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1、2021年昆明房地产市场研究年报201全国市场全国市场经济面经济面1政策面政策面2市场面市场面3企业面企业面4310.3%9.2%7.8%7.7%7.4%6.9%6.7%6.9%6.6%6.1%2.3%9.8%8.0%5.3%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年1-3季度2021年2022年2010-2021年1-3季度全国GDP及其增速年度增势GDP(万亿元)增速【宏观经济】20
2、21年初以来,经济在疫情之后快速反弹;根据经济蓝皮书:2022年中国经济形势分析与预测2022年预计增长5%左右,随着全国经济结构的调整,GDP增速放缓趋势明显-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年1-11月2010年-2021年1-11月中国经济三驾马车增速(同比)固定资产投资社会消费品零售总额出口额0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2
3、020年2021年Q1-Q32012-2021年3季度三产增速走势(同比)一产二产三产经济面经济面政策面政策面市场面市场面房企面房企面数据来源:国家统计局4【M2/CPI/PPI】下半年M2增速平稳上涨,社会融资规模略微下滑;PPI增幅扩大,CPI在8月后增幅加大,居民消费水平下滑-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2017
4、年2018年2019年2020年2021年2017-2021年11月全国CPI及PPI同比月度走势CPI(同比)PPI(同比)0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2017年2018年2019年2020年2021年2017-2021年11月M2与社会融资规模同比月度走势M2(同比)社会融资规模存量(同比
5、)数据来源:国家统计局经济面经济面政策面政策面市场面市场面房企面房企面5【房投固投】全国房投固投增速放缓,受2021年全国土地购置下行影响,2022年房投增速有限0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%00702010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年1-11月2010-2021年1-11月全国固定资产投资及其增速年度走势全国固定资产投资(万亿元)固定资产投资累计增长(%)0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%0.0010.0020
6、.0030.0040.0050.0060.001-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月1-11月2021年1-11月全国固定资产投资及其增速月度走势全国固定资产投资(万亿元)固定资产投资累计增长(%)-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.001-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月
7、1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月2017年2018年2019年2020年2021年2017-2021年1-11月全国房地产投资累计额及增速月度走势房地产投资累计值(万亿元)房地产投资累计增速数据来源:国家统计局经济面经济面政策面政策面市场面市场面房企面房企面6-50%-20%10%40%70%100%2011/22011/42011/62011/82011/
8、102011/122012/22012/42012/62012/82012/102012/122013/22013/42013/62013/82013/102013/122014/22014/42014/62014/82014/102014/122015/22015/42015/62015/82015/102015/122016/22016/42016/62016/82016/102016/122017/22017/42017/62017/82017/102017/122018/22018/42018/62018/82018/102018/122019/22019/42019/62019/82
9、019/102019/122020/22020/42020/62020/82020/102020/122021/22021/42021/62021/82021/10纵观近十年政策走势,下行周期政策中性偏宽松,但刺激性政策逐渐减少,周期上涨波动降低,体现了中央稳地价、稳房价、稳预期和不以房地产作为短期刺激经济的决心【调控政策】坚持“房住不炒“、“三稳”主基调,落实房地产长效管理机制,稳步推进“一城一策”,促进房地产市场平稳健康发展经济面经济面政策面政策面市场面市场面房企面房企面2011年1月国八条2011年6月房价上升过快二三线城市限购2012年3月四大行降低首套房利率2013年2月“新国五条”
10、加强市场调控,打击投资购房2014年9月央行支持房地产业合理融资蓄水2015年3月“330新政”下调二套房及公积金贷款首付比例住房营业税调整免征期由五年改为二年2016年9月21城调控,多地重启限购限贷2016年2月-8月营改增契税调整鼓励商改住租赁严查违规中介房企2017年3月调控加码2018年7月遏制房价上涨,限购城市增加2019年多地政策微调一城一策调控政策开始发挥2019年7月不以房地产作为短期刺激经济的手段2020年疫情下多地政策一日游坚持“房住不炒”、“四限”、“三稳”力度不放松2020年10月-2021年4月部份城市出现“打新热”,多城被约谈,调控力度迅速、密集3月两会再次定调“
11、三稳”预期4月租售同权防止“学区房炒作”与2020年对比增长较大数据来源:国家统计局,市场政策为相关机构统计图标数据:全国近十年历年销量累计值同比70.20.380.350.1300.050.10.150.20.250.30.350.4一季度二季度三季度四季度2021年百强房企拿地销售比概况【土地市场】2021年全国土地市场供求呈下行趋势,供应量及成交量均大幅下滑;百强房企拿地销售比降至0.29,创近五年新低-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2016年01月2016年03
12、月2016年05月2016年07月2016年09月2016年11月2017年01月2017年03月2017年05月2017年07月2017年09月2017年11月2018年01月2018年03月2018年05月2018年07月2018年09月2018年11月2019年01月2019年03月2019年05月2019年07月2019年09月2019年11月2020年01月2020年03月2020年05月2020年07月2020年09月2020年11月2021年01月2021年03月2021年05月2021年07月2021年09月2021年11月全国近六年土地市场供应月度统计供应面积(万)供应面积同
13、比(%)-100%-50%0%50%100%050000000250002016年01月2016年03月2016年05月2016年07月2016年09月2016年11月2017年01月2017年03月2017年05月2017年07月2017年09月2017年11月2018年01月2018年03月2018年05月2018年07月2018年09月2018年11月2019年01月2019年03月2019年05月2019年07月2019年09月2019年11月2020年01月2020年03月2020年05月2020年07月2020年09月2020年11月2021年01月2021年
14、03月2021年05月2021年07月2021年09月2021年11月全国近六年土地市场成交月度统计成交面积(万)成交面积同比(%)经济面经济面政策面政策面市场面市场面房企面房企面0.580.380.340.370.2900.10.20.30.40.50.62017年2018年2019年2020年2021年2017-2021年11月百强房企拿地销售比概况数据来源:国家统计局8【商品房市场】2021年全国商品房销售在上半年持续增长,而下半年相比上半年销售断崖式下跌8000400000002200024000260008000400
15、00000220002400026000280001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2020年2021年2020年-2021年全国商品房月度销售面积及金额商品房销售面积(万)商品房销售额(亿元)经济面经济面政策面政策面市场面市场面房企面房企面数据来源:国家统计局9【房企暴雷】2021年金融调控政策发力导致多家房企“暴雷”,整个行业开始回归经营的本质,但房企间的信用分化加剧。首次违约或宣告破产时间房企危机类型2021年11月4日佳兆业理财产品逾期2021年10月4日花样年债务违约2021年9月26日光耀集团
16、依法推进破产清算工作2021年9月20日新力控股股价暴雷2021年7月12日蓝光发展债务违约2021年6月初中国恒大子公司商业票据到期未兑付2021年2月27日华夏幸福债务违约2020年7月5日泰禾债务持续违约特征010203杠杆过高,债台高筑:高杠杆、高周转、高负债换来了规模高增长,同时也埋下了暴雷的高风险,“三道红线”“贷款集中管理”等调控政策不断加持,多数房企降杠杆速度远跟不上大环境的恶化。融资成本高,现金流短缺:一些房企为了满足规模扩张需要,欠下了不少高息债务,随着地产利润越来越薄,周转越来越慢;个别房企拿了短期无法变现的地王项目,最终资金陷在中短期无法回流的重大项目上,导致资金链断裂
17、。盈利能力弱,缺乏自我造血能力:今年年中后,消费端全面下滑,信贷全面收紧,流动性成了全行业的问题,第四季度销售额持续走低,房企“造血”量骤降,多家房企接连陷入债务危机中。经济面经济面政策面政策面市场面市场面房企面房企面1002昆明市场昆明市场城市概况城市概况1市场概况市场概况2市场预判市场预判311【GDP及增速】经济总体保持稳定,但21年前三季度GDP总量跌出全国城市TOP30,实际增速在西南五个省会城市中排名靠后。数据来源:国家统计局、昆明市统计局,2020年人均GDP以846万常住人口计算5.80%0%5%10%15%0040005000600070002010年2
18、011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年Q1-Q32010-2021年Q1-Q3昆明市GDP及增速昆明GDP(亿元)全国GDP增速昆明GDP增速5.20%0%5%10%15%20%0200004000060000800001000002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2010-2020年昆明市人均GDP及增长率人均GDP(元)增长率(%)市场概况市场概况城市概况城市概况市场预判市场预判12【房投固投】固定资产投资与房地产开发投资额同比负增长,从历年房投
19、占固投比例看2021年达到52%的历史高位数据来源:昆明市统计局固定资产投资/GDP房地产开发投资/固定资产投资2006年54.36%26.30%2007年58.69%27.14%2008年65.60%24.62%2009年88.50%23.08%2010年101.91%20.39%2011年107.63%23.17%2012年77.91%39.18%2013年85.83%44.06%2014年84.52%47.56%2015年88.11%42.93%2016年91.16%39.04%2017年86.83%39.91%2018年85.46%41.35%2019年70.64%45.81%2020
20、年73.43%49.47%2021年1-10月/51.57%-4.30%-10%0%10%20%30%40%50%60%004000500060002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年1-102006年-2021年1-10月昆明市固定资产投资额及增速走势固定资产投资额(亿元)增长率(%)-0.60%-10%0%10%20%30%40%50%0500025002002002002002002001201201
21、20022006年-2021年1-10月昆明市房地产开发投资额年度走势房地产开发投资(亿元)增长率(%)市场概况市场概况城市概况城市概况市场预判市场预判13【人口增速】 省会城市对地州人口的虹吸效应显著,城市常驻人口数量稳定增长。根据第七次人口普查结果,2020年昆明人口规模为846万,十年间增长203万,人口规模及增量在西南5城中排名TOP4,据“十四五”规划纲要,到2025年,昆明城市人口将达到1000万数据来源:昆明市第六、第七次人口普查数据公报,人口增量为六普人口增加数量203 -9 -12 -2 -2 -12 -8 -27 -14 -17 -6 10 17 1
22、2 -1 昆明曲靖昭通红河文山大理保山楚雄普洱临沧玉溪德宏版纳丽江怒江迪庆846 577 509 448 350 334 243 242 240 226 225 132 130 125 55 39 人口增量(万人)地区七普人口(万人)云南七普人口5838460 50 100 150 200 250 300 020040060080010002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2010-2020年昆明市户籍人口与常住人口户籍人口(万人)常住人口(万人)常住流动人口0%20%40%60%80%100%0
23、05006007002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2010-2020年昆明市城乡人口与城镇化率城镇人口(万人)乡村人口(万人)常住人口城镇化率846874320520945992032083220030040050060070005000250030003500昆明南宁重庆成都贵阳西南5城七普常住人口及增量对比常住人口(万人)增量(万人)市场概况市场概况城市概况城市概况市场预判市场预判14【人口分布】昆明主城区人口增长速度和人口密集度均大于周边县市;昆明人口主要集中在官渡
24、、五华、盘龙、西山主城区数据来源:昆明市第六、第七次人口普查数据公报,人口增量为六普人口增加数量75 29 18 21 34 14 0 12 -3 -2 6 -1 -1 0 官渡区五华区盘龙区西山区呈贡区安宁市寻甸县嵩明县宜良县禄劝县晋宁区东川区石林县富民县160 114 99 96 65 48 46 41 38 38 35 26 24 15 人口增量(万人)地区七普人口(万人)昆明七普人口87.6 83.8 89.9 78.9 34.1 28.3 30.6 15.7 44.0 26.3 32.9 41.4 47.2 37.8 87.8 84.2 91.4 79.3 35.3 28.4 30.
25、9 15.8 44.3 26.4 34.1 41.5 47.5 38.1 88.2 84.6 94.4 79.8 37.1 28.5 31.5 16.1 44.7 26.4 35.7 41.5 47.8 38.9 1.7%2.9%1.0%2.8%1.0%0%1%1%2%2%3%3%4%0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 五华区盘龙区官渡区西山区呈贡区东川区晋宁区富民县宜良县石林县嵩明县禄劝县寻甸县安宁市昆明市2017-2019年各区县常住人口分布(万人)201720182019三年复合增长率 2020年昆明市人口主要集中在官渡区、五华区、盘龙区等,主城区人口大于县
26、市人口; 2017-2019年,除禄劝外,其他区县人口呈现增长趋势,其中呈贡区、嵩明县的复合增长率较高(受政策及区域规划利好、高等院校集中等因素影响);市场概况市场概况城市概况城市概况市场预判市场预判199.0%0.2%2.5%4.7%6.4%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%020406080100120昆明南宁重庆成都贵阳2020年西南5城幼儿园在园人数及增速在校人数(万人)增速5276202106452.2%4.6%-1.9%3.2%4.3%-3.0%-2.0%-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%0500昆
27、明南宁重庆成都贵阳2020年西南5城小学在校人数及增速在校人数(万人)增速15%20%16%13%19%75%69%67%73%72%10%11%17%14%9%0%20%40%60%80%100%昆明南宁重庆成都贵阳西南5城七普年龄结构对比0-14岁15-64岁65岁+【人口结构】相比西南五城,昆明人口结构更为合理,人口老龄化问题相对较小,二胎政策下,幼儿群体增速较高,未来城市活力潜力较大;七普中,昆明15-64岁劳动力人群占比、幼儿园在园人数增速均位居西南5城第一数据来源:昆明市统计局,2020年人口数据为七普数据15.50%76.13%8.37%15.0%74.5%10.5%昆明市两次人
28、口普查年龄结构0-14岁15-64岁65岁及以上内环:六普外环:七普TOP4TOP1TOP4TOP4TOP1市场概况市场概况城市概况城市概况市场预判市场预判16【城市规划】昆明十四五城市总规划新提法:“东进、西拓、南控、北延、中优”。中优昆明主城城市功能区发展规划图根据十四五规划,南控的思路是“适度控制滇池南岸片区开发强度,实现山水城湖和谐共生”,依据和出发点很明确,就是要坚持量水发展、以水定城,转变“环湖造城,环湖布局”的发展理念2003年一湖四片 围绕滇池,建设昆明北片(主城区)、东片(呈贡新城)、西片(海口)和南片(晋宁)2016年南延北拓建设成“一城三区”的城市空间结构。南延,指向呈贡
29、方向延展,北拓,指空港方向;三区指主城区、呈贡新区和空港经济区2021年东进、西拓、南控、北延南控:适度控制滇池南岸片区开发强度,实现山水城湖和谐共生市场概况市场概况城市概况城市概况市场预判市场预判17【土地市场】整体供求价21年供应土地1799.23亩,同比下降82%,成交土地881.32亩,同比下降90%;成交金额96.58亿元,同比下降84%;成交单价1096万元/亩,同比增长55%,成交楼面地价3952元/,同比增长18%,成交单价和楼面地价创历史新高年份供应成交宗数面积(亩)建筑面积(万)宗数面积(亩)建筑面积(万)单价(万元/亩)总金额(亿元)楼面价(元/)溢价率(%) 2016年
30、 337167.6314892.27 2017年 496434.3824087.32 2018年 2262862.4331478.36 2019年 32749854.1031779.06 2020年 208884561793708598.86334010.812021年651244109696.5839525.64数据来源:锐理数据平台&昆明市国土资源局 统计口径:招拍挂,商住
31、用地7841.097986.5611185.6213447.1110090.91799.234970.228764.728620.6120398455.96881.32337.27495.6640.83709.44708.211095.82020040060080000400060008000400016000 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年2016-2021年土地市场供销价走势图供应面积(亩)成交面积(亩)成交单价(万元/亩)供应面积(亩)5386984成交面积(亩
32、)05354101188011成交楼面地价(元/)032368248991月2021年2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月05000000025000300003500040000005006002021年1-12月土地市场供销及楼面价月度走势图市场概况市场概况城市概况城市概况市场预判市场预判18【土地市场】市场热度2021年4宗土地溢价,均为纯住宅用地,平均溢价率5.64%,土地市场竞争依旧激烈;今年13宗土地流拍(其中12宗土地为下半年流拍),流
33、拍率20%。2021年溢价土地年溢价土地土地编号土地位置 城区 板块成交日期总建面积(万)土地性质占地面积(万)容积率(%)土地竞得者成交总价(亿元)成交楼板价(元/)溢价率(%)参与竞拍企业竞拍轮次KCJ2019-6经济技术开发区黄土坡片区JK-HTP-A2-04-02经开区东南2021-04-063.22纯住宅1.291且2.5云南保晟房地产开发有限公司(保利发展)1.47456934.81%华宇、经开投、新城、新希望、保利发展、阳光城、中梁、金科19KCGD2020-4-A1官渡区关上街道办事处官渡区官南2021-05-126.41纯住宅1.691且3.8昆明招金房地产有限公司(招商地产
34、)8.3613046 30.40%中铁建、中海、招商、中梁、花样年、新希望、金茂31KCJ2020-15昆明经济技术开发区清水片区JK-QS-D4-04-01经开区东南2021-04-0612.85纯住宅5.141且2.5大悦城控股集团(成都)有限公司(大悦城控股)6.01467730.36%华宇、新城、新希望、招商、中粮、保利发展、阳光城、金科28KCGD2020-3-A1昆明市官渡区关上街道办事处官渡区官南2021-05-127.20纯住宅1.891且3.8中铁房地产集团西南有限公司(中铁建)8.6311982 19.79%中铁建、中海、中梁、新希望、金茂195.64%0.00%2.00%
35、4.00%6.00%8.00%10.00%12.00% 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年2016-2021年土地成交溢价率年度走势溢价率(%)线性 (溢价率(%)20.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%00200016-2021年土地流拍宗数和流拍率年度走势流拍宗数流拍率市场概况市场概况城市概况城市概况市场预判市场预判数据来源:锐理数据平台&昆明市国土资源局 统计口径:招拍挂,商住用地19城区供应成交宗数面积(亩)占比建筑面积(万)宗数面积(亩)占比建
36、筑面积(万)均价(万元/亩)总金额(亿元)楼面地价(元/)溢价率(%) 五华区 4132.077%51.91276.269%33.65159712.1836190 盘龙区 17292.3616%88.7915176.9520%51.4763311.2021760 官渡区 24862.2348%167.4714228.326%77.95184742.1654088.7 西山区 7169.719%63.15564.57%20.228295.3526460 经开区 296.455%16.07296.4511%16.077767.48465531.21 呈贡区 325.121%2.4325.123%2
37、.43100.7832360 高新区 8221.2912%42.877213.7324%42.6181617.4340910数据来源:锐理数据平台&昆明市国土资源局 统计口径:招拍挂,商住用地【各城区土地对比】2021年土地供应主要集中在官渡区、盘龙区和高新区,供应占比分别48%、16%和12%;土地成交主要集中在官渡区、高新区和盘龙区,成交占比分别为26%、24%和20%0040005000600002004006008001000 五华区 盘龙区 官渡区 西山区 经开区 呈贡区 高新区 2021年各城土地区供销价走势图供应面积(亩)成交面积(亩)成交单价(万元/亩)成
38、交楼面地价(元/)市场概况市场概况城市概况城市概况市场预判市场预判20供应面积(亩)69.7384.45226.748.85311.27350.29184.54161.9950.08104.88221.2925.12成交面积(亩)69.7384.45170.938.853.38096.45158.92049.75213.7325.12成交单价(万元/亩)97630637816310成交楼面地价(元/)307435282504655643236中心中市区 次中心 北市北市区世博东市东市区空港新区东南南市区官南
39、滇池西山西市区高新呈贡呈贡区02000400060008000400005003003504002021年各区域土地供销价走势【各板块土地对比】西市区和南市区为2021年土地供求热点区域数据来源:锐理数据平台&昆明市国土资源局 统计口径:招拍挂,商住用地市场概况市场概况城市概况城市概况市场预判市场预判212021年土地市场供销量同比大幅下降,成交量缩价涨,成交单价、成交楼面地价创历史新高【土地市场小结】2021土地供应量下降明显,成交量缩价涨。公开拍卖土地较少,上半年土地市场竞争激烈,地块溢价成交;下半年房企资金压力大增,拿地积极性降低,多宗土地流拍
40、,土地成交下行明显。高新、北市、官南板块成为2021年供销热点区域近两年纯住宅和纯商业用地占比均有所下降,而商住混合类土地供应持续增加2021年的土地多为定向勾地,本土龙头房企俊发一家独大,三份之一的土地由俊发揽入,上半年公开拍卖土地多家房企参拍,土地市场竞争激烈,地块溢价成交;但下半年成交土地均为底价成交,流拍增加,房企拿地谨慎按照供地计划2021年预计供应商住用地5880亩,实际供应1799亩,完成率31%,仅成交881亩市场概况市场概况城市概况城市概况市场预判市场预判22【住宅市场】供销价2021年昆明商品住宅市场上半年供需均衡,价格高位,下半年随着政策持续收紧,客户观望情绪加剧,市场遇
41、冷,楼市降温明显,年度新增供应同比下降33.65%,销量同比下降29.05%数据来源:锐理数据平台;物业类型:商品住宅578.73 661.10 1004.52 1099.79 1132.61 751.48 700.69 831.55 898.43 1028.45 879.97 624.35 8245005020004000600080004000160000.00 200.00 400.00 600.00 800.00 1000.00 1200.00 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 2021年 商品
42、住宅年度供销价新增面积(万)销售面积(万)成交均价(元/)年新增(万)销售(万)均价(元/) 2020年 1132.61 879.97 15069 2021年 751.48 624.35 15005同比-33.65%-29.05%-0.42%20005000.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2020
43、年2021年商品住宅月度供销价走势新增面积(万)销售面积(万)成交均价(元/)均价15685元/均价14169元/均价15069元/2021年新增(万)销售(万)均价(元/)上半年 428.32 344.48 15685 下半年323.16 279.87 14169环比-25%-19%-10%环滇项目陆续恢复备案市场概况市场概况城市概况城市概况市场预判市场预判23【住宅市场】存量与去化截止2021年底,住宅显性存量达977.62万,按近1年月均去化计算,去化周期需19个月。2021年虽然土地端供应量下滑,但住宅广义存量仍高达2300.52万方,按商品住宅近一年月均去化计算,去化周期仍需44个月
44、显性存量(万)591.47 586.92 586.31 651.99 665.36 676.54 717.14 739.40 792.39 767.04 812.29 850.50 829.92 817.76 810.18 870.42 875.75 934.34 934.77 929.13 990.64 966.40 980.72 977.62 去化周期(月)777889991月 2020年2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2021年2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 1
45、0月 11月 12月 57910.00 200.00 400.00 600.00 800.00 1000.00 1200.00 商品住宅显性存量及去化周期显性存量(万)去化周期(月)广义存量(万)2206.63 2220.15 2183.91 2186.05 2122.87 2042.78 2080.40 2133.73 2145.19 2222.54 2264.80 2748.21 2694.71 2685.63 2627.07 2605.69 2571.56 2558.42 2523.45 2480.23 2443.35 2404.37 2360.39 2300.52
46、 去化周期(月)26272828272627282930334353637394142441月 2020年2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2021年2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 5.00 500.00 1000.00 1500.00 2000.00 2500.00 3000.00 商品住宅广义存量及去化周期广义存量(万)去化周期(月)数据来源:锐理数据平台;物业类型:商品住宅市场概况市场概况城市概况城市概况市场预判市场预判24【住宅市场】分板块对比市场下行,房企供
47、货节奏放缓,供应和销售同比大幅下跌;中心板块依托醇熟配套,成交均价领先,但也因价格较高,去化缓慢,去化周期最长2020年46.61 153.66 101.56 72.46 77.01 231.14 178.11 83.79 13.61 145.54 28.71 0.00 2021年44.38 74.31 75.87 52.77 60.01 125.08 110.70 63.46 16.83 72.90 42.99 6.92 空港新区 呈贡 高新 西山 滇池 官南 东南 东市 世博 北市 次中心 中心 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 住宅市场分板块新
48、增同比(万)2020年30.81 120.28 91.83 72.85 55.31 155.46 157.48 54.00 15.68 106.93 16.97 2.38 2021年28.51 79.86 61.00 33.22 52.43 116.47 103.21 36.58 7.29 81.24 23.01 0.41 空港新区 呈贡 高新 西山 滇池 官南 东南 东市 世博 北市 次中心 中心 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 180.00 住宅市场分板块销售同比(万)2020年842311759 14317
49、 16164 22226 17928 13459 14261 14806 14660 19051 275612021年830611912 14735 15386 18364 18113 12667 15621 13584 15093 20536 26002 空港新区 呈贡 高新 西山 滇池 官南 东南 东市 世博 北市 次中心 中心 0500000002500030000住宅市场分板块均价同比(元/)2020年存量28.09 118.39 49.30 35.52 81.65 174.16 103.63 63.98 18.16 129.07 45.37 3.16 2021年
50、存量43.96 112.98 68.18 55.08 89.23 182.78 111.12 90.86 27.71 120.73 65.35 9.66 2020年去化周期021年去化周期980空港新区 呈贡 高新 西山 滇池 官南 东南 东市 世博 北市 次中心 中心05003000.00 30.00 60.00 90.00 120.00 150.00 180.00 210.00 住宅市场分城区存量(万方)与去化周期(月)数据来源:锐理数据平台;物业类型:商品住宅市场概况市场概况城市