118.72 亿元，同比增长 2.0%。其中，第一产业增加值为 27.81 亿元，同比增长 5.3%；第二产业增加值为 4488.59 亿元，同比下降 0.3%；第三产业增加值为 3602.33 亿元，同比增长 5.1%。“五支四特”产业中，电子信息制造

21、业增加值下降 1.5%，增速比上半年提高 3.4 个百分点；食品饮料加工制造业增长 12.0%；化工制造业增长 3.2%。从产品产量看，充电桩、光纤、显示器、集成电路等产品产量分别增长 102.6%、69.3%、51.4%、37.0%。今年 11 月末，东莞市工业和信息化局发布关于印发东莞东莞产业转型升级，打造高新制造产业链5根据深圳政府统计公报，2022 年深圳生物医药与健康产业增加值 676.78 亿元，增长 6.7%。相较于北京、上海、苏州的生物医药产业园区，广州缺乏新药及医疗械制造领军企业和独角兽企业，知识产权融资方式单一，生物医药板块资本市场不成熟；深圳则同样缺乏生物医药头部企业，大

22、量企业处于孵化期或者加速期，缺乏引领作用，高校、研究机构等研发资源亦不足，研发基础不够牢固。园区依然是我国生物医药产业发展的重要载体，各园区针对生物医药产业的政策保障力度不断提高、相关政策数量稳步增加。生物医药产业成为各地园区发展的重要支柱产业，生物医药园区则成为区域经济发展的重要依托。我国生物医药产业园区仍存在产业规模有待提升、源头创新能力不足等问题，同时面对国际产业竞争加剧，供应链可能受阻的外部环境。从投资者角度看，由于当前投资者更看重园区出租的稳定性，如租期较长的工业厂房，涉及到环评、证照且生产研发设备难以搬迁的医药类产业园等，且由于医药园有较强壁垒，因此租约较其他高新园区更为稳固。近年

23、来凤岗迎来了专业化、高端化的制造业产业园区集群建设。以凤岗天安数码城为代表的产业园区集群，不仅提供了一系列现代化的工业基础设施和服务支持，还吸引了大量高科制造企业及机构的进驻，推动东莞从传统工业往高新制造转变。据了解，凤岗天安数码城项目总投资约为 100 亿元，占地面积约 40 万平方米，总建筑面积约为 150 万平方米，分为两期进行开发建设。其中，项目一期被命名为“天安数码城 T5”，而二期为“天安深创谷”。2018 年，天安将一期四组团约 8 万产业大厦调整工业 4.0厂房。建面约 74 万的项目二期为 M0 产业用地。最终，项目一期四组团成功引进 24 家工业规上企业。除了基础的办公和生

24、产空间，项目还配套建设了学校、体育中心、人才宿舍等空间。此外，项目二期“天安深创谷”已于 2020 年拿地，并在当年 11 月正式动工建设，占地面积约 18.4 万平方米，建筑面积约 100 万平方米，为一次性开发建设，预计 2024年全部建设完成。为解决制造企业的仓储需求，凤岗天安数码城计划在项目二期打造闪电仓，规划提供包括仓配运营服务、代发快递、城配干线运输服务、ERP 系统服务等在内的一站式解决方案。市工业和信息化局关于进一步优化市产业转型升级基地管理工作有关规定的通知。文件中评定了 9 个产业转型升级基地，并明确表示东莞未来不再新增认定产业转型升级基地。而凤岗天安数码城正是 9 大基地

25、之一。92023产业暨物流园区运营发展报告中国第三季度 GDP 同比增长 4.9%，高于市场一致性预期，从而推升今年前三季度 GDP 同比增速至 5.2%，显示经济恢复态势在整体上取得一定成效。但亦须看到，现时大部分企业仍采取成本节约型租赁策略，多数拥有搬迁需求的租户继续处于观望状态，生产企业扩产的需求持续走低，购地自建或租赁厂房的计划继续延期，市场调整期进一步延长。从工业用地成交情况来看，工业土地出让整体收缩，产业企业投资扩产意愿较低。对于产业园区开发商而言，一手土地市场拿地体量也较去年同期明显减小。当前发展最快的一线城市，面临着产业空心化和办公楼、产业园空置率高双重夹击等问题。对于北上广深

26、而言，早期发展的一些产业已不符合未来方向，但却占据着核心区位的土地，严重阻碍了回归制造的政策落地。为此，自然资源部 9 月发布关于开展低效用地再开发试点工作的通知，决定在北京等 43 个城市开展低效用地再开发试点，为全国各地的“工改工”实践提供新的探索方向。作为全国最早的“三旧”改造试点省份之一，广东在 9 月25 日也有所响应，发布关于延长旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引有效期的通知。简单来说，“工改工”是将存量低效的工业用地再开发，实现产业的转型升级。从现时操作方式看，通常是在现有从全国工业用地出让情况来看，2023 年 1-10 月供应土地数量 31429 宗，同比下跌 16.71%

27、；供应土地面积136442.60 万平方米，同比下降 19.80%；供应土地规划建筑面积 179150.65 万平方米，同比下降 19.14%；供应土地起始楼面价为平均 249.78 元/平方米，同比增长 7.04%。从成交情况看，1-10 月成交土地数量 22981 宗，同比下跌 20.89%；成交土地面积 98564.30 万平方米，同比下跌22.55%；成交土地规划建筑面积 134081.16 万平方米，同比缩减 21.11%；成交总价 3422.83 亿元，同比下跌14.01%。从数据可以看出，无论是出让还是成交的数据，工业用地都较去年同期呈现显著的萎缩。工业用地增量供应尚难获得需求吸

28、纳，新增工业投资的信心有待提升。地价之外，在准入产业、投资强度、投产后收入、纳税额等方面进行产业用地出让监管，已成为近年各地在出让重点项目产业用地时的标配。今年更出现了全新的情况，江工业用地成交低迷，生产企业扩产意愿低“工改工”获政策红利，企业参与保持谨慎67数据来源：Wind，观点指数整理苏省太仓市璜泾镇原永乐村“窑厂”工业区出现了全国首例“限地价生态投入价高者得”的产业地，区内原有产业为化纤加弹行业，地块存在显著的环境污染问题，属于典型的低效工业用地。地块最终由中新集团摘得，公司承诺投入 146 万元用于提升项目周边河道、水体、绿植的生态环境面积。这表明未来在热点地区拿工业用地时，特别是涉

29、及“工改工”、转型升级的地块，除了园区的投资强度和财税贡献要达标之外，环境生态修复能力也可能成为考虑的因素，城市更新类的新型产业用地开发所需能力是多样化的。102023产业暨物流园区运营发展报告存量工业用地或旧工业区，通过城市更新、拆除重建、综合整治等方式，将旧地用地性质升级为新型产业用地（M0）。今年，广州、深圳都提出了“制造业立市”，“工改工”和“工业上楼”的相关支持政策，上海亦出台了关于推动“工业上楼”打造“智造空间”的若干措施，寄希望于发掘存量工业用地的价值，“以高端化、智能化、绿色化为方向，推动轻生产、低噪音、环保型企业“工业上楼”，支持各类经营主体建设 3000 万平方米智造空间”

30、。从历史来看，粤港澳大湾区是工业上楼在国内发展最早、最完善的地区，当地工业以中小企、轻工业为主，再加上优质工业用地稀缺，自然走上“向天空要空间”的道路。“工业上楼”的好处不仅仅在于解决工业用地紧缺的问题，更重要的是为头部城市提供了一条工业存量资产盘活的有效途径，使头部城市在实现产业转型的同时，可以将高新技术企业的制造基地留在当地，避免产业空心化，这在强调“制造业强国”的当下尤为重要。不过，深圳市龙华区城市更新和土地整备局在 10 月初发布了关于 龙华区大浪街道新桥塘工业区城市更新单元计划（失效）的公告，为“工改工”的热潮泼了一盆冷水。该项目也成为了深圳 2023 年 2 月发布深圳市“工业上楼

31、”试点项目审批工作方案以来，首个计划失效的“工改工”项目。据了解，该项目申报主体背后是广东本土房企方直集团。观点指数认为，本次失效一是由于房地产行业处于下行期，造成母公司方直集团战略收缩；二是由于“工改工”项目本身前期投入大、盈利空间少，而方直集团又未能在“窗口期”寻得有效合作方分担压力，推进上亦有操作失误。从现实角度来讲，尽管政策有所倾斜，但是“工改工”项目依然面临着开发周期长、利润空间小、各方诉求复杂难以满足等问题。再加上项目建成进入运营期后，提高的租金收费水平会令招商难度提升，意味着需进行全新的定位和招商规划。这对于一般的开发商而言难以应对，更需要具备丰富经验的产业运营商参与，进行长期经

32、营。112023产业暨物流园区运营发展报告2023 产业园区运营企业卓越表现1112131415招商蛇口中新集团张江高科中电光谷中南高科东湖高新苏高新集团联东集团临港集团星河产业集团中城新产业金地威新产业凯德集团天安数码城东久新宜广州高新区集团中集产城外高桥华夏幸福济高控股中创盈科集团珠海高新建投广州工控集团深圳湾科技中创集团时代商业集团中关村发展MAX 科技园浦东金桥中业慧谷27282930122023产业暨物流园区运营发展报告2023 产业园区卓越表现北大科技园成都天府软件园凤岗天安数码城港湾 7 号智造超级工厂固安工业园光

33、谷芯中心广州国际生物岛广州润慧科技园南山科兴科学园上海百佳通以下排名按拼音排序，不分先后深圳湾科技园深圳星河 WORLD 产业园生命蓝湾园区苏州工业园区苏州市集成电路创新中心天健云途创智中心张江药谷招商蛇口运河网谷中电智谷国际智能硬件创新中心中粮(福安)机器人科技园132023产业暨物流园区运营发展报告需求的不断提高会促使企业选择提高配送的运输效率从而可以在相同的时间内运输更多的货物，物流体系的完善程度正是解决上述问题的关键所在。物流篇 资本出海自 2 月起企业逐渐摆脱疫情阴霾，快速进入复工复产的状态后，拉动供需两端实质性回暖，从而促进了物流仓储的发展。虽然 10 月的四项指数均较上个月有所回

34、落，但整体依旧运行在扩张区间内。而 10 月社会消费品零售总额回升较快，叠加目前消费观念的改变使得线上消费需求增加，企业会选择不断提高配送运输效率，物流体系的完善程度正是解决问题的关键所在，因此该体系的构建完善也有利于零售的发展。融资方面，上半年融资事件主要以发行债券为主，下半年则从债权融资转向权益融资，以 IPO 上市为主，于此可以有效降低杠杆水平，避免债券到期给企业流动性带来压力。此外，可以看到企业大多选择赴港上市，其中的主要原因是国内的物流快递企业层出不穷，市场整体竞争激烈，利润空间逐渐缩小，且叠加港股上市门槛相较 A 股低，能推进国际化布局，有着更多国际投资者的港股市场自然成了“香饽饽

35、”。投资方面，近期金额较大的一笔投资来自东久新宜设立的基础设施开发平台，此外还有与贝恩资本设立的新经济基础设施平台，两者的首批拟投资项目均位于长三角地区。而 ESR 方面则继续深化京津冀布局。期内河北廊坊百医物流园已竣工，就项目区位来说，因其与各大交通干线接轨，因此这个项目也能很好地提升地区物流的效率。年内，京东产发通过收购一处物流资产包完善其东南亚布局，而此举也将不断发展其全球供应链，进而利好上市后的市场估值。宏观数据方面，纵观 1-10 月物流、仓储、电商及快递等发展情况，可以发现年内 1 月三项指数筑底，自 2 月起开始逐渐回升，虽部分月份有所回落但趋于稳定，且数值持续维持扩张趋势。数据

36、来源：中物联、国家邮政局，观点指数整理指数扩张趋势不变，物流与零售相辅相成1REITs 表现方面，年内三支仓储 REITs 业绩表现稳中向好，租金及管理费用收入逐渐上升。站在长期投资的角度，REITs 的持续分红能力也是评判其价值的关键。如若产品能够持续分红并达到投资人预期，也将会驱使二级市场价格向资产的真实价值回归。而京东仓储 REIT 年内也已完成 1次分红，红土盐田港 REIT、中金普洛斯 REIT 则已累计分别完成了 3 次和 5 次分红。142023产业暨物流园区运营发展报告观点指数认为，此次双 11 的快递业务增长反映了消费者观念的改变，也即从原来的线下购物逐渐转变为线上购物，同时

37、消费观念的转变也反哺了快递物流业务的发展。因为需求的不断提高会促使企业选择提高配送的运输效率从而可以在相同的时间内运输更多的货物，物流体系的完善程度正是解决上述问题的关键所在。因此社零总额的多少也与物流体系、物流枢纽等基础设施的完善程度有关，促进物流体系的构建也有利于零售的发展。如菜鸟几年前只能实现“1日达”，到现在已经可以实现“半日达”、“小时达”等，速度的提升也使得消费者更为依赖这种购物方式。其中，1-11月共录得10起国家与地方层面相关政策的颁布。可以发现，从下半年开始政策从构建物流流通体系、建设综合物流枢纽着手促进。微观主体方面，年内普洛斯、京东产发、菜鸟地网等多个样本企业均重视现代物

38、流体系的建设。如 11 月 14 日，普洛斯与国寿投资签约了战略合作协议，且国寿投资方面表示将通过多种形式积极参与、大力支持普洛斯集团专注的供应链、大数据、新能源领域新型基础设施投资及产业生态建设。11月30日，京东物流与神威药业正式签署了战略合作协议，未来双方将在物流、健康、企业采购等领域展开合作。根据协议，京东物流和神威药业将从物流科技数智化转型和如年内 2 月的多项指数上升幅度大，物流业景气指数较 1月回升 5.4 个百分点；仓储指数回升 13.1 个百分点；2 月快递发展指数虽较上月有所下降，但同比上升 11.1%；电商物流指数则缓慢回升，且连续 5 个月保持在 110 以上。据国家统

39、计局数据显示，2023 年 1-2 月社会消费品零售总额为 77067 亿元，同比增长 3.5%。1-2 月份全国网上零售额为 20544 亿元，同比增长 6.2%，这也表明消费需求端在稳定增长，并不断向物流仓储业传导。观点指数认为，自 2 月起企业逐渐摆脱疫情阴霾，快速进入复工复产的状态，拉动供需两端实质性回暖，从而促进了物流仓储的发展。同时也可以注意到，10 月四项指数均较上个月有所回落，主要是受前期基数较高影响，但依旧运行在扩张区间内。而 1-10 月全国实物商品网上零售额同比增长 8.4%，占社会消费品零售总额的比重是26.7%，占比相较9月份提升0.3个百分点，比上年同期提高 0.5

40、 个百分点。其中双十一不断拉长销售战线，从10月中旬到11月11日，期内的快递物流单量暴涨。据申通网点负责人表示，今年的网点快递单量平均比去年增加 20%，第一轮高峰在 10 月 31 日到来，大约为 3 万6000 票，相比平时的日均 3 万票增加了 20%。此外据国家统计局披露，2023 年 11 月 1 日至 11 日，全国邮政快递企业共揽收快递包裹 52.64 亿件，同比增长 23.22%，日均业务量是平日业务量的 1.4 倍。152023产业暨物流园区运营发展报告期内，观点指数录得主要融资事件共计 28 起，披露总金额为551.9亿元；其中债券发行8起，披露金额为65.49亿元；基金

41、设立 7 起，披露金额为 277.21 亿元；IPO 事件 9 起。可以发现上半年融资事件主要以发行债券为主，下半年则从债权融资转向权益融资，以 IPO 上市为主，这样可以有效地降低杠杆水平，避免债券到期对企业流动性带来的压力。同时还有部份企业选择设立不动产私募基金及公募 REITs进行权益融资，这也打通了 Pre-REITs 基金到公募 REITs 之间的通道。期内 REITs 方面最值得关注的是 2 月 8 日上市的嘉实京东仓储基础设施 REIT，其上市第一天涨幅超 10%，此类将资产置于公开市场进行融资，不仅有利于提高估值，也将刺激存量的物流仓储资产积极主动上市。此外还可以注意到，企业大

42、多选择在港交所递表，其中包括乐舱物流、泛远国际、菜鸟、极兔速递及已在 A 股上市债权转向股权融资，港股 IPO 成“香饽饽”2物流供应链体系建设两方面展开合作。的顺丰。观点指数认为，其中的主要原因是国内的物流快递企业层出不穷，市场整体竞争激烈，利润空间逐渐缩小，且叠加港股上市门槛相较 A 股低，能推进国际化布局、有着更多国际投资者的港股市场，自然成为了“香饽饽”。如若顺丰此次能够成功申请发售 H 股，则将成为中国首家“A+H”股的快递物流公司，更有利于其国际化布局，同时也更加有利于顺丰利用国际资金实现快速扩张。此外还需注意到，此前顺丰的第六届监事会第四次会议决议公告中提及本次发行的 H 股股数

43、不超过发行后公司总股本的 10%（超额配售权行使前），并授予整体协调人不超过前述发行的 H 股股数 15%的超额配售权。观点指数了解到，这个比例实际上相对其他的“A+H”股162023产业暨物流园区运营发展报告投资方面可以发现，年内样本企业国内主要布局在长三角、京津冀等地区，但是部分样本企业也在不断拓展其海外的布局。如近期金额最大的一笔投资来自东久新宜与一家全球领先的境外投资机构设立的智能制造基础设施开发平台，总投资规模超 7 亿美元，且首批拟投资项目位于上海产业核心区及长三角地区，主要服务于高端智能制造产业。此外值得关注的还有 10 月 24 日其与贝恩资本设立的新经济基础设施平台。该平台致

44、力于中国核心经济圈城市智能制造园区资产开发及运营，总资本规模约 2.5 亿美元，双方将以股权投资的方式出资。此次合资平台的首批拟投资资产依然位于长三角区域。这并非东久新宜年内仅有的两笔大资金投入。此前的 3 月29 日，其宣布与多家国内机构投资者成立投资金额约 60亿元的基金，同样主要投资于长三角等重点枢纽城市的新经济园区资产，服务和支持当地冷链、物流等新经济企业的蓬勃发展。4 月 13 日也同样与境外投资机构设立总投资规模约 140 亿元的合资平台，聚焦于长三角、大湾区和京津冀首都经济圈等。从年内多笔位于长三角等区域新经济的偏好投资可知，与国内稳扎根，海外广布局3来说并不多（其他大多为 10

45、%至 15%，甚至有部分企业发行的占发行后公司总股本数的 15%以上），股份数的多少也在一定程度上展现了顺丰并不只是想通过“A+H”股的形式获取境外资金，背后还隐藏着拓展国际仓储物流布局的战略，且带有占据境外仓储物流市场份额的考量。而从前文所总结的宏观数据上也可看出，物流市场持续向好发展。因此在此种良性竞争的激励下，物流企业不仅需要守住自己的“一亩三分地”，还需要不断拓宽融资渠道，加速抢占全球市场份额才能创造出“第二增长曲线”。产业相比，东久新宜更倾向于用“新经济基础设施”对物流仓储、冷链等业态进行“以点带面”的描述；而对于长三角这个地理区位而言，投资标的的选择则更多考虑该区域较大的政策加持及

46、高质量发展的协同效应。此外，还需要注意到，期内 ESR 的河北廊坊百医物流园已竣工，该项目主要是为生物医药制造业提供一体化仓储管理系统和一站式的冷库和干库解决方案。从项目的区位来说，位于河北廊坊广阳经开区，且与京沪高速公路、京沪铁路、京津塘高速公路和 104 国道等国家主要交通干线紧密相连，因其四通八达的交通网络使其能很好地承担城市智能配送中心及货物转运中心的角色。ESR 集团联合创始人兼联席首席执行官沈晋初也表示，随着 ESR 廊坊百医物流园的投入使用，不仅能够提升地区物流效率，还将有力推动地区经济的发展，该项目是 ESR 在华北地区高标仓的重要布局，也将进一步加强 ESR 在京津冀地区的影

47、响力。京东产发在 2020 年公布全球化布局后，据观点指数统计，其近三年已先后收购了位于越南、印尼、英国、荷兰等国家的多处物流仓储项目，其中英国的收购项目数量最多。可以发现，此次收购的项目是京东产发首次在新加坡布局。而据此前京东方面表示，其将始终坚定以供应链为基础的核心战略，将供应链基础设施作为国际化的支点。为了进一步聚焦京东在全球供应链基础设施和数字能力的建设，还将集中资源投入到包括东南亚在内的跨境供应链基础设施中。因此，观点指数认为，本次新加坡的布局不仅仅是京东产发拓展东南亚乃至全球市场的一步，同样也有不断完善供应链，利好成功上市后的市场估值的间接作用。172023产业暨物流园区运营发展报

48、告年内，三支仓储 REITs 业绩表现稳中向好，租金及管理费用收入逐渐上升。值得关注的是，京东仓储 REIT 其底层资产的三个项目合计可租赁面积为 34.13 万平方米，而截至 2023 年 9 月 30 日，实际已租赁面积为 34.13 万平方米，出租率为 100%，且这已是连续三个季度达到满租状态。据观点指数了解，京东仓储 REIT 出租率之高与其战略选择有关。11 月 17 日，嘉实京东仓储基础设施 REIT 于沪市仓储物流REITs 2023 年集体业绩说明会表示，目前京东物流的底层资产租户租约长度为 5-6 年，换租成本较高、难度较大，且租户之间黏性较强。京东物流来自第三方其他客户收

49、入占比超 50，且较分散，京东物流更倾向于保持整体运营平稳，不会大量引进外部租户降低内部黏性。观点指数认为，与京东仓储 REIT 的租户结构相比，其他大量引入多种租户的物流园区会面临着租户需要灵活租期也即是短租期的可能，因为企业在快速扩张时需要在物流地产上及时响应。此外还可能会面临着不同租户的运营特征不同，其对于物流地产的选择也同样千差万别，企业为了满足租户的多种需求也必须进行适应性升级改造，不仅成本高而且难度大，如若选择内部租户，其园区建设的可复制程度高，相应地，建造或升级改造成本也低。而对于中金普洛斯 REIT，可以发现其资产区域较为分散，虽然出租率方面并未达到满租，但是在租金及管理费用收

50、入的表现上却是稳步增长的，扩募对此贡献也同样功不可没。6 月 16 日，中金普洛斯 REIT 完成首次扩募，底层资产扩大至京津冀、长三角、环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈的 10 个仓储物流园，且募资总额为 18.53 亿元，达到拟募集金额上限目标。普洛斯方面还表示接下来将继续保持常态化扩募计划，履行必要的扩募流程，获得各机构持有人支持。此外，站在长期投资的角度，REITs 的持续分红能力也是评估其价值的关键。如若产品能够持续分红并达到投资人预期，也将会驱使二级市场价格向资产的真实价值回归。11 月 24 日，嘉实京东仓储 REIT 拟分红，方案 0.659 元/10 份公募 REITs

51、 份额，这也是其上市以来的首次分红。而据观点指数统计，自上市以来，红土盐田港 REIT 进行了 3次分红。而据中金普洛斯 REIT 披露，目前已合计完成了 5次分红，累计金额达到 5.8 亿元。可以注意到中金普洛斯 REIT 分红次数是最多的，这也表明了这支 REIT 的底层资产运营和盈利能力较为稳健。年内，ESR、东百集团等均把发行 REITs 产品摆在比较重要的位置。因为公募 REITs 的发行不仅可以助力仓储物流开发企业盘活存量资产，还可通过滚动投资让企业可以根据市场需求和业务发展情况，逐步提升底层资产的运营效率，从而形成更为高效的物流网络。如 9 月 4 日，东百集团发布公告表示在审慎

52、研判发行公募REITs 相关事宜。12 月 1 日，中航易商仓储物流封闭式基业绩表现稳健，持续分红的能力同样重要4数据来源：中物联、国家邮政局，观点指数整理（注：柱状图表示的是出租率情况，折线图表示的是租金及管理费用的收入情况）相对应的平均出租率较低，而另两支 REIT 的资产区域则较为集中，所对应的出租率较高。182023产业暨物流园区运营发展报告础设施证券投资基金项目状态更新为“已申报”。据相关报道称，易商集团拟将江苏富莱德仓储一期、江苏富莱德仓储二期、江苏富莱德仓储三期等三个项目分拆、打包为REITs 在上交所上市。192023产业暨物流园区运营发展报告2023 物流仓储企业卓越表现12

53、345678910普洛斯 GLP京东产发万纬物流宝湾丰树中国东久新宜顺丰丰泰产业园ESR安博中国湾区投资202023产业暨物流园区运营发展报告卓越指数 2023 产业物流卓越表现腾讯云凤岗天安数码城中粮创芯研发中心2023 智慧建筑与不动产卓越创新企业2023 高质量发展示范园区2023 年度标杆智慧产业园区212023产业暨物流园区运营发展报告关于观点指数研究院观点指数研究院是观点机构旗下的数据研究部门，长期跟踪经济走势、行业动态、企业表现，捕捉全面、深入的市场和企业数据，并结合专业分析，生产原创、深度的研究报告，输出专业权威的研究成果。观点指数融合实地调研、问卷调查、企业访谈、资料检索、历史研究、数量统计等途径，构建独特的观点指数数据分析模型体系，以敏锐的市场眼光，独特的视角，剖析各业态之下的市场万象，于全年不同时点不间断地推出多元专业研究报告与行业权威研究成果，所涉业态包括不仅限于房地产住宅开发、不动产投资及资管、商业地产及商业零售、资本金融、住房租赁、产城与产业园区、物流与物流园区、数字科技、新能源、物业与城市服务、大健康生物医疗及养老、办公方式、文旅、代建、城市更新、ESG 等新经济产业全产业链，及时为用户提供准确、全面的专业内容，为企业谋划决策提供参考，共享行业发展红利。扫一扫，了解指数