1、 证 券 研 究 报证 券 研 究 报 告告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 行业研究行业研究 房地产房地产 2023 年年 01 月月 20 日日 房地产行业深度研究报告 推荐推荐（维持）（维持）制造业升级瓶颈下的地产机遇制造业升级瓶颈下的地产机遇 核心核心 20 城城探究探究之苏州之苏州 工业是苏州经济发展的原动力，但新一轮制造业升级现隐忧工业是苏州经济发展的原动力，但新一轮制造业升级现隐忧。1）苏州作为上海通往长三角腹地的第一站，区位优势明显，不仅享受较低运输成本，也享受上海的产业和信息外溢，同时良好的营商环境使得外资聚集，苏州 GDP 和人均

2、 GDP 在长三角均排名第二。2）苏州发展的基础是工业，目前已是规模仅次于上海、深圳的中国工业第三城，GDP 中第二产业占比 48%，二产人口占就业人口比例达到 51%，工业发展对生产性服务业起到了较好的带动作用，苏州第三产业规模与南京相当，而良好的经济增长也带来常住人口增长，过去10 年苏州常住人口增长绝对额在长三角仅次于杭州。3）但新一轮制造业转型升级中，苏州工业产值增速及工业人口增长均落后于可比城市，反映了新一轮制造业升级中的隐忧。苏州工业细分项中，苏州工业细分项中，电子信息产业电子信息产业增长增长显现疲态，但高端装备制造、新材料、显现疲态，但高端装备制造、新材料、生物医药为未来主要增长

3、点，政府仍有较大支持产业转型的余地生物医药为未来主要增长点，政府仍有较大支持产业转型的余地。1）电子信息产业占苏州工业总产值的 29%，电脑等消费电子产品一直具有优势，但在新一轮竞争中，苏州在面板、芯片等领域未引入足够的龙头企业，拖累电子信息产业增速，复合增速仅 2%。2）高端装备制造、新材料占工业总产值的 27%，复合增速超 15%，主要因为苏州装备制造先发优势明显、集聚效应强，便于就地转型升级发展高端装备制造、新材料；另外，苏州凭借临近上海的区位优势及政策支持，生物医药产业发展迅速，2021 年产值超 1700 亿，仅次于北京。3）苏州政府性债务余额与税收收入比 0.7，税收规模超 200

4、0 亿，在长三角城市处于领先地位，政府仍有更大的财力空间推动产业转型升级。2022 年年苏州苏州商品住宅销售下跌商品住宅销售下跌 23%，未来未来新房销售新房销售将向将向 1800 万方需求中枢万方需求中枢回归回归。1）本轮市场下行周期中苏州韧性较强，商品住宅成交面积下降 23%至1429 万方，内部板块分化明显，工业园区、昆山等产业集聚的核心区域较为抗跌。2022 年苏州多举措松绑房地产，目前限购、限贷等方面仍有一定政策空间。2）即使面临后发城市冲击，良好的产业基础将使苏州持续保持工业大市的地位，良好的财政状况也将助力产业升级，预计苏州常住人口稳定在 1300万以上，商品住宅需求中枢仍有 1

5、800 万方。3）苏州当前楼市供需结构良好，城市去化周期为 15 个月，在可比二线城市中处于较低水平，且苏州城市发展保持了较好的职住平衡，城市产业向四个方向外溢，部分区域仍将享受产业外溢带来的居住需求释放。2022 年国央企已成为苏州销售市场主力，且在市场下行期补充优质土储年国央企已成为苏州销售市场主力，且在市场下行期补充优质土储，有有望在望在 2023 年年市场复苏市场复苏中中率先受益。率先受益。1）万科、招商蛇口、保利、中海、苏州高新在苏州土储结构良好，在工业园区、高新区、昆山优质板块土储占比超50%，未来将转化为优质供应，在市场回暖中将有望率先受益。2）苏州年底土地市场回暖，2 宗地块触

6、及封顶摇号，整体溢价率 4.8%年内最高。招商蛇口、建发房产谨慎投资，优中选优，拿地楼面价约 3 万元/平米；本地国企苏州高新择优托底，布局工业园区、高新区。3）预计 2023 年苏州楼市将迎来小周期复苏，建议关注深耕苏州的房企，如苏州高新、中新集团等，同时建议关注在苏州核心区深耕的房企，如招商蛇口、万科 A、保利发展等。风险提示风险提示：房企结构性扩表不及预期，市场继续负反馈下行。证券分析师：单戈证券分析师：单戈 邮箱： 执业编号：S0360522110001 行业基本数据行业基本数据 占比%股票家数(只)126 0.02 总市值(亿元)16,972.20 1.84 流通市值(亿元)16,1

7、53.99 2.30 相对指数表现相对指数表现%1M 6M 12M 绝对表现-4.5%7.9%-4.1%相对表现-9.1%10.5%8.3%相关研究报相关研究报告告 房地产行业重大事项点评：供需共振，推动高能级城市复苏 2023-01-06 房地产行业重大事项点评：政策聚焦风险，结构性扩表可期 2022-12-17 房地产行业 2023 年度投资策略：结构性扩表再现，聚焦高能级城市 2022-12-17 -26%-14%-1%11%22/0122/0322/0622/0822/1123/012022-01-192023-01-18房地产沪深300华创证券研究华创证券研究所所 房地产行业深度研究

8、报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 投资投资主题主题 报告亮点报告亮点 工业是苏州经济发展基石，带动工业是苏州经济发展基石，带动第三产业第三产业发展及人口集聚。发展及人口集聚。苏州凭借紧邻上海的区位优势、良好的营商环境，吸引外资聚集，在资本驱动经济发展时代获得先发优势，成长为中国工业第三城。苏州工业发展带动第三产业发展，及常住人口大规模增长。但目前在新一轮制造业升级中苏州增速放缓，发展现隐忧。苏州苏州电子信息产业增速放缓，电子信息产业增速放缓，高端装备制造、新材料、医药产业为未来主要高端装备制造、新材料、医药产业为未来主要的增

9、长点。的增长点。在新一轮竞争中，苏州对电子信息产业龙头企业的引入力度低于其他城市，占苏州工业总产值最大的电子信息产业增速放缓。而苏州的装备制造先发优势明显，就地转型发展高端装备制造、新材料产业基础较好，目前已形成集聚效应，规上总产值增速超过 20%。医药产业享受临近上海区位优势及政策支持，持续保持高增长，当前医药产业规上总产值仅次于北京。良好的产业基础及政府财政状况良好的产业基础及政府财政状况，支撑支撑苏州苏州制造业转型升级制造业转型升级，维持工业强市维持工业强市的地位，的地位，而非依赖土地出让收入驱动城市发展而非依赖土地出让收入驱动城市发展。苏州税收规模及政府债务负担处于长三角城市优势水平，

10、在对产业转型的支持方面有更大的财力空间，保障制造业转型升级。未来苏州将持续保持工业大市地位，成为高端制造业产业链的聚集地。2022 年苏州新房销售面积下降年苏州新房销售面积下降 23%至至 1429 万方万方，预计预计未来将向未来将向 1800 万方万方需求中枢靠拢。需求中枢靠拢。凭借良好的产业基础、健康的宅地/住宅供需结构，苏州楼市韧性较强，核心区域热度持续维持。预计苏州常住人口维持 1300 万基础上，商品住宅需求中枢在 1800 万方左右。投资逻辑投资逻辑 苏州强大的制造业基础保障其工业大市地位，虽然电子信息产业在新一轮竞争中有一定落后，但未来高端装备、新材料、医药产业均为苏州产业发展新

11、的突破点，支撑常住人口净流入预期，苏州常住人口约 1300 万基础上小幅增长，商品住宅中长期中枢仍在 1800 万方。预计 2023 年苏州楼市将向需求中枢靠拢，迎来小周期复苏，建议关注率先受益房企：1）深耕苏州的房企，如苏州高新、中新集团等。2）在苏州核心区深耕的房企，如招商蛇口、万科 A、保利发展等。QZnUmOmOTXkXpX0ZpZ8OdN8OoMoOsQoNeRqQpOlOmOoN8OsQqQxNoPsOuOsRoR 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 目目 录录 一、一、苏州是工业立市的长三角

12、经济第二城，但新一轮发展有隐忧苏州是工业立市的长三角经济第二城，但新一轮发展有隐忧.7（一）区位优势和营商环境奠定苏州的发展基础，工业产值中外资占比近 40%.7（二）苏州经济驱动力主要在工业，工业增加值排名全国第三.9（三）近年苏州工业增加值增速下滑，第二产业人口减少，制造业转型现瓶颈.12 二、二、新一轮城市竞争中，苏州龙头企业引入落后，未来发展看装备制造和新材料新一轮城市竞争中，苏州龙头企业引入落后，未来发展看装备制造和新材料.14（一）制造业以电子信息产业和装备制造业为主，高新技术产业占超过 50%.14（二）电子信息产业中光通信为绝对龙头，其余细分领域发展欠佳.15（三）高端装备、新

13、材料、生物医药居全国前列，新能源产业落后于其他城市.18（四）政策支持空间充足，未来 3 年工业总产值年化增长目标为 2.1%.21 三、三、2022 年苏州商品住宅销售面积下滑年苏州商品住宅销售面积下滑 23%至至 1429 万方，但需求中枢仍约为万方，但需求中枢仍约为 1800万方万方.24（一）2022 年苏州商品住宅销售面积跌 23%，政策放松仍有空间.24（二）苏州产业发展效率高，土地财政依赖度低，楼市供求格局健康.26（三）住宅销售数据已见底，中长期苏州新房销售面积中枢在 1800 万方左右.28（四）苏州产城融合度较好，产业向四大新城外溢.29 四、四、国国央企深耕苏州核心板块，

14、未来市占率将进一步提升央企深耕苏州核心板块，未来市占率将进一步提升.32（一）国央企占据苏州市场主力，土储半数以上聚集在核心区.32（二）苏州土地市场热度回暖，品牌国央企布局优质地块.33 五、五、投资建议投资建议.35 六、六、风险提示风险提示.35 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 4 图表目录图表目录 图表 1 北出上海第一站，与上海协同发展，且享受低运输成本优势.7 图表 2 2021 年 6 月苏太航线开通，标箱综合成本较陆运降低 15%.8 图表 3 2021 年苏州规上工业总产值中外企占比达

15、37%.8 图表 4 苏州工业总产值中外资占比高峰时超过一半.8 图表 5 改革开放以来苏州凭借区位优势及清晰战略规划，持续利用外资.8 图表 6 苏州第三产业占比偏低，与无锡、常州等相当.9 图表 7 苏州工业增加值全国第三，远超重庆、广州.9 图表 8 苏州工业门类齐全，小类占比 96%.10 图表 9 苏州就业人口中第二产业人口占比超过 50%.10 图表 10 苏州第二产业增速推动第三产业.10 图表 11 苏州金融业增加值规模与南京基本相当.10 图表 12 与制造业密切相关度的金融和科技服务业一直保持较高增速.11 图表 13 苏州 GDP 仅次于上海，人均 GDP 仅次于无锡.1

16、1 图表 14 苏州常住人口增长绝对额仅次于杭州.11 图表 15 苏州在校小学生数量增长绝对额领先于长三角其他主要城市.12 图表 16 近 3 年工业增加值复合增速低于合肥、无锡等.12 图表 17 近 5 年工业固投增速低于南京、合肥等.12 图表 18 15 年以来第二产业从业人口逐渐下滑.13 图表 19 从业人口增速省内领先，但落后宁波、杭州.13 图表 20 电子信息产业和装备制造业占比 60%.14 图表 21 高新技术产业占超过 50%.14 图表 22 智能装备、新材料总产值合计占比 47%.15 图表 23 智能装备、新材料总产值增速较高.15 图表 24 新材料、高端装

17、备制造占比 51%.15 图表 25 集成电路、生物医药、节能环保增速强劲.15 图表 26 电子制造业吸尘器、照相机、显示器、计算机产量占比较高.16 图表 27 苏州已经形成较为完整的光通信产业链.16 图表 28 2021 年苏州光通信上市公司营收排全国第一.16 图表 29 芯片封测营收占比 15.8%，设计、制造环节薄弱，分别占比 2.5%、1.3%.17 图表 30 苏州芯片产业链完善，涵盖设计、制造、封测.17 图表 31 2022 年苏州面板龙头企业相对落后其他城市，如合肥、武汉.18 图表 32 科创板机械设备公司数量全国第一.18 图表 33 高端装备专利数约 8 万件，全

18、国第一.18 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 5 图表 34 新材料企业数量全国第二.19 图表 35 新材料专利数量全国第一.19 图表 36 苏州新能源汽车制造布局落后于省内南京、常州.19 图表 37 长三角近 1 年扩展光伏总产能 154.4GW，苏州仅 9.4GW.20 图表 38 生物医药产业产值仅次于北京，已成为中国医药第三极.21 图表 39 多家龙头药企在苏州布局总部/研发基地.21 图表 40 国家级经开区和高新区数量第一.22 图表 41 长三角城市营商硬环境竞争力仅次于上海.22

19、图表 42 苏州债务余额/税收收入 0.7，债务负担轻.22 图表 43 苏州 2020 年税收规模超 2000 亿元.22 图表 44 苏州出口金额仅次于上海、深圳.23 图表 45 2021 年出口金额超 1.49 万亿元，增长 15%.23 图表 46 未来发展聚焦电子信息、装备制造、生物医药、先进材料四大产业.23 图表 47 2022 年苏州跌幅 23%，好于主要一二线城市的跌幅 38%.24 图表 48 苏州工业园区住宅成交面积逆势上涨 23%，昆山下跌 12%，优于其他板块.25 图表 49 苏州从限购、限售、限贷多举措逐步宽松购房政策.25 图表 50 2015 年后苏州宅地出

20、让金使用效率大幅下降.27 图表 51 苏州宅地出让金使用效率高于其他城市.27 图表 52 苏州税收收入/政府基金性收入接近 1.0.27 图表 53 苏州财政自给率接近 100%.27 图表 54 近年来苏州宅地成交面积低于销售面积.28 图表 55 苏州样本住宅价格稳步上涨至 18384 元/平.28 图表 56 苏州新房库存去化周期 15 个月，处于低位水平.28 图表 57 苏州 12 月新房成交面积接近去年同期.29 图表 58 苏州二手房成交面积开始逐步复苏.29 图表 59 苏州商品房销售面积与常住人口比例约 1.6.29 图表 60 苏州常住人口/户籍人口高达 1.7.29

21、图表 61 市区、昆山新兴产业占比 45%、25%.30 图表 62 苏州市区、昆山住宅销售面积占比 72%.30 图表 63 城区四大新城外溢，高铁新城有望率先兑现.30 图表 64 苏州职住平衡较好，居住跟随产业.30 图表 65 苏州构建“双核+多级”生物医药产业发展格局.31 图表 66 国央企为苏州市场主力，受拿地格局影响，未来国央企市占率将进一步提升.32 图表 67 五大国央企在苏州土储充足.33 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 6 图表 68 苏州高新核心区土储占比 88%.33 图表 6

22、9 2022 年土拍成交楼面价逆势上涨，国央企拿地占比提高.33 图表 70 五批次土拍 2 宗地块触及封顶，4 宗地块由国企+民企联合获取.34 图表 71 招商蛇口、建发拿地质量较高，楼面价约 3 万元/平，苏州高新择优托底.34 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 7 本轮行业缩表后，房地产市场将极度聚焦于约 20 个左右的核心城市。这背后，是经济逐步由资本驱动转向全要素生产率驱动，城镇化和房地产市场也将从过去的全国遍地开花，转为向具备制造业升级、产业链聚集潜力的城市群聚焦。我们精选核心 20 城，从产

23、业逻辑理解城市发展，理解人口的趋势，进而理解城市房地产市场的底层逻辑。第一篇，我们关注非常具有代表性的中国工业第三城苏州。一、一、苏州是苏州是工业工业立市的长三角经济第二城，立市的长三角经济第二城，但新一轮发展但新一轮发展有隐忧有隐忧 苏州凭借良好的区位优势和营商环境，成为外资的聚集地，在资本推动经济增长的年代率先实现腾飞，工业产值中外资占比高峰时超过一半。当前苏州 GDP 和人均 GDP 排名长三角第二，工业增加值规模仅次于上海、深圳，为中国工业第三城。由于苏州并非占据信息节点的城市，制造业是苏州的立市之基，第二产业 GDP 占比及从业人口占比均较高。虽然苏州制造业具备规模优势，且有一定聚集

24、效应，但近年来增速落后于长三角其他竞争城市，在新发展阶段呈现一定隐忧。（一）（一）区位优势区位优势和营商环境奠定苏州和营商环境奠定苏州的的发展基础，工业产值中外资占比近发展基础，工业产值中外资占比近 40%北出上海第一站，北出上海第一站，苏州苏州享上海产业外溢享上海产业外溢和和低运输成本优势。低运输成本优势。苏州经济发展的首要基础是区位优势，其为上海通往长三角腹地的第一站，主要有两条线：南线京沪线经过昆山和苏州城区，北线沿着长江南岸经过苏州下辖的县级市太仓、常熟、张家港。苏州区位优势对经济发展的影响主要在三个方面：1）承接了上海产业的外溢，如昆山汽车零部件产业，为上海嘉定汽车城提供配套。2）连

25、接长三角腹地与上海，享受上海信息优势，如早期苏州政府就提出了“主动接受上海辐射，实行错位发展”战略，利用上海丰富的科研资源吸收先进的技术和经验，发展电子信息硬件，与上海主攻软件形成配合。3）在长江沿岸有太仓、常熟、张家港三个港口，运输成本低，便于发展外贸经济，如苏州进出口企业可直接在苏州市区提空箱，再通过苏太快航水路运输至太仓港，并直接出运。据测算，通过该航线运输，每标箱综合成本将比陆路运输模式降低 15%左右。良好的区位优势使得苏州成为制造业厂商聚集的优先选择。图表图表 1 北出上海第一站，北出上海第一站，与上海协同发展，且与上海协同发展，且享受低运输成本优势享受低运输成本优势 资料来源：百

26、度地图，华创证券 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 8 图表图表 2 2021 年年 6 月月苏太苏太航线开通，标箱综合成本较陆运降低航线开通，标箱综合成本较陆运降低 15%资料来源：苏州市人民政府官网，华创证券 良好的营商环境使得外资聚集，在资本稀缺的良好的营商环境使得外资聚集，在资本稀缺的时期时期，苏州苏州率先实现经济腾飞率先实现经济腾飞。过去 20年，我国经济增长主要由资本驱动，资本起到了提供生产设备以及聚集劳动力资源的作用，而海外资本在改革开放初期便是主要的力量。苏州凭借良好的战略规划及政策优势，打

27、造了良好的营商环境，成为海外资本的聚集地，如昆山成为台资的聚集地，太仓成为德资的聚集地。1992 年在政策支持下，中国和新加坡联合开发苏州工业园区，把新加坡园区管理、招商等经验引入国内，现在苏州工业园区已经成为国内排名第一的国家级开发区。在数据层面，苏州规上工业总产值中，外商投资企业占比即使在出现下滑后，仍占比达到 37%，在所有企业类型中占比最高。图表图表 3 2021 年年苏州规上工业总产值中外企占比苏州规上工业总产值中外企占比达达 37%图表图表 4 苏州工业总产值中外资占比高峰时苏州工业总产值中外资占比高峰时超过一半超过一半 资料来源：苏州统计年鉴-2022，华创证券 资料来源：苏州统

28、计年鉴-20112022，华创证券 图表图表 5 改革开放以来苏州凭借区位优势及清晰战略规划，持续利用外资改革开放以来苏州凭借区位优势及清晰战略规划，持续利用外资 时期时期 阶段划分阶段划分 具体情况具体情况 1984-1989 年年 起步阶段 1985 年苏州被国务院列为第一批沿海开放城市，利用外资发展来料加工与小型补偿贸易。1990-2000 年年 发展阶段 1990 年，上海浦东开发开放，苏州提出“借助上海、错位竞争、走向世界”的经济国际化战略，带动大量外资积聚苏州。2001-2012 年年 腾飞阶段 2001 年中国正式加入世贸组织后，苏州大力引进台湾的 IT 产业，沿着“引进外资，带

29、动进口，加工后再出口”的路径，带动加工贸易的全面发展。外商投资企业,37%私营企业,31%港澳台投资企业,18%有限责任公司,10%股份有限公司,3%其他,0%51%51%48%48%47%48%48%43%43%41%40%37%0%10%20%30%40%50%60%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021规上工业总产值外商投资企业占比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 9 2012-2019 年年 调整阶段 以发展加工贸易类

30、为主的利用外资模式受土地、劳动力价格等商务成本优势的丧失面临着较大的挑战，国内其他城市竞争加剧。资料来源：罗志松竞争与互补：上海与苏州利用外资比较分析，华创证券 （二）（二）苏州苏州经济驱动力主要在工业，经济驱动力主要在工业，工业增加值排名工业增加值排名全国第三全国第三 从产业结构看，从产业结构看，苏州的立市之基苏州的立市之基是工业是工业，当前已是中国工业第三城，当前已是中国工业第三城。1）从长三角城市的定位看，上海是全球信息节点，南京、杭州、合肥分别是江苏、浙江、安徽的信息节点，苏州在发展生产性服务业上有天然劣势，其三次产业结构中一二三产占比分别为 1%、48%、51%，第三产业占比远低于上

31、海、杭州、南京、合肥，而与无锡、常州等城市相当，反映了工业的重要地位。2）区位优势及外商投资使得苏州成为制造业落地的高性价比之选，奠定了苏州制造业强大的地位。2021 年工业增加值仅略低于上海、深圳，为中国工业第三城，为重庆的 1.26 倍、广州的 1.5 倍。图表图表 6 苏州苏州第三产业占比偏低，与无锡、常州等相当第三产业占比偏低，与无锡、常州等相当 图表图表 7 苏州工业增加值全国第三，远超重庆、广州苏州工业增加值全国第三，远超重庆、广州 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 除工业规模外，苏州齐全的工业门类，除工业规模外，苏州齐全的工业门类，占比较高的占比较高的第

32、二产业人口，也反映了工业的第二产业人口，也反映了工业的主导主导地位地位。1）聚集效应下，苏州形成了齐全的工业门类，大类、中类、小类占比 90%、90%、96%，而更细的产业链分工进一步推动效率提升。2）产业人口结构中，苏州第二产业人口占比达到 51%，是江苏各市中第二产业人口占比最高的城市，也反映了苏州工业立市的特征。0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%上海杭州南京合肥苏州无锡常州宁波徐州淮安盐城镇江扬州宿迁南通泰州连云港第三产业占比第二产业占比第一产业占比020004000600080001000012000上海深圳苏州重庆广州佛山宁波东莞无锡泉州北京天津南京成

33、都杭州武汉南通唐山青岛2021年工业增加值（亿元）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 10 图表图表 8 苏州工业门类齐全，小类占比苏州工业门类齐全，小类占比 96%图表图表 9 苏州就业人口中第二产业人口占比超过苏州就业人口中第二产业人口占比超过 50%资料来源：财经智库中国制造 苏州样本，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 苏州第二产业发展较好苏州第二产业发展较好地地推动了配套的第三产业，信息服务业和科研产业保持高增，而推动了配套的第三产业，信息服务业和科研产业保持高增，而金融业规模与南京相当。金融业

34、规模与南京相当。1）从增速对比看，苏州第二产业领先于第三产业，2010 年后第二产业增速回落，也带动了第三产业的增速回落。2）从第三产业内部看，批发零售、文化体育娱乐增速一直偏低，而与制造业密切相关度的金融和科技服务业一直保持较高增速，随着制造业增速下滑，仓储运输等服务业增速下滑显著，而信息服务业则后来居上。3）强大工业对服务业的带动也体现在，虽然苏州第三产业占比低于南京，但第三产业 GDP 规模高于南京，且以金融业为代表的生产性服务业与南京基本相当。图表图表 10 苏州苏州第二产业第二产业增速增速推动第三产业推动第三产业 图表图表 11 苏州金融业增加值规模与南京基本相当苏州金融业增加值规模

35、与南京基本相当 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 90%90%96%0%20%40%60%80%100%大类中类小类苏州工业门类占比0%10%20%30%40%50%60%宁波苏州无锡常州扬州镇江南通泰州盐城合肥杭州徐州宿迁淮安南京连云港第二产业就业人员占比0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%0420052006200720082009200001920202021第二产业增速第三产业增速050002500300

36、0批发和零售业房地产业金融业公共管理和社会组织信息传输、软件和信息技术服务业租赁和商务服务业教育交通运输、仓储和邮政业住宿和餐饮业苏州2021年增加值（亿元）南京2021年增加值（亿元）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 11 图表图表 12 与与制造业密切相关度的金融和科技服务业一直保持较高增速制造业密切相关度的金融和科技服务业一直保持较高增速 资料来源：Wind，华创证券 在良好的工业基础带动下，苏州在良好的工业基础带动下，苏州 GDP 规模规模和人均和人均 GDP 水平水平在长三角主要城市排名第二在长三

37、角主要城市排名第二，近近 10 年常住人口年常住人口增长增长规模仅次于规模仅次于杭州杭州。1）2021 年苏州的 GDP 达到 2.2 万亿，分别超过杭州、南京 25%、39%，成为长三角经济第二市。以人均 GDP 衡量，苏州人均产出达到17.7 万元/人，仅略低于无锡，在长三角城市中排名第二。2）苏州常住人口 2015 年至 2021年净增长达到 223 万，在长三角主要城市中仅次于杭州，年化增速 3.2%，在江苏各市中名列第一。而从小学生在校人数看，苏州市 2015 年至 2020 年 5 年年小学生数量净增 21万人，年均复合增速 5.7%，仅次于宿迁。图表图表 13 苏州苏州 GDP

38、仅次于上海，人均仅次于上海，人均 GDP 仅次于无锡仅次于无锡 图表图表 14 苏州常住人口增长绝对额仅次于杭州苏州常住人口增长绝对额仅次于杭州 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 公共管理和社会组织房地产业科学研究和技术服务业信息传输、软件和信息技术服务业卫生和社会工作教育金融业交通运输、仓储和邮政业批发和零售业租赁和商务服务业居民服务和其他服务业水利、环境和公共设施管理业住宿和餐饮业文化、体育和娱乐业-5%0%5%10%15%20%0%5%10%15%20%25%30%2015-2021年增加值增速2005-2015年增加值增速02468005

39、0000000250003000035000400004500050000上海苏州杭州南京宁波无锡合肥南通常州徐州扬州盐城泰州镇江淮安连云港宿迁2021年GDP（亿元）2021年人均GDP（右轴，万元）-2%-1%0%1%2%3%4%5%6%-0200250300350杭州苏州宁波合肥南京无锡常州南通徐州上海宿迁连云港扬州镇江泰州淮安盐城2015-2021年常住人口增长（万人）2015-2021年人口年均增速（右轴）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 12 图

40、表图表 15 苏州在校小学生数量增长绝对额领先于长三角其他主要城市苏州在校小学生数量增长绝对额领先于长三角其他主要城市 资料来源：Wind，华创证券 （三）（三）近年近年苏州苏州工业工业增加值增加值增速下滑，增速下滑，第二产业第二产业人口减少，制造业人口减少，制造业转型转型现瓶颈现瓶颈 虽然苏州工业规模地位稳固，但近年来虽然苏州工业规模地位稳固，但近年来工业增速下滑明显，工业增速下滑明显，落后于长三角其他主要城市落后于长三角其他主要城市。1）2018 年至 2021 年苏州工业增加值复合增速 6.5%，低于南通、合肥等后发城市，同时也落后于可比性较强的常州、宁波、上海等城市。2）而从近 5 年

41、以来工业固定资产投资完成额增速看，苏州仅 8%，低于南京、合肥等城市。图表图表 16 近近 3 年工业增加值年工业增加值复合复合增速低于合肥、无锡增速低于合肥、无锡等等 图表图表 17 近近 5 年工业年工业固投增速低于南京、合肥固投增速低于南京、合肥等等 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 工业增速的落后也带来人口增长的隐忧，工业增速的落后也带来人口增长的隐忧，二产人口呈现下滑趋势二产人口呈现下滑趋势。1）苏州第二产业从业人口 2015 年后开始下滑，2015-2020 年年化复合增速为-1.6%。2）若从从业人口看，2015年至 2019 年苏州从业人口增速 0.6

42、%，在江苏省内领先，但落后于宁波、杭州、合肥。-1.0%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%-50510152025苏州宿迁杭州南京合肥无锡徐州上海常州南通宁波连云港镇江泰州淮安扬州盐城2015-2020年普通小学在校生数增加值（万人）2015-2020年普通小学在校生数年均增速（右轴）0%2%4%6%8%10%12%南通连云港合肥常州宁波宿迁上海南京淮安苏州无锡徐州镇江扬州杭州泰州盐城2018-2021年工业增加值符年均增速0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%南京合肥南通苏州无锡常州近5年工业固定资产投资复合增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究

43、报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 13 图表图表 18 15 年以来年以来第第二二产业产业从业人口逐渐下滑从业人口逐渐下滑 图表图表 19 从业人口从业人口增速增速省内领先，但省内领先，但落后宁波落后宁波、杭州、杭州 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 05003003504004502010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020苏州第二产业就业人数（万人）苏州第三产业就业人数（万人）-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.

44、0%2.5%3.0%3.5%4.0%宁波杭州合肥无锡苏州南京南通徐州常州宿迁扬州镇江淮安连云港盐城泰州2015-2019年就业人口复合增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 14 二、二、新一轮新一轮城市城市竞争中，竞争中，苏州苏州龙头企业引入落后，未来发展龙头企业引入落后，未来发展看看装备制造和新装备制造和新材料材料 苏州制造业的主体是电子信息产业和装备制造业，占工业总产值的比例约 60%，而高新技术产业占比超过 50%。但近年来，苏州电子信息产业发展增速较低，主要因为芯片、面板、消费电子等增长疲弱，同时

45、新能源产业竞争力也弱于长三角其他城市。苏州在高端装备制造和新材料方面具备较强聚集效应，另外，在医药产业方面已吸进较多头部企业，成为未来的主要增长点。总体看，本轮制造业升级中，苏州在需要政府大力投入支持的新能源、面板、芯片等领域有一定短板，未引入足够的龙头企业，但在高端装备制造和新材料方面优势继续保持，医药成为新突破点。另外，苏州政府债务负担轻，税收规模较大，且税收收入在财政收入中的占比较高，未来支撑制造业发展仍有较大余地。（一）（一）制造业以电子信息产业和装备制造业为主，高新技术产业占超过制造业以电子信息产业和装备制造业为主，高新技术产业占超过 50%电子信息产业和装备制造业电子信息产业和装备

46、制造业产值产值占比近占比近 60%，为苏州工业的，为苏州工业的支柱支柱。1）从工业总产值看，苏州单项最大的为计算机、通信及其他电子制造业，占比 29%，主要装备制造业（通用设备制造、电气机械及器械制造、汽车制造、专用设备制造）占比达到 28%，而纺织业、食品加工等轻工业占比均较低。2）电子信息产业及制造业占主导的结构，使得苏州工业具有高技术含量，2021 年高新技术产业占比达到 52%，战略性新兴产业占比达到 53%。图表图表 20 电子信息产业和装备制造业占比电子信息产业和装备制造业占比 60%图表图表 21 高新技术产业占高新技术产业占超过超过 50%资料来源：苏州统计年鉴-2022，华创

47、证券 资料来源：苏州统计年鉴2017-2022，华创证券 高新技术产业中智能装备、新材料高新技术产业中智能装备、新材料占比近半，且保持高增速，占比近半，且保持高增速，电子信息产业显疲态电子信息产业显疲态。苏州高新技术产业主要分为八大行业，其中 1）电子及通讯设备制造业、电子计算机及办公设备制造业合计总产值占比 42%，近 5 年复合增速 2%，增长呈现明显疲态；2）智能装备、新材料总产值占高新技术产业比例为 27%、20%，近 5 年复合增速分比为 19%、15%，保持了良好的增长势头；3）医药制造业和仪器仪表制造业占比虽然较低，仅分别为 4%、3%，但复合增速较高，分别达到 16%、27%；

48、4）近年来市场关注度较高的新能源制造和航天装备制造方面，苏州相对落后，无论是规模还是增速均不具优势。计算机、通信和其他电子设备制造业,29%通用设备制造业,9%电气机械和器材制造业,8%黑色金属冶炼和压延加工业,7%汽车制造业,6%专用设备制造业,5%化学原料和化学制品制造业,5%橡胶和塑料制品业,4%金属制品业,4%纺织业,3%其他,20%47%49%47%50%50%52%50%52%52%54%55%53%0%10%20%30%40%50%60%2016年2017年2018年2019年2020年2021年高新技术产业占比新兴产业占比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审

49、核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 15 图表图表 22 智能装备、新材料智能装备、新材料总总产值产值合计占比合计占比 47%图表图表 23 智能装备、新材料总产值智能装备、新材料总产值增速较增速较高高 资料来源：苏州统计年鉴-2022，华创证券 资料来源：苏州统计年鉴2017-2022，华创证券 新兴产业中新材料和高端装备制造新兴产业中新材料和高端装备制造占比占比 51%，且保持较高增速且保持较高增速。1）新兴产业中新材料和高端装备制造分别占比 28%、23%，近 5 年复合增速达 9%，显示了良好的基础工业实力。2）新型平板显示、智能电网和物联网、新能源产业

50、占比 30%，但仅有 3%的复合增速，增长缓慢。3）节能环保、集成电路和生物医药产业虽规模较小，但发展实力强劲，近 5 年复合增速达 15%，其中集成电路年均复合增速达 23%。图表图表 24 新材料、高端装备制造占比新材料、高端装备制造占比 51%图表图表 25 集成电路、生物医药、节能环保增速强劲集成电路、生物医药、节能环保增速强劲 资料来源：苏州统计年鉴-2022，华创证券 资料来源：苏州统计年鉴2017-2022，华创证券 （二）（二）电子信息产业中光通信为绝对龙头，电子信息产业中光通信为绝对龙头，其余细分领域其余细分领域发展欠佳发展欠佳 1、消费电子制造消费电子制造业：业：以计算机以

51、计算机制造制造为主，为主，发展发展存在存在瓶颈瓶颈。与广深区域消费电子以手机为主不同，苏州消费电子以计算机为主，显示器、笔记本电脑、微型计算机占全国比重分比为 29%、17%、13%。此类消费电子产品发展逐步面临瓶颈，带来总体电子行业产值增速受到拖累。00400050006000700080009000电子及通讯设备制造业智能装备制造业新材料制造业电子计算机及办公设备制造业医药制造业新能源制造业仪器仪表制造业航空航天制造业2021年总产值（亿元）-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%电子及通讯设备制造业智能装备制造业新材料制造业电子计算机及办公设备制

52、造业医药制造业新能源制造业仪器仪表制造业航空航天制造业高新技术产业2016-2021年复合增速004000500060007000新材料高端装备制造新型平板显示智能电网和物联网节能环保新能源集成电路生物技术和新医药2021年总产值（亿元）0%5%10%15%20%25%新材料高端装备制造新型平板显示智能电网和物联网节能环保新能源集成电路生物技术和新医药新兴产业2016-2021年增速 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 16 图表图表 26 电子制造业吸尘器、照相机、显示器、计算机产量占

53、比较高电子制造业吸尘器、照相机、显示器、计算机产量占比较高 资料来源：苏州统计年鉴-2021，华创证券 2、光通信产光通信产业：业：苏州苏州形成完整产业链形成完整产业链，成为龙头企业聚集地，成为龙头企业聚集地。1）苏州已经形成涵盖光棒光纤光缆、光芯片、光器件、传输及通信设备等较为完整的光通信产业链，龙头企业包括位列全球光纤通信行业前三强、市场占有率超 20%的亨通光电，以及技术含量和出货量在全球光模块供应商中都排名第一的旭创科技等。2）2020 年苏州光通信产业实现产值 1650 亿元，100G 以上高端光通信出货量全国第一；而 2021 年苏州光通信上市公司总营收接近 500 亿元，全国排名

54、第一。图表图表 27 苏州已经形成较为完整的光通信产业链苏州已经形成较为完整的光通信产业链 图表图表 28 2021 年年苏州苏州光通信上市公司营收排全国第一光通信上市公司营收排全国第一 资料来源：前瞻产业研究院，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 3、芯片产业：以封测为主，设计、制造环节芯片产业：以封测为主，设计、制造环节较为较为薄弱。薄弱。1）苏州芯片产业的半导体设计和制造环节都较为薄弱，设计收入占全国比例仅 2%、制造收入占比仅 1.1%，晶圆厂主要为和舰科技 4 条产线，无 12 寸晶圆产线。2）封测企业营收在全国占比可达 14.8%，主要以昆山的台资企业为主，如通富微电、晶方科技

55、、昆山华天等。0%10%20%30%40%50%60%家用吸尘器照相机显示器笔记本计算机微型计算机设备化学纤维两轮脚踏自行车集成电路数码照相机橡胶轮胎外胎纯碱(碳酸钠)机制纸及纸板钢材精制食用植物油粗钢主要工业产品产量占全国比重00500600苏州市南通市武汉市深圳市龙口市成都市乐清市上海市北京市湖州市天津市杭州市南京市嘉兴市江阴市鹤壁市珠海市东莞市常熟市无锡市2021年光通信上市公司营收（亿元）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 17 图表图表 29 芯片封测营收占比芯片封测营收占比

56、15.8%，设计、制造环节薄弱，设计、制造环节薄弱，分别分别占比占比 2.5%、1.3%资料来源：2020年苏州市集成电路产业发展白皮书，华创证券 图表图表 30 苏州芯片产业链苏州芯片产业链完善完善，涵盖，涵盖设计设计、制造、封测、制造、封测 资料来源：前瞻产业研究院，华创证券 4、新型显示：面板龙头企业的产能引入较少，缺乏高世代产线。新型显示：面板龙头企业的产能引入较少，缺乏高世代产线。苏州面板产量主要依靠华星光电收购的三星 8.5 世代 LCD 线和国显光电的 5.5 代 AMOLED 产线，产线数量和世代均落后于合肥、武汉、福州、深圳等城市，也未形成完整的面板企业聚集。2.0%1.1%

57、14.8%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%050002500300035004000设计制造封测收入-全国（亿元）收入-苏州（亿元）苏州占比（右轴）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 18 图表图表 31 2022 年年苏州苏州面板龙头企业相对落后其他城市，如合肥、武汉面板龙头企业相对落后其他城市，如合肥、武汉 资料来源：京东方公司公告、中国电子招股书等，华创证券 （三）（三）高端装备、新材料、生物医药高端装备、新材料、生物医药居全国前列居

58、全国前列，新能源，新能源产业落后于其他城市产业落后于其他城市 1、高端装备制造业高端装备制造业：聚集聚集优势显现优势显现，专利数全国第一专利数全国第一。1）苏州凭借先发优势、长三角工业设备需求以及聚集效应，成为智能装备企业首选地，2021 年智能装备产值近 4500亿元，增速保持在 10%以上，头部企业包括汇博机器人、新松机器人等。2）从科创板机械设备公司数来看，苏州以 11 家的总数独占优势，同时总市值近 1000 亿，仅次于北京，代表企业包括绿的谐波、东威科技、博众精工等。3）高端装备产业专利数城市排名中，苏州以近 8 万件的成绩稳居第一。图表图表 32 科创板机械设备公司数量全国第一科创

59、板机械设备公司数量全国第一 图表图表 33 高端装备专利数约高端装备专利数约 8 万万件，全国第一件，全国第一 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：科学家在线 ScientistIn，华创证券 2、新材料产业新材料产业：优势突出，：优势突出，企业数量企业数量全国第二，全国第二，专利数全国第一专利数全国第一。1）苏州新材料领域发展有良好的制造业基础支撑，已形成明显产业聚集，相关企业数量约 3400 家，全国第京东方 北京 8.5代LCD 14万片/月京东方 合肥 10.5代LCD 15.5万片/月合肥 8.5代LCD 11.5万片/月维信诺 合肥 6代柔性OLED 3万片/月华星光电 苏州

60、8.5代LCD 12万片/月和辉光电 上海 6代柔性OLED 3万片/月京东方 武汉 10.5代LCD 18万片/月天马微 武汉 6代柔性OLED 3.75万片/月华星光电 武汉 6代柔性OLED 4.5万片/月中国电子 咸阳 8.6代LCD 17万片/月华星光电 深圳T1 8.5代LCD 16万片/月深圳T2 8.5代LCD 16万片/月深圳T6 10.5代LCD 14万片/月深圳T7 10.5代LCD 12万片/月京东方 福州 8.55代LCD 15万片/月京东方 福州 6代柔性OLED 4.8万片/月天马微 福州 6代柔性OLED 4.8万片/月LG 广州 8.5代LCD 12万片/月8

61、.5代OLED 9万片/月京东方 重庆 8.5代LCD 14万片/月惠科重庆 8.5+代LCD 11万片/月京东方 重庆 6代柔性OLED 4.8万片/月中国电子 成都 8.5代LCD 12万片/月京东方成都 6代柔性OLED 4.8万片/月京东方 绵阳 6代柔性OLED 4.8万片/月惠科绵阳 8.6代LCD 18万片/月0200400600800681012苏州市上海市杭州市株洲市东莞市大连市台州市长沙市无锡市宝鸡市南昌市西安市南京市启东市宁波市科创板机械设备企业数（家）2021年底科创板机械设备企业市值(右轴，亿元)00000400005000

62、060000700008000090000苏州无锡上海重庆宁波常州天津杭州温州南通高端装备产业专利数（件）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 19 二，专利数量全国第一；2）从公司规模来看，既有恒力、沙钢、盛虹等世界 500 强企业，也有南大光电、集萃金属等新兴企业，此外汇集苏州中科院纳米所、国家第三代半导体技术创新中心、国家先进功能纤维创新中心等高端科学技术中心，推动新材料产业发展。图表图表 34 新材料企业数量全国第二新材料企业数量全国第二 图表图表 35 新材料新材料专利专利数量全国第一数量全国第一 资

63、料来源：科学家在线 ScientistIn，华创证券 资料来源：科学家在线 ScientistIn，华创证券 3、新能源新能源汽车汽车和和光伏光伏产业发展落后于长三角其他城市产业发展落后于长三角其他城市。1）长三角是新能源汽车的聚集地，但苏州新能源研发、生产车厂布局较少，不仅落后于合肥，也落后于同省的常州、南京等城市。2）苏州光伏头部企业主要为协鑫集团、阿特斯太阳能，近两年长三角地区扩展的光伏总产能近 154.4GW，苏州仅有 9.4GW，占比仅 6%。图表图表 36 苏州新能源汽车制造布局落后于省内南京、常州苏州新能源汽车制造布局落后于省内南京、常州 新能源车企新能源车企 总部总部 中国研发

64、中心中国研发中心 新能源车生产基地新能源车生产基地 特斯拉 美国 上海(筹建)上海 宝马 德国 北京 沈阳 蔚来 合肥 上海、北京 合肥、南京 小鹏 广州 北京、上海、广州 郑州、肇庆 理想 北京 北京 常州 比亚迪 深圳 北京、上海、深圳、常州 深圳、西安、长沙、常州 威马 上海 成都 温州 哪吒 嘉兴 嘉兴 嘉兴、宜春 北汽新能源 北京 北京 北京、青岛、常州、重庆 广汽埃安 广州 广州 广州 江淮新能源 合肥 合肥 合肥、安庆、武汉 上汽乘用车 上海 上海、南京 上海、南京、宁德、郑州 上海大众新能源 上海 上海 上海 上汽通用五菱 柳州 柳州 柳州、青岛 长城欧拉 保定 保定、上海 保

65、定、泰州 奇瑞系能源 芜湖 芜湖 芜湖、合肥、德州、石家庄 吉利 杭州 宁波 宁波、杭州、义乌、湖州、成都、南充、张家口、湘潭 资料来源：相关公司官网，华创证券 05000250030003500400045005000上海苏州宁波深圳佛山温州天津杭州无锡东莞新材料企业数量（家）00000400005000060000700008000090000苏州北京上海宁波佛山深圳无锡温州杭州天津新材料产业专利数量（件）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 20 图表图表 37

66、 长三角近长三角近 1 年年扩展光伏总产能扩展光伏总产能 154.4GW，苏州仅苏州仅 9.4GW 项目建设地项目建设地 企业企业 扩产项目扩产项目 扩产规模扩产规模(GW)(GW)投资金额投资金额 （亿元）（亿元）宜兴 环晟新能源 2GWG12 高效电池片(PERC3.0 电池技术 2 7 宜兴 环晟新能源 6GW G12 高效叠瓦太阳能电池组件(分两期建设)6 60.3 扬州 晶澳科技 10GW 电池 10 扬州 晶澳科技 6GW 组件项目 6 扬州 东鋆光伏 10GW 光伏切片项目 10 8 扬州 晶华新能源 8.5GW 光伏组件项目 8.5 盐城 海泰新能 5GW 异质结电池 盐城 天

67、合光能 10GW 组件项目 10 25 盐城 南玻集团 光伏玻璃项目 102 徐州 金阳新能源 20GW 大尺寸异质结硅片项目 20 徐州 中清集团 8GW 612 系列高功率组件生产线 8 79 无锡 无锡尚德、先导智能和江苏微导 2GWTOPCon 高效电池智能工厂 2 泰兴 晶飞能源 5GW 高效晶硅太阳能组件项目 5 13 苏州 金刚玻璃 1.2GW 大尺寸半片异质结太阳能电池及组件项目 1.2 8.32 泗阳 腾晖光伏 210mm 5W 光伏组件 5 泗阳 腾晖光伏 210mm 5GW 光伏电池片 5 泗阳 中利集团 5GW 光伏电池片 5 苏州（张家港市）爱康光电 8.2GW 高效

68、异质结组件 8.2 启东 晶澳科技 20GW 光伏电池、组件及配套光伏装备项目 20 102 建湖 高测股份 10GW 单晶硅片项目 10 10.7 常州 东方日升 4GW 高效电池(金坛基地二期)4 常州 东方日升 6GW 高效组件 6 常州 常州顺风太阳能 2.5GW 单晶 PERC 电池 2.5 4.8 资料来源：相关公司官网，华创证券 4、医药产业可医药产业可比肩京沪，是苏州最具爆发力的产业比肩京沪，是苏州最具爆发力的产业。1）北京、上海凭借强大的医疗资源和人才优势成为全国医药产业高地，而苏州凭借临近上海的区位优势、“产业园区+创新孵化器+产业基金+产业联盟”全套产业服务机制，已发展为

69、中国医药第三极，2020 年生物医药产值超 1700 亿，仅次于北京；2）多家龙头药企在苏州布局，如信达生物、康宁杰瑞、亚盛医药等。2021 年，苏州工业园区在全国生物医药园区竞争力排名中排第二。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 21 图表图表 38 生物医药产业产值仅次于北京，已成为中国医药第三极生物医药产业产值仅次于北京，已成为中国医药第三极 资料来源：北京、苏州、上海、广州、天津、成都、深圳、武汉2021年统计年鉴，华创证券 图表图表 39 多家龙头药企在苏州布局总部多家龙头药企在苏州布局总部/研发基

70、地研发基地 代表性企业代表性企业 方向方向 苏州区域功能苏州区域功能 信达生物 治疗肿瘤等重大疾病的创新药物 总部 基石药业 肿瘤免疫治疗及精准治疗药物 苏州转化医学研究中心 百济神州 长期深耕血液肿瘤领 苏州多功能产业化基地 康宁杰瑞 创新肿瘤药物 总部 亚盛医药 致力于在肿瘤、乙肝及与衰老相关的疾病等治疗领域开发创新药物 总部 再鼎医药 从早期药物发现、临床研发、生产到商业化能力的全面整合的生物制药公司 总部 开拓药业 专注于潜在同类首创和同类最佳创新药物研发及产业化的生物制药公司 总部 资料来源：相关公司官网，华创证券 （四）（四）政策政策支持空间充足，支持空间充足，未来未来 3 年年工

71、业总产值年化增长目标为工业总产值年化增长目标为 2.1%区位优势、工业基础、营商环境区位优势、工业基础、营商环境继续继续支撑支撑苏州苏州的的工业工业大市地位大市地位。1）苏州凭借紧邻上海的区位优势、门类齐全的工业基础，尤其是高端装备和新材料的聚集优势，仍将保持工业大市的强势地位。2）苏州营商环境给产业发展带来更大空间，目前拥有 12 个国家级经开区和高新区，数量位居全国第一，在社科院发布营商硬环境竞争力得分排名中，在长三角各个城市中，苏州竞争力仅次于上海。050002500北京苏州上海广州天津成都深圳武汉2020生物医药总产值(亿元）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研

72、究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 22 图表图表 40 国家级经开区和高新区数量第一国家级经开区和高新区数量第一 图表图表 41 长三角城市营商长三角城市营商硬硬环境竞争力仅次于上海环境竞争力仅次于上海 资料来源：商务部，华创证券 资料来源：社科院，华创证券 苏州苏州政府债务负担轻，税收规模政府债务负担轻，税收规模领先于长三角其他城市领先于长三角其他城市，对制造业，对制造业向高端向高端突破有较强突破有较强支支持余地持余地。苏州政府性债务余额与税收收入比 0.7，在长三角城市中处于较低水平；税收总规模超过 2000 亿，财政实力强，在对产业转型的

73、支持方面有更大的财力空间，保障制造业转型升级过程中的优势地位。图表图表 42 苏州苏州债务余额债务余额/税收收入税收收入 0.7，债务负担轻，债务负担轻 图表图表 43 苏州苏州 2020 年税收规模超年税收规模超 2000 亿元亿元 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 苏州对苏州对外需外需依赖度较高依赖度较高，未来国产替代将带来未来国产替代将带来高端制造业高端制造业增长空间增长空间。1）苏州出口额仅次于深圳、上海，出口金额/GDP 达到 0.64，仅次于金华和东莞，苏州制造业对出口依赖度较高。2）出口商品主要为电子产品和机械设备，如笔记本电脑、手机、芯片等，受疫情影响

74、，2020 年出口额有一定下行，而 2021 年达到 1.49 万亿元，同比增长 15%。3）2018年中国低端/中端/高端数控机床国产化率分别为 82%/65%/6%，高端数控机床仍有较大渗透率提升空间，苏州的工业基础和创新环境是未来装备制造和新材料国产替代的基石。02468101214苏州上海天津重庆杭州无锡南通宁波合肥长沙大连沈阳长春哈尔滨嘉兴漳州赣州广州国家级经济开发区数量（个）国家级高新技术区数量（个）0.000.100.200.300.400.500.600.700.800.901.00上海苏州无锡杭州宁波南京常州扬州营商硬环境竞争力得分（社科院）0.00.51.01.52.02.

75、53.03.54.04.55.0镇江盐城宿迁扬州南通淮安连云港徐州常州南京宁波合肥杭州无锡泰州苏州地方政府债务余额/税收收入050002500苏州杭州南京宁波无锡合肥南通常州徐州泰州扬州镇江淮安宿迁连云港2020年税收收入（亿元）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 23 图表图表 44 苏州苏州出口出口金额金额仅次于仅次于上海、深圳上海、深圳 图表图表 45 2021 年出口金额年出口金额超超 1.49 万万亿元，亿元，增长增长 15%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华

76、创证券 苏州苏州未来重点发展四大产业，未来重点发展四大产业，规上工业总产值目标增速为规上工业总产值目标增速为 2.1%。1）苏州四大重点产业2021 年产值达 3.8 万亿，占规上工业总产值比重 94.3%，其中除电子信息产业面临较强竞争、资本招商能力偏弱以外，装备制造、生物医药、先进材料这三大产业均具备较强优势，尤其是在中美脱钩背景下，高端装备、新材料聚集度将进一步提升，支撑未来苏州工业发展。2）苏州十四五规划，预计到 2025 年规上工业总产值达到目标 4.5 万亿，年化增速 2.1%。图表图表 46 未来发展聚焦电子信息、装备制造、生物医药、先进材料四大产业未来发展聚焦电子信息、装备制造

77、、生物医药、先进材料四大产业 资料来源：苏州“十四五”工业发展规划，华创证券 0%20%40%60%80%100%120%05000000025000深圳上海苏州东莞宁波广州北京金华重庆青岛成都杭州厦门无锡南京2021年出口金额（亿元）2021年出口金额/GDP（右轴）020004000600080004000021苏州出口金额（亿元）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 24 三、三、2022 年苏州商品年苏州商品住宅销售

78、住宅销售面积下滑面积下滑 23%至至 1429 万方万方，但，但需求中枢仍约需求中枢仍约为为 1800 万方万方 2022年苏州房地产市场韧性较强，商品住宅销售面积下滑23%，好于主要一二线城市38%跌幅，工业园区、昆山等产业集聚区域表现较优。由于高端装备制造、新材料、医药等产业持续为城市注入活力，苏州产业发展效率高，财政自给率接近 100%，政府不依赖过度供地驱动城市发展，政府对产业支持仍有较大余地。苏州宅地出让与住宅销售供求结构健康，新房库存去化周期仅 15 个月，当前房地产市场处于筑底阶段，按照常住人口人均成交住宅 1.4 平米保守估计，苏州需求中枢约为 1800 万方。另外，苏州产城融

79、合度较高，产业集聚区市区、昆山商品住宅成交面积占比 72%，从产业外溢来看，综合商务城、高铁新城受益最大，有望率先兑现预期，医药产业支撑工业园区、高新区恒强。（一）（一）2022 年年苏州商品苏州商品住宅销售住宅销售面积跌面积跌 23%，政策放松政策放松仍有空间仍有空间 2022 年年苏州苏州商品住宅销售面积下滑商品住宅销售面积下滑 23%，好于其他二线城市，好于其他二线城市，工业园区、昆山等产业集工业园区、昆山等产业集聚区抗跌能力强聚区抗跌能力强。1）2022 年全国商品住宅销售面积下滑 23%，苏州跌幅与全国基本相当，优于主要一二线城市 38%的跌幅。2）市场下行期，苏州市区、各县市商品住

80、宅市场分化明显，工业园区为苏州市区产业发展绝对优势区域，商品住宅成交金额逆势增长 41%，成交建面增长 23%；相城区依靠以价换量刺激市场，住宅成交面积增长 8%，销售金额增长 1%；昆山承接上海外溢需求，在县级市中降幅最低，住宅成交金额和面积分别同比下降 5%、12%，相较部分市区板块仍有较好的抗跌表现。图表图表 47 2022 年年苏州跌幅苏州跌幅 23%，好于主要一二线城市的跌幅，好于主要一二线城市的跌幅 38%序号序号 城市城市 住宅成交面积住宅成交面积（万方）（万方）同比同比 序号序号 城市城市 住宅成交面积住宅成交面积（万方）（万方）同比同比 1 上海 1017-4%11 天津 8

81、03-36%2 青岛 1185-15%12 合肥 545-41%3 长沙 766-20%13 武汉 1093-45%4 苏州苏州 1429-23%14 杭州 884-46%5 成都 1897-25%15 郑州 839-47%6 北京 587-28%16 厦门 188-48%7 南京 796-32%17 宁波 660-48%8 东莞 314-33%18 西安 684-49%9 深圳 391-34%19 无锡 323-50%10 广州 791-34%20 重庆 599-68%资料来源：中指数据库，华创证券 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监

82、许可（2009）1210 号 25 图表图表 48 苏州苏州工业园区住宅成交面积逆势上涨工业园区住宅成交面积逆势上涨 23%，昆山下跌，昆山下跌 12%，优于，优于其他其他板块板块 区域区域 2022 年商品住宅成年商品住宅成交金额交金额（亿元）（亿元）2021 年商品住宅年商品住宅成交金额成交金额（亿元）（亿元）同比同比 2022年商品住宅成年商品住宅成交交面积面积（万平米）（万平米）2021年商品住宅成年商品住宅成交交面积面积（万平米）（万平米）同比同比 市区 苏州工业园区 355 251 41%91 74 23%相城区 404 398 1%171 158 8%高新区 364 513-29

83、%135 175-23%姑苏区 140 204-31%35 50-31%吴江区 268 404-34%144 212-32%吴中区 388 617-37%166 251-34%其余县市 昆山市 626 656-5%295 334-12%常熟市 209 308-32%120 178-32%太仓市 283 461-39%173 260-34%张家港市 156 276-43%99 165-40%资料来源：中指数据库，华创证券 苏州苏州 2022 年政策宽松呈现“小步快走”年政策宽松呈现“小步快走”特征特征，多举措刺激刚需及改善需求，多举措刺激刚需及改善需求，仍有仍有一定一定放放松空间松空间。1）20

84、22 年，苏州在限购、限售、限贷政策方面都进行了一定的松绑，例如将外地户籍家庭购房门槛由 24 个月社保调整为 6 个月社保、降低二套房首付比例，最低30%。10 月苏州政府定向回购 1 万套新房，加快房企资金回笼、扩充保障房房源；12 月28 日政策利好首套房贷款未还清的改善客户，受益范围较小，此类客户置换购买力较弱。2）相比 2014 年救市周期，2014 年苏州全市范围取消限购，无限售政策；限贷层面，首次申请公积金房贷首付比 20%、二次申请公积金房贷首付比 30%，首套房商贷首付比 30%，二套房商贷首付比由 60%降低至 45%（首套房未结清房贷）。本轮仍可从限购、本轮仍可从限购、限

85、售、限限售、限贷降低首付比等层面进一步宽松。贷降低首付比等层面进一步宽松。图表图表 49 苏州从限购、限售、限贷多举措逐步宽松购房政策苏州从限购、限售、限贷多举措逐步宽松购房政策 政策类型政策类型 出台时间出台时间 主要内容主要内容 政策评价政策评价 限购限购 5 月 9 日 非本市户籍居民家庭购房条件从原来的 3 年内累计缴纳 24 个月社保调整为 6 个月社保。降低外地户籍居民购房门槛降低外地户籍居民购房门槛 6 月 7 日 房票使用人可持房票在定向安置房源内自行购买商品住宅，以房票购买定向安置房源的，不限制购买套数、面积。调整以房票购买定向安置房源的限制，不限制套数、面积 9 月 1 日

86、 吴江区取消限购，无需社保，可买 1 套房。郊区取消外地户籍居民购房门槛 限售限售 5 月 9 日 1、新房限制转让时间由 3 年调整为 2 年，二手房限制转让时间由 3年调整为不限制。2、非限购区域房产不再计入家庭限购套数。3、购房后，家庭若有新出生人口(二孩及以上)，出售新房不受转让年限制约。降低新房转让年限限制，取消二手房转让时间年限限制；结合生育政策调整，家庭中有二孩及以上新出生人口不受年限限制 限贷限贷 全年 贷款利率 苏州住宅利率政策 1-2 月 3-5 月 6-8 月 9 月 一年内 3 次下调房贷利率，房贷利率达到历史低点 首套房 5.09%4.60%4.25%4.10%房地产

87、行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 26 二套房 贷款已还清 5.09%4.60%4.25%4.10%贷款未还清 5.60%5.30%5.05%4.90%8 月 16 日 首付比例 首套贷款结清，二套房首付比例由 50%降为 30%，未结清由 80%降为 60%降低二套房首付比例降低二套房首付比例 12 月 28 日 居民家庭拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业贷款购买普通住房，首付比例由 60%降为 40%（苏州市区、昆山、太仓）降低首套贷款未结清居民二套房首付比例 4 月 10 日 公积金 政策

88、首次办理公积金贷款，家庭贷款最高限额从 70 万元调整为90万元；个人贷款最高限额从45万元调整为60万元。上调公积金贷款额度 10 月 10 日 首套公积金贷款利率下调 0.15 个百分点；5 年以下（含5 年）和 5 年以上利率分别调整为 2.6%和 3.1%降低首套房公积金贷款利率 其他其他 4 月 19 日 购房 补贴 1、明确对符合要求的人才以定率标准进行补贴，新建商品房按购房发票价的 1%给予补贴。（常熟市）2、存量房按购房网签备案价的 1%给予补贴。（常熟市）补贴与人才计划相结合，鼓励人才引进 7 月 10 日 1、提供 1000 套以上人才公寓免费住。2、对博士后流动站出站人员

89、，最高 200 万元安家补贴。10 月 1 日 正式施行“换购住房退个人所得税”政策 按照新旧住房金额差异退回全部或部分个人所得税，鼓励住房换购 10 月 政府回购商品房 对 6 个区及 4 个县市共 10 个板块回购约 1 万套新房 提振楼市行情、加快房企资金回笼、扩充保障房房源 12 月 14 日 带押 过户 张家港、吴江区执行存量房带押过户，卖房无需提前还贷或垫付，办理手续即可实现“交易过户”-“贷款结清”（张家港、吴江）缩短交易时间、降低交易成本和资金安全风险 资料来源：苏州住建局，华创证券（二）（二）苏州苏州产业发展效率产业发展效率高，土地财政依赖度低高，土地财政依赖度低，楼市楼市供

90、求供求格局格局健康健康 苏州苏州高端装备制造、新材料、医药等产业高端装备制造、新材料、医药等产业让城市持续保持活力，单位宅地出让金培育工让城市持续保持活力，单位宅地出让金培育工业产值效率较高业产值效率较高，保障房地产市场中长期健康发展，保障房地产市场中长期健康发展。1）虽然苏州电子信息产业增速显著下滑，但由于工业具备较强的聚集效应及良好的区位优势，苏州装备制造业、新材料仍将持续保持活力，医药产业已经形成一定龙头优势。苏州虽然在新兴城市的竞争下面临一定压力，但总体保持人口净流入仍可预期。2）宅地出让金使用效率 2015 年后大幅降低，原因是 2016 年宅地出让金收入同比增长 134%，而工业产

91、值同比增长 1.5%，但仍好于其他城市。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 27 图表图表 50 2015 年后年后苏州苏州宅地出让金使用效率大幅下降宅地出让金使用效率大幅下降 图表图表 51 苏州苏州宅地宅地出让金使用效率高于其他城市出让金使用效率高于其他城市 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 苏州产业发展效率高、土地财政依赖度低，利于苏州产业发展效率高、土地财政依赖度低，利于向高端制造业转型升级向高端制造业转型升级。1）苏州当前税收/政府性基金收入维持高位，一方面反映了产业发展的

92、效率，另一方面也意味着地方政府在推动产业升级方面仍有较充足的余地。2）制造业发达给苏州带来较好的财政收入结构，无需过度依赖土地出让收入驱动产业发展，财政自给率接近 100%，在长三角主要城市中仅次于杭州。图表图表 52 苏州税收收入苏州税收收入/政府基金性收入政府基金性收入接近接近 1.0 图表图表 53 苏州财政自给率接近苏州财政自给率接近 100%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 苏州苏州土地出让与新房销售之间匹配度较高土地出让与新房销售之间匹配度较高，房价，房价稳步增长。稳步增长。1）2015 年以来，苏州住宅类用地成交面积低于商品住宅销售面积，仅 2017 年

93、、2020 年供求比略大于 1，总体土地供应处于紧平衡状态。2）供求比健康情况下，2019 年后房价波动性大幅下降，呈现稳步上涨趋势，当前新建商品住宅销售均价 18384 元/平。0204060801001202009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021工业总产值/住宅类用地土地出让金0510152025苏州无锡宁波常州宿迁杭州工业总产值/住宅类用地出让金0.00.10.20.30.40.50.60.70.80.91.0税收收入/政府基金性收入0%20%40%60%80%100%120%杭州苏州南京上海常州宁波

94、无锡合肥南通泰州镇江徐州连云港扬州淮安宿迁盐城财政自给率 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 28 图表图表 54 近年来近年来苏州宅地苏州宅地成交面积低于销售面积成交面积低于销售面积 图表图表 55 苏州苏州样本住宅价格样本住宅价格稳步上涨稳步上涨至至 18384 元元/平平 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 土地出让与新房销售之间匹配度较高，城市库存量处于合理水平土地出让与新房销售之间匹配度较高，城市库存量处于合理水平。良好的土地供应节奏下，苏州新房库存周期为 15 个月，在全国

95、重点城市中仍处于低位水平。图表图表 56 苏州苏州新房库存去化周期新房库存去化周期 15 个月，处于低位水平个月，处于低位水平 资料来源：克而瑞，华创证券 （三）（三）住宅销售数据已见底，住宅销售数据已见底，中长期苏州中长期苏州新房销售面积中枢在新房销售面积中枢在 1800 万方左右万方左右 苏州苏州住宅销售数据已呈现见底迹象住宅销售数据已呈现见底迹象。1）苏州 6 月、9 月在政府回购支持下，新房成交面积大幅增长，而四季度又回落至去年水平，12 月同比增长 1%，销售数据持续筑底；二手房自 6 月后成交恢复至 2020 年水平，已好于 2021 年同期。2）市场仍呈现明显分化，核心区域住宅去

96、化率高，而郊区新城区域，单价总价均较低的楼盘，去化率低，且库存较高。0500025002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021住宅类用地成交面积（万方）商品住宅销售面积（万方）-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0---06样本住宅价格（元/平）同比（右轴）055404

97、5大连长春青岛武汉广州昆明重庆常州东莞南宁北京佛山天津徐州无锡厦门成都福州西安南京长沙深圳海口宁波苏州济南合肥杭州上海新房库存去化周期（月）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 29 图表图表 57 苏州苏州 12 月新房成交面积接近去年同期月新房成交面积接近去年同期 图表图表 58 苏州二手房成交面积开始逐步复苏苏州二手房成交面积开始逐步复苏 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 苏州苏州常住人口稳定，城市新房销售面积中枢仍然在常住人口稳定，城市新房销售面积中枢仍然在 1800 万方左右

98、万方左右。1）苏州商品住宅销售面积与常住人口比例基本在 1.6 左右，考虑苏州本轮制造业小幅增长，未来常住人口将维持稳定在 1300 万人以上，即使人均商品住宅销售面积降到 1.4，预计从中长期看苏州商品住宅销售面积中枢水平在 1800 万方左右。2）当前苏州常住人口/户籍人口比例达到 1.7，为长三角各城市第一，为住宅销售面积的释放提供基础。图表图表 59 苏州苏州商品房销售面积与常住人口比例商品房销售面积与常住人口比例约约 1.6 图表图表 60 苏州苏州常住人口常住人口/户籍人口户籍人口高达高达 1.7 资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券（四）（四）苏州苏州产城融

99、合度较好，产城融合度较好，产业向四大新城外溢产业向四大新城外溢 苏州苏州城区和昆山市为新兴产业主要聚集地，也是商品房销售的主要区域城区和昆山市为新兴产业主要聚集地，也是商品房销售的主要区域。苏州新兴产业主要集中在市区（工业园区、高新区）和昆山（紧邻上海，台资聚集地），张家港钢铁工业比例较高，常熟服装轻工业比例较高。按照产业聚集逻辑，城市内制造业聚集仍主要在苏州城区和昆山。苏州商品房销售区域分布于产业结构也较为匹配，苏州市区和昆山商品住宅销售面积占比全苏州的 72%。05001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年商品住宅成交面积2021年商品住宅成

100、交面积2022年商品住宅成交面积（万方）007080901月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2020年二手住宅成交面积2021年二手住宅成交面积2022年二手住宅成交面积（万方）0.00.51.01.52.02.505000250020052006200720082009200001920202021商品住宅销售面积（万方）销售面积/常住人口（平米/人）020040060080000.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8苏州

101、宁波 杭州 无锡 常州 南京 镇江 合肥 南通 扬州 泰州常住人口/户籍人口常住人口（万人）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 30 图表图表 61 市区、昆山新兴产业占比市区、昆山新兴产业占比 45%、25%图表图表 62 苏州苏州市区、昆山住宅销售面积占比市区、昆山住宅销售面积占比 72%资料来源：Wind，华创证券 资料来源：Wind，华创证券 城市具有多中心发展的历史沿革，城区外溢方向为四大新城城市具有多中心发展的历史沿革，城区外溢方向为四大新城。1）苏州工业园区和高新区是产业聚集的高点，职住分离度处

102、于较低水平，且园区配套设施完备，产城融合度高。2）从产业外溢看，综合商务城受苏州工业园区影响，受益最大。高铁新城作为高铁交通的枢纽，又受到苏相合作区外溢的影响，有望率先兑现预期。图表图表 63 城区四大新城外溢，高铁新城有望率先兑现城区四大新城外溢，高铁新城有望率先兑现 图表图表 64 苏州职住苏州职住平衡较好，居住跟随产业平衡较好，居住跟随产业 资料来源：苏州市发展和改革委员会，华创证券 资料来源：2021年中国主要城市通勤监测报告，华创证券 新兴产业中，医药产业最具有爆发潜力，当前新兴产业中，医药产业最具有爆发潜力，当前医药产业聚集地医药产业聚集地为工业园区、高新区为工业园区、高新区，预，

103、预计仍引领苏州未来地产核心计仍引领苏州未来地产核心。1）苏州生物医药呈现“双核+多极”产业格局，由工业园区创新药、高新区高端医疗器械双核驱动，带动其他区域发展。2）2021 年苏州生物医药产业产值 2002 亿元，其中工业园区产值 1177 亿元，占比 59%。3）2021 年高新区内有近 400 家医疗器械企业，产值达 200 亿元。医药产业的爆发将较大支持苏州工业园区及高新区的住宅需求。0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%市区昆山张家港常熟太仓新兴产业占比2018年新兴产业占比2019年新兴产业占比2020年0%10%20%30%40%50%60%70%80%90

104、%100%苏州市区昆山常熟张家港太仓0.01.02.03.04.05.06.07.08.0深圳 宁波 合肥 苏州 杭州 天津 广州 长沙 上海 南京 武汉 重庆 西安 成都 东莞 北京职住分离度（km）房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 31 图表图表 65 苏州构建“双核苏州构建“双核+多级”生物医药产业发展格局多级”生物医药产业发展格局 区域区域 产业载体产业载体 产业发展产业发展 工业园区工业园区 苏州工业园区 围绕创新药物、生物技术及新兴疗法和医疗器械 苏州高新区苏州高新区 江苏医疗器械科技产业园 聚

105、焦高端医疗器械体外诊断、生物医用材料和植介入器材、医学影像设备、治疗设备、康复类医疗器械 昆山市昆山市 小核酸科技园、昆山高科技医疗器械产业园 重点发展小核酸药物，创新化学药物，蛋白药物，基因工程药物，抗体药物、基因治疗药物 太仓市太仓市 太仓生物医药产业园、太仓生物港、江南医谷 生物制药、高值耗材、创新药物 吴中区吴中区 吴中生物医药产业园 医药加速基地 常熟市常熟市 常熟市生物医药特色产业基地、苏虞生物医药产业园 小分子靶向药物、新型药物制剂、数字一体化手术系统、手术辅助机器人、手术红外导航系统、数字麻醉机工作站、手术吻合器等手术设备 张家港市张家港市 张家港医疗器械高新产业园 围绕骨科材

106、料，重点发展新材料接骨板、接骨螺钉等创伤类植入物，胸腰椎钉板系统、颈椎钉板系统、融合器系统 相城区相城区 相城生物医药国际研发社区 新药、再生、细胞、诊断等为主的生物医药 吴江区吴江区 吴江开发区、汾湖高新区 以抗体药物为主的生物药和以小分子靶向药物、新型制剂为主的化学药 资料来源：全力打造苏州市生物医药及健康产业地标实施方案（20202030年），华创证券 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 32 四、四、国央企国央企深耕苏州核心板块，未来市占率将进一步提升深耕苏州核心板块，未来市占率将进一步提升 国央企已

107、逐渐占据苏州住宅销售市场主力，尤其招商蛇口由 2020 年 80 亿元权益销售额提升至 152 亿元；苏州高新深耕多年，凭借较好的产品力及品牌效应，成为销售额居前本地国企。从土储结构来看，五大国央企土储半数集中于苏州工业园区、高新区、昆山3 核心区域，其中苏州高新在核心区土储占比 88%，优质供应潜力大。2022 年底苏州土拍市场回暖，整体溢价率 4.8%年内最高，2 块优质宅地触发封顶摇号，品牌国央企如招商蛇口、建发在苏州投资核心优质项目，楼面价约 3 万元/平，本地国企苏州高新择优托底，布局工业园区及高新区，楼面价 15805 元/平，未来将转化为优质供应。（一）（一）国央企占据苏州市场主

108、力，国央企占据苏州市场主力，土储半数以上聚集在核心区土储半数以上聚集在核心区 苏州销售市场苏州销售市场当前当前集中度较低，集中度较低，央企招商蛇口、保利销售额迅速提升央企招商蛇口、保利销售额迅速提升。1）招商蛇口市场占有率持续提升，从 2020 年 80 亿元权益销售金额提升至 152 亿元；2）苏州高新为唯一跻身销售额前十的本地国企，权益销售金额 92 亿元，其深耕苏州多年，已形成较好的产品力及品牌效应；3）从成交均价来看，招商蛇口、万科、华润置地住宅销售均价超 3 万元/平，反映其在售项目区位核心、高品质。碧桂园、新城控股销售均价低于 2 万元/平，原因为其过往投资布局区域下沉度较高，以刚

109、需、刚改项目为主。图表图表 66 国央企为苏州市场主力，受拿地格局影响国央企为苏州市场主力，受拿地格局影响，未来国央企市占率将进一步提升未来国央企市占率将进一步提升 排名排名 2020 年年 2021 年年 2022 年年 房企房企 权益销售金权益销售金额（亿元）额（亿元）房企房企 权益销售金权益销售金额（亿元）额（亿元）房企房企 权益销售金权益销售金额（亿元）额（亿元）销售均价销售均价（元（元/平平）1 苏高新集团 170 碧桂园 194 招商蛇口 152 30744 2 碧桂园 130 万科 131 碧桂园 132 19436 3 万科 125 新城控股 123 万科 112 31300

110、4 建发房产 116 招商蛇口 114 苏高新 92 29548 5 龙湖 95 建发房产 104 中建七局 74 28182 6 中海 94 新希望地产 91 新城控股 70 15422 7 融创 81 融创 89 华润置地 63 31578 8 绿地 80 绿地 85 保利发展 59 21831 9 招商蛇口 80 旭辉 81 保利置业 59 24126 10 中国金茂 79 保利发展 75 龙湖 53 23594 资料来源：克而瑞，华创证券 万科土储规模大，土储结构核心区占比较高，苏州高新万科土储规模大，土储结构核心区占比较高，苏州高新深耕工业园区、高新区、昆山，深耕工业园区、高新区、昆

111、山，外围市场仅常熟外围市场仅常熟 12 万方万方土储土储。1）央企中招商蛇口在苏州土储规模较高，核心 3 区土储占比 52%，外围市场常熟、太仓土储约 55 万方；中海在苏州整体土储规模较小，但工业园区占比达 65%。2）万科核心 3 区土储占比 61%，其中昆山土储 83 万方。3）苏州高新苏州工业园区、高新区、昆山，土储占比 88%，常熟仅有 12 万方土储。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 33 图表图表 67 五大国央企在苏州土储充足五大国央企在苏州土储充足 图表图表 68 苏州高新苏州高新核心区核

112、心区土储占比土储占比 88%资料来源：公司公告，华创证券 资料来源：公司公告，华创证券 （二）（二）苏州苏州土地市场热度回暖，土地市场热度回暖，品牌国央企品牌国央企布局布局优质地块优质地块 2022 年年整体整体土拍热度下降，土拍热度下降，但成交楼面价逆势上涨，但成交楼面价逆势上涨，国央国央企积极企积极扩张补充优质土储，土扩张补充优质土储，土拍市场现回暖迹象拍市场现回暖迹象。1）苏州 2022 年整体土拍热度有所下降，平均溢价率维持 5%以下，拿地企业国央企占比高，但成交楼面价不降反增，反映成交地块多位于核心区域优质土储。2）12 月份苏州土地市场热度较全年有所回暖，五批次 10 宗地块全部成

113、交，2 宗地块触及封顶摇号，整体溢价率 4.8%，为今年五批次集中供地中最高。图表图表 69 2022 年土拍成交楼面价逆势上涨，国央企拿地占比提高年土拍成交楼面价逆势上涨，国央企拿地占比提高 土拍土拍轮次轮次 成交金额成交金额（亿元）（亿元）成交面积成交面积（万方）（万方）成交楼面价成交楼面价(万万/平平)溢价率溢价率 流拍率流拍率 国央企占比国央企占比 2021 第一轮土拍 434 435 1.00 7.0%0%22%2021 第二轮土拍 276 232 1.19 1.3%5%55%2021 第三轮土拍 402 368 1.09 0.6%0%52%2022 第一轮土拍 234 165 1.

114、42 3.0%0%67%2022 第二轮土拍 271 198 1.37 3.1%11%55%2022 第三轮土拍 127 69 1.84 3.0%0%11%2022 第四轮土拍 179 148 1.21 0.0%10%66%2022 第五轮土拍 132 83 1.59 4.8%0%50%资料来源：克而瑞，华创证券 12 月初月初五批次土拍“地方国企五批次土拍“地方国企+民企”联合拿地表现突出。民企”联合拿地表现突出。1）头部国央企积极补充核心区域土储，从土拍溢价率来看，五批次有两宗地块触及封顶摇号，分别由华润、建发竞得。2）从拿地房企来看，4 宗地块由“地方国企+民企”联合竞得，减轻资金压力同

115、时，也有利于借助民企操盘经验完成快速开发。0500300万科招商蛇口保利苏州高新中海（万平米）工业园区高新区相城区吴中区吴江区姑苏区昆山市常熟市太仓市张家港市0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%万科招商蛇口保利苏州高新中海工业园区、高新区、昆山三区域土储占比 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 34 图表图表 70 五批次土拍五批次土拍 2 宗地块触及封顶，宗地块触及封顶，4 宗地块由国企宗地块由国企+民企联合获取民企联合获取 地块名称地块名称 建筑面积建筑

116、面积（万方）（万方）成交楼面价成交楼面价（万（万/平）平）溢价率溢价率 竞得者竞得者 性质性质 工业园区启月街西、创苑路南 5.8 3.45 15.0%华润 央企 工业园区旺墩路北、津梁街西 4.7 3.34 15.0%厦门建发 地方国企 工业园区锦溪街东、西洛巷北 4.5 3.20 10.4%绿城 地方国企 高新区科技城青山路西、科憬路北 12.3 1.48 0.0%苏州高新 地方国企 相城区元和街道齐门北大街东、富源路北 8.9 1.45 0.0%中惠&相城高新 地方国企+民企 相城区黄桥街道旺盛路南、旺湖路东 10.8 1.18 0.0%常润&黄桥国资 地方国企+民企 吴江东太湖度假区(

117、太湖新城)庞杨路南秋枫街西 11.1 1.15 0.0%亨通&吴江城建 地方国企+民企 相城区高铁新城齐门北大街东、马泾路北 7.8 1.49 0.0%嘉盛&高铁新城发展 地方国企+民企 高新区通安镇新街东、规划道路南 9.5 0.80 0.0%苏高新 地方国企 吴江汾湖高新区(黎里镇)浦港路北侧、思忠路东侧 7.8 0.78 0.0%苏州伟业迎春 民企 资料来源：中指数据库，华创证券 品牌国央企招商蛇口、建发房产品牌国央企招商蛇口、建发房产谨慎投资谨慎投资，本地国企苏州高新、新建元，本地国企苏州高新、新建元择优托底择优托底/竞拍竞拍，未来可转化为优质供应。未来可转化为优质供应。1）央企招商蛇

118、口、苏州国企新建元、厦门国企建发房产投资项目质量较高，楼面均价超 20000 元/平，溢价率超 7%，聚焦核心区热门地块。2）地方国企苏州高新拿地金额约 58 亿元，择优托底：2022 年获取 5 宗地块，4 宗位于高新区、1宗位于工业园区，楼面均价达 15805 元/平；母公司苏高新集团以小股合作项目为主，获取 11 宗地块，权益建面仅 18 万方。图表图表 71 招商蛇口、建发拿地质量较高招商蛇口、建发拿地质量较高，楼面价约楼面价约 3 万万元元/平，苏州高新择优托底平，苏州高新择优托底 排名排名 房企房企 拿地宗数拿地宗数 权益地价权益地价（亿元）（亿元）权益建面权益建面（万方）（万方）

119、溢价率溢价率 楼面均价楼面均价（元（元/平）平）1 苏州高新 5 57.5 36.4 0.0%15805 2 建发房产 2 52.1 17.7 10.6%29513 3 新建元 3 51.0 21.8 7.8%23444 4 昆山高新集团 2 38.2 28.6 0.0%13337 5 招商蛇口 1 34.4 11.1 15.0%31046 6 常熟城投 5 34.1 35.6 0.0%9564 7 兆润控股 2 31.9 23.9 0.0%13362 8 天健集团 1 30.7 32.7 0.0%9383 9 中国铁建 2 27.8 17.3 2.2%16042 10 苏高新集团 11 27

120、.1 18.0 2.5%14994 资料来源：中指数据库、华创证券 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 35 五、五、投资建议投资建议 苏州具有良好的产业结构，虽然在本轮对头部企业的引入中略显落后，但强大的制造业基础能够保障其工业大市地位，高端装备制造产业和新材料产业的聚集效应，让苏州在制造业国产替代领域具备较大发展空间，医药产业也将成为苏州新的突破点。保守估计，苏州常住人口约 1300 万基础上小幅增长，商品住宅中长期中枢仍在 1800 万方左右。预计 2023 年苏州楼市将迎来小周期复苏，建议关注深耕苏州

121、的房企，如苏州高新、中新集团等，同时建议关注在苏州核心区深耕的房企，如招商蛇口、万科 A、保利发展等。六、六、风险提示风险提示 房企结构性扩表不及预期，市场继续负反馈下行。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 36 房地产组团队介绍房地产组团队介绍 房地产组组长、房地产组组长、首席研究员：单戈首席研究员：单戈 中国人民大学风险管理与精算学博士，4 年地产研究经验，曾任职于农银理财子、国泰君安证券研究所，2022 年加入华创证券研究所。助理研究员：许常捷助理研究员：许常捷 同济大学建筑与土木工程硕士，2 年地产研

122、究经验，曾任职于华润置地，从事房地产投资（涉及住宅、租赁住房、商办综合体等），2022 年加入华创证券研究所。房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 37 华华创证券机构销售通讯录创证券机构销售通讯录 地区地区 姓名姓名 职务职务 办公电话办公电话 企业邮箱企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 张菲菲 公募机构副总监 侯春钰 高级销售经理 刘懿 高级销售经理 过云龙 高级销售经理 010

123、-63214682 侯斌 销售经理 车一哲 销售经理 蔡依林 销售经理 刘颖 销售经理 顾翎蓝 销售助理 深圳机构销售部 张娟 副总经理、广深机构销售总监 汪丽燕 高级销售经理 董姝彤 销售经理 巢莫雯 销售经理 张嘉慧 销售经理 邓洁 销售经理 王春丽 销售助理 上海机构销售部 许彩霞 上海机构销

124、售总监 曹静婷 销售副总监 官逸超 销售副总监 黄畅 资深销售经理 -2552 吴俊 高级销售经理 张佳妮 高级销售经理 邵婧 高级机构销售 蒋瑜 销售经理 施嘉玮 销售经理 朱涨雨 销售助理 李凯月 销售助理 私募销售组 潘亚琪 销售总监 汪子阳 高级销售经理 江赛专 高级销售经理 07

125、55-82756805 汪戈 销售经理 宋丹玙 销售经理 王卓伟 销售助理 075582756805 房地产行业深度研究报告房地产行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 38 华创行业公司投资评级体系华创行业公司投资评级体系(基准指数沪深基准指数沪深 300)公司投资评级说明：公司投资评级说明：强推：预期未来 6 个月内超越基准指数 20%以上；推荐：预期未来 6 个月内超越基准指数 10%20%；中性：预期未来 6 个月内相对基准指数变动幅度在-10%10%之间；回避：预期未来 6 个月

126、内相对基准指数跌幅在 10%20%之间。行业投资评级说明：行业投资评级说明：推荐：预期未来 3-6 个月内该行业指数涨幅超过基准指数 5%以上；中性：预期未来 3-6 个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%5%；回避：预期未来 3-6 个月内该行业指数跌幅超过基准指数 5%以上。分析师声明分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明：分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。免责声明免责声明 。本公司不会因接收人收

127、到本报告而视其为客户。本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义务。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资

128、价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表、转发或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。华创证券研究所华创证券研究所 北京总部北京总部 广深分部广深分部 上海分部上海分部 地址：北京市西城区锦什坊街 26 号 恒奥中心 C 座 3A 地址：深圳市福田区香梅路 1061 号 中投国际商务中心 A 座 19 楼 地址：上海市浦东新区花园石桥路 33 号 花旗大厦 12 层 邮编：100033 邮编：518034 邮编：200120 传真： 传真： 传真： 会议室： 会议室： 会议室：