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1、 公司编制 谨请参阅尾页的重要声明 而立之年恰逢新机遇， 老牌房企整装再出发 而立之年恰逢新机遇， 老牌房企整装再出发 证券研究报告证券研究报告 所属部门所属部门 行业公司部 报告类别报告类别 公司深度 所属行业所属行业 房地产 报告时间报告时间 2020/1/7 前收盘价前收盘价 14.30 元 公司评级公司评级 增持评级 分析师分析师 陈雳陈雳 证书编号：S01 联系人联系人 王洪岩王洪岩 证书编号：S01 川财研究所川财研究所 北京北京 西城区平安里西大街 28 号 中海国际中心 15 楼，

2、100034 上海上海 陆家嘴环路 1000 号恒生大 厦 11 楼，200120 深圳深圳 福田区福华一路 6 号免税商 务大厦 30 层，518000 成都成都 中国（四川）自由贸易试验 区成都市高新区交子大道 177 号中海国际中心 B 座 17 楼，610041 金地集团金地集团（600383） 核心观点核心观点 践行践行先先“稳稳”后后“增增”的发展之路的发展之路 公司坚持深耕一二线的投资策略。2016 年之前，受一二线调控政策趋严、发展 策略保守等内外因素的影响，公司销售增速放缓。2016 年后，在一二线复苏的 基础上，公司拿地、销售转向积极。并在 2019 年行业整体偏弱的情况下

3、，实 现逆势高增长。“行稳致远”印证了金地三十余年的发展历程。 土储布局优越土储布局优越、存量丰厚，、存量丰厚，逆周期下拿地力度不减逆周期下拿地力度不减 2016 年之前，公司的拿地偏保守。2017 年，拿地力度明显提升，当年新增土 储建面同比增加 144.8%， 拿地金额占比当期销售金额的 71.3%， 2018、 2019H1 拿地力度维持在 60%以上。截至 2019 年中期末，公司全口径土储达 4760 万 方，对应权益土储 2550 万方。可售货值中，一二线合计占比约 78.5%。土储 充裕，可满足公司未来 3 年发展需求，布局优越，助力销量保持高增长。 城市深耕城市深耕，增增强渗透

4、率，销售实现有质量的强渗透率，销售实现有质量的增长增长 公司销售水平自 2015 年开始回升， 2016 年销售金额突破千亿， 2015-2018 年， 销售金额、销售面积复合增速分别达 38%、25%。2019 年 1-11 月，销售金额 同比 31%、销售面积同比 25.6%，实现逆势增长。值得注意的是，公司销售实 现高增并非依靠单纯的布局扩张，而是源自城市深耕带来的竞争优势及渗透率 提升。 从销售金额来看， 单城贡献由 2012 年 20.1 亿元提升至 2018 年 42.7 亿 元。近两年，公司有选择地下沉至具备潜力的强三线及市场基础较好的二线。 未来在继续深耕的基础上，销售贡献布局

5、有望更趋均衡，规模提升可期。 财务稳健，融资优势突显财务稳健，融资优势突显 由于近两年逆势拿地，公司杠杆水平有所提升，2019Q3 净负债率达 60.1%， 但依然处于行业低位。2019 年行业融资整体偏紧的情况下，公司融资渠道畅 通，上半年加权平均融资成本 4.87%。低成本、低杠杆将为公司未来发展提供 更多的释放空间。 我们预计公司 2019-2021 年 EPS 分别为 2.17、2.58、3.00 元/股，对应当 前股价 PE 为 6.6、5.6、4.8 倍。给予“增持”评级。 风险提示：风险提示：一二线调控政策收紧，融资端超预期收紧等。 盈利预测与估值盈利预测与估值 2018A 20

6、19E 2020E 2021E 营业收入(百万) 50699 64794 80571 98087 +/-% 35% 28% 24% 22% 净利润(百万) 8098 9796 11628 13547 +/-% 18% 21% 19% 17% EPS(元) 1.79 2.17 2.58 3.00 PE 8.0 6.6 5.6 4.8 资料来源：公司2019年三季度报告，盈利预测时间2020年1月6日、川财证券研究所 川财证券川财证券研究报告研究报告 本报告由川财证券有限责任公司编制 谨请参阅尾页的重要声明 2/46 正文正文目录目录 一、深耕广拓三十载，稳中求进再起航 . 7 1. 发展历程 .

7、 7 2. 股权结构 . 8 二、兼具稳健与成长，销售规模实现逆势扩张 . 11 1. 销量重回快车道，下行周期实现高增长 . 11 2. 由“一二线强共振”到“走出自己风格”的蜕变 . 12 3. 强化开工节奏，掌握推盘律动 . 14 3.1 强化开工节奏，为后续销售提供充裕货值 . 14 3.2 掌控推盘节奏，快速适应市场变化 . 16 4. 精耕细作一二线，加强城市渗透率 . 16 4.1 销售仍以一二线为主，贡献布局均衡性逐步改善 . 16 4.2 巩固一二线，兼顾强三线，实现稳步扩张 . 17 4.3 精耕细作，提升单城贡献规模，增强渗透率 . 18 5. 加快周转，适应当下开发节奏

8、带来的要求 . 20 5.1 工作前置，提升开发效率 . 20 5.2 八大系列，坚持主流产品 . 21 三、拿地保守转积极，丰厚土储待释放 . 22 1. 聚焦一二线，在手货值充裕 . 22 1.1 土储总量丰厚，满足未来发展需求 . 22 1.2 存量土储以一二线为主，深耕核心都市圈 . 23 2. 拿地态度谨慎转积极，扩张关注市场基础良好的城市 . 24 2.1 “保守-谨慎-积极”的拿地转变，跳脱周期束缚 . 24 2.2 沉稳布局，关注具备发展潜力及市场基础良好的城市 . 25 2.3 新增土储以一二线为主，强三线为辅 . 26 2.4 多元拿地实现成本管控，新增土储权益占比修复 .

9、 27 3. 拿地成本管控增强，潜在利润水平可控 . 29 四、多元共振，“两翼”协同主营发展 . 30 1. 金地商置：“商业中心+产业园区”专业开发运营商 . 30 2. 稳盛投资：协同主业，规模稳步增长 . 33 3. 金地物业：管理规模稳步提升，盈利水平持续向好 . 35 川财证券川财证券研究报告研究报告 本报告由川财证券有限责任公司编制 谨请参阅尾页的重要声明 3/46 五、财务稳健，业绩高增 . 37 1. 融资渠道畅通、低成本，杠杆仍具提升空间 . 37 2. 业绩持续释放，盈利水平向好 . 40 六、估值与盈利预测 . 43 1. 绝对估值 . 43 2. 投资建议 . 43

10、风险提示 . 44 盈利预测 . 45 川财证券川财证券研究报告研究报告 本报告由川财证券有限责任公司编制 谨请参阅尾页的重要声明 4/46 图表目录图表目录 图 1： 金地集团发展历程. 7 图 2： 公司股权结构 . 8 图 3： 董事会构成（非独立董事部分） . 9 图 4： 金地集团股息率居前（2018） . 10 图 5： 现金分红比例 . 10 图 6： 销售金额及其同比. 11 图 7： 销售面积及其同比. 11 图 8： 累计销售均价（元/平） . 12 图 9： 2019.1-11 单月销售均价（元/平） . 12 图 10： 全行业及不同城市能级销售额走势 . 13 图 1

11、1： 全行业及不同城市能级销售面积走势 . 13 图 12： 金地 2018 年单月销售金额及其同比 . 13 图 13： 金地 2018 年单月销售面积及其同比 . 13 图 14： 2019.1-11 累计销售情况 . 14 图 15： 2019.1-11 单月销售情况 . 14 图 16： 公司新开工面积及其同比 . 15 图 17： 公司竣工面积及其同比 . 15 图 18： 2019Q3 新开工构成（按城市能级） . 15 图 19： 2019Q3 新开工构成（按区域） . 15 图 20： 推盘城市数量及项目数量 . 16 图 21： 推盘项目构成（按城市能级） . 16 图 22

12、： 销售面积构成（按城市能级） . 17 图 23： 销售金额构成（按城市能级） . 17 图 24： 销售贡献城市数量 . 18 图 25： 销售贡献城市构成（按城市能级） . 18 图 26： 公司单城销售金额 . 19 图 27： 公司单城销售面积 . 19 图 28： 销售面积前十城市及其市占率 . 19 图 29： 销售金额前十城市及其市占率 . 19 图 30： 专业耦合，工作前置，加快周转 . 20 图 31： 加强工程管理，提高质量、提高效率 . 21 图 32： 用工业产品的生产和装配方法提升效率和质量 . 21 图 33： 褐石系列居民住宅 . 22 图 34： 风华系列中

13、高端住宅 . 22 图 35： 全口径土地储备（万方） . 23 图 36： 权益口径土地储备（万方） . 23 图 37： 2019H1 可售建面分布（按城市能级） . 23 图 38： 2019H1 可售建面分布（按城市群） . 23 图 39： 新增土储建筑面积及其同比 . 24 图 40： 新增土储总地价及其同比 . 24 图 41： 逆势拿地，跳脱周期束缚 . 24 图 42： 2019H1 公司土储布局城市分布 . 25 川财证券川财证券研究报告研究报告 本报告由川财证券有限责任公司编制 谨请参阅尾页的重要声明 5/46 图 43： 2017 新进二线城市新房价格走势 . 26 图

14、 44： 2017 新进三线城市新房价格走势 . 26 图 45： 新增土储可售面积构成（按城市能级） . 27 图 46： 新增土储全口径地价构成（按城市能级） . 27 图 47： 土地储备权益占比 . 27 图 48： 新增土储可售面积权益比逐步修复 . 28 图 49： 新增土储可售面积权益比（按城市能级） . 28 图 50： 不同城市能级土地溢价率水平 . 29 图 51： 十年期国债收益率（资金成本走势） . 29 图 52： 新增土储楼面价（元/平） . 29 图 53： 新增土储楼面价/同期销售均价 . 29 图 54： 金地商置股权结构（截至 2019H1） . 30 图

15、55： 营业收入、净利润及其同比 . 30 图 56： 毛利率及净利率水平 . 30 图 57： 金地商置土储规模 . 31 图 58： 截至 2019H1 土储构成（城市能级） . 31 图 59： 金地商置商业中心重点布局核心城市群及一二线热点城市 . 32 图 60： 管理规模稳步提升 . 34 图 61： 2019H1 主流物管公司合约管理面积（万方） . 36 图 62： 金地物业营收及其同比 . 36 图 63： 金地物业毛利率水平 . 36 图 64： 资产负债率及净负债率水平 . 37 图 65： 货币资金规模及现金覆盖短债倍数 . 37 图 66： A 股主要房企净负债率及现

16、金覆盖短债倍数（2019Q3） . 37 图 67： 有息负债规模（亿元） . 38 图 68： 债务融资加权平均成本 . 38 图 69： 有息负债构成（按期限） . 38 图 70： 有息负债构成（按方式） . 38 图 71： 主流房企融资成本（2019H1） . 39 图 72： 营业收入及其同比 . 40 图 73： 归母净利润及其同比 . 40 图 74： 2019H1 营业收入构成（按地区） . 41 图 75： 2019H1 营业收入构成（按业务） . 41 图 76： 金地毛利率水平 . 41 图 77： 各业务毛利率水平 . 41 图 78： 归母净利率 . 42 图 79

17、： 少数股东损益及其占净利润比例 . 42 图 80： ROE . 42 图 81： ROE 的杜邦分析 . 42 图 82： A 股主要房企 ROE 一览（2018） . 43 表格 1. 2018 年累计销售面积和金额 TOP5 项目 . 20 川财证券川财证券研究报告研究报告 本报告由川财证券有限责任公司编制 谨请参阅尾页的重要声明 6/46 表格 2. 2017-2019H1 新进城市明细 . 25 表格 3. 公司已开业商业中心介绍 . 32 表格 4. 产业园镇主导产业明细 . 33 表格 5. 稳盛产品一览 . 34 表格 6. 部分公司已投项目情况 . 35 表格 7. 2019 中国物业服务百强企业名单 TOP