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【研报】房地产行业2020年报综述：房企业绩分化加剧红线指标快速达标-210403（34页）.pdf

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1、如何看待近期行业重点政策的影响?银行业房地产贷款集中度管理制度对行业有何影响?贷款集中度管理制度的出台并非年初按揭贷款额度紧张的唯一原因。截至 2020年末，个人住房贷款、房地产贷款、全部贷款增速分别为 11.7%、12.8%和14.6%，银行为保持或降低个人住房贷款余额占比，将限制个人住房贷款的投放。由于放贷计划等或受制度出台而需作出调整，因而上述限制在制度落地的初期将更为明显。季节性因素亦为年初按揭贷款额度偏紧的重要原因：年末商品住宅销售畅旺导致年末及下年年初按揭贷款需求提升，2020 年下半年，百强房企的合计单月销售额增速均高于 20%(12 月达 29.2%);通常年末的部

2、分按揭贷款将延后至下年年初投放，进一步带动了年初的按揭贷款需求。按揭贷款的增量限制料将延续。按揭贷款的增量限制来源于经济发展路径切换对信贷结构调整和成本要素稳定的需求。1)信贷结构调整：当前我国经济发展更依赖于制造业、科技等重点发展领域，产业发展需要信贷的倾斜。然而，由于个人住房贷款有房屋作为抵押、贷款时间较长，因而相对部分中小实业的贷款更为优质;这使得在整体流动性收紧的环境下，银行业资金更倾向于向住房贷款而非向小微企业的投放，2013 年起个人住房贷款增速持续高于整体贷款增速。2)成本要素稳定：在增长动能切换的过程中，作为成本要素的房价和房租亦需保持稳定，而部分热点城市二手房挂牌价在 202

3、0 年大幅上涨，限制新增按揭贷款额度为稳定成本要素的重要手段。中长期来看，按揭额度紧张状态或不会持续。按揭额度不足将影响居民对顺利获取低利率贷款的预期，从而影响后续的购房需求和住房贷款需求的释放节奏，最终使得个人住房贷款的供需达到相对平衡的状态，中长期而言额度紧张的状态或不会持续。城市和区域层面的分化料将加剧。当前按揭额度紧张的现象主要出现在房贷需求更为旺盛的一二线热点城市;随着后续银行业各机构对信贷投放铺排节奏和区域分布的完善，各城市间的额度分配与贷款需求亦将形成新的平衡。在达到平衡状态的过程中，部分热点城市银行的放款速度、按揭利率和对购房者的审查力度或将受到更大的影响。实际上，近日部分城市出台的调控政策中，对购房者资金方面的审查已有所加大，如包括深圳、广州、北京在内的多个城市严查经营贷违规流入商品房市场等。资金管控重要性凸显，房企间融资成本和财务表现或将进一步分化。由于按揭贷款利率的上升，商品房销售额将受到影响;按揭贷款投放的放缓则将进一步对房企的回款情况带来影响。就房企层面而言，按揭贷款额度的紧张状态或将使银行在铺排开发贷和按揭贷款投放时，更倾向于规模更大、财务更稳健的房企及其项目，银行业涉房贷款或将更集中于头部房企及部分知名国企、央企，房企间的融资成本和财务表现或将进一步分化。