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1、 Table_Stock 滨江集团（滨江集团（002244） 证券研究报告证券研究报告 公司深度公司深度 秉浙系品质，拥天时地利秉浙系品质，拥天时地利 Table_Rating 增持（首次）增持（首次） Table_Summary 投资摘要投资摘要 深耕浙江，立足全国深耕浙江，立足全国。公司作为长三角房地产领军企业，深耕浙江，品牌优质显著，2021年前三季度，公司业绩增幅更加显著，实现营业收入244.36亿元，同比增长89.43%，实现归母净利润13.25亿元，同比增长49.08%。 积极积极拿地，拿地，夯实“三省一市”战略布局夯实“三省一市”战略布局。近年来公司持续保持积极的拿地态势，截至2

2、021H1，公司新增土地面积94万平方米，新增土地货值权益比例55%，新增土地计容建筑面积234万平方米，土地储备丰厚。公司聚焦杭州，深耕浙江，2021H1公司土地储备可售货值在杭州的占比达到67%，浙江省内非杭州的城市包括金华、宁波、嘉兴、温州等经济基础扎实的二三线城市占比16%，浙江省外占比17%。 销售业绩向好，产品力认可度高。销售业绩向好，产品力认可度高。2021年公司在杭州的流量销售额、权益销售额和全口径销售额分别 为737.37亿元 ，594.73亿元 ，1048.73亿元，销售位居杭州区域前列，区域深耕优势显著。同时，公司建立五大产品类型，打造标准化产品体系，产品力得到社会高度认

3、可。 信用资质良好，融资通畅。信用资质良好，融资通畅。2021H1公司扣除预收款后的资产负债率为69.13%，净负债率为91.24%，现金短债比为1.62， “三道红线”稳居“绿档” 。2021H1公司融资成本为4.9%，2020年6月，联合信用评级有限公司将公司主体信用评级由 AA+提升至AAA。 投资建议投资建议 公司深耕浙江，立足全国，销售业务持续向好，信用资质良好，融资畅通，我们预计2021-2023年公司营业收入将分别变动42.1%、28.2%、21.5%至406.38、520.81、632.99亿元，归母净利润将分别变动16.7%、24.4%、22.8%至27.15、33.79、4

4、1.49亿元，EPS分别为0.87、1.09、1.33元，对应4月13日股价，PE分别为8/7/5倍，首次覆盖，给予“增持”评级。 风险提示风险提示 利润率下跌风险；区域集中风险；房地产政策调控超预期风险。 数据预测与估值数据预测与估值 Table_Finance 单位单位：百万元百万元 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入 28597 40638 52081 63299 年增长率 14.6% 42.1% 28.2% 21.5% 归母净利润 2328 2715 3379 4149 年增长率 42.7% 16.7% 24.4% 22.8% 每股收益（元） 0.75 0.87

5、1.09 1.33 市盈率（X） 6.12 8.28 6.66 5.42 市净率（X） 0.78 1.07 0.92 0.79 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所（，上海证券研究所（2022年年04月月13日日收盘价）收盘价） Table_Industry 行业行业: 房地产房地产 日期日期: 2022 年年 04 月月 14 日日 Table_Author 分析师分析师: 金文曦金文曦 Tel: E-mail: SAC 编号编号: S0870521100003 联系人联系人: 蔡萌萌蔡萌萌 Tel: E-mail: SAC 编号编

6、号: S0870121110010 Table_BaseInfo 基本数据基本数据 最新收盘价（元） 7.23 12mth A 股价格区间（元） 3.84-7.54 总股本（百万股） 3,111.44 无限售 A 股/总股本 86.33% 流通市值（亿元） 194.21 Table_QuotePic 最最近近一年股票一年股票与沪深与沪深 300 比较比较 Table_ReportInfo 相关报告：相关报告： -20%-9%2%14%25%36%47%58%69%04/2106/2109/2111/2101/2204/22滨江集团沪深300公司深度公司深度 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页

7、重要声明2 目录目录 1 滨江集团：深耕浙江，逆势增长滨江集团：深耕浙江，逆势增长 . 4 1.1 深耕浙江，立足全国 . 4 1.2 业绩增幅显著，成本管控效率高 . 5 2 积极投资增厚土储积极投资增厚土储，夯实夯实“三省一市三省一市”布局布局 . 7 2.1 积极拿地，土地储备丰厚积极拿地，土地储备丰厚 . 7 2.2 杭州区域优势尽显，成长空间广阔杭州区域优势尽显，成长空间广阔 . 8 2.3 深耕浙江，逐步扩张提升市场占有率 . 10 3 销售持续向好，产品力认可度高销售持续向好，产品力认可度高 . 12 3.1 销售额与完成度齐涨，坐稳区域龙头 . 12 3.2 标准化构筑稳健底盘

8、，产品力赋能长期发展 . 14 4 坚守坚守“绿档绿档”，融资通畅融资通畅 . 16 4.1 牢守“绿档”，优化融资结构 . 16 4.2 信用资质拔萃，融资成本下行 . 17 5 盈利预测与估值盈利预测与估值 . 19 6 风险提示：风险提示： . 21 图图 图图 1 公司发展历程公司发展历程 . 4 图图 2 公司股权结构公司股权结构 . 5 图图 3 近年公司营业收入及增速近年公司营业收入及增速 . 5 图图 4 近年公司归母净利润及增速近年公司归母净利润及增速 . 5 图图 5 公司营收结构公司营收结构 . 6 图图 6 公司分业务毛利率公司分业务毛利率 . 6 图图 7 近年公司费

9、用率近年公司费用率 . 6 图图 8 近年公司毛利率及净利率近年公司毛利率及净利率 . 6 图图 9 近年公司土地拿地数量近年公司土地拿地数量 . 7 图图 10 近年公司新增土地面积近年公司新增土地面积 . 7 图图 11 近年公司拿地金额占销售金额比重近年公司拿地金额占销售金额比重 . 7 图图 12 近年公司新增土储权益比例近年公司新增土储权益比例 . 7 图图 13 公司土地储备可售货值公司土地储备可售货值 . 8 图图 14 公司总土储占地面积及建筑面积公司总土储占地面积及建筑面积 . 8 图图 15 近年杭州城镇居民人均可支配收入近年杭州城镇居民人均可支配收入 . 8 图图 16

10、近年杭州常住人口近年杭州常住人口 . 8 图图 17 近年杭州市近年杭州市 GDP 及同比及同比 . 9 图图 18 2021 年部分城市宅地出让金年部分城市宅地出让金 . 9 图图 19 2013-2021 年杭州土地出让金年杭州土地出让金 . 9 图图 20 杭州成交土地建设用地面积杭州成交土地建设用地面积 . 9 图图 21 杭州规划土地建筑面积杭州规划土地建筑面积 . 9 图图 22 近年杭州商品房销售面积近年杭州商品房销售面积 . 10 图图 23 近年杭州商品房销售均价近年杭州商品房销售均价 . 10 图图 24 近年杭州近年杭州商品房可售面积商品房可售面积 . 10 图图 25

11、杭州商品房出清周期杭州商品房出清周期 . 10 VVjYrVeVlYtXdU1UfWbRaO6MsQpPsQsQjMrRmQlOnMtO9PmMuNuOoOoNxNtPmM公司深度公司深度 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明3 图图 26 近年公司土地储备可售货值在各地区比重近年公司土地储备可售货值在各地区比重 . 11 图图 27 近年公司在杭州拿地情况近年公司在杭州拿地情况 . 11 图图 28 公司杭州市项目分布图公司杭州市项目分布图 . 11 图图 29 公司公司“三省一市三省一市”布局图布局图 . 12 图图 30 全国商品住宅销售面积及增速全国商品住宅销售面积及增速 .

12、13 图图 31 全国商品住宅销售金额及增速全国商品住宅销售金额及增速 . 13 图图 32 近年公司销售额及同比近年公司销售额及同比 . 13 图图 33 近年公司权益销售金额及增速近年公司权益销售金额及增速 . 13 图图 34 近年公司全口径销售额克而瑞排名近年公司全口径销售额克而瑞排名 . 13 图图 35 2021 年部分房企销售目标完成度年部分房企销售目标完成度 . 13 图图 36 2021 年杭州主要房企销售额年杭州主要房企销售额 . 14 图图 37 2021 年上半年公司分产品收入年上半年公司分产品收入 . 14 图图 38 公司五大产品类型公司五大产品类型 . 15 图图

13、 39 近年公司预收账款和合同负债近年公司预收账款和合同负债 . 17 图图 40 近年公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率及现金近年公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率及现金短债比短债比 . 17 图图 41 近年公司融资途径近年公司融资途径 . 17 图图 42 近年公司融资期限近年公司融资期限 . 17 图图 43 近年公司融资近年公司融资成本成本 . 18 表表 表表 1 2021 年度中国房地产企业人力资本价值年度中国房地产企业人力资本价值 Top10 . 16 表表 2 2021 年度浙江及杭州房企产品力年度浙江及杭州房企产品力 Top10 . 16 公司深度公司深度 请务必阅

14、读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明4 1 滨江集团：深耕浙江滨江集团：深耕浙江，逆势增长，逆势增长 1.1 深耕浙江深耕浙江，立足全国，立足全国 滨江集团作为长三角房地产领军企业，秉承“创造生活，建筑家”的专业理念，形成了“团队、管理、品牌、金融、合作、服务”六大核心竞争优势。1996 年，杭州滨江房产集团有限公司成立。1997 年，公司取得国家一级开发资质。1999 年，公司完成转制，成为杭州首家成功转制的房地产企业。2008年 5 月 29 日，公司在深圳成功上市，成为该年度唯一一家国内 A 股 IPO 上市的房地产企业。2020 年公司全年销售额 1363.6 亿元，同比增长21.7%

15、，根据 CRIC 统计数据，公司位列行业销售排名第 27 位，行业影响力、市场带动力不断提高。2021 年滨江集团全年销售额为 1691 亿元，位列中指院房地产销售金额排行榜第 21 名。 图图 1 公司发展历程公司发展历程 资料来源：公司公告，资料来源：公司公告，公司官网，公司官网，房天下，房天下，上海证券研究所上海证券研究所 股权结构稳定。股权结构稳定。公司第一大股东为杭州滨江投资控股有限公司，持有公司 45.41%股份，实际控制人为戚金兴，直接持股11.94%。杭州滨江投资控股有限公司与戚金兴、戚加奇存在一致行动关系，股权结构稳定集中。 公司深度公司深度 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读

16、尾页重要声明5 图图 2 公司股权结构公司股权结构 资料来源：公司公告，上海证券研究所资料来源：公司公告，上海证券研究所 1.2 业绩增幅显著业绩增幅显著，成本管控效率高，成本管控效率高 营收利润营收利润整体上升整体上升，经营业绩，经营业绩良好良好。2020 年，公司实现营业收入 285.97 亿元，同比增长 14.6%，实现归母净利润 23.28 亿元，同比增长42.69%；2021年前三季度，公司交付楼盘收入较去年同期增长，营业收入快速增长，实现营业收入 244.36 亿元，同比增长 89.43%，实现归母净利润 13.25 亿元，同比增长 49.08%。 图图 3 近年公司营业近年公司营

17、业收入收入及增速及增速 图图 4 近年公司归母净利润及增速近年公司归母净利润及增速 资料来源：公司公告，上海证券研究所资料来源：公司公告，上海证券研究所 资料来源：公司公告，上海证券研究所资料来源：公司公告，上海证券研究所 房产销售毛利率在房产销售毛利率在 2020 年下滑。年下滑。公司作为深耕浙江的房地产开发商，主营业务涵盖房产销售、房产项目管理服务、房产租赁、酒店服务、物业服务等板块。其中房产销售作为公司的主要收入来源，2020年实现营业收入 278.5亿元，占公司总营收的 97.39%。但从毛利率来看，房产销售毛利率在 2020 年出现下滑，从 2019年的 35.36%下降至 2020

18、 年的 26.45%。酒店服务业务毛利率自2018 年开始持续下滑，2020 年该业务毛利率下降至 42.28%，房产租赁业务毛利率从2019年的10.45%微升至2020年的11.30%，-40%-20%0%20%40%60%80%100%0500300350营业收入（亿元）同比（右轴）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%0510152025归母净利润（亿元）同比（右轴）公司深度公司深度 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明6 房产项目管理服务业务毛利率变动较大，从 2019 年的 19.33%提升至 2020 年的 72.0

19、9%。 图图 5 公司营收结构公司营收结构 图图 6 公司分业务毛利率公司分业务毛利率 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 受整体市场环境影响，毛利率、净利率有所下降。受整体市场环境影响，毛利率、净利率有所下降。2021 年前三季度，公司销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为2.09%、1.91%和 2.22%，与 2020 年底相比，销售费用率、管理费用率分别增长0.60pct和0.48pct，销售费用率较2020年底下滑0.88pct。从利润率方面看，受新房限价、高成本土地进入结转周期，房地产行业整体

20、毛利率进入下行通道，尤其是 2021 年，部分房企出现信用风险事件，下半年房地产行业整体销售承压。在此背景之下，公司毛利率、净利率也有所下降，2021 年前三季度，公司毛利率、净利率分别为 22.91%和 9.29%，与 2020 年底相比，分别下降4.13pct 和 3.12pct。 图图 7 近年公司费用率近年公司费用率 图图 8 近年公司毛利率及净利率近年公司毛利率及净利率 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 05003003502001820192020房

21、产销售（亿元）房产项目管理服务（亿元）房产租赁（亿元）酒店服务（亿元）物业服务（亿元）其他业务（亿元）0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2001820192020房产销售房产项目管理服务房产租赁酒店服务0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%销售费用率管理费用率财务费用率0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%销售毛利率销售净利率公司深度公司深度 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明7 2 积极投资增厚土储，夯实“三省一市”布局积极投资增厚土储，夯实“三省

22、一市”布局 2.1 积极积极拿地拿地，土地储备，土地储备丰厚丰厚 拿地态势积极，拿地态势积极，土地储备土地储备优质。优质。近年来公司持续保持积极的拿地态势，2018 年在土地市场上收获 26 宗土地，2020 年收获 30个项目，其中南京和苏州共计新增 4 个项目。截至 2021 上半年，公司新增土地面积 94 万平方米，新增土地货值权益比例 55%，新增土地计容建筑面积 234 万平方米，土地储备丰厚。2020 年，公司拿地总额达到 781.9 亿元，占销售金额的比例为 57.34%，较2019 年提升 12.39pct。 图图 9 近年公司土地拿地数量近年公司土地拿地数量 图图 10 近年

23、公司新增土地面积近年公司新增土地面积 资料资料来源：来源：公司公告公司公告，上海证券研究所，上海证券研究所 资料资料来源：来源：公司公告公司公告，上海证券研究所，上海证券研究所 图图 11 近年公司近年公司拿地金额拿地金额占销售金额比重占销售金额比重 图图 12 近年公司近年公司新增土储权益比例新增土储权益比例 资料来源：公司公告，上海证券研究所资料来源：公司公告，上海证券研究所 资料来源：公司公告，上海证券研究所资料来源：公司公告，上海证券研究所 可售货值近可售货值近 3000 亿，亿，保障公司可持续发展保障公司可持续发展。截至 2021H1，公司土地储备可售货值2780亿元，总占地面积61

24、6.61万平方米，总建筑面积1426.08万平方米。充足的土地储备可为公司未来发展提供良好保障。 24252627282930320土地拿地数（宗）0%10%20%30%40%50%60%020406080001920202021H1新增土地面积（万）新增土储货值权益比例0%10%20%30%40%50%60%70%00500600700800900201820192020拿地金额（亿元）拿地金额/销售金额（右轴）0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0050

25、030035040045050020021H1新增土地计容建筑面积（万）新增土地楼面均价（万/，右轴）公司深度公司深度 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明8 图图 13 公司土地储备可售货值公司土地储备可售货值 图图 14 公司总土储占地面积及建筑面积公司总土储占地面积及建筑面积 资料资料来源：来源：公司公告公司公告，上海证券研究所，上海证券研究所 资料资料来源：来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 2.2 杭州区域优势尽显，杭州区域优势尽显，成长成长空间广阔空间广阔 杭州经济增长迅速，人口吸附杭州经济增长迅速，人口吸附力力强。强。2021 年，杭州城

26、镇居民人均可支配收入达到 7.47万元，同比增长 8.79%；杭州 GDP达到1.81 万亿元，同比增长 12.44%，经济实力雄厚。2021 年，杭州常住人口达到 1220 万人，杭州经济发展迅速，拥有较多优质企业，较强的人口吸附力能提供持续稳定的购房需求。 图图 15 近年杭州近年杭州城镇城镇居民人均可支配收入居民人均可支配收入 图图 16 近年杭州近年杭州常常住住人口人口 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 23502400245025002550260026502700275028002850201

27、920202021H1土地储备可售货值（亿元）0200400600800002021H1土储总占地面积（万）土储总建筑面积（万）0%2%4%6%8%10%052001920202021杭州城镇居民人均可支配收入（万元）同比（右轴）0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%02004006008000200021杭州常住人口（万人）同比（右轴）公司深度公司深度 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明9 图图 17 近年杭州近

28、年杭州市市 GDP 及同比及同比 资料来源：资料来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 市场市场热度较高热度较高，土地出让金再创新高，土地出让金再创新高。2021 年杭州共成交土地 162 宗，建设面积 783.59 万平方米，同比增长 7%。宅地成交金额达到2703亿元，仅次于上海。2021年杭州成交土地规划建筑面积 1839.59 万平方米，成交土地均价为 15200.7 元/平方米。 图图 18 2021 年部分城市宅地出让金年部分城市宅地出让金 图图 19 2013-2021 年杭州土地出让金年杭州土地出让金 资料资料来源：来源：中指院中指院，上海证券研究所，上海证券研究所 资

29、料资料来源：来源：中指院中指院，上海证券研究所，上海证券研究所 图图 20 杭州成交土地建设用地面积杭州成交土地建设用地面积 图图 21 杭州规划土地建筑面积杭州规划土地建筑面积 资料资料来源：来源：中指院中指院，上海证券研究所，上海证券研究所 资料资料来源：来源：中指院中指院，上海证券研究所，上海证券研究所 0%2%4%6%8%10%12%14%16%0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.82.0200021杭州GDP（万亿）同比（右轴）0500025003000上海 杭州 北京 南京 广州 武汉 成都 苏

30、州 重庆 天津2021年宅地出让金（亿元）050005000250030002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021土地出让金（亿元）土地宗数(宗，右轴)-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%005006007008009002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021建设用地面积(万)同比（右轴）0200040006000800040005001000150020

31、00250020001920202021规划建筑面积(万)成交楼面均价(元/，右轴)公司深度公司深度 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明10 21 年年杭州杭州市场商品房市场商品房销售面积销售面积大幅增长。大幅增长。2021 年杭州商品房出清周期自年初的 21.07 下降至 10 月份的 4.31，自 2021 年 10 月开始，商品房出清周期有所拉长，但整体仍低于 2019 和 2020 年水平；2021 年，杭州商品房销售面积 1038.75 万平方米，同比增长 154.96%，销售金额 3595.4 亿元，同比增长 138.26%，销

32、售均价 34612.84 元/平方米。 图图 22 近年杭州商品近年杭州商品房销售面积房销售面积 图图 23 近年杭州商品房近年杭州商品房销售均价销售均价 资料来源：中指院，上海证券研究所资料来源：中指院，上海证券研究所 资料来源：中指院，上海证券研究所资料来源：中指院，上海证券研究所 图图 24 近年杭州商品房可售面积近年杭州商品房可售面积 图图 25 杭州商品房出清周期杭州商品房出清周期 资料资料来源：来源：中指院中指院，上海证券研究所，上海证券研究所 资料资料来源：来源：中指院中指院，上海证券研究所，上海证券研究所 2.3 深耕浙江，逐步扩张提升市场占有率深耕浙江，逐步扩张提升市场占有率

33、 持续耕耘持续耕耘杭州杭州市场市场，集中供地积极落子。，集中供地积极落子。2021H1 公司土地储备可售货值在杭州的占比达到 67%，呈逐年增长趋势；浙江省内非杭州的城市包括金华、宁波、嘉兴、湖州、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比 16%，浙江省外占比 17%。2017-2020 年，公司在杭州的土地数从 8 宗增长至 18 宗。 -50%0%50%100%150%200%02004006008003 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021商品房销售面积(万平方米)同比（右轴）-10%-5%0%5%10%15%20%25%3

34、0%35%0500000002500030000350004000020001920202021商品房销售价格(元/平方米)同比（右轴）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%0050060070080090010002013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021商品房可售面积(万平方米)同比（右轴）0510152025Jan-16Jun-16Nov-16Apr-17Sep-17Feb-18Jul-18Dec-18May-19Oct-19Mar-20A

35、ug-20Jan-21Jun-21Nov-21杭州商品房出清周期(月)公司深度公司深度 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明11 图图 26 近年公司土地储备可售货值在各地区比重近年公司土地储备可售货值在各地区比重 图图 27 近年公司在杭州近年公司在杭州拿地情况拿地情况 资料来源：公司公告，上海证券研究所资料来源：公司公告，上海证券研究所 资料来源：中指院，上海证券研究所资料来源：中指院，上海证券研究所 推进推进“三省一市”战略“三省一市”战略，完善区域布局，完善区域布局。在区域布局方面，公司形成了“聚焦杭州、深耕浙江、辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市”的发展战略。公司

36、以浙江省、江苏省、广东省和上海市为战略发展要地，并在三省一市范围内新的城市或者三省一市之外的城市采用“游击战”的方针。2015 年 9 月，竞得上海宝山大场地块，土地投资金额达 34.65 亿，开发项目第一次落地上海。 图图 28 公司杭州市项目分布图公司杭州市项目分布图 资料来源：资料来源：2021年度第四期短期融资券募集说明书年度第四期短期融资券募集说明书，上海证券研究所，上海证券研究所 0%20%40%60%80%100%201920202021H1杭州浙江省内（除杭州）浙江省外050035020020建设用地面积（万/）

37、规划建筑面积（万/）土地数（宗）（右轴）公司深度公司深度 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明12 图图 29 公司“三省一市”布局公司“三省一市”布局图图 资料来源：资料来源：2021年度第四期短期融资券募集说明书年度第四期短期融资券募集说明书，上海证券研究所，上海证券研究所 3 销售销售持续持续向好，产品力认可度高向好，产品力认可度高 3.1 销售额与完成度齐涨，坐稳区域龙头销售额与完成度齐涨，坐稳区域龙头 2021 年下半年年下半年销售销售市场市场转冷，全年销售规模微增。转冷，全年销售规模微增。21 年上半年全国商品房销售市场整体向好，2021H1 全国实现商品住宅销售面积 7.

38、91 亿平方米，同比增长 29.4%，实现销售金额 8.46 万亿，同比增长 41.90%，进入下半年，随着部分房企出现信用风险事件，信用环境收紧，市场观望情绪提升，销售市场转冷，2021 年全年商品住宅实现销售面积 15.65亿平方米，同比增长 1.10%，实现销售金额 16.27 万亿，同比增长 5.30%。 公司深度公司深度 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明13 图图 30 全国商品住宅销售面积及增速全国商品住宅销售面积及增速 图图 31 全国商品住宅销售金额及增速全国商品住宅销售金额及增速 资料资料来源：来源：Wind，上海证券研究所，上海证券研究所 资料资料来源：来源：W

39、ind，上海证券研究所，上海证券研究所 销售额逆势增长，超额完成业绩目标。销售额逆势增长，超额完成业绩目标。2021 年下半年商品房销售市场转冷，部分房企尚未完成全年销售目标。公司在整体市场环境竞争激烈，销售承压的情况下，以近 1700 亿的销售规模超额完成全年销售目标，根据克而瑞数据，2021 年全年销售金额达到 1691.3亿元，同比增长 24.03%；权益销售额达到 871.5亿元，同比增长 24.50%。 图图 32 近年公司销售额及同比近年公司销售额及同比 图图 33 近年公司权益销售金额及增速近年公司权益销售金额及增速 资料来源：公司公告，资料来源：公司公告，克而瑞克而瑞，上海证券

40、研究所，上海证券研究所 资料来源：资料来源：克而瑞克而瑞，上海证券研究所，上海证券研究所 图图 34 近年公司全口径销售额克而瑞排名近年公司全口径销售额克而瑞排名 图图 35 2021 年部分房企销售目标完成度年部分房企销售目标完成度 资料来源：资料来源：克而瑞克而瑞，上海证券研究所，上海证券研究所 资料来源：中指院，上海证券研究所资料来源：中指院，上海证券研究所 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0.00.51.01.52.02.----042021-062

41、-102021-12商品住宅销售面积（亿平方米）累计同比（右轴）-50%0%50%100%150%200%0.00.51.01.52.02.5商品住宅销售金额（万亿）累计同比（右轴）0%10%20%30%40%50%60%70%80%02004006008000720021销售额（亿元）同比（右轴）0%10%20%30%40%50%60%70%00500600700800900720021权益销售金额（亿元）同比（右轴）051015202530

42、354020021克而瑞排名（按全口径销售金额）90%95%100%105%110%115%21年销售目标完成度公司深度公司深度 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明14 夯实夯实大本营，大本营，成就杭州市场销售冠军成就杭州市场销售冠军。2021 年公司在杭州的流量销售额、权益销售额和全口径销售额分别为 737.37 亿元，594.73亿元，1048.73亿元，均位居杭州地区销售前列，区域深耕优势显著，销售规模超过绿城中国、万科、融创中国、保利发展等全国化布局的品牌房企。 图图 36 2021 年杭州主要房企销售额年杭州主要房企销售额 资料来源：克资料来源：克而而

43、瑞，上海证券研究所瑞，上海证券研究所 3.2 标准化构筑稳健底盘，产品力赋能长期发展标准化构筑稳健底盘，产品力赋能长期发展 推行“推行“1+5”发展战略，探索多元产业新模式。”发展战略，探索多元产业新模式。公司主营房地产业务，保持千亿以上销售规模，并搭建“服务+租赁+酒店+养老+产业投资”的企业多元发展新蓝图。2021年上半年，公司房产销售、房产项目管理服务、房产租赁、酒店管理服务占营业收入的比重分别为 97.8%、1.16%、0.66%和 0.36%。 图图 37 2021 年上半年公司分产品收入年上半年公司分产品收入 资料来源：公司公告，上海证券研究所资料来源：公司公告，上海证券研究所 0

44、20040060080010001200滨江集团绿城中国万科融创中国保利发展流量金额（亿元）权益销售额（亿元）全口径销售额（亿元）房产销售房产项目管理服务房产租赁酒店管理服务其他公司深度公司深度 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明15 打造标准化产品体系，满足差异化需求。打造标准化产品体系，满足差异化需求。在产品研发方面，公司已建立“A+、A、B+、B、C”等五大产品类型，并将标准化体系进一步延伸到物业服务、小区配套及专业服务等房产各相关行业。公司致力于开发出满足消费者差异化需求的各类住宅产品，覆盖各层次消费者，为未来的产品复制和异地拓展奠基。 图图 38 公司五大产品类型公司五大产

45、品类型 资料来源：公司官网，上海证券研究所资料来源：公司官网，上海证券研究所 团队团队精干高效精干高效，品质品质化控制化控制成本。成本。团队能力方面，截至 2020年末，公司房地产板块员工 1053 人，管理项目 100 余个，平均每个项目 10 人，按 2020 年全年 1363.6 亿元销售额计算，人均销售额 1.29亿，位列克而瑞2020年度中国房企人力资本价值排行前三甲。在成本控制方面，公司建立了全项目全周期的成本控制体系，在保证产品品质的基础上，从分部到分项对工程成本控制进行精细化管理。 公司深度公司深度 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明16 产品力社会认可度高，坚守品质

46、输出。产品力社会认可度高，坚守品质输出。在交付节点的收房率上，公司交付的楼盘维持超 99%的收房率。克而瑞数据显示，2021年，公司位列“2021年浙江房企产品力Top10”和“2021年杭州房企产品力 Top10”榜首。 4 坚守“绿档”，坚守“绿档”，融资通畅融资通畅 4.1 牢守“绿档” ，优化融资结构牢守“绿档” ，优化融资结构 财务稳健财务稳健，保持保持“三三道道绿线绿线”。截至 2021H1，公司扣除预收款后的资产负债率为 69.13%，净负债率为 91.24%，现金短债比为1.62， “三道红线”保持在“绿档”水平。 表表 1 2021 年度中国房地产企业人力资本价值年度中国房地

47、产企业人力资本价值 Top10 排名排名 公司简称公司简称 1 中海地产 2 保利发展 3 滨江集团 4 万科地产 5 融创中国 6 招商蛇口 7 金地集团 8 世茂集团 9 华润置地 10 龙湖集团 资料来源：资料来源：克而瑞克而瑞，上海证券研究所，上海证券研究所 表表 2 2021 年度浙江及杭州房企产品力年度浙江及杭州房企产品力 Top10 浙江排名浙江排名 杭州排名杭州排名 滨江集团 滨江集团 大家房产 华润置地 德信地产 建发房产 海宁鸿翔 龙湖集团 江山万里置业 绿城中国 龙湖集团 仁恒置地 绿城中国 融创中国 融创中国 万科地产 万科地产 兴耀房产集团 中国金茂 中天美好集团 资

48、料来源：资料来源：克而瑞克而瑞，上海证券研究所，上海证券研究所 公司深度公司深度 请务必阅读尾页重要声明请务必阅读尾页重要声明17 图图 39 近年公司近年公司预收账款和合同负债预收账款和合同负债 图图 40 近年公司剔除预收款后的资产负债率、净负债近年公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率及现金短债比率及现金短债比 资料来源：公司公告，上海证券研究所资料来源：公司公告，上海证券研究所 资料来源：公司公告，上海证券研究所资料来源：公司公告，上海证券研究所 债务结构债务结构优良，融资期限合理优良，融资期限合理。融资途径方面，截至 2021H1，公司银行贷款占比达到 72.83%，票据与债券占比分

49、别为 12.07%和15.11%。债务期限构成方面，截至2021H1，公司2-3年到期融资占比最大，达到41.26%；1年之内的到期融资占比从 2019年的33.03%下降至 2021 年上半年的 24.13%，长短债结构不断优化。 图图 41 近年公司近年公司融资融资途径途径 图图 42 近年公司近年公司融资融资期限期限 资料来源：公司公告，上海证券研究所资料来源：公司公告，上海证券研究所 资料来源：公司公告，上海证券研究所资料来源：公司公告，上海证券研究所 4.2 信用资质信用资质拔萃拔萃，融资成本下行，融资成本下行 在债务结构不断优化的过程中，公司的良好资信受到了一定的认可。2020 年

50、 6 月，联合信用评级有限公司将公司主体信用评级由 AA+提升至 AAA，成为浙江省内第一家获得 AAA 评级的房地产上市公司。2017年至2021H1，公司融资成本从6%下降至4.9%。2022 年 1 月，公司发行的“22 滨江房产 SCP001”超短期融资债券，票面利率低至 3.66%。 -20%0%20%40%60%80%100%120%140%00500600700800900预收账款+合同负债（亿元）同比（右轴）0.00.51.01.52.00%20%40%60%80%100%120%20021H1剔除预收款项后的资产负债率净负债率现金短